2-06-8826/1 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Otsuse teinud kohtu nimi

Harju Maakohus

Otsuse kuupäev

Tallinn, 19.oktoobril 2006

Kohtukoosseis

kohtunik Imbi Sidok

Kohtuasi EN hagi V.Z’i vastu üüri tõstmise tühisuse tuvastamiseks.

Asja läbivaatamise kuupäev 02.oktoobril 2006 avalikul sisulisel kohtuistungil

Istungil osalenud menetlusosalised hageja ja hageja esindaja advokaat M T

kostja esindaja U Z

kostja nõustaja R

Kohtuotsuse resolutsioon
Hagi rahuldada.
Tunnustada alates V.Z´i poolt toimunud üüri tõstmise tühisust ENja V.Z´i vahelises üürilepingus, mille alusel ENkasutab eluruumi asukohaga
Kohtukulud jäävad kostja kanda.

Pooltel on õigus Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel Harju Maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 632 ja § 633).

I Hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt elab EN(edaspidi hageja) õigusjärgsele omanikule V.Z’ile (edaspidi kostja) tagastatud elamus asukohaga asuvas eluruumis pindalaga 39,8 m2. Poolte vahel on tähtajaline üürisuhe. Lähtuvalt poolte kokkuleppest tasus hageja kostjale eluruumi kasutamise eest üüri 15 kr/m2, millele lisandus tasu tarbitud kommunaalteenuste eest. tõstis kostja ühepoolselt üürimäära 25 kr-le/m2 eest. Hageja tasus ekslikult aasta ja kuude eest hageja poolt nõutud üüri, kartes kaotada eluruumi ning mitte teades, et kostjal puudub seaduslik alus üüri ühepoolseks tõstmiseks. Kostja on küll teinud ettepanekuid üüri tõstmiseks, kuid hageja ei ole Tsiviilasi nr 2-06-8826

2 kunagi aktsepteerinud üürimäära tõstmist. teavitas hageja kostjat eksimusest ja palus edaspidi väljastada üüriarveid lähtudes kokkulepitud üürimäärast. Kostja nimetatut ei aktsepteerinud. Hageja on oma kohustused tulenevalt poolte kokkuleppest nõuetekohaselt ja täielikult täitnud. Hageja leiab, et tähtajalise üürisuhte puhul on üüri võimalik tõsta üksnes juhul, kui pooled on üüri tõstmises või tõstmise alustes kokku leppinud. Kuna hageja näol on tegemist nn sundüürnikuga, püüab kostja nimetatud olukorda temast vabanemiseks ära kasutada. Pooltevahelises vestluses on kostja kinnitanud, et tema huvi ei ole mitte üürivõlgnevuse kättesaamine, vaid hagejaga üürisuhte lõpetamine. Eeltoodu alusel palub hageja tuvastada üüri tõstmise tühisust ja jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja kirjalikus seisukohas kostja vastusele lisas hageja, et hageja keeldus 30.04.2005 esitatud üürilepingu projekti allkirjastamisest. Ebaseaduslikult tõstetud üüri ekslikku tasumist ei saa pidada nõustumuseks üüri tõstmisega. Sisulisel kohtuistungil jäi hageja esitatud nõude ja põhjenduste juurde.

II Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnista ja peab hageja poolt esitatud nõuet alusetuks. Kostja käsitleb pooltevahelist sõlmitud suusõnalist kokkulepet üürimäära tõstmiseks 25 kr-le/m2 alates kehtivaks ning sellele vastavas suuruses üüri tasumata jätmisel hagejat üürivõlgnikuna koos kõigi sellest tulenevate võimalike tagajärgedega. Pärast eluruumide üüri piirmäärade kaotamist oli korduvalt kõne all vajadus viia üürimäärad normaalsele tasemele ja hageja nõustus kostjaga, et senini tasutav üür on liiga madal ega võimalda katta eluruumide majandamiseks vajalikke kulutusi. Seoses sellega esitas kostja hagejale uue üürilepingu projekti koos ettepanekuga üüri tõstmiseks alates . Projekt oli hageja käes tutvumiseks kuni selle allkirjastamata kostjale tagastamiseni . Hageja nõustus üürimäära suurendamisega ja poolte vahel sõlmiti vastavasisuline suusõnaline kokkulepe, kuid hageja keeldus igasuguste maksete tasumisest. Seega ei olnud hageja käitumine põhjustatud eksimuses olemisest. Kostja leiab, et üürimäär 25 kr/m2 ei ole ülemäära suur, kuna kostja on nimetatud elamu seisundi parandamiseks teinud pidevalt kulutusi ja kasvanud on ka jooksvad kulud. Samuti on väär hageja väide nagu tahaks kostja hagejast kui sundüürnikust vabaneda, kuna kostja ei ole vastavasisulist soovi väljendanud ja pooltevaheline üürileping lõpeb nagunii juba . Eeltoodu alusel palub kostja jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Sisulisel kohtuistungil jäi kostja esindaja esitatud seisukohtade juurde.

III Kohtu seisukoht Kohus, kuulanud ära hageja ning poolte esindajad ja uurinud ning hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

Poolte vahel puudub vaidlus, et nendevaheline üürisuhe on reguleeritud üürilepinguga, milline oli sõlmitud (t lk 8-10). Ka puudub vaidlus, et eluruum asub õigusvastaselt võõrandatud ja omandireformi käigus kostjale tagastatud elamus. Tulenevalt seega omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12.1 lg-dest 1 ja 3 kehtib poolte vahel tähtajaline üürileping.

Alates reguleerib üürisuhet, sealhulgas üüri suurusega seonduvat, võlaõigusseadus (VÕS). Üüriga seonduva eriregulatsiooni omandireformi käigus õigusjärgsetele omanikele tagastatud eluruumidele ei ole sätestatud. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg-le 1 tuleb ka enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldada alates 01.07.2002 VÕS-i ja TsÜS-i sätteid. VÕS-i 15.peatüki sätetest nähtub, et tähtajalise üürilepingu puhul on üüri tõstmise võimalus ette nähtud vaid §-s 300 sätestatud tingimuste üheaegsel esinemisel --- on pooltevaheline kokkulepe üüri perioodilise suurenemise kohta, tegemist on vähemalt 3-aastase tähtajaga üürilepinguga, üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alused on täpselt määratud.

3

Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et antud asjas VÕS-i §-s 300 sätestatud pooltevaheline kokkulepe üüri tõstmiseks alates tõendatud ei ole. Tulenevalt VÕS-i § 13 lg-st 2 on küll võimalik lihtkirjalikus vormis sõlmitud lepingu muutmine ka suulises vormis, kuid vaidluse korral tuleb poolel, kes muutmist väidab (antud asjas üürileandjal) muutmise kokkulepet tõendada. Kostja on väitnud vastavasisulise suulise kokkuleppe saavutamist, mille alusel hageja ka tasus 2 kuud suuremat üüri. Hageja on aga selgitanud, et kostja küll rääkis vajadusest tõsta, kuid tema ei ole selleks oma nõusolekut andnud ning et 2 kuu eest senisest enam tasumine toimus oma õiguste teadmatusest. Hageja seisukohta tõendab ka asjaolu, et kostja poolt esitatud uuele lepingutekstile (t lk 52-55), milline sisaldas muuhulgas ka üüri suurenemist, ta alla ei kirjutanud. Lisaks on ka kostja ise kirjalikus vastuses kohtule (t lk 47 punkt 1 2.lõige) väitnud, et „hageja nõustus, et senini tasutav üür on ülemäära madal ja ei võimalda katta eluruumide majandamiseks vajalikke kulutusi. Seoses sellega esitas kostja hagejale uue üürilepingu projekti…“ Eeltoodust tulenevalt saab seega lugeda tõendatuks poolte vahel küll üüri tõstmise küsimuses kõneluste (läbirääkimiste) toimumine, kuid tõendamist ei leidnud selles küsimuses kokkuleppe saavutamine. Seega oli tegemist üürileandja poolt ühepoolse ja seega ka tühise üüri tõstmisega ning kostja ei ole kohustatud tõstetud suuruses üüri maksma ega hageja seda nõudma.

Õige ei ole kostja seisukoht (kirjaliku vastus t lk 46) nagu oleks hagi rahuldamise tulemuseks kogu üürilepingu tühisuse tuvastamine. Üüri tõstmise tühisuse tuvastamisel ei ole mõju poolte vahelise üürilepingu kehtivusele. See kehtib edasi samadel tingimustel kui kuni .

Hageja tegevust ei muutnud seaduslikuks ka mitte aastal toimunud üüri piirangute kaotamine, milline toimus elamuseaduse ja EV omandireformi aluste seaduse § 12.1 muutmise seadusega. Eelpool nimetatud seadusega võeti kohalikelt omavaltsustelt õigus kehtestada õigusvastaselt võõrandatud ja tagastatud elamustes asuvate eluruumide suhtes üüri piirmäärad. Edasi lähtub kohus Riigikohtu seisukohtadest otsuses nr 3-4-1-20-04 02.12.2004 --- üüri piirmäärade kehtestamist lubava normi kaotamine ei tähendanud üüri automaatset suurenemist (punkt 30); üüri piirmäära kehtetuks tunnistamisest tulenev üüri tõstmine ning selle vaidlustamine toimub VÕS-s sätestatud tähtaegadel ja korras (punkt 31); VÕS-i üüri tõstmise regulatsioon on üldine ega sõltu sellest, kas tegemist on tagastatud eluruumiga või mitte; reeglid erinevad sõltuvalt sellest, kas üürileping on tähtajaline või tähtajatu; tagastatud eluruumi üürilepingu tähtajalisus nähti ette ORAS § 12.1 lg-des 1 ja 3 (punkt 32); tähtajalise üürilepingu puhul on üüri tõstmine võimalik vaid erandjuhul ja kooskõlas VÕS-i §-ga 300 (punkt 33).

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lõigete 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, s h kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lõigete 1 ja 3 alusel esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses ning selles jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 174 lõike 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Eeltoodu alusel määrab kohus antud asjas selliselt, et menetluskulud jäävad hageja kui poole, kelle kahjuks otsus tehti, kanda. Tulenevalt TsMS § 190 lg-st 3 jääb hageja kanda ka riigilõiv, mille tasumisest oli ta hagi esitamisel kohtumääruse alusel vabastatud.

4

Imbi Sidok (allkiri) ÄRAKIRI ÕIGE: kohtunik I.Sidok