3-04-110/6 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

3-04-110

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tallinna Ringkonnakohus

Lauri Madise (eesistuja), Kaire Pikamäe, Silvia Truman

17.04.2006, Tallinn

3-04-110

Kaebused Tallinnas, * a elamu omandiõiguse AS-le *

üleandmisega tekitatud kahju hüvitamise nõudes

Tallinna Halduskohtu 09.07.2004 otsus nr 3-1521/2004

J. M., A. M., H. G., T. A., O. M. ja A. R.

apellatsioonkaebused

30.03.2006

Kaebuse esitajad - J. M. (isikukood *), A. M. (isikukood

*), H. G. (isikukood *), T. A. (isikukood *), O. M.

(isikukood *) ja A. R. (isikukood *), esindaja Marina

Simhes-Kazakova

Vastustaja - Rahandusministeerium, esindaja Merlin-

Siret Sahku

RESOLUTSIOON

Tühistada Tallinna Halduskohtu 09.07.2004 otsus haldusasjas nr 3-1521/2004. Teha

asjas uus otsus, millega rahuldatakse kaebused osaliselt, mõistes

Rahandusministeeriumilt välja kahjuhüvitised:

T. A. 454 443 (nelisada viiskümmend neli tuhat nelisada nelikümmend kolm)

krooni;

J. M. 362 374 (kolmsada kuuskümmend kaks tuhat kolmsada seitsekümmend

neli) krooni;

A. M. 382 888 (kolmsada kaheksakümmend kaks tuhat kaheksasada

kaheksakümmend kaheksa) krooni;

1(9)

Kohus

Kohtukoosseis

Otsuse tegemise aeg ja koht

Haldusasja number

Haldusasi

Vaidlustatud kohtulahend

Menetluse alus ringkonnakohtus

Asja läbivaatamise kuupäev

Menetlusosalised

3-04-110

A. R. 452 674 (nelisada viiskümmend kaks tuhat kuussada seitsekümmend neli)

krooni;

O. M. 307 332 (kolmsada seitse tuhat kolmsada kolmkümmend kaks) krooni ja

H. G. 327 185 (kolmsada kakskümmend seitse tuhat ükssada kaheksakümmend

viis) krooni.

Rahuldada apellatsioonkaebused osaliselt.

Mõista Rahandusministeeriumilt välja A. R. kasuks kohtukulud summas 5700 (viis

tuhat seitsesada) krooni.

Mõista Rahandusministeeriumilt riigituludesse riigilõiv summas 136 515 (ükssada

kolmkümmend kuus tuhat viissada viisteist) krooni.

Edasikaebamise kord

Käesoleva otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtu kaudu Riigikohtule esitada

kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest arvates. Kohus juhib

tähelepanu sellele, et tulenevalt alates 01.01.2006 kehtiva tsiviilkohtumenetluse seadustiku §

62 lõikest 2 peab kassatsioonkaebus olema esitatud ringkonnakohtu kantseleisse hiljemalt

tähtaja viimasel päeval enne kohtu tööpäeva lõppu. Posti teel menetlusdokumendi edastamise

korral lähtutakse tähtaja arvutamisel kohtusse posti saabumise ajast, mitte aga postitempli

kuupäevast.

ASJAOLUD JA MENETLUSE SENINE KÄIK

1. Riigiettevõtte Eesti Erastamisettevõte ja riikliku ettevõtte RAS ning AS *

vahel 31.05.1993 sõlmitud lepinguga (halduskohtu toimiku (hkt) II kd lk 9-15) müüdi RAS

aktsiad AS-le *. Aktsiate üleandmine toimus 01.06.1993, mil omandiõigus

aktsiatele läks üle AS-le *.

Majandusministeeriumi kantsleri 15.06.1993 käskkirja nr 143 „RAS tegevuse lõpetamine"

(hkt I kd lk 39) p-ga 2 kohustati RAS tegevdirektor J. M. andma RAS varad 01.06.1993

bilansi seisuga üle AS-le *.

2. T.

A.,

A. M.,

H. G.,

J. M.,

O.

M. ja

A.

R. esitasid

29.05.2003

Tallinna

Halduskohtule

kaebused

*

elamu

Eesti

Erastamisettevõtte poolt AS-le * müügi õigusvastaseks tunnistamiseks. Kaebuste

18.07.2003 täpsustuse kohaselt taotlesid kaebajad kahju hüvitamist kogusummas 2 395 000

krooni, sealhulgas A. M. 400 000 krooni, H.

G. 340 000 krooni, A.

R. 475 000 krooni, J. M. 380 000 krooni, O. M. 320 000 krooni ja T. A. 480 000

krooni. Kaebuste põhjendused olid järgmised. Kaebajad elavad Tallinnas aadressil Vana-

Kalamaja 16 asuvas elamus (T. A. krt 47, J. M. krt 21, A. M. krt 27, A.

R. krt 26, O. M. krt 30, H. G. krt 44). Elamu ehitati ettevõtte Punane Koit

kollektiivlepingule vastavalt. Kaebajatele eraldati korterid Tallinna Kalinini rajooni TSN TK

17.02.1989 korraldusega nr 17-13/35. Elamu võeti ekspluatatsiooni ehitise vastuvõtu aktiga

jaanuaris 1993. Pärast ehitise vastuvõttu said kaebajad 30.03.1993 eluruumidele orderid ja

õiguse korteritesse sisse kolida. Ajavahemikus 1989-1993 ehitasid kaebajad maja

betoonkarpidest lõplikult valmis oma korterid isiklike rahaliste vahendite ja isikliku tööjõu

arvelt. 06.05.1993 võeti vastu eluruumide erastamise seadus (EES), mis andis kaebajatele

2(9)

3-04-110

õiguse erastada korterid aadressil *. 1994 esitasid kaebajad AS-le eluruumide erastamise

avaldused, mis võeti vastu ja registreeriti seaduses ettenähtud korras. 1994. a oktoobris ilmus

maja koridoridesse AS peadirektori kirjalik teadaanne, milles informeeriti elanikke, et

elumaja * on eraomandis olev vara ja ei kuulu erastamisele rahvakapitali obligatsioonide

alusel. Eesti Erastamisettevõte rikkus 31.05.1993 RAS aktsiaid müües aktsiate kattevarana

AS-le * riigile kuulunud elumaja müümisel EES §-i 3. Seisuga 31.05.1993 kehtis ka Eesti

Vabariigi Omandiseadus (edaspidi omandiseadus), mille § 2 järgi ei olnud juriidilise isiku

omand eraomand ning mille § 38 lg 2 mõtte kohaselt võis riigiomandi üleminek teisele isikule

toimuda üksnes seadusega kindlaksmääratud korras ja alusel. Maja müük tekitas kaebajatele

olulist kahju korterite erastamise võimalusest ilmajäämise näol. Kahjusumma seisneb

korterite turuväärtuses kaebuse esitamise ajal, mis on kindlaks tehtud kinnisvaraspetsialistide

ekspertiisiaktidega.

Rahandusministeerium palus jätta kaebused rahuldamata. RAS aktsiate erastamise leping

ei ole põhjuslikus seoses kaebajate väidetava kahjuga. Leping reguleeris vaid RAS aktsiate

omandiga seonduvat ning lepingus puudub kokkulepe RAS varade omandiõiguse

ülemineku kohta. AS * omandas RAS poolt vallatud varad kooskõlas omandiseaduse § 38

lg-ga 2 alles Majandusministeeriumi kantsleri 15.06.1993 käskkirja nr 143 alusel.

Erastamislepingu sõlmimine sai jätta eluruumide erastamise õigusest ilma vaid isikud, kellel

oli erastamise toimumise ajal sõlmitud vastavalt EES § 3 lg 5 p-le 2 eluruumi erastamise

aluseks olev üürileping. Kaebajatel neid kohtule esitada ei ole. Üürilepingu olemasolu ei

tõenda ka lisatud orderid, liiatigi on kõigi lisatud orderite kehtivuse aeg lõppenud enne

erastamislepingu sõlmimist. Lisaks on J. M. asunud elamusse elama alles pärast

erastamislepingu sõlmimist 12.08.1993. Erastamisleping ei olnud õigusvastane, kuna selle

sõlmimise ajal 31.05.1993 ei keelanud ükski õigusakt EES alusel erastamisele kuuluva

eluruumi müüki või muul viisil omandi üleandmist. Alles 24.07.1993 jõustus

erastamisseaduse (ES) § 1 lg 3, mis sätestas, et seadust ei kohaldata vara osas, mis kuulub

erastamisele EES-s sätestatud korras. Enne ES-st riigivara erastamist reguleerinud

Ülemnõukogu otsus "Riigi- ja munitsipaalvara erastamise tingimuste ja korra kehtestamise

kohta" ei sätestanud otsuse mittekohaldamist EES alusel erastatavate eluruumide suhtes.

Korterid elamus anti kaebajate poolt esitatud dokumentidest nähtuvalt nende käsutusse alles

pärast RAS aktsiate erastamise väljakuulutamist, mistõttu kaebajatel ei olnud õigust

eluruumi erastamisele ajal, mil aktsiate erastamine algas. Enampakkumise väljakuulutamisega

seob enampakkumise korraldaja ennast tema poolt välja kuulutatud enampakkumise

tingimustega ning nende hilisem muutmine või nendest taganemine ei ole olukorras, kus

tingimused on nende väljakuulutamise ajal olnud kooskõlas kehtiva õigusega, võimalik.

Väidetavalt tekitatud kahju õiglase hüvitise määramisel ei saa lähtuda erastamata jäänud

eluruumide kaebuse esitamise aja turuhindadest, vaid erastamisõigusest ilmajäämise aja

turuhindadest. Vastasel korral lõikaksid kaebajad põhjendamatut kasu vahepealse aja jooksul

toimunud kinnisvarahindade tõusust. Kooskõlas kahju hüvitamise põhimõtetega tuleks

kahjusummast maha arvata ka kõik kahju kannatanu poolt säästetud kulutused.

3. Tallinna Halduskohtu 09.07.2004 otsusega jäeti kaebused rahuldamata. Kohtuotsuse

põhjendused olid järgmised:

1) Kaebajad taotlevad riigiettevõtte Eesti Erastamisettevõte ja RAS ning AS * vahel

31.05.1993 sõlmitud RAS aktsiate erastamise lepinguga tekitatud kahju väljamõistmist;

2) Et kaebus on kohtule esitatud pärast riigivastutuse seaduse (RVS) jõustumist, kuid kahju

tekitamise ajaks on 31.05.1993, tuleb RVS § 31 lg-st 1 ja õiguse üldpõhimõtetest tulenevalt

3(9)

3-04-110

kohaldada kahju hüvitamist kahju tekitamise ajal, so 31.05.1993, reguleerinud seadust -

Tsiviilkoodeksi (TsK) §-d 448 ja 450.

3) Kaebajatele väidetavalt tekitatud kahju ja 31.05.1993 RAS aktsiate erastamise lepingu

vahel puudub põhjuslik seos. 31.05.1993 sõlmitud RAS aktsiate erastamise lepingu p-dest

1.1-1.5, 2.1 ja 2.2, omandiseaduse § 6 lg-st 1 ja § 38 lg-st 2 ning Majandusministeeriumi

kantsleri 15.06.1993 käskkirjast saab järeldada, et RAS aktsiate erastamise lepingu alusel

ei läinud vaidlusaluse elumaja omandiõigus Eesti Vabariigilt RAS kaudu üle AS-le *, vaid

omandiõiguse üleminek toimus hoopis Majandusministeeriumi kantsleri eelviidatud käskkirja

ja omandiseaduse § 38 lg 2 alusel. Majandusministeeriumi kantsleri 15.06.1993 käskkirja

õigusvastasuse suhtes ei ole kaebajad kaebust ega ka argumente esitanud, mistõttu ei saa

kohus selle akti õiguspärasusele seisukohta anda ega väljuda kaebuse piiridest (HKMS § 19 lg

7). Et kaebuse kohaselt tekitati kaebajatele kahju just RAS aktsiate erastamise lepinguga

ning lepingu ja kahju vahel pole põhjuslikku seost, jääb kaebus rahuldamata;

4) Isegi kui RAS aktsiate erastamise lepingu alusel oleks vaidlusaluse elumaja

omandiõigus läinud üle AS-le *, tuleks kaebus jätta rahuldamata, kuna see leping ei olnud

õigusvastane. RAS kanti erastatavate ettevõtete nimekirja Eesti Erastamisettevõtte

haldusnõukogu 09.11.1992 otsusega (II kd tl 16) ning konkursi teade ilmus 17.11.1992 Eesti

Päevalehes. Vastavalt konkursiteatele tuli pakkumised RAS aktsiate erastamiseks esitada

hiljemalt 22.12.1992. Sel ajal kehtinud Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 13.08.1992 „Otsus

riigi-ja munitsipaalvara erastamise tingimuste ja korra kehtestamise kohta" (RT 1992, 33,

426) ei seadnud piiranguid riigiomandis olevate eluruumide erastamisele. Vastava piirangu

sätestas alles 24.07.1993 jõustunud ES § 1 lg 3, kuid selleks ajaks oli juba RAS aktsiate

erastamise leping sõlmitud. ES § 35 lg 2 nägi ette rakendussätte erastamistele, mida oli

alustatud enne ES jõustumist. Vastavalt ES § 35 lg-le 2 tuli seaduse jõustumise hetkeks

erastamiseks väljakuulutatud objektide erastamine viia lõpule väljakuulutamise ajal kehtinud

seaduste ja muude õigusaktide alusel. Seega ei keelanud 31.05.1993 seisuga ükski õigusakt

vaidlusaluse maja erastamist. Kaebajate viited 29.05.1993 jõustunud EES sätetele on

asjakohatud, kuna ka see seadus ei keelanud varem väljakuulutatud erastamise käigus

eluruumide erastamist teistele isikutele kui eluruumide üürnikud. Ajal, mil Eesti Vabariik

otsustas RAS aktsiad erastada (09.11.1992), ei kehtinud veel EES ning samuti ei olnud

kaebajad sel ajal ka vaidlusaluste eluruumide valdajad. Seega ei saanud kaebajatel ajal, kui

Eesti Vabariik otsustas RAS aktsiad müüa, olla õiguspärast ootust korterite erastamisele.

Vaidlusalune elumaja lubati ekspluatatsiooni alles jaanuaris 1993 ning orderid korterite

kasutamiseks väljastati kaebajatele veebruaris 1993 kehtivusega märts-aprill 1993.

PROTSESSIOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

4. T. A., A. M., H. G., J. M., O. M. ja A. R. esitasid apellatsioonkaebused, milles taotlesid

halduskohtu otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega esitatud kaebused

rahuldatakse.

Ringkonnakohtu istungil täpsustasid apellandid rahaliste nõuete ulatust, vähendades neid

ringkonnakohtu poolt tellitud ekspertiisiga kindlaks tehtud vaidlusaluste korterite eluruumide

erastamise seaduse alusel määratavate korterite erastamishindade kui erastamisega kaasneva

kulu võrra. Seetõttu kujuneb apellantide nõuete lõplikuks summaks: T. A. 454 443 krooni, J.

M. 362 374 krooni, A. M. 382 888 krooni, A. R. 452 674 krooni, O. M. 307 332 krooni, H. G.

327 185 krooni.

4(9)

3-04-110

Apellatsioonkaebuste põhjendused lõplikul kujul on kokkuvõtlikult järgmised:

1) Apellandid nõustuvad, et elamu omandiõiguse üleminek toimus Majandusministeeriumi

kantsleri 15.06.1993 käskkirja nr 143 ja omandiseaduse § 38 lg 2 alusel. Kuid kaebajatel oli

enne elamu üleandmist AS-le * tekkinud õigus nende kasutuses olevate eluruumide

erastamiseks;

2) Erastamise ostu-müügi lepingu sõlmimise ajal kehtis EES, mille kohaselt oli RAS ka

31.05.1993 lepingu sõlmimise hetkel vaidlusaluse elamu osas eluruumide erastamise

kohustatud subjekt ja kaebajad erastamise õigustatud subjektid, tulenevalt EES § 3 lg-test 1, 9

ja 12 ning § 6 lg-st 1. Kohtu viide, et kõigil elanikel ei olnud üürilepingud vormistatud, pole

asjakohane. Elumaja valmis 1993 jaanuari lõpus, kaebajate endistest korteritest, mis jäid

linnale, väljakolimine ja väljakirjutamine, uude majja sissekolimine ja sissekirjutamine,

orderite ning üürilepingute vormistamine nõuavad aega. Pealegi kuulusid EES § 3 lg 4 alusel

erastamisele ka asustamata eluruumid uutes elamutes. Kaebajatel eksisteeris üürisuhe

faktiliselt juba 1991. aastast, sest kaebajad asusid juba siis kortereid kasutama, arvestades

kommunaalteenuste eest arvete esitamist samal aastal. Arvestades eluruumide erastamise

seaduse vastuvõtmist 06.05.1993 ning seaduse ettevalmistamisele eelnenud ettevalmistustööd,

oli kaebajatel tekkinud põhjendatud ootus eluruumide erastamisele. Elamu oleks pidanud

kustutatama AS * omandisse üleantava vara koosseisust.

3) Kaebajad taotlesid halduskohtus kahju hüvitamist, mis oli tekitatud elamu, mille

erastamisele neil oli eesõigus, eraõiguslikule juriidilisele isikule üleandmise ja sellega

kaebajatelt erastamisõiguse äravõtmisega tekitatud kahju hüvitamist. Esimese astme kohus

keskendus ebaõigesti üksnes aktsiate müümise lepingule. Kohus oleks HKMS § 19 lg 7

kohaselt pidanud välja selgitama kaebajate tegelikule tahtele vastava kaebuse sisu.

5. Rahandusministeerium palub vastuses apellatsioonkaebusele jätta see rahuldamata.

Rahandusministeerium jäi juba esimese astme kohtule esitatud seisukohtade juurde.

Rahandusministeerium leidis, et halduskohtule esitati kaebused üksnes 31.05.1993 RAS

aktsiate müügi lepinguga põhjustatud kahju hüvitamise nõudes ning kaebuste laiendamine

apellatsiooniastmes muude nõuetega ei ole võimalik. Pole võimalik ka kaebuste tõlgendamine

muu akti või toiminguga põhjustatud kahju hüvitamise nõudena. * elamu omandi AS-le *

üleandmine oli aga õiguspärane sõltumata sellest, kas see toimus 31.05.1993 lepinguga või

Majandusministeeriumi kantsleri 15.06.1993 käskkirjaga.

6. Tallinna Ringkonnakohtu 27.03.2006 määrusega kõrvaldati kolmas isik AS

haldusasja menetlusest.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Halduskohtu seisukoht, nagu taotleksid kaebajad üksnes 31.05.1993 RAS aktsiate

erastamise lepinguga põhjustatud kahju hüvitamist, põhineb kaebuse eesmärki eiraval

kaebuste

põhjendamatult

kitsal

tõlgendusel.

Kaebuse

esitajad,

leides,

et

*

elamu omandiõiguse AS-le * üleandmine võttis neilt võimaluse elamus asuvate

eluruumide erastamiseks, taotlevad selle elamu omandiõiguse AS-le * üleandmisega

põhjustatud kahju hüvitamist.

Ringkonnakohus märgib, et isegi kui RAS bilansis olnud vara ei läinud aktsiate ostjale üle

vahetult 31.05.1993 aktsiate ostu-müügi lepinguga, tingis see leping elamu kui RAS

bilansis olnud vara üleandmise aktsiate ostjale. Lepingu § 2 kohaselt oli müügi esemeks küll

RAS aktsiad, kuid aktsiate müük ei olnud siiski selle lepingu ainsaks esemeks.

5(9)

3-04-110

Arvestada tuleb, et riikliku aktsiaseltsi aktsiate müük oli üks ettevõtte erastamise vorme,

millega peeti tolleaegses õigusruumis samaaegselt silmas ettevõtte varade üleandmist aktsiate

kattevarana. Lepingu § 1 „Tehingu alus ja eesmärk" kohaselt oli lepingu eesmärgiks ka ette

valmistada tegevusplaan ettevõttele kuuluvate varade kasutamiseks. Lepingu § 6 reguleeris

ostja õigusi ettevõtte varade kasutamisel ja käsutamisel. Kuna leping nägi ette ka ostja

kohustuse teostada ettevõtte varade üle omandiõigust vastavalt lepingule juurdelisatud

tegevusplaanile (lisa G), on põhjendatud alus arvata, et lepingu täitmine eeldas ka lepingu

lisas A loetletud varade (mille hulka vaidlusaluse elamu kuulumises vaidlus puudub)

omandiõiguse üleandmist ettevõtte aktsiate ostjale. Ka Majandusministeeriumi kantsleri

15.06.1993 käskkirjas (sissejuhatav osa ja p-d 1-2) sätestatakse, et seoses sellega, et 31. mail

1993 kirjutati alla leping 100 % RAS aktsiate müümiseks aktsiaseltsile „*", tuleb vara

omandiõiguse üleminekuga uuele omanikule lugeda RAS kui riikliku ettevõtte tegevus

alates 1. juunist 1993 lõppenuks ning RAS tegevdirektorit kohustatakse andma RAS

varad 01.06.1993 bilansi seisuga üle aktsiate ostjale. Eeltoodust saab järeldada, et RAS

aktsiate erastamise ostu-müügi lepingu sõlmimisel pidasid pooled silmas tegelikult ka

ettevõtte bilansis oleva vara üleandmist aktsiate ostja omandisse.

8. Nii 31.05.1993 erastamislepingu kui Majandusministeeriumi kantsleri 15.06.1993 käskkirja

andmise ajal kehtinud TsK sätetest ja kahju hüvitamise põhimõtetest tulenevalt peavad kahju

hüvitamiseks esinema kõik järgnevad asjaolud: isikule peab olema tekitatud kahju; kahju peab

olema tekitatud haldusorgani õigusvastase toimingu või aktiga; õigusvastase toimingu või akti

ja tekkinud kahju vahel peab olema põhjuslik seos; kahju tekitaja peab olema kahju

tekkimises süüdi.

Poolte vahel käib vaidlus küsimustes, kas elamu omandiõiguse AS-le * üleandmine oli

õiguspärane (käesoleva otsuse p-d 9-10), kas elamu omandi üleandmise ja kaebuse esitajate

eluruumi erastamise võimalusest ilmajäämise vahel oli põhjuslik seos (p 11) ning kui suures

ulatuses on kahjuhüvitis põhjendatud (p-d 12-14).

9. 29.05.1993 jõustus EES, mis oli erastamise eriseadus, mis reguleeris suhteid, mis tekivad

riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste seadusega määratud erastamise kohustatud subjektide

omanduses olevate elamute ja korterite (edaspidi: eluruum) erastamisel, määrates kindlaks

erastamise objekti, subjektid, tingimused ja korra. Seega sai selle seaduse § 3 tunnustele

vastavate, erastamise objektiks olevate eluruumide erastamine alates selle seaduse

vastuvõtmisest toimuda vaid selle seadusega sätestatud alustel ja korras. Ekslik on vastustaja

seisukoht, nagu ei saanud selle seaduse jõustumine mõjutada erastamislepingute sõlmimist

erastamismenetlustes, mis olid alanud enne selle seaduse jõustumist. Vastupidise sisuga

rakendussätete puudumisel tuli erastamise objektiks oleva elamu ostu-müügi lepingu

sõlmimisel alates selle seaduse jõustumist juhinduda selle seaduse sätetest. Kuna eluruumide

erastamist reguleeris eriseadusena EES ja ES koos selle seaduse § 35 lg-ga 2 jõustus alles

24.07.1993, ei saa vastustaja viide ES § 35 lg-le 2 mõjutada riigi omandis oleva elamu

eraõiguslikule juriidilisele isikule juunis 1993 üleandmise õiguspärasust.

10. EES § 4 „Eluruumi erastamise õigustatud subjekt" lg 1 sätestas, et üürilepingu alusel

kasutatava eluruumi võib osta selle eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav

täisealine

perekonnaliige

vastavalt

üürniku

ja

temaga

koos

elavate

täisealiste

perekonnaliikmete ja samas eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste perekonnaliikmete

omavahelisele notariaalselt tõestatud kirjalikule kokkuleppele. Niisuguse kokkuleppe

puudumisel eluruumi ostu-müügilepingut ei sõlmita. Sama paragrahvi lg 2 sätestas, et

6(9)

3-04-110

asustamata eluruumi võib osta iga vähemalt 18-aastane Eesti Vabariigi territooriumil

vähemalt viimased 5 aastat alaliselt elanud (alalist sissekirjutust või alalist elamisluba omav)

isik, alates 1994. aasta 1.detsembrist ka Eesti Vabariigis registreeritud juriidiline isik. Selle

paragrahvi lg 3 sätestas, et erastatava elamu võivad osana või tervikuna osta paragrahvi 2.

lõikes nimetatud isikud. Kuni 1994. aasta 1. detsembrini võib elamu osana või tervikuna

erastada ainult kõigi elamus elavate üürnike ja nendega koos elavate täisealiste

perekonnaliikmete ning linna või valla kohaliku omavalitsuse volikogu nõusolekul, kui ostja

ei ole vastavat elamu osa üürilepingu alusel kasutav isik. EES § 5 lg 1 p 1 kohaselt oli

eluruumi ostmise eesõigus üürilepingu alusel kasutatava eluruumi puhul eluruumi üürnikul

kuni 1994. aasta 1.detsembrini ning asustamata eluruumi puhul sama lõike p-s 3 nimetatud

isikutel.

Nende sätete kohaselt, mis kehtisid samas redaktsioonis nii 31.05.1993 kui 15.06.1993, ei

võinud nimetatud ajavahemikul eluruume erastada juriidilistele isikutele, kaasa arvatud AS-le

*. Seetõttu oli elamu omandiõiguse üleandmine AS-le *, sõltumata sellest, kas see toimus

31.05.1993 või 15.06.1993, õigusvastane. Seepärast ei oma elamu omandiõiguse üleandmise

õiguspärasuse hindamisel tähtsust ka vaidlus, kas elamu omandiõigus läks AS-le * üle juba

31.05.1993 aktsiate ostu-müügi lepinguga või Majandusministeeriumi kantsleri 15.06.1993

käskkirjaga.

11. Asjas ei ole vaidlust selles, et kaebajatele eraldati korterid elamus Tallinna Kalinini

rajooni TSN TK 17.02.1989 korraldusega nr 17-13/35 (hkt I kd lk 16-18), elamu võeti

ekspluatatsiooni ehitise vastuvõtu aktiga jaanuaris 1993 (hkt I kd lk 19-22) ning ajavahemikus

1989-1993 ehitasid kaebajad maja betoonkarpidest lõplikult valmis oma korterid isiklike

rahaliste vahendite ja isikliku tööjõu arvelt. Asjas on esitatud arveldusraamatute väljavõtted,

mille kohaselt on korterite nr 26, 27 ja 30 valdajad tasunud tarbitud kommunaalmaksete eest

juba 1991. aastal vastavalt sel ajal esitatud arvetele. Eeltoodud asjaoludel peab

ringkonnakohus tõendatuks, et kõigil kaebuse esitajatel eksisteeris üürisuhe elamu omandi

AS-le * üleandmise ajal vaatamata kirjalike üürilepingute puudumisele. Seetõttu olid

kaebuse esitajad isikud, kelle eluruumi erastamise EES § 5 lg 1 p-st 1 tulenevat eesõigust

elamu omandiõiguse üleandmisega rikuti. Asjas pole esitatud väiteid, et elamus ad

korterid ei oleks kuulunud üürnikele erastamisele mõnel EES § 3 lg-s 5 sätestatud põhjusel.

Eeltoodu põhjal asub ringkonnakohus seisukohale, et * elamu omandi üleandmisega AS-le *

rikuti kaebuse esitajate EES § 5 lg 1 p-st 1 tulenevat eesõigust nende uuritavate korterite

erastamisele. Rikkumise ja kaebuse esitajatele tekitatud eluruumide erastamise õigusest

ilmajäämises väljenduva kahju vahel oli põhjuslik seos.

12. Põhjendatud ei ole vastustaja seisukoht, et kahjuhüvitise suuruse määramisel tuleks

lähtuda vaidlusaluste eluruumide turuväärtusest ajal, mil kaebuse esitajad nende erastamise

õigusest ilma jäid. TsK §-st 448 tuleneb kahju täieliku hüvitamise põhimõte, mille kohaselt

on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine võimalikult lähedale sellele

olukorrale, milles ta oleks olnud siis, kui talle ei oleks kahju tekitatud. Kui kaebuse esitajad

oleksid saanud realiseerida EES-st tuleneva õiguse nende kasutuses olevate eluruumide

erastamiseks, kasvanuks nende kui eluruumide omanike vara väärtus vastavalt eluruumide

turuväärtuse muutumisele. Kui kahju hüvitamiseks võtta vara kahju tekitamise aegne väärtus,

ei oleks täidetud kahju hüvitamise eesmärk - isiku asetamine võimalikult sarnasesse olukorda,

milles ta oleks olnud kahju mittetekitamise korral.

7(9)

3-04-110

13. Kaebuse

esitajad

on

kahjuhüvitise

kindlaksmääramisel

lähtunud

*

eksperthinnangutest

(hkt

I

kd

lk

107-128)

korterite

turuväärtuste

kohta

2002.

aasta novembri seisuga.

Protsessiosaliste vahel puudub vaidlus selles, et kahjuhüvitise leidmiseks tuleks korterite

turuväärtusest maha arvata Tallinna Ringkonnakohtu tellitud ekspertiisiga kindlakstehtud

vaidlusaluste korterite EES alusel määratav erastamishind (17 626 krooni korteril nr 21, 22

326 krooni korteril nr 26, 17 112 krooni korteril nr 27, 12 668 krooni korteril nr 30, 12 815

krooni korteril nr 44 ja 25 557 krooni korteril nr 47), mis on kaebajate säästetud kulu.

14. Korteri erastamise rahaliselt hinnatavast õigusest ilmajäämises seisneva kahju olemasolu

ei välista asjaolu, et kaebuse esitaja T. A. on omandanud korteri nr 47, J. M. korteri nr 21 ja

A. R. korteri nr 26. Apellantide esindaja selgituse kohaselt ringkonnakohtu istungil on

kaebuse esitajad omandanud korterid ostu-müügi lepingutega ning seda asjaolu ei ole

vastustaja vaidlustanud. Kohtul ei ole ka põhjust arvata, et kaebuse esitajad on korterid

omandanud muul viisil kui nende turuhinnaga ostmisel. Kinnistusraamatu väljavõtetest

nähtuvalt on kanded T. A.i, J. M. ja A. R.i korterite omanikena sissekandmise kohta tehtud

vastavalt 23.02.2004, 14.10.2005 ja 28.07.2004 kinnistamisavalduste alusel. Seega pidi ka

korterite võlaõiguslikud müügilepingud sõlmitama ligikaudu samal ajal. Arvestades Tallinna

korterite olulist hinnatõusu 2002. aastale järgneval perioodil, ei ole tõenäoline, et kaebuse

esitajate makstud korterite ostuhind oli väiksem kaebusele lisatud eksperthinnangutes

näidatud korterite turuväärtustest.

15. Eeltoodud põhjustel tuleb halduskohtu otsus HKMS § 46 lg 1 p 2 alusel tühistada ning

asjas teha uus otsus, millega rahuldatakse kaebused osaliselt, mõistes HKMS § 26 lg 1 p 4

alusel Rahandusministeeriumilt välja kahjuhüvitised kaebuse esitajate kasuks järgmiselt: T.

A.i kasuks 454 443 krooni, J. M. kasuks 362 374 krooni, A. M.i kasuks 382 888 krooni, A.

R.i kasuks 452 674 krooni, O. M. kasuks 307 332 krooni ja H. G. kasuks 327 185 krooni.

Apellatsioonkaebused tuleb lugeda rahuldatuks osaliselt.

16. Arvestades apellatsioonkaebuse rahuldamist, tuleb poolte vahel jagada ka kohtukulud.

Esimese astme kohtus ei esitanud pooled taotlusi kohtukulude väljamõistmiseks vastaspoolelt

(vt. 30.06.2004 kohtuistungi protokoll hkt II kd lk 24). Seetõttu jäävad poolte esimeses astmes

kantud kohtukulud nende endi kanda.

Kaebustelt kuulus riigilõiv tasumisele järgmises suuruses: A. M. 12 000, H. G. 10 200, A. R.

14 250, J. M. 11 400, O. M. 9600 ja T. A. 14 400 krooni. Samas ulatuses kuulus riigilõiv

tasumisele ka nende kaebajate apellatsioonkaebustelt. Tallinna Halduskohtu 27.08.2004

määrusega

(ringkonnakohtu

tl

25)

vabastati

apellandid

riigilõivu

tasumisest

apellatsioonkaebuste esitamisel. Kaebuse esitamisel vabastati kaebajad riigilõivu tasumisest

Tallinna Halduskohtu 23.09.2003 määrusega (hkt I kd lk 210-211). Arvestades, et kaebused ja

apellatsioonkaebused rahuldati ca 95 % ulatuses, kuulub HKMS § 95 lg 1 alusel

Rahandusministeeriumilt riigituludesse (arveldusarve nr 10 22 003 47 96 011, SEB Eesti

Ühispank) väljamõistmisele riigilõiv samas ulatuses (A. M.i osas 22 800, H. G. osas 19 380,

A. R.i osas 27 075, J. M. osas 21 660, O. M. osas 18 240 ja T. A.i osas 27 360 krooni), kokku

136 515 krooni.

Ringkonnakohtus esitas A. R. taotluse apellatsiooniastme õigusabikulude väljamõistmiseks

vastaspoolelt. Kohtukulude kandmine käesolevas asjas 6000 krooni ulatuses

8(9)

3-04-110

on OÜ 30.03.2006 kviitungi nr 30/03/2006-F alusel tõendatud. Arvestades asja mahtu

ja keerukust apellatsiooniastmes, peab ringkonnakohus nimetatud summas õigusabikulusid

põhjendatuks. Arvestades, et kaebuse esemeks olev hüvitise nõue rahuldati ca 95 % ulatuses,

tuleb Rahandusministeeriumilt A. R.i kasuks välja mõista kohtukulud summas 5700 krooni.

Lauri Madise

Silvia Truman

Kaire Pikamäe

9(9)