2-04-2058/7 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Reet Allikvere ja Margo Klaar Otsusese tegemise aeg ja koht 20. aprill 2006. a., Tallinn Tsiviilasja number 2-04-2058 Tsiviilasi K.K. hagi T.J. ja T.J. vastu üürivõla väljamõistmiseks ja eluruumi vabastamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Linnakohtu (Harju Maakohtu) 30. jaanuari 2006. a. otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Kohtuistungi toimumise aeg T.J. ja T.J. apellatsioonkaebus 17. aprill 2006. a. Menetlusosalised ja nende esindajad Apellandid T.J. (IK *, elukoht *, Tallinn) ja T.J. (IK *, elukoht *, Tallinn) Vastustaja K.K. (IK *, elukoht *, Tallinn); esindaja adv. A.G.

RESOLUTSIOON:

1. Parandada Tallinna Linnakohtu 30. jaanuari 2006. a. otsuses K.K. hagis T.J. ja T.J. vastu üürivõla väljamõistmiseks ja eluruumi vabastamiseks kohtu nimetus, lugedes otsuse tehtuks Harju Maakohtu poolt. Ülejäänud osas jätta otsus muutmata. 2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. 3. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2

15. juulil 2004. a. esitatud ja menetluse käigus täpsustatud hagiavalduse kohaselt taotles K.K. kostjatelt 39.950 krooni väljamõistmist ja kostjate kohustamist eluruumi vabastama, nähes otsuse täitmise viisina ette eluruumist väljatõstmise.

Hageja on Tallinnas V45a-* asuva eluruumi omanik ning kostjad kasutasid eluruumi üürilepingu alusel. Kostjad ei ole täitnud üürilepingut nõuetekohaselt ja ajavahemiku eest 15. juunist 2002. a. kuni 1. aprillini 2005. a. on võlgnevus üüri ning kommunaalteenuste osas 46.927, 78 krooni (sealhulgas üür 27.753 krooni ja kommunaalmaksed 19.174, 78 krooni) ning viivise osas 32.603, 93 krooni. Kostjad on hageja nõuded võlgnevuse tasumiseks jätnud tähelepanuta. Kuna eeldatavasti on kostjatelt võla kättesaamine raskendatud, suuremalt summalt tuleb aga maksta rohkem riigilõivu, soovib hageja kostjatelt välja mõista põhivõla osaliselt, hagisumma ulatuses.

29. mail 2003. a. teatas hageja kostjatele üürilepingu ülesütlemisest ning palus neil eluruumi vabastada hiljemalt 30. juuniks 2003. a. Üürileping on üles öeldud, kuid kostjad kasutavad eluruumi õigusliku aluseta edasi.

Kostjate vastus

Kostjad hagi ei tunnistanud. On olemas sellised dokumendid, millest nähtub, et eluruum ei kuulu üldse hagejale, kuigi kostjatel neid dokumente ei ole. Kostjad on üürilepingu eluruumi kasutamiseks sõlminud linnaga ja üüri on nad valmis tasuma, kuid mitte hagejale. Saadud üüriarveid kostjad ei tunnista. Hageja poolt on juba varem esitatud hagi kohtusse sama nõudega, mille kohus jättis 20. mai 2004. a. määrusega läbi vaatamata. Hageja on korduvalt kostjaid laimanud ja sõimanud ning ähvardanud politseiga välja tõsta. Kuna hageja kostjaid terroriseerib, ei olnud kostjatel võimalik 1, 5 aastat oma eluruumi kasutada.

Esimese astme kohtu otsus

30. jaanuari 2006. a. otsusega kohus rahuldas hagi. Kohus mõistis kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja 39.950 krooni hagisumma ja 4857, 50 krooni kohtukulu. Otsuses kohustas kohus kostjaid vabastama vaidlusaluse eluruumi ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kohus märkis, et kui kostjad eluruumi selle tähtaja jooksul vabatahtlikult ei vabasta, siis tõstetakse nad korterist välja.

20. mail 2004. a. jäeti K.K. hagi läbi vaatamata, kuna hageja esindajal puudus kehtiv volikiri. TsMS § 222 lg. 2 kohaselt on hagejal õigus peale puuduste kõrvaldamist uuesti kohtusse pöörduda. 9. juuni 2003. a. määruse kohaselt lõpetati menetlus OÜ V. hagis kostjate vastu, kuna hagejaks oli teine isik ja K.K.l oli õigus pöörduda iseseisvalt hagiga kohtusse. Kostjate väited, et hagejal ei ole õigust olla kinnistu omanikuks, ei ole tõendamist leidnud. Hageja on kantud kinnistusraamatusse Tallinnas V45a asuva kinnistu omanikuna 27. mail 2000. a. Kostjate esitatud avaldused Tallinna Linnavalitsuse omandireformiametile ja Tallinna Linnavalitsusele näitavad, et kostjad ja teised V45a elamu elanikud on esitanud tagastamisprotsessis vastuväiteid hageja suhtes, kuid need dokumendid ei tõenda hageja omandiõiguse puudumist.

Enne 1. juulit 2002. a. sõlmitud kestuslepingutele kohaldatakse alates nimetatud kuupäevast tsiviilseadustiku üldosas ja võlaõiguses sätestatut. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik andma teisele isikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma selle eest tasu. Kostjad võtsid omaks, et T.J. ja Tallinna Kesklinna Valitsuse vanema asetäitja Aldo Niiluse vahel oli 21. jaanuaril 1997. a. sõlmitud eluruumi üürileping. Elamu V45a on hageja omandisse läinud omandireformi kaudu. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg. 1 kohaselt loeti tagastatud elamus asuva eluruumi suhtes sõlmitud üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. ORAS § 121 lg. 3 kohaselt pikenesid üürilepingud lõikes 1 nimetatud tähtaja möödumisel veel viieks

3 aastaks. Elamuseaduse (ES) § 32 lõigete 1 ja 4 kohaselt on ORAS § 121 lõikes 3 nimetatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Kuna hageja sai elamu omanikuks 1998. a., on kostjate ja Tallinna Linnavalitsuse poolt 21. jaanuaril 1997. a. sõlmitud üürileping igal juhul pikenenud seadusest tulenevalt ja oleks kehtinud vähemalt 2006. aastani.

Kostjate üürivõlgnevuse tõttu ütles hageja 29. mail 2003. a. üürilepingu üles ja palus eluruumi vabastada 30. juuniks 2003. a. Kostjad üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud, kuid eluruumi vabastanud ei ole. Alates üürilepingu ülesütlemisest on kostjad eluruumi kasutanud õigusliku aluseta. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. VÕS § 334 lg. 1 kohaselt peab üürnik asja peale lepingu lõppemist tagastama. Kostjad peavad hagejale kuuluva eluruumi vabastama ja tähtajaks vabastamata jätmise korral on hagejal õigus kostjad sundkorras välja tõsta.

VÕS § 271 ja § 292 lg. 1 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale üüri ning üüritud asjaga seotud kulusid. Kostjad on tunnistanud, et kasutasid eluruumi V45a, kuid ei ole selle eest tasunud. Nimetatud elamu haldaja on OÜ V.. Elamu opereerimise lepingu p. 2. 1 kohaselt on OÜ-l V. kohustus teostada arveldusi objekti teenindajate ja objekti kasutavate isikutega. OÜ V. on esitanud kostjatele arveid perioodil juunist 2002. a. kuni juulini 2004. a. kokku summas 35.122, 86 krooni ning augustist 2004. a. kuni märtsini 2005. a. summas 11.804, 92 krooni. Viiviseid on hageja kogu perioodi eest arvestanud kokku 32.603, 93 krooni. Hageja on loobunud viiviste nõudest ja soovib võla väljamõistmist summas 39.950 krooni.

Apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuses paluvad kostjad esimese astme kohtu otsust muuta nende kasuks. Apellandid paluvad üle kuulata tunnistajana E.K., kes on hageja abikaasa ja on hagejat juhendanud ning kostjaid ähvardanud. Hageja esines V.i pärijana, kuid E.K. teadis algusest peale, et V. elab ja väitis, et surnuks tunnistamise otsust tehes ostis ta ise need segased tunnistajad. Apellantidele väitis üks V.idest ise, et majad pantis J.V. koos poegadega enne Eestist lahkumist ja ei ole võimalik pärida panditud elamuid.

Vastustaja seisukoht

Vastustaja ei pea apellatsioonkaebust põhjendatuks. Tunnistaja ülekuulamist oli apellantidel võimalik taotleda esimese astme kohtus. Sellist taotlust aga ei esitatud. Pole ka arusaadav, mis asjaolude kohta tunnistaja ütlusi võiks anda.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust linnakohtu otsuse tühistamiseks, küll tuleb parandada otsuses kohtu nimetus, milleks alates 1. jaanuarist 2006. a. on Harju Maakohus. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg. 1 punktile 1 tuleb otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 nõustub kolleegium esimese astme kohtu otsuse põhjendusega ega korda seda. Apellatsioonkaebuses ei ole apellandid esile toonud, milliste esimese astme kohtu otsuse motiividega ja miks nad ei nõustu. Apellatsioonikohtu istungil selgitasid apellandid, et ei soovi maksta üüri hagejale, kuna leiavad, et talle on omandireformi käigus elamu ebaõigesti tagastatud ning apellandid ei pea hagejat seetõttu omanikuks. Tunnistaja ütlustega soovisid apellandid tõendada asjaolusid, mis puudutavad omandireformi käigus hagejale elamu tagastamist. Kolleegium leiab, et vaidlusaluses asjas ei kuulu tuvastamisele see, kas omandireformi käigus tagastati elamu hagejale õigesti, seega ei ole ka apellantide taotletav tõend asjakohane. Ka apellatsioonkaebusele lisatud kirjalikud materjalid ei käi asjas

4 tuvastamisele kuuluvate asjaolude kohta. Hageja on vastavalt kinnistusraamatu kandele vaidlusaluse eluruumi omanik ning tema omandiõigust ei ole seaduses sätestatud korras vaidlustatud.

Reet Allikvere

Margo Klaar

Malle Seppik