3-05-4/3 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman (eesistuja), Ruth Virkus ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht 5.mai 2006, Tallinn Haldusasja number 3-05-4 Haldusasi O. K. (K.) kaebus Tori Vallavalitsuse 09.09.2004 korralduse nr 129 ning 02.12.2004 korralduse nr 186 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Pärnu Halduskohtu 27.05.2005 otsus haldusasjas nr 3- 1/2005 Menetluse alus ringkonnakohtus M. O. apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev 25.aprill 2006 Menetlusosalised Kaebaja O. K. Vastustaja Tori Vallavalitsus Kolmandad isikud M. O., T. K. ja E. K.

RESOLUTSIOON

Jätta Pärnu Halduskohtu 27.05.2005 otsus haldusasjas nr 3-1/2005 muutmata ja M. O. apellatsioonkaebus rahuldamata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule Tallinna Ringkonnakohtu kaudu 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest. Kassatsioonkaebus peab olema esitatud ringkonnakohtu kantseleisse hiljemalt tähtaja viimasel päeval enne kohtu tööpäeva lõppu (alates 01.01.2006 kehtiva tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 62 lg 2). Posti teel menetlusdokumendi edastamise korral lähtutakse tähtaja arvutamisel kohtusse posti saabumise ajast, mitte aga postitempli kuupäevast.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK ÕVVTK Pärnu maakonnakomisjoni 06.01.1994 otsusega nr 175 loeti Pärnu maakonnas Tori vallas asuv * maa nr A-6 kinnistu nr 400, pindala 29,82 omandireformi objektiks ning

3-05-4 2(5) õigustatud subjektideks tunnistati endise omaniku õde H. L. ja vennapoeg H. O. kumbki ½ talumaa osas. Tagasitaotletav maa koosneb kolmest lahustükist. H. O. loovutas maa tagastamise nõudeõiguse M. O.. Õigustatud subjekti H. L. surma järel päris maa tagastamise nõudeõiguse E. K., kes loovutas osaliselt nõudeõiguse T. K.. Tagasitaotletava maa ühel lahustükil asub elamu, mille omanik O. K. (omandas ehitised 27.05.2004 kinkelepinguga T. K.) esitas 31.05.2004 Tori Vallavalitsusele avalduse maa ligikaudse suurusega 15 ha ostueesõigusega erastamiseks. Tori Vallavalitsuse 14.06.2004 korraldusega nr 88 määrati elamu omanikule ja maa tagastamise õigustatud subjektidele erastatava ja tagastatava maa suuruse ja piiride kokkuleppe sõlmimise tähtajaks 01.09.2004. Nimetatud tähtajaks kokkulepet ei sõlmitud. Tori Vallavalitsuse 09.09.2004 korraldusega nr 129 „Ostueesõigusega erastatava maa võimaliku suuruse ja piiride määramise kohta“ määrati Tori valla * külas O. K. nimele registreeritud hoonete juurde ostueesõigusega erastatava maa suurus ligikaudu 2 ha ja piirid vastavalt lisa 1 plaanile. Korralduse andmise õigusliku alusena viidati maareformi seaduse (MRS) § 9 lõigetele 2 ja 9 ning maa ostueesõigusega erastamise korra punktile 131. O. K. esitas nimetatud korralduse peale vaide, mille Tori Vallavalitsus 02.12.2004 korraldusega nr 186 rahuldamata jättis. Korralduse kohaselt asub O. K. kuuluv elamu maatükil, mis on ümbritsetud teega ning maareformi läbinud ja maakatastris registreeritud maaüksustega ning vabu piirnevaid maid ei ole. Katastriüksused (v.a tee) on kantud ka kinnistusraamatusse. MRS § 9 lg 2 ei näe ette sellist erandit, et võiks erastada tagastamata maad, mis koosneb elamualusest maatükist ja sellega külgnevast maatükist, kui nende vahel on teisele isikule kuuluv tee.

O. K. esitas Pärnu Halduskohtusse kaebuse, milles palus tühistada Tori Vallavalitsuse 09.09.2004 korraldus nr 129 ja 02.12.2004 korraldus nr 186. Kaebaja leidis, et MRS § 9 lg 2 kitsendav tõlgendamine on vastuolus seaduse mõttega. Kaebaja eesmärk on erastada ostueesõigusega oma hoonete juurde maad seadusega lubatud maksimaalses ulatuses, mis on MRS kohaselt kuni 50 ha. Kaebaja möönab, et ümbritsevat vaba maad, mille arvelt saaks erastada 50 ha, ei ole ning et reaalselt on tal võimalik erastada tagastatava kinnistu arvelt ca 4 ha elamu juures olevat maad. Kaebaja on nõus piirduma 4 hektariga ega nõua 15 ha erastamist. Vallavalitsuse korraldus, millega määrati erastatava maa võimalikuks suuruseks vaid ligikaudu 2 ha, on vastuolus MRS § 9 lõikega 2 ja § 221 lõikega 2 nende koostoimes. Tori Vallavalitsus kaebust ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kaebajale kuuluvad ehitised paiknevad maatükil, mis on ümbritsetud teega T-19285, kinnistuga, * kinnistuga, kinnistuga ning kinnistuga. Elamu juurde kuuluva maatüki suurus on 2,6440 ha. Ümbritsevad maatükid on läbinud maareformi, on maakatastris registreeritud ning kantud kinnistusraamatusse. Seega vabad piirnevad maad puuduvad. Eelnimetatud olukorda on kirjeldatud Tori Vallavalitsuse 02.12.2004 korralduse nr 186 motiveerivas osas ning see olukord ei ole kuni käesoleva ajani muutunud. Tori Vallavalitsus määras oma 14.06.2004 korraldusega nr 88 endisel * maal asuvate hoonete omanikule ostueesõigusega erastatava ja õigusvastaselt võõrandatud maa õigustatud subjektidele tagastatava maa suuruse ja piiride kokkuleppe sõlmimise tähtajaks 01.09.2004. Kokkulepet määratud tähtajaks ei sõlmitud ja vallavalitsus määras Maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 131 alusel maa ligikaudse suuruse ja piirid. Kuna endise * maa, millel asub kaebaja elamu, on endise kinnistu lahustükk, siis saab erastada ainult selle maatüki. Ülejäänud * maa tagastatakse õigustatud subjektide kaasomandisse vastavalt nende osadele, kuna õigustatud subjektid ei ole kokku leppinud teisiti.

3-05-4 3(5) Kolmandad isikud E. K. ja T. K. nõustusid kaebusega. Kolmas isik M. O. palus jätta kaebus rahuldamata. Vastuväidete kohaselt oli maa erastamisõiguse saamine E. K., T. K. ja O. K. võlaõiguslike tehingute tagajärg (E. K. kinkis taluhoone pojale T. K. ja viimane omakorda oma pojale O. K.). Maa, mille ostueesõigusega erastamist O. K. taotleb, on endise talu väärtuslikum osa ja selle eraldamine vaid ühele osapoolele kahjustab jämedalt M. O. õigusi.

Pärnu Halduskohus rahuldas kaebuse, tühistas vaidlustatud korraldused ja mõistis Tori Vallavalitsuselt kaebaja kasuks välja tema poolt kantud kohtukulud 4 730 kr. Kohtuotsuse põhjendused: Vastustaja on loetlenud elamualuse maatükiga piirnevaid alasid ja leidnud, et hoone ümber saab erastada ligikaudu 2 ha maad. Lisaks erinevatele kinnistutele on nimetatud ühe piirina ka tee katastritunnusega *. Selle pinnalt on aga kujundatud seisukoht, et MRS § 9 lg 2 ei võimalda elamu juurde rohkem tagastamata maad erastada, kui elamuga vahetult piirneva maatüki ja sellega külgneva maatüki vahel on teisele isikule kuuluv tee. MRS § 9 lg 2 viimast lauset ei saa aga tõlgendada selliselt, et maaüksust (kinnistut) läbiva tee puhul ei saa rääkida enam samast kinnistust. Selline tõlgendus ei ole kooskõlas seaduse mõttega. Maa erastamise ulatust reguleerib ka MRS § 221, mille lõikes 2 on reguleeritud ostueesõigusel baseeruva erastamise ulatust ja milles on avatud elamu juurde moodustatava kinnistu mõiste ja milles on märgitud, et kinnistu võib koosneda elamualuse katastriüksusega vahetult külgnevatest katastriüksustest, kui nende vahel asub halduspiir või teisele isikule kuuluv tee, oja, jõgi, maaparandussüsteemi magistraalkraav või muude tehnovõrkude ja -rajatiste alune maa. Nimetatud täpsustus puudutab elamu juurde moodustatava kinnistu võimalikku ulatust ja teisele isikule kuuluv tee kinnistu terviklikkust ei katkesta. Nimetatud põhimõte on kohaldatav ka käesolevas vaidluses, olenemata sellest, et kaebaja taotluse lahendamisel on lähtutud MRS § 9 lg-st 2. MRS § 221 lg-s 1 on viidatud sama seaduse §-le 9 ja täpsustatud, et ostueesõigusega võib erastada maad muuhulgas ka §-s 9 sätestatud ulatuses, kui samast paragrahvist ei tulene teisiti. Eelnimetatut tuleb arvestada maa erastamise ulatuse kontekstis, mitte aga kinnistu koosseisu kuuluvate katastriüksuste lubatavuse mõttes, olenevalt sellest, kas nende vahel on halduspiir, tee, oja jne. Põhimõte, mille kohaselt tee või magistraalkraavi kulgemine ei katkesta kinnistu terviklikkust, on ühtlasi loogiline. Vaidlustatud korralduses nr 129 ei ole piisavalt põhjendatud, miks ei saa kaebaja elamu juurde erastada maad rohkem kui 2 ha. MRS § 9 lg 2 kolmandas lauses on sätestatud, et maa jagatakse õigustatud subjekti ja elamu omaniku vahel võimalikult võrdsetes osades. Maa suurus ei ole siin siiski ainsaks kriteeriumiks. Arvestada tuleb ka maa väärtust, kasvava metsa seisundit ja muid asjaolusid. Selles mõttes ei pea vallavalitsus kaebaja taotlust ilmtingimata maksimaalses võimalikus ulatuses rahuldama, kuid haldusaktis tuleb esitada vastavasisulised kaalutlused ja põhjendused. Tori Vallavalitsuse 09.09.2004 korralduses nr 129 taolist argumentatsiooni ei sisaldu. 02.12.2004 vaideotsus (korraldus) moodustab esialgse haldusaktiga sisuliselt ühtse terviku ning mitmetitõlgendamise vältimiseks tuleb tühistada ka eelnimetatud korraldus, milles on asutud ekslikule seisukohale, et elamualuse maatükiga külgnevat maatükki ei või erastada pelgalt seetõttu, et seal vahel asub teisele isikule kuuluv tee.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

Kohtuotsuse peale esitas apellatsioonkaebuse M. O., kes leiab, et kohus kohaldas vääralt materiaalõigust ja hindas tõendeid vääralt, mistõttu tuleb kohtuotsus tühistada ja jätta uue otsusega O. K. kaebus rahuldamata. Erastamisõiguse saamine oli kaebaja ja teiste kolmandate isikute (mitte apellandi) võlaõigusliku tehingu tagajärg. Kaebaja on tahtlikult halvendanud apellandi olukorda

3-05-4 4(5) (tagastamisõiguse ulatust), kuna võttis vastu kinkena ehitised ilma, et oleks vastavas suuruses omandanud maa tagastamise nõudeõigust. MRS § 9 lg 2 ja § 221 lg 2 sätestavad tingimuse, et 2-st hektarist enamaks maa erastamiseks peab olema eeltingimus: tagastamise käigus vabaks jääv maa. MRS § 9 lg 2 sätestab, et tagastamise käigus vabaks jääv maa peab piirnema erastamisele kuuluva kuni 2 ha maaga. MRS § 221 lg-s 2 kirjeldatud olukord on võimalik vaid siis, kui on vaba maa, mille arvelt ületatakse seaduse järgi 2 ha tavamäära erastamine. Apellant on esitanud taotluse tagastada ka see lahustükk, mis asub tee ja jõe vahel ning juba see asjaolu ei luba seda tükki pidada vabaks maaks. MRS § 221 lg 2 viimase lause mõte on selles, et erastamise tagajärjel moodustatav uus kinnistu võib koosneda elamualusest ja mõnest teisest külgnevast tükist, kui nende vahel on teise isiku tee, oja jne, kuid uue kinnistu tekkimiseks on vaja erastada vaba maad. Tori Vallavalitsus nõustus apellatsioonkaebusega ning jäi halduskohtule esitatud seisukohtade juurde.

Kaebaja O. K. palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Vastuväidete kohaselt ei ole ta apellandi olukorda tahtlikult halvendanud. Apellandil on õigus ½ suurusele osale tagastamisele kuuluvast maast. Maa erastamine elamu omanikule seaduses ettenähtud ulatuses ei saa kuidagi rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. MRS näeb ette maa jagamise reeglid elamu omaniku ja maa tagastamise õigustatud subjekti vahel ning kohus on neist ka juhindunud. Õige ei ole apellandi väide, et üle tee asuva õigusvastaselt võõrandatud maa koosseisu kuuluva maatüki näol on tegemist lahustükiga. Tegemist on külgneva maatükiga. Lahustükil ja külgneval maatükil on erinev õiguslik tähendus. Lahustükki ei saa elamu omanik ostueesõigusega erastada, külgneva maatüki suhtes selline piirang ei laiene.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole põhjust. Halduskohus ei ole eksinud materiaalõiguse tõlgendamisel ja kohaldamisel ega ole rikkunud menetlusnorme. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse motiividega ega korda neid ning vastuseks apellatsioonkaebusele märgib järgmist: Asja materjalidest nähtuvalt on endise * kinnistu pindala ca 30 ha (29,82 ha). Õige on kaebaja väide, et elamust üle tee jääva endise * kinnistu koosseisu kuuluva ca 2 ha suuruse maatüki näol ei ole tegemist lahustükiga, nagu ekslikult väidab apellant. Menetlusosaliste selgituste ja maa ostueesõigusega erastamise toimikus oleva plaanimaterjali kohaselt koosneb tagasitaotletav maa kolmest lahustükist. Kaebajale kuuluv elamu asub endise kinnistu lahustükil, mille ligikaudne suurus on 4 ha ja mida läbib tee. Asjaolu, et maal kulgeb käesoleval ajal teisele isikule kuuluv tee, ei muuda kõnealust ca 4 ha suurust maaüksust kaheks lahustükiks. Põhjendatud ei ole apellandi väide, et kaebaja O. K. on tahtlikult halvendanud tema olukorda maa tagastamisel. O. K. sai õigusvastaselt võõrandatud maal asuvate ehitiste (elamu, garaaž- elamu ja kaevu) omanikuks kinkelepingu alusel ning ehitiste omandamisel tekkis tal AÕSRS § 13 lg-s 3 ja MRS § 22 lg-s 1 sätestatud õigus erastada ostueesõigusega maad. MRS § 221 lg 1 sätestab, et ostueesõigusega võib maad erastada selle seaduse §-des 7, 8, 9, 10, 20 lõigetes 11 ja 12 l ning §-s 21 sätestatud ulatuses, kui käesolevast paragrahvist ei tulene reisiti. Apellandi seisukoht, et elamu juurde saab üle 2 ha erastada vaid tagastamise käigus vabaks jäävat maad, ei tugine seadusele. MRS § 9 lg 1 p 1 sätestab üldnormina väljaspool linna piire asuval õigusvastaselt võõrandatud maal teise füüsilise isiku omandisse kuuluva elamu juurde kuni 2 ha maa ostueesõigusega erastamise õiguse, kui õigustatud subjektiga ei lepita kokku teisiti. MRS § 9 lg 2 võimaldab vabade piirnevate maade puudumisel jagada maa õigustatud subjekti ja elamu omaniku vahel võimalikult võrdsetes osades, kusjuures elamu omanikul ei ole õigust nõuda rohkem kui 20 ha maad. Seega on endisel kinnistul asuva elamu

3-05-4 5(5) omanikul õigus erastada kuni 20 ha õigusvastaselt võõrandatud maa arvel, tingimusel, et kinnistu moodustatakse elamu juurde. Viidatud säte ei näe ette, et elamu juurde moodustatav kinnistu võib koosneda vaid ühest katastriüksusest. Kinnistu moodustamist elamu juurde reguleerib MRS § 221 lg 2, mis sätestab, et kinnistu võib koosneda elamualuse katastriüksusega vahetult külgnevatest katastriüksustest, kui nende vahel asub halduspiir või teisele isikule kuuluv tee, oja või jõgi, maaparandussüsteemi magistraalkraav või muude tehnovõrkude ja – rajatiste alune maa. Seega järeldub nimetatud sättest, et elamu juurde moodustatava kinnistu koosseisus võib olla mitu külgnevat katastriüksust. Katastriüksuste vahel asuv teisele isikule kuuluv tee elamu juurde moodustatava kinnistu terviklikkust ei katkesta, nagu õigesti märkis esimese astme kohus. Apellandi seisukoht, et viidatud põhimõte on kohaldatav vaid juhul, kui ostueesõigusega erastamiseks taotletakse tagastamise käigus vabaks jäävat maad, on ekslik.

Kohtunikud Oliver Kask Ruth Virkus Silvia Truman