3-06-384/3 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S Eesti Vabariigi nimel

Kohus:

Tallinna Halduskohus Kohtunik:

Sirje Tromp Otsuse tegemise aeg ja koht

29.mai 2006, Tallinn Haldusasja number: 3-06-384

Haldusasi: A.S.’i kaebus Lääne maavanema 22.12.2005 korralduse nr 629- M ja Kullamaa Vallavalitsuse 18.01.2006 korralduse nr 22 tühistamise nõudes Kohtuistungi toimumise

aeg: 09.05.2006

Menetlusosalised: Kaebuse esitaja A.S. ja tema nõustaja K.K., Lääne maavanema volitatud esindaja N.Sild ja Kullamaa vallasekretär K.Lipu.

RESOLUTSIOON Jätta A.S.i kaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord: Vastavalt HKMS §31 lõigetele 1, 4 ja 5 on kohtuotsuse peale õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule Tallinna Halduskohtu kaudu 30 päeva jooksul, arvates kohtuotsuse kuulutamisest. Apellatsioonkaebuse esitamisest tuleb asja otsustanud halduskohtule kirjalikult teatada 10 päeva jooksul kohtuotsuse kuulutamisest arvates. Teadet ei ole vaja esitada, kui teate esitamise tähtaja jooksul esitatakse apellatsioonkaebus.

Asjaolud

Kooskõlas Maakoodeksi §-ga 17 ja Eesti NSV Ministrite Nõukogu 22.03.1988 määrusega nr

144 anti Lääne Maakonna Valitsuse 23.05.1990.a. määrusega nr 95 kaebuse esitajale A.S.ile tähtajatuks kasutamiseks 36,0 ha suurune maatükk endise Liivi kolhoosi maadest talu rajamiseks Kullamaa külanõukogus Ubasalu külas, kohustades talupidajat säilitama S. S. õue-aiamaa 0,12 ha ulatuses (S. S. on A.S.i abikaasa). 13.04.1999 sõlmis kaebaja S. S. Haapsalu notari Marika Kiiver’i juures hoonestusõiguse seadmise eelkokkuleppe. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Lääne Maakonnakomisjoni 29.04.1993 otsusega nr 44 on A.S. tunnistatud õigustatud subjektiks Soonetaga nr 79 talu maade suurusega 30,10 ha suhtes. Kullamaa Vallavalitsus on oma 01.06.1999 korralduse nr

211 ja 02.10.2003 korralduse nr 240 alusel tagastanud A.S.ile Soonetaga maaüksusena 30,48 ha maad. 1990.a. tähtajatuks kasutamiseks antud 36,0 ha suurune maa hõlmas ka tagastamisele kuuluvat Soonetaga nr 79 maad, millest kaebuse esitaja sai õigusvastaselt võõrandatud maana tagasi 25,89 ha. 19.12.1997 esitas A.S. Kullamaa Vallavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks Ubasalu külas temale kuuluvate hoonete juurde tagastatud maadega piirnevate vabade maade arvel 15,55 ha ulatuses (Pere-Soonetaga maaüksus). Kullamaa Vallavalitsus oma 03.06.2004 korraldusega nr 161 ja 21.10.2004 korraldusega nr

282 nõustus 15,49 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamisega A.S.i poolt Pere-Soonetaga maaüksusena. Lääne maavanem oma 29.09.2005 korraldusega nr 438-M andis nõusoleku Pere-Soonetaga maaüksuse erastamiseks. Kuna A.S. soovis maad erastada järelmaksuga, mille puhul maa ostu-müügi, asjaõigusja hüpoteegi seadmise lepingud sõlmitakse notariaalselt, siis selgus notari büroos, et A.S. ei saa maad ostueesõigusega erastada, kuna Soonetaga talu hooned ei ole mitte kaebaja, vaid tema abikaasa S. S. omandis. 22.11.2005 pöördus A.S. Riigi Maa-ameti poole selgituse saamiseks maa ostueesõigusega erastamise võimalikkuse kohta. 12.12.2005 vastuskirjas nr 6.2-2/13663 teatas Maa-amet A.S.ile, et kaebuse esitaja ei saa ostueesõigusega erastada temale tähtajatuks kasutamiseks antud maa piiridest välja jäävat maad. Kuna elamu ei kuulu kaebajale, siis puudub tal ka seaduslik alus taotleda elamualuse maaga piirneva vaba maa erastamist. 12.12.2005 tegi Riigi Maa-amet Lääne maavanemale S.Varele ettekirjutuse algatada järelevalvemenetlus Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korralduse nr 161 „Maa ostueesõigusega erastamine“ ja 21.10.2004 korralduse nr 282 „Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korralduse nr 161 „Maa ostueesõigusega erastamine“ muutmine“ ning Lääne maavanema 29.09.2005 korralduse nr 438-M õigusaktidele vastavuse kontrollimiseks. 22.12.2005 korraldusega nr 629-M tunnistas Lääne maavanem kehtetuks oma 29.09.2005 korralduse nr 438-M „Maa ostueesõigusega erastamine“ ning algatas järelevalve Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korralduse nr 161 „Maa ostueesõigusega erastamine“ ja 21.10.2004 korralduse nr 282 „Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korralduse nr 161 „Maa ostueesõigusega erastamine“ muutmine“ seaduslikkuse kontrollimiseks. 18.01.2006 korraldusega nr 22 tunnistas Kullamaa Vallavalitsus oma 03.06.2004 korralduse nr 161 ja 21.10.2004 korralduse nr 282 kehtetuks.

Kaebuse motiivid ja nõue

Kaebuse esitaja leiab, et Lääne maavanema 22.12.2005 korraldus nr 629-M ja Kullamaa Vallavalitsuse 18.01.2006 korraldus nr 22 on õigusvastased ning rikuvad kaebuse esitaja õigust ostueesõigusega erastada Kullamaa vallas Ubasalu külas paiknevat 15,55 ha suurust Pere-Soonetaga maaüksust.

1. Lääne maavanema 22.12.2005 korralduse nr 629-M õigusvastasus:

1.1. Korralduse punktis 3 sisaldub viide Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korraldusele nr

116 „Maa ostueesõigusega erastamine“. Kaebajale teadaolevalt ei ole Kullamaa Vallavalitsus nimetatud kuupäeval võtnud vastu teda puudutavat korraldust nr 116. Seega jääb ebaselgeks, millist korraldust on maavanem silmas pidanud (kaebaja ostueesõigusega maa erastamist puudutavateks aktideks on Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korraldus nr 161 ja 21.10.2004 korraldus nr 282);

1.2. korralduses sisalduvad ebaõiged andmed ja seisukohad selle kohta, et kaebuse esitajal puudub õigus Pere-Soonetaga maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks. Kaebaja sai temale 1990.a. Lääne Maakonna Valitsuse poolt tähtajatuks kasutamiseks antud 36,0 ha suurusest maatükist õigusvastaselt võõrandatud maana tagasi 25,89 ha, mis on

27.01.2004 kantud kinnistusraamatusse kaebaja nimele. Seega jäi taluseaduse alusel kasutada olevast 36-hektarilisest maatükist kaebajale ostueesõigusega erastamiseks 10,11 ha, mis jääb tähtajatuks kasutamiseks antud maa piiride hulka. Vaidlustatavas korralduses avaldatud seisukoht, et kohaliku omavalitsuse poolt määratud kaebaja poolt erastatav maa jääb tähtajatuks kasutamiseks antud maa piiridest välja, mistõttu kaebajal ei ole õigust maa erastamiseks, on ebaõige.

1.3. Õige ei ole korralduses esitatud väide, et kaebajale 15,55 ha maa erastamine oli õigusvastane, kuna kaebajal ei olnud maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal 19.12.1997 erastamisega taotletava maaga vahetult külgneval katastriüksusel asuvat talle omandiõiguse alusel kuuluvat elamut või loomakasvatushoonet, ning seetõttu on tegemist tühise avaldusega, mis ei loonud õiguslikke tagajärgi. Pere-Soonetaga maaüksus, mille ostueesõigusega erastamiseks kaebaja avalduse esitas, piirneb kaebaja perekonnalt õigusvastaselt võõrandatud maaga – Soonetaga kinnistuga, mis on kaebajale tagastatud. Tagastatud Soonetaga maal asuvad taluhooned, milles elasid kaebaja kolhoosiliikmetest vanemad – isa H. S. ja ema S. S. Kaebaja ema suri nimetatud elamus kolhoosipere liikmena 06.01.1987.a. Kaebaja abikaasa S. S. (abielu sõlmitud 22.06.1968) oli sunnitud pärast kaebaja ema surma asuma elama kaebaja isa juurde tema hooldamise eesmärgil. Kaebaja isa suri 06.01.1988.a. Kaebaja abikaasa kui kolhoosipere viimane liige sai elamu omanikuks vastavalt Kullamaa Küla TSN Täitevkomitee 15.02.1991 otsusele nr 2. S.S. omandas kõnealuse elamu abielu ajal – seega on tegemist kaebaja ja tema abikaasa ühisvaraga, vaatamata sellele, et elamu omanikuna kanti ja on ka praegu vastavasse registrisse kantud kaebaja abikaasa S.S.. Sellega on tõendatud, et kaebaja on talle tagastatud maal asuva talu ühisomanik alates S.S. omandiõiguse tekkimisest nimetatud elamule, so 15.02.1991.

1.4. Kullamaa vald soovitas kaebajale tagastatud maal asuva kaebaja ja S.S. ühisomandis oleva elamu suhtes hoonestusõiguse seadmise S.S. kasuks. Millistel põhjustel ja kaalutlustel nimetatud soovitus kaebajale tehti, ei olnud kaebajale tollal arusaadav ega ole seda ka antud hetkel. Vaatamata sellele käsitles kaebaja nimetatud soovitust kui maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikku nõuet ja sõlmis oma abikaasa S.S. 13.04.1999 notariaalse hoonestusõiguse seadmise tagamise eelkokkuleppe, mille kohta kanti kaebajale tagastatud maale eelmärge kinnistusraamatusse.

Nimetatud eelkokkulepet ja selle alusel kinnistusraamatusse eelmärke sissekandmist on vastustaja kasutanud olulise tõendina vaidlustatava korralduse väljaandmiseks ja otsustanud, et kaebaja ei olnud avalduse esitamise ajal taotletava maaga vahetult külgneval maaüksusel asuvate ehitiste omanik. Eeltoodu alusel leiab kaebuse esitaja, et vaidlustatav Lääne maavanema korraldus ei ole motiveeritud õiguspäraselt ning tähelepanuta on jäetud olulise tähtsusega asjaolud ja nende analüüs. Lähtudes uurimisprintsiibist on haldusorgan kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid omal algatusel. Asjaolu, et kaebajale kuulusid avalduse esitamisel ühisomandina hooned Soonetaga kinnistul, on jäetud tähelepanuta ja asjast teadmisel ka vastavad tõendid kogumata. Korralduse menetlemisel on oluliselt rikutud haldusmenetluse seaduses (HMS) sätestatud nõudeid ja menetluskorda. Haldusorgani initsiatiivil algatatud haldusmenetlusest (HMS § 35 lg 1 p 2) ei ole kaebajat kui menetlusosalist informeeritud, seega ei olnud kaebajal võimalik avaldada soovi tema ärakuulamiseks. Antud haldusakti puhul on menetlusosaliseks ka S.S., keda ei ole samuti menetlusse kaasatud ja kelle suhtes pole tehtud ühtki menetlustoimingut. Haldusakti ei ole kaebuse esitajale nõuetekohaselt (allkirja vastu tähitud postiga) kätte toimetatud.

2. Kullamaa Vallavalitsuse 18.01.2006 korralduse nr 22 õigusvastasus: Kaebuses toodud motiivid Kullamaa Vallavalitsuse 18.01.2006 korralduse nr 22 õigusvastasuse kohta on põhiosas kattuvad motiividega, millega kaebuse esitaja on põhjendanud Lääne maavanema 22.12.2005 korralduse nr 629-M õigusvastasust. Seega ei pea kohus vajalikuks neid korrata. Kaebaja leiab, et nimetatud haldusakt on välja antud ilma kaalutlusõiguseta. Juhindudes HMS § 56 lg 3 tulnuks haldusaktis märkida kaalutlused, millest vastustaja on korralduse andmisel lähtunud, kuid seda ei ole tehtud. Korralduse andmisel ei ole arvesse võetud, et kaebaja on ostueesõigusega erastatava maatüki, mille piirid on kindlaks määratud, pikaajaline kasutaja, on maksnud maamaksu ja avaldanud andmed PRIA-s. Kaebaja on ostueesõigusega erastatava maatüki erastamiseks kandnud kulutusi, mida ei ole temale tagastatud.

Kaebuse esitaja on seisukohal, et Lääne maavanema 22.12.2005 korraldusega nr 629-M ja Kullamaa Vallavalitsuse 18.01.2006 korraldusega nr 22 on rikutud kaebuse esitaja õigust ostueesõigusega erastada Kullamaa vallas Ubasalu külas asuv Pere-Soonetaga maaüksus suurusega 15,55 ha piirides ja ulatuses, mis oli kindlaks määratud kohaliku omavalitsuse poolt ja mis on ette nähtud kaebajale MRS-s nii taluseaduse alusel kui ka isikule, kellel on erastamiseks taotletava maaga vahetult külgneval katastriüksusel taotleja omandis olevad ehitised – elamu ja loomakasvatushooned. Kaebajal oli kuni vaidlustatavate korralduste andmiseni õiguspärane ootus maade erastamiseks, mida ta on silmas pidanud oma senise majandustegevuse arendamisel. Korraldusega nr 22 on lõpetatud maa erastamine ja kaebaja on sunnitud osalema kulukates vaidlustes, mis tekitab kaebajas ebakindluse edasise tegevuse osas, mis on otseselt seotud maa olemasolu või selle puudumisega.

Kaebuse esitaja palub tühistada Lääne maavanema 22.12.2005 korralduse nr 629-M ja Kullamaa Vallavalitsuse 18.01.2006 korralduse nr 22 täies ulatuses ning mõista vastustajatelt

– Lääne maavalitsuselt ja Kullamaa Vallavalitsuselt kaebuse esitaja kasuks välja tema poolt kantud kohtukulud summas 6770 krooni, sh riigilõiv kaebustelt – 20 krooni, tasu nõustajale kaebuste koostamise ja kohtuistungil osalemise eest 6500 krooni, kaebaja enda kulu kohtusse sõiduks ja tagasi – 250 krooni. Kohtukulud mõista vastustajatelt välja võrdsetes osades – kummaltki 3385 krooni.

Vastustajate seisukoht

Vastustajad kaebustega ei nõustu ja vaidlevad nendele vastu.

1. Lääne maavanem leiab, et vaidlustatav 22.12.2005 korraldus nr 629-M ei riku kaebuse esitaja õigusi ega piira tema vabadusi, kuna korraldusega tunnistati kehtetuks õigusvastane haldusakt – maavanema 29.09.2005 korraldus nr 438-M. Korraldus tunnistati kehtetuks seetõttu, et Kullamaa Vallavalitsuse poolt teostatud erastamise eeltoimingud olid teostatud õigusvastaselt ja erastatava maa asukohajärgne kohalik omavalitsus on kohustatud need õigusaktidega sätestatud korras uuesti tegema. Vallavalitsuse korraldus maa ostueesõigusega erastamiseks peab vastama Maa ostueesõigusega erastamise korra punktis 15 sätestatud olulistele tingimustele.

Maavanema 29.09.2005 korralduse nr 438-M muutmine ilma erastamise eeltoimingute uuesti tegemiseta (sh ENSV taluseaduse alusel kaebajale tähtajatuks kasutamiseks antud ja selle piiridesse jääva maaüksuse katastrimõõdistamise läbiviimiseta või plaanija kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamiseta) ei oleks osutunud võimalikuks korralduse andmiseks vajalike oluliste andmete puudumise tõttu. Kaebaja väide, et tal on õigus tähtajata kasutamiseks antud maast erastada täpselt 10,11 ha, on meelevaldne, kuna seda on võimalik kindlaks määrata ainult vajalike maakorraldustööde teostamisega.

Samas oleks kaebuse esitajale säilinud õigus nõuda erastamise ostu-müügilepingu sõlmimist. Erastamise eeltoimingute raames antud korraldused reeglina ei anna erastamise õigustatud subjektile õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügileping. Küll aga võib õiguspärane ootus tekkida sellest, kui erastamise õigustatud subjektilt nõutakse erastamishinna tasumist. Samuti võib maavanema pikaajaline tegevusetus anda alust õiguspäraseks ootuseks, et erastamise eeltoimingute raames antud korraldused jäävad kehtima ja isik saab erastada korraldusega kindlaksmääratud maa.

Usalduse kaitse ei ole absoluutne, kuid see on oluline õiguslik põhimõte, millega maavanem maa erastamise otsustamisel peab arvestama. Kaebuses esitatud väide, et tagastatud Soonetaga talu maal asuvad õigusvastaselt võõrandatud ehitised, on väär. ÕVVTK Lääne Maakonnakomisjoni 29.04.1993 otsuse nr 44 järgi on vara tagastamise toimiku nr 1129 materjalide põhjal kaebaja tunnistatud õigustatud subjektiks õigusvastaselt võõrandatud maa ja ühistatud vara osas. Rahvusarhiivi Lääne Maa-arhiivi 07.02.2006 arhiiviteatisest nr 18-7-5.6/1436 nähtub, et S.S. on registreeritud elamu omanikuks kolhoosiperes Kullamaa küla RSN Täitevkomitee 15.02.1991 otsuse nr 2 alusel kolhoosipere viimase liikmena.

Nimetatud otsuse tegemise ajal kehtinud ENSV tsiviilkoodeksi § 564 lg 1 sätestas, et kolhoosipere viimase liikme surma korral avaneb pärand kolhoosipere liikmete ühisvarale ja pärijateks on testamendi puudumisel viimase liikme seadusjärgsed pärijad. AÕSRakS § 16 lg 1 sätestab, et alates 01.12.1993 kuulub kolhoosija talupere vara kolhoosipere peale ja tema abikaasale või taluperemehele ja tema abikaasale ühiselt. Asjaolu, et seaduse järgi loeti kolhoosipere vara abikaasade ühisvaraks, ei oma antud vaidluses õiguslikku tähendust. See ei andnud kaebajale õigust taotleda temale taluseadusega määratud piiridest väljaspool asuva maa erastamist.

Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra p 321 järgi võisid erastamise avalduse esitada isikud tingimusel, et nende poolt erastamiseks taotletava maaga vahetult külgneval katastriüksusel asub taotleja omandis olev elamu või loomakasvatushoone (hoonete kompleks). Lääne Maakonna Valitsuse 23.05.1990 määrusega nr 95 „Maa kasutamiseks andmine“ säilitati kaebaja abikaasale S.S.ile 0,12 ha ulatuses õue-aiamaa, millel paiknesid endise Soonetaga talu ehitised ja mille omanikuks oli S.S. saanud Kullamaa küla RSN Täitevkomitee 15.02.1991 otsuse nr 2 alusel.

Seega ei olnud kaebajale ENSV taluseaduse alusel maa tähtajata kasutamiseks andmise ajal ja hilisemalt tagastamisnõudega koormatud maal asuvad ehitised abikaasade ühisvara. Kaebaja ei vastanud erastamise avalduse esitamise ajal õigusaktiga kehtestatud tingimustele, kuna ehitised ei paiknenud erastamiseks taotletava maaga vahetult külgneval katastriüksusel. Vastustaja palub jätta A.S.i kaebus rahuldamata.

2. Kullamaa Vallavalitsus tunnistas vaidlustatava korraldusega kehtetuks oma varasemad korraldused, mis käsitlesid maa ostueesõigusega erastamist kaebuse esitajale, kuna Lääne maavanema 22.12.2005 korralduses nr 629-M ning selle kaaskirjas olid ära toodud konkreetsed ja põhjalikud selgitused selle kohta, et A.S.ile riigimaa ostueesõigusega erastamine oli läbi viidud ilmse seaduserikkumisega. Korraldusega nr 629-M tehti vallavalitsusele tehti ettepanek viia järelevalve esemeks olevad korraldused 15 päeva jooksul kooskõlla seadustega. Vastasel juhul on maavanemal vastavalt Vabariigi Valitsuse seaduse §

85 lõikele 4 õigus pöörduda protestiga halduskohtusse. Vallavalitsusel ei olnud põhjust alust ega põhjust kahelda maavanema korralduses tehtud haldusaktide kehtetuks tunnistamise ettepaneku õiguspärasuses.

A.S.il puudub õiguslik alus maakasutuseks 15,5 ha ulatuses. Kullamaa Vallavalitsus leiab, et kaebus ei ole põhjendatud.

Kohtu põhjendused ja otsus

1. Maareformiseaduse (MRS) § 22 lg 1 kohaselt saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks ENSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna vastavalt MRS-le, arvestades §-s 21 sätestatud kitsendusi. MRS § 21 lg 1 sätestab, et Eesti kodanikud ja sama paragrahvi 2.-4. lõikes nimetatud isikud on maa erastamise õigustatud subjektideks MRS-st tulenevate kitsendustega. MRS § 221 lg 1 järgi võib ostueesõigusega maad erastada selle seaduse §-des 7, 8, 9, 10, § 20

11 ja 12 . lõikes ning §-s 21 sätestatud ulatuses, kui käesolevast paragrahvist ei tulene teisiti. Erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Maa ostueesõigusega erastamist korraldab üldjuhul maavanem. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra (edaspidi – Kord) punkt 4 sätestab, et kohalik omavalitsus teeb maa ostueesõigusega erastamisel seaduses ja selles Korras sätestatud eeltoimingud.

2. Korra punktis 7 on loetletud subjektide ring, kes saavad ostueesõigusega maad erastada. Nimetatud sätte kohaselt saavad maad erastada MRS § 22 lõikes 1, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕRakS) § 18 lõikes 1 ning Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lõikes 8 nimetatud isikud, arvestades MRS §-s 21 sätestatud kitsendusi, tingimusel, et eelnimetatud isikud on maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud hiljemalt 1.jaanuariks 1998.a. Maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust ei ole avalduse esitajal õigust muuta. A.S. esitas 19.12.1997 Kullamaa Vallavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks Ubasalu külas temale kuuluvate hoonete juurde tagastatud maadega piirnevate vabade maade arvel ligikaudu 15 ha ulatuses (Pere-Soonetaga maaüksus).

3. AÕSRakS § 18 lg 1 kohaselt taluperemehel, kellele on antud talumaa põliseks kasutamiseks ENSV taluseaduse alusel, või tema pärijal on õigus saada talumaa omanikuks MRS-s sätestatud alustel ja korras. AÕSRakS § 18 lg 2 alusel õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisel või kompenseerimisel loetakse ENSV taluseaduse alusel põliseks kasutamiseks antud maaga võrdseks kuni taluseaduse jõustumiseni EKP Keskkomitee ja ENSV Ministrite Nõukogu 22.03.1988 määruse nr 144 „Individuaalse töise tegevuse kohta põllumajanduses“ ning ENSV Ministrite Nõukogu 16.02.1989 määruse nr 71 „Talumajanduse arendamise esmaste abinõude kohta“ alusel talude rajamiseks antud maa. Lääne Maakonna Valitsus on oma 23.05.1990 määruses nr 95 36,0 ha suuruse maa tähtajatuks kasutada andmiseks kaebuse esitajale lähtunud EKP Keskkomitee ja ENSV Ministrite Nõukogu 22.03.1988 määrusest nr 144, mis AÕSRakS § 18 lg 2 alusel loetakse võrdseks ENSV taluseaduse alusel põliseks kasutamiseks antud maaga. Korra p 132 alapunkti 1 kohaselt ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride määramisel tuleb lisaks MRS-s ning maareformiga seonduvates õigusaktides sätestatule arvesse võtta, et ENSV taluseaduse alusel või AÕSRakS § 18 lõikes 2 nimetatud õigusaktide alusel maad kasutav isik võib ostueesõigusega erastada kogu tema põlises või sellega võrdseks loetud kasutuses oleva maa.

4. Kaebuse esitajale 1990.a. tähtajatuks kasutamiseks eraldatud maa kattus osaliselt (25,89 ha ulatuses) tema poolt tagasi taotletud endise Soonetaga nr 79 talu maaga, mis on kaebajale tagastatud. 03.06.2004 korraldusega nr 161 ja 21.10.2004 korraldusega nr 282 nõustus Kullamaa Vallavalitsus 15,49 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamisega A.S.ile poolt Pere- Soonetaga maaüksusena. Kuigi Lääne Maavalitsuse Maaosakond on 09.09.2005 tagastanud maa ostueesõigusega erastamise toimiku kohalikule omavalitsusele, tehes maaüksuse ostueesõigusega erastamise juriidilise dokumentatsiooni kontroll-lehele märkuse: „Pere-Soonetaga maaüksus jääb osaliselt välja A.S.ile 23.05.1990 Lääne Maakonna Valitsuse määrusega nr 95 tähtajata kasutamiseks antud maadest. A.S.il ei asu Pere-Soonetaga maadel elamut, seega puudub tal õigus ostueesõigusega erastada taluseadusega põliseks kasutamiseks antud maa piiridest välja jäävat maad“, otsustas Lääne maavanem oma 29.09.2005 korraldusega nr 438-M erastada Pere-Soonetaga maaüksus suurusega 15,49 ha, sihtotstarbega maatulundusmaa kaebuse esitajale.

5. Vabariigi Valitsuse seaduse § 85 lg 1 kohaselt on maavanemal õigus teostada järelevalvet antud maakonna kohalike omavalitsusüksuste volikogude ja valitsuste üksikaktide üle. MRS § 38 lg 2 p 3 kohaselt on Maa-ametil maareformi läbiviimisel õigus teha riigiasutusele või kohaliku omavalitsuse organile kohustuslikke ettekirjutusi maareformi läbiviimise küsimuses. Eeltoodu alusel tegi Maa-amet Lääne maavanemale S.Varele 12.12.2005 ettekirjutuse algatada järelevalvemenetlus Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korralduse nr 161 ja 21.10.2004 korralduse nr 282 ning Lääne maavanema 29.09.2005 korralduse nr 438-M kehtivatele õigusaktidele vastavuse kontrollimiseks. 22.12.2005 korralduses nr 629-M on Lääne maavanem põhjendatult leidnud, et maavanema 29.09.2005 korraldus nr 438-M „Maa ostueesõigusega erastamine“ ei vasta haldusmenetluse seaduse (HMS) §-s 54 sätestatud haldusakti nõuetele, kuna see ei ole kooskõlas akti andmise ajal kehtinud õigusega ning tuleb seetõttu kehtetuks tunnistada. Korraldus nr 629-M on motiveeritud, sisaldades nii faktilist kui ka õiguslikku põhjendust, miks kaebuse esitajale maa ostueesõigusega erastamine kohaliku omavalitsuse poolt määratud ulatuses ja piirides on õigusvastane.

6. Vaidlustatavas korralduses on õigesti leitud, et kaebuse esitajal puudub õigus ostueesõigusega erastada taluseadusega põliseks kasutamiseks antud maa piiridest välja jäävat maad. Korra punkti 321 kohaselt Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg 8 alusel saavad tagastamise käigus vabaks jäävat maad täiendavalt ostueesõigusega erastada isikud, kellele maa tagastati või erastati ostueesõigusega enne 30.novembrit 1997.a. , samuti isikud, kellele maa tagastati pärast eelnimetatud tähtpäeva või kellele maa kuulub tagastamisele ja kes esitasid avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks hiljemalt 1.jaanuariks 1998.a. tingimusel, et nende poolt erastamiseks taotletava maaga vahetult külgneval katastriüksusel asub taotleja omandis olev elamu või loomakasvatushoone (hoonete kompleks). Maa loetakse tagastatuks või ostueesõigusega erastatuks enne 30.novembrit 1997.a. üksnes juhul, kui vastav kanne kinnistusraamatusse on tehtud enne eelnimetatud tähtpäeva.

Kaebaja esitas 19.12.1997 Kullamaa Vallavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks Ubasalu külas temale kuuluvate hoonete juurde tagastatud maadega piirnevate vabade maade arvel ligikaudu 15 ha ulatuses (Pere-Soonetaga maaüksus), kuid antud juhul ei asunud kaebaja poolt erastamiseks taotletava Pere-Soonetaga maaga vahetult külgneval katastriüksusel kaebaja omandis olevat elamut ega loomakasvatushoonet (hoonete kompleksi). Kaebajale tagastatud Soonetaga talu maal õigusvastaselt võõrandatud ehitisi ei ole. ÕVVTK Lääne Maakonnakomisjoni 29.04.1993 otsuse nr 44 järgi on kaebaja tunnistatud õigustatud subjektiks õigusvastaselt võõrandatud maa ja ühistatud vara, mitte ehitiste osas.

Elamu, mille omanikuks on registreeritud kaebaja abikaasa S. S., asub maal, mis ei külgne vahetult kaebaja poolt erastamiseks taotletava Pere-Soonetaga maaüksusega. Lääne Maakonna Valitsuse 23.05.1990 määrusega nr 95 säilitati S.S.ile 0,12 ha ulatuses õueaiamaa, millel paiknesid endise Soonetaga talu ehitised ja mille omanikuks oli S.S. saanud Kullamaa küla RSN Täitevkomitee 15.02.1991 otsuse nr 2 alusel.

Asjaolu, et 1999.a. sõlmis kaebaja S.S. hoonestusõiguse seadmise eelkokkuleppe ja kinnistusraamatu registriosa nr 1828732 III jakku kanti sisse hoonestusõiguse seadmise tagamise eelmärge S.S. kasuks, tõendab, et kaebuse esitaja ei olnud avalduse esitamise ajal 19.12.1997 tema poolt erastamiseks taotletava maaga vahetult külgneval maaüksusel asuvate ehitiste omanik. Hoonestusõiguse seadmise lepingu mittesõlmimise korral ühe aasta jooksul, arvates kinnistusraamatukande tegemisest, muutuvad ehitised maatüki oluliseks osaks. Seeläbi kinnisasjal paiknevate ehitiste omanikuks saamine ei anna aga kaebuse esitajale tagastatud Soonetaga kinnistuga piirneva maaüksuse ostueesõigusega erastamise õigust, kuna ta ei olnud avalduse esitamise ajal ehitiste omanik. Kaebaja väide, et ta ei saanud siis ega saa ka käesoleval ajal aru hoonestusõiguse seadmise kokkuleppe sõlmimise vajadusest ja tähendusest, ei ole tõsiseltvõetav, kuna kaebajal olid olemas kõik võimalused pöörduda vastavate selgituste saamiseks pädevate ametiisikute poole või kasutada professionaalset õigusabi. Kaebuse esitaja väited nimetatud elamu kuulumise kohta kaebaja ja tema abikaasa ühisomandisse ei oma antud vaidluses õiguslikku tähendust, kuna need ei anna kaebajale õigust taotleda temale taluseadusega määratud piiridest väljaspool asuva maa erastamist Korra p 321 alusel. Kui ehitis on abikaasade ühisvara, siis vastavalt MRS § 211 lg 42 on maa erastamise õigus abikaasadel ühiselt nende ühise avalduse alusel MRS § 211 lõigetes 2 ja 22 sätestatud ulatuses.

Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et A.S.ile maa ostueesõigusega erastamist puudutava maavanema korralduse kehtetuks tunnistamine oli vajalik ja põhjendatud, kuna kõnealune korraldus ei olnud kooskõlas nimetatud korralduse andmise ajal kehtinud õigusaktidega ega maa ostueesõigusega erastamise asjaoludega. Kuna riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevus maa erastamisel tuleb lugeda ühtseks menetluseks, siis oli samadel põhjustel vajalik ka A.S.ile maa ostueesõigusega erastamist käsitlevate kohaliku omavalitsuse korralduste kehtetuks tunnistamine. Maavanema 29.09.2005 korralduse nr 438-M muutmine ilma erastamise eeltoimingute uuesti tegemiseta ei oleks osutunud võimalikuks korralduse andmiseks vajalike oluliste andmete puudumise tõttu.

7. Kohus leiab, et kaebuse esitajal on tulenevalt MRS-st ja AÕSRakS § 18 lõikest 2 õigus ostueesõigusega erastada temale põliseks kasutamiseks antud maa piiridesse jääv maa, mida ei ole tagastatud. Selle õiguse realiseerimiseks peab kohalik omavalitsus vastavalt Korra punktile 4 uuesti tegema seaduses ja nimetatud Korras sätestatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud, et kindlaks määrata erastatava maa piirid ja suurus. Meelevaldne on kaebaja väide, et tal on õigus tähtajata kasutamiseks antud maast erastada täpselt 10,11 ha, sest maa tegelikku suurust ja piire on võimalik kindlaks määrata ainult vajalike maamõõdu-ja maakorraldustööde teostamisega, mitte aritmeetilise tehte abil. Erastamise eeltoimingute tegemiseks peab kohalik omavalitsus uuendama A.S.i avalduse menetluse ning tagama asja otsustamise mõistliku aja jooksul.

8. Lääne maavanema 22.12.2005 korraldus nr 629-M „Maavanema 29.09.2005 korralduse nr 438-M „Maa ostueesõigusega erastamine“ kehtetuks tunnistamine“ ning Kullamaa Vallavalitsuse 18.01.2006 korraldus nr 22 „Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korralduse nr 161 „Maa ostueesõigusega erastamine“ ja 21.10.2004 korralduse nr 281 „Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korralduse nr 161 „Maa ostueesõigusega erastamine“ muutmine“ kehtetuks tunnistamine“ on õiguspärased ja nendega ei ole rikutud kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi. Riigikohtu praktikas kujunenud seisukohtade kohaselt peavad nii maavanem kui ka kohalik omavalitsus oma järelevalve tegevuses või otsuste muutmisel arvestama isiku usalduse kaitsega. Usalduse kaitse ei ole absoluutne, kuid see on oluline õiguslik põhimõte, millega maavanem maa erastamise otsustamisel peab arvestama. See aga ei tähenda, et maavanem peaks ainuüksi lähtuvalt usalduse kaitse põhimõttest otsustama maa erastamise kohaliku omavalitsuse poolt tehtud eeltoimingute ja antud korralduste alusel, mis on vastuolus kehtivate õigusaktidega. Erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügileping. Seega ei ole vaidlustatavate korralduste kehtetuks tunnistamine vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega, nagu on väitnud kaebuse esitajaga. Kohus leiab, et haldusorganid on kõnealuste korralduste andmisel lähtunud uurimispõhimõttest, selgitades menetletavas asjas välja olulist tähtsust omavad asjaolud ja kogudes selleks vajalikke tõendeid. Võimalikud menetlusja vormivead ei saa olla aluseks sisuliselt õige ja põhjendatud haldusakti tühistamiseks. Vaidlustatavad korraldused on motiveeritud, sisaldades nii haldusakti andmise aluseks olnud faktilisi kui ka õiguslikke põhjendusi. Asjaolu, et kaebuse esitaja ei pea haldusaktide põhjendusi enda jaoks piisavaks, ei tähenda, et haldusaktid on motiveerimata ja seetõttu õigusvastased.

Eeltoodu alusel kohus leiab, et A.S.i kaebus ei ole põhjendatud ja see tuleb jätta rahuldamata ning kohtukulud kaebuse esitaja enese kanda.

Sirje Tromp kohtunik