2-04-151/4 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUOTSUS

Kohus

Kohtukoosseis

Otsuse tegemise aeg ja koht

Tsiviilasja number

Tsiviilasi

Vaidlustatud kohtulahend

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tallinna Ringkonnakohus

R. Allikvere, G. Kivinurm, V. Lips

03. märts 2006 Tallinn

2-04-151

E. N. ja H. N. hagi V. M. vastu ostu-müügilepingust

tulenevate õiguste ning kohustuste ülekandmiseks

Tallinna Linnakohtu 21.12.2005 otsus tsiviilasjas nr 2/30-

1497/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtuistungi toimumise aeg

Menetlusosalised ja nende

esindajad

E. N. ja H. N. apellatsioonkaebus

20. veebruar 2006, avalik kohtuistung

Apellandina hageja H. N., H. N. ja hageja E. N.

lepinguline esindaja M. A.. Kostja V. M. ja kolmas isik

V. F. istungil ei osalenud.

Resolutsioon

Tühistada Tallinna Linnakohtu 21.12.2005 otsus põhjenduste osas lõppjäreldust

muutmata. Jätta hagi rahuldamata arvestades antud otsuses toodud põhjendusi.

Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Kassatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest

alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult

teatavakstegemisest.

Asjaolud, hagejate nõue ja põhjendused

Hagiavalduse kohaselt müüs kostja 13.12.2002 pool mõttelist osa N majavaldusest Rae külas

Rae vallas Harjumaal, mille kaasomanikeks on hagejad, 80 000 krooni eest V. F.le. Ehitise

müügilepingus selgitas notar tehingu osalejatele, et kaasomanikel on ehitise mõttelise osa

võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus. Hagejatele tehingu sisust ei teatatud, lepingu

koopiad said nad Rae vallast 09.12.2003. 18.12.2003 tegid hagejad notariaalselt tõestatud

avalduse ostueesõiguse teostamiseks ettepanekuga sõlmida 05.02.2004 asjaõigusleping,

millest tehingu osalised keeldusid. Tulenevalt eeltoodust palusid hagejad 13.12.2003 sõlmitud

ostu-müügilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmist.

Kostja vastuväited ja kolmanda isiku V. F. seisukoht

Kostja ja kolmas isik palusid jätta hagi rahuldamata. Hagejad olid teadlikud müügilepingu

sõlmimisest, kuna ostja asus kohaselt teostama remonditöid ja asus majja elama.

Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused

Kohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et kuna esialgne ostja V. F oli lepingule

alla kirjutamisel tasunud kostjale ehitise mõttelise osa ostuhinna 80 000 krooni ja tasunud

riigilõivu 100 krooni, siis pidid hagejad, kes taotlesid endale ostja õiguste ja kohustuste

ülekandmist pidanud täitma V. Fga võrdselt lepingust tulenevad ostja kohustused ning

vastava summa tasuma või deponeerima.

Kuna hagejad ostuhinda tasunud ei ole nagu nägi ette esialgne leping, vaid seadsid ostuhinna

tasumise sõltuvusse asjaõiguslepingu sõlmimisest nendega, siis omandaksid nad ehitise osa

teistel tingimustel kui V. F, kuna viimane oli ehitise osa omandamise hetkeks ostuhinna

täielikult tasunud.

Seega tuleb hagi 13.12.2003 sõlmitud notariaalse ostu-müügilepingu, mille esemeks on pool

mõttelist osa N majavaldusest Rae külas Rae vallas Harjumaal, järgi ostja õiguste ja

kohustuste ülekandmiseks hagejatele jätta rahuldamata.

Kuivõrd hagejad ei täitnud VÕS § 244 lg 1 eeldusi, mistõttu hagi jääb rahuldamata, siis ei

oma tähtsust enam teised asjas tuvastamisele kuuluvad asjaolud.

Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

E. N. ja H. N. palusid linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse. Apellandid leidsid, et

kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse normi, rikkus protsessiõiguse normi ja hindas

vääralt tõendeid.

Peale lepingu sisulist arutelu ja kontrolli notari kabinetis ning originaal eksemplari

allkirjastamist poolte poolt, väljutakse kabinetist, minnakse tasuma notari- ja riigilõive ning

vajadusel lepingujärgset müügihinda, vastasel korral ei ole kummalgi poolel kindlust, et teine

pool lepingulisi kohustusi täidab. Seejärel tullakse tagasi tehnilise töötaja juurde, et kätte

saada pitseeritud ja kinnitatud ärakirjad sõlmitud lepingust peale maksekorralduste esitamist

lõivude ning lepingutasude osas. Seega ei olnud hagejatel kohtu poolt lepingu vääriti

tõlgendamise tulemusel kohustust lepingust tuleneva ostja kohustuse müügihinna tasumise

näol vastava summa ette tasumiseks või deponeerimiseks. Lepingu sõlmimise tasu ega

riigilõivu tasumist ei ole hagejad keeldunud tasumast, selleks on lihtsalt eeldus, et leping

sõlmitakse. Kohus asus ekslikule seisukohale, et hagejad keeldusid vastavaid kulusid

kandmast.

Ostuhinna tasumine oli seotud otseselt sõlmitud lepinguga esialgse lepingu puhul, kuna teisel

juhul peale avalduses pakutud aega lepingu sõlmimist ei järgnenud ega tekkinud ka alust

ostuhinna tasumiseks, kusjuures esialgse lepingu puhul oli tegemist samuti asjaõigusliku

lepinguga. Kohtu väide teiste tingimuste osas on arusaamatu. Vastavalt ehitise müügilepingu

p-le 4.1 leppisid müüja ja ostja kokku, et ostja saab lepingu eseme omanikuks lepingu

notariaalse tõestamise hetkest.

Kohus keeldus omapoolsest väärast VÕS § 244 lg 1 tõlgendusest tulenevalt hindamast teisi

asjas tähtsust omavaid asjaolusid ehk seda osa, mille kohaselt kostja ei suutnud tõendada

endapoolset lepinguliste kohustuste täitmist lepingu p 5.14 osas teatamiskohustuse näol.

Samuti keeldus kohus arvestamast asjaolu, et lähtuvalt ostueesõiguse teostamise avalduse

esimese lehekülje viimasest lõigust pakkusid hagejad võimalust müügilepingus märgitud

ostuhinna hoiustamist müüja soovil notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise

hetkeks. Antud pakkumise vastu müüja huvi ei tundnud, kuigi hagejad olid valmis omapoolset

pakkumist täitma.

Avalduse teise lehekülje teine lõik andis võimaluse pooltel avalduses toodud tingimusi

korrigeerida või täpsustada.

Ringkonnakohtu seisukoht

Kohtukolleegium leiab, et linnakohus on lõppjäreldustes õigesti jätnud hagi rahuldamata, kuid

pole kohaldanud õigesti materiaalõiguse norme. Kuid ka apellatsioonkaebuses toodud väited

ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks.

Vaidlus puudub selles, et kostja V. M. müüs 13.12.2002 pool mõttelist osa N majavaldusest

vallasasjana asukohaga Rae külas Rae vallas Harjumaal, mille kaasomanikuks on hagejad,

80000,00 krooni eest V. F.le. Müügilepingu p.4.1 kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku, et

ostja saab lepingu eseme omanikuks käesoleva lepingu notariaalse tõestamise hetkest (tl. 10).

Vaidlus puudub ka selles, et hagejatel kui kaasomanikel on AÕSRakS § 131 lg 1 alusel

ostueesõigus ja AÕS § 257 lg 4 kohaselt kohaldatakse omaniku ja ostueesõigusega isiku

vahelisele suhtele võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut.

Hageja väidetel sai ta teada müügilepingust 09.12. 2003 ja 18.12.2003 kirjutasid nad alla

notari büroos ostueesõiguse teostamise avaldusele. Isegi kui lugeda seda tõendatuks, ei oleks

võimalik hagi rahuldada.

VÕS § 244 lg 1 järgi on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust

omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga

kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut

ega sellest tulenevaid kohustusi.

Hagejatel tekkis ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega kostja V. M.-ga sama leping,

mis on sõlmitud kostja ja kolmanda isiku V. F. vahel 13.12.2002. Ostueesõigus ulatub vaid

võlaõiguslikule müügilepingule, mitte aga käsutustehingule (omandi üleandmise kokkulepe).

Seega ei muutu ostueesõiguslane ehk hageja ostueesõiguse teostamisega omanikuks ja tema

nõude rahuldamiseks puudub seaduslik alus. Müüjale tekib ostueesõiguse teostamisel kaks

müügilepingut, millest ühte saab ta täita.

Kuna

kolmandale

isikule

V. F.le

oli

omandiõigus

majavaldusele

üle

antud

13.12.2002, siis ei saa hageja nõuda V. M.lt omandi üleandmist, kuna siis

kehtinud VÕS § 244 lg 1 järgi ei muutnud ostueesõiguse teostamine tühiseks käsutustehingut,

s.o omandi üleandmise kokkulepet. Peale 13.12.2002 ei olnud kostja enam vaidlusaluse asja

omanik. Seega vallasasja ostueesõigust ei olnud tehingu tegemise ajal võimalik praktiliselt

teostada, kui asja omand oli ostjale üle antud, mis välistab ka hagejate nõude omandiõiguse

tunnustamiseks rahuldamise.

Võlaõigusseaduse jõustumisest kuni 27.12.2003 oli ostueesõigusel asjaõiguslik tähendus vaid

kinnisasjade puhul, kui ostueesõigus oli kantud kinnistusraamatusse või tegemist oli

kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega. Neil juhtudel sai asjaõigusseaduse järgi tugineda

eelmärke regulatsioonile ja nõuda kinnistusraamatu kande parandamist, kuna ostueesõigustest

kahjustavad kasutused muutusid tagasiulatuvalt tuhiseks. Muude ostueesõiguste puhul, mis

kinnistusraamatust ei nähtunud, kasutamise tagajärjeks oli vaid võlaõiguslik leping. Esialgselt

ostjalt ostueesõiguslased eseme omandit nõuda ei saanud, kuna käsutustehingud jäid kehtima.

Kuigi alates 27.12.2003 jõustunud VÕS § 244 lg 6 kohaselt tunnustatakse ostueesõiguse

asjaõiguslikkust ka muude esemete puhul, mille ostueesõigus põhineb seadusel ja mille puhul

pole tegemist kinnisasjadega, ei muuda see ebaõigeks linnkohtu otsust, kuna enne selle sätte

kehtima hakkamist ei näinud seadus ette vallasasja käsutustehingu tühisust. Antud juhul oli

ostueesõiguse kasutamise tagajärjeks vaid võlaõiguslik leping. VÕS § 244 lg 6 sätestas, et

eseme käsutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, on tühine, kui

käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või

piirab ostueesõiguse teostamist. Käesolevas lõikes sätestatut ei kohaldata seaduse alusel

tekkinud kinnisasja või selle osa ostueesõigusele.

Põhjendatud on ka linnakohtu seisukoht, mille kohaselt saab kaasomanik ostueesõiguse

teostamise kaudu omanikuks ainult samadel tingimustel kui esialgne ostja. Vaidlus puudub

selles, et nimetatud eeldusi hagejad ei täitnud, kuna ei tasunud müügihinda. Kuivõrd hagejad

ei täitnud VÕS § 244 lg 1 eeldusi, siis võis hagi rahuldamata jätta ka ainult sellel alusel, kuid

ka nimetatud eelduse täitmine ei võimaldanuks hagejatel ostueesõigust hagis esitatud kujul

teostada.

Kuna apellatsioonkaebus rahuldamisele ei kuulu, siis ei kuulu rahuldamisele ka apellantide

taotlus kohtukulude hüvitamiseks.

R. Allikvere G. Kivinurm V. Lips