3-05-132/3 · Tallinna Ringkonnakohus

3-05-132 1(6)

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise (eesistuja), Kaire Pikamäe, Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht

10. mai 2006, Tallinn Haldusasja number 3-05-132 Haldusasi Kaebus V Vallavalitsuse 07.01.2005 korralduse nr 11 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 18.05.2005 otsus nr 3-260/2005 Menetluse alus ringkonnakohtus T K apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev

27. aprill 2006 Menetlusosalised Kaebuse esitaja – T K (isikukood *), esindaja adv Veikko Puolakainen Vastustaja – V Vallavalitsus Kolmas isik – AS L, esindaja adv Raul Ainla RESOLUTSIOON Tühistada Tallinna Halduskohtu 18.05.2005 otsus haldusasjas nr 3-260/2005 ning teha asjas uus otsus, millega tühistatakse V Vallavalitsuse 07.01.2005 korraldus nr 11 ja rahuldatakse T K kaebus. Rahuldada T K apellatsioonkaebus. Mõista V Vallavalitsuselt T K kasuks välja kohtukulud summas 3540 (kolm tuhat viissada nelikümmend) krooni. Edasikaebamise kord Käesoleva otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtu kaudu Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest arvates. Ringkonnakohus juhib tähelepanu sellele, et tulenevalt alates 01.01.2006 kehtiva tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 62 lõikest 2 peab kassatsioonkaebus jõudma ringkonnakohtusse hiljemalt tähtaja viimasel päeval enne kohtu tööpäeva lõppu. Posti teel menetlusdokumendi edastamise korral lähtutakse tähtaja arvutamisel kohtusse posti saabumise ajast, mitte postitempli kuupäevast.

3-05-132 2(6) ASJAOLUD JA MENETLUSE SENINE KÄIK

1. 25.07.1997 maa tagastamise nõudeõiguse loovutamise lepinguga loovutati AS-le L nõudeõigus V vallas M külas A nr 83 maaüksuse endise kinnistu nr 3089 maa (40,72 ha) suhtes. V Vallavalitsuse 17.12.1997 korraldusega nr 2437 tagastati AS-le L 21,36 ha kinnistust nr 3089, ülejäänud 19,36 ha kohta sätestati, et see tagastatakse õigustatud subjekti soovil eraldi kinnistutena.

19.04.1996 väljastati T Kle ja E P testamendijärgne pärimisõiguse tunnistus pärandvarale, mille hulka kuulus elamu vundament ja ühekorruseline laut asukohaga Harjumaal, V vallas, M külas 1500 m2 maatükil. 12.12.1997 kinkelepinguga kinkis E. P nimetatud ehitistest ½ mõttelise temale kuuluva osa T. Kle. Ehitised asuvad endise kinnistu nr 3089 tagastamata osal.

T. K esitas 13.11.1997 V Vallavalitsusele avalduse ehitise juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamiseks. 13.05.2004 kirjaga edastas V Vallavalitsus T. Kle piiride kulgemise ettepaneku ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks.

V Vallavalitsuse 17.09.2004 korraldusega nr 613 määrati T. Kle kuuluvate „lagunenud ja kasutusest väljalangenud elamu ja lauda” kordategemiseks tähtaeg 1 aasta ning ehitiste kordategemise ajaks teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 1500 m2.

AS L esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse V Vallavalitsuse 17.09.2004 korralduse nr 613 tühistamise ja V Vallavalitsuse kohustamise nõudes maa tagastamise toimingute tegemiseks (haldusasi nr 3-2381/04). Tallinna Halduskohtu 29.03.2005 määrusega selles haldusasjas peatati haldusasja menetlus kuni käesolevas haldusasjas kohtulahendi jõustumiseni.

V Vallavalitsuse 07.01.2005 korraldusega nr 11 tunnistati kehtetuks 17.09.2004 korraldus nr 613 ning vallavalitsuse maa-ameti 13.05.2004 kirjaga nr 11-10/1492 tehtud piiride kulgemise ettepanek. Korraldusega kästi vallavalitsuse maa-ametil viia 17.09.2004 korralduse nr 613 esemeks olnud 1500 m2 suuruse maa-ala osas lõpule selle tagastamine AS-le L.

Korralduse põhjenduste kohaselt oli elamu, millest on säilinud ainult vundament ja lagunenud laut ja mille juurde T. K soovib maad erastada, sihtotstarbelisest kasutusest välja langenud juba enne seda, kui T. K esitas 13.11.1997 avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks, ning neid ehitisi on võimatu sihtotstarbeliselt kasutada ka käesoleval ajal. Korralduse põhjenduses viidati Riigikohtu 15.12.2004 otsusele haldusasjas nr 3-3-1-57-04, milles asuti seisukohale, et MRS § 6 lg-t 31 tuleb mõista selliselt, et õigusvastaselt võõrandatud maa õigustatud subjektidele tagastamist saab takistada üksnes selliste ehitiste olemasolu, mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik sihtotstarbeliselt kasutada.

2. Tallinna Halduskohtule esitatud kaebuses taotles T. K V Vallavalitsuse 07.01.2005 korralduse nr 11 tühistamist.

Kaebaja leidis, et vaidlustatud korraldusega on rikutud õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtteid. 13.11.1997 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse võttis vallavalitsus menetlusse ning ei ole kaebajat 8 aasta jooksul kordagi informeerinud erastamist takistavatest asjaoludest. Erastamist silmas pidades on kaebaja kandnud kulutusi, tellides vallavalitsuse nõudmisel detailplaneeringu, mis pidi olema vajalik hoonete kordategemiseks ja ehitusloa väljastamiseks, ning tasunud pidevalt elamu teenindusmaa eest maamaksu. Kaebajale oli

3-05-132 3(6) antud ehitise kordategemiseks tähtaeg. Sellest oli kaebajal tekkinud veendumus, et ta saab pärast ehitise kordategemist maad erastada. Korraldusel puudus materiaalõiguslik alus, selleks ei saanud olla haldusmenetluse seadus või Riigikohtu praktika. Väited ehitise hävimise kohta pole asjakohased, sest kaebajale anti tähtaeg ehitise kordategemiseks. Kaebaja omandis olevatest ehitistest hävis elamu osaliselt 21.09.1995 toimunud tulekahju tagajärjel, omandireformi alguse hetkest (20.06.1991) kuni põlenguni oli ehitis sihipärases kasutuses. Ehitise sihtotstarbelisest kasutusest väljalangemine tulekahju tõttu ei muuda olematuks kaebaja omandiõigust varale ning ei saa takistada kaebajat seda vara taastamast. Tegemist on registrisse kantud seaduslikul alusel püstitatud ehitisega. Kaebajat ei kuulatud enne korralduse andmist ära, millega on rikutud HMS § 40 lg-t 1 ja 2. Korraldusest ei nähtu kaalutlusi, mis tingisid soodustava haldusakti kehtetuks tunnistamise.

3. Tallinna Halduskohtu 18.05.2005 otsusega nr 3-260/2005 jäeti kaebus rahuldamata.

Maa ostueesõigusega erastamise ning õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamata jätmise aluseks oleva hoone või rajatise mõiste avamisel maareformi seaduses on lähtutud sellest, et tegemist on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitisega planeerimisja ehitusseaduse (alates 01.01.2003 ehitusseaduse) tähenduses. Haldusasjas nr 3-2381/04 03.12.2004 teostatud paikvaatlusega, millest võtsid osa ka käesolevas haldusasjas menetlusosalisteks olevad isikud, on tuvastatud, et ehitised (elamu ja laut) on hävinud ning tegemist on hoonete varemetega. Seetõttu ei ole tegemist hoonetega, sest hoone on planeerimisja ehitusseaduse §-st 38 ja ehitusseaduse §-st 2 tulenevalt terviklik katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. Kõnealuste varemete puhul ei saa rääkida ühestki endise hoone säilinud põhikonstruktsioonist. Osaliselt on säilinud ainult seinad. Lauda varemete vaatlemisel on võimatu öelda, millise ehitisega tegemist oli ning millal oli seda viimati võimalik mingil eesmärgil kasutada. Kaebaja ei ole vaidlustanud korralduses nr 613 ehitiste seisundile antud hinnangut, et need on lagunenud, kasutuskõlbmatud ja kasutusest väljalangenud. Asjas esitatud dokumentide põhjal ei saa seada kahtluse alla kaebaja väidet elamu kuni 21.09.1995 tulekahjuni sihipärase kasutamise kohta, kuid lauda osas ei ole kaebaja sellist väidet esitanud ning, tuginedes asjas esitatud dokumentaalsetele tõenditele ja paikvaatluse protokolliga tuvastatule, on nimetatud ehitis langenud kasutusest välja tunduvalt varem. Tegemist on tiheasustusega alaga, kus loomapidamine kujul, mis võimaldab sihipäraselt kasutada lauta, lubatud ei ole. Hooneja ehitisregistri andmed ei lükka ümber hoonete tegelikku olukorda kajastavaid tõendeid.

MRS § 6 lg 31 Riigikogu poolt 17.02.1999 vastu võetud maareformi seaduse muutmise seaduse eelnõus (922 SE) sisalduvast algvariandist (MRS § 6 lg 3 2. lause muutmisena) nähtub seadusandja tahe mitte takistada õigusvastaselt võõrandatud maade tagastamist juhtudel, kui seal asuvad hooned ja rajatised on oluliselt lagunenud ja kasutusest välja langenud. Lähtuda tuleb ka Riigikohtu 15.12.2004 otsuses nr 3-3-1-57-04 MRS § 6 lg-le 31 antud tõlgendusest, et maa tagastamist saab takistada üksnes sihtotstarbeliselt kasutatavate ehitiste olemasolu. Korraldusega nr 613 kaebuse esitajale elamu ja lauda kordategemiseks tähtaja andmiseks ja ehitiste teenindamiseks maa määramiseks puudus alus, sest kuna neid ehitisi polnud olemas, oleks saanud rääkida üksnes nende püstitamisest.

Vaidlustatud korraldus on motiveeritud, asja otsustamisel on kaalutud kõiki tähtsust omavaid asjaolusid ja esitatud need ka korralduses, sealjuures on arvestatud MRS § 2 sätestatud maareformi eesmärki, kaebuse esitaja ja maareformi õigustatud subjekti AS L huve. Kaebaja tuginemise usaldusele korralduse nr 613 kehtima jäämise suhtes välistab asjaolu, et korralduses käsitletud maa tagastamise õigustatud subjekt AS L on selle korralduse halduskohtus tähtaegse tühistamiskaebusega vaidlustanud (haldusasi nr 3-2381/04). Enne

3-05-132 4(6) käesolevas asjas vaidlustatud korralduse andmist kaebuse esitajat ära ei kuulatud, kuid kuna see menetlusviga ei saanud mõjutada asja otsustamist, ei saa HMS § 58 kohaselt nõuda selle haldusakti kehtetuks tunnistamist. Kaebuse väited maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisega viivitamisest pole asjakohased, sest vallavalitsuse nimetatud toiminguid kaebuse esitaja vaidlustanud ei ole.

PROTSESSIOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

4. T K apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldatakse.

Apellandi väitel on halduskohus ebaõigesti kohaldanud MRS § 6 lg-t 31, jättes tähelepanuta, et apellandile oli antud üheaastane tähtaeg ehitise kordategemiseks. Ehitise kordategemise tähtaja eiramisega kaasnevaks õiguslikuks tagajärjeks on ehitise sundvõõrandamine. Kuigi seadus ei sätesta täpselt, mida mõista ehitise kordategemise all, on ka täielikult hävinud ehitist võimalik taastada ehk rekonstrueerida.

Kohus on jätnud tähelepanuta Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-57-04 (p 14) sisalduva seisukoha, et sihipärase kasutuse all tuleb mõista ehitise kasutamist selle püstitamisel määratud eesmärgil, mis ehitisel oli omandireformi alguse hetkel (20.06.1991). Elamu oli pidevas sihipärases kasutuses ning hävis alles 1995. Eelnevast järeldub, et ehitise seisukord 2004 ei oma maa tagastamise aspektist õiguslikku tähendust ega saa rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi, kuna 1991 ei oleks maa tagastamise õigustatud subjektil olnud elamu teenindusmaale mingit nõudeõigust. Pelgalt seetõttu, et ehitise omaniku vara reformi kestel hävib, ei teki maa tagastamise õigustatud subjektil nõudeõigust suuremale maale.

Kohus ei ole piisavalt põhjendanud mittenõustumist kaebaja väidetega õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtte rikkumise kohta. Kaebaja õiguspärane ootus maa erastamisele on tekkinud juba enne korralduse nr 613 andmist, seda kogumis järgmistel asjaoludel – MRS § 6 lg 31 sätestatud võimalus hävinud ehitis korda teha, maa erastamise avalduse menetlemine vallavalitsuse poolt, detailplaneeringu tellimine, 13.05.2004 kaebajale saadetud piiride kulgemise ettepanek. Kohus on jätnud tähelepanuta kaebaja väited detailplaneeringu tellimisel ja maamaksu tasumisel kulutuste tegemise kohta.

5. V Vallavalitsuse vastuses apellatsioonkaebusele palutakse see jätta rahuldamata.

Apellant moonutab MRS § 6 lg 31 sisu, samastades hävinud ehitise lagunenud ehitisega. Kuna apellandi poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduses nimetatud ehitised olid juba kaks aastat varem tulekahjus hävinud, on alusetu väita, et apellant soovis neid ehitisi korda teha. Korraldusele nr 613 tuginemine on väär, sest see korraldus on tunnistatud kehtetuks just seepärast, et korralduse väljaandmisel polnud arvestatud tõsiasjaga, et ehitisi, mille kordategemiseks tähtaeg anti, polnud olemas juba alates 21.09.1995. Omandiõigust hävinud varale apellandil olla ei saa. Maareformi reguleerivad õigusaktid ei näegi ette maa ostueesõigusega erastamise avalduse vastuvõtmisest keeldumist. Vallavalitsus pole nõudnud apellandilt detailplaneeringu tellimist, vaid selgitanud seadusest tulenevaid nõudeid, et tiheasustusega aladel ei saa ehitusluba väljastada, kui ei ole koostatud detailplaneeringut. Maamaksu makstakse maksumaksja kasutuses oleva maa eest ning selle maksmine ei anna alust nõuda maa ostueesõigusega erastamist.

6. AS L vastuses apellatsioonkaebusele palutakse see jätta rahuldamata.

3-05-132 5(6)

Halduskohus on MRS § 6 lg-t 31 kohaldanud õigesti. Kaebuse esitajale ei kuulu ega kuulunud ka maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal ehitisi. Tähtsust ei oma, et ehitis oli omandireformi alguse momendil sihtotstarbeliselt kasutatav. Käesoleva asja lahendamisel on keskne küsimus, kas mitteeksisteeriva ehitise kordategemiseks antud haldusakt on õiguspärane. Apellandi väidete kohta õiguskindluse põhimõtte rikkumisest leiab kolmas isik, et seadusandja tahteks, millele apellant tugineb, ei ole kunagi olnud omandireformi õigustatud subjektile tagastataval maal asuvate ehitiste varemete asemel uute ehitiste rajamise seadustamine. Maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal pidi apellant olema teadlik, et ehitisi, mille juurde seadus lubab maad erastada, enam ei eksisteeri. V Vallavalitsus ei olnud teadlik sellest, et ehitiste olemasolu kajastub üksnes dokumentides (hooneregistri õiendid).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. MRS § 6 lg 2 p 3 kohaselt ei tagastata maa tagastamise õigustatud subjektile maad, millel asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised ning tiheasustusalal on nende ehitiste omanikul õigus ostueesõigusega erastada nende ehitiste teenindamiseks vajalik maa.

Samas sätestab MRS § 6 lg 31: “Teed ning tehnovõrgud ja -rajatised, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, ei ole rajatised käesoleva seaduse tähenduses. Samuti ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 1. lõike punktis 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab käesoleva lõike teises lauses nimetatud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.”

8. Käesolevas asjas vaidlustatud korraldusega tühistas vallavalitsus enda 17.09.2004 korralduse nr 613, millega MRS § 6 lg 31 3. lause alusel anti kaebuse esitajale tähtaeg lagunenud ja kasutusest väljalangenud hoonete kordategemiseks ning määrati ajutiselt, ehitiste kordategemise ajaks teenindusmaa. 17.09.2004 korralduse tühistamise ja käesolevas asjas vaidlustatud korralduse andmisel lähtus vallavalitsus korralduse põhjendustest ja vallavalitsuse poolt kohtumenetluses esitatud seisukohtadest nähtuvalt Riigikohtu 15.12.2004 otsuses nr 3-3-1-57-04 MRS § 6 lg 31 tõlgendamisel avaldatud seisukohast, et maa tagastamist õigustatud subjektile saab takistada ainult ehitis, mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik sihtotstarbele vastavalt kasutada, ning kui ehitis on lagunenud ja sihipärasest kasutusest väljalangenud ei saa see takistada maa tagastamist. Sellest on vallavalitsus järeldanud, et vaidlusaluste ehitiste hävimise tõttu oli nende kordategemiseks tähtaja andmine ja ajutise teenindusmaa määramine MRS § 6 lg 31 3. lause alusel välistatud.

9. Vaidlus puudub selles, et ehitiste näol, mille juurde V Vallavalitsuse 17.09.2004 korraldusega nr 613 teenindusmaa määrati, on tõepoolest tegemist sihtotstarbelisest kasutusest välja langenud ehitistega, mis on niisuguses seisukorras, et nende sihtotstarbeline kasutamine ei ole võimalik. Käesoleva hetke seisuga on nende ehitiste juurde seega maa ostueesõigusega erastamine välistatud.

3-05-132 6(6)

10. Asjaolu, et ehitis vastab MRS § 6 lg 31 2. lauses sätestatud tunnustele, välistab küll selle ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise, kuid mitte MRS § 6 lg 31 3. lause alusel ehitise kordategemiseks tähtaja andmise ja selleks ehitise juurde ajutise teenindusmaa määramise. Kui ehitise kordategemise tõttu langevad ära MRS § 6 lg 31 2. lauses sätestatud asjaolud, mille tõttu ehitist ei käsitata MRS § 6 lg 2 p 3 kohaselt maa tagastamist välistava ehitisena, on sellise ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine võimalik. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-57-04, millele vallavalitsus tugineb, hinnati MRS § 6 lg 31 2. lauses sätestatud tunnustele vastava ehitise juurde maa erastamise õiguspärasust, mitte ehitise kordategemiseks tähtaja andmise õiguspärasust. Seetõttu ei määra selles lahendis avaldatud seisukohad lõplikult MRS § 6 lg 31 3. lause rakendamisel antud haldusakti õiguspärasuse hindamise tulemust.

11. MRS § 6 lg 31 3. lause tõlgendamisel ei ole määrav mõistele „hoone” ehitusseaduses ja planeerimisja ehitusseaduses antud tähendus. Sätte rakendamisel tuleb lähtuda eesmärgist tagada maa endiste omanike ja praeguste maakasutajate huvide tasakaalustatud kaitse. MRS §

6 lg-st 3, mis maa tagastamist takistava hoone või rajatisena käsitab lõpetamata ehitist või ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba, ilmneb, et seadus ei seo seaduslikul alusel maa kasutajate huvide kaitset alati üksnes tervikliku ehitise olemasoluga. Seetõttu ei ole MRS § 6 lg 31 3. lause kohaldamisel ainumäärav ka see, kui suures osas on lagunenud või kasutusest väljalangenud hoone põhikonstruktsioonid säilinud. Otsustamaks, kas võimaldada MRS § 6 lg 31 3. lause alusel hoone omanikul ehitise kordategemist, on asjakohane arvestada muuhulgas ka ehitise kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid, saavutamaks konkreetsel üksikjuhul õiglase ning maakasutaja ning maa tagastamise õigustatud subjekti huve arvestava lahenduse. Ringkonnakohtu hinnangul ei välista maareformi eesmärk, MRS § 6 lg 31 3. lause ja Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 17.10.1991 otsuse p 9 ehitise omanikule omandireformi alguse ajal sihtotstarbelises kasutuses olnud õiguslikul alusel püstitatud ja maareformi ajal õnnetusjuhtumi tagajärjel hävinud elamu asemel samale krundile uue elamu püstitamiseks ehitusloa väljastamist. Viimatinimetatud sätte eesmärgiks on keelata ehituslubade andmine hoonestamata maale selliselt, et maa tagastamise õigustatud subjekti võimalusi maa tagastamiseks omandireformi alguse ja maa tagastamise taotluse esitamise ajaga võrreldes piiratakse. Seetõttu pole tõendatud, et vaidlustatud korraldusega kehtetuks tunnistatud 17.09.2004 korraldus nr 613 oli õigusvastane.

12. Kuna käesolevas asjas vaidlustatud V Vallavalitsuse 07.01.2005 korraldus nr 11 lähtus ebaõigest eeldusest, et 17.09.2004 korraldusega nr 613 tulekahjus hävinud ehitiste juurde teenindusmaa ajutine määramine ja ehitiste kordategemiseks tähtaja andmine oli välistatud, oli 07.01.2005 korraldusega nr 11 vallavalitsuse 17.09.2004 korralduse kehtetuks tunnistamine kaebuse esitaja kahjuks õigusvastane. Seetõttu tuleb HKMS § 46 lg 1 p 2 ja § 26 lg 1 p 1 alusel tühistada halduskohtu otsus ja asjas teha uus otsus, millega rahuldatakse halduskohtule esitatud kaebus ja tühistatakse V Vallavalitsuse 07.01.2005 korraldus nr 11. T K apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.

13. HKMS § 93 lg 1 ja lg 6 alusel mõistab ringkonnakohus V Vallavalitsuselt T K kasuks kohtukuludena välja esimese astme õigusabikulud 2360 krooni (kuludokumendid toimiku lk 92-93) ja apellatsioonimenetluse õigusabikulud 1180 krooni.

Lauri Madise Silvia Truman Kaire Pikamäe