2-04-1251/1 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-04-1251

TARTU MAAKOHUS

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Donald Kiidjärv

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. mai 2006, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-04-1251

Tsiviilasi

O.K. hagi OÜ K. ja OÜ Kinnisvarabüroo U. vastu 80 000

krooni väljamõistmiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

• hageja: O.K.

-

volitatud esindaja: advokaat Marko Paabumets

(postiaadress OÜ Advokaadibüroo In Jure, Riia 15b,

Tartu)

• 1. kostja: OÜ K.

• seaduslik esindaja: E.H.

• volitatud esindaja: advokaat Leonid Tolstov (postiaadress

Advokaadibüroo Paul Varul, Vabaduse pst 2-5, Tartu)

• 2. kostja: OÜ Kinnisvarabüroo U.

-

volitatud

esindaja:

Kiur

Põld

(postiaadress

Advokaadibüroo Advocatus OÜ, Pepleri 32, Tartu)

Istungi toimumise aeg

27.03.2006

RESOLUTSIOON

Juhindudes

tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3,

TsMS (redaktsioon kuni 31.12.2005) § 60 lg 1, § 61 lg 1 p 1,

TsMS § 386 lg 4, § 435, § 436, § 438, § 439, § 442, § 630 - § 633,

VÕS § 33, AÕS § 119 lg 1, TsÜS § 83 lg 1,

kohus

otsustas:

jätta rahuldamata O.K. hagi OÜ K. ja OÜ Kinnisvarabüroo U. vastu solidaarselt 80 000

(kaheksakümne tuhande) krooni väljamõistmiseks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

Jätta O.K. menetluskulud O.K. enda kanda.

Välja mõista O.K. õigusabikulu 4000 (neli tuhat) krooni OÜ K. kasuks.

Lk 2 / 11

Välja mõista O.K. õigusabikulu 4000 (neli tuhat) krooni OÜ Kinnisvarabüroo U. kasuks.

Hagi tagamise tühistamine

Tühistada Tartu Maakohtu 30.09.2004 määrusega tsiviilasjas nr 2-1626/04 hagi tagamiseks

rakendatud abinõu – OÜ K. konto nr XXXXXXXXXXX Hansapangas arestimine 80 000 krooni

ulatuses O.K. kasuks.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Pool ja iseseisva nõudega kolmas isik võivad esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale

apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie

kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima;

vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Kohtuotsuse kättetoimetamine

Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

I HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

1. Faktilised asjaolud

1.1. Hageja soovis osta kinnistu Tartu linnas eesmärgiga rajada sinna oma kodu. Hageja

leidis müüa olevate kinnistute hulgast soovidele ja ootustele vastava kinnistu, mis kuulus

OÜ-le K. ja asus aadressil 13 Tartu (registriosa nr 3392, maakatastri tunnus

79502:033:0002, pindala 735 m2).

1.2. O.K. (broneerija), OÜ K. (müüja) ja OÜ Kinnisvarabüroo U. sõlmisid 23.02.2004

broneerimisleping, millega kinnitasid ja tõendasid, et soovivad sõlmida OÜ-le K.

kuuluva kinnistu notariaalse ostu-müügilepingu, müügihinnaks 330 000 krooni.

Notariaalne ostu-müügileping pidi olema sõlmitud hiljemalt 25.03.2004 (lepingu p 8).

Kui notariaalne ostu-müügileping jääb sõlmimata müüja süül, kohustus müüja tasuma

broneerijale kogu broneerimissumma ja leppetrahvi 20 000 krooni (lepingu p 11).

1.3. Pärast broneerimislepingu sõlmimist sõlmis O.K. projekteerija E.P. projekteerimistööde

tööettevõtulepingu, mille alusel teostas E.P. projekteerimistöid kinnistul asuvale

ehitisele 60 000 krooni eest.

1.4. 05.03.2004 pöördus O.K. esindaja OÜ Kinnisvarabüroo U. kui kinnistu müügilepingu

sõlmimise vahendaja poole järelepärimisega, paludes broneerimislepingu p-st 8

juhindudes informeerida, millise notari juures ja millal toimub notariaalse ostu-

müügilepingu sõlmimine. Vastuseks teatas OÜ Kinnisvarabüroo U. 15.03.2004 E-

kirjaga, et OÜ K. loobub broneerimislepingut täitmast, tagastab O.K. broneerimissumma

ning ei soovi lepingut sõlmida ja kinnistut O.K. vastavalt broneerimislepingus sätestatule

müüa.

1.5. 18.03.2004 pöördus O.K. esindaja OÜ K. poole seoses broneerimislepingu rikkumisega

ning palus OÜ-l K. veel kord kaaluda endale 23.02.2004 broneerimislepinguga võetud

kohustuste täitmise võimalust kinnistu müügi osas ning juhul kui OÜ K. on endiselt

seisukohal, et loobub endale võetud kohustuste täitmisest, tasuda 23.02.2004 sõlmitud

Lk 3 / 11

broneerimislepingus märgitud leppetrahv O.K. arveldusarvele. Vastuseks andsid OÜ K.

esindajad teada, et broneerimislepingu puhul on tegemist kinnisasja ostu-müügi

eellepinguga, mis on tulenevalt AÕS § 119 lg l ja TsÜS § 83 lg l seaduses sätestatud

vormi järgimata jätmise tõttu tühine.

1.6. 03.05.2004 esitas O.K. OÜ-le K. avalduse broneerimislepingu tühistamise kohta, sest oli

lepingu sõlmimise ajal eksimuses. 28.05.2004 esitas O.K. ka OÜ-le Kinnisvarabüroo U.

tühistamisavalduse.

2. Nõuded ja õiguslikud põhjendused

2.1. Hageja oli 23.02.2004 OÜ Kinnisvarabüroo U. vahendusel OÜ-ga K. sõlminud lepingu

heauskselt teadmises, et tegemist on broneerimislepinguga. 22.03.2004 ilmnes, et kostja

käsitleb lepingut hoopis ostu-müügilepingu eellepinguna, mis oleks pidanud käesoleval

juhul tulenevalt AÕS § 119 lg l olema sõlmitud notariaalses vormis. Broneerimislepingu

pooleks olnud ja selle sõlmimist ettevalmistanud OÜ Kinnisvarabüroo U. tegutses oma

kutsetegevuses

(OÜ

Kinnisvarabüroo U. tegevusalaks tehingute kinnisvaraga

vahendamine).

2.2. Hageja viitab TsÜS § 90 lg 1, § 92 lg 1, 2, 3 p 1. Kostjad ei teavitanud O.K. asjaolust, et

peavad broneerimislepingu näol silmas hoopis ostu-müügi eellepingut, mis peab aga

võlaõigusseadusest tulenevalt olema sõlmitud notariaalses vormis, vastasel korral on

tegemist tühise tehinguga vorminõuete rikkumise tõttu. Tühine tehing on kehtetu ega

oma algusest peale õiguslikke tagajärgi. Hageja oli lepingu sõlmimisel teadmises, et

lepingu sõlmimisega kohustub OÜ K. mitte müüma kinnistut kellelegi teisele peale

hageja ning et OÜ-l K. on tahe müüa kinnistu üksnes hagejale. Hageja tegutses

broneerimislepingu sõlmimise ajal ja selle sõlmimise järgselt teadmises, et hagejal on

õigus kinnistut osta.

2.3. Hageja viitab TsÜS § 101 lg 1, VÕS § 127 lg 1, § 137 lg 1, § 128 lg 1, 2, 5. Hagejal on

seoses broneerimislepingu tühistamisega tekkinud kahju kokku 110 000 krooni, s.h

otsest varalist kahju 60 000 krooni ja mittevaralist kahju 50 000 krooni. Tulenevalt TsÜS

§ 101 lg 1 kohustuvad hagejale seoses lepingu tühistamisega tekkinud kahju hüvitama

kostjad.

2.4. Hagejal seoses broneerimislepingu tühistamisega tekkinud otsene varaline kahju seisneb

hageja poolt E.P. sõlmitud projekteerimistööde tööettevõtulepingu alusel E P tasutud

projekteerimistasus 60 000 krooni. Kui hageja ei oleks kostjatega broneerimislepingut

sõlminud, ei oleks hageja ka E.P. projekteerimistööde tööettevõtulepingut sõlminud ega

pidanud tasuma projekteerimistasu 60 000 krooni.

2.5. Lisaks otsesele varalisele kahjule on hagejal tekkinud mittevaralist kahju – hingelist valu

ning kannatusi, psüühilise heaolu langust. Mittevaralise kahjuna kuulub m.h

hüvitamisele heaolu languse põhjustamisega tekitatud kahju, tingituna ajutisest või

püsivast piirangust isiku tegevuses ning elukorralduses või põhjendatult loodetud heaolu

loomise võimaluse kaotus (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsused nr 3-2-1-144-00; 3-

2-1-111-96). Kuna hageja oli sõlminud broneerimislepingu eesmärgiga rajada

omandatavale kinnistule oma kodu, siis seoses lepingu tühistamisega purunesid hageja

lootused ja ootused seoses kodu rajamisega kõnealusele kinnistule, tuues hagejale kaasa

vaimse heaolu languse ning ebameeldivaid psüühilisi üleelamisi ja närvitegevuse

häireid. Kostjate poolt tekitatud mittevaralise kahju hinnanguline suurus on, arvestades

tekitatud mittevaralise kahju ulatust ja iseloomu, 20 000 krooni.

Lk 4 / 11

2.6. Hageja palub mõista solidaarselt kostjatelt enda kasuks välja tekitatud kahju

hüvitamiseks 80 000 krooni ning jätta kõik kohtukulud kostjate kanda (tl 6-11).

II OÜ K. KIRJALIK VASTUS

3. OÜ K. palub jätta hagi rahuldamata ja mõista hagejalt välja kostja kohtukulud.

4. Kostja tegevuse tõttu ei ole hagejale varalist kahju tekkinud.

4.1. Pooled sõlmisid 23.02.2004 kinnisasja ostu-müügieellepingu. Pärast lepingu sõlmimist

tekkis aga kostjal põhjendatud kahtlus, et hageja ei suuda kostjale tasuda kokkulepitud

hinda 330 000 krooni, mistõttu notariaalne leping võib hagejast tulenevatel asjaoludel

jääda sõlmimata. Kostja kahtlust süvendas asjaolu, et hagejal oli raskusi isegi

eellepingus märgitud broneerimistasu 20 000 krooni leidmisega (tavapäraselt on

broneerimistasu suuruseks 10% kinnisasja hinnast, antud juhul aga ainult 6%). Kuivõrd

broneerimislepingu kohaselt võis notariaalse lepingu sõlmida alles kuu aega hiljem, s.o

25.03.2004, siis ei soovinud kostja sellega riskida, et ühe kuu pärast selgub, et hageja

ikkagi ei suuda kinnisasja välja osta. Kuivõrd kinnisasja ostu-müügieelleping oli

sõlmitud vorminõudeid rikkudes, siis kostja õigusnõustajad selgitasid talle, et isegi kui

hageja jätab kinnisasja ostmata, ei kaasne temale sellega mingeid sanktsioone ning

kostja peab saadud broneerimistasu talle igal juhul tagastama. Seetõttu müüs kostja

kõnesoleva kinnisasja kolmandale isikule, kes oli nõus koheselt sõlmima notariaalse

ostu-müügilepingu ning tasuma kogu ostu-müügihinna. Kostja tagastas viivitamatult

hagejale broneerimistasu.

4.2. Hageja poolt 03.05.2004 esitatud eellepingu tühistamisavaldus on alusetu ning tuleb

jätta tähelepanuta. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, justkui kostjad oleksid viinud

hageja

eksimusse,

sõlmides

kinnisasja

ostu-müügieellepingu

asemel

broneerimislepingu. Kostjad ei ole hagejat lepingu liigi ega vormi osas eksitanud.

Eellepingust oli selgelt näha, et see on suunatud kinnisasja ostu-müügilepingu

sõlmimisele ning sellest oli ka hageja teadlik, kuivõrd tema eesmärgiks oligi kinnisasja

omandamine. Asjaolu, et konkreetne leping oli pealkirjastatud kui broneerimisleping, ei

muuda seda tehingut kehtivaks. Seega ei saa kostja oma väidetava eksimuse alusel

lepingut ühepoolselt tühistada ega oma kahjunõudes TsÜS § 101 lg-le l tugineda.

4.3. Lisaks märgib kostja, et tegelikkuses ei olnud hageja 23.02.2004 seisuga mingit

projekteerimislepingut sõlminud ning sellest tulenevalt ei ole hagejale ka mingit

reaalset kahju tekkinud. Vastav leping on sõlmitud ilmselt tagantjärele kuupäevaga

eesmärgiga esitada kostja vastu kahjunõue. Projekteerimislepingu p-s l on sätestatud, et

"täitja kohustub tegema järgmisi projekteerimistöid põhiprojekti mahus vastavalt

lähteülesandele kinnistul asukohaga T. 13, Tartu: ..." Samas konkreetseid töid, mida

projekteerija pidanuks tegema, märgitud ei ole – seega ei ole pooled lepinguobjektis

kokku leppinud ning vastavaid töid ei olnud kokkuleppe puudumise tõttu ka võimalik

teha. Juhul kui hageja oleks tõepoolest asunud juba eellepingu sõlmimise päeval tellima

projekteerimistöid kõnesolevale kinnisasjale elamu ehitamiseks, siis oleks ta sellest ka

müüjat kindlasti teavitanud. Kostja aga kinnitab, et kuni 18.03.2004 kirja saamiseni ei

olnud talle teada, et hageja on kandis mistahes kulutusi seoses vaadeldava kinnisasjaga.

Ka 18.03.2004 kirjas on küll viidatud ebamääraselt mingitele kuludele, kuid ei ole

ühtegi konkreetset kahjusummat välja toodud – vastava kirja saatmise ajal pidi hagejale

olema ju teada, et ta on projekteerimistööde eest tasunud väidetavalt 60 000 krooni.

Lk 5 / 11

4.4. Ka see on kummaline, et hagi on esitatud alles pool aastat hiljem, kusjuures ühtegi

kirjalikku ega suulist pretensiooni projekteerimiskulude või moraalse kahju osas ei ole

kostjale varem esitatud.

4.5. Isegi

kui

hageja

suudab

tõendada,

et

ta

tõepoolest

sõlmis

23.02.2004

projekteerimislepingu ning on kandnud seoses sellega väidetavalt kahju, siis tuleb

kahjunõue jätta lisaks ülaltoodule ka seetõttu rahuldamata, et antud juhul puudub kahju

tekitamises kostja süü. Kostjale ei olnud ei 23.02.2004 lepingu sõlmimisel ega ka

kinnisasja võõrandamisel kolmandale isikule teada, et hageja on väidetavalt kandnud

seoses projekteerimisega kulutusi. Kostja loobus tühise tehingu täitmisest teadmises, et

ta ei tekita sellega hagejale mingit kahju. Kui hageja oleks kostjat kohe alguses

teavitanud projekteerimistööde teostamisest ning 60 000 krooni kulutamisest, siis oleks

kostja hageja probleemist inimlikult aru saanud ning oleks kindlasti otsinud mõnda

muud lahendust, vältimaks hageja huvide kahjustamist. Kõnesoleva kinnisasja

võõrandamisel kostja aga ei olnud sellest teadlik, et see võib väidetavalt tekitada

hagejale kahju, kusjuures kostja ei saanud sellise kahju tekkimist ka ette näha ega

eeldada, kuivõrd praktikas on tavaline, et juba eellepingu raames projekteerimistööde

teostamine igal juhul kooskõlastatakse müüja kui kinnisasja omanikuga. Kuivõrd

hageja ei teavitanud kostjat projekteerimistööde teostamise kavatsusest, oli kostja

õigustatud heauskselt eeldama, et kinnisasja müük kolmandale isikule ei tekita hagejale

mingit kahju.

5. Hageja moraalse kahju nõue on alusetu

5.1. Kostja vaidleb hageja moraalse kahju nõudele vastu. Kostjale jääb arusaamatuks, milles

seisnevad hageja psüühilised üleelamised. Raske on ette kujutada, kuidas võis

23.02.2004 tühise eellepingu täitmisest loobumine tekitada hagejale hingelist valu ja

kannatusi. Samuti jääb kostjale arusaamatuks, kuidas purustas hageja lootused oma

kodule asjaolu, et ta ei saanud endale T. 13 krunti. Kostja kinnitab, et Tartu linnas on

hulgaliselt teisigi samaväärseid krunte.

5.2. Hageja on esitanud kohtule teadvalt valeväiteid kodu rajamise kavatsuse ning selle

purunemise osas. Kinnistusraamatu väljatrükkidest nähtub, et hageja on olnud vähemalt

6 erineva krundi omanik ning on need pärast lühiajalist omamist taas edasi müünud.

Kruntidele on hiljuti rajatud uued elamud või on renoveeritud vanu. See omakorda

tõendab, et hageja on tegelikkuses kinnisvaraarendaja, kelle eesmärgiks oli ka antud

juhul krundi täisehitamine ning selle edasimüümine. Kui hagejal on tõepoolest suur soov

kodu rajamiseks, siis jääb arusaamatuks, miks talle T. 13 krundi vahetus naabruses

asuvatel P. 24A ja 24B kruntidel asuvad kodud ei kõlvanud ning miks ta võõrandas need

2002. a ja 2003. a (tl 32-35).

III HAGEJA VASTUS OÜ K VASTUSELE

6. Väär on kostja väide, et kostja tegevuse tõttu ei ole hagejale varalist kahju tekkinud. Kostja

väide, et pärast 23.02.2004 lepingu sõlmimist tekkis tal põhjendatud kahtlus, et hageja ei

suuda tasuda kokkulepitud ostu-müügihinda, mistõttu notariaalne leping võib hagejast

tulenevatel asjaoludel jääda sõlmimata, on põhjendamatu, paljasõnaline, tõendamata,

ilmselgelt otsitud. Isegi kui oletada, et kostjal olid kahtlused hageja suutmatuse osas tasuda

kokkulepitud müügihind, ei olnud mingil juhul tegemist põhjendatud kahtlusega. Kostja

väide, et hagejal oli raskusi isegi broneerimistasu 20 000 krooni leidmisega, on paljasõnaline,

hageja tasus broneerimistasu kostjale nõuetekohaselt. Kostja ei ole selgitanud, kuna tal

väidetavalt tekkis kahtlus hageja suutmatusest tasuda kokkulepitud ostu-müügihind. Kostja

oma väidetavate kahtluste ümberlükkamiseks või neile kinnituse saamiseks hageja poole

Lk 6 / 11

kordagi ei pöördunud ega oma kahtlusi hagejale ei avaldanud. Tõsiseltvõetav ei ole kostja

väide, et kuivõrd broneerimislepingu kohaselt võis notariaalse lepingu sõlmida alles kuu aega

hiljem, s.o 25.03.2004, siis ei soovinud kostja sellega riskida, et ühe kuu pärast selgub, et

hageja ikkagi ei suuda kinnisasja välja osta.

7. Kostja väited hageja poolt 03.05.2004 esitatud eellepingu tühistamisavalduse alusetusest ei

ole põhjendatud. Tühistamisavaldusega tühistas hageja broneerimislepingu seaduses

sätestatud alusel ja korras. Hageja sõlmis vaidlusaluse broneerimislepingu teadmises, et

nimetatud lepingu sõlmimisega kohustub kostja mitte müüma kinnistut mitte kellelegi teisele

peale hageja ning et OÜ-l K. on tahe müüa kinnistu üksnes hagejale. Kostja väidetest võib

välja lugeda, et kostja sõlmis broneerimislepingu algusest peale teadmises, et tegemist on

ostu-müügi eellepinguga, kuna kostja väidab, et eellepingust oli selgelt näha, et see oli

suunatud

kinnisasja

ostu-müügilepingu

sõlmimisele.

Juhul

kui

kostja

sõlmis

broneerimislepingu algusest peale teadmises, et tegemist on ostu-müügieellepinguga, miks

siis eiras kostja lepingu sõlmimisel seaduses sätestatud vorminõudeid ning kas kostja oli

algusest peale teadlik asjaolust, et on sõlminud hagejaga tühise lepingu, millest ei tulene

kostjale sanktsioone puhuks, kui kostja lepingus kokkulepitut rikub. Hageja oli lepingu

sõlmimisel 23.02.2004 eksimuses, kuna sõlmis lepingu teadmises, et tegemist on

broneerimislepinguga, mitte kinnisasja ostu-müügi eellepinguga.

8. Kostja

väited,

et

tegelikkuses

ei

olnud

hageja

23.02.2004

seisuga

mingit

projekteerimislepingut sõlminud ning sellest tulenevalt ei ole hagejale ka mingit reaalset

kahju tekkinud ning et vastav leping on sõlmitud ilmselt tagantjärele kuupäevaga eesmärgiga

esitada

kostja

vastu

kahjunõue,

on

väärad

ja

pahatahtlikud.

Hageja

sõlmis

projekteerimistööde tööettevõtulepingu 23.02.2004 teadmises, et broneerimislepingu näol on

tegemist kehtiva tehinguga ning kinnistu notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimise

tulemusena saab hageja kinnistu T. 13 Tartu omanikuks. Asjakohatu ja arusaamatu on kostja

väide, et konkreetseid töid, mida projekteerija pidanuks tegema, projekteerimislepingu p-s l

sätestatud ei ole ning seega ei ole pooled lepinguobjektis kokku leppinud. Lepinguobjektis on

kokku lepitud, s.o projekteerimistööd põhiprojekti mahus vastavalt lähteülesandele kinnistul

asukohaga T. 13 Tartu, milliseid konkreetseid töid oleks pidanud projekteerimislepingu

pooled kokku leppima, kostja täpsustanud ei ole. Lepingu alusel on teostatud

projekteerimistöid, hageja on tasunud täitjale E.P. lepingu alusel 60 000 krooni, mis nähtub

ka projekteerimistööde tööettevõtulepingu p-st 4.

9. Põhjendamatu on kostja väide, et juhul kui hageja oleks tõepoolest asunud juba eellepingu

sõlmimise päeval tellima projekteerimistöid kõnealusele kinnisasjale elamu ehitamiseks,

oleks ta sellest ka müüjat kindlasti teavitanud. Hagejal puudus igasugune vajadus, kohustus

ja põhjus teavitada projekteerimistööde teostamisest ja vastava lepingu sõlmimisest kostjat.

10. Eksitavad on kostja väited, et 18.03.2004 kirjas on küll viidatud ebamääraselt mingitele

kuludele, kuid ühtegi konkreetset kahjusummat ei ole välja toodud. 28.03.2004 kirjas on

otseselt nimetatud asjaolu, et hageja on kandnud kahju seoses lepingu mittetäitmisega,

milleks on arhitektile tasutud projekteerimistasud ja moraalne kahju. Asjaolu, et konkreetseid

summasid ei ole nimetatud, ei oma tähtsust.

11. Erinevalt kostjast on hageja seisukohal, et midagi kummalist ei ole hagi esitamises pool

aastat pärast 18.03.2004 kirja, viimases on otseselt nimetatud asjaolule, et hageja on kandnud

kahju seoses lepingu mittetäitmisega ning hagejal oli õigus esitada tekitatud kahju

sissenõudmiseks hagi kohtule. Hageja pakkus kostjale 18.03.2004 kirjas välja võimaluse

tasuda leppetrahvi summas 20 000 krooni, mis oleks olnud väiksem, kui tegelikult kostja

poolt kantud kahjud.

Lk 7 / 11

12. Käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt ei omagi tähtsust asjaolu, kas kostja teadis või ei

teadnud hagejal kulude olemasolu – tulenevalt TsÜS § 110 on kostja kohustatud hüvitama

hagejale tekitatud kahju.

13. Kostjal on raske ette kujutada, kuidas võis 23.02.2004 tühise eellepingu täitmisest loobumine

tekitada hagejale hingelist valu ja kannatusi. Samas soovib kostja märkida, et hageja on

olnud mitme erineva krundi omanik ning et kui hagejal oli tõepoolest suur soov kodu

rajamiseks, miks siis ei sobinud hagejale varem omatud kruntidel asuvad kodud, et hageja

need 2002. a ja 2003. a edasi võõrandas. Kostja väited on küünilised ja pahatahtlikud. Hageja

kinnitab, et soovis krundile T. 13 rajada oma kodu. Kostja käitumise tõttu hageja plaanid ja

lootused luhtusid. Eksimuses tehingu tegemine ja hiljem eksimusest teadasaamine tekitab

eksimuses tehingu teinud poolele ebameeldivaid üleelamisi, põhjustab heaolu langust,

käesoleval juhul põhjustas see ka muudatusi tulevikuplaanides, plaanide luhtumist. Asjaolu,

et hageja on omanud krunte Tartu linnas, ei muuda asjaolu, et hageja soovis T. 13 osta just

põhjusel, et rajada sinna oma kodu (tl 57-59).

IV OÜ KINNISVARABÜROO U. KIRJALIK VASTUS

14. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda.

15. OÜ Kinnisvarabüroo U. ei saa vastutada hagejale kahju tekitamise eest, kuna ei ole

23.02.2004 sõlmitud lepingu pool. Hageja nõuab kahju hüvitamist, kuna on tühistanud

tehingu eksimuse tõttu. Vastavalt TsÜS §-le 101 lg l saab kahju hüvitamist nõuda tehingu

teiselt poolelt. Vastavalt VÕS § 8 lg l on leping tehing kahe või enama isiku vahel, millega

lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Kostja ei saa olla lepingu

pool, kuna 23.02.2004 sõlmitud lepingus ei ole sätestatud temale ühtegi kohustust.

16. Hageja ei ole tõendanud, et tal oli majanduslik võimalus kinnistu T. 13 ostuks. Seega on

tema väited kinnistu ostmise võimalikkuse kohta paljasõnalised.

17. Tõendamata on hageja väited tekkinud kahju kohta. Vastavalt 23.02.2004 sõlmitud

projekteerimistööde tööettevõtu lepingu punkti 4 kohaselt on E. P eskiisprojekti staadiumis

tasutud ettemaksuna 60 000 krooni. Hageja väidete kohaselt on kogu see summa temale

tekkinud materiaalne kahju. Samas on hageja avaldanud, et soovis rajada T. 13 kinnistule

oma kodu. Kuna kodu rajamise plaan on üldjuhul väga püsiva iseloomuga, seda ka

arhitektuuriliste lahenduste osas, on hagejal võimalik kasutada E. P eskiislahendusi oma

kodu rajamisel ka teistele kinnistutele. Seega ei saa olla tekkinud kahju suurus 60 000 krooni.

18. Kostjal on alust arvata, et 23.02.2004 sõlmitud projekteerimisleping on näilik. Hageja on

avaldanud, et soovis T. 13 kinnistule rajada oma kodu. Projekteerimislepingu kohaselt pidid

ehitise projekt üle antama 01.03.2004, s.o 8 päeva jooksul, mille sisse jääb üks riiklik püha

ning 2 puhkepäeva. Ei ole tõenäoline, et sellise ajaga on võimalik teha projekt, mis vastaks

tellija ettekujutusele tema kodust.

19. Hageja pole tõendanud, milles seisnes temale tekkinud mittevaraline kahju (tl 64-65).

V HAGEJA VASTUS OÜ KINNISVARABÜROO U. VASTUSELE

20. OÜ

Kinnisvarabüroo

U. oli

tühistatud

broneerimislepingu

pooleks.

Vastavalt

broneerimislepingule on leping sõlmitud järgmiste isikute vahel: OÜ K, OÜ U.

Kinnisvarabüroo ja O.K. Broneerimisleping oli koostatud ja alla kirjutatud kolmes võrdset

juriidilist

jõudu

omavas

eksemplaris,

millest

üks

jäi

igale

lepingu

poolele

(broneerimislepingu p 15). Lepingu p 1 kohaselt pooled kinnitavad ja tõendavad, et soovivad

sõlmida müüjale kuuluva kinnistu notariaalse ostu-müügilepingu. Lepingu p 16 kohaselt

Lk 8 / 11

kannavad pooled täielikku vastutust käesoleva lepingu mittetäitmisega või mittekohase

täitmisega

teisele

poolele

tekitatud

kahju

eest

täies

ulatuses.

Seega

tuleneb

broneerimislepingust üheselt, et lepingu pooleks on OÜ Kinnisvarabüroo U. Hageja viitab

TsÜS § 67 lg 2.

21. Hagejal oli tahe ja vahendid kinnistu T. 13 ostuks. Kuna aga hageja tühistas

broneerimislepingu, kuna oli nimetatud lepingu sõlmimise ajal eksimuses, siis on asjakohatu

ja põhjendamatu kostja väide, nagu peaks hageja tõendama kinnistu ostmise võimalikust.

22. Põhjendamatu on kostja väide, et kuna kodu rajamise plaan on üldjuhul väga püsiva

iseloomuga, seda ka arhitektuuriliste lahenduste osas, on hagejal võimalik kasutada E. P

eskiisilahendusi oma kodu rajamisel ka teistele kinnistutele. E. P poolt projekteerimistööde

tellimise põhjuseks oli just T. 13 kinnistul kodu rajamine ning vastasel korral ei oleks hageja

projekteerimistööde tööettevõtulepingut E. P sõlminud ega viimaselt projekteerimistöid

tellinud.

23. Väited projekteerimislepingu näilikkuse kohta on põhjendamatud ja paljasõnalised (tl 81-82).

VI KOHTUISTUNG

24. Hageja seletuse kohaselt tal oli vaja uut elamispinda, sest poeg palus N. tänava majast välja

kolida. Ta leidis sobiva koha T. tänaval ning läks OÜ Kinnisvarabüroo U. kontorisse, kus

sõlmis broneerimislepingu ja maksis ära ka käsiraha. Hagejale anti projekteerimistingimused

ning ta alustas projekteerimistöödega. Projekt oli selleks, et konkreetsele krundile kodu

rajada, uuel krundil sama projekti kasutada ei saaks, hageja ei ole kunagi praktiseerinud

seda, et kasutab projekti ka teises kohas. Hageja palus projekteerijal jätta teised asjad

sinnapaika ja teha talle tööd. E.P. oli nõus, sest hageja maksis 60 000 krooni. Hageja on

riskialdis inimene. Mõne aja pärast helistati hagejale ning teatati, et ta ei saa krunti. Selgus, et

ka raha oli 5 päeva pärast lepingu sõlmimist tagasi kantud. Hageja ei saanud öösel magada,

hakkas sügelema; selline pettus suure firma poolt oli šokk. Hageja lootis, et on

broneerimislepinguga omanik. Lepingu sõlmimisel ei öeldud talle, et tegemist on

eellepinguga. Hagejal ei olnud kahtlust, et tegemist on broneerimislepinguga. Hageja saab

sisuliselt aru broneerimislepingu ja eellepingu erinevusest. Eelleping peab olema notariaalne.

Samas teatas hageja, et tema ei tea midagi eellepingutest ega tahagi teada. Hageja tegeleb

endale elamispinna otsimisega (tl 87-90).

25. Hageja esindaja seletas, et hageja teadis, mis on eelleping ning milline on eellepingu vorm ja

selle tähtsus. 01.11.2005 istungil leidis hageja esindaja, et viited tehingu tühisusele on

asjakohatud. 27.03.2006 istungil aga leidis, et mõned lepingu sätted viitavad eellepingule

ning selles osas võib leping olla tühine; broneerimislepingust tulenevad õigused ja

kohustused kehtisid. Hageja viidi eksimusse sellega, et kostjad sõlmisid broneerimislepingu

ning hiljem eitasid seda. Tühistamisavaldus on tehtud ja kehtiv ning on olemas alus

kahjunõudeks (tl 199-200, 215).

26. OÜ K. esindaja advokaat Leonid Tolstov leidis, et sõltumata lepingu pealkirjast, on leping

sisuliselt käsitletav kinnistu ostu-müügi eellepinguna, mis on vorminõude rikkumise tõttu aga

tühine. Samas ei saa eitada asjaolu, et pooled on pidanud läbirääkimisi. Läbirääkimised ei

viinud lepingu sõlmimiseni ning vastavalt VÕS § 14 lg 3 ei tulene lepingueelsetest

rääkimistest neile sellisel juhul õiguslikke tagajärgi. Kahjunõude esitamine võib tulla kõne

alla üksnes juhul, kui on tõendatud kostja pahausksus, käesoleval juhul ei ole see aga

tõendatud. Samuti ei saaks hageja nõuet rahuldada seetõttu, et väidetavalt tekkinud kahju ei

olnud kostjal võimalik ette näha ning lisaks oleks hageja ka ise saanud kahju ära hoida. Isegi

kui hagejale oleks kahju tekkinud, tuleks kahju hüvitamisel lähtuda VÕS § 127 lg 1, mitte

Lk 9 / 11

TsÜS § 101 lg 1; ning kui hagejaga oleks ostu-müügileping sõlmitud, siis oleks tema varaline

sfäär ikka samasugune kui praegugi. Hageja nõuet ei ole võimalik rahuldada ka VÕS § 15 lg

1 alusel, sest hageja oli algusest peale teadlik, et eelleping on sõlmitud vorminõudeid

rikkudes. Hageja on lähtunud üksnes asjaolust, et on pooltevahelise leping ühepoolselt

tühistanud väidetavale eksimusele tuginedes. Hageja ei ole eraldi asjaoludena välja toonud, et

talle võidi tekitada kahju lepingueelsete läbirääkimiste käigus või mõnel muul alusel. Kohus

ei või rajada otsust asjaolule, mida pool ei ole ise asja läbivaatamisel esitanud (tl 202-205,

198-200, 215)

27. OÜ K. seaduslik esindaja E.H. seletas, et otsustas müüa 2004. a elamukrundi Tervisehoiu 13

seoses sularahapuudusega ning pöördus P.M. juurde. P.M. teavitas kahe nädala pärast, et on

leidnud huvilise O.K. näol. Sõlmiti broneerimislepingu. Väljapakutud notariaeg O.K. ei

sobinud, mistõttu lepiti kokku uus tähtaeg kuu aega hiljem ja O.K. ütles, et hakkab otsima

raha. E.H. andis O.K. üle projekteerimistingimused, et ta saaks tutvuda sellega, mida sinna

ehitada saaks. O.K. ei teavitanud, et soovib kohe projekteerima hakata. E.H. tekkis kahtlus, et

O.K. ei ole suuteline krunti ostma, sest tal puudus sularaha. E.H. müüs krunti ka ise. 3-4

päeva hiljem tekkis teine huviline, rahasumma jäi samaks, aga aeg raha saamiseks oli 2-3

päeva. E.H. teavitas O.K. ja P.M. , et ei müü O.K. krunti. O.K. imestas, solvus ning nõudis

trahvi 20 000 krooni. O.K. ei öelnud, et on kulusid kandnud (tl 189-190).

28. OÜ Kinnisvarabüroo U. esindaja seletuse kohaselt ei saa ta aru, milliseid õigusi ja kohustusi

oleks pidanud OÜ Kinnisvarabüroo U. täitma (tl 215).

VII KOHTU SEISUKOHT

29. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et nad sõlmisid 23.02.2004 lihtkirjaliku lepingu,

pealkirjastades selle broneerimislepinguna (tl 13-15).

30. Broneerimislepingu poolena on lepingus nimetatud ka OÜ U. Kinnisvarabüroo, kuid

lepingust ei tulene talle ühtegi õigust ega kohustust. Riigikohus on 08.05.2006 otsuses

kohtuasjas nr 3-2-1-32-06 leidnud, et ainuüksi asjaolu, et kostjat on nimetatud

lepinguosalisena protokolli sissejuhatuses, ei tekita lepinguosaliste vahel õigusi ega

kohustusi.

31. Kohus leiab, et broneerimislepingu näol on sisuliselt tegemist T. 13 Tartus asuva kinnistu

(registriosa nr 3392) omandamise eellepinguga pealkirjast hoolimata ning leping on

vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine.

32. Riigikohus on 08.05.2006 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-32-06 asunud seisukohale, et

kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema

notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja

omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83

lg 1 järgi tühine. Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on

sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse. Seega, kui protokoll

on suunatud korteri kui kinnisasja omandamisele, on see vormipuuduse tõttu tühine ja kogu

kohtute põhjendus lepingu täitmata jätmise, lepingust taganemise ja selle tagajärgede kohta

asjakohatu. [---] Kolleegiumi arvates tuleb AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 kohaldada

selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari

selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise

eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud

müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab

kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele.

Erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes

Lk 10 / 11

kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul

kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust

hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on m.h oluline

sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult

makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu

sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba

müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Teise erandina tuleb kõne alla

leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata

müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85

järgi. Siiski tuleb kolleegiumi arvates eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud

kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või

kinnisasja jagamise) tühisuse.

33. Vaatamata sellele, et broneerimislepingu p 7 kohaselt kohustub OÜ K. (müüja) kuni kinnistu

tegeliku võõrandamiseni O.K. (broneerija) seda kolmandatele isikutele mitte võõrandama,

pantima või muul viisil koormama, samuti mitte pidama sellealaseid läbirääkimisi, on

pooltevahelise lepingu põhiolemuseks siiski esmajoones kinnistu omandamine. Lepingu p 1

kohaselt pooled kinnitavad ja tõendavad, et soovivad sõlmida müüjale kuuluva T. 13 Tartus

asuva kinnistu (registriosa nr 3392) notariaalse ostu-müügilepingu. Lepingu p 2 kohaselt

käsitlevad pooled lepingus kirjapandud sätteid edaspidi sõlmitava ostu-müügilepingu

kohustuslike tingimustena. Lepingu p 3 kohaselt on kinnisvara müügihind 330 000 krooni.

Lepingu p 3.1 kohaselt tasub broneerija müüjale broneerimissummana 20 000 krooni kahe

pangapäeva jooksul pärast lepingu allkirjastamist ning lepingu p 3.2 kohaselt 310 000 krooni

notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel. Lepingu p 8 II kohaselt peab notariaalne ostu-

müügileping olema sõlmitud hiljemalt 25.03.2004. Lepingu p 11 ja 12 näevad ette

leppetrahvi juhuks, kui notariaalne ostu-müügileping jääb sõlmimata. Eeltoodud sätetest

ilmneb, et leping on suunatud kinnisasja omandamisele. Hagiavaldusest ja hageja ütlustest

nähtub, et nii on sellest aru saanud ka hageja. Hagiavalduse kohaselt oli hageja

broneerimislepingu sõlmimisel teadmises, et nimetatud lepingu sõlmimisega kohustub OÜ K.

mitte müüma kinnistut kellelegi teisele peale hageja ning et OÜ-l K. on tahe müüa kinnistu

üksnes hagejale; hageja tegutses broneerimislepingu sõlmimise ajal ja selle sõlmimise

järgselt teadmises, et hagejal on õigus kinnistut osta (tl 8). Hageja kohtuistungil antud

seletuse kohaselt lootis tema, et on broneerimislepinguga omanik (tl 88).

34. Kuna

pooled

sõlmisid

lepingu,

millega

kohustusid

kinnistu

tulevikus

omandama/võõrandama, lihtkirjalikus vormis, on leping tervikuna AÕS § 119 lg 1, VÕS §

33 ja TsÜS 83 § lg 1 tulenevalt vormipuuduse tõttu tühine. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel

tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi.

35. Hageja tühistas 03.05.2004 avaldusega broneerimislepingu, sest oli lepingu sõlmimise ajal

eksimuses

–

hageja

sõlmis

lepingu

heauskselt

teadmises,

et

tegemist

on

broneerimislepinguga, 22.03.2004 ilmnes aga, et kostja käsitab lepingut hoopis eellepinguna,

mis oleks pidanud olema sõlmitud notariaalses vormis; lepingu pooleks olnud ja selle

sõlmimist ette valmistanud OÜ Kinnisvarabüroo U. tegutses oma kutsetegevuses. Hageja

nõuab seoses lepingu tühistamisega tekkinud kahju hüvitamist TsÜS § 101 lg 1 alusel (tl 8-

9).

36. TsMS § 5 lg 2 II kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab

ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Kohus nõustub OÜ K. esindajaga (tl 205), et

hageja on oma nõudes lähtunud üksnes asjaolust, et on ühepoolselt tühistanud pooltevahelise

lepingu, tuginedes oma väidetavale eksimusele lepingu sõlmisel. Hageja ei ole eraldi

asjaoludena välja toonud, et talle võidi kahju tekitada nt lepingueelsete läbirääkimiste käigus

või lepingu tühisuse tõttu.

Lk 11 / 11

37. Kuna broneerimisleping on tühine, ei oma tähtsust hageja poolt lepingu tühistamine ning

kohtul puudub vajadus võtta seisukoht hageja väidete osas seoses lepingu tühistamisega

eksimuse tõttu. Hageja viited TsÜS § 90 lg 1, § 92 lg 1, 2, 3 p 1, § 101 lg 1 ning kahju

tekkimisele lepingu tühistamise tõttu on asjakohatud.

38. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

39. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise

seaduse § 3, TsMS (redaktsioon kuni 31.12.2005) § 60 lg 1, § 61 lg 1 p 1 tuleb hagejalt

kummagi kostja kasuks välja mõista õigusabikulu 4000 krooni (tl 206-209).

40. TsMS § 386 lg 4 alusel tuleb hagi rahuldamata jätmise tõttu tühistada Tartu Maakohtu

30.09.2004 määrusega tsiviilasjas nr 2-1626/04 (tl 27) hagi tagamiseks rakendatud abinõu –

OÜ K. konto nr XXXXXXXXXXX Hansapangas arestimine 80 000 krooni ulatuses O.K.

kasuks.

Kohtunik