3-00-2/4 · Tallinna Ringkonnakohus

3-00-2 1(8)

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise (eesistuja), Ivo Pilving, Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht 4. mai 2006, Tallinn Haldusasja number 3-00-2 Haldusasi Kaebus ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 28.08.2000 otsuse nr 11669 ja Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k õigusvastaseks tunnistamise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 22.06.2004 otsus nr 3-9/2004 Menetluse alus ringkonnakohtus A. P., V. R. ja L. M. apellatsioonkaebused Asja läbivaatamise kuupäev 19. aprill 2006 Menetlusosalised Kaebuse esitaja – S. M. (protsessiõigus-järglased L. M. (i.k. *), A. P. (i.k. *) ja V. R. (i.k. *)) Vastustajad – Tallinna Linnavalitsus ja ÕVVTK Tallinna linnakomisjon Kolmandad isikud – A. B. (i.k. *) ja E. P. (i.k. *) RESOLUTSIOON Tühistada Tallinna Halduskohtu 22.06.2004 otsus haldusasjas nr 3-9/2004 osas, milles jäeti rahuldamata kaebused Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k õigusvastaseks tunnistamise nõudes. Teha selles osas uus otsus, millega tunnistada Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korraldus nr 5647-k õigusvastaseks. Muuta halduskohtu otsust ka kohtukulude jaotamise osas, mõistes Tallinna Linnavalitsuselt kohtukulud välja järgmiselt: 1) V. R. ekspertiisikulu 887 (kaheksasada kaheksakümmend seitse) krooni; 2) Tallinna Halduskohtu tagatiste kontole (viitenumber 3100057332) nr 221013921094 Hansapangas või nr 10220034799018 Eesti Ühispangas 6226 (kuus tuhat kakssada kakskümmend kuus) krooni; 3) A. P.le õigusabikulud summas 2500 (kaks tuhat viissada) krooni.

3-00-2 2(8) Muus osas jätta halduskohtu otsus muutmata ja L. M., A. P. ja V. R. kaebused rahuldamata. Rahuldada L. M., A. P. ja V. R. apellatsioonkaebused osaliselt. Edasikaebamise kord Käesoleva otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtu kaudu Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest arvates. Kohus juhib tähelepanu sellele, et tulenevalt alates 01.01.2006 kehtiva tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 62 lõikest 2 peab kassatsioonkaebus olema esitatud ringkonnakohtu kantseleisse hiljemalt tähtaja viimasel päeval enne kohtu tööpäeva lõppu. Posti teel menetlusdokumendi edastamise korral lähtutakse tähtaja arvutamisel kohtusse posti saabumise ajast, mitte aga postitempli kuupäevast.

ASJAOLUD JA MENETLUSE SENINE KÄIK

1. 04.04.1995 sõlmiti Põhja-Tallinna Valitsuse hoonete haldusosakonna ja S. M. vahel ostumüügileping, mille kohaselt müüdi S. M.le * maja 2 korter nr 1, üldpinnaga 65,7 m2, mis moodustas 100% elamu korterite üldpinnast (halduskohtu toimiku (edaspidi hkt) I kd lk 23).

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 13.01.1997 otsusega nr 8352 (hkt I kd, lk 18) loeti tõendatuks, et * (end. *) asunud ehitised kuulusid õigusvastase võõrandamise ajal M. R.ile. Nimetatud vara suhtes tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks A. B.. Krundi osas jäeti taotlus rahuldamata.

Tallinna Linnakohtu 02.02.1998 otsusega tunnistati Põhja-Tallinna Valitsuse hoonete haldusosakonna ja S. M. vahel sõlmitud *-1 korteri ostu-müügileping tühiseks ning kehtetuks algusest peale (hkt I kd, lk 205-206).

Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korraldusega nr 5647-k tagastati * hooned A. B.ile (hkt I kd, lk 8). 26.10.1998 vara üleandmise akti nr 384 kohaselt andis Põhja-Tallinna Valitsus * vara (elamu ja kuur) A. B.ile üle (hkt I kd, lk 28).

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 18.01.1999 otsusega nr 10481 tühistati linnakomisjoni 13.01.1997 otsus nr 8352 (hkt I kd, lk 19). ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 28.08.2000 otsusega nr 11669 tühistati omakorda 18.01.1999 otsus nr 10481 (vara tagastamise toimik (edaspidi VT) lk 270). Otsus põhines muuhulgas Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2000 otsusel (VT lk 244-250).

2. S. M. (surnud 03.09.2001, halduskohtu 05.07.2002 määrusega (hkt I kd lk 212) loeti tema protsessiõigusjärglasteks L. M., A. P. ja V. R.) esitas 27.10.2000 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotles Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k tühistamist (hkt I kd, lk 34-35). Kaebuse muutmise tagajärjel kaebaja protsessiõigusjärglaste poolt jäi kaebuse lõplikuks taotluseks (vt hkt I kd lk 311-312) tuvastada ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 28.08.2000 otsuse nr 11669 ning Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k õigusvastasus.

Kaebuse väitel ei ole tagastatud vara säilinud endisel individualiseeritaval kujul. S. M. kolis *-1 väheelamiskõlblikule pinnale 1985. a. augustis ning omandas elamu heauskselt 1995.

3-00-2 3(8) Võrreldes 1962. a. seisuga on elamu pindala suurenenud ca 3,5 korda ning lisaks on elamu väärtus suurenenud ka teostatud kapitaalremondi käigus. * krundil asus kaks elamut. Väiksem elamu (27,5 m2) kuulus riigile ning suurema elamu (52,3 m2) ehitas oma kuludega M. B.. On teadmata, millal see viimane elamu hävis, kuid see pidi toimuma pärast 1952. aastat. Seega on kolmandale isikule tagastatud vara, mis kuulus riigile. Kaebajad tuginesid hooneregistri toimikus olevatele 1952.a. hoonete ja maade arvestamislehele, hindamisaktile nr 1, hindamisaktile kõrvalhoonete kohta nr 2 ja hoone kirjelduse mustandile nr 1 (hkt I kd, lk 246- 253) ja asendiplaanile, mis on võõrandamise ajale lähimast perioodist, samuti 1937.a. Tallinna kruntide ja hoonete kirjelduse majalehtedele ja krundilehele ning krundiplaanile (htk I kd lk 254-256), millest nähtub, et krundil oli 2 maja, üks pindalaga 52,5 m2 ja teine 29,25 m2. M. B.i poolt esitatud tuludeklaratsioonist (hkt I kd, tl 185-186) ja selle lisalehest võib samuti järeldada, et M. B.ile kuulus suurem elamu ja väiksemat rentis ta Veeteede Talituselt. Krundiplaanist nähtuvalt asus praeguse * maja asukohal maja suurusega 52,5 m2, mis kuulus M. B.ile. Samas 1962.a. inventariseerimisjooniste kohaselt asub sellel kohal elamu, pindalaga 31,5 m2. Lisaks pindalale on muutunud ka muud hoone mõõtmed, nii pikkus, laius kui kõrgus. Ehitise juurdeehituste arvestamata jätmiseks Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määruse nr 220 „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise kord ja metoodika” p 13 kohaselt pole alust, sest pole tuvastatud, et juurdeehitus ei vastaks PES § 43 sätestatud ehitisele esitatavatele nõuetele ning kohaliku omavalitsuse poolt pole vastu võetud korraldust ehitise likvideerimiseks. Ehitiste seadustamisega ei oleks rikutud ka maareformi õigustatud subjekti õigusi, sest A. B. ei olnud maa tagastamise õigustatud subjektiks. * elamu juurdeehitused kanti hooneregistrisse, on kantud ka ehitusregistrisse, nende registrisse kantud juurdeehitustega teostas linn kui vara toonane omanik tsiviilõigusliku tehingu, müües selle S. M.le. Seega võib väita, et juurdeehitus on käesolevaks ajaks ka seadustatud.

Tallinna Linnavalitsus ning A. B. ja E. Pars vaidlesid kaebusele vastu. * ehitise kohta puuduvad dokumendid, mis tõendaksid juurdeehituste seaduslikkust. Krundil asunud hoonetest on säilinud see, mis oli M. R.i omandis.

3. Tallinna Halduskohtu 22.06.2004 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohtu põhjendused olid järgmised.

1) Otsus M. B.i * ehitise suhtes õigustatud subjektiks tunnistamise kohta oli õiguspärane. Ebaõige on kaebajate väide, et elamu, mis ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni otsusega tunnistati omandireformi objektiks ning mille suhtes kolmas isik tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks, kuulus õigusvastase võõrandamise hetkel riigile. Vaidlust pole selles, et * krundil asus kaks maja, millest üks oli M. R.i ja teine riigi omandis. 05.04.1937 koostatud Tallinna kruntide ja hoonete kirjelduse krundilehelt nähtub, et * asus 2 alalist elamut (hkt I kd, lk 159). 03.04.1937 või 05.04.1937 on koostatud majaleht * kohta, mille kohaselt M. B. (R.) kuulub maja pindalaga 52,5 m2, maja on plaanil märgitud tähega A (hkt I kd lk 254). 05.04.1937 on koostatud ka teine majaleht * kohta, mille kohaselt kuulub M. B.ile elamu pindalaga 29,25 m2, mis on plaanil märgitud tähega B (hkt I kd lk 256). Teise maja puhul on tegemist Veeteede Talituse poolt M. R.ile renditud elamuga. See tuleneb 28.03.1939 sõlmitud lepingust nr 2075, mille kohaselt Veeteede Talitus andis ja M. R. võttis tähtajata üürile * asuva riigi hoone, mille pindala on 27,52 m2 (hkt I kd lk 168). Pindalade vahe lepingus ja majalehel on küll ca 2 m2, kuid see ei tekita kahtlusi maja omandivormis. Teise maja pindala (majalehe järgi 52,5 m2) on ilmselges vastuolus rendile antud riigi hoone pindalaga (lepingu järgi 27,52 m2). Majalehtede juurde oli koostatud elamute asendiplaan (hkt I kd lk 257), millelt nähtub, et M. R.i omandis olev elamu A asus krundi (praegune ) piiri ligidal ning riigi omandis olev elamu B (praegune *a) juures. Võrreldes vana krundi plaani

3-00-2 4(8) tänapäevase plaaniga (hkt I kd lk 264-265), on ilmne, et vaidlusalune elamu asub endise elamu A asukohal. See tuleneb eelkõige krundi kujust ning hoone asukohast võrreldes * (endine *) krundil asuva elamuga. Samuti on kinnitatud Tallinna Linnaarhiivi poolt väljastatud arhiiviteatises, et krundiplaanil tähega A märgitud maja põhiplaan näib olevat vastavuses praeguse * asuva hoonega (hkt I kd lk 262-263). Krundiplaanil tähega B märgitud elamu ei ole M. R.i omandis olnud ja ei ole säilinud. Subjektiotsus on tehtud elamu A kohta.

2) Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k õiguspärasus sõltub sellest, kas * asuv elamu on säilinud endisel individualiseeritaval kujul või mitte. Kuna haldusakt peab olema õiguspärane selle andmise ajal, tuleb vara endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kindlakstegemisel lähtuda 25.09.1998 seisuga kehtinud õiguslikust olukorrast. Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määrusega nr 220 kinnitatud „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise korra ja metoodika” p 4 kohaselt peaks 1998 tagastatud * elamu säilivuse hindamisel rakendama seda metoodikat. Kuid Riigikohtu 20.06.2000 otsuses haldusasjas nr 3- 3-1-30-00 on leitud, et ORAS § 12 alates 02.03.1997 kehtivat redaktsiooni ei tohi kohaldada sisuliselt tagasiulatuvalt juhtumil, kui see halvendab õigustatud subjekti olukorda. Eeltoodust tuleneb, et kui alates 02.03.1997 kehtiva metoodika järgimisel jääks omandireformi õigustatud subjektile vara tagastamata selle endisel individualiseeritaval kujul mittesäilivuse tõttu, siis tuleb kontrollida, kas vara saab säilinuks lugeda varasema metoodika alusel, rakendades keskkonnaministri 13.03.1995 määrusega nr 16 kinnitatud „Metoodilisi soovitusi ekspertidele ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks”. Vara endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kindlakstegemise redaktsiooni valikul tuleb lähtuda eelkõige omandireformi õigustatud subjekti huvidest, so sellest, kumb lahendus on subjektile soodsam.

3) ORAS kuni 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni järgi on ehitis säilinud endisel individualiseeritaval kujul. Kohtumenetluse ajal on läbi viidud kaks ekspertiisi vaidlusaluse vara endisel individualiseeritaval kujul säilivuse hindamiseks. Esimeses ekspertiisis (hkt II kd lk 23-66, ekspert L. L.) küsimusele ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivusest kuni 02.03.1997 kehtinud ORAS redaktsiooni järgi vastatud ei ole. Kordusekspertiisis (hkt II kd lisa, ekspert J. T.) on leitud, et ORAS kuni 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni kohaselt (ORAS § 12 lg 8 p 2) on * ehitis säilinud endisel individualiseeritaval kujul, kuna uuenduste/parenduste jääkväärtus on 23,3%, so väiksem kui ½ võõrandatud ehitise jääkväärtusest. Elamule tehtud juurdeehituse kohta puuduvad selle õiguslikul alusel teostamist tõendavad dokumendid (projektdokumentatsioon, ehitusluba ja kasutusluba). Seega tuleb need lugeda omavolilisteks ehitisteks, mida ekspertarvamuse andmisel ei hinnata. Kummaski ekspertiisis on märgitud, et puuduvad ka andmed uuenduste/parenduste, sh juurdeehituste tegemise aja kohta. Arvestamisele tulevad seega üksnes vana majaosa uuendamiseks/parandamiseks tehtud tööd, mis on tehtud enne 20.06.1991 ning mille tegemiseks ei olnud vaja projekti olemasolu. Ei saa väita, et ehitise kubatuur oleks muutunud rohkem kui poole võrra (ORAS § 12 lg 8 p 1). Puuduvad andmed seaduslike juurdeehitiste kohta. Kuigi erinevatel aegadel tehtud mõõtmised on andnud erinevaid tulemusi - 1937. a. dokumentide põhjal oli M. B.ile kuulunud elamu pindalaks 52,5 m2, 1952. a. hindamisaktis oli ehitise pindalaks 52,3 m2, 1962. aastal koostatud hindamisakti põhjal 31,5 m2, erastamise aegse hoone plaani kohaselt oli vana majaosa arvestuslikuks pindalaks juurdeehitist arvestamata ca 30 m2 - ei saa siiski väita, et hoone kubatuur oleks muutunud rohkem kui poole võrra või et õigusvastaselt võõrandatud elamu pidi pärast 1952. aastat hävima. 1962. aastal hinnatud ehitise osade kuluvuse protsendid on liiga kõrged alla 10 aasta vanuse maja kohta. Vaatlustulemuste põhjal asub vana hooneosa vanal vundamendil, mistõttu ei saa ka

3-00-2 5(8) kubatuuri muutus olla märkimisväärne. Eri aegade mõõtmistulemuste erinevused võivad olla põhjustatud mõõtmisvigadest.

4) Kuna enne 02.03.1997 kehtinud ORAS sätete kohaselt on elamu endisel individualiseeritaval kujul säilinud, kuulub see kui vara tagastamise õigustatud subjekti suhtes soodsam redaktsioon kohaldamisele ning puudub vajadus hinnata ehitise säilivust hilisemate kriteeriumide järgi. Mõlemas ekspertiisis on jõutud tulemuseni, et ORAS alates 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni kohaselt kuuluks vara tagastamisele kaasomandisse. See tulemus kahjustaks omandireformi õigustatud subjekti huve.

PROTSESSIOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

4. A. P., V. R.i ja L. M. apellatsioonkaebustes palutakse Tallinna Halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldatakse. Apellatsioonkaebuse põhjendused on järgmised: 1) Kuna vara tagastati A. B.ile 25.09.1998, pole õige vara säilivuse hindamisel enne 02.03.1997 kehtinud ORAS redaktsiooni kohaldamine põhjendusega, et nii on omandireformi õigustatud subjektile soodsam. Vastasel juhul kaotavad 02.03.1997 seadusemuudatused mõtte; 2) Kohus on vääralt hinnanud tõendeid, lugedes, et enne 1962. a. hoone kohta olevad andmed on kõik mõõtmisveaga, osundamata aga ühelegi tõendile, millele see järeldus rajaneb. Nii suured erinevused andmetes ei ole seletatavad mõõtmisveaga. Pole ka tõenäoline, et M. B. oleks elamut näidanud suuremana, kui see oli. Pole välistatud, et maja siiski peale 1952. ja enne 1962. aastat ümber ehitati, kasutades selleks vana materjali, mis selgitab 1962. aasta suurt kulumit. Ekspert ja kohus ei ole arvestanud dokumente, millest nähtus, et võõrandatud vara ei olnud heas tehnilises seisukorras; 3) Ekspert J. T. ekspertiisi ei oleks asja lahendamisel saanud aluseks võtta, kuna ekspert rikkus keskkonnaministri 13.03.1995 määruse nr 16 nõudeid. Ekspert võttis aluseks ebaõiged lähteandmed, andis meelevaldse hinnangu, milline oleks pidanud olema ehitis võõrandamise hetkel, arvestades tänapäeva ehitusnorme, ning millised ehitusdetailid olid võõrandamise ajaks juba ilmselt uuendatud. Ekspert on eksitanud kohut ja protsessiosalisi, märkides ekspertiisis selliseid kuluartikleid, mis ehitise valmimise ja võõrandamise ajal olid välistatud; 4) Kohus on jätnud põhjendamatult arvestamata S. M. ja tollase majahaldaja poolt teostatud ümberja juurdeehitused ja seega kohaldanud valesti ORAS-t. Apellandid kordavad kaebuse seisukohti Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määruse nr 220 p 13 rakendamise eeltingimustest ning nende mitteesinemisest käesoleval juhul. Kui kohus leidis, et juhinduda tuleks ORAS enne 02.03.1997 redaktsioonist, siis selles redaktsioonis praeguste § 12 lg-te 9 ja 10 puudumise tõttu oleks tulnud juurdeehitust arvestada ilma igasuguste kitsendusteta; 5) Seega on kohus valesti kohaldanud ORAS sätteid ning jätnud põhjendamatult tähelepanuta kaebajate vastuväited J. Takjase ekspertarvamuse puuduste suhtes. Vara tagastamine oli õigusvastane, kuna esinevad vara tagastamist välistavad asjaolud.

5. Tallinna Linnavalitsuse vastuses apellatsioonkaebustele palutakse need jätta rahuldamata. Vastustaja nõustub halduskohtu otsuse seisukohtadega.

6. A. B.i ja E. P. vastuses apellatsioonkaebustele palutakse need jätta rahuldamata. Apellantide väited on meelevaldsed. Kuna apellandid leiavad, et asjas tehtud ekspertiisid ei vasta seaduse nõuetele, puudub neil tõenduslik alus nõuda kohtuotsuse tühistamist.

3-00-2 6(8)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Apellatsioonimenetluses käib protsessiosaliste väidetest nähtuvalt vaidlus üksnes selle üle, kas Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korraldus nr 5647-k, millega tagastati * hooned omandireformi õigustatud subjektile täies ulatuses, oli õiguspärane. Kuna vaidlust ei käi enam A. B.i nimetatud vara suhtes omandireformi õigustatud subjektiks tunnistamise õigsuse suhtes, sõltub tagastamiskorralduse õiguspärasus sellest, kas tagastatud vara oli endisel individualiseeritaval kujul säilinud.

8. Vara tagastamise korraldus võeti vastu 25.08.1999. Riigikohtu 11.06.2001 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-32-01 asuti seisukohale, et alates 02.03.1997 kehtinud ehitise säilivuse hindamise regulatsiooni kohaldamine ei tohi halvendada vara tagastamise õigustatud subjekti seisundit võrreldes regulatsiooniga, mis kehtis vara tagastamise avalduse esitamise ajal. Vara tagastamise korralduse ajal kehtinud ehitise säilivuse hindamise regulatsiooni kohaldamine võib halvendada vara tagastamise õigustatud subjekti olukorda juhul, kui vara tagastamise avalduse esitamise ajal ja enne 02.03.1997 kehtinud normide kohaselt on ehitis endisel individualiseeritaval kujul säilinud.

9. Kuni 02.03.1997 kehtinud ORAS § 12 lg 8 p-dest 1 ja 2 tulenes, et ehitist ei loeta endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui tema põhiotstarbel kasutatav kubatuur on ümberehituste tõttu suurenenud või vähenenud rohkem kui poole ulatuses võõrandamisaegse kubatuuriga võrreldes või kui ehitise põhikonstruktsioonid (vundament, välispiirded, kandvad seinad, vahelaed ja katus) on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses. Keskkonnaministri 13.03.1995 määrusega nr 16 kinnitatud „Metoodiliste soovituste ehitiste endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks” p 3.12 täpsustas, et ehitise juures peale ORAS kehtestamist (20. juuni 1991) tehtud konstruktiivelementide asendusi, juurde-, pealeehitisi ekspertiis arvutustesse ei kaasa.

Halduskohus on tuvastanud ehitise säilivuse enne 02.03.1997 kehtinud ORAS § 12 lg 8 mõttes ekspert J. T. läbiviidud kordusekspertiisi (hkt II kd lisa) alusel, milles leiti, et ORAS kuni 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni § 12 lg 8 p-de 1 ja 2 kohaselt on * ehitis säilinud endisel individualiseeritaval kujul, sest uuenduste/parenduste jääkväärtus on 23,3%, so väiksem kui ½ võõrandatud ehitise jääkväärtusest ning ehitise kubatuur pole muutunud rohkem kui poole võrra. Selle seisukoha andmisel arvestas ekspert uuendustest-parendustest üksnes vana majaosa uuendamiseks/parendamiseks enne 20.06.1991 tehtud töid, jättes arvestamata ehitisele tehtud juurdeehituse. Juurdeehitus jäeti arvestamata põhjendusega, et puuduvad andmed selle ehitamise aja kohta, samuti pole säilinud ehitise õiguslikul alusel teostamist tõendavaid dokumente, mispärast tuleb ehitis lugeda omavoliliseks.

10. Ringkonnakohtu istungil üle kuulatud tunnistajate R. P., P. O. ja R. Pr. ütlustest ilmneb, et juurdeehitis valmis S. M. juubeliks 1989. aasta sügisel, mil elamu juures olid lõpetatud kõik põhilised ehitustööd. Sellega loeb ringkonnakohus tõendatuks, et ehituse uuendused/parendused, sealhulgas juurdeehitus, teostati enne 20. juunit 1991.

11. Kuni 02.03.1997 kehtinud ORAS § 12 redaktsioonist ning keskkonnaministri 13.03.1995 määrusest nr 16 ei ilmne, et ehitise juures enne 20. juunit 1991 teostatud uuenduste/parenduste arvessevõtmise tingimuseks ehitise endisel individualiseeritud kujul säilivuse hindamisel oleks nende ehitustööde tegemine õiguslikul alusel.

3-00-2 7(8) 12. Punktides 10 ja 11 toodud seisukohtadel oli * elamu juurdeehituse kõrvalejätmine elamu säilivusele hinnangu andmisel ORAS kuni 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni alusel J. T. kordusekspertiisis ebaõige.

Ekspertiisis on hoone tehniliste näitajatena märgitud, et elamu kubatuur seisuga 1951 oli 114 m2 ja seisuga 2003 oli eramule tehtud juurdeehitus 139 m2 (vt ekspertarvamuse p 2.3.3. ja 3.2.). Seega moodustab juurdeehituse kubatuur võõrandamisaegsest ehitisest rohkem kui poole. Kohtuekspertiisis toodud ehitise andmetest nähtub, et ORAS kuni 02.03.1997 kehtinud § 12 lg 8 p 1 kohaselt ei olnud elamu endisel individualiseeritaval kujul säilinud.

Seega pole alust ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse hindamiseks enne 02.03.1997 kehtinud ORAS redaktsiooni alusel ning vaidlustatud tagastamiskorralduse õiguspärasust tuleb hinnata korralduse andmise ajal kehtinud normide alusel.

13. Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k andmise ajal sätestas ORAS § 12 lg 8: „Vara loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui vara kuju, väärtus ja suurus ei ole oluliselt muutunud, arvestades, et: 1) ehitis loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui ehitise väärtus ei ole kapitaalremondi või ümber-, peale-, allavõi juurdeehituse tõttu kasvanud rohkem kui ¼ võrra; 2) ehitist ei loeta endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui ehitise väärtus on kapitaalremondi või ümber-, peale- , allavõi juurdeehituse tõttu kasvanud vähemalt ¾ võrra;”. Sama paragrahvi lg 10 kohaselt ei arvestata ehitise hindamisel pärast Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse jõustumist tehtud parandusi ja uuendusi. Ehitise väärtuse hindamisel lähtutakse hindamise aja väärtusest, arvestades kulumit. Ehitise väärtuse hindamisel ei hinnata ehitise uusi osi, mis ehitusnormidele ning planeerimisja ehitusseaduse § 43 nõuetele mittevastavuse tõttu kuuluvad lammutamisele. Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määrusega nr 220 kinnitatud „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise kord ja metoodika” p 13 täpsustas, et ehitise hindamisel ei hinnata ehitise juures tehtud parandusi/uuendusi, millele ei ole antud kasutusluba ja mis tuleb kohaliku omavalitsuse otsusel likvideerida kui omavolilised ehitised ehitusnormide ning planeerimisja ehitusseaduse §-s 43 ehitisele esitatavate nõuete rikkumise korral vastavuses sama seaduse § 70 lõikega 3.

ORAS § 12 lg-st 10 ning Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määrusega nr 220 kinnitatud metoodika p-st 13 tuleneb, et ehitise enne Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse jõustumist õigusliku aluseta ehitatud osade kõrvalejätmiseks ehitise säilivuse hindamiseks peab olema tuvastatud nende ehitise osade mittevastavus planeerimisja ehitusseaduse §-s 43 sätestatud nõuetele ning vastu võetud kohaliku omavalitsus otsus nende parenduste/uuenduste likvideerimiseks. Viimatinimetatud kaks tingimust on vaidlusaluse elamu juurdeehitise puhul täitmata. Seega kuulus nimetatud juurdeehitis arvesse võtmisele Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k andmise ajal kehtinud ORAS § 12 lg 8 p-de 1 ja 2 kohaselt ehitise väärtuse kasvamise määra tuvastamisel.

14. J. T. kohtuekspertiisis on leitud, et Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k andmise ajal kehtinud ORAS § 12 redaktsiooni kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud vara jääkväärtus 198 368 krooni ja uuenduste/parenduste jääkväärtus 101 180 krooni, mistõttu uuenduste-parenduste jääkväärtus ehitise summaarsest jääkväärtusest moodustab 33,8%. Seega kuulus eksperthinnangu kohaselt ehitis tagastamisele osaliselt. Sealjuures ei arvestanud ekspert ehitise hindamisel elamu ümberja juurdeehitust (välja arvatud ehituskonstruktsioonide soojapüsivuse tõstmiseks ja viimistlusastme parandamiseks tehtud tööd), mis käesoleva otsuse punkti 13 kohaselt oli ebaõige.

3-00-2 8(8)

Seega oli ehitis selle tagastamise ajal kehtinud ORAS redaktsiooni kohaselt vähemalt osaliselt mittesäilinud. Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korraldus nr 5647-k, millega ehitis tervikuna tagastati, oli seetõttu õigusvastane.

15. Halduskohtu otsus kuulub tühistamisele osas, millega jäeti rahuldamata kaebus Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k õigusvastasuse tuvastamise nõudes. Selles osas tuleb HKMS § 46 lg 1 p 2 ja § 26 lg 1 p 3 alusel teha uus otsus, millega rahuldatakse kaebus, tunnistades Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k õigusvastaseks. Apellatsioonkaebused rahuldatakse sellega osaliselt.

16. Kaebuse osalist rahuldamist arvestades tuleb HKMS § 93 lg 3 alusel rahuldada kaebuse esitaja taotlus kohtukulude väljamõistmiseks pooles ulatuses ja muuta sellest lähtuvalt HKMS § 93 lg 6 alusel esimese astme kohtukulude jaotust.

Esimese astme kohtus on kaebuse esitajad taotlenud kohtukuludena õigusabikulude väljamõistmist vastaspoolelt, esitades sularahakviitungi A. P. poolt 5 000 krooni tasumise kohta advokaadibüroole (hkt III kd lk 70). Sellest summast tuleb Tallinna Linnavalitsuselt A. P.le välja mõista 2 500 krooni.

Esimese astme kohtus kujunes kahe ekspertiisi kogumaksumuseks 14 226 krooni, millest kohtuotsuse kohaselt on kaebuse esitajad tasunud kohtu deposiitarvele 8 000 krooni ja millest ülejäänud 6 226 krooni kohustati kohtuotsusega kaebuse rahuldamata jätmisest tulenevalt kaebuse esitajaid täiendavalt kohtu deposiitarvele tasuma. Kaebuse esitajate kanda jäävad ekspertiisikulud pooles ulatuses (7 113 krooni). Tallinna Linnavalitsus peab maksma Tallinna Halduskohtu 20.11.2002 määruse (hkt II kd lk 2-5) alusel ekspertiisikulud tasunud V. R.ile (maksekorraldus hkt II kd lk 15 ja kohtute raamatupidamiskeskuselt saadud teave) 887 krooni ning ülejäänud osa (6 226 krooni) enda kanda jäävatest ekspertiisikuludest Tallinna Halduskohtu tagatiste kontole.

Apellatsiooniastme kohtukulude väljamõistmiseks ei ole kaebuse esitajad ringkonnakohtule taotlust esitanud.

Lauri Madise Ivo Pilving Silvia Truman