2-05-2925/1 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

Harju Maakohus K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Hagiavalduse kohaselt sõlmiti hageja ja Reval Capital OÜ vahel lepingueelsete kavatsuste protokoll kinnistu asukohaga Harjumaa, Jõelähtme vald, Jõeääre tee 29 müügilepingu sõlmimiseks. Vahendajaks oli kostja. Vastavalt lepingu p. 4.2. leppisid pooled kokku, et kostja võtab hagejalt kuni müügilepingu sõlmimiseni tasuta hoiule osa müügihinnast summas 25 000 krooni. Vastava summa kandis hageja kostjale üle. Kinnistu ostu-müügileping jäi sõlmimata pangast piisava laenusumma mittesaamise tõttu. Kostja temale ülekantud summat ei tagastanud. Kuna lepingueelsete kavatsuste protokoll ei ole notariaalselt tõestatud on see kokkulepe tühine. Kuna kostjale ülekantud summat ei saa käsitleda leppetrahvi ega Kohtuasja number 2-05-2925 (nr. kuni 01.01.2006.a. 2/277- 5131/05)

Otsuse kuupäev 05.mai 2006.a.

Kohtunik Krista Kirspuu

Kohtuasi V.B () hagi EHA Kinnisvara OÜ (reg. nr 10964176) vastu 25 000 krooni nõudes ja EHA Kinnisvara OÜ vastuhagi V.B`i vastu 25 000 krooni nõudes Asja läbivaatamise kuupäev 24.04.2006.a. Istungil osalenud isikud Hageja V.B Hageja lepinguline esindaja Y.K Kostja lepinguline esindaja L-M.U

Resolutsioon Hagi rahuldada.

Vastuhagi rahuldada.

Välja mõista EHA Kinnisvara OÜ-lt V.B`i kasuks kohtukulud summas 1 250 (üks tuhat kakssada viiskümmend) krooni.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonikaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

2 maakleritasuna tuleb kostjal ülekantud summa hagejale tagastada. Hageja palub kostjalt välja mõista 25 000 krooni, kohtukulud jätta kostja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED

Menetluse käigus võttis kostja hagi õigeks.

ASJAOLUD JA VASTUHAGEJA NÕUE

Vastuhagi kohaselt sisaldab hageja, kostja ja OÜ Reval Capital OÜ vahel 09.02.2005.a. sõlmitud lepingueelsete kavatsuste protokoll kahte õigussuhet reguleerivat kokkulepet. Nimetatud protokollis sõlmisid V.B ja Reval Capital OÜ eellepingu kinnistu müügiks ning hageja, kostja ja Reval Capital OÜ leppisid kokku maakleritasu maksmise tingimused. Kuna kinnistu müüki puudutav kokkulepe ei ole sõlmitud kohustuslikku vormi järgides on see tühine. Maaklerilepingule seadus aga kohustuslikku vormi ei sätesta ning seetõttu on kokkulepped maakleritasu osas kehtivad. Punktis 4.1.1. on märgitud, et kinnistu müügi korral tasub maakleritasu müüja. Punkti 4.2.1. kohaselt oleks müügilepingu sõlmimata jätmisel pidanud maaklerile tema tasu 25 000 krooni maksma aga ostja. Säärane tasu maksmise kohustuse jagamine on täiesti mõistlik ja põhjendatud, kuivõrd maakler oli kokkuleppe sõlmimiseks oma kohustuse, mis seisnes kostjale sobiva kinnistu müügilepingu sõlmimise võimalusele osutamises, täitnud. Hageja on seiskohal, et p.4.2.1 viimane lause ei vabasta ostjat maakleritasu maksmisest juhul, kui kinnistu müügilepingu sõlmimise takistuseks on krediidiasutuse keeldumine tehingut krediteerida. Lisaks sellele ei jäänud müügitehing ära laenu mittesaamise tõttu. Vastuhagis hagejapoolse asjaajamise tulemusena saadi kahelt krediteerijalt- Ühispangalt ja Hansa Investments OÜ-ltnõusolek kostjale laenu andmiseks. Kuna vastuhagis kostja on 09.02.2005.a. lepinguga võtnud kohustuse tasuda hagejale, kui maaklerile, müügitehingu vahendamise teenuse eest tasu, juhul kui kostja ei kasuta maakleri poolt temale osutatud müügilepingu sõlmimise võimalust, siis palub vastuhagis hageja kostjalt välja mõista 25 000 krooni ning tasaarvestada antud nõue kohtu menetluses oleva kostja nõudega hageja vastu summas 25 000 krooni. Kohtukulud jätta kostja kanda.

VASTUKOSTJA VASTUVÄITED Vastukostja hagi ei tunnista. Kostja ei ole võtnud endale kunagi maakleritasu maksmise kohustust – kostja pöördus hageja poole seetõttu, et hagejale ei pidanud tasuma maakleritasu. Kostja oma otsusest lepingus määratud kinnistu ostmiseks ei taganenud – leping jäi sõlmimata Ühispangast piisava laenusumma mittesaamise tõttu. Kostja pöördumisest OÜ Hansa Investments poole ei olnud algselt juttu, hiljem selgus, et selle äriühingu tingimused laenu andmisel ei sobi kostjale. Lepingu p. 4.2.1. järgi ei pea ostja tasuma leppetrahvi kui tehing jääb katki pangast laenu mittesaamise korral. Kostja hagejale mingit leppetrahvi ega maakleritasu maksma ei pea. Kostja palub jätta vastuhagi rahuldamata, kohtukulud jätta vastuhageja kanda.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS

Kohus, kuulanud ära hageja ja poolte esindajate seletused, tunnistajate ütlused, uurinud ja hinnanud asjas esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb rahuldada. Asja materjalidele lisatud lepingueelsete kavatsuste protokoll kinnistu müügilepingu sõlmimiseks ( tlk 9-10) kohaselt, leppisid lepingu pooled s.o. ostja, müüja ja maakler p. 4.2. kohaselt kokku, et kostja võtab hagejalt kuni müügilepingu sõlmimiseni tasuta hoiule osa

3 müügilepingust summas 25 000 krooni. Asjas puudub vaidlus selles, et hageja nimetatud summa kostjale tasus, müügileping jäi ostja ja müüja vahel sõlmimata, kostja hagejale hoiule antud summat tagastanud ei ole. Põhihagi menetlemise käigus võttis kostja hagi õigeks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 440 lg 1 kohaselt kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi. Tulenevalt TsMS § 444 lõikest 1 võib kostja õigeksvõtul põhinevast otsusest jätta välja kohtuotsuse kirjeldava osa. Põhjendavas osas märgitakse üksnes õiguslik põhjendus. Võlaõigusseaduse § 883 järgi kohustub hoiulepinguga üks isik (hoidja) hoidma teise isiku (hoiuleandja) poolt temale üleantud vallasasja ja hoidmise lõppemisel selle hoiuleandjale tagastama. Kohus leiab, et kuivõrd kostja eelmenetluses tunnistas hagi ja toetas seda seisukohta ka kohtuistungil, tuleb hagi rahuldada. Asja materjalidele lisatud lepingueelsete kavatsuste protokolli kinnistu müügilepingu sõlmimise p. 1 kohaselt peavad lepingupooled läbirääkimisi Harjumaal Jõelähtme vallas Jõeääre tee 26, asuva kinnistu notariaalse müügilepingu sõlmimiseks, p. 2 järgi soovivad lepingupooled fikseerida kirjalikult läbirääkimise tulemused ja oma kavatsused seoses müügilepingu sõlmimisega 30.02.3005.a., p. 4.1. järgi leppisid lepingupooled kokku, et müügiobjekti müügihind on 1370 000 krooni, mis sisaldab maakleri vahendustasu, p. 4.1.1. kohaselt leppisid osapooled kokku, et maakleritasu maksab müüja, p. 4.2.1. kohaselt juhul, kui üks osapool taganeb oma otsusest osta-müüa kinnistu peale käesoleva lepingu sõlmimist, siis kohustub ta tasuma teisele poolele leppetrahvi 25 000 krooni ja maaklerile 25 000 krooni. Ostja ei pea tasuma leppetrahvi kui tehing jääb katki pangast laenu mittesaamise korral. Viidatud lepingueelsete kavatsuste protokollist nähtub, et V.B ja Reval Capital OÜ sõlmisid kinnistu ostu-müügi eellepingu ning vastukostja (edaspidi hageja), vastuhageja (edaspidi kostja) ja Reval Capital OÜ leppisid kokku ka maakleritasu maksmises. Lepingu p-is 4.1.1. leppisid lepingupooled kokku, et üldreeglina tasub maakleritasu müüja. Eraldi sätestati maakleritasu tasumine p-s 4.2.1. juhuks, kui kinnistu müüja või hageja loobub kinnistu ostu-müügi lepingu sõlmimisest. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest, lg 2 kohaselt kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Viidatud VÕS §-dest 658 ja 664 tuleneb, et maakleritasu maksmise kohustus tekib üldreeglina siis, kui maakleri vahendustegevus viis teatud tulemuseni – lepingu sõlmimiseni. Sellest üldreeglist saavad aga pooled kokku leppida erinevalt – kokku võib leppida ka selles, et maakleritasu maksmise kohustus tekib siis, kui ostu-müügilepingut sõlmida soovivate poolte vahel jääb leping sõlmimata vaatamata maakleri tehtud pingutustele.

4 Hageja kirjalikust seisukohast (tlk 43) nähtub, et vaidlus puudub selles, et hageja pöördus kostja poole kinnistu ostu-müügi vahendaja leidmiseks. Tunnistaja Sergei Nesterov`i ütlustest nähtub, et tema kui maakler, tegutses vastavalt hageja soovile abistades hagejat kinnisvara ostmiseks ja finantseerimisvõimaluste väljaselgitamisel. Asjas puudub vaidlus, et 09.veebruariks 2005.a.kui lepingueelsete kavatsuste protokoll allkirjastati oli maakler leidnud hagejale ostmiseks sobiva kinnistu hinnaga 1 370 000 krooni, kinnistu finantseerimiseks oli hagejaga nõus sõlmima laenulepingud AS Ühispank summas 1 200 000 krooni ja ülejäänud summas Hansa Investments OÜ. Eeltoodu alusel leiab kohus, et asjas on tõendamist leidnud, et 09.02.2005.a. oli maakleri poolt lepingu sõlmimise võimalusele osundamine teostatud. Asjas puudub vaidlus ka selles, et peale 09.02.2005.a. lepingu sõlmimist, kaaludes oma majanduslikke võimalusi, leidis hageja, et laenu võtmine pakutud tingimustel temale ei sobi. Kuna lepingupooled leppisid kokku, et juhul, kui müügileping jääb sõlmimata peab tehingust loobunud pool tasuma maaklerile 25 000 krooni ning asjast nähtub, et tehingu tegemisest loobus hageja, tuleb hagejal tasuda maakleritasu. Kohus osutab, et taolisel viisil maakleritasu tasumise kohustus tuleneb 09.02.2005.a. sõlmitud lepingu p-st 4.2.1. ning lepingus sätestatud nimetatud kokkuleppe sisu toetavad ka tunnistaja Vahur Vollmann`i ütlused, kes allkirjastas lepingu maakleri nimel. Kohus leiab, et kuigi hageja on viidanud sellele, et lepingu p-s 4.2.1. kohaselt ei pea hageja tasuma leppetrahvi kui tehing jääb katki pangast laenu mittesaamise korral, on nimetatud lepingusäte seotud müügilepingu poolte vahel tekkiva leppetrahvi nõudeõigusega, mitte maakleritasu tasumise kohustusega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 75 kohaselt arvestatakse tahteavalduse tõlgendamisel tahteavalduse tegija tahet, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest, lg 5 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada ka lepingupoolte käitumist pärast lepingu sõlmimist. Asjaolu, et peale 09.02.2005.a. sõlmitud lepingut pakkus hageja maaklerile tasu summas 10 000 krooni on tõendatud tunnistaja Sergei Nesterov`i ütlustega ning asjaoluga, et hageja kohtuistungil ise möönis, et ta pakkus maaklerile tasu 10 000 krooni. Ka eeltoodu tõendab, et hageja oli peale lepingu sõlmimist teadlik kohustusest tasuda maaklerile tasu ning sellest tulenevalt teadlik lepingu p 4.2.1. tähendusest. VÕS § 664 lg 5 kohaselt säilib maakleri õigus maakleritasule ka juhul, kui maakleri vahendamisel või osutamisel sõlmitud leping on kehtetu, kui maakler ei teadnud ega pidanudki teadma kehtetuse põhjustest. Asjas puudub vaidlus selles, et kinnistu ostu-müügi eelleping on vormipuuduse tõttu tühine. Samas nähtub asja materjalidest, et kinnistu ostu-müügileping jäi sõlmimata hageja poolt kinnistu ostmisest loobumise tõttu mitte eellepingu tühisuse tõttu. Kuna kinnistu ostumüügileping ei jäänud sõlmimata mitte seetõttu, et maakleri tegevus ei täitnud eesmärki, vaid hageja loobus kinnistu ostmisest, samas oli maakleritasu tasumise kohustus kokku lepitud ka juhuks kui üks müügilepingu pooltest loobub tehingu sõlmimisest, siis leiab kohus, et hageja seisukoht, mille kohaselt ei ole maakleril õigus tasu nõuda kuna kinnistu ostu-müügi eelleping on tühine ei ole põhjendatud. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et vastuhagi tuleb rahuldada.

5 Kuna hagi summas 25 000 krooni tuleb rahuldada ja vastuhagi summas 25 000 tuleb rahuldada, siis leiab kohus, et poolte lepingulised nõuded tuleb tasaarvestada. Kuna nõuded, mis kuuluvad rahuldamisele on ühesuurused ei kuulu need tasaarvestamise tõttu kohtuotsuse resolutsioonis pooltelt väljamõistmisele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut TsMS § 60 lg 1 järgi mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kuna poolte nõuded olid ühesuurused, siis kohtukulud riigilõivu tasumiseks tuleb jätta poolte endi kanda. TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest: hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Kuna asja materjalidele lisatud tõendite kohaselt on õigusabikulusid kandnud ainult hageja, samas põhihagi tuleb rahuldada, siis arvestades asjaolu, et hageja on oma esindajale tasunud order-kviitungi nr 36 järgi 7000 krooni, tuleb kostjalt hageja kasuks õigusabikulude katteks välja mõista 1 250 krooni.

Krista Kirspuu Kohtunik