3-04-337/3 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Kaire Pikamäe ja Ivo Pilving Otsuse tegemise aeg ja koht

20. aprill 2006, Tallinn Haldusasja number 3-04-337 Haldusasi OÜ A. K kaebus Tallinna Linnavolikogu 02.09.2004 otsuse nr 195 tühistamiseks ning Tallinna linna kohustamiseks taganema R.-S. T OÜ-ga 04.10.2004 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingust ja asjaõiguslepingust Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 19.04.2005 otsus nr 3-2384/2004 Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ A. K apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

12. aprill 2006 Menetlusosalised Kaebaja OÜ A. K, esindajad advokaat Indrek Leppik ja Kristjan Sikk Vastustaja Tallinna Linnavolikogu, esindaja Helena Koorts Kolmas isik R.-S. T OÜ, esindaja Valmond Mikli

RESOLUTSIOON

Jätta OÜ A. K apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 19. aprilli 2005 otsus haldusasjas nr 3-2384/2004 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule Tallinna Ringkonnakohtu kaudu

30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest. Kassatsioonkaebus peab hiljemalt tähtaja viimasel päeval olema jõudnud kohtusse (TsMS § 62 lg 2).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavolikogu 02.09.2004 otsusega nr 195 otsustati seada Tallinnas tn */ * linnamaale, millel asub hoonetekompleks suletud netopinnaga 7822,9 m2, hoonestusõigus R.-

3-04-337 2(5)

S. T OÜ kasuks otsuses toodud tingimustel (sh tähtaeg 50 aastat, hoonestusõiguse aastatasu suurus 1 086 964 krooni). Otsuse tegemisel juhinduti võlaõigusseaduse § 291 lg 2, tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 58 ja § 65, asjaõigusseaduse § 173 lg 4, § 241-2551, linnavolikogu 20.03.1997 määrusega nr 10 kinnitatud Linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korrast, R.-S. T OÜ 15.03.2004 taotlusest nr 15/2004 ja 04.05.2004 taotlusest nr 18/2004 ning linnavalitsuse ettepanekust.

2. OÜ A. K kaebuses paluti tühistada Tallinna Linnavolikogu 02.09.2004 otsus nr 195 ning kohustada Tallinna linna taganema R.-S. T OÜ-ga 04.10.2004 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingust ja asjaõiguslepingust. 1) R.-S. T OÜ kasuks otsustuskorras hoonestusõiguse seadmine Tallinna kesklinnas niivõrd soodsatel tingimustel rikub kaebaja põhiõigusi võrdsele kohtlemisele, ettevõtlusele ja konkurentsivabadusele, sest ka kaebaja oleks huvitatud sellistel tingimustel hoonestusõiguse seadmisest kõnealusele kinnistule. 2) Otsus on motiveerimata. Otsuses ega selle seletuskirjas ei ole välja toodud ühtegi otsuse aluseks olnud faktilist asjaolu, otsust pole põhjendatud ja puuduvad kaalutlused, millest otsuse tegemisel lähtuti. Sellega on rikutud haldusmenetluse seaduse (HMS) §-st 56 lg 1, 2, 3 tulenevat põhjendamiskohustust ja §-s 55 lg 1 sätestatud haldusakti selguse põhimõtet. 3) Volikogu poolt otsuse kohta peale selle vaidlustamist esitatud põhjendused on asjakohatud. Mittetulundusühingu (MTÜ) Spordiklubi R-S kasuks hoonestusõiguse poolt rääkivaid asjaolusid ei saa üle kanda äriühingule R.-S. T OÜ. Konkurss tuleb korraldada ka juhul, kui linnavara soovitakse anda mittetulundusühingu kasutusse. Vastasel korral kahjustaks see teiste mittetulundusühingute tegevusvabadust ja õigust linnavara kasutusõigusele konkureerida. R.-

S. T OÜ-l puudub spordiklubiga otsene seos, osaühingu osanikuks pole spordiklubi, vaid Aldur Partasjuk. Tegemist on A. Partasjuki kasumit taotleva eraprojektiga. Kaebaja oleks samamoodi valmis oma muu tegevuse kõrvalt pakkuma linnaelanikele soodsaid sportimisja vaba aja veetmise võimalusi. Volikogu otsuses ega hoonestusõiguse seadmise lepingus ei sisaldu kõrvaltingimust, mille kohaselt hoonestaja peab säilitama temale üleantud ehitistes linnaelanikele soodsatel tingimustel sportimise ja vaba aja veetmise võimaluse. Otsuse p 1.6.3. ja lepingu p 5.2. kohaselt on hoonetekompleksi esemeks olevate ruumide kasutusotstarbeks sportimine, vaba aja veetmine ja nimetatud tegevustega kaasnev äri-, tootmisja muu tegevus. Millistel tingimustel ja kellele teenuseid osutama peab, sellest juttu ei ole. Taotluses hoonestusõiguse seadmiseks ja sellele lisatud äriplaanis rõhutas spordiklubi, et tema kasuks hoonestusõiguse seadmise korral on linnaelanikele tagatud soodsatel tingimustel sportimise ja vaba aja veetmise võimalus. 4) Linnavolikogu ei tea ka ise, miks vaidlustatud otsuse vastu võttis ja on 11.11.2004 otsusega nr 254 moodustanud ajutise komisjoni eesmärgiga uurida kõnealuse hoonetekompleksi rentnike seotust Keskerakonna rahastajatega, selgitada välja R.-S. T OÜ kasuks hoonestusõiguse seadmise motiivid ja hoonestusõiguse aastatasu suuruse õigsus.

3. Tallinna Linnavolikogu leidis, et kaevatav otsus ei riku kaebaja õigusi. Kaebajal pole olnud vaidlusaluse kinnistuga puutumust, ta pole selle vastu huvi tundnud ega esitanud Tallinna linnale ühtegi taotlust kinnistu omandamiseks või enda kasutusse saamiseks. Otsus ei saa kahjustada kaebaja ettevõtlusvabadust ega majandushuve, sest äriregistri andmetel on tema tegevusaladeks põllumajandussaaduste tootmine ja metsa majandamine, metsa ülestöötamine, puidutöötlemine, majandusja metsandusalased konsultatsioonid, tehingud kinnisja vallasvaraga. Kõnealuse hoonekompleksi puhul ei ole tegemist kinnisvaraäri objektiga, vaid sporditegevuseks vajaliku ehitisega, mis on tervikuna ette nähtud spordija vabaajaotstarbeliseks hoonekompleksiks rekonstrueerimiseks ning sellisena kasutamiseks vähemalt 50 aastaks. Seda enam, et suurem osa hoonest oli koormatud 22.09.1998 sõlmitud tähtajalise

3-04-337 3(5) rendilepinguga MTÜ Spordiklubi R.-S kasuks, mis oleks teinud suurema osa hoonekompleksi kasutamise 25-aastase rendilepingu lõppemiseni võimatuks isegi siis, kui kaebaja oleks sporditeenust osutav äriühing. MTÜ Spordiklubi R.-S pöördus 15.03.2000 Tallinna Kesklinna Valitsuse poole palvega säilitada tn * spordija vabaajakeskuse ruumid munitsipaalomandina, mis säilitaks klubi liikmeskonnale, kuhu on 10 aasta jooksul kuulunud enam kui 15 000 tervisesportlast, spordiharrastamise mõõdukate hindadega. 08.03.2002 kirjas taotles MTÜ tn * hoone ruumide rentimist ja 21.10.2002 kirjas esitas plaani rajada sinna vabaajakeskus ja alustada kinnistu renoveerimist. Kirjavahetus MTÜ ning Tallinna Linnavalitsuse ja tema struktuuriüksuste vahel jätkus 2003. aastal. MTÜ taotlust toetas Tallinna spordija noorsooamet. Kuna mittetulundusühingutel on laenu saamine problemaatiline, asutas MTÜ Spordiklubi R.-S R.-S. T osaühingu, kes esitas 15.03.2004 taotluse seada kinnistule osaühingu kasuks hoonestusõiguse 50 aastaks hoonekompleksi spordija vabaajakeskuseks rekonstrueerimiseks ning lubada koormata hoonestusõigus hüpoteegiga summas 20 miljonit krooni. Linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korra p-de 5 ja 55-57 järgi on volikogul õigus seada linna omandis olevale kinnistule hoonestusõigus otsustuskorras. Analoogses vaidluses leidis Riigikohtu erikogu 20.12.2001 otsuses nr 3-3-1-15-01, et linna omandis oleva maatüki kasutusse andmine sõltub linna kaalutlusõigusest ja maatükk võidakse kasutusse anda ka otsustuskorras. MTÜ Spordiklubi R-S on hoonekompleksi rentnikuks olnud alates 1990. Uute hoonete püstitamine kinnistule ei ole lubatud, hoonestaja kohustuseks on otsuse p 1.6.3 järgi üksnes olemasoleva hoonekompleksi rekonstrueerimine, mille käiku saab Tallinna linn kontrollida ka väljastatavate ehitusloa ja kasutusloa kaudu. Kinnistu mittesihtotstarbelise kasutamise eest näeb otsuse p 1.10.2 ette leppetrahvi. Avalikust huvist lähtudes ei ole Tallinna linn huvitatud spordija vabaajaveetmise kasutusotstarbega hoonekompleksi rekonstrueerimiseks avaliku enampakkumise korraldamisest, sest sel juhul oleks hoonestusõiguse aastatasu kõrgem ning hoonestaja küsiks sporditeenuse osutamise eest linnaelanikelt kõrgemat hinda.

4. R.-S. T OÜ palus jätta kaebuse rahuldamata ning märkis, et kaebaja ei ole tegelenud spordija noorsootööga, vaid muu majandustegevusega, mistõttu ei saa vaidlustatud haldusakt riivata kaebaja õigust ettevõtlusvabadusele.

5. Tallinna Halduskohtu otsusega jäeti kaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 7 lg 1 kohaselt võib kaebusega haldusakti tühistamiseks pöörduda halduskohtusse isik, kelle õigusi haldusakt rikub. Vaidlustatud otsusega otsustas Tallinna Linnavolikogu seada Tallinnas tn */ * asuvale linnamaale hoonestusõiguse R.-S. T OÜ kasuks, mille tegevusaladeks äriregistri andmetel on rahvusvahelised autoveod ja transporditeenused vabariigi piires; saunateenused ja massaaž, spordija kultuuriürituste organiseerimine; toitlustamine ja sellega seonduv tegevus; turismialane ettevõtlus, reisikorraldamine; kinnisvaraga seonduv tegevus; sporditeenuste osutamine; majutusteenused. Otsuse p 1.6.3 kohaselt kohustub hoonestaja rekonstrueerima olemasoleva hoonekompleksi Tallinna säästva arengu ja planeerimise ameti poolt kinnitatud projektide kohaselt spordija vabaajakeskuseks, vormistama kogu hoonekompleksi rekonstrueerimiseks ehitusloa ning alustama rekonstrueerimistöödega hiljemalt 2 aasta jooksul hoonestusõiguse tekkimise päevast arvates ja vormistama kasutusloa hiljemalt 5 aasta jooksul hoonestusõiguse tekkimise päevast arvates; hoonekompleks peab koosnema sportimiseks ja vaba aja veetmiseks ettenähtud ruumidest ning nende teenindamiseks vajalikest ruumidest ega või koosneda muudest äri-, tootmisja eluruumidest, mis ei ole vajalikud sportimiseks ja vaba aja veetmiseks ettenähtud ruumide teenindusruumideks ning hoonekompleksi ruume ei või kasutada ühelgi teisel kasutusotstarbel. Kaebaja tegevusalade hulka ei kuulu äriregistri andmetel selliseid, mis kuidagigi seonduksid sportimise ja vaba aja veetmisega. Seega ei saa vaidlustatud otsus rikkuda kaebaja õigusi võrdsele kohtlemisele, ettevõtlusele ja

3-04-337 4(5) konkurentsivabadusele. Kui vaidlustatud haldusakt ei riku kaebaja õigusi, ei pea kohus kontrollima, kas akt on õigusvastane kaebuses toodud põhjendustel.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

6. OÜ A. apellatsioonkaebuses paluti tühistada halduskohtu otsus ja saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks. 1) Kohus kohaldas vääralt HKMS § 7 lg-t 1. Sportimise ja vaba aja veetmisega seotud ettevõtluse osas ei ole kaebaja teovõime piiratud asjaoluga, et nimetatud tegevusalasid pole tema põhikirja otseselt kantud. Kohus ei põhjendanud, miks ja millisel õiguslikul alusel ta seob kinnisvaraalal tegutseva ettevõtja võrdse kohtlemise, ettevõtlusja konkurentsivabaduse piiramise põhikirjas toodud tegevusaladega. 2) Kaebuses ja 11.04.2005 teesides tõi kaebaja selgelt esile põhjused, miks sportimine ja vaba aja veetmine on vaidlusaluse kinnisvaraobjekti puhul selgelt ärilise iseloomuga ja miks kõigile ettevõtjatele pidanuks võimaldama võrdsed tingimused hoonestusõiguse saamiseks. Kohus ei ole neid põhjendusi vähimalgi määral hinnanud.

7. Tallinna Linnavolikogu kirjalikus vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Kohus tuvastas õigesti, et vaidlustatud haldusakt ei saa rikkuda kaebaja õigusi ega piirata tema vabadusi. Kaebaja väide, et sportimine ja vaba aja veetmine on antud asjaoludel vaidlusaluse kinnisvaraobjekti puhul ärilise iseloomuga, ei ole asjakohane ning on meelevaldne järeldus. Kaebuse esitaja, arvestades nende põhikirjalisi tegevusi ning kaebustes väljenduvat rõhuasetust äritegemisele, näeb antud linnamaale hoonestusõiguse seadmises ainult ja selgelt suure kasumi teenimise võimalust ja eesmärki. Spordiklubi R.-S ja R.-S. T OÜ vahel on otsene seos. Spordiühingu juhtkond ja äriühingu omanikud kattuvad. Asjaolu, et haldusakti mitte taotlenud isik ei nõustu Tallinna Linnavolikogu otsusega hoonestuseõiguse seadmiseks ja selle otsustamisega otsustuskorras, ei too kaasa otsuse õigusvastasust. Välja on toodud kõik argumendid ja asjaolud, millele linn otsuse tegemisel hoonestusõiguse seadmiseks tuginedes avalike vahendite otstarbeks kasutamise eesmärgil.

8. R.-S. T. OÜ kirjalikus vastuses paluti samuti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Kaebaja on põhjendatud huvi selgitanud võimalusega ise asuda korraldama spordija vabaaja keskuse rajamist */*-* * kinnistul. On oluline vahe, kas metsamaterjali ülestöötamisega ja riskikapitali vahendamisega tegelev äriühing asub spordija vabaajakeskuse arendamiseks Tallinnas toimivas spordikeskuses kogemusi omandama või seda tööd jätkab samal kohal üle kümne aasta tegutsenud spordiklubi. On põhjendatud, et koostööpartneriteks valitakse ennast juba tõestanud spordiühingud. On avalikuks huviks, et linna elanike vajadusi ei rahuldataks katse-eksimuse meetodil. Kaebuse esitamise põhjendatud huviks ei saa olla katsetamise võimalus linna varaga. Sellega seataks ohtu ruumides tegutsevate spordiorganisatsioonide töö ja sporditegevus. Kõigi ruumide rentnik on Spordiklubi R. - S. Üürileping */ * ruumidele on kantud kinnistusraamatusse, mis oluliselt vähendab riski, et sporditöö vaidlusalustes ruumides võiks katkeda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Halduskohus tuvastas õigesti, et vaidlustatud Tallinna Linnavolikogu 02.09.2004 otsus ei riku kaebuse esitaja õigusi.

3-04-337 5(5)

10. Riigikohtu halduskolleegium on 15.12.2005 kohtuotsuse nr 3-3-1-59-05 punktis 20 pidanud vajalikuks märkida järgmist: „Ainuüksi asjaolust, et kaebaja tegutseb vaidlustatud lepinguga hõlmatud või lähedases tegevusvaldkonnas, ei saa tuletada tema õiguste rikkumist. Sellest võib tuleneda küll isiku huvi reklaamialase tegevuse vastu, kuid mitte halduskohtusse pöördumise õigust. Selleks, et isiku abstraktne huvi muutuks kaitstavaks õiguseks, peab isik oma huvitatust väljendama seoses konkreetse haldusakti või -toiminguga. Vastasel juhul võib kaasneda olukord, kus kõik vastaval (reklaami)alal tegutsevad ettevõtjad vaidlustaksid kõik kehtivad reklaamiturgu puudutavad lepingud selle teenusturu ümberjagamise eesmärgil. Kohtusse pöördumist õigustava põhjendatud ja kaaluka huvi peab tuvastama asja lahendav kohus.“

11. Eeltoodud seisukohad on asjakohased ka käesolevas asjas. Asjaolust, et kaebaja tegutseb kinnisvara alal, võib küll tuletada tema huvi vaidlusaluse kinnistu vastu, kuid sellest ei saa tuletada tema õiguste rikkumist ja halduskohtusse pöördumise õigust. Arvestades eelmises punktis tsiteeritud Riigikohtu otsuse avaldamisest möödunud aega ja asjaolu, et kaebaja esindajad olid otsusest teadlikud, on kaebajal olnud piisavalt aega selles toodud seisukohtadega tutvumiseks ja kohtule täiendavate tõendite esitamiseks oma huvitatuse kohta seoses vaidlustatud otsusega. Kaebaja ei ole kohtusse pöördumist õigustava põhjendatud ja kaaluka huvi kohta kohtule tõendeid esitanud ning avaldas soovi asuda neid koguma alles ringkonnakohtu istungil, millega aga ringkonnakohus ei nõustunud, leides, et kaebajal on olnud tõendite kogumiseks piisavalt aega. Kaebaja ei suutnud kohtuistungil isegi põhistada, millises käitumises tema huvi võiks väljenduda ja milliste faktide kohta oleks veel võimalik tõendeid koguda.

12. Haldusasja materjalidest ei nähtu, et kaebaja oleks pöördunud Tallinna Linnavalitsuse või Tallinna Linnavolikogu poole vaidlusaluse kinnistu omandamise või hoonestusõiguse saamise taotlusega. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et kaebuse esitaja oleks üldse tundnud kohaliku omavalitsuse kaudu huvi Tallinna linnale kuuluva vara omandamise suhtes, kuigi kaebaja tegutseb kinnisvara turul.

12. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole piisavalt tõenäoline, et hoonestusõiguse avaliku enampakkumise korral oleks kaebaja enampakkimisel osalenud. Kaebaja ei ole oma väidet põhistanud selliselt, et kohus saaks põhjenduse õigsust eeldades lugeda tema väite usutavaks.

13. Kuna halduskohus leidis, et vaidlustatud otsus ei riku kaebuse esitaja õigusi, ei pidanud kohus kontrollima, kas vaidlustatud otsus on õigusvastane kaebuses toodud põhjendustel.

14. Neil põhjendustel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus HKMS §

46 lg 1 p 1 alusel muutmata.

Kaire Pikamäe Ivo Pilving Lilianne Aasma