2-05-903/1 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

2-05- 903

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

08. märtsist 2006. a.

Kohus

Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

Kohtukoosseis

Kohtunik Reet Laasmaa

Otsuse tegemise aeg ja koht

08. märts 2006.a. Tallinn

Tsiviilasja number

2-05-903

Tsiviilasi

OÜ Venus Kinnisvara hagi OÜ Itecom ja AS-i Profox Trade vastu asja

väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest ning hüvitise

saamiseks summas 567 779 krooni.

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja OÜ Venus Kinnisvara (asukoht Tallinnas, Ehitajate tee 110,

registrikood 11071233) seaduslik esindaja juhatuse liige Viido EINER ja

hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat A.U;

Kostjad OÜ Itecom (asukoht Tallinnas, Ehitajate tee 110, registrikood

10278729) ning AS Profox Trade (asukoht Tallinnas, Merivälja tee 1,

registrikood 10569830), nende lepinguline esindaja vandeadvokaat Ä.R

Kohtuistungi toimumise aeg

08. veebruar 2006.a.

RESOLUTSIOON

Rahuldada OÜ Venus Kinnisvara hagi OÜ Itecom ja AS-i Profox Trade vastu asja väljanõudmiseks

ebaseaduslikust valdusest ning rikkumise teel saadu hariliku väärtuse saamiseks summas 567 779 krooni.

Kohustada OÜ-t Itecom ja AS-i Profox Trade tagastama OÜ Venus Kinnisvara valdusesse Tallinnas, Ehitajate

tee 110B asuv kahekorruseline ebaseaduslik juurdeehitis.

Mõista välja OÜ-lt Itecom OÜ Venus Kinnisvara kasuks rikkumise teel saadu harilik väärtus summas 275 414

(kakssada seitsekümmend viis tuhat nelisada neliteist) krooni.

Mõista välja AS-lt Profox Trade OÜ Venus Kinnisvara kasuks rikkumise teel saadu harilik väärtus summas

292 365 (kakssada üheksakümmend kaks tuhat kolmsada kuuskümmend viis) krooni.

Kohtukulude jaotus

Mõista välja OÜ-lt Itecom OÜ Venus Kinnisvara kasuks 28 000 (kakskümmend kaheksa tuhat) krooni kantud

kulutuste katteks riigilõivule ning 7 158 (seitse tuhat ükssada viiskümmend kaheksa) krooni põhjendatud ja

vajalike kulutuste katteks õigusabile.

Mõista välja AS-lt Profox Trade OÜ Venus Kinnisvara kasuks 30 000 (kolmkümmend tuhat) krooni kantud

kulutuste katteks riigilõivule ning 8 000 (kaheksa tuhat) krooni põhjendatud ja vajalike kulutuste katteks

õigusabile.

Mõista välja OÜ-lt Itecom 2 500 (kaks tuhat viissada) krooni riigilõivu riigituludesse.

Mõista välja AS-lt Profox Trade 3 500 (kolm tuhat viissada) krooni riigilõivu riigituludesse.

Rahandusministeeriumi tulukontod - AS-s Hansapank nr.221023778606 või AS-s SEB Eesti Ühispank nr.

10220034796011, viitenumber 2900072123.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus edasi kaevata apellatsiooni korras Tallinna Ringkonnakohtusse 30 päeva jooksul

kohtuotsuse teatavaks tegemisest 08.03.2006.a.

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue kostjate vastu

Tallinna Linnakohtule 22.03.2005.a. esitatud hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale omandiõiguse alusel

Tallinnas, Ehitajate tee 110B asuv kinnistu. Kinnistul asuvad mitmed ehitised ja muuhulgas on samale kinnistule

1991 – 1992.a.- tel ilma õigusliku aluseta rajatud kahekorruseline laohoone juurdeehitus. Nimetatud juurdeehituse

rajamisel puudus ehitusprojekt. Hoonetele ei ole tänaseni väljastatud ehitus- ega kasutusluba. Kostjad kasutavad

hoonet lao- ja bürooruumidena, kuigi hoones puudub tarbevesi ja kanalisatsioon. Hoone väärtuseks on hageja

hinnangul 491 246 krooni. Hageja arvates on tegemist ilmselt õigusliku aluseta rajatud ehitisega, mis kooskõlas

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 lg. 1 sättega on maatüki oluline osa. Kuigi osundatud säte on sama

seaduse §-i 16 kohaselt kaotanud kehtivuse alates 01.07.2002.a., on analoogiline säte viidud sisse TsÜS § 54 lg. 1.

Nimetatud sätte kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad. Kooskõlas sama seaduse §-ga

53 lg.-ga 2 ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis. Eeltoodut aluseks võttes on hageja Tallinnas,

Ehitajate tee 110B kinnistul asuva ebaseadusliku ehitise vaieldamatu omanik. AÕS § 80 lg. 1 sätestab, et omanikul

on nõudeõigus igaühe vastu, kes tema asja õigusliku aluseta valdab. Sama paragrahvi lg, 2 kohaselt võib omaniku

nõue olla suunatud muuhulgas asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Valdajal on õigus

asja väljaandmisest keelduda vaid siis, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata.. Kostjatel vastavad õigused hageja

arvates puuduvad. Üks kostjatest - AS Profox Trade on keeldunud üürilepingu sõlmimisest ja valduse üleandmisest

põhjendusel, et tal on sõlmitud hoiu- ja käsundusleping teise juurdeehituse ebaseadusliku valdajaga OÜ-ga Itecom.

OÜ Profox Trade on leidnud, et kuna OÜ-l Itecom on hageja vastu rahaline nõue( mille suhtes Tallinna Linnakohus

on teinud 23.11.2004.a. otsuse tsiviilasjas nr. 2/4/29-66/01 ning millega mõisteti hagejalt kostja kasuks välja 336 040

krooni), on OÜ-l Itecom varem kehtinud Asjaõigusseaduse §-i 320 lg 1 ja praegu kehtiva VÕS § 334 lg. 3 alusel

õigus vallasasja kinni pidada. Vastava õiguse on OÜ Itecom andnud üle AS-le Profox Trade. Sellekohased kostjate

väited ei põhine hageja arvates seadusel, kuna juurdeehitis ei ole vallasasi, vaid on kinnisasja oluliseks osaks. Lisaks

eeltoodule leiab hageja, et kostjad on kohustatud talle hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. VÕS § 1037

lg. 1 sätestab, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit kasutamisega rikkunud isik peab õigustatud isikule

hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Sama seaduse § 1039 näeb ette, et rikkujalt, kes teadis oma õigustuse

puudumisest või pidi sellest teadma, võib õigustatud isik lisaks saadu harilikule väärtusele nõuda ka rikkumisega

saadud tulu väljaandmist. Hageja leiab, et kostjate näol on tegemist pahausksete rikkujatega, kes pidid teadma oma

õigustatuse puudumisest. Kinnistusraamatu kanded on avalikud ning seega pidid kostjad alates 15.09.200.a., mil

hageja õiguseellane kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse sisse, teadma, kes on selle kinnistu omanik.

Samuti on hageja kostjaid korduvalt hoiatanud juurdeehituse valdamise õigusliku aluse puudumisest, kuid hageja

vastavatele pöördumistele ei ole kostjad sisuliselt reageerinud. Samas on kostjad igal juhul kohustatud tasuma

hagejale rikkumise teel saadu hariliku väärtuse, milleks on kostjate poolt kokku hoitud üüritasud. Üüritasude

arvestamisel tuleb lähtuda analoogiliste pindade keskmisest väärtusest vastavas piirkonnas, milleks hageja loeb 45

kr/m2 kohta üld-, olme- ja laoruumide puhul ning 80 kr/m2 kohta bürooruumide puhul. Enne VÕS jõustumist

reguleeris analoogilist juhtumit TsK § 477 alusetult omandatud või säästetud vara tagastamise kohustuse kohta.

Nimetatud sätet kohaldades on Riigikohus leidnud, et alusetult vara saanud isik on kohustatud TsK § 477 lg. 5

kohaselt samuti tagastama või hüvitama kõik kulud, mis ta sai või pidi saama sellelt varalt sellest ajast peale, mil ta

sai teada või pidi teada saama vara saamise alusetusest. Kostja tulu võib väljenduda ehitise kasutamisega oma

vahendeid ja kulutusi säästes oma vara tegelikus suurendamises. Teenuse tarbimine selle eest raha tasumata on

käsitletav vara alusetu säästmiseta TsK § 477 tähenduses. Hageja leiab, et analoogselt TsK § 477 sätestatuga seisneb

VÕS § 1037 lg. 1 alusel antud juhul rikkumise teel saadu harilik väärtus kostjate poolt säästetud ning hagejale

tasumata jäetud üüritasus. Hageja arvestuse kohaselt on kostjad alates 15.09.2003.a. – 15.03.2005.a. hoidnud

üüritasudena kokku 426 826 krooni ning hageja on hagiavalduses andnud kohtule hüvitise arvestuse kohta vastava

selgituse.

Eeltoodut aluseks võttes ja juhindudes Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse §-le 14 lg. 1, AÕS § 80 lg.-tele

1 ja 2, TsÜS § 53 lg.2, 54 lg. 1 ning VÕS § 1037 lg. 1 palub hageja kohtul mõista Tallinnas, Ehitajate tee 110B

kinnistul asuv kahekorruseline ebaseaduslik juurdeehitis hinnaga 491 246 krooni välja kostjate ebaseaduslikust

valdusest hageja valdusse (vt. hagiavalduse täpsustus tlk. 42-43) ning mõista kostja OÜ-lt Itecom hageja kasuks

rikkumise teel saadu hariliku väärtusena välja 195 085.20 krooni ning AS-lt Profox Trade hageja kasuks rikkumise

teel saadu hariliku väärtusena välja 207 085.50 krooni. Kohtukulud palub hageja jätta kostjate kanda.

Kostjate vastuväited hagile

Kostjad OÜ Venus Kinnisvara hagi tervikuna ei tunnista ning esitavad hagile alljärgnevad vastuväited.

01.07.1991.a. sõlmisid AS Itecom ja Eesti Vabariigi Kaubandusministeerium riigivara rendilepingu tähtajaga

30.06.1998.a., millega sai AS Itecom enda kasutusse Eesti Vabariikliku Pudukaupade Hulgikaubanduse Baasi

tervikvarad. Rendilepingu p. 1.6. kohaselt rentniku vahenditega ja rendileandja loal tema maa-alale ehitatud hooned ja

rajatised, mida pole võimalik ümber paigutada, kuuluvad rendileandjale tingimusel, et rendileandja hüvitab hoonete ja

rajatiste maksumuse. 05.03.1996.a. erastas Eesti Vabariik rendilepingu objekti TÜ-le Venus ning TÜ-le Venus läksid

üle ka sõlmitud riigivara rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused. TÜ Venus õigusjärglane käesoleval ajal on

OÜ Venus Kinnisvara. OÜ Venus Kinnisvara ja OÜ Itecom vahelised suhted seoses Ehitajate tee 110B kinnistuga

tulenevad 11.07.1997.a. riigivara rendilepingust. OÜ Itecom kasutas rendilepingust tulenevat õigust ning 1992.a.

valmis rentniku vahenditest kahekorruseline olmehoone aadressil Ehitajate tee 110. Alates 05.03.1996.a. muutus TÜ

Venus 01.07.1991.a. rendilepingu p. 1.6. mõttes kohustatud subjektiks. OÜ Itecom pöördus enne tema poolt renditud

varade erastamist TÜ-le Venus Majandusministeeriumi poole sooviga vormistada juurdeehituse omandiõigus

rendilepingu p.-i 1.6. alusel AS-i Itecom nimele. Kuivõrd Majandusministeerium keeldus vabatahtlikult nii

omandiõiguse vormistamisest kui ka juurdeehituse maksumuse väljamaksmisest OÜ-le Itecom, pöördus viimane oma

õiguste kaitseks kohtusse omandiõiguse tunnustamise nõudes nii Majandusministeeriumi kui TÜ Venus Kinnisvara

vastu. Seoses kohtuvaidlusega kinnitas Eesti Erastamisagentuur 06.12.1996.a. kirjaga nr. L-1960 AS-i Itecom

esindajale, et Ehitajate tee 110A 2-korruselist olmehoonet ei lülitatud erastamisele kuuluva renditud vara hulka, kuna

Erastamisagentuur müüs renditud vara ning nimetatud hoone ei kuulunud rendilepingu kohaselt selle koosseisu ning

olmehoone omandi küsimus tuleb lahendada rendileandja ja rentniku vahel vastavalt Rendiseaduse § 11 lg.-le 4 ja

rendilepingu p.-le 1.6. 29.06.1998.a. Tallinna Linnakohtu otsusega tsiviilasjas nr. 2/3/46-3618/97 tuvastati, et OÜ

Itecom on püstitanud olmehoone aadressil Ehitjate tee 110A rendileandja loal ja rentniku vahenditega, kuid hagi jäeti

rahuldamata põhjendusega, et OÜ-l Itecom tekib hagis taotletud nõudeõigus alles peale rendilepingu lõppemist.

Rendileping lõppes 30.06.1998.a. OÜ Itecom AS-i Itecom õigusjärglasena teavitas 30.06.1998.a. kirjaga nr. 10 TÜ-d

Venus vaidlusaluse ehitise maksumusest. Rendileandja ei ole tänaseni hüvitanud rentniku vahenditega ehitatud

juurdeehitise maksumust. 02.01.2001.a. esitas OÜ Itecom hagi TÜ Venus Kinnisvara vastu nõudega tunnistada

omandiõigust hageja poolt Ehitajate tee 110 ehitatud administratiivhoone juurdeehitusele. Seoses asjaoluga, et TÜ

Venus Kinnisvara alles kostja vastuses kinnitas, et tal ei ole kavatsust rendilepingu p. 1.6. alusel anda ära omandit

sellele juurdeehitusele ja rääkida saaks üksnes maksumuse hüvitamisest, muutis OÜ Itecom 30.10.2001.a.

omandiõigus tunnustamise nõude kostjalt rentniku vahenditega ja rendileandja loal ehitatud ehitiste maksumuse

hüvitamise nõudeks. Sealjuures oli Tallinna Linnavalitsus tulenevalt rendilepingu p. 1.6. olemasolust ja vaidlusest

juurdeehitise omandiõiguse üle, võtnud vastu 19.04.2000.a. korralduse nr. 1689-k, millega määrati Ehitajate tee 110B

ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruseks ostueesõigusega erastamisel 10 662 m2 ning erastamisele kuuluva

maa-ala seest jäeti välja vaidlusaluse olmehoone teenindamiseks vajalik maa. TÜ Venus Kinnisvara vaidlustas

nimetatud korralduse, soovides erastada Ehitajate tee 110B krundi kooseisu ka olmehoone aluse maa. Tallinna

Halduskohtu 26.03.2001.a. otsusega jäeti TÜ Venus Kinnisvara kaebus rahuldamata. OÜ Itecom kui olmehoonele

omandiõiguse taotleja oli vaidluses kaasatud asjas huvitatud isikuna. TÜ Venus Kinnisvara apellatsioonkaebus

nimetatud otsusele oli Tallinna Ringkonnakohtu menetluses ja selle arutamine peatati, kuni pidi olema lahendatud

omandiõiguse vaidlus Tallinna Linnakohtus. Alles 05.07.2004.a. teavitas TÜ Venus Kinnisvara Tallinna

Ringkonnakohut apellatsioonkaebusest loobumisest seoses kaebuse kohtuvälise lahendamisega ja soovitud ulatuses

kinnistu moodustamisega ning Tallinna Ringkonnakohus lõpetas 06.07.2004.a. menetluse haldusasjas nr. 2-3/1/04.

Hageja varjas vaidlusaluse olmehoone aluse maa kinnistamist ning kohtu kui kostja eest. Käesoleval ajal on Tallinna

Ringkonnakohtu menetluses tsiviilasjas nr. 2-2-315/2005 OÜ Itecom hagi nimetatud hoone maksumuse

hüvitamiseks, kuna OÜ Venus Kinnisvara ei ole hoone maksumust hüvitanud. OÜ Itecom teostas nimetatud

olmehoone suhtes kinnipidamisõigust, kuna rendileandja ei hüvitanud asjale tehtud kulutusi. Algselt pidas OÜ Itecom

vaidlusalust hoonet kinni AÕS § 334 lg. 4 alusel, mille kohaselt on võlausaldajal õigus seaduslikult tema valdusesse

sattunud võlgniku vallasasja kuni nõude rahuldamiseni kinni pidada. Alates 01.07.2002.a. kehtiva VÕS § 334 lg. 4

kohaselt kui üürnik on teinud vallasasjale kulutusi, mille hüvitamist ta võib nõuda, võib ta asja kinni pidada kuni nende

kulutuste hüvitamiseni. Vaidlusaluse hoone alune maa kanti kinnistusraamatusse alles 15.09.2003.a., kusjuures maa

kinnistamisest sai OÜ Itecom teada alles 2004.a. kevadel. Kinnistusraamatust ei nähtu, et Ehitajate tee 110B hulka on

arvatud ka olmehoone alune maa. Seda enam, et kuni 2004.a. suveni oli Tallinna Ringkonnakohtu menetluses vaidlus

korralduse üle, millega oli määratud Ehitajate tee 110B ehitiste teenindamiseks vajalik maa ilma olmehoone aluse

maata. Kostja on seisukohal, et ta on käitunud seaduslikult, pidades algselt kinni vallasasja ning pärast selle

kinnistamist asja, millele tehti kulutusi ajal, mil see oli vallasasi. AS itecom tegi rendileandja loal kulutusi 1991.a. ja

1992.a. ning ehitas olmehoone aadressil Ehitajate tee 110 maale, mis oli tema kasutuses tulenevalt sõlmitud riigivara

rendilepingust. AS Itecom tegi kulutusi vallasasjale ning rendileandja ei ole kulutusi talle käesolevaks ajaks

hüvitanud. OÜ Itecom on nimetatud õigust kasutanud alates rendilepingu lõppemisest, kuna OÜ Venus Kinnisvara ei

ole täitnud oma kohustust rendileandjana ega tasunud hoone väärtust. AS-i Profox Trade ning OÜ Itecom vahel on

sõlmitud hoiu- ja käsundileping, millega OÜ Itecom on andnud kinnipeetava vara hoiule AS-le Profox Trade ning

andnud käsundi OÜ Itecom nimel teostada kinnipidamisõigust. Hageja on nimetatud asjaolust ka teadlik, kuna

vastavasisuline teatis on esitatud juba vastusena TÜ Venus Kinnisvara hoiatusele. Seega leiavad kostjad, et valdus

vaidlusalusele hoonele on tekkinud seaduslikult tulenevalt riigivara rendilepingust ning seoses kinnipidamisõiguse

rakendamisega. Kostjad soovivad märkida ka asjaolu, et hageja poolt hagiavalduse lisana nr. 4 esitatud

kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt ei ole OÜ Itecom kasuks seatud kohtulikku hüpoteeki hoone maksumuse

nõudega seoses, nagu väidab hageja. Hüpoteek on seatud Ehitajate tee 110B kinnistule kostjatele tundmatu OÜ

Eviman kasuks. Lisaks leiavad kostjad, et hageja poolt hagis toodud üüritasud 45 kr/ m2 üld-, olme- ja laoruumide

puhul ja 80 kr/m2 bürooruumide puhul nende praeguses seisukorras on ebamõistlikult suured. Tallinna Linnakohtu

menetluses olnud TÜ Venus Kinnisvara hagiavalduses OÜ Itecom vastu 150 000 krooni nõudes tsiviilasjas nr. 2/3/33-

6841/98 esitas hageja TÜ Venus Kinnisvara kohtule 01.06.1999.a. tõendina TÜ Venus Kinnisvara poolt koostatud OÜ

Itecom rendiarvestuse, kusjuures arvestuslikult on 1 m2 renditasu 4.78 krooni. Ka läbirääkimistel, milliseid peeti

lepingu võimaliku sõlmimise üle, pakkus hageja väiksemaid rendimäärasid seoses ehitise halva tehnilise seisukorraga.

Seoses poolte vahel peetud kohtulike ja kohtuväliste vaidlustega on hageja lülitanud ehitise välja üldisest keskkütte-,

vee- ja kanalisatsiooni- ning elektrivarustuse süsteemist. Arvestades olulist vahet renditasude vahel paluvad kostjad

kohtult täiendavat tähtaega mõistlike renditasude väljaselgitamiseks sarnase pinna rentimisel sarnastes tingimustes.

Lisaks sätestab VÕS § 1037 lg. 3, et sama paragrahvi lg.-tes 1 ja 2 nimetatud harilikku väärtust hinnatakse rikkumise

aja seisuga. Kostjad ei nõustu ka hageja arvamusega § 1039 rakendamisest kostjate suhtes alates Ehitajate tee 110B

kinnistusse kandmisest tulenevalt eespoolmärgitust. Kostjad on seisukohal, et VÕS § 111 lg. 1 annab neile õigustuse

mitte anda hagejale ehitist üle enne kui hageja on täitnud riigivara rendilepingu p.-i 1.6. tuleneva rahalise kohustuse

OÜ Itecom ees. Kohtuotsus OÜ Venus Kinnisvara kohustuse suuruse osas kuulutatakse Tallinna Ringkonnakohtus

13.05.2005.a. Ülaltoodut aluseksvõttes ja juhindudes VÕS §-i 111 lg. 1 paluvad kostjad kohtul jätta OÜ Venus

Kinnisvara hagi rahuldamata ning kostjate kohtukulud hageja kanda.

Hageja täiendavad selgitused seonduvalt kostja vastuväidetega.

Hageja esitas asjas kohtule kirjalikult täiendavad selgitused seoses kostja vastuväidetega hagile. Hageja selgituse

kohaselt ei ole ta kunagi keeldunud tasumast OÜ-le Itecom omaaegse riigivara rendilepingu p. 1.6. alusel hüvitist

renditud varale tehtud parenduste eest, kuid poolte vahel tekkis vaidlus tasumisele kuuluva summa suuruses. Hageja

oli vabatahtlikult nõus tasuma kostjale 491 246 krooni, kuid kostja soovis oluliselt suuremat summat. Tallinna

Linnakohtu otsuses peeti õigeks hüvitise summaks siiski hageja poolt pakutud 491 246 krooni. Arvestades kostja enda

tasaarvestusavaldust, mõistis Tallinna Linnakohus oma otsuses hagejalt kostja kasuks välja 336 046 krooni. Tallinna

Ringkonnakohus pidas Tallinna Linnakohtu otsust õigeks ega rahuldanud kostja apellatsioonkaebust. Kuivõrd

Riigikohus ei andnud kostja kassatsioonkaebusele menetlusluba, on pooltevaheline vaidlus hüvitise suuruse üle

lõplikult lahenenud. Hageja ei ole kunagi keeldunud kohtuotsuse vabatahtlikust täitmisest ning lisaks on kohtumääruse

alusel seatud hagejale kuuluvale kinnistule kohtuotsuse täitmise tagamiseks kohtulik hüpoteek. Seega on OÜ Itecom

kohtuotsusest tulenev nõue igal juhul tagatud ning kostjal puudub nõude rahuldamata jätmise ettekäändel õigus

jätkuvalt vallata ja kasutada hagejale kuuluvat kinnisvara. Hageja esitab kohtule oma väidete tõendamiseks vastavad

kohtuotsused ja linnakohtu määruse hagi tagamise kohta.

Hageja poolt asjas esitatud Tallinna Linnavalitsuse 19.04.2000.a. korraldus nr. 1689-k on tunnistatud kehtetuks

Tallinna Linnavalitsuse korraldusega 27.06.2003.a. nr. 1725-k, millega tagastati hagejale õigusvastaselt võõrandatud

maa. Nimetatud korralduse alusel moodustati katastriüksus ja kanti hagejale kuuluv kinnistu kinnistusraamatusse.

Seega on alates kinnistusraamatukande tegemisest vaieldamatult tegemist kinnisasjaga ning ka kostja pole oma

vastuses seda asjaolu vaidlustanud. Hageja on kostjatele esitanud nõude rikkumise teel saadu hariliku väärtuse

väljamõistmiseks alates 15.09.2003.a. Nimetatud hetkest alates ei olnud tegemist enam vallasasjaga ning seega

puudub kostjatel alates 15.09.2003.a. õigus vaidlusalust juurdeehitust vallata. Lisaks eeltoodule väärib hageja arvates

märkimist asjaolu, et alates 01.07.2003.a. kehtinud AÕS § 320 lg. 1 andis kinnipidamisõiguse vallasasjale üksnes

siis, kui nõue ei olnud küllaldaselt tagatud. Asjaõigusega. Samuti sätestas AÕS § 323 lg. 1, et kinnipidaja on

kohustatud kinnipeetavat eset hoidma nagu käsipanti. Käsipandi hoidmist reguleerinud § 288 lg. 1 keelas panditud

asja kasutamise pandipidaja poolt. Kostjad on alates 15.09.2003.a. igasuguse seadusliku aluseta juurdeehitist vallanud

ning kontori- ja laoruumidena kasutanud. Kostja OÜ Itecom kasutab hagejale kuuluvat vara isegi oma registreeritud

asukoha aadressina. Kostjad on viidanud VÕS §-le 111, mis võimaldab lepingu pooltel keelduda teatud puhkudel

vastastikuseid kohustusi sätestavate lepingute täitmisest, kuid kostjad on jätnud tähelepanuta, et hageja ja kostjate vahel

puudub igasugune lepinguline suhe. Kostja OÜ Itecom oli riigivara rendilepingu pooleks, kuid nimetatud leping

lõppes 30.06.1998.a., millist asjaolu on kostjad ise oma kirjalikus vastuses kinnitanud. Alates nimetatud ajast puudub

poolte vahel leping ning kostjad on järjekindlalt keeldunud hagejaga üürilepingu sõlmimisest ning hagejal pole

kohustust anda kostjate valdusesse ja kasutasse hagejale kuuluvat vara. Kostjatel omakorda puuduvad mistahes

õigused tulenevalt vastastikusest lepingulisest suhtest hagejaga. Kostja Profox Trade ei ole olnud isegi 30.06.1998.a.

lõppenud rendilepingu pooleks. VÕS § 334 lg. 3, nagu on kostjad ekslikult viidanud, reguleerib üürniku ja üürileandja

vahelisi suhteid, ei ole hageja arvates käesolevas vaidluses kohaldatav. VÕS rakendusseaduse § 11 näeb ette, et

võlasuhtele, mis on tekkinud enne 01.07.2002.a. kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust.

Hageja on oma hagiavalduses märkinud, et kuna tegemist pole vallasasjaga, puudus OÜ-l Itecom õigus anda

juurdeehitist mistahes lepingu alusel AS-i Profox Trade valdusse. Kostjad ei ole väidetavat hoiu- ja käsunduslepingut

kunagi hagejale tutvumiseks esitanud. Kostjad ei ole lepingut tõendina lisanud ka oma vastusele. Hageja arvestuslike

üüritasude suuruse osas peab hageja vajalikuks anda alljärgnevad selgitused. Hagiavalduses toodud üürihindade

arvestused tulenevad kostja OÜ Itecom enda poolt tellitud Simus Kinnisvara AS-i eksperthinnangust, mis on koostatud

04.10.2000.a. Nimetatud eksperthinnangu lk. 8 on toodud bürooruumide, laoruumide ja olmeruumide rendihindade

arvestused. Nimetatud eksperthinnangu kui tõeseid andmeid kajastava tõendi esitas kostja OÜ Itecom Tallinna

Linnakohtule tsiviilasjas nr. 2/4/29-66/01. Kostja OÜ Itecom on korduvalt tunnistanud eksperthinnangus toodud

andmete tõesust. Hageja peab vajalikuks rõhutada, et hageja poolt aluseks võetud eksperthinnang koostati 5 aastat

tagasi ning viimase viie aasta jooksul on büroo- ja laopindade üüritasud ainult suurenenud. Juhul kui hageja võtaks

arvutuste aluseks analoogiliste pindade üürihinnad käesoleval ajal, oleksid hagiavalduses märgitud summad oluliselt

suuremad. Arvestus on koostatud riigivara rendilepingus märgitud hindade alusel ja lepingu kehtivuse ajal.

Rendileping lõppes juba 1998.a. ning kostjatel puudub alus eeldada, et nende poolt ruumide valdamise ja kasutamise

eest makstav tasu peaks alatiseks jääma 1991.a. sõlmitud rendilepingus märgitud hindade tasemele. Hageja on oma

selgitusele lisanud ka täiendavad dokumentaalsed tõendid, mille asja juurde võtmise osas kostja vastuväiteid esitanud

ei ole.

14.09.2005.a. toimunud ellistungil esitas hageja asjas nõude suurendamise avalduse. Antud avalduse kohaselt

suurendab hageja varalist nõuet OÜ Itecom vastu summas 80 329.20 krooni. Hageja suurendab nõuet AS-i Profox

Trade vastu summas 85 270.50 krooni. Kogusummas moodustab hageja nõue kostjate vastu 165 599.70 krooni.

Hageja nõude suurendamise aluseks on asjaolu, et 15.02.2005.a. kuni 15.09.2005.a. on möödunud kokku 7 kuud,

millisel perioodil kostjad jätkuvalt valdavad ja kasutavad ilma õigusliku aluseta hagejale kuuluvat vara ning säästavad

igakuised üürimaksed. Eeltoodut aluseks võttes ja juhindudes TsMS § 154 lg. 1 palub hageja kohtul mõista välja OÜ

Itecom hageja kasuks rikkumise teel saadu hariliku väärtusena täiendavalt välja 80 329.20 krooni ning kokku mõista

välja OÜ-lt Itecom hageja kasuks 275 414 krooni ja mõista välja AS-lt Profox Trade hageja kasuks rikkumise teel

saadu hariliku väärtusena täiendavalt 86 270.50 krooni ning mõista AS-lt Profox Trade välja hageja kasuks kokku

292 365 krooni. Kohtukulud riigilõivuna ning õigusabile palub hageja jätta samuti kostjate kanda.

Maakohtu otsuse põhjendused ja kohaldatav seadus

Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele täies ulatuses, ja seda alljärgnevatel põhjendustel.

AÕS § 80 lg. 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama

paragrahvi lg, 2 kohaselt võib omaniku nõue olla suunatud muuhulgas asja väljanõudmisele ebaseaduslikust

valdusest.

Asjas puudub pooltel vaidlus asjaolu üle, et Tallinnas, Ehitajate tee 110B asuv kinnistu kuulub hageja

omandisse omandiõiguse alusel. Kinnistul asuvad mitmed ehitised ja samale kinnistule on 1991 – 1992.a. rajatud ilma

õigusliku aluseta kahekorruseline laohoone juurdeehitus. Vaidlus puudub ka selles, et nimetatud ebaseadusliku

juurdeehituse on püstitanud sellele kinnistule OÜ Itecom. Hoone väärtuseks on hageja hinnanud 491 246 krooni.

Osundatud hoone puhul on tegemist ilma õigusliku aluseta rajatud ehitisega, mis kooskõlas Asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse § 14 lg. 1 kohaselt on maatüki oluliseks osaks. Osundatud säte on kaotanud kehtivuse alates

01. juulist 2002.a., kuid samasisuline säte on seaduseandja tahte kohaselt viidud sisse TsÜS § 54 lg. 1 kujul.

Nimetatud sätte kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad nagu ehitised, kasvav mets,

muud taimed ja koristamata vili. Kooskõlas sama seaduse §-ga 53 lg. 2 ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute

omandis.

Vaidlus puudub poolte vahel ka selles, et hageja omandisse kuuluval kinnistul asuv vaidlusalune ebaseaduslik

ehitis on kuni käesoleva ajani kostjate valduses ja ka kasutuses. Äriregistrikaardi kohaselt on Ehitajate tee 110 ka OÜ

Itecom registrijärgseks asukohaks.

Poolte vaidlus on kohtu arvates taandunud eelkõige asjaolule, kas ja millisel õiguslikul alusel valdavad ja

kasutavad kostjad hageja omandisse kuuluvat kahekorruselist ebaseaduslikku ehitist asukohaga Tallinnas, Ehitajate tee

110B.

Asja materjalide kohaselt rentis OÜ Itecom õiguseellane AS Itecom Eesti Vabariigi Kaubandusministeeriumilt

kui rendileandjalt lepingu p. 2.1. olevad varad – Eesti Vabariikliku Pudukaupade Hulgikaubanduse Baasi

tervikvaradena seisuga 01.07.1991.a. ning rendile antakse lepingu p.-s 2.2.1. märgitud hooned ja rajatised vastavalt

lisale 2 ning p.-s 2.2.2. märgitud seadmed vastavalt lisale nr. 3. Leping jõustub selle alla kirjutamise momendist ning

kehtib kuni 30.06.1998.a. Eesti Erastamisagentuuri kirjast 06.12.1996.a. nr. L-1960 (vt. tlk. 74B) nähtub asjaolu, et

Tallinnas, Ehitajate tee1 110A 2-korruselist olmehoonet ei lülitatud erastamisele kuuluva renditud vara hulka, kuna

Erastamisagentuur müüs renditud vara ning nimetatud hoone ei kuulunud rendilepingu kohaselt selle kooseisu.

Nimetatud olmehoone küsimus tuleb lahendada rendileandja ja rentniku vahel vastavalt rendiseaduse § 11 lg. 3 ja 4

ning rendilepingu p.-le 1.6. Osundatud rendilepingu p.-i 1.6. kohaselt rentniku vahenditega ja rendileandja loal tema

maa-alale ehitatud hooned ja rajatised, mida ei ole võimalik ümber paigutada, kuuluvad rendileandjale tingimusel, et

rendileandja hüvitab hoonete ja rajatiste maksumuse (vt. tlk. 59). Asjas hageja poolt esitatud Tallinna Ringkonnakohtu

jõustunud kohtuotsusest 13.05.2005.a. tsiviilasjas nr. 2-2/315/05 OÜ Itecom hagis OÜ Venus Kinnisvara vastu

1 372 129 krooni saamiseks, ilmneb veenvalt asjaolu, et rendilepingu lõppedes 30.06.1998.a. tekkis OÜ-l Itecom

lepingust tulenev õigus nõuda rendileandjalt viimase varale tehtud parenduste hüvitamist. Osundatud tsiviilasjas

tuvastas kohus, et juurdeehituse puhul oli tegemist AÕS RakS § 14 lg. 1 tähenduses ilma õigusliku aluseta püstitatud

ehitisega, sest sellel puudus nii ehitus- kui ka kasutusluba. Samas tsiviilasjas lahendati ka OÜ Itecom poolt püstitatud

ebaseadusliku ehitise püstitamisaegne väärtus ning OÜ Itecom hagi OÜ Venus Kinnisvara vastu rahuldati osaliselt.

Seega hageja kinnisasjale rajatud ebaseadusliku ehitise püstitamisaegse väärtuse üle pooltel enam vaidlust olla ei saa.

Antud nõude tagamiseks on OÜ Itecom kasuks Tallinnas, Ehitajate tee 110B TÜ Venus Kinnisvara omandisse

kuuluvale kinnistule seatud Tallinna Linnakohtu määrusega 04.10.2002.a. kohtulik hüpoteek hagi tagamiseks (vt. tlk.

96).

Kostjad pole asjas kohtule esitanud ainsatki tõendit tõendamaks asjaolu, et nad valdavad ja kasutavad hageja

omandisse kuuluval kinnistul asuvat kahekorruselist ebaseaduslikku ehitist büroo- ja laoruumidena õiguslikul alusel.

Vastavate lepinguliste suhete olemasolu hageja ja kostjate vahel, mis annaks neile õiguse vallata ja kasutada hageja

omandisse kuuluvat vara, asjas tõendamist ei ole leidnud. OÜ Itecom seisukoht tema asja kinnipidamisõigusest ei

tugine kohtu arvates seadusele ning kostja osundamine AÕS § 320 lg. 1 ei ole siin asjakohane, kuna vaidlusaluse

ehitise puhul on tegemist vaieldamatult kinnisasja olulise osaga TsÜS § 54 lg. 1 mõttes. Asjaolu, et antud ehitise puhul

on tegemist ebaseadusliku ehitisega, ei muuda seda vallasasjaks, mille suhtes võinuks OÜ Itecom teostada

kinnipidamisõigust. OÜ Itecom on kohtu korras juba lahendanud vaidluse hagejaga vaidlusaluse ehitise maksumuse

osas ning kohtuotsus on käesolevaks ajaks jõustunud ning kostjal on õigus igal ajal nõuda hagejalt selle kohtuotsuse

täitmist. Ka AS-l Profox Trade puudub kohtu arvates õiguslik alus vallata ja kasutada hageja omandisse kuuluvat

vaidlusalust ehitist. Asjaolu, et OÜ Itecom ning AS-i Profox Trade vahel on sõlmitud hoiu- ja käsundusleping, millega

OÜ Itecom on andnud väidetavalt kinnipeetava vara hoiule AS-le Profox Trade ning andnud käsundi OÜ Itecom nimel

teostada kinnipidamisõigust, on kohtu ülaltoodud põhjendustel asjasse mittepuutuv ning kohus leiab, et ka AS-l Profox

Trade puudub õiguslik alus vaidlusalust ehitist või selles asuvaid ruume vallata ja kasutada.

Kostjad on omaks võtnud asjaolu, et nad ei tasu vaidlusaluses hoones ruumide kasutamise eest hagejale renti.

Kostjad on oma vastuväidetes seisukohal, et nad pole kohustatud hagejale ruumide kasutamise eest maksma renti ega

ka muid makseid, kuna hageja on väidetavalt antud ehitise välja lülitanud elektrienergia-, vee- ning kanalisatsiooni

süsteemist ning ta ei täida rendileandjana kohutust tasuda OÜ-le Itecom hoone väärtust ja kostjad teostavad seetõttu

selle vara suhtes kinnipidamisõigust.

Sellist kostjate seisukohta ei saa kohus asjas ilmnenud asjaolusid aluseks võttes käsitleda kui õiguslikult

põhjendatut.

Ülaltoodut aluseks võttes leiab kohus, et hageja on kostjate vastu esitanud põhjendatud hagi, kuna ebaseaduslik

ehitis hageja omandisse kuuluval kinnistul asukohaga Tallinnas, Ehitajate tee 110B on seniajani kostjate

ebaseaduslikus valduses ning hageja on õigustatud kinnisasja omanikuna välja nõudma antud ehitist enda valdusesse.

Seonduvalt sellega, et asjas on leidnud veenvat tõendamist asjaolu, et kostjad valdavad ja kasutavad hageja

omandisse kuuluvat ehitist õigusliku aluseta, ja seda ka käesoleval ajal, on kostjad kohtu arvates kohustatud tasuma

hagejale hageja õiguste rikkumise teel saadu hariliku väärtuse, mille vääringuks on kostjate poolt kokku hoitud

üüritasud perioodil 15.09.2003.a. kuni 15.09. 2005.a., s.o. 2 aasta eest. TsK § 477 lg. 5 kohaselt alusetult vara saanud

isik on kohustatud tagastama või hüvitama kõik tulud, mis ta sai või pidi saama sellelt varalt sellest ajast peale, kui ta

ai teada või pidi saama teada vara saamise alusetusest. Teenuse tarbimine selle eest raha tasumata on seaduse mõttest

lähtudes vara alusetu säästmisena.

Kostjad pole hageja varalist nõuet selle arvestuslikus osas vaidlustanud. Kostjad on vaidlustanud renditasu määra

1 m2, leides, et see on põhjendamatult suur, samas aga pole kostjad esitanud ainsatki dokumentaalset tõendit hageja

poolt nõutava renditasu põhjendatuse vaidlustamiseks. Kostjate vastuväited renditasu suurusele on kohtu arvates

paljasõnalised aluseks võttes hageja asjas esitatud täiendavas selgituses toodud põhjendusi. Nimetatud põhjenduste

kohaselt (vt. tlk,. 81) on hageja üüritasude arvestuste aluseks võtnud kostja enda poolt AS-ilt Simus Kinnisvara

tellitud eksperthinnangu, mis on viimase poolt koostatud 04.10.2000.a. Nimetatud eksperthinnangu lk. 6 on toodud

bürooruumide, laoruumide ja olmeruumide rendihindade arvestused (vt. tlk. 98 – 114). Õige on kohtu arvates hageja

seisukoht selles, et eksperthinnangus toodud rendihinnad on käesolevat ajahetke aluseks võttes juba viie aasta tagused

ning ka rendihindade osas on turusituatsioon kindlasti oluliselt muutunud ning seda mitte kostja kasuks. Seega ei nõua

hageja kostjatelt kohtu arvates ebamõistlikult suurt tasu rikkumise teel saadu hariliku väärtusena ning ka antud nõuetes

tuleb hagi kostjate suhtes rahuldada täies ulatuses. Kostjad ei ole asjas vaidlustanud ka nende valduses ja kasutuses

olevate pindade suurusi, seega tuleb hageja renditasu nõudeid rikkumise teel saadu hariliku väärtusena käsitleda kui

õiguspäraseid.

Kostjate vastuväiteid hagile hindab kohus kui esitatuid ilma õigusliku aluseta, kuna need ei tugine seadusele,

aluseks võttes kohtu ülaltoodud põhjendusi.

Kostjate kanda tuleb jätta hageja poolt kantud kohtukulud riigilõivuna summas 58 000 krooni ning vajalikud ja

põhjendatud õigusabikulud summas 15 158 krooni, aluseks võttes senikehtinud TsMS §-de 60 lg. 1 ning 61 lg. 1

sätteid. Kohus jagas kohtukulud kostjate vahel proportsionaalselt nende suhtes rahuldatud hagisummadele.

Hagihinnaks kujunes 1 058 779 krooni, millelt vastavalt Riigilõivuseaduse lisale nr. 2 tulnuks tasuda riigilõivu summas

64 000 krooni. Hageja on tasunud oma hagilt riigilõivu kokku 58 000 krooni. Seega vastavalt varemkehtinud TsMS §

50 lg. 2 sätestatule mõistab kohus kostjatelt riigilõivu summas 6 000 krooni (OÜ-lt Itecom summas 2 500 krooni ning

AS-lt Profox Trade 3 500 krooni) riigituludesse.

Kohtunik Reet Laasmaa (allkiri)

08.03.2006.a.