3-04-165/3 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Kaire Pikamäe ja Ivo Pilving Otsuse tegemise aeg ja koht 28. juuni 2006, Tallinn Haldusasja number 3-04-165 Haldusasi P. U.i kaebus Tallinna Linnavolikogu 13.05.2004 otsuse nr 97 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 15.04.2005 otsus haldusasjas nr 3- 1766/2004 Menetluse alus ringkonnakohtus P. U.i apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 7. juuni 2006 Menetlusosalised Kaebaja P. U., esindaja advokaat Kaimo Räppo Vastustaja Tallinna Linnavolikogu, esindaja Jaan Lindsaar Kolmandad isikud: * AS, AS, nende esindaja advokaat Raul Talts; OÜ ; A. K., esindaja advokaat Leon Glikman; S. K., esindaja advokaat Viktor Kaasik; I. P.; U. P.; A. K.; O. K.; A. A. ja E. V.

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada P. U.i apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 15. aprilli 2005 otsus haldusasjas nr 3-1766/2004 ja teha asja uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega rahuldada P. U.i kaebus osaliselt.

3. Tühistada Tallinna Linnavolikogu 13. mai 2004 otsus nr 97 „Maarjamäe klinti ümbritseva ala detailplaneeringu osaline kehtestamine Kesklinnas ja üldplaneeringu osaline muutmine“ * asuva kinnistu osas. Muus osas jätta otsus muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule Tallinna Ringkonnakohtu kaudu 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest. Kassatsioonkaebus peab hiljemalt tähtaja viimasel päeval olema jõudnud kohtusse (TsMS § 62 lg 2).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-04-165 2(8)

1. Tallinna Linnavalitsuse 23.04.2003 korraldusega nr 1035-k võeti vastu Maarjamäe klinti ümbritseva ala detailplaneering. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 15.05-29.05.2003, esitati 4 vastuväidet ja üks ettepanek. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku järgne arutelu toimus 20.06.2003, seal kokkuleppele ei jõutud. Tallinna Linnavalitsuse 04.07.2003 kirjaga nr LV-1/03/3739 esitati detailplaneering Harju maavanemale planeeringuvaidluse lahendamiseks ja heakskiidu saamiseks. Harju maavanema 26.09.2003 kirjas nr 2.1-13/3444 leiti, et detailplaneering ei riku planeeringu vaidlustanud isikute seadusest tulenevaid ja järelevalve teostaja poolt tagamisele kuuluvaid õigusi ning detailplaneeringu koostamisel ei ole tehtud menetlusvigasid, mis põhjustaksid menetluse uuendamise vajaduse. Maavanem märkis, et annab detailplaneeringule heakskiidu pärast kirja punktides 3 (kooskõlastada detailplaneering Riigi Maa-ametiga, kuna maa-alale jääb osaliselt jätkuvalt riigi omandis olev maa) ja 4 (ettepanek suurendada planeeringuala - hõlmata Pirita tee aluse maa ja teeäärse maa osa, mida ei ole käsitletud (parkimiskohad) ja määrata sellele teekrunt) esitatud tingimuste täitmist ja juhul, kui Riigi Maa-ameti kooskõlastus ei too kaasa detailplaneeringu põhilahenduse muutmise vajadust, võib kohalik omavalitsus kehtestada detailplaneeringu maavanema käest täiendavalt heakskiitu küsimata.

Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti (TSAPA) projektide läbivaatamise komisjoni 08.10.2003 otsuses nr 558 leiti, et kuna Harju Maakatastris on registreerimisel Pirita tee ja Tallinna lahe kaldakindlustuse lõik T-1 (134 666 m²) transpordimaa maaüksus, siis ei ole otstarbekas planeeritavat ala suurendada ega Pirita tee lõigust planeeritava ala piires iseseisvat katastriüksust moodustada. Riigi Maa-amet nõustus planeeringuala vähendamise ettepanekuga ja märkis, et juhul, kui planeeringu menetlemist jätkatakse ja nõustutakse planeeringu osalise kehtestamisega, siis ei ole planeeringu edaspidine kooskõlastamine Riigi Maa-ametiga enam nõutav. TSAPA projektide läbivaatamise komisjoni 12.11.2003 otsusega nr 665 nõustuti ettepanekuga kehtestada planeering osaliselt vastavalt Riigi Maa-ameti kirjale.

Tallinna Kesklinna Valitsus tegi 07.01.2004 kirjaga nr 9-10/03/224 XV linnavalitsusele ettepaneku arvata detailplaneeringu alast välja krunt, kuhu on kavandatud 19-korruselise hoone ehitamine ja kehtestada detailplaneering osaliselt.

Tallinna Linnavalitsus teavitas 05.02.2004 kirjaga nr LV-1/109 Tallinna Kesklinna Valitsust sellest, et detailplaneeringu autor OÜ vähendab hoone kõrgust 11 korruseni. 12.02.2004 kirjaga nr 9-10/03/224 XVII toetas Tallinna Kesklinna Valitsus hoone kõrguse vähendamist 11 korruseni.

Tallinna Linnavolikogu 13.05.2004 otsuse nr 97 p-ga 1 kehtestati osaliselt Maarjamäe klinti ümbritseva ala detailplaneering vastavalt OÜ tööle nr 02/2002 ja määrati planeeringus näidatud kruntidele positsioonidega 1-25 ehitusõigus. Kehtestatava planeeringuala suurus on 14,3 ha. Planeeringuga on kavandatud krundid näitusepaviljonide teenindamiseks ja laiendamiseks; 11-korruselise elamuja ärihoone ehitamiseks; üksikelamute teenindamiseks, ümberehitamiseks, laiendamiseks ja ehitamiseks; tehnohoonete teenindamiseks ja ehitamiseks; teede, parklate ja haljasalade rajamiseks ja teenindamiseks. Otsuse p 2 kohaselt muudab detailplaneering Tallinna üldplaneeringut. Üldplaneeringus on planeeritud maa-ala kavandatud ühiskondlikeja puhkeehitiste alaks. Detailplaneeringuga on planeeringualale kavandatud äri-, elamuja transpordimaa sihtotstarbega krundid. Otsuse p 3 kohaselt muutub detailplaneeringu kehtestamisega kehtetuks samale alale linnavolikogu 10.10.1996 otsuse nr 106 punktiga 4.1 kehtestatud AS territooriumi detailplaneering. Otsuse p 4 kohaselt tagab ehitusloa taotleja

3-04-165 3(8) detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamise vastavalt 13.11.2003 sõlmitud lepingule nr 244. Otsuse alustena märgiti kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 22 lg 1 p 33, planeerimisseaduse (PlanS) § 23 lg 7, § 24 lg 3 ja lg 6, Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lg 1, lg 3, lg 4 ja lg 5 p 9, Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu osaliseks muutmiseks ja linnavalitsuse ettepanek.

2. P. U.i kaebuses paluti tühistada Tallinna Linnavolikogu 13.05.2004 otsus nr 97. Kaebaja arvates on kehtestatud planeering vastuolus seadusega. Kaebaja poolt kasutatav korter nr * asub * kõrghoone üheksandal korrusel ja kinnistu, millel hoone asub, piirneb vaidlustatud otsusega määratletud planeeringualasse kuuluva kinnistuga *. Planeeringu dokumendid ei tekita kaebajas kindlust, kas ja millisel määral planeeritav 11-korruseline hoone mõjutab kaebaja seniseid elutingimusi, eelkõige olemasolevat merevaadet. Detailplaneeringu juurde peaks kuuluma makett, mis annaks kaebajale selge pildi, et planeeritav hoone ei riku tema senist vaadet ega häiri ilumeelt. Otsusega nr 106 kinnitati sama ala detailplaneering, mis nägi ette hotelli ehituse. Detailplaneeringu avalikul väljapanekul arutati 19-korruselise maja ehitamise võimalikkust. Kuna nüüd planeeritakse ehitada 8 korruse võrra madalam hoone, on tegemist planeeringu põhilahenduse muutmisega, millisel juhul tulnuks kooskõlas PlanS §-ga 21 lg 5 korrata avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu. 11-korruselise maja sobivust piirkonda pidanuks haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg 3 järgi vastava kaalutlusotsuse saamiseks hindama ka linnavalitsuse juures tegutsev arhitektuurinõukogu. Ka ei sisalda vaidlustatud otsus motivatsiooni, miks planeeritakse hotelli asemele korterelamu. Kuna planeering võeti vastu peale PlanS jõustumist (01.01.2003), pidanuks vastavalt PlanS §-le 10 lg 3 detailplaneeringu koostamise tellijaks olema mitte eraõiguslik isik, sest kõnealune planeering ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga. Maavanem pole planeeringut heaks kiitnud, sest täitmata on planeeringuala suurendamise nõudmine.

3. Tallinna Halduskohtu otsusega jäeti kaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel. 1) Riigikohtu otsuses nr 3-3-1-28-04 leiti, et PlanS § 26 lg 1 alusel võib planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks halduskohtusse pöörduda igaüks, kes leiab, et see otsus on õigusvastane, ning olenemata sellest, kas see otsus tema õigusi rikub või tema vabadusi piirab. 2) Kohus ei nõustunud kaebaja väitega, et kuna 19-korruselise maja asemele planeeritakse ehitada 8 korruse võrra madalam hoone, mille ehituspind on kõigest 500 m² väiksem, on tegemist planeeringu põhilahenduse muutmisega ning PlanS § 21 lg 5 alusel oleks tulnuks korrata avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu. Tegemist ei ole planeeringu põhilahenduse muutmisega, sest otsuse eelnõu seletuskirja (I kd tl 12-16) kohaselt hoonete suurim lubatud arv krundil ja hoonete suurim ehitusalane pindala jääb samaks. Ka Harju maavanem märkis 26.09.2003 kirjas (I kd, tl 121-127), et juhul, kui Riigi Maa-ameti kooskõlastus ei too kaasa detailplaneeringu põhilahenduse muutmise vajadust, võib kohalik omavalitsus kehtestada detailplaneeringu maavanema käest täiendavalt heakskiitu küsimata. Sellega andis Harju maavanem ühtlasi vaidlustatud detailplaneeringule oma heakskiidu. 3) Alusetud on kaebaja nõudmised, et 11-korruselise maja sobivust antud piirkonda pidanuks hindama ka Tallinna Linnavalitsuse juures tegutsev arhitektuurinõukogu ja detailplaneeringu juurde peaks kuuluma makett. Ükski õigusakt detailplaneeringule selliseid nõudeid ei kehtesta. Vaidlusaluse detailplaneeringu koosseisu kuulub PlanS § 9 lg 6 alusel maakasutuse ja hoonestusõiguse plaan (I kd, tl 53). Kaebaja väide, et planeeritav 11-korruseline hoone võib rikkuda tema korterist avanevat merevaadet ja häirida ilumeelt, ei ole tõsiseltvõetav. 4) Tallinna Linnavolikogu 10.10.1996 otsuse nr 106 p-ga 4.1 kehtestatud detailplaneeringuga oli vaidlusalusele alale planeeritud samuti 11-korruseline hoone ja kaebaja pidi * majja kolides arvestama sellise ehitise kerkimisega tulevikus. Ilumeel on aga subjektiivne kategooria, millel

3-04-165 4(8) puudub objektiivne mõõt. Kaebaja ei põhjendanud, miks peaks vastustaja tema ilumeelega rohkem arvestama, kui nende 10 kinnistuomaniku ilumeelega, kelle kinnistud on hõlmatud detailplaneeringuga. Kuna kõnealune hoone planeeritakse AS-le kuuluvale maale ning hotelli asemel elamuja ärihoone ehitamine on äriühingu soov, ei pea vastustaja detailplaneeringu kehtestamise otsuses põhjendama, miks äriühing ei taha enam hotelli ehitada. Vastustaja ei saanud AS-le detailplaneeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse andmise lepingu sõlmimise ajal 10.09.2002 juhinduda PlanS §-st 10 lg 3, sest PlanS sel ajal veel ei kehtinud.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

4. P. U. apellatsioonkaebuses paluti tühistada kohtuotsus ja rahuldada kaebus. 1) Kohus ei hinnanud Tallinna linna üldplaneeringu vastuolu vaidlustatud detailplaneeringuga. Üldplaneeringu järgi on detailplaneeringu ala maakasutuseks ühiskondlike ja puhkeehitiste maa-ala, mis on mõeldud põhiliselt haridus, teadus, tervishoiu, kultuuri või spordi jm asutustele, samuti samalaadsete teenustega või vaba aja veetmisega seonduvatele ettevõtetele. Kuna elamumaa sihtotstarbega uute ehituskruntide moodustamine ja kinnistute sihtotstarbe muutmine ärimaast elamumaaks ei ole seotud AS messikeskuse funktsioneerimisega, ei saa detailplaneeringu maakasutuse ja ehitustingimuste lahendust lugeda üldplaneeringu juhtfunktsioonile ja eesmärkidele vastavaks. 2) Üldplaneeringu järgi on detailplaneeringu ala ühiskondlikku funktsiooni täitev ja nii linnaehituslikult kui ka miljööväärtuslikult oluline piirkond. Seetõttu oleks otsuses tulnud välja tuua need asjaolud, mis tingisid üldplaneeringut oluliselt muutva detailplaneeringu ja erahuvi eelistamise avalikule huvile. Otsuse vastuvõtmisel ei ole juhindutud HMS § 4 lg-s 2 toodud põhimõtetest. Otsus on faktiliste kaalutluste väljatoomata jätmise tõttu ka motiveerimata. 3) Kohtu seisukoht, et vastustaja pidi lähtuma eraomaniku soovist, on vastuolus HMS § 4 lg-ga 2, mille alusel tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituste piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ja õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ja kaaludes põhjendatud huve. Kohtuotsusest ei tulene TsMS § 231 lg 4 nõuetele vastavat motivatsiooni ja viiteid tõenditele määral, mis annaks aluse veendumuseks, et tegemist ei olnud põhilahenduse muudatusega. 4) Planeering on õigusvastane ka põhjusel, et rikuti PlanS § 21 lg-t 5, mille kohaselt oleks planeeringu põhilahenduste muudatuse korral tulnud korrata planeeringu kooskõlastamist ning avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu. 5) HMS § 54 järgi on haldusakti õiguspärasuse eelduseks vastavus vorminõuetele. Haldusakti põhjenduse selguse ja üheselt mõistetavuse (HMS § 55 lg 1) üheks eelduseks planeerimisotsuse tegemisel on asjakohaste organite seisukohad. Puudub seletus, miks 19-korruselise hoone kohta esitati nägemus, 11-korruselise hoone piirkonda sobivuse kohta aga sellist nägemust ei esitatud. Kui Tallinna linnas on eelduslikult ainus asjakohane organ arhitektuurinõuete seadmise osas arhitektuurinõukogu, on arusaamatu, miks selle seisukohad on vaid soovituslikud. 6) HMS §-de 4, 6 ja 56 lg 3 mõttes peaks detailplaneeringu juurde kuuluma makett, mis annaks menetlusosalistele selge pildi rajatava hoone keskkonda sobivuse kohta. Avalikkusele ei esitatud ka ühtegi PlanS § 9 lg 6 nõuetele vastavat joonist 11-korruselise hoone osas, kuigi nimetatud sätte mõtte järgi võiks hoone korruselisust pidada detailplaneeringu lahenduse mõttes üheks oluliseks kaalutluseks, mis vajaks kõigile vastavat illustreerimist. 7) PlanS § 4 lg 2 p 2 järgi on planeerimisalase tegevuse korraldamine linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses ning kohalik omavalitsus tagab huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Antud juhul ei ole tegemist tasakaalustatud arenguga. Muutes üldplaneeringut ilma avalikkust kaasamata ja küsimust avalikul arutelul arutamata, rikuti PlanS § 4 lg 2 p 2 ja PlanS § 3 lg 1.

3-04-165 5(8) 8) Planeeringu heakskiit oli maavanema poolt antud tingimuslikult, kuid kuna täitmata on tingimusena esitatud nõudmine suurendada planeeringuala (hõlmata planeeringualasse ka Pirita tee alune maa ja teeäärse maa osa), siis ei ole planeering maavanema heakskiitu saanud. 9) Tallinna Linnavolikogu 10.10.1996 otsusega nr 106 nähti ette 11-korruseline hotell AS poolt korraldatavate messikülaliste teenindamiseks. Vaidlustatud otsus on vastuolus Tallinna Linnavalitsuse 27.12.2000 korraldusega nr 5111-k, millega algatati detailplaneering.

5. Tallinna Linnavolikogu palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. 1) Üldplaneeringuga on määratud teatud tervikala (kuhu kuuluvad lauluväljak, Orlovi loss, näitusepaviljonid jne) juhtfunktsioon. Kuna planeeritud maa-ala moodustab sellest suhteliselt väikese osa, ei muuda detailplaneering tervikala juhtfunktsiooni. Detailplaneeringu avaliku menetluse käigus kaebaja ühtegi ettepanekut või vastuväidet planeeringu kohta ei esitanud. Vaidlustatud planeeringuga ei ole piiratud kaebaja maakasutuse või ehitamise õigust. 2) Kuigi planeeringu lähteülesandes ja planeeringu vastuvõtmisel oli planeeringuala suurus 21,1 ha ja planeering kehtestati (Riigi Maa-ameti ettepanekul) 14,3 ha, ei saa niisugust muudatust lugeda planeeringu põhilahenduse muudatuseks. Tegemist on osalise detailplaneeringu kehtestamisega. Kui võrrelda avalikustatud ja vastu võetud detailplaneeringut, toimusid muudatused ühe krundi osas, seejuures ei muudetud krundi * (praegu *) maa sihtotstarbeid ega sihtotstarvete osakaalu (elamumaa 95% ja ärimaa 5%). Muudeti vaid kavandatud terrassmaja kõrgust 60-lt meetrilt 37 meetrini. Seega on väär kaebaja seisukoht, et oleks pidanud kohaldama PlanS § 21 lg 5 sätestatut. 3) AS puhul on tegemist eraõigusliku juriidilise isikuga, kellel puuduvad avalik-õiguslikud ülesanded. Ettevõtlusvabadus võimaldab tal tegutseda ka muuga peale messide korraldamise. Tema omandiõigust ei ole avalikes huvides kitsendatud ja seetõttu ei pidanud detailplaneeringus nendega arvestama. 4) See, et arhitektuurinõukogu nõusolek on soovituslik, tuleneb Tallinna põhimääruse § 50¹ lgst 1, 2 ja 5, mille kohaselt linnavalitsus võib temale pandud ülesannete täitmiseks ja linnavalitsuse ettepanekute väljatöötamiseks moodustada alatisi komisjone (1), komisjoni koosseisu ja põhimääruse kinnitab linnavalitsus oma määrusega (2), komisjoni otsustused on soovitusliku iseloomuga linnavalitsuse määruste ja korralduste vastuvõtmisel (5). Nõuandvale funktsioonile viitab Tallinna Linnavalitsuse 18.08.2003 määrusega kinnitatud Tallinna Arhitektuurinõukogu põhimääruse p 1.2, mis sätestab, et komisjon on linnavalitsuse nõuandev kogu. Sama põhimääruse p 3 loetleb ülesanded, mis tulevad Arhitektuurinõukogus peaarhitekti ettepanekul läbivaatamisele. Seega on Tallinna peaarhitektile antud diskretsiooniõigus, missugused linnalise tähtsusega detailplaneeringute eskiislahendused (p 3.1.3) arhitektuurinõukogus arutamisele tulevad. Jättes arhitektuurinõukogu arvamuse küsimata (varem oli küsitud) ei ole rikutud kaalutlusotsuse tegemisel menetlust ega esine vormivigu. Arhitektuurinõukogu 14.03.2003 koosoleku protokollist nähtub, et ükski osalenu ei olnud kõrghoone püstitamise vastu. Seega on igati loogiline, et kui senise planeeritud hoone asemele tuleb oluliselt madalam hoone, ei ole vajalik täiendavalt arvamust küsida. Põhimõtteline seisukoht kõrghoone püstitamiseks oli Arhitektuurinõukogu poolt juba antud. 5) Kuna volikogu 10.10.1996 otsusega nr 106 kehtestatud detailplaneeringuga oli vaidlusalusele alale planeeritud samuti 11-korruseline hoone, pidi kaebaja juba enne * asuvasse majja kolimist olema teadlik võimalusest, et detailplaneeringu alusel võidakse ehitada 11-korruselise hoone, mis võib takistada tema korterist paistvat merevaadet. 6) PlanS § 9 lg 6 ettenähtud illustreerivaks jooniseks tuleb lugeda OÜ poolt koostatud detailplaneeringu maakasutuse ja hoonestusõiguse plaani, mis oli detailplaneeringu menetluse ajal lisatud. Samuti oli detailplaneeringu kehtestamise otsuse seletuskirjas detailselt seletatud missugused ja kui suures ulatuses muudatusi võrreldes OÜ poolt koostatud esialgse detailplaneeringuga tehtud on. Avalikustamisel ja planeeringu kehtestamisel osalenutel oli selge ettekujutus detailplaneeringust. Kaebaja ei osalenud avalikul väljapanekul.

3-04-165 6(8)

6. AS ja * AS palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. 1) Kaebaja seisukoht teise avalikustamise läbiviimisest on kummastav, sest detailplaneeringu avalikule väljapanekule eelnenud teadetes on selgelt kirjas, et detailplaneeringu põhieesmärgiks on suure osa AS-le kuuluvast alast ümberkruntimine elamumaa kinnistuteks. Detailplaneeringu avalikustamise ja avaliku väljapaneku tulemuste arutelu toimumise kohta avaldatud teated kinnitavad, et avalikkus oli informeeritud detailplaneeringuga maa sihtotstarbe muutmise kavandamisest ning 16 kuni 19 korruselise ärija eluhoone rajamisest. 2) Otsuse vastuvõtmisel üldplaneeringu muutmise osas on järgitud kaalutlusõiguse printsiipe. Avaliku planeerimismenetluse käigus muudeti detailplaneeringut. Muudatused sihtotstarvete ja ehitusõiguse osas toimusid ühe krundi osas. * sihtotstarbeks oli eelnevalt ärimaa. Detailplaneeringuga muudeti krundi sihtotstarvet nii, et 95 % ulatuses on elamuja 5% ulatuses ärimaa. Planeerimismenetluse tulemusena muudeti kavandatav 19-korruseline kõrghoone 11- korruseliseks. Tegemist ei ole olulise planeeringulahenduse muutmisega. 3) Harju maavanem leidis 26.09.2003 kirjas, et tegemist on üldplaneeringu muutmisega ja palus kohalikul omavalitsusel oma otsust kaaluda, kuid andis detailplaneeringule heakskiidu. 4) Detailplaneeringu materjalid olid avalikud ja arusaadavad, kuid kaebaja ei ole soovinud nendega kohtumenetluse eelselt tutvuda. 5) Kaebaja ei viidanud kaebuses ega kohtuistungil seadusele vm õigusaktile, mille kohaselt oleks AS omandiõigust detailplaneeringuga hõlmatud kinnistule kitsendatud ning kohus on õigustatult jätnud väite majandustegevuse kohta tähelepanuta. 6) Arhitektuurinõukogu on Tallinna linna nõuandev organ, kelle arvamus ei ole kohustuslik. Kohaliku omavalitsuse haldusesisene küsimus on, kas konkreetsel juhul peetakse Tallinna Arhitektuurinõukogult arvamuse küsimust vajalikuks või mitte. 7) Detailplaneeringu menetlemisel on järgitud kõiki nõudeid ja otsuse vastuvõtmine on toimunud kooskõlas kaalutlusõiguse põhimõtetega.

7. A. K.i vastus paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja leiti, et tühistamiskaebuse puhul on PlanS § 26 lg 1 kohase vaidlustamise eelduseks HKMS § 7 lg 1 asjaolu. Apellatsioonkaebus ei ole kooskõlas PS § 11 proportsionaalsuse ja § 12 võrdse kohtlemise printsiibiga, sest kaebaja, kes ei ole välja toonud ühtegi konkreetset negatiivset tagajärge enda õiguste suhtes, taotleb soodustavale haldusaktile tuginevate teiste isikute PS §-des 10, 12, 31 ja 32 sätestatud põhiõiguste ulatuslikku riivet. Jääb seletamatuks, miks peaks kohus eelistama ühest eraisikust kaebaja ebaselgeid ja tõendamata väidetavaid õigusi kümne kolmandast isikust omaniku õigustele, keda tegelikult puudutab detailplaneering ja kes on avaldanud rahulolu just sellise planeeringu suhtes.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Kolmas isik eksib väites, et tühistamiskaebuse esitamisel PlanS § 26 lg 1 kohaselt on eelduseks HKMS § 7 lg-s 1 sätestatud asjaolu. Halduskohus osundas õigesti Riigikohtu halduskolleegiumi 09.06.2004 otsusele haldusasjas nr 3-3-1-28-04, mille põhjenduste p-des 10-13 käsitleti kaebeõiguse küsimust PlanS § 26 lg 1 alusel ja p-s 14 leiti, et PlanS § 26 lg 1 alusel võib planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks halduskohtusse pöörduda igaüks, kes leiab, et see otsus on õigusvastane, ning olenemata sellest, kas see otsus tema õigusi rikub või tema vabadusi piirab. Sellise isiku poolt esitatud kaebuse puhul ei pea halduskohus kaebuse rahuldamise või mitterahuldamise otsustamisel kontrollima seda, kas vaidlustatud akt tema õigusi rikub või vabadusi piirab.

3-04-165 7(8) 9. Kuigi kaebuses taotletakse vaidlustatud otsuse tühistamist tervikuna, puudutavad kaebuse ja apellatsioonkaebuse väited kehtestatud detailplaneeringu õigusvastasust * asuva kinnistu osas, mille põhjendatust ringkonnakohus järgnevalt kontrollib.

10. Esmalt peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et halduse kaalutlusehk diskretsiooniotsuste kohtulik kontroll on piiratud. Kohus kontrollib üksnes seda, ega kaalutlusotsuse tegemisel ei esinenud menetlusja vormivigu, mis võisid mõjutada asja sisulist otsustamist, kas diskretsiooniotsus on kooskõlas õigusnormide ja õiguse üldpõhimõtetega, kas otsus tugineb seaduslikule alusele, ega ei ole väljutud diskretsiooni piiridest ning ega ei ole tehtud muud sisulist diskretsiooniviga. Kohalik omavalitsus peab planeerimisdiskretsiooni teostades kaitsma avalikke huve mõistlikul viisil. Haldusakti põhjendus peab ka kohut veenma, et haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning et kaalumine on toimunud ratsionaalselt. Riigikohtu halduskolleegium on korduvalt rõhutanud menetlusja vorminõuete erilist tähtsust planeerimismenetluses, mida iseloomustab laiaulatuslik diskretsiooniruum.

11. HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik haldusakt olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. Haldusakti motivatsioon peab olema esitatud ka kohaliku omavalitsuse volikogu otsuses ja viide muude dokumendile peab olema niivõrd täpne, et võimaldab mõista, milline osa dokumendist kujutab endast haldusakti põhjendust.

12. Vaidlustatud Tallinna Linnavolikogu 13.05.2004 otsusega nr 97 kehtestati osaliselt Maarjamäe klinti ümbritseva ala detailplaneering ja muudeti Tallinna linna üldplaneeringut. Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna linna üldplaneeringu maakasutusplaanil on vaidlusaluse ala maakasutuseks märgitud ühiskondlikeja puhkeehitiste maa-ala, mis seletava osa järgi on mõeldud põhiliselt haridus, teadus, tervishoiu, kultuuri või spordi jm asutustele, samuti samalaadsete teenustega või vaba aja veetmisega seonduvatele ettevõtetele. Vaidlustatud detailplaneeringuga on planeeringualale kavandatud äri-, elamuja transpordimaa sihtotstarbega krundid. Detailplaneeringu kehtestamisega muutub kehtetuks ka samale alale linnavolikogu 10.10.1996 otsuse nr 106 p-ga 4.1 kehtestatud AS territooriumi detailplaneering, mis nägi ette 11-korruselise hotelli ehitamise.

13. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et detailplaneeringu kehtestamise otsus on vormiliste puudustega. Vaidlustatud otsuses puuduvad motiivid faktiliste asjaolude kohta, mis tingisid detailplaneeringu kehtestamise ja üldplaneeringu muutmise. Üldplaneeringul on aga oluline roll maakasutusja ehitustingimuste kindlaksmääramisel, sest see on vastavat investeeringut ja ehitust ettevalmistava detailplaneeringu aluseks ning vaatleb linna arengut tervikuna.

14. Vaidlustatud otsusest ega selle eelnõu seletuskirjast ei nähtu, et otsuse vastuvõtmisel oleks sisuliselt kaalutlusõigust teostatud.

Haldusasja materjalidest nähtuvalt on Tallinna Linnavolikogu vaidlustatud otsuse tegemisel * asuva kinnistu osas lähtunud ebaõigest eeldusest, et tegemist on eraõigusliku juriidilise isikuga, kelle soovist tuleb lähtuda ning kellele kuuluva krundi kasutamise sihtotstarbe ja ehitusõiguse osas muudatuste tegemisel ei pea kaaluma detailplaneeringu vastavust üldplaneeringule ega arvestama avalike huvidega.

3-04-165 8(8) Kinnistu omanik ei saa nõuda, et kohalik omavalitsus asendaks kehtiva planeeringu uuega ainuüksi motiivil, et omanik soovib senist maakasutust muuta. PlanS § 1 lg 2 kohaselt tuleb planeerimisel tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ja ehitamiseks. Planeerimisdiskretsiooni olemusest tuleneb, et omandiõiguse kasutamise piirid määrab kohalik omavalitsus omal äranägemisel avatud menetluse tulemusena, mitte kinnistuomaniku dikteerimisel. Kinnistuomaniku huvid on planeerimisel olulised teiste huvide kõrval, mitte aga määravad. Põhiseaduse § 32 lg 2 kolmanda lause kohaselt ei tohi omandit kasutada üldiste huvide vastaselt. Linnavolikogu on käesoleval juhul teinud vea pidades kinnistuomaniku soovi pidanud määravaks ja jättes analüüsimata uue planeeringu mõju üldistele huvidele, s h ümberkaudsetele elanikele.

Kuna Tallinna Linnavolikogu ei ole kaevatava diskretsiooniotsuse tegemisel * asuva kinnistu osas teostanud kaalutlusõigust ja esitanud otsuses otsuse andmise põhjendusi, on tegemist olulise diskretsiooniveaga, mis võis mõjutada asja otsustamist. Seetõttu tuleb kaevatav otsus osaliselt tühistada. Kaevatava otsuse tühistamine tervikuna ei ole vajalik eesmärgi saavutamiseks, milleks kaebuse esitaja halduskohtusse pöördus.

15. Väär on vastustaja poolt ringkonnakohtu istungil esitatud seisukoht, et vaidlustatud detailplaneeringu kehtestamata jätmine kinnistuomaniku poolt soovitud kujul oleks toonud kaasa kinnistu omandamise kohustuse. PlanS § 30 kohaselt on kohalik omavalitsus kohustatud kinnistu õiglase tasu eest omandama, kui selles nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel või kui sellega piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. Seega on omandamiskohustus koos õiglase tasu maksmise kohustusega nähtud ette vaid uues planeeringus omandiõiguse täiendava piiramise korral, mitte seniste kitsenduste säilitamise puhul.

16. Kuna kaalutlusõiguse teostamata jätmise näol on tegemist olulise diskretsiooniveaga, mis tingib kaevatava otsuse tühistamise, puudub vajadus hinnata teisi apellatsioonkaebuse väiteid.

Kaire Pikamäe Ivo Pilving Lilianne Aasma