2-03-568/3 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Piret Rõuk Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 30. juunil 2006 tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13 Tallinnas. Tsiviilasja number 2-03-568 Kohtuasi ER hagi VA vastu eluruumi vabastamiseks kohustamises ja eluruumist väljatõstmises Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: ER, ik. XXX, XXX, esindajad ERja advokaat Paavo Paas, Kostja: VA, ik. XXX, XXX, esindaja advokaat Piret Simm Avalikku huvi kaitsma õigustatud isik: Tallinna Linn, esindaja Tõnu Kõrda Kohtuistungi toimumise aeg 12.juunil 2006 Resolutsioon Jätta hagi rahuldamata. Kohtukulude jaotus Välja mõista ER riigituludesse kohtukulud õigusabi eest 6060 (kuus tuhat kuuskümmend) krooni ja postikulu 199 (ükssada üheksakümmend üheksa) krooni Rahandusministeeriumi kontole nr. 10220034800017 SEB Eesti Ühispangas või nr. 221023778606 Hansapangas, viitenumber 2800049777, selgitusse märkida kulu liik ja tsiviilasja number.

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Vaidlustamata asjaolud Tallinna Linnavalitsuse korraldusega 30. detsembrist 1994 nr. 3/44-k ja vara üleandmise aktiga 01.veebruarist 1995 tagastati Tallinnas XXX asuv elamu KR, kes elamu võõrandas. 10.mail 2002 sõlmis hageja korteriomandi ostu-müügilepingu, mille alusel ta ostis AS-lt R Tallinnas XXX asuva korteriomandi, mida koormas üürileping kostjaga. 29.augustil 2002 kanti hageja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse.

Hagiavalduse asjaolud

07.oktoobril 2003 esitatud hagiavalduse ja 16. märtsil 2005 esitatud avalduse täienduse kohaselt rikkus kostja süstemaatiliselt üürilepingust tulenevaid kohustusi - ei tasunud üürileandjale üüri ega kõrvalkulusid. 22. aprillil 2003 saatis hageja kostjale teate üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest tasumisega viivitamise tõttu. Teates märkis hageja, et üürilepingu ülesütlemine jõustub alates 01.juunist 2003. Kostja sai teate kätte ega vaidlustanud seda. 10.juunil 2003 saatis hageja kostjale meeldetuletuse, milles palus olukorra lahendamiseks ühendust võtta. Hageja leiab, et tema ja kostja vaheline üürileping on ülesütlemise tõttu lõppenud seetõttu, et üürnik oli viivituses kolmele üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude osas, võlgnetava üüri summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa ning võlgnetavate kõrvalkulude summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva summa. Hageja andis kostjale tähtaegu üürivõla tasumiseks 2003 aasta jaanuari, veebruari ja märtsikuu üüriarvetes.

Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud, palus selle rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda jätta. Vastuväidete kohaselt on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kuna üürileandja ütles üürilepingu üles ajal, kui ei olnud möödunud kolm aastat selle üürilepinguga seotud kohtuvaidluse lõppemisest, sest hageja õiguseelneja AS R hagi kostja vastu jäeti rahuldamata 12.juulil 2001 Tallinna Linnakohtu otsusega. Kostja on poolte omavaheliste halbade suhete ja hageja esindaja ER käitumise tõttu tasunud üüri ja kõrvalkulude eest elamut teenindavatele haldusfirmadele ja Kadrioru Majaühisusele, millest hageja oli teadlik. Seega ei ole tal hagiavalduse täienduses märgitud võlgnevust. Kostja leidis, et üürilepingu ülesütlemise teade on kehtetu, kuna selles ei ole märgitud üürilepingu ülesütlemise alust ega üürivõlgnevuse suurust.

Kohtuotsuse põhjendused Pooltevaheline üürisuhe on kestvussuhe, millele võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse alates 1.juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s 196, mille esimese lõike järgi võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 196 lg 2 kohaselt kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Võlaõigusseaduse § 313 kohaselt on üürilepingu erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 316 reguleerib üürilepingu erakorralist ülesütlemist tasumisega viivitamise tõttu. Üürileandja võib üürilepingu selle paragrahvi esimese lõike esimese punkti järgi üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; sama lõike teise punkti järgi siis, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest makstava üüri summa; ning kolmanda punkti järgi siis, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest makstavate kõrvalkulude summa. Kohtule esitatud üüriarvetest nähtub, et hageja esitas kostjale 2002. aasta septembrikuus tagasiulatuvalt arved 2002. aasta maikuust kuni augustikuuni üüri, vee ja prügiveo eest ja septembrikuu üüri ja prügiveo eest. Kostja kirjaga 20.juunist 2002 ja konto väljavõttega 11. maist kuni 10.juunini 2002 on tõendatud, et kostja oli tasunud osaliselt üüri ja kõrvalkulude eest juba AS-ile R. 2002. aasta oktoobrikuus on esitatud arve oktoobrikuu üüri ja prügiveo eest, septembrikuu vee eest ja keldriruumi üür maikuust kuni oktoobrikuuni. Poolte vahel keldriruumi üürilepingut sõlmitud ei ole.

Alates detsembrikuust on lisandunud arvetele korteri kindlustuse makse, milles üürilepingu pooled samuti täiendavalt kokku leppinud ei ole ja mille tasumise on üürnik 07. jaanuaril 2003 kirjas vaidlustanud. Alates 2003. aasta jaanuarikuu arvest on hageja andnud kostjale ühes vastava arve tasumisega tähtajad võlgnetavate kuude eest arvete tasumiseks. Võlgnevuse suurust märgitud ei ole ja tähtajad võlgnevuse tasumiseks on ebamõistlikult lühikesed. Kohus on seisukohal, et võlgnevuse perioodi ja võlgnevuse summa esiletoomine täiendava tähtaja andmise teates on lepingu ülesütlemisel olulise tähtsusega, ilma milleta ei ole võimalik üürnikul oma kohustust enne ülesütlemist täita või tasaarvestust nõuda.

Et hageja oli teadlik arvete tasumisest otse elamu haldajatele ning et kostja on makseid üüri - ja kõrvalkulude eest teostanud, on tõendatud märkusega arvel nr. 9, ülesütlemise teatega, üürivaidluskomisjonile esitatud nõudega kohustada kostjat tasuma üüri ja kõrvalkulusid hagejale, kirjadega Kesklinna Politseiosakonnale ja Kesklinna Valitsusele ja vanemale, AS-i R arvetega ja konto väljavõtetega ning A AS-i vastuse ja XXXKÜ kliendi saldo väljatrükiga 08.märtsist 2005. Võttes arvesse, et esimeste arvete esitamisega hilinemise ja pooltevaheliste halbade suhete tõttu tasus kostja omal initsiatiivil makse erinevatele elamu haldajatele ning, et arvetes sisaldub keldriruumi üür ja kindlustusmakse, milles pooled ei ole kokku leppinud, on võlgnevuse suurus ja periood ebaselged ning VÕS §-s 316 sätestatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused – üürniku viivitus vähemalt kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasutava üüri või kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega ning rohkem kui kolme kuu üüri või kõrvalkulude summa võlgnevus - tõendamata.

VÕS § 325 lg 1 ja 2 kohaselt võivad üürileandja ja üürnik eluvõi äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed - üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ja eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kuigi 22.aprillil 2003 kostjale saadetud üürilepingu erakorralises ülesütlemise teates on märgitud, et üürileandja esitatud igakuised üüriarved on tasumata ja ümber on kirjutatud võlaõigusseaduse paragrahv 316, ei ole teates märgitud missugusel konkreetsel alusel üürileping üürnikuga erakorraliselt üles öeldakse.

Samuti ei ole üürilepingu ülesütlemise teates esile toodud millisel vähemalt kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasutava üüri või kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega on üürnik viivituses, kui suur on võlgnetava üüri või kõrvalkulude summa ja kas see ületab kolme kuu eest makstava üüri summa. Teatest nähtub, et üürileandjal on üürnikule ka teisi etteheiteid: et üürnik keeldub igasugustest kontaktidest, ei võimalda korterisse sissepääsu, keeldub vananenud elektrijuhtmete, roostetanud torude ja välisukse väljavahetamisest aga ka asjaolu, et eluruum on üürileandjale endale vajalik, millest viimane võiks samuti olla lepingu erakorralise ülesütlemise alus.

Ka ülesütlemise vaidlustamise kord on esitatud VÕS § 329 tervikväljavõttena, milles sisaldub ülesütlemise vaidlustamise korra kõrval ühtlasi lepingu pikendamise kord. Kohus on seisukohal, et kõigi nende oluliste ja ebaoluliste asjaolude samaaegne väljatoomine üürilepingu erakorralise ülesütlemise teates ja üürivõla suuruse, perioodi ja konkreetse ülesütlemise aluse puudumine teeb üürnikule esitatud teate ebaselgeks ja VÕS § 325 lõikele 2 mittevastavaks. VÕS § 325 lg 5 kohaselt on käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine.

Seega on pooltevahelise üürilepingu erakorraline ülesütlemine tühine, üürileping kehtib ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Kuigi kostja ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist VÕS § 326 alusel on kohus seisukohal, et üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna üürileandja ütles lepingu üles enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud kohtumenetluse lõppemisest, milles otsus tehti üürileandja kahjuks.

Kohtukulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tuleneb, et enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. TsMS § 60 lg 1 kohaselt kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. TsMS § 61 lg 2 sätestab, et kui isik, kelle kasuks otsus tehti, on õigusabi tasumisest vabastatud, nõuab kohus nimetatud tasu teiselt poolelt sisse riigituludesse. TsMS § 54 lg 1 ja 4 sätestavad, et tunnistajaja eksperditasu, samuti paikvaatluse tegemise kulud, postikulud ja kutsete kättetoimetamise kulud tasub ette see pool, kes esitas taotluse, millega kulud kaasnevad. Kui taotluse on esitanud mõlemad pooled või kui tunnistajad ja eksperdid kutsutakse välja või paikvaatlus tehakse kohtu algatusel, tasuvad pooled kulud võrdselt. Kui pool, kes pidi ette maksma käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud kulud, seda kohtu määratud tähtpäevaks ei teinud, võib kohus jätta taotletava toimingu tegemata või mõista läbivaatamiskulud välja kohtuotsusega protsessiosaliselt, arvestades käesoleva seadustiku paragrahvis 60 sätestatut. Hagejalt kuuluvad TsMS §§-de 54 lg 4, 60 lg 1 ja 61 lg 2 alusel väljamõistmisele riigituludesse kohtukulud: vajalik ja põhjendatud kulu kostja esindaja osutatud õigusabi eest 6060 krooni ja postikulu 199 Rahandusministeeriumi kontole nr. 10220034800017 SEB Eesti Ühispangas või nr. 221023778606 Hansapangas, viitenumber 2800049777, selgitusse märkida kulu liik ja tsiviilasja number.

Kohtunik: