2-05-517/24 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S Eesti Vabariigi nimel

Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Kai Kullerkupp ja Urmas Reinola Otsusese tegemise aeg ja koht

29. september 2006. a., Tallinn Tsiviilasja number 2-05-517 Tsiviilasi V.K (K) hagi EELK ja L OÜ vastu ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 13. märtsi 2006. a. otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Kohtuistungi toimumise aeg V.K apellatsioonkaebus

18. september 2006. a. Menetlusosalised ja nende esindajad Apellant V. K (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x); esindajad Vladimir Kartsev ja riigi õigusabi korras adv. Indrek Nuut Vastustaja E E L K (EELK, registrikood xxxxxxxx, asukoht x), lepinguline esindaja Vahur Glaase; Vastustaja L OÜ (registrikood xxxxxxxx, asukoht x), seaduslik esindaja Laire Lind

RESOLUTSIOON:

1. Jätta muutmata Harju Maakohtu 13. märtsi 2006. a. otsuse lõppjäreldus V.K hagis EELK ja L OÜ vastu ostu-müügilepingu tühiseks tunnistamiseks, arvestades põhjenduse osas ka ringkonnakohtu otsuses märgitut.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

21. veebruaril 2005. a. esitas V.K Tallinna Linnakohtusse hagi EELK ja L OÜ vastu 2. oktoobril 2003. a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks.

22. jaanuaril 2003. a. tagastati Tallinna Linnavalitsuse korralduse alusel EELK-le x asuva elamu x mõtteline osa, sealhulgas korter x, mida üürilepingu alusel on kasutanud hageja perekond alates 1946. aastast. 6. jaanuaril 2003. a. Kesklinna Valitsusega sõlmitud üürilepingu alusel kehtib hageja üürileping kuni 6. jaanuarini 2008. a. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lõike 2 kohaselt on kohalik omavalitsus kohustatud üürnikku informeerima vara õigustatud subjektile tagastamise otsusest enne elamu tagastamist. Hageja tagastamisest teadlik ei olnud.

24. oktoobril 1993. a. toimunud tulekahju tagajärjel muutus korter x 100% elamiskõlbmatuks, täielikult hävis hageja vara. Vaatamata sellele jätkas majavalitsus korteri üüri arvestamist, mille tagajärjel tekkis hagejal alusetu üürivõlg. Üürivõla olemasolu oli põhjuseks, miks hageja samal ajal koos teiste majaelanikega oma korterit erastada ei saanud.

4. oktoobri 2001. a. Tallinna Linnakohtu otsusega tunnistati hagejale üüri arvestamine seadusevastaseks ning üürivõlg kustutati. Tallinna linn kui omanik oli kohustatud likvideerima tulekahju tagajärjed, mida ta aga siiani teinud ei ole.

Kostjate vahel 2. oktoobril 2003. a. sõlmitud ostu-müügilepingu alusel omandas L OÜ EELK-le tagastatud mõttelise osa vaidlusalusest elamust, sealhulgas ka hageja kasutuses oleva korteri x. Vastavalt ORAS § 121 lõikele 10 on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandmisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. EELK enne ostu-müügilepingu sõlmimist ei pakkunud hagejale eluruumi ostueesõiguse kasutamise võimalust. Seega on nimetatud tehinguga kostjad rikkunud ORAS § 121 lõikega 10 ettenähtud eluruumi ostueesõigust. Novembris 2004. a. vahetas L OÜ juhataja L. L hageja korteri välisukse luku ja hageja oli sunnitud pöörduma oma korterisse pääsemiseks politsei poole. Alles siis sai talle teatavaks, et tema korter on müüdud L OÜ-le. Varem sellekohast teatist hageja kummaltki kostjalt saanud ei olnud. Ostu-müügilepingu p. 4. 9 nägi aga ette L OÜ kohustuse teatada ostueesõigust omavale isikule, seega hagejale, viivitamatult müügilepingust ja selle sisust.

Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. E E L K tunnistati õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna Linnakomisjoni 15. märtsi 1999. a. otsusega nr. 10608 x (endisel kinnistul nr. xxxxx) asuva ehitise ja krundi suhtes õigustatud subjektiks ning talle tagastati mõtteline osa nimetatud kinnistust. Kuivõrd Tallinna Hooneregistris puudusid arestid või keelud, mis oleksid piiranud omanikku oma tsiviilõiguse teostamisel, siis oli EELK-l täielik õigus sõlmida 2. oktoobril 2003. a. L OÜ-ga ostumüügileping. Asjakohatu on hageja väide, et EELK on rikkunud tema õigust ORAS § 121 lõike 10 mõttes. Ka ei ole EELK eluruumide erastamise läbiviimise kohustatud subjektiks eluruumide erastamise seaduse (EES) § 6 mõttes. Kostjate vahel sõlmitud notariaalse ostu-müügilepingu punkti 2. 2. 3 kohaselt on ostja L OÜ teadlik üürniku seadusest tulenevast ostueesõiguse teostamise võimalusest ja samuti on ostja võtnud endale kohustuse teatada ostueesõigust omavale isikule (üürnikule) viivitamata müügilepingust ja selle sisust (lepingu p. 4. 9). Hageja ei ole esitanud ühtegi õiguslikku alust, mis tooks kaasa vaidlustatud lepingu tühisuse. L OÜ-le teadaolevalt puudusid vaidlusaluse lepingu sõlmimisel kolmandatel isikutel õigused x asuvale eluruumile. Ehitusregistris arestid, keelud ja/või märked kolmandate isikute õiguste kohta puudusid ja EELK esindaja kinnitusel oli see vaba kolmandate isikute õigustest.

Hageja ei ole kõnealuse korteri üürnik. Üürileping on temaga väidetavalt sõlmitud 6. jaanuaril 2003, s. t. ajal, mil Tallinna Linnavalitsuse korraldus x asuva elamu 1700/7443 suuruse osa tagastamise kohta oli juba ette valmistatud. Puuduvad üürilepingu lahutamatuks osaks olevad lepingu eseme iseloomustus ja akt eluruumi üürniku käsutusse andmise kohta. Kostjale teadaolevalt ja majaelanike kinnituste kohaselt ei ole hageja eluruumi alates 1. maist 1998. a. kasutanud, ta ei ole tasunud üüri ega majandamiskulude eest. 9. oktoobril 2003. a. saatis L OÜ hagejale kirja, kus teavitas hagejat omandi üleminekust ja palus vabastada korteri talle vajalikest esemetest. Hageja teatele ei reageerinud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 250 kohaselt võib ostueesõigust teostada 2 nädala jooksul teate saamisest. Isegi kui hageja väidab, et ei ole 9. oktoobril 2003. a. saadetud kirja kätte saanud, sai ta hagiavalduses väidetu kohaselt teada korteri omandiõiguse üleminekust novembris 2004. a. Seega oli hagiavalduse esitamise ajaks ostueesõiguse teostamise tähtaeg aegunud.

Esimese astme kohtu otsus

13. märtsi 2006. a. otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata. VÕS § 244 lõike 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. VÕS § 250 kohaselt võib ostueesõigust teostada 2 nädala jooksul peale teate saamist. Hagiavalduses on hageja kinnitanud, et novembris 2004. a. sai ta juhuslikult teada korteri müügist. Seaduses ettenähtud tähtajast 2 nädalat hageja kinni ei pidanud, seega oli ta hagiavalduse esitamise ajaks 21. veebruaril 2005. a. minetanud võimaluse ostueesõiguse teostamiseks. VÕS § 244 lõike 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Hageja ei ole vormikohast avaldust ostueesõiguse teostamiseks esitanud. Hageja on jäänud väite juurde, et elamu mõtteline osa EELK-le vara tagastamise korraldusest ja tema poolt üürilepingu alusel kasutatava eluruumiga tehingute tegemisest teda informeeritud ei ole.

10. veebruaril 2003. a. on teiste isikute kõrval ka hagejale saadetud tähitud kiri nr. 9-13/03/901 Tallinna Kesklinna LOV poolt teatega, et mõtteline osa kinnistust x kuulub tagastamisele EELKle. Kostjate esitatud dokumendid (10. veebruari 2003. a. tähtkirjade nimekiri ja AS-i Eesti Post kviitung 327 - 329 tähtkirjade vastuvõtmise kohta) ning kinnitus, et AS Eesti Post ei ole tagastanud ühtegi kolmest tähtkirjast, kinnitavad, et hagejat on tagastamise otsusest informeeritud. Seega ei ole hageja väited tema teavitamata jätmise kohta põhjendatud.

Hageja viidatud ORAS § 121 lg. 10 ei puuduta tsiviilhagisid ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 257 lg. 1 ja lg. 5 ei puuduta lepingu tühiseks tunnistamise aluseid. Hageja ei ole viidanud ühelegi seadusele, mis oleks keelanud ostu-müügilepingu sõlmimise EELK ja L OÜ vahel 2. oktoobril 2003. a. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 98 lõike 1 alusel toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Kui teist poolt ei ole, toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega avalikkusele. Subjektiivne õigus taotleda 2. oktoobril 2003. a.

EELK ja L OÜ vahel sõlmitud ostu-müügilepingu õigustühiseks tunnistamist on lepingupooltel. Hagejaga 6. jaanuaril 2003. a. sõlmitud üürileping on registreeritud Tallinna Kesklinna Valitsuse Elamumajanduse osakonnas nr. 2/S all ning kehtib kuni 6. jaanuarini 2008. a. Seadus ei näe ette, et üürnikul oleks ostu-müügilepingu tühiseks tunnistamise õigus.

Apellatsioonkaebus Apellant taotleb Harju Maakohtu 13. märtsi 2006. a. otsuse tühistamist ja tema hagi rahuldamist.

Vastustajad on oma toimingutega rikkunud apellandi kui üürniku õigusi ostueesõiguse kasutamise osas. 2003. a. E E L K müüs lepingu alusel L OÜ-le mõttelise osa kinnistust x. L OÜ ei täitnud seaduse ja lepingu nõudeid ja ei saatnud apellandile teadet ostu-müügilepingu sõlmimise kohta. Mingeid tõendeid kirja saatmise kohta L OÜ esitanud ei ole. Seega ei ole tehingu vormi järgitud ja tehing on vastavalt TsÜS § 83 sätetele tühine. Asjaolust, et apellandi perekond kasutab korterit üürilepingu alusel, oli L OÜ teadlik. Hagi esitas apellant kohtusse, arvestades hagi aegumise tähtaegu.

Vastustajate seisukohad

Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Apellandil puudub õigus taotleda

2. oktoobril 2003. a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühiseks tunnistamist, kuna ta ei olnud ostumüügilepingu pooleks, vaid oli korteri üürnik. Vastustajate poolt esitatud dokumentidega on tõendatud, et L OÜ on apellanti tähitud kirjaga teavitanud ostu-müügilepingu sõlmimisest.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, küll tuleb täpsustada selle motiive.

Hagi on esitatud kostjate vahelise müügilepingu tühisuse tunnustamiseks, kusjuures teiste isikute vahelise võlaõigusliku tehingu tühisust on hageja põhjendanud väitega, et lepingu esemele oli temal kui omandireformi käigus tagastatud eluruumi üürnikul ostueesõigus. Hageja käsitlus on vastuoluline, sest ostueesõigust on võimalik teostada üksnes kehtiva müügilepingu korral ning ostueesõiguse olemasolu ei saa tuua kaasa müügilepingu tühisust. Peale selle toob võlaõiguslik leping kaasa õigusi ja kohustusi üksnes lepingupooltele. Vaidlusaluse müügilepingu sõlmimisega ei saadud seega rikkuda hageja õigusi. Maakohus märkis oma otsuses õigesti, et subjektiivne õigus nõuda müügilepingu tühisuse tunnustamist on lepingupoolel, kelleks hageja ei ole olnud. Ka ainuüksi sellest tulenevalt on hagi rahuldamine välistatud. Ostueesõiguse teostamisest tulenevaid nõudeid ei ole hageja esitanud, seega ei ole asjakohased maakohtu otsuses sisalduvad järeldused, mis puudutavad hagejale vaidlusaluse lepingu sõlmimisest teatamist, hageja poolt ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist või esitamata jätmist ja hageja võimalust ostueesõigust teostada. Ka lepingupoolte vahelisel tehingu tühistamise korral ei ole tähtsust. Need motiivid tuleb otsusest välja jätta. Eespooltoodud põhjendusel ei ole ka apellatsioonkaebuse väited asjakohased. Apellatsioonimenetluse kohtukulude nimekirja ei ole vastustaja esitanud.

Kai Kullerkupp

Urmas Reinola

Malle Seppik