2-03-797/7 · Tallinna Ringkonnakohus

Tsiviilasi nr 2-03-797

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number 2-03-797 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Tiit Kollom (eesistuja), Gaida Kivinurm ja Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 14.06.2006 Tallinnas Tsiviilasi

V. Š. hagi OÜ T, OÜ R ja L. B. vastu ostueesõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Linnakohtu 10.10.2005 otsus ja 05.12.2005 täiendav otsus tsiviilasjas nr 2/22- 8619/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

V. Š. apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg 30.05.2006 Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja V. Š. esindaja K. D.

RESOLUTSIOON Jätta Tallinna Linnakohtu 10.10.2005 otsus ja 05.12.2005 täiendav otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Asjaolud

Hageja V. Š. on Tallinnas XXX asuva korteriomandi ¾ mõttelise osa omanik. Korteriomand on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistrisse registriosa nr 4703601 (endine number 47036) all. Korteriomandi kaasomanik ¼ mõttelises osas S. G. müüs oma kaasomandi osa 08.02.2002 OÜ-le T ning nende vahel 08.02.2002 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel kanti OÜ T 15.03.2002 kinnistusraamatusse XXX asuva korteriomandi ¼ mõttelise osa omanikuna.

2(5) Hagiavalduse kohaselt oli hagejal kaasomanikuna korteriomandi mõttelise osa ostueesõigus, kuid talle ei teatatud ostu-müügilepingu sõlmimisest ega esitatud lepingu ärakirja. Hageja sai kinnistusraamatu muudatusest teada 01.08.2003 ning 12.08.2003 sai hageja ostu-müügilepingu tõestanud Tallinna notari Heli Mõttuse käest S. G. ja OÜ T vahelise ostu-müügilepingu ärakirja. Hageja pöördus notari poole avaldusega ostueesõiguse teostamiseks, kuid talle keelduti sellest seoses AÕS §-s 263 ettenähtud tähtaja möödumisega. Hageja leidis, et kuna tehingut varjati tema eest ja kostja OÜ T võttis korteri valduse üle alles pärast ostueesõiguse teostamise tähtaja möödumist, on tal jätkuvalt õigus astuda S. G. ja OÜ T vahelises ostu-müügilepingus ostja asemele. Vastavalt TsÜS § 146 lg-le 5 ja § 150 lg-le 1 ei ole hagi aegunud.

02.10.2003 Tallinna Linnakohtule S. G. ja OÜ T vastu esitatud hagis palus V. Š. AÕS § 264 lg 3 alusel tunnustada tema ostueesõigust Tallinnas XXX asuva korteriomandi ¼ mõttelise osa ostmiseks vaidlusaluse ostu-müügilepingu järgi ja kanda V. Š. kinnistusraamatusse XXX asuva korteri omanikuna.

Menetluse käigus selgus, et OÜ T on kõnealuse korteriomandi ¼ mõttelist osa 21.05.2003 edasi võõrandanud OÜ-le R. OÜ R kanti 01.10.2003 kinnistusraamatusse korteriomandi ¼ mõttelise osa omanikuna. OÜ R võõrandas ¼ mõttelist osa XXX asuvast korteriomandist 03.05.2004 L. B.le, kes kanti 22.06.2004 kinnistusraamatusse korteriomandi kaasomanikuna.

Hageja loobus hagist S. G. vastu ja suunas oma nõude lisaks OÜ-le T ka OÜ R ja L. B. vastu, kes kaasati protsessi kostjatena. 21.09.2005 kohtuistungil jäi hageja 02.10.2003 esitatud nõude juurde.

Kostja OÜ R hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Hageja on mööda lasknud ostueesõiguse teostamise tähtaja, mis kinnisasja puhul on VÕS §-st 250 tulenevalt kaks kuud alates müügist teadasaamisest. Hageja on omaks võtnud, et sai kõnesoleva korteriomandi müügist teada 2003. a. juulis, kuid ei ole esitanud müüjale notariaalselt tõestatud avaldust ostueesõiguse teostamise kohta. Hagiavaldusest ei nähtu, missuguses ostu-müügilepingus soovib hageja ostja asemele astuda, seega on hagi nõue ebaselge.

Kostjad OÜ T (osales menetluses seadusjärgse esindaja K. V. kaudu) ja L. B. ei ole toimiku materjalidest nähtuvalt hagi suhtes suuliselt ega kirjalikult seisukohta avaldanud.

Linnakohtu otsus

Tallinna Linnakohus jättis hagi 10.10.2005 otsusega rahuldamata ning mõistis 05.12.2005 täiendava otsusega V. Š.lt OÜ R kasuks välja 4 500 krooni õigusabikulu.

Otsuse põhjenduste kohaselt ei vaja ostueesõigus hagimenetluses tunnustamist. VÕS § 244 lg 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Kirjaliku müügilepingu puhul piisab notariaalselt tõestatud või kinnitatud avalduse tegemisest. Ostueesõiguse teostamiseks peab ostueesõigust omav isik tegema seaduses ettenähtud vormis ostueesõiguse kasutamise avalduse müüjale ostueesõiguse teostamise tähtaja jooksul. VÕS § 250 kohaselt on kinnisasjade puhul tähtajaks kaks kuud pärast teate saamist. Hageja ei ole tähtaegselt esitanud ostueesõiguse teostamiseks notariaalselt tõestatud avaldust ei müüjale ega

3(5) uuele omanikule, ei ole hüvitanud ostjale ostuhinda. Seega puudub hagejal õigus nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist (AÕS § 65 lg 1) või müüja keeldumisel esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks.

Apellatsioonkaebus

Hageja palub tühistada Tallinna Linnakohtu 10.10.2005 otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus oluliselt rikkunud nii protsessiõiguse norme (siin ja edaspidi enne 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku järgi) kui ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme.

VÕSRakS § 2 kohaselt kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Vaidlusalune ostu-müügileping sõlmiti 08.02.2002 ja hageja esitas hagi ostueesõiguse tekkimise hetkel ehk 15.03.2002 kehtinud asjaõigusseaduse ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse normide alusel. Korteriomandi ¼ mõttelise osa omaniku vahetumisest sai hageja teada 01.08.2003, s. o poolteist aastat pärast ostu-müügilepingu sõlmimist. Hageja pöördus kohtusse nõudega pikendada ostueesõiguse teostamise tähtaega ja kanda ta AÕS § 264 lg 3 alusel kinnistusraamatusse Tallinnas XXX asuva korteriomandi omanikuna.

Apellandi arvates kahjustas linnakohus menetlusnormide rikkumisega tema kui hageja õigusi. Tallinna Linnakohus seadis hagi tagamise eesmärgil 06.10.2003 määrusega XXX asuva korteriomandi ¼ mõttelisele osale võõrandamiskeelu, kuid 2004. aasta jaanuaris sai hageja teada, et määrus on jäetud täitmata seoses nimetatud korteriomandi ¼ mõttelise osa müügiga 21.05.2003 OÜ-le R. Ka sellest müügitehingust ei olnud hageja teadlik. Hageja taotles 23.02.2004 eelistungil OÜ R kaasamist kostjana ja tema suhtes hagi tagamist. Taotlusele oli lisatud OÜ T ja OÜ R vahel 21.05.2003 sõlmitud müügilepingu ärakiri, millest nähtuvalt kaasomandi ¼ mõttelise osa müügihinnaks oli

30 644 krooni. Kohtu poolt määratud tähtaja jooksul 02.03.2004 esitas hageja täiendava hagiavalduse OÜ R vastu, millele oli lisatud kviitung kohtu deposiitarvele 30 600 krooni tasumise kohta ja korduv hagi tagamise taotlus.

Taotluse hagi tagamiseks lahendas kohus alles 27.04.2004 määrusega, kuigi TsMS § 158 lg 1 kohaselt pidi kohus lahendama selle hiljemalt avalduse esitamise päevale järgneval tööpäeval, s. o hiljemalt 04.03.2004. TsMS § 159 kohaselt täidetakse hagi tagamise määrus viivituseta. Kohus saadab määruse täitmiseks kohtutäiturile, registripidajale või muule määruse täitmiseks kohustatud isikule. Tallinna Linnakohus saatis 27.04.2004 hagi tagamise määruse kinnistusametile alles 19.05.2004, mis võimaldas OÜ-l R enne seda võõrandada korteriomandi ¼ mõttelist osa tahtlikult ülepaisutatud 90 000 kroonise hinnaga.

Kohtu tegevusetuse tõttu lükati edasi eelistungid. 27.05.2004 eelistungile ei ilmunud kostjad, kuna OÜ-le R ei olnud välja saadetud hagimaterjale; kohus kaasas OÜ R kaaskostjana 14.09.2004, s. o seitse kuud pärast vastava taotluse esitamist hageja poolt 23.02.2004. 19.08.2004 eelistung jäi ära, kuna kohus ei olnud kostjatele saatnud kohtukutseid. Hageja kinnitas menetluse vältel jätkuvalt, et soovib astuda ostja asemele

4(5) XXX asuva korteriomandi ¼ mõttelise osa ostu-müügilepingus.

Materiaalõiguse normide kohaldamisel ei arvestanud kohus, et hagis viidatud asjaolud on leidnud aset enne võlaõigusseaduse jõustumist ning seetõttu kohalduvad ostueesõiguse teostamisele enne 01.07.2002 kehtinud asjaõigusseaduse sätted. AÕS § 262 lg 2 kohaselt vastutab ostueesõigust omavale isikule ostu-müügilepingu ärakirja esitamata jätmisest tekkinud kahju eest müüja. Kaevatavas otsuses on ebaõigesti kohaldatud VÕS § 244, kuna sel hetkel, kui hageja sai teada vaidlusaluse korteriomandi mõttelise osa võõrandamisest OÜ-le R ja L. B.le, oli hagi ostueesõiguse tunnustamiseks ja ostja asemele astumiseks juba kohtu menetluses. Seega ei olnud hageja kohustatud esitama VÕS § 244 lg-s 4 nimetatud ostueesõiguse teostamise avaldust müüjale.

Kohus ei andnud kaevatavas otsuses hinnangut kostjate õigusvastastele toimingutele, kes rikkusid jämedalt nii võlaõigusseaduse kui asjaõigusseaduse nõuet esitada ostueesõigust omavale isikule ostu-müügilepingu ärakiri. Kostjad varjasid hageja eest ostu-müügitehinguid. Eeltoodud asjaoludel tõi nii kostjate kui Tallinna Linnakohtu tegevus kaasa kahju tekkimise hageja seaduslikele õigustele.

Vastus apellatsioonkaebusele

Kostja OÜ R vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatavad kohtuotsused (sealhulgas Tallinna Linnakohtu 05.12.2005 otsuse kohtukulude jaotamise kohta) muutmata. Vastustaja palub apellandilt enda kasuks välja mõista 3 540 krooni õigusabikulu.

Vastustaja lisab uue asjaoluna, et OÜ T ja OÜ R vahel 21.05.2003 sõlmitud ostumüügilepingu tingimuste järgi oleks hageja pidanud ostuhinna ja muude kulutuste katteks tasuma müüjale kokku 40 080,25 krooni, kuid tegelikult tasus hageja kohtu deposiitarvele 30 600 krooni.

Kohtule hagi esitamise ajaks oli S. G. ja OÜ T vahelise ostu-müügilepingu järgi ostueesõiguse teostamise tähtaeg (AÕS § 263 lg-st 2 tulenevalt üks aasta) möödunud.

OÜ R omalt poolt informeeris hagejat 05.05.2004 tähitud kirjaga korteriomandi ¼ mõttelise osa võõrandamisest L. Bogdanovale, millele hageja ei reageerinud.

Kostjad OÜ T ja L. B. hageja apellatsioonkaebusele vastanud ei ole.

Ringkonnakohtu istung

Istungil palus apellandi esindaja kaebuse rahuldada.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata.

5(5) Kolleegium märgib, et võrreldes esialgse hagiavaldusega on hageja laiendanud kostjate ringi, kaasates kostjatena ka OÜ R ja L. B., samas täpsustamata, mida ta kelleltki kostjalt nõuab. Hageja on muutnud korduvalt ka oma nõudeid; 21.09.2005 kohtuistungil on hageja esindaja täpsustanud, et tema nõudeks jääb, et tunnustataks hageja ostueesõigust korteriomandile Tallinnas, XXX ja kantaks teda kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuks (toimiku lk.171).

Kinnistusraamatu kande muutmise nõue tuleneb hageja nõudest, et kohus tunnistaks tema ostueesõigust.

Kaasomaniku ostueesõigus on seadusest tulenev ja seda ei saa kohus tuvastada või tunnustada. Ostueesõigus tuleb realiseerida ehk teostada. Kuni 30.06.2002 kehtinud AÕS § 264 järgi tuli ostueesõiguse teostamiseks ostueesõigust omaval isikul teatada müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada; kui kinnisasi oli juba läinud ostja omandisse, võis selle avalduse esitada müüja asemel uuele omanikule. Alates 01.07.2002 kehtima hakanud VÕS § 244 lg.4 ja 5 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale, kusjuures avaldus peab olema tehtud samas vormis nagu müügileping.

Kuivõrd hageja ei ole ühelegi kostjatest esitanud ostueesõiguse teostamise avaldust, puudub tal õigus esitada ostueesõiguse teostamisest tulenevaid nõudeid (antud juhul on ta esitanud nõude kinnistusraamatu kande muutmiseks). Kaaskostjate protsessi kaasamine ei tähenda ostueesõiguse teostamist. Seetõttu on ebaõige ja asjakohatu apellandi väide, et ajal, mil hageja sai teada korteriomandi osa võõrandamisest OÜ-le R ja L. B.le, siis oli juba kohtu menetluses hageja avaldus ostueesõiguse tunnustamiseks ja ostja kohale astumise kohta, mistõttu notariaalselt tõestatud avalduse esitamine ei olnud enam kohustuslik.

Kuna antud juhul ei ole tegemist kahju hüvitamise hagiga, siis on asjakohatud kaebuse etteheited linnakohule selles, et kohus ei pööranud tähelepanu kostjate poolt ostueesõigust omavale isikule müügilepingute esitamata jätmisega olulise kahju tekitamisele, samuti et kohus viivitas hagi tagamise määruse tegemise ja edastamisega.

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et VÕS § 244 lg.2(1) järgi võib seaduse alusel tekkinud ostueesõigust teostada eseme igakordse omaniku suhtes, § 249 lg.1 ja 2 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamatult teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust ning müüja peab ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu (kui see on sõlmitud kirjalikus vormis), ja § 250 järgi võib kinnisasja puhul ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast VÕS § 249 nimetatud teate saamist. Seega kui OÜ R ei ole täitnud VÕS §-is 249 sätestatud teatamiskohustust (nagu hageja on väitnud; OÜ R esindaja väitis vastupidist), ei ole välistatud hageja poolt antud lepingu järgi ostueesõiguse teostamine vastava avalduse esitamisega.

Kolleegium leiab, et OÜ R lepingulise esindaja kaheleheküljelise vastuse koostamise õigusabikulu on juba kaetud maakohtu täiendava otsusega välja mõistetud 4500 kr. õigusabikuluga, mistõttu kolleegium ei rahulda OÜ R taotlust apellatsioonimenetluse õigusabikuluna 3540 kr. väljamõistmiseks.

Tiit Kollom Ande Tänav Gaida Kivinurm