2-05-24431/7 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Egon Konsand, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht

20. oktoober 2006 Tartu Tsiviilasja number 2-05-24431 Tsiviilasi H.U. hagi OÜ X X vastu üürilepingu sõlmimiseks ja sissekirjutamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu 29. juuni 2006 otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik H.U. apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Apellant-hageja H.U. , esindaja Lembit Auväärt Vastustaja-kostja OÜ X X esindaja Marina Valge RESOLUTSIOON Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 29. juuni 2006 otsus muutmata.

Apellandi apellatsiooniastmes kantud menetluskulud jätta tema kanda.

Välja mõista H.U. ilt 1770 krooni (üks tuhat seitsesada seitsekümmend) OÜ X X kasuks apellatsiooniastmes kantud õigusabikulude katteks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, siis võidakse kassatsioonkaebus lahendada kirjalikus menetluses.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Hageja omandas 1999. a M.S. korteriomandi Tartus X . Hageja makseraskuste tõttu müüdi korteriomand 2000. a AS-le Pindi Kinnisvara Tartu. 2002. a müüs AS Pindi Kinnisvara Tartu korteriomandi OÜ-le X X. Pärast korteri ostmist asus hageja korterisse elama, moodustades M. S ja tema lastega ühise perekonna. 23.11.2000 esitas AS Pindi Kinnisvara Tartu hagi H. U, M. S ja tema laste väljatõstmiseks eluruumist. Hagis lõpetati menetlus 25.02.2003 määrusega, sest hageja oli korteriomandi võõrandanud. OÜ X X esitas 14.05.2003 hagi M. S ja tema laste vastu eluruumist väljatõstmiseks. Hagi rahuldati. Hagis ei olnud esitatud väljatõstmise nõuet hageja ja G.S vastu. Hageja leidis, et sellega andis kostja nõusoleku hageja elamiseks kostjale kuuluvas eluruumis. Hageja esitas 26.05.2005 kostjale taotluse nõusoleku saamiseks hageja ja G. S sissekirjutamiseks ja kirjaliku üürilepingu sõlmimiseks. Kostja ei ole taotlusele vastanud.

Hageja palus tuginedes VÕS §-dele 108 lg 2 ja 271 kohustada kostjat andma nõusoleku hageja ja

G. S sissekirjutamiseks aadressil X ning sõlmima hagejaga kirjaliku üürilepingu eluruumi X kasutamiseks.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja, omandades korteriomandi, esitas nõude isikute vastu, kes korteris elasid. M. S kinnitusel H. U sellel ajal korteris ei elanud. Kostja ei ole kunagi aktsepteerinud H. U, M. S ja tema laste elamist kõnealuses eluruumis. Tulenevalt AÕS §-st 68 ei saa kohustada korteriomandi omanikku andma nõusolekut sissekirjutuse tegemiseks. Hageja tuginemine võlaõigusseaduse sätetele ei ole asjakohane, kuna poolte vahel puudub lepinguline suhe.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 29. juuni 2006 otsusega hagi rahuldamata ning mõistis välja H.U. ilt 10

148 krooni OÜ X X kasuks õigusabikulude katteks.

Otsuse kohaselt on AÕS § 68 lg 1 järgi omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. PS § 32 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Seadus, mis kohustaks äriühingut andma temale kuuluva korteriomandi üürile isikule, kes väidab end seal elavat, puudub. Hageja tuginemine VÕS §-dele 108 lg 2 ja 271 ei ole asjakohane, sest poolte vahel ei ole lepingulist suhet. Lepingu sõlmimiseks peab olema avaldatud poolte tahe mingile kokkuleppele jõudmiseks. Kostja peab olema võtnud endale kohustuse sõlmida üürileping, kuid sellise kohustuse võtmist ei ole hageja tõendanud. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et hageja oleks pärast eluruumi võõrandamist 17.10.2000 kasutanud seda eluruumi omandajaga sõlmitud üürilepingu alusel. Esitatud tõendi kohaselt on AS Pindi Kinnisvara Tartu esitanud

H. U jt vastu hagi eluruumist väljatõstmiseks. Seega ei saanud kostja omandada üürilepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi korteriomandi ostmisel AS-lt Pindi Kinnisvara Tartu VÕS § 291 lg 1 kohaselt. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, millest tuleneb hageja õigus kasutada kostjale kuuluvat eluruumi. Kuna hagejal puudub õiguslik alus kostjale kuuluva eluruumi kasutamiseks, siis ei saa ta nõuda sissekirjutuse tegemiseks nõusoleku andmist ja kirjaliku üürilepingu sõlmimist.

Kostja taotluse õigusabikulude väljamõistmiseks summas 12 508 krooni rahuldas kohus osaliselt, lugedes mõistlikuks ja põhjendatud õigusabikuluks 1600 krooni hagiavaldusele vastuse koostamise eest ning 1000 krooni igal kohtuistungil kostja esindaja osalemise eest. Kohtu eelistungeid ja istungeid on toimunud seitse. Seega on hagejalt kostja kasuks TsMS § 60 lg 1 alusel väljamõistetava õigusabikulu suurus (8600x18% käibemaks) 10 148 krooni.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. H.U. taotleb apellatsioonkaebuses Tartu Maakohtu 29. juuni 2006 otsuse tühistamist osaliselt, s.o osas, millega jäeti rahuldamata nõue kohustada OÜ-t X X andma nõusolek tema sissekirjutamiseks, ja kohtukulude suuruse osas. Apellant palub abistada pooli kompromissi (korteri ostulepingu) sõlmimisel.

Kaebuse põhjenduste kohaselt nõustub apellant kohtuotsuse osaga, kus on märgitud, et poolte vahel puudub üürileping ja kostja ei olnud nõus ka seda sõlmima. Apellant vaidlustab vaid selle osa kohtuotsusest, millega ei rahuldatud nõuet sissekirjutamiseks.

Kohtuotsuses ei ole arvestanud, et AS Pindi Kinnisvara Tartu ja kostja vahelises ostumüügilepingus on märgitud, et korterit kasutab ka H. U. Samuti on märgitud nende vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingus, et AS Pindi Kinnisvara Tartu loovutab kostjale ka

H. U nõuded. AS Pindi Kinnisvara Tartu esitas hagi ka H.U. väljatõstmiseks, kuid loobus sellest. OÜ X X ei ole kohtu kaudu taotlenud H.U. väljatõstmist.

Otsuses ei kajastu hageja püüd lõpetada vaidlus kompromissiga. Hageja oli nõus ostma korteri kostja poolt nõutud 750 000 krooni eest. Korteril olevatest võlgadest oli hageja nõus maksma

15 000 krooni. Kostja aga nõudis kõigi võlgade tasumist, sh viivised, mida oli põhjustanud kostja, kuna ta ei maksnud umbes kahe aasta vältel korteriühistule korteri ekspluatatsioonikulusid. Selle nõude teatas kostja alles notari juures ja siiani ei ole ta nimetanud täpset võlasummat.

Otsuses ei kajastu ka see, et kostja palus kohut asja arutamine edasi lükata, et esitada vastuhagi hageja väljatõstmiseks, kuid ei ole seda esitanud siiani. Eeltoodu näitab, et kostja on eesmärgiks seadnud küsimuse lahendamise venitamise. Hageja peab maksma ekspluatatsioonikulud, kostja aga ootab kinnisvara väärtuse tõusu ja maksimumi saavutamisel müüb korteriomandi kas hagejale või kolmandatele isikutele.

Hageja ei ole rahvastikuregistris oma elukoha järgselt, mis põhjustab mitmeid ebamugavusi. Rahvastikuregistri seaduse § 26 lg 1 p 19 näeb ette, et rahvastikuregistri andmeid võib muuta ka jõustunud kohtuotsusega.

Eeltoodust nähtub, et kohus ei ole hinnanud kõiki tõendeid seadusest juhindudes igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning on rikkunud sellega oluliselt TsMS § 232. Kuna kohtuotsus võtab hagejalt võimaluse olla rahvastikuregistris seal, kus ta elab, siis on rikutud oluliselt TsMS § 436.

Väljamõistetud kohtukulud on põhjendamatult suured ja ebamõistlikud. Vandeadvokaat Marina Valge on esindanud kostjat kohtutes seoses selle korteriga aastaid, seega problemaatika oli talle juba varasemalt tuttav. Mõistlikud ja põhjendatud on esinduskulud, mis tulenevad justiitsministri määrusest Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, maksmise kord ja tasumäärad ning riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus ja kord. Vastavalt nimetatud määruse §- le 12 lg 1 on vastuse koostamise eest ette nähtud 1400 krooni. Sama paragrahvi 2. lõike järgi arvestatakse kohtuistungist osavõtu eest iga poole tunni eest 155 krooni. Kohtuistungid kestsid kokku 7 tundi, s.o 2170 krooni. Kuna tegemist on vandeadvokaadile hästi tuntud hagimenetlusega, siis vastavalt määruse §-le 5 tuleks seda summat korrutada koefitsendiga 1,3, s.o 4641 krooni. Tuleb aga arvestada, et advokaat M. Valge ei suhtunud oma ülesannetesse nõutava hoolsusega, mis väljendus selles, et ta taotles istungi edasilükkamist vastuhagi esitamiseks, kuid ei esitanud vastuhagi; kohtuistungil alguses ütles, et korteri hind on 750 000 krooni, hiljem hakkas rääkima võlgadest, kui suured aga on võlad, ei ole öelnud siiani; ta ei esitanud notarile vajalikke andmeid ostulepingu sõlmimiseks ja seetõttu kompromiss luhtus. Lähtudes määruse §-st 5 tuleks esindustasu vähendada 3000 kroonile.

5. OÜ X X vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist.

Vastuväidete kohaselt puudub apellandil seaduslik alus korteri kasutamiseks, mis rajaneb ka apellandi omaksvõtul. Poolte vahel ei ole olnud vara tasuta kasutamise lepingut ega vaikiva seltsingu segu. Hageja ei ole esitanud mingeid tõendeid, mis annaks alust esitada taolisi väiteid. Apellandi viide vaikiva seltsingu segule on täiesti arusaamatu ja on ka uus asjaolu, mida hageja ei ole esimese astme kohtus esitanud. Selles osas ei vasta kaebus TsMS § 633 lg 5 nõuetele.

Kostja nõustub kohtuga, et kuna hagejal puudub õiguslik alus kostjale kuuluva eluruumi kasutamiseks, siis ei saa ta nõuda sissekirjutuse tegemiseks nõusoleku andmist ja kirjaliku üürilepingu sõlmimist. Hageja on rahvastikuregistri andmetel sisse kirjutatud Järva maakond Imavere vald Imavere küla Imavere majad 14-15. Rahvastikuregistri seaduse § 40 lg 4 sätestab, et elukohateates esitatakse ühe elukoha aadress. Kui isik kasutab elamiseks mitut elukohta, esitab ta rahvastikuregistrisse kandmiseks omal valikul ühe tema poolt kasutatava elukoha aadressi, seda on hageja vabatahtlikult teinud. Rahvastikuregistri seaduse § 40 lg 6 sätestab, et kui isik ei ole elukohateates märgitud eluruumi omanik, lisab ta elukohateatele eluruumi kasutamise õigust tõendava dokumendi koopia või eluruumi omaniku loa elukohateates nimetatud elukoha andmete kandmiseks rahvastikuregistrisse. Hageja ei ole X 181-40 eluruumi omanik, tal puudub üürileping ja ka omaniku luba elukoha andmete kandmiseks rahvastikuregistrisse. Seega on olemas kõik alused, et jätta hageja taotlus rahuldamata.

Pretensioonid, et kohus ei ole arvestanud osade tõenditega, on alusetud. Need tõendid ei ole asjakohased. Ka etteheide, et otsuses ei ole kajastunud kostja taotlust vastuhagi esitamiseks, on asjakohatu. Kostja põhjendas kohtuistungil, miks ta ei esita vastuhagi. Kostjal on õigus otsustada, kuidas ta realiseerib oma õigusi. Hageja andis 29.03.2006 kohtuistungil lubaduse, et kui müügilepingust 18.04.2006 notari juures midagi välja ei tule, siis vabastab ta suveks korteri. TsMS § 200 alusel on menetlusosaline kohustatud oma menetlusõigust heauskselt kasutama, ei ole lubatud menetlust venitada ega kohut eksitusse viia. Hageja ei ole korterit vabastanud ja on asunud menetlust venitama, mida ilmekalt näitab kostja esindajale e-posti teel saadetud kiri. Vastustaja ei soovi sõlmida apellandiga korteriomandi X 181-40 müügilepingut.

Justiitsministri 26.01.2005 määrus nr 2 kehtestab riigi poolt osutatud õigusabi kulude hüvitamise korra ja määrad. Apellant ei ole esitanud ühtegi seadusest tulenevat asjaolu, miks ei ole kohtukulude väljamõistmine põhjendatud. Apellandi etteheited hoolsuskohustuste rikkumise osas on asjakohatud ja põhjendamata. Kui kostja oli valmis lahendama asja kompromissi sõlmimisega, siis hageja on kogu protsessi vältel tegelenud menetluse venitamisega ja soovimatusega sõlmida kompromiss.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Vastavalt TsMS §-le 651 lg 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Käesoleval juhul vaidlustatakse maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata apellandi nõude kohustada vastustajat anda nõusolek tema sissekirjutamiseks aadressil X 181-40 Tartus ja õigusabikulude osas. Ringkonnakohus kontrollibki vaidlustatud maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes nimetatud osas.

Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata Tartu Maakohtu 29. juuni 2006 otsus muutmata. Kuna vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu otsuse põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6 sätetega vajalikuks korrata selle põhjendusi. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud põhjendus ei anna alust vaidlustatud maakohtu otsuse tühistamiseks.

Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et AS X X on Tartus X 181-40 asuva korteriomandi omanik. Maakohus on õigesti märkinud, et AÕS § 68 lg 1 järgi on omand isiku täielik võim asja üle ning omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. Rahvastikuregistri seaduse § 40 lg 1 kohaselt elukoha aadressi kandmiseks rahvastikuregistrisse esitab isik kirjalikult elukohateate elukohajärgse kohaliku omavalitsusüksuse pädevale asutusele. Sama seaduse § 40 lg 6 kohaselt kui isik ei ole elukohateates märgitud eluruumi omanik, lisab ta elukohateatele eluruumi kasutamise õigust tõendava dokumendi koopia või omaniku loa elukohateates nimetatud elukoha andmete kandmiseks rahvastikuregistrisse. Kuivõrd apellant ei ole tõendanud tema õigust eluruumi X 181-40 kasutamiseks, siis on maakohus põhjendatult jätnud apellandi nõude – kohustada vastustajat andma nõusolek apellandi sissekirjutamiseks aadressil X 181-40 Tartus – rahuldamata. Maakohus on hinnanud kõiki tõendeid seadusest juhindudes igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning apellandi vastupidine seisukoht ei ole põhjendatud.

Põhjendatud ei ole apellandi väide, et temalt väljamõistetud õigusabikulud on põhjendamatult suured. Riigi õigusabi seadus ja selle alusel justiitsministri 26.01.2005 kehtestatud määrus Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, maksmise kord ja tasumäärad ning riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus ja kord sätestab riigi õigusabi saamise tingimused ja korra. Vandeadvokaat M. Valge ei osutanud AS-le X X õigusabi riigi õigusabi korras. Seega apellandi viide, et temalt vastustaja kasuks väljamõistetud õigusabikulude suuruse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda eelnimetatud seadusest ja selle alusel kehtestatud korrast, ei ole asjakohane. Maakohus on õigesti lähtunud kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS §-s 61 sätestatust, mille kohaselt õigusabikulude suuruse kindlaksmääramisel tuleb hinnata nende vajalikkust ja põhjendatust. Ringkonnakohus leiab, et apellandilt väljamõistetud õigusabikulud, s.o 1600 krooni vastuse koostamise eest hagiavaldusele ning 1000 krooni ühel kohtuistungil kostja esindamise eest, on mõistlikud ja põhjendatud ning nende vähendamiseks puudub alus. Seejuures arvestab ringkonnakohus ka sellega, et maakohus on apellandilt väljamõistetud vastustaja õigusabikulusid juba vähendanud. Apellandi väide, et vandeadvokaat M. Valge ei suhtunud oma ülesannetesse nõutava hoolsusega ning seetõttu tuleks vastustaja õigusabikulusid vähendada, ei ole samuti põhjendatud. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole apellant kasutanud oma menetlusõigust heauskselt ning just seetõttu on toimunud kohtuistungite edasilükkamised. Apellandi sellekohast käitumist tõendab ka vastustaja poolt lisatud apellandi esindaja 17.07.2006 e-kiri vastustaja esindajale. Maakohus ja vastustaja on teinud kõik endast sõltuva, et lahendada asi kompromissiga ning seetõttu on ebaõige apellandi väide, et kompromissi sõlmimine luhtus teise poole käitumise tõttu.

Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellandi apellatsiooniastmes kantud menetluskulud tema kanda. Vastustaja palub apellandilt välja mõista õigusabikulude katteks 3540 krooni (vastuse koostamine apellatsioonkaebusele). Ringkonnakohus leiab, et arvestades eelkõige asja keerukust, tuleb lugeda vajalikuks ja põhjendatud õigusabikulu suuruseks 1770 krooni ning nimetatud summa tuleb apellandilt vastustaja kasuks välja mõista.

Andra Pärsimägi

Egon Konsand

Üllar Roostoja