2-05-19950/2 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Harju Maakohus Kohtunik Indrek Soots Otsuse avalikult teatavaks - tegemise aeg ja koht

18. oktoober 2006.a Tallinn, Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kohtukantselei Tsiviilasja number 2-05-19950 (endine number 2/276-25853/05) Tsiviilasi VJ hagi OÜ(likvideerimisel) vastu 101 335 krooni saamiseks Menetlusosalised ja nende esindajad hageja VJ hageja lepinguline esindaja TS kostja OÜ(likvideerimisel ) hageja seaduslik esindaja, ajutine pankrotihaldur likvideerija ülesannetes, ES Istungi toimumise aeg Istungil osalenud isikud 03.10.2006.a, avalik kohtuistung hageja VJ, hageja lepinguline esindaja TS . Istungit protokollis sekretär KS. RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Välja mõista OÜ(likvideerimisel) võlgnevus 101 335 (ükssada üks tuhat kolmsada kolmkümmend viis) krooni VJ kasuks.

3. Välja mõista OÜ(likvideerimisel) kohtukulud 12 066,75 krooni (kaksteist tuhat kuuskümmend kuus krooni ja seitsekümmend viis senti) VJ kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud .a esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmis asuva kinnistu kaasomanik VJ üürileandjana .a FIE mitteeluruumi üürilepingu .a muudeti üürilepingut, mille kohaselt asus FIE asemele üürnikuks kostja. Seega läksid alates .a üürniku õigused ja kohustused üle kostjale.

Üürilepingu esemeks oli Tallinnas Roosikrantsi 15 asuv mitteeluruum üldpinnaga 125,1 m2, mida üürnik kasutas terviseja ilusalongina. Üüri suurus oli 22 500 krooni kuus. Lisaks üürile pidi üürnik tasuma kommunaalteenuste (soe ja külm vesi ning kanalisatsioon) eest. Vastavalt lepingule pidi üürnik üüri ja kõrvalkulude tähtajaks mittetasumise korral maksma viivist 0,2 % viivitatud summalt päevas. Üürileping lõpetati üürniku algatusel ennetähtaegselt .a. Üürnik on tasunud üüri ja kommunaalteenuste eest mittenõuetekohaselt ning tema põhivõlg hageja eest .a seisuga on 81 740,52 krooni. Lisaks sellele võlgneb kostja viiviseid

19 594,52 krooni. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõla 81 740,50 krooni ja viivised

19 594,50 krooni, kokku 101 335 krooni ja kohtukulud.

Kostja vastuväited Kostja tunnistas hagi osaliselt. Kostja ei saanud ruume sihtotstarbeliselt kasutada. Alates üürilepingu ülevõtmisest on kostja taotlenud korraliku ja poolte kohustusi täpsustava üürilepingu sõlmimist. Ilma selleta ei tohtinud kostja üüritavates ruumides ilusalongi pidada. Kuna kostjal ei olnud esitada üürilepingut, ei saanud ta ennast registreerida majandustegevuse registris.

Kuigi üürilepingus ei olnud märgitud hageja kohustust võimaldada kostjal kasutada tsentraalkütet, lubas hageja tsentraalkütte korda seada. Seda aga ei tehtud ning kostja oli sunnitud kasutama kallist elektrikütet. Nii kestis olukord kevadeni, mil hageja lubas küttesüsteemi korda teha hiljemalt järgmiseks kütteperioodiks. Kuna seda ei tehtud, ütleski kostja sügisel üürilepingu üles.

Samuti oli tööruumides kogu aeg kanalisatsioonihais. Hageja keeldus kanalisatsioonisüsteemi remontimast. Kostja oli sunnitud tellima selle kõrvaldamiseks kapitaalremondi 4000 krooni eest. Kostja tegi selle summa osas hageja üürinõudega tasaarvestuse, kuid hageja ei ole tasaarvestust tunnistanud.

Hageja ei hoiatanud kostjat ette aegajalt toimunud veekatkestuste eest, mis olid mõnikord kuni 10 päeva pikad. Kostja ei saa pidada ilusalongi ilma veeta. Kuna hageja ei hoiatanud kostjat veekatkestustest ette, siis ei saanud ka kostja hoiatada oma kliente, et ta ei saa neid ajutiselt teenindada. Hageja tegevus tõi kostjale kaasa majandusliku kahju.

Eelnimetatud põhjustel katkestas kostja üüri maksmise seniks, kuni puudused on kõrvaldatud ning kokkulepe tasaarvelduseks saavutatud. Kuna aeg-ajalt oli kostja saanud ruume kasutada luges ta põhjendatuks tasuda kommunaalteenuste kulud.

Kostja on tasunud valve eest 10 030 krooni ja reklaami eest 21 051,20 krooni, kuid tegutsemine vastavalt äriplaanile oli võimatu ja kulutused ei õigustanud ennast seetõttu. Hageja poolt kostjale tekitatud kahju ületab temalt nõutavad summad.

Kohtu põhjendused

Asja materjalidest nähtuvalt on hageja ning FIE sõlminud .a mitteeluruumi üürilepingu, mille kohaselt andis hageja üürile mitteeluruumi üldpinnaga 125,1 m2 aadressil . Üürilepingu punkti 3.1 kohaselt oli üüri suuruseks 22 500 krooni. Vastavalt üürilepingu punktile 3.3 pidi üürnik tasuma täiendavalt veel kommunaalteenuste eest (soe ja külm vesi, kanalisatsioon) ning punkti 5.1.2 järgi pidi üürileandja kindlustama üürniku punktis 3.3 loetletud teenustega. Tulenevalt lepingu punktist 3.4 pidi üürnik elektri-, sideja turvateenuste lepingud sõlmima vastavate teenuste osutajatega vahetult ise. Mitteeluruumi üürilepingu punkt 9.1 sätestab, et üüri ja kõrvalkulude õigeaegse tasumata jätmise korral maksab üürnik viivist 0,2 % viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest. .a on sõlmitud üürilepingule lisa, millest nähtub, et alates .a on üürnikuks FIE asemel kostja. Kostja äriregistri andmetest nähtuvalt oli FIE sellel ajal ka kostja juhatuse liige. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et alates .a jätkas mitteeluruumi üürimist FIE asemel kostja mitteeluruumi üürilepingus sätestatud tingimustel.

Hageja poolt esitatud kostja üüri ja kommunaalteenuste võlgnevuse arvestuse tabelist nähtub, et kostja põhivõlg üüri ja kommunaalteenuste eest .a seisuga on 81 740,52 krooni. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et võla arvestus oleks ebaõige. Lisaks võlgneb kostja eelnimetatud tabeli kohaselt viiviseid 19 594,52 krooni. Viivise arvestust kostja vaidlustanud ei ole. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõla 81 740,50 krooni ja viivised 19 954,50 krooni.

Kohus leiab, et kostjal puudub alus keelduda üüri ja kommunaalteenuste eest tasumisest. Kostja väide, et hageja on keeldunud korrektse üürilepingu sõlmimisest, on jäänud paljasõnaliseks. Samuti on tõendamata kostja väide, et olemasoleva üürilepingu alusel ei olnud võimalik kostjal ennast majandustegevuse registris registreerida. Vaidlust ei ole selles, et reaalselt kostja pidas üüritud ruumis ilusalongi. Hageja on esitanud Ameti kasutusloa, millest nähtuvalt võib esimesel korrusel asuvat 125,1 m2 suurust ruumi kasutada ilusalongina.

Tõendamata on kostja väide, et hageja lubas tsentraalkütte korda seada. Hageja on seda eitanud. Üürilepingu punktidest 3.3 ja 5.1.2 tulenevalt pidi hageja kostjat kindlustama üksnes külma ja sooja vee ning kanalisatsiooniga. Lisaks pidi kostja olema teadlik, et ruume tuleb kütta elektriküttega, kuna üürilepingu sõlmimise ajal kostja juhatuse liige olnud I K – J oli enne kostjat selle mitteeluruumi üürnik.

Samuti ei ole tõendatud kostja väide, et kogu aeg oli ruumides kanalisatsioonihais. Hageja esindaja selgituste kohaselt pöördus kostja üksnes ühel korral hageja poole nimetatud probleemiga, millele hageja koheselt reageeris. Selle kinnituseks on hageja esitanud OÜ .a akti väliskanalisatsiooni liinide puhastamise ja ummistuse likvideerimise kohta. Kostja väide, et ta tellis OÜ kanalisatsioonihaisu kõrvaldamiseks kapitaalremondi summas 4000 krooni, on paljasõnaline. Samuti ei ole kostja esitanud tõendeid selle summa tasaarvestamise kohta hageja üüri nõudega.

Kohus leiab, et ajutiselt ruumides olnud kanalisatsioonihais ei anna õigust kostjale üüri maksmisest keelduda, kuna see ei teinud üüritud ruumi sihtotstarbelist kasutamist võimatuks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 296 lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. VÕS § 278 käsitleb üürniku õigusi juhul, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud. Kohus leiab, et kanalisatsioonihaisu, mis tuleneb väliskanalisatsiooni liinide ummistusest, võib pidada puuduseks, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama ning mis halvendab kasutatava ruumi sihtotstarbele vastava kasutamise võimalust. Samas ei ole üürnik kasutanud võimalust alandada üüri VÕS § 296 lg 2 sätestatud tingimustel.

Tõendamata on ka kostja väide, et toimusid sagedased veekatkestused, mis olid mõnikord kuni 10 päeva pikad. Asja materjalides on teade asuva elamu majaelanikele ja rentnikele, et seoses veesüsteemi rekonstrueerimisega toimub veekatkestus ja . Rohkem tõendeid veekatkestuste toimumiste kohta esitatud ei ole. Tõendamata on samuti hageja esindaja väide, et reaalselt toimus veekatkestus .a ning siis ka üksnes paar tundi. Samas tõendab eelnimetatud teade, et kostjat hoiatati veekatkestusest ette. VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kohus leiab, et veekatkestust – ja saab pidada takistuseks, mis ei võimaldanud ilusalongina kasutatava ruumi sihtotstarbelist kasutamist. Samas sätestab VÕS § 297 lg 1 , et eluvõi äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Kohtule ei ole esitatud andmeid, et kostja oleks teatanud hagejale VÕS § 297 lg 1 ettenähtud viisil, et ta keeldub üüri tasumisest selle aja eest, mil ta ei saanud üüritud ruumi veekatkestuse tõttu sihtotstarbeliselt kasutada. Eeltoodust tulenevalt ei saa kostja kohtu hinnangul keelduda selle aja eest üüri maksmisest.

Samuti on tõendamata kostja väide, et hageja tegevus on põhjustanud kostjale kahju.

VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p 6, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista üüri ja kommunaalteenuste võlg 81 740,50 krooni ning viivised 19 594,50 krooni, kokku 101 335 krooni.

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Seega tuleb menetluskulude jaotamisel ja kindlaksmääramisel lähtuda enne .a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikust. Hageja palus kostjalt välja mõista õigusabikulud 7000 krooni ja riigilõivu 7000 krooni. Kuni 31.12.2005.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 61 lg 1 p 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatus osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Kohus leiab, et arvestades käesoleva tsiviilasja mahtu ja keerukust tuleb kostjalt välja mõista hagejale õigusabikulude katteks 5066,75 krooni, mis on viis protsenti hagihinnast. Vastavalt kuni .a kehtinud TsMS § 60 lg 1 tuleb kostjalt välja mõista hageja tasutud riigilõivu katteks 7000 krooni. Kokku tuleb kostjalt hagejale kohtukulude katteks välja mõista 12 066,75 krooni.

Indrek Soots kohtunik