3-04-198/3 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Oliver Kask, liikmed Viive Ligi ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht 19. mai 2006, Tallinn Haldusasja number 3-04-198 Haldusasi A. K. kaebus Lääne maavanema 18. juuni 2004. a korralduse nr 271-M „Riigimaa ostueesõigusega erastamine“ tühistamise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 6. aprilli 2005. a otsus haldusasjas nr 3-1888/2004 Menetluse alus ringkonnakohtus A. K. apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 8. mai 2006 Menetlusosalised ja nende esindajad Kaebuse esitaja A. K. (isikukood *), esindajad Tõnis Teller ja Margus Arvisto Vastustaja Lääne maavanem, esindaja Neeme Sild Kolmas isik AS * (registrikood *), esindajad A. B. ja Kersti Kaasik Kolmas isik AS (registrikood *), esindaja Kersti Kaasik Arvamuse andmiseks menetlusse kaasatud asutus Haapsalu Linnavalitsus, esindaja Erko Kalev

RESOLUTSIOON

1. Jätta A. K. apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 6. aprilli 2005. a otsus haldusasjas nr 3-1888/2004 muutmata. 2. Jätta apellandi kohtukulud tema enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule Tallinna Ringkonnakohtu kaudu 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest 19. mail 2006. Kassatsioonkaebus peab hiljemalt tähtaja viimasel päeval olema jõudnud kohtusse (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 62).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Haapsalu Linnavalitsuse 26.11.1999 korraldusega nr 576 anti nõusolek Haapsalus *i 1 asuva maaüksuse pindalaga 14031 m2 ostueesõigusega erastamiseks AS-le *.

Lääne maavanema 25.01.2000 korraldusega nr 72-M otsustati *i 1 asuv 14031 m2 suurune maaüksus ostueesõiguse alusel erastada AS-le *.

3-04-198

2(6)

Lääne maavanema 18.11.2003 korraldusega nr 498-M tunnistati kehtetuks Lääne maavanema 25.01.2000 korraldus nr 72-M, kuna maavanem leidis, et ostueesõigusega erastataval riigimaal paikneb erastajale mittekuuluv rajatis.

Lääne maavanema 18.06.2004 korraldusega nr 271-M tunnistas Lääne maavanem kehtetuks oma 18.11.2003 korralduse nr 489-M ja otsustas erastada Haapsalus *i 1 asuva maaüksuse maavanema 25.01.2000 korraldusega nr 72-M „Maa ostueesõigusega erastamine“ määratud tingimustel.

2. A. K. esitas halduskohtule kaebuse Lääne maavanema 18.06.2004 korralduse nr 271-M tühistamiseks. Kaebuse kohaselt kuulub kaebuse esitajale sellel maaüksusel remondisild.

3. Tallinna Halduskohtu 06.04.2005 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohus põhjendas otsust järgmiselt: a) Remondisild on rajatis, seega ehitis ehitusseaduse (EhS) mõttes. AS omandas remondisilla 09.08.1996 lihtkirjaliku ostu-müügilepingu alusel AS-lt *. A. K. omandas ehitise 30.07.1997 sõlmitud lihtkirjaliku ostu-müügilepingu alusel AS-lt . 01.12.1993 jõustunud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6 kohaselt peab ehitise või selle osa võõrandamise leping olema tõestatud notariaalselt. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg-tele 3 ja 5 ning § 93 lg-le 3 järeldub, et kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, siis ei ole leping enne kehtiv, kui talle on antud seaduses nõutud vorm. Niisugune leping on tühine ega oma algusest peale mingeid õiguslikke tagajärgi, sh kolmandatele isikutele. Seega ei oma tähtsust asjaolu, kas lepingupooled ise niisuguse vormiveaga lepingut tunnustavad või mitte. Kui üldise vormivabaduse juures on mingi lepingu sõlmimiseks seaduses sätestatud konkreetne vorm, siis on see nõue imperatiivne koos sellest tulenevate tagajärgedega. Lepingute kehtivuse hindamisel tuleb lähtuda lepingute sõlmimise ajal kehtinud nõuetest. Ehitisregistrisse kandmine ei tekita omandiõigust, vaid ehitisregistri kanne üksnes jäädvustab muuhulgas ka ehitise omaniku andmed. Kohtumenetluse jooksul on ehitisregistri pidaja eemaldanud kandest omaniku andmed. Lähtudes asjaolust, et A. K. ei ole ehitise omanik, ei saa kaevatud maavanema korraldus rikkuda kaebaja õigust maa erastamisele või hoonestusõiguse seadmisele. b) Varasem sadamasild sai 1967. aasta sügistormide ajal tugevasti kannatada, muutudes kasutamiskõlbmatuks, mistõttu sild lammutati ja 1970-ndatel aastatel ehitati selle asemele paatide remondisild. Viimane tulnuks seadustada planeerimisja ehitusseaduse (PES) § 70 lg 3 kohaselt. Remondisillale ei ole antud ei ehitusega kasutusluba, mistõttu on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega (AÕSRS § 14 lg 1). Tulenevalt EhS § 40 lg-st 2 tuleb õigusliku aluseta püstitatud ehitis lammutada. c) Kaebuse esitajal puudus seaduslik maakasutusõigus. Ta ei ole kantud Haapsalu Linnavalitsuse poolt peetavasse maamaksuregistrisse, ei ole kunagi taotlenud rajatise teenindamiseks vajaliku maa määramist ega maksnud maamaksu. Vahetult remondisillaga piirneva maa-ala eest tasusid maamaksu AS ja hiljem AS *. Maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitati hilinenult ja puudustega, mistõttu kaebuse esitaja on minetanud maa ostueesõigusega erastamise õiguse. d) Ekspert leidis, et praegusel kujul ei ole remondisild kasutatav. Sild ei vasta ehitisele püstitatud nõuetele, kujutab endast ohtu inimese elule, tervisele ja keskkonnale ning kahjustab maastikupilti. Maareformi seaduse (MRS) § 6 lg 31 järgi ei saa selliseid rajatisi käsitleda ehitistena. e) Tulenevalt eeltoodud väidetest ei pea hindama haldusakti õiguspärasust.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

4. A. K. apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus.

3-04-198

3(6) Apellatsioonkaebust põhjendatakse järgmiselt: a) Vaidlust ei ole selles, kas võõrandamistehingutes esines nende tegemisel vormiviga. Küll on vaidlus selle üle, kas tühisus kui vormivea tagajärg on absoluutne või mitte. Samuti on vaidluse all, kas maavanem on haldusmenetluses õigustatud hindama pooltevahelise tsiviilõigusliku tehingu kehtivust ja tegema otsust selle üle, kas pooltevaheline tehing on tühine, kui pooled ise käsitlevad nendevahelisi tehinguid kehtivate tehingutena ja remondisilla omandit üleantuna. AÕSRS § 13 lg 6 ei täpsusta, kas võõrandamise lepingu all peetakse silmas võlaõiguslepingut või asjaõiguslepingut. Põhimõtteliselt on võimalik olukord, kus omandi üleandmise tehing on kehtiv sõltumata sellest, et võõrandamise võlaõiguslikke tingimusi sisaldav leping on vormivea tõttu tühine, kui vormiviga esineb üksnes võlaõigusliku võõrandamise lepingu juures. Seega võib vaatamata võlaõigusliku võõrandamislepingu tühisusele ehitise omand ikkagi olla üle antud. TsÜS § 83 lg 1 ja VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei ole tehingule kehtestatud vorminõuete mittejärgimine teatud olukordades tulenevalt hea usu põhimõttest absoluutne tagajärg. Kuigi viidatud sätted tehingu tegemise ajal ei kehtinud, kehtisid neis väljendatud õiguse üldpõhimõtted ka tehingute tegemise ajal. Apellandi staatus ja huvi remondisilla suhtes õiguste säilimise vastu on sedavõrd olulised väärtused, mis õigustaksid vormivea tagajärje – võõrandamistehingu tühisuse – osas erandi tegemise. Apellant on remondisilla omanik ja maavanem oleks pidanud korralduse väljaandmisel arvestama tema õigustega. b) Olukorras, kus apellandile kuuluv remondisild on püstitatud õigusliku aluseta, on apellandil õigus AÕSRS § 14 lg-st 1 tulenevalt ehitusseaduses sätestatud kasutusloa väljastamise protseduuri järgides saada talle kuuluvale ehitisele kasutusluba ja muuta remondisild õigusliku alusega püstitatud ehitiseks. MRS § 6 lg-st 31 tuleneb kohustus ehitis enne maa erastamist nõuetele vastavaks viia, mis on ka ehitisele kasutusloa väljastamise eelduseks. Pärast ehitise kordategemist määratakse ehitisele teenindusmaa, mida ehitise omanik võib erastada. c) Avalikust huvist lähtudes ja selleks, et tagada haldusmenetluse seaduslikkus, tuleks anda hinnang, kas Lääne maavanema 18.06.2004 korraldus nr 271-M on õiguspärane või mitte. Ka kolmandale isikule AS * kuuluvad hooned, mille juurde AS * taotles teenindusmaa määramist ja erastamist, on omandatud lihtkirjaliku lepingu alusel. Ainuüksi asjaolu, et hooneregister registreeris AS * talle kuuluvate hoonete omanikuna, ei muuda aktsiaseltsi hoonete omanikuks. Maavanem ei järginud piisavalt haldusmenetluse seaduse §-s 6 sätestatud uurimisprintsiipi. Lääne maavanema 18.06.2004 korralduse alusel saaks AS * erastada oma hoonete juurde ka maatüki, millele toetub remondisild.

5. Lääne Maavalitsuse vastuses nõustutakse halduskohtu otsusega ja märgitakse lisaks järgmist: a) Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 93 lg 3 kohaselt on seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel tehing tühine ja selline tehing on TsÜS § 66 lg 3 järgi kehtetu algusest peale. b) Maavanemal on maareformi seaduses sätestatud riigimaa erastamise korraldajana õigus ja kohustus anda hinnang temale haldusmenetluses esitatud dokumentidele, et tagada antavate haldusaktide õiguspärasus HMS § 54 mõttes. EhS § 72 lg 3 järgi ei saa kasutusluba anda enne planeerimisja ehitusseaduse jõustumist õigusliku aluseta püstitatud ehitisele. AÕSRS § 14 lg 1 kolmandat lauset saab kohaldada koostoimes EhS §-s 72 sätestatuga ja õigusnormi eesmärgiks on seada täiendavad piirangud juhuks, kui kasutusloa väljaandmine võib rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega ja remondisilla seadustamine ei ole enam võimalik. c) Põhjusel, et apellant ei ole remondisilla omanik, ei ole maa erastamine MRS § 6 lg 31 alusel võimalik. Haapsalu Linnavalitsus ei ole ehitise kordategemise tähtaega määranud.

3-04-198

4(6) Apellant esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 31.12.2003, kuid avaldus oleks tulnud esitada hiljemalt 01.01.1998. Samuti ei ole seaduses sätestatud tähtajaks esitanud avaldust maa ostueesõigusega erastamiseks remondisilla omanik, AS .

6. Kolmandate isikute AS * ja AS vastustes palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja nõustutakse halduskohtu otsusega. Lisaks märgitakse, et kaebuse esitaja ei taotlenud kohtult Lääne maavanema 18.06.2004 korralduse õigusvastaseks tunnistamist, mistõttu kohus ei pidanud andma hinnangut korralduse õigusvastasuse kohta.

7. Haapsalu Linnavalitsuse vastuses leitakse, et halduskohtu otsus on õiguspärane.

8. Kohtuistungil jäid protsessiosalised kirjalikult esitatud seisukohtade juurde.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Apellant leiab, et halduskohus oleks pidanud hindama vaidlustatud korralduse õiguspärasust sõltumata sellest, kas korraldus rikub kaebuse esitaja õigusi, sest asjas on oluline avalik huvi. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. HKMS § 7 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik, kes leiab, et haldusaktiga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Seega peab kohus asja sisulisel läbivaatamisel esmalt tuvastama, kas kaebuse esitaja õigusi on rikutud. Käesoleval juhul ei hinnanud halduskohus õigesti vaidlustatud korralduse õiguspärasust, kui ta oli leidnud, et kaebuse esitaja õigusi korraldusega ei piirata. Halduskohtumenetluses kehtiv uurimispõhimõte ei tähenda, et kohus saab tuvastada haldusakti õigusvastasuse või selle tühistada ka juhul, kui haldusakt on õigusvastane, kuid kaebust ei ole esitanud isik, kelle õigusi sellega rikutakse.

10. Halduskohus asus seisukohale, et vaidlusalune ehitis, mille omandi üle käib vaidlus, on käsitletav ehitisena ehitusseaduse tähenduses, kuid mitte maareformi seaduse tähenduses. MRS § 6 lg 31 kohaselt lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi ei käsitleta ehitistena selle seaduse tähenduses. Nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Sättes ei eristata õiguslikul alusel püstitatud ja ilma õigusliku aluseta püstitatud ehitisi. Ringkonnakohus leiab, et kuigi maareformi seadusest tulenevalt ei saa remondisillale, mis on ekspertarvamusega (hk tl 74) tõendatult lagunenud ja kasutusest väljalangenud, määrata selle teenindamiseks vajalikku maad ega seda ka ostueesõigusega erastada, on alles silla kordategemise või selle kõrvaldamise järel võimalik maareformi seadusest tulenevalt otsustada ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise üle. Enne ehitise kordategemist või kõrvaldamist ei saa ehitise alust maad erastada teisele isikule.

Samuti ei ole võimalik ostueesõigusega erastada teise isiku omandis oleva ehitise alust maad, kui ehitis on püstitatud ilma õigusliku aluseta ja sellele ei ole antud kasutusluba. Sellise maa erastamine on võimalik alles pärast ehitise lammutamist EhS § 40 lg 2 alusel. Käesolevas asjas ei ole tõendatud, et remondisild oleks lammutatud.

11. Ülaltoodust nähtub, et vaidlusalune remondisild on käsitletav ehitisena AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses. Lihtkirjaliku müügilepingu sõlmimise ajal 30.07.1997 kehtinud AÕSRS § 14 lg 1 kohaselt maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa suhtes kohaldatakse AÕSRS § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast kasutusloa andmist ehitisele. Vaidlust ei ole selles, et ehitisele ei olnud kasutusluba väljastatud. AÕSRS § 14 ei sätesta, milline on

3-04-198

5(6) ilma kasutusloata ja õigusliku aluseta püstitatud ehitise käsutamiseks tehtud tehingu õiguslik tagajärg.

12. Vaidlust ei ole käesolevas asjas selle üle, et leping remondisilla võõrandamiseks on lihtkirjalik. Tegemist ei ole asjaga, mida saaks käsitleda mõne muu asja päraldisena. Müügilepingust ja AS Lahe juhatuse koosoleku protokolli väljavõttest (hk tl 17) ei nähtu, et tehinguga oleks hõlmatud muid asju.

Tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 93 lg 3 kohaselt seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel on tehing tühine. AÕSRS § 13 lg 6 sätestas, et kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni võib ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi või elamus asuvat mitteeluruumi, kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja. Ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Muud sättes nimetatud alused lepingu lihtkirjaliku vormi võimaluse kohta ei ole käesoleval juhul asjakohased.

13. Ringkonnakohus on seisukohal, et tühiseks ei tule lugeda nimetatud nõude järgimata jätmisel mitte üksnes võlaõiguslikku asja omandamise tehingut, vaid ka omandi üleminekuks vajalikku asjaõiguslepingut. AÕSRS § 13 lg 6 teksti kohaselt on notariaalne tõestamine vajalik ehitise võõrandamise tehingu tegemiseks. Sätet ei saa tõlgendada nii, et see ei hõlma asjaõiguslepingu kohustuslikku notariaalset vormi. AÕS § 119 lg 1 ja § 120 lg 1 kohaselt peavad kinnisasja omandamise tehing ja asjaõigusleping kinnisasja kohta olema mõlemad tehtud notariaalselt. AÕS § 119 lg 2 kohaselt loetakse lihtkirjalik kinnisasja omandamise tehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Ringkonnakohus leiab, et AÕS § 13 lg 6 eesmärgist tulenevalt tuleb ehitise kui vallasasja võõrandamiseks nõutavaid tehinguid notariaalselt teha mitte üksnes võlaõigusliku lepingu kehtivuse tagamiseks, vaid ka asjaõiguslepingu kehtivuse tagamiseks. Seda seisukohta kinnitab Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 10.11.2003 otsuse nr 3-2-1-127-03 punkt 29, milles leiti, et notariaalne vorm on nõutav ka müügilepingule. Viidatud lahendist saab järeldada, et notariaalne vorm on nõutav eelkõige asjaõiguslepingu puhul.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16.06.2005 otsuse nr 3-2-1-71-05 punktis 23 leiti, et ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge. Seetõttu ei ole piisav tehingu kehtivaks lugemiseks ja omandi üleminekuks, et tehingu mõlemad pooled lugesid tehingut kehtivaks.

14. Omandi üleminek ei ole võimalik ehitise kui vallasasja puhul pelgalt asja üleandmisega. AÕS § 92 kohaselt vallasomand tekib vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Viimati nimetatud kokkulepe ei ole ülal toodud põhjustel kehtiv.

15. Omandi üleminek ei saa toimuda ka seetõttu, et teised isikud, sh asja endine omanik, ei ole varem ehitisregistris kande muutmist taotlenud või lepingu tühisuse tuvastamiseks või remondisilla omaniku tuvastamiseks kohtusse pöördunud. Ehitisregistri kanne ei oma õiguslikku tähendust. AÕSRS § 13 lg 2 sätestas juba tehingu tegemise ajal, et ehitise kui vallasasja omandamine ei toimu leiu ja igamisega. Lepingu tühisus ei sõltu lepingu poolte seisukohtadest või kolmandate isikute poolt nõuete esitamisest (vrd Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 08.05.2006 otsus nr 3-2-1-32-06).

3-04-198

6(6) 16. Eeltoodust nähtub, et remondisild ei ole apellandi omandis. Seetõttu ei rikuta vaidlustatud korraldusega kaebuse esitaja õigusi. Kohus ei saa hinnata haldusakti õiguspärasust sisuliselt.

17. Ringkonnakohus märgib, et maavanemal on pädevus hinnata, kas erastamisele kuuluval maatükil asub teistele isikutele kuuluvaid ehitisi. AÕS § 13 lg 3 kohaselt ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Seejuures sai maavanem uurimispõhimõttele (HMS § 6) tuginedes asjas olulist tähtsust omavad asjaolud, sh remondisilla omaniku, ise välja selgitada.

18. Apellant taotles apellatsioonimenetluses kantud kohtukulude väljamõistmist vastustajalt. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kohtukulud HKMS § 92 lg 1 kohaselt apellandi enda kanda ja nimetatud taotlus rahuldamata.

Oliver Kask Viive Ligi Lauri Madise