3-04-184/6 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Oliver Kask, liikmed Viive Ligi ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht 15. september 2006, Tallinn Haldusasja number 3-04-184 Haldusasi L. I. i kaebused Tallinna Linnavalitsuse 22. detsembri 2003. a korralduse nr 2979-k ja 25. augusti 2004. a korralduse nr 1624-k ning Harju maavanema 17. veebruari 2004. a korralduse nr 247-k tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 5. juuli 2005. a otsus haldusasjas nr 3-1813/2004 Menetluse alus ringkonnakohtus L. I. i, Tallinna Linnavalitsuse ja OÜ * apellatsioonkaebused Asja läbivaatamise kuupäev 11. september 2006 Menetlusosalised ja nende esindajad Kaebuse esitaja L. I. (isikukood *), esindaja adv Helen Hääl Vastustaja Tallinna Linnavalitsus, esindaja Tiit Mäger Vastustaja Harju maavanem, esindaja Priit Kiigemägi Kolmas isik OÜ * (registrikood *), esindaja Äili Rodi Kolmas isik M. K. (isikukood *), esindaja adv Äili Rodi

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tallinna Linnavalitsuse ja OÜ * apellatsioonkaebused. 2. Jätta L. I. i apellatsioonkaebus rahuldamata. 3. Tühistada Tallinna Halduskohtu 5. juuli 2005. a otsus haldusasjas nr 3-1813/2004. Teha asjas uus otsus. 4. Jätta L. I. i kaebus rahuldamata. 5. Kohtukulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest 15. septembril 2006. Kassatsioonkaebus peab hiljemalt tähtaja viimasel päeval olema jõudnud kohtusse (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 62 ja § 362 lg 3).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna Linnakomisjoni 19.01.1998 otsusega nr 9618 loeti Tallinnas * (endine kinnistu nr 1127 N) asuv

3-04-184

2(8) krunt suurusega 3119 m2 omandireformi objektiks ja nimetatud vara suhtes tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks E. I..

2. Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldusega nr 7845-k tagastati Nõmme linnaosas * õigusvastaselt võõrandatud maast suurusega 1579 m2 E. I. ¾ mõttelises osas ja otsustati mitte tagastada maa-ala suurusega 395 m2, kui teisele isikule ¼ mõttelises osas kuuluvate hoonete teenindamiseks vajalik maa.

Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldusega nr 7846-k otsustati määrata ostueesõigusega erastamiseks maa ¼ mõttelises osas 1579 m2-st, kuna seal asuvad ehitised kuuluvad ¼ mõttelises osas I. I..

Tallinna Linnavalitsuse 01.03.2000 korraldusega nr 932-k määrati E. I. tagastamata jäetud õigusvastaselt võõrandatud 1935 m2 maa eest kompensatsioon vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldusele nr 7845-k.

3. Nõmme Halduskogu 22.03.2000 otsuses nr 16 nõustuti * krundi 1579 m2 jagamisega kaheks krundiks (suurusega 778 m2 ja 801 m2) tingimusel, et osapooled saavutavad kirjaliku kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks krundi jaotamise teel.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet teatas 09.05.2000 kirjaga nr 1/1-11/1281, et nõustub * krundi jagamisega reaalosadeks ja et krundi jagamine on ehitustehniliselt võimalik ning vastab maakorralduse nõuetele.

4. Tallinna Linnakohtu 20.02.2002 otsusega tsiviilasjas nr 2/3/19-3900/00 lõpetati I. I. ja E. I.i kaasomand ning I. I. omandisse jäeti vana elamu ja E. I. omandisse uus elamu. Samuti määras linnakohus rahalise kompensatsiooni. Tallinna Ringkonnakohtu 23.09.2002 otsusega tsiviilasjas nr 2-2/754/02 tühistati linnakohtu otsus osas, mis puudutas rahalist tasaarvestust. Kaasomandi osas jäeti kohtuotsus muutmata. Riigikohtu 13.12.2002 otsusega nr 3-2-1-151-02 jõustus ringkonnakohtu otsus, mille kohaselt lõpetati kaasomand * asuvatele ehitistele ja kaasomandis olev majavaldus jagati reaalosadeks järgmiselt: E. I. omandisse jäeti tema vahendite arvelt ehitatud uus elamu ja I. I. omandisse vana elamu (uus aadress pärast kaasomandi lõpetamist *a).

5. I. I. müüs 30.04.2003 OÜ-le * *a ehitised. E. I. surma järel 08.10.2003 pärisid tema vara abikaasa L. I. , tütar E. I. ja poeg F. I.. I. I. suri 14.02.2004.

6. Tallinna Linnavalitsuse 22.12.2003 korraldusega nr 2979-k määrati *a ostueesõigusega erastatava krundi pindalaks 801 m2, ehitiste omanikuna märgiti OÜ *.

Harju Maavanema 17.02.2004 korraldusega nr 247-k otsustati ostueesõigusega erastada OÜ-le * *a maa suurusega 801 m2.

7. 14.06.2004 kanti Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 167564 teise jakku *a omanikuna OÜ *. OÜ * võõrandas 27.09.2005 *a kinnistu M. K.ile.

8. Tallinna Linnavalitsuse 25.08.2004 korraldusega nr 1624-k tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldused nr 7845-k ja nr 7846-k põhjusel, et kaasomand jagati reaalosadeks.

9. L. I. i 30.06.2004 kaebuses halduskohtule paluti tühistada Tallinna Linnavalitsuse 22.12.2003 korraldus nr 2979-k ja Harju maavanema 17.02.2004 korraldus nr 247-k. L. I. esitas halduskohtule kaebuse ka Tallinna Linnavalitsuse 25.08.2004 korralduse nr 1624-k

3-04-184

3(8) tühistamiseks. Tallinna Halduskohtu 10.20.2005 määrusega liideti kaebused ühte menetlusse.

11. Tallinna Halduskohtu 05.07.2005 otsusega rahuldati kaebus osaliselt. Kohus tühistas Tallinna Linnavalitsuse 22.12.2003 korralduse nr 2979-k ja Harju maavanema 17.02.2004 korralduse nr 247-k. Tallinna Linnavalitsusel ja Harju Maavalitsusel tuleb asi uuesti läbi vaadata ning teha uus otsus kooskõlas kohtuotsuse motiividega. Kohus jättis kaebuse rahuldamata Tallinna Linnavalitsuse 25.08.2004 korralduse nr 1624-k tühistamise nõude osas. Kohtuotsust põhjendati järgmiselt: a) Riigikohtu 13.12.2003 otsuses nr 3-2-1-151-02 ei sisaldu kokkulepet kruntide suuruse kohta, mille kohaselt *A moodustatava krundi suuruseks on 801 m2, nagu Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet ekslikult oma 24.09.2003 kirjas nr 1/2-4/03/2349 väitis. Tulenevalt Riigikohtu 13.12.2003 lahendist on linnavalitsuse 25.08.2004 korraldus nr 1624-k õiguspärane. Linnavalitsusel ei ole võimalik kohtulahenditega mitte arvestada ja käesoleva vaidluse lahendamisel need tähelepanuta jätta. b) Jõustunud kohtulahendite alusel tuvastati, et I. I. on küll põhjendatult leidnud, et temale kuulub ¼ mõttelist osa kogu majavaldusest, kuid on jätnud arvestamata, et kaasomandi reaalosadeks jagamise tulemusena jääb temale 1579 m2 suurusest maatükist 778 m2, mis on suurem, kui temale kuulunud ¼ osa majavaldusest. Ühestki kohtulahendist ei ilmne, et I. I. määratud vana maja juurde kuuluks 801 m2 maad. Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23.09.2002 otsuses leiti, et 1579 m2 suurusest maatükist on 778 m2 suurem osa kui I. I. kuulunud ¼ osa majavaldusest ja järeldati, et kaasomandi reaalosadeks jagamise tulemusena jääb hagejale suurem maatükk, kui see vastaks tema osale kaasomandis. See ei tähenda, et kahe majavalduse jagamisel moodustunud maatükkidest pidi suurem (801 m2) kuuluma I. I.. Ringkonnakohtu lahendis on selge seisukoht, et I. I. jääb ¼ -st suurem maatükk 778 m2 (1579 m2-st ¼ on 394,75 m2), E. I. aga jääb suurem osa ehitistest, kui talle kuulus omandiõiguse alusel enne kaasomandi lõpetamist. Seetõttu jääb E. I. ¾-st väiksem maatükk 801 m2 (1597 m2-st ¾ on 1184,25 m2), kuna temale jääb omakorda suurem osa ehitistest. Kohalik omavalitsus oleks pidanud lähtuma kohtu poolt kindlaks tehtud proportsioonidest. Vaidlustatud korraldused nr 2979-k ja 247-k on vastuolus jõustunud kohtulahendites tuvastatuga.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

12. L. I. i apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus osas, millega kaebus jäeti rahuldamata. Apellatsioonkaebust põhjendatakse järgmiselt: a) Kokkulepet maa jagamise kohta ei ole siiamaani sõlmitud. Tsiviilkohtumenetluse raames jagati majavaldused reaalosadeks – lõpetati kaasomand majavaldusele. Kinnistu kaasomandi lõpetamist, mille käigus oleks jagatud ehitise juurde kuuluv maa, tehtud ei ole. Kuivõrd tsiviilkohtumenetluse käigus ei muudetud kaasomandite suurust, jääb arusaamatuks, kuidas ¼ majavalduse omanik sai suurema osa maast, kui ¾ majavalduse omanik, arvestades, et 395 m2 on *A ehitise teenindamiseks piisav kogus maad. Sellises ulatuses maa erastamist ei vaidlustanud I. I. ega ka *A uus omanik OÜ *, kes oli ehitise omandamisel teadlik 395 m2 suuruse maa määramisest ehitise teenindamiseks vajaliku maana. Samuti on põhjendamatu linnavalitsuse poolt maa suuruste hilisem muutmine. b) Tsiviilmenetluse raames ei olnud võimalik maad jagada, kuivõrd tegemist oli reformimata maaga ja riigi maad ei ole võimalik kahel eraõiguslikul isikul selliselt jagada. c) Vastavalt Maksu- ja Tolliameti poolt esitatud arvetele tasub apellant siiani maamaksu 1184 m2 maa eest.

13. OÜ * vastuses L. I. i apellatsioonkaebusele leitakse, et maakasutusõiguse puhul ei saa tugineda Tallinna Linnavalitsuse varasematele korraldustele, millega otsustati maa

3-04-184

4(8) tagastamine ¼ ja ¾ mõttelistes osades, kuna õiguslik olustik * hoone omandiõiguse suhtes on muutunud. Kaasomandi lõpetamiseks oli vajalik eelnevalt teada, kas kahe eraldi ehituse juurde on võimalik lähtudes maakorraldusnõuetest määrata teenindamiseks vajalik maa või mitte. Tallinna Linnavalitsus andis nõusoleku, et juhul kui kaasomand lõpetatakse, siis lubatakse uue maja juurde määrata maad 778 m2 ja vana maja juurde 801 m2. Nimetatud suurusi on silmas peetud kõigis kolmes kohtulahendis ja ka ekspertiisiaktis. Vana maja juurde suurema krundi määramise tingis juurdepääsu vajadus avalikult kasutatavale teele. Pooled ei vaidlustanud tsiviilvaidlusest tulenevat maakasutuse suurust, vaid kompensatsiooni määramise põhimõtteid kaasomandi lõpetamisel. Kaasomandi lõpetamise otsustamise eelduseks oli tulevase maakasutusõiguse eelnev kindlaksmääramine kohaliku omavalitsuse poolt.

14. Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebuses vaidlustatakse halduskohtu otsus osas, millega tühistati linnavalitsuse ja maavanema korraldused. Apellatsioonkaebust põhjendatakse järgmiselt: a) Lähtudes MaaRS § 7 lg-st 5 ja § 221 lg-st 6, Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määruse nr 267 punktist 13.2, Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määruse nr 144 p 4 alapunktidest 1 ja 4, MKS § 5 lg-dest 1 ja 2 ning maakorralduse põhimõtetest on Tallinna Linna RSN TK 11.03.1982 otsuse nr 72 p 12 alusel eraldatud endine * krunt jagatud kahe elamu teenindamiseks vajalikuks maaks. Asjaolu, et krundil suurusega 1579 m2 asuvad kaks eraldiseisvat elamut, on tuvastatud Tallinna Linnakohtu 20.02.2002 otsusega, mille alusel jagati kaasomandis olev ehitis reaalosadeks. Seega on *A ehitise teenindamiseks vajalik maa määratud kooskõlas eeltoodud õigusaktidega ja on piisav ehitise teenindamiseks. Arusaamatuks jääb, milliste maareformi reguleerivate õigusaktidega on vastuolus maa määramine vaidlustatud linnavalitsuse korralduses märgitud suuruses ja piirides. b) Riigikohus tuvastas, et I. I. taotles endale vana maja ning soovis kinnistamata maatükist endale 801 m2 maja krundiks ning ülejäänud 778 m2 jääks uue maja krundiks. Seega on vaidlustatud linnavalitsuse korraldusega määratud teenindusmaa suurus kooskõlas ka majavalduse jagamisel lähtutud põhimõtetega, mida on analüüsitud jõustunud tsiviilkohtu lahendites. Halduskohus on vääralt hinnanud tsiviilasjas jõustunud kohtulahendeid. c) Kuna Harju maavanema 17.02.2004 korralduse nr 247-k tühistamise aluseks on eelduslikult vaidlustatud linnavalitsuse korraldus, siis on ka Harju maavanema korraldus seaduslik ja õige.

15. OÜ * vastuses nõustutakse Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebusega ja palutakse see rahuldada.

16. L. I. i vastuses Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebusele leitakse, et L. I. vaidlustas *A teenindusmaa suuruse, milline ei ole kuidagi põhjendatud – ka maakorralduslikult ei ole põhjendatud 395 m2 asemel 801 m2 suuruse teenindusmaa määramine *A lagunenud ning lammutamisele kuuluva elamu juurde. Tsiviilvaidluses lõpetati ehitiste osas kaasomand. Kohtuvaidluste esemeks ei olnud maa jagamine, erastamisele ega tagastamisele kuuluva maaüksuse kindlaks määramine. Maa jagamine eeldab subjektide omavahelist kokkulepet või sellekohast kohtumenetlust vastava nõudega.

17. OÜ * apellatsioonkaebuses palutakse tühistada kohtuotsus osas, millega rahuldati L. I. i kaebused, järgnevatel põhjustel: a) Tallinna Ringkonnakohtu 23.09.2002 otsuses on eksitud krundi suuruse märkimisel. Vaidlus põhines eeldusel, et *A ehitise juurde määratakse kaasomandi lõpetamisel krunt suurusega 801 m2 ja * ehitise juurde krunt suurusega 778 m2. Ekspertarvamuse kohaselt leiti mõlema maja maksumus arvestusega, et uue maja juurde saab erastada 778 m2 ja vana maja juurde 801 m2 maad ühisest krundist. Kogu majavalduse ja maa turuväärtus on

3-04-184

5(8) 1 406 650 kr/m2 (s.o 784 400 kr/m2 uus maja ja 69 600 kr/m2 vana maja ja 552 650 kr/m2 maa 1579 m2). I. I. kuuluva ¼ mõttelise osa maksumus on 351 662,50 kr; E. I. kuuluva ¾ mõttelise osa maksumus on 1 054 987,50 kr. Pärast kaasomandi lõpetamist jäi I. I. kuuluva ¼ mõttelise osa maksumuseks 349 950 kr. Seega tekkis vahe 1712,50 kr, mis oli nii väike, et I. I. nõustus kaasomandi lõpetamisega ilma kompensatsioonita. Kostjana tugines ka E. I. eeldusele, et tema kasutusse jääb maad 778 m2. Kõigist kolmest kohtulahendist ja nende aluseks olnud Tallinna Linnavalitsuse kirjast ning ekspertarvamusest nähtuvalt on lähtealuseks Tallinna Linnavalitsuse poolt pärast kaasomandi lõpetamist lubatud maakasutuse suurused. Linnavalitsus ja Harju Maavalitsus pidid arvestama kohtuotsustega, kuid ei võtnud aluseks kohtuotsuses ekslikult märgitud maakasutuse suurust, vaid tegelikku asja sisu ja otsuses sisalduvat. b) L. I. ei ole vaidlustanud korraldust põhimõttel, et * ja *A tulevane maakasutus võiks olla vahekorras 778 m2 ja 801 m2, vaid et * juurde tagastataks ¾ vanast krundist ja *A juurde ¼ vanast krundist.

18. L. I. i vastuses OÜ * apellatsioonkaebusele leitakse, et enne kaasomandi lõpetamist kuulus 1579 m2-st ¾ osa omavale kaasomanikule 1184 m2 ning ¼ omavale kaasomanikule 395 m2. Jõustunud kohtumenetlustega omandiõiguse osade suurust ei muudetud. Seega ei saa ¼ osa omavale isikule määrata suuremat maatükki kui ¾ osa omavale isikule ka pärast kaasomandi lõpetamist mitte, kuivõrd osade suuruseid ei muudetud. Seega ei saa kuidagi muuta ka proportsioone maa määramisel.

19. Apellatsioonimenetluses kolmanda isikuna kaasatud M. K.i vastuses apellatsioonkaebustele palutakse rahuldada linnavalitsuse ja OÜ *s apellatsioonkaebused. Kolmas isik ühineb OÜ *s vastuväidetega L. I. i apellatsioonkaebusele ning palub see jätta rahuldamata.

20. Harju maavanema vastuses apellatsioonkaebustele palutakse rahuldada OÜ * ning Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebused ning jätta rahuldamata L. I. i apellatsioonkaebus.

21. Kohtuistungil jäid protsessiosalised kirjalikult esitatud seisukohtade juurde.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

22. Kaebuse esitaja leiab, et vaidlustatud korralduste õigusvastasuse toob kaasa asjaolu, et nendega muudeti 1999. a detsembris linnavalitsuse korraldustega kindlaks määratud tagastatud maa suurust. Ka varasema tsiviilkohtumenetluse tulemusel ei muudetud kaebuse esitaja arvates kaasomandi suurust ega jaotatud muud vara peale ehitiste, mis vara jagamise ajal olid tsiviilkäibes vallasasjadena. Ringkonnakohus leiab, et maa tagastamise või erastamise nõudeõiguse mõtteliste osade suuruste arvestamine ei ole tähtis ehitiste kaasomandi lõpetamise järel ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse määramisel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Lõikes 5 sätestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta

3-04-184

6(8) teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Lõike 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Sellest nähtub, et kaasomandi jagamisel reaalosadeks ei pruugi osade jaotus jääda samaks ning kaasomandis oleva asja kasutamiseks ja valdamiseks on õigustatud kõik kaasomanikud, sõltumata mõtteliste osade suurusest.

23. AÕS § 13 lõige 3 sätestab, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Maa omanikuks kaebuse esitaja linnavalitsuse 1999. a korralduse alusel ei olnud saanud. Pärast tsiviilasjas tehtud kohtuotsuse jõustumist, millega jaotati kaasomandis olevad ehitised reaalosadeks, ei olnud seetõttu maa tagastamise menetluse lõpuleviimine õiguspäraselt lubatav. Seetõttu tunnistas linnavalitsus 25.08.2004 korraldusega nr 1624-k õigesti kehtetuks oma 15.12.1999 korraldused nr 7845-k ja nr 7846-k. Nende korralduste täitmine ei olnud pärast kaasomandi lõpetamist võimalik ning korraldused ei olnud enam õiguspärased. Seejuures ei oma tähtsust asjaolu, kas 15.12.1999 korraldused oleks tulnud täita juba enne kaasomandi lõpetamist ning kas kaebuse esitaja oli tasunud maa tagastamise toimingute lõpuleviimiseks Vabariigi Valitsuse määrusega nõutud summa. Pärast majavalduse kaasomandi lõpetamist muutusid need korraldused õigusvastaseks. 25.08.2004 korralduse õiguspärasust ei mõjuta ka selle või teiste käesolevas asjas vaidlustatud haldusaktide teatavakstegemise aeg kaebuse esitajale.

24. Maa ostueesõigusega erastamise ja tagastamise korralduste andmisel kindlaksmääratud maa suuruse jaotus erines ehitiste juurde ostueesõigusega maa erastamisel varasemast linnavalitsuse korraldustega määratud maa suuruse jaotusest. MaaRS § 221 lg 6 kohaselt erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Tiheasustusega alal asuvale elamule määratakse teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid MaaRS § 7 5. ja 51. lõikes sätestatud alustel. Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 4 kohaselt ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel tuleb arvestada muuhulgas järgmist: 1) ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega; 2) ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise; 3) juhul kui sama maatükki saab arvata mitme ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka, jagatakse vastav maatükk nii pindala kui ka väärtust ja maakorraldus- ning muid nõudeid arvestades võimalikult võrdselt. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 13.2 alap 2 kohaselt juhul kui sama maatüki ostueesõigusega erastamist taotlevate isikute hulgas ei ole maareformi seaduse paragrahvi 221 lõikes 22 nimetatud subjekti, jagatakse nimetatud maatükk nende vahel nii pindala kui ka väärtust ja maakorraldusnõudeid arvestades võimalikult võrdselt. Maakorraldusseaduse § 5 lg 2 kohaselt maakorralduse läbiviimisel lähtutakse eelkõige järgmistest nõuetest: 1) omaniku taotlus kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks; 2) loodusvarade säästlik kasutamine, terve elukeskkonna tagamine ja maastiku omapära hoidmine; 3) kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks; 4) kinnisasjale otstarbeka

3-04-184

7(8) juurdepääsutee tagamine; 5) kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine; 6) kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine; 7) teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja kasutamine. Eeltoodust nähtub, et ostueesõigusega erastatava maa suuruse kindlaksmääramisel ei ole võimalik lähtuda üksnes kaasomandi osade senisest suurusest. Vaidlustatud haldusaktides on õigesti osundatud maakorralduse nõuetele, mis ei võimalda senise 1579 m2 suuruse krundi asemel sellest ühe neljandiku ja kolme neljandiku suuruse kinnisasja moodustamist, kuna selliselt ostueesõigusega erastatava maa määramisel oleks rikutud maakorralduse põhimõtteid. Tallinna Linnavolikogu 27.06.1996 määrusega nr 17 „Nõmme ehituskruntide minimaalsuuruse määramine“ kehtestati Nõmme linnaosas väikeelamute detailplaneeringutes kruntide minimaalsuuruseks 1200 m², erandkorras (hoonestatud krundi tükeldamisel) 900 m², mis on eelnevalt kooskõlastatud Nõmme Halduskoguga. Kaebuse esitaja ei taotle vaidlustatud haldusaktide tühistamist nende vastuolu tõttu nimetatud määrusega. Määrusest juhindumisel ei ole võimalik tsiviilkohtu otsuse täitmine, mis käsitles majavalduste reaalosadeks jaotamist ja kaasomandi lõpetamist. Ringkonnakohtu hinnangul on linnavalitsus järginud maakorralduse nõudeid krundi piiride määramisel vaidlustatud korralduses näidatud viisil.

25. Õige on Tallinna Linnavalitsuse ja kolmandate isikute seisukoht, et halduskohus on ebaõigesti hinnanud varasemates jõustunud tsiviilasjades tehtud kohtuotsustes tuvastatud asjaolusid. Esmalt on ebaõige halduskohtu käsitlus, et linnavalitsus oli seotud tsiviilkohtumenetluses kokkulepitud krundi piiridega. Kuigi haldusmenetluse käigus oli antud sellekohased nõusolekud, ei olnud Riigikohtu 13.12.2002 otsuse tegemise ajaks antud välja haldusakti, mis määraks tulevaste kruntide piirid. Haldusorgani siseste kooskõlastuste andmine ei seo linnavalitsust otsustamisel selliste kooskõlastustega. Samuti leidis halduskohus ebaõigesti, nagu oleks Tallinna Ringkonnakohtu 23.09.2002 otsusega nr 2-2/754/02 kindlaks määratud, et 778 m2 suurune maatükk jääb kolmandale isikule (sel ajal I. I.). Ringkonnakohtu nimetatud seisukohad on kajastatud kohtuotsuse põhjendavas, mitte resolutiivosas. Kaasomandi lõpetamisel makstava kompensatsiooni suurust käsitlevatest arvestustest nähtub üheselt, nagu ka kolmanda isiku apellatsioonikaebuses on õigesti märgitud, et 778 m2 suurune krunt jääb E. I. ja I. I. nõusolekul ning linna organite kooskõlastusel E. I. kuuluva majavalduse juurde ning 801 m2 suurune krunt I. I. kuuluva majavalduse juurde. Seega vastavad krundi piire määravad linnavalitsuse ja maavanema korraldused ka tsiviilkohtumenetluses kokkulepitud piiridele, millega käesoleva otsuse punktis 3 nimetatud organid olid varem nõustunud. Ringkonnakohtu viidatud otsusest nähtub, et apellatsioonimenetluses tsiviilasjas esitas E. I. esindaja omapoolse arvestuse, mille kohaselt on kogu majavalduse ja maa turuväärtus 1 406 650 krooni, s.o. 784 400 (uus maja) + 69 600 (vana maja) + 552 650 krooni (maa 1579 m2). Pärast kaasomandi lõpetamist jääb I. I. maa väärtusega 280 350 krooni. Sellise väärtusega oleks 801 m2 maad, kui kogu maa maksumus on 552 650 krooni.

26. Kaebuse esitaja leiab, et linnavalitsuse 22.12.2003 korraldus nr 2979-k tuleb tühistada seetõttu, et kaebuse esitaja seisukohta piiride kulgemise ettepaneku kohta ei olnud küsitud. Ringkonnakohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et kaebuse esitaja õiguseellasele oli juba tsiviilkohtumenetluse käigus saanud teatavaks käesoleva otsuse punktis 3 nimetatud Nõmme Halduskogu ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohad ning tsiviilkohtumenetluses kaebuse esitaja õiguseellane neile seisukohtadele vastu ei vaielnud. Just L. I. i õiguseellase E. I. vastuhagis kaasomandi lõpetamisel tugineti asjaolule, et tema maakasutus väheneb senisega võrreldes 406,25 m2. Kohtu poolt sellise maakasutuse arvessevõtmisele E. I. vastu ei vaielnud. Linnavalitsusele oli E. I. poolt tsiviilkohtumenetluses avaldatud seisukohad teada. Ringkonnakohtu arvates ei toonud seetõttu linnavalitsuse poolt E. I. arvamuse küsimata jätmine haldusmenetluses

3-04-184

8(8) teenindusmaa piiride määramisel kaasa sellist tagajärge, mis oleks mõjutanud vaidlustatud haldusakti sisu.

27. Asjas ei oma tähtsust ka asjaolu, et kaebuse esitajalt on nõutud pärast vaidlustatud korralduste andmist suuremal määral maamaksu. Kaebuse esitaja ei ole käesolevas asjas maamaksu tasumise aluseks olevaid dokumente vaidlustanud. Vaidlustatud korralduste andmise järel maamaksu tasumise arvestuse mittemuutmine ei saa kaasa tuua vaidlustatud korralduste õigusvastasust.

28. Kuna linnavalitsuse 22.12.2003 korraldus on õiguspärane, jätab ringkonnakohus jõusse ka maavanema korralduse. Maavanema korralduse vaidlustamisel ei ole toodud täiendavaid põhjendusi ning kaebuse esitaja palus selle tühistamist samadel kaalutlustel.

29. Halduskohtu otsus tuleb tühistada ja jätta kaebus rahuldamata.

Halduskohtu otsusega menetlusosaliste kohtukulusid ei jaotatud. L. I. i kohtukulud jäävad tema enda kanda tulenevalt HKMS § 92 lõikest 1. Ringkonnakohus ei rahulda tema taotlust kohtukulude väljamõistmiseks vastustajalt.

Kolmas isik * OÜ taotles apellatsioonimenetluses kantud kohtukulude väljamõistmist kaebuse esitajalt. Nimetatud kulud on kantud enne 01.09.2006. HKMS § 93 lg 1 sätestas kuni 01.09.2006 kehtinud redaktsioonis, et poolele, kelle kasuks kohtulahend tehti, mõistetakse välja tema poolt kantud kohtukulud. Asjaolu, et kolmas isik oli apellatsioonimenetluses apellant, ei muuda teda pooleks kohtumenetluses HKMS § 14 lg 2 ja §-de 92 ja 93 tähenduses. Kolmandale isikule kohtukulude väljamõistmist HKMS enne 01.09.2006 ette ei näinud. Seetõttu jääb kolmanda isiku kohtukulude väljamõistmise taotlus rahuldamata.

Oliver Kask Viive Ligi Lauri Madise