3-05-1342/1 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

1

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtuasja number 3-05-1342 Otsuse kuupäev 17.veebruar 2006 Kohtunik Eda Muts Kohtuasi AS X kaebus Tartu Linnavalitsuse 15.11.2005 korralduse nr 1740 tühistamiseks Asja läbivaatamise kuupäev 07.veebruar 2006 Istungil osalenud isikud

Resolutsioon Kaebuse esitaja AS X esindaja Marko Paabumets Vastustaja Tartu Linnavalitsuse esindaja Leida-Elli Vavrenjuk

Jätta kaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule Tartu Halduskohtu kaudu 30 päeva jooksul, teatades kaebuse esitamisest kirjalikult Tartu Halduskohtule 10 päeva jooksul, arvates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest

Asjaolud ja menetluse käik 31.07.1994 on Tartu Linnavalitsuse Ehitusinspektsioon välja andnud paigaldusloa, milles lubab AS-l X paigaldada Tartus Toomemäele kohvik-paviljoni. Seejärel on Tartu Linnavalitsuse poolt antud AS -le X müügipunkti paigaldamiseks load kuni tähtajaga 09.07.1996 ja seejärel kuni 1.07.1998.a. 01.02.1996 on sõlmitud AS X ja AS X vahel notariaalselt kinnitamata ostu -müügileping Toomemäel asuva kohviku „Rotund“ müümise koh ta AS-le X. Alates 01.07.1998 kuni tähtajaga 15.06.2005 on linnavalitsus andnud kolmel ko rral AS-le X kohviku ( kioski) müügikoha tähtaegsed paigaldusload. 02.06.2005 on Tartu Linnavalitsus väljastanud linnavalitsuse 31.05.2005 korralduse nr 844 alusel kasutusloa nr 1217/05 ajutisele kohvik -paviljonile aadressiga Lossi 25A Tartu. Linnavalitsuse 26.07.2005 korraldusega nr 1170 tunn istati linnavalitsuse 31.05.2005 korralduses nr 844 kehtetuks punktid Lossi 25A ajutisele ehitisele kasutusloa andmise ja ehitise aluse rajatise üürile andmise os as.

2

Vabariigi Valitsuse 10.05.2005 korraldusega nr 25 3 anti Tartu linna munitsipaalomandisse Lossi 15B maaüksus pindalaga 42 800 m2. Lossi 15B maaüksus hõlmab ka vaidlusalust Lossi 25A maatükki.

11.08.2005 esitas AS X Tartu Linnavalitsusele avalduse Lossi 25 A maa 398 m 2 ostueesõigusega erastamiseks. 15.11.2005 korraldusega nr 1740 jättis Tartu Linnavalitsus AS X avalduse rahuldamata. Linnavalitsus märkis korralduses, et AS X poolt esitatud avaldus ei ole esitatud õigeaegselt, ehitise vastuvõtu akt on väljastatud 3 0.09.1993 paigaldusloa alusel (mitte ehitusloa alusel), puudub senist maakasutusõigust tõendav dokument viitega maakasutusõiguse aluseks olevale pädeva organi otsusele või lepingule.

28.12.2005 esitas AS X kaebuse Tartu Halduskohtusse, taotledes linnavalitsuse 15.11.2005.a. korralduse nr 1740 tüh istamist.

Kaebuse põhjendused AS X märgib, et ta ei nõustu korralduses esitatud seisukohtadega, kuiv õrd need ei ole kooskõlas seadusega ning rikuvad kaebuse esitaja õigusi, mistõttu kuulub nimetatud korraldus tühistamisele.

Kaebuse esitaja on seisukohal, et on esitanud Vabariigi Valitsuse 6.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ punkti 71 alapunkti 2 alusel maa erastamise avalduse tähtaegselt, kuivõrd on saanud ehitise omanikuks pärast 01. jaanuari 1998. a. Kaebuse e sitaja sai ehitise Lossi 25 A omanikuks, kui seda hoonet hakati käsitlema ehitisena. 06.05.2005. a toimus ehitise Lossi 25 A ülevaatus, mille kohta koostati ajutise ehitise ülevaatuse akt 06.05.2005. a. Nimetatud aktiga on tuvastatud, et ehitise omanikuks on AS X, ehitise asukohaks on Lossi 25 A, ehitise nimetus, mill eks on kohvik ning ehitise põhinäitajad, ehitusalune pind 56 m2, kogupind 54 m2, köetav pind 50,4 m2. Ehitise ülevaatus on teostatud Tartu LV arhitektuuri ja ehituse osakonna ehitusjärelvalve vanemspetsialisti poolt ning selle tulemusena on tehtud ettepanek kasutusloa väljaandmiseks kohvikule aadressiga Lossi 25 A Tartus kuivõrd ehitus vastab ehitusprojektile ja selles esitatud nõuetele, ehituse eskirjadele ja normidele, keskk onna-, tervisetöökaitse ning tuleohutuse nõuetele. Kaebuse esitaja on seisukohal, et alates 06.05.2005. a, kui toimus ajutise ehitise ülevaatus ja hakati seda käsitlema kui ehitist, on toimunud hoone õ igusliku staatuse muutumine, mille on tinginud ehitise ülevaatamine nin g sellele kasutusloa andmine, kus sisuliselt on toimunud ehitise vastuvõtmine ja seeläbi ka omandamine vastavalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996.a. määrusega nr 267 kinnitatud "Maa ostueesõigusega erastamise korra" punktile 7' p. 2.

Täielikult väär on vastustaja seisukoht, et senine maakasutusõigus oli vormistamata. Kaebaja on kasutanud maad kohviku tegutsemiseks juba ligi 10 aastat ja seda vastavalt vastustaja poolt välja antud korraldus tele ja väljastatud lubadele. Vastustaja ei oleks pidanud lähtuma mitte ehitise vastuvõtuaktist 30. september 1993.a vaid ehitise ülevaatuse aktist 06.05.2005.a. Kuivõrd just selle aktiga muutus hoone

3 õiguslik staatus (hoone vaadati üle kui ehitis) n ing avalduse esitamine seetõttu 11. augustil 2005. a on täht aegne.

Tegemist on ehitisega, mis on püstitatud õiguslikul alusel ning seda asjaolu, et tegemist oleks õigusliku aluseta ehitisega, et ole vastustaja korralduses piisavalt põhjendanud, ega tõendanud. Vastavalt ehitusseaduse paragrahvile 33 lg 3 väljastatakse kasutuslub a, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele, sama paragrahvi lg 4 sätestab, et kasutusluba väljastatakse pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist . Antud juhul on seda ka tehtud. Vastavalt sama seaduse paragrahvile 14 lg l 1 ehitusloana käesoleva seaduse paragrahvi 1. lõike tähenduses kä sitletakse ka enne 1991. a 1. novembrit koostatud ja kehtinud korras kinnitatud maa ostueesõigusega erastamist taotleva isiku elamu, suvila või aiamaja tüüpprojekte või enne nimetatud tähtpäeva k oostatud maa ostueesõigusega erastamist taotleva isiku elamu, suvila või aiamaja ehitusprojekti, kui ehitusloa väljaandmist ei ole võimalik tuvastada. Antud asjas on tuvastatud ,et ehitise projekt on olemas ja see, et eh itis on püstitatud vastavalt kehtiva tele normidele, kuigi puudub ehitusluba. Kuivõrd kaebuse esitaja on ehitise omanik, kuulub talle ka õigus maa erastada.

Kaevatava korralduse kohaselt käsitletakse kaebuse esitajale kuuluvat hoonet maakasutusõiguseta ajutise ehitisena Lossi 25 A. AS X ei ole taotlenud ajutisele ehitise le kasutusluba, vaid on taotlenud ehitisele kasutusluba. Kaevatavast korraldusest ei selgu, millisel faktilisel ja õiguslikul alusel on koh alik omavalitsus käsitlenud AS-ile X kuuluvat hoonet Toomemäel ajutise ehitisena. Kaebu se esitaja on seisukohal, et vaidlusalune ehitis ei ole ajutine ehitis. Kaebuse esitajale kuuluvat ehitist Tartus Toomemäel ei ehi tatud piiratud ajaks, vaid see ehitati määramata ajaks. Puudub igasugune faktiline ning õiguslik alus käsitleda vaidlusalust h oonet ajutise ehitisena. Muu hulgas ei selgu kaevatavast korraldusest, missugusest õigusnormist tulenevalt on võimalik käsitleda määramata ajaks püstitatud ehitist pärast rohkem kui kümne aasta möödumist hoone ehitamisest ajutise ehitisena. Kaebuse esitaja on seisukohal, et seadus vastavat võimalust ette ei näe. Tartu Linnavalitsus on varasemas vaidluses seoses kaebuse esitajale kuuluva kohvikuga Toomemäel Tartu Halduskohtu haldusasjas nr 3 -299/2002, olnud seisukohal, et vaidlusaluse kohviku näol ei ole tegemist üldse ehitisega (hoonega), vaid on olnud seisukohal, et kõnealuse objekti näol on tegemist paigaldatava tänavakaubanduse müügikohaga. Kohviku hoone Toomemäel on vastu võetud ehituse vastuvõtu aktiga 01.07.1994.a. ning hoone on üle vaadatud 06.05.200 5. a ajutise ehitise ülevaatuse aktiga. Kaebuse esitaja ei nõustu sellega, et tegemist on ajutise ehitisega, kuivõrd puudub õiguslik alus selleks.

Kaebuse esitaja on seisukohal, et vaidlustatud korraldus ei vasta HMS § 56 sätestatud nõuetele ning see ei ole nõuetekohaselt motiveeritud. Korraldusest ei selgu faktilised ega õiguslikud alused, miks on kaebuse esitajale kuuluva ehitise näol Linnavalitsuse arvates tegemist ajutise ehitisega, puuduvad põhjendused, miks jätab vastustaja tähelepanuta ehitise ülevaatuse akti 06.05.2005. a ning senist maakasutust käsitlevad õigusaktid. Ülaltoodust tulenevalt on kaevatav haldusakt õigusvastane ka põhjusel, et see on motiveerimata.

4

Vastustaja vastuväited Tartu Linnavalitsus vaidleb kaebusele vastu ja peab seda alus etuks.

Vabariigi Valitsuse 10. mai 2005.a korraldusega nr 253 anti maareformi seaduse § 28 lg l p 4 alusel Tartu linna munitsipaalomandisse Lossi 15B maaüksus pindalaga 42 800 m2 sihtotstarbega üldmaa. Vabariigi Valitsuse ülalmärgitud korraldus võeti vast u Tartu Linnavolikogu 16. detsembri 2004.a otsuse nr 382 "Toomemäe üldkasutatavate haljasalade maade munitsipaalomandisse taotlemine" alusel. Lossi 15B maaüksuse sisse jääb ka ajutise ehitisena kerghoone, mida käsutatakse kohvikuna ja millele on antud ajutiselt aadressiks Lossi 25A. AS X ei vaidlustanud Tartu Linnavolikogu 16.12.2004.a otsust nr 382 ega ka Vabariigi Valitsuse 10. mai 2005.a korraldust nr 253. 11. augustil 2005.a esitas AS X Tartu Linnavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks. Kuna Toomemäe üldkasutatavad haljasalad, nende hulgas ka maaüksus Lossi 15B , millel asub ka Lossi 25A kohvik, oli juba Vabariigi Valitsuse poolt munitsipaalomandisse antud, siis ei olnud T artu Linnavalitsusel võimalik ega ka õigus AS-le X maad ostueesõigusega erastada.

Ebaõige on kaebuses toodud väide, et kaevatav korraldus ei ole motiveeritud. Tartu Linnavalitsuse 15.11.2005.a korralduse nr 1740 pre ambula kuuendas lõigus on kõik eeltoodu märgitud. On märgitud, et Lossi 15B on Tartu Linnavolikogu otsuse al usel taotletud Tartu linna munitsipaalomand isse ja et Vabariigi Valitsuse 10 .mai 2005.a korralduse nr 253 alusel on see ka munitsipaalomandisse antud sotsiaalmaana. Eeltoodu põhjal Tartu Linnavalitsus leiab, et kuna kaevatavas korralduses on selgitatud see, et maaüksus, mida AS X soovib ostueesõigusega erastada on juba Tartu linna munitsipaalomandisse antud, siis on esitatud kaebus täiesti alusetu. 21.detsembril 2005.a on maaüksus Lossi 15B reg istreeritud Maa-ameti Tartu katastribüroos ja antud tunnuseks 79507:019:0018. Vabariigi Valitsuse 6.novembri 1996.a määrusega nr 269 "Maa munitsipaalomandisse andmise korra" punkt 34 näeb ette, et maa o mandiõigus omavalitsusele üle maa riigi maakatastris registreerimisest arvates. Seega on Tartu linn Lossi 15B maaüksuse omanik ja puudub igasugune võimalus Lossi 25A maa ostueesõigusega erastamiseks .

Arusaamatuks jääb AS X poolt esitatud kaebuse juurde lisatud materjalid: Tartu Linnavalitsuse 31.05.2005.a korraldus nr 844 "Ajutistele ehitistele kasutuslubade väljastamine, ehitise aluse maa ja ehitise aluse rajatise üü rile andmine" ning 02.06.2005.a Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna poolt väljastatud kasutusluba nr 1217/05. Tartu Linnavalitsuse 26.juuli 2005.a korraldusega nr 1170 "Tartu Linnavali tsuse 31.mai 2005.a korralduse nr 844 osaline kehtetuks tunnistamine", tunnistati kehtetuks mainitud korralduse need punktid, millega väljastati Lossi 25A ajutisele ehitisele kasutusluba ja otsustati anda üürile ehitise alune rajatis, AS X poolt Tartu Halduskohtule esitatud kaebuse alusel.

8.märtsil 1993.a Tartu linna arhit ektuurinõukogus kooskõlastatud T artus Toomemäel asuva kohviku projekti seletuskirja punktist 1.2 "Arhitektuurne lahendus" nähtub, et paviljon on ühekordne keldrita puidust 8 -nurkse põhiplaaniga kerghoone.

5 Paviljonile ei ole kunagi väljastatud ehitusluba ega ka kasutusluba. Alates 12.juulist 1993.a määrusega nr 419 on koh vik tegutsenud paigaldusloa alusel, milline on väljastatud igal aastal. Viimane paigaldusluba kehtis kuni 15.06.2005.a. AS X ei ole ka esitanud õiguslikku hoone omandiõigust tõendavat dokumenti. On esitatud ostu -müügileping, milline on sõlmitud 01.veebruaril 1996.a ja millest nähtub, et AS X müüs AS-le X kohviku "Rotund" asukohaga Toomemäel. Lepingul ei ole märgitud leping ut sõlminud isikuid, allkirjadest nähtub, et need on kir jutatud ühe ja sama isiku poolt. Omandiõigust tõendava dokumendina seda aktsepteerida ei saa.

Tartu Linnavalitsus on seisukohal, et Tartu Linnavalitsuse 15.11.2005.a korraldus nr 1740 vastab haldusmenetluse seaduse § 54 sätestatud õiguspärase haldusakti tunnustele, sest need on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja on sellega kooskõlas, proportsionaalsed, kaalutlusvigadeta ning vastavad vorminõuetele.

Kohtu põhjendused ja otsus Kohus, ära kuulanud protsessiosaliste seletused ja läbi vaadanud toimiku materjalid, leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Vaidlustatud korraldus ei riku kaebuse esitaja õigusi.

1. MRS § 3 lg 1 kohaselt tagastatakse või kompenseeritakse endistele omanikele või nende õigusjärglastele õigusvastaselt võõrandatud maa, antakse tasu eest või tasuta maa eraõigusliku isiku, avalik -õigusliku juriidilise isiku või koh aliku omavalitsusüksuse omandisse ning määratakse kindlaks riig i omandisse jäetav maa.

MRS § 22 lg l sätestab, et ostueesõigusega saavad maad erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutuseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kelle l on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna vastavalt käesolevale sead usele. Seega annab maareformi seadus õiguse maa erastamiseks ehitise omanikule.

MRS § 6 lg 3 seletab lahti ehitise mõiste maareformi seaduse tähenduses. Selle koha selt on hoone või rajatis maareformi seaduse tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljastatud ehitusluba. Sama paragrahvi lõike 3 1 sätestab, et ehitisena ei käsitata ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasu tusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Seega on maareformi seadus üheselt määranud, et ajutisi hooneid maar eformi seaduse tähenduses ehitis tena ei käsitata, mis tähendab, et maareformi seadus ajutiste hoonete juurde maa erastamiseks õigus t ei anna. Vastustaja poolt kohtule esitatud Lossi 25A maa erastamise materjalidest (toimikust) nähtub, et Toomemäe parki 1993 aastal paigaldatud objekti on käsitletud kogu aeg ajutise ehitisena. Nii on Tartu L inna Ehitusinspektsiooni poolt 30.09.1993 väl ja antud kohvikpaviljoni paigaldusluba tähtajaga 31.07.1994. Seejärel on AS -le X väljaantud müügipunkti (müügikoha) paigaldusload tähtaegadega 08.07.1995 – 09.07.1996, 01.07.1996-01.07.1998, 01.07.1998 – 01.07.1999, 15.06.1999 – 15.06.2002 ja 15.06.2002 – 15.06.2005.a. Müügikoha tüübiks on märgitud kiosk (paviljon), mis tähendab, et tegemist on ehitisega, mitte rajatisega.

6

Kuni 01.01.2003 kehtinud Planeerimis - ja ehitusseaduse § 41 sätestas, et ajutine ehitis on piiratud ajavahemikuks, kuid mitte kauema ks kui viieks aastaks püstitatud ehitis, mis likvideeritakse kohaliku omavalitsuse määratud ja ehitusloas näidatud tähtajaks. Sama põhimõte on kirjas ka kehtivas Eh itusseaduse §-s 15 lg 3. Alates 1993 aastast on linnavalitsus andnud kaebajale (või AS-le X) müügikoha tähtaegse paigaldamisloa. Kõik väljaantud load on olnud tähtajalise d, seega on tegemist olnud ajutise ehitisega. Asjaolu, et kiosk (paviljon) on püstitatud rohkem kui 10 aastat tagasi, ei muuda ehitise staatust, kuna pooled on kuni 2005 aasta suveni, nähtuvalt linnavalitsuse poolt välja antud lubadest ja sõlmitud lepingutest, käsitlenud hoonet ajutise ehitisena. Kaebuse esitaja on oma kaebuses seejuures vastuolulistel seisukohtadel. Erastamise avalduse tähtaja põhjendamise juures märgib kaebaja, et ta sai vaidlusaluse ehitise omanikuks 06.05.2005.a. ehitise Lossi 25A ülevaatuse akti alusel, kui seda hoonet hakati käsitlema ehitisena. Samas kaebuse punktis 2.3 märgib kaebaja, et nimetatud ehitis on püstitatud rohkem kui kümme aastat tagasi määr amata ajaks, mistõttu ei saa tegemist olla ajutise ehitisega.

Kohus on seisukohal, et T artu LV arhitektuuri ja ehituse osakonna järelevalve vanemspetsialisti poolt 06.05.2005 koostatud „Ajutise ehitise ülevaatuse akt “ ei muutnud midagi Lossi 25A hoone st aatuses. Ka selles aktis on hoonet käsitletud ajutise ehitisena ning tehtud ettepanek ajutise kasutusloa väljastamiseks. Samas ei ole ehitise ülevaatuse akt õigusaktiks, mis saaks muuta seniseid õigussuhteid. Ainult ehitise ülevaatuse aktist ei saa tuleneda isiku õigust maa ostueesõigusega erastamiseks. Ehitise ülevaatuse akt fikseerib ehitise vastavuse ehitusprojektile ja muudele ehitisele sätestatud nõuetele kuid ei muuda ehitise õiguslikku staatust.

2. ORAS § 20 sätestab, et munitsipaliseerimine on om andireformi käigus vara üleandmine valla või linna omandisse või nimetatud omavalitsuseüksuste ühisesse omandisse koos erastamiskohutusega või mitte. Vastavalt ORAS § 21 lg 2 toimub maa munitsipaliseerimine Eesti Vabariigi maareformi seaduses sätestatud tingimustel ja korras. MRS § 20 lg 1 kohaselt kuulub erastamisele maa, mida käesoleva seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega an ta munitsipaalmaaks. Kui maad taotletakse riigi omandisse käesoleva seaduse § 31 1.lõike punkti 8 alusel või m unitsipaalomandisse käesoleva seaduse § 28 2 .lõike alusel, on selle maa omandamisel eesõigus füüsilisel isikul, kes taotleb maa os tueesõigusega erastamist käesoleva sea duse §-s 22 1 sätestatud ulatuses.

Tartu Linnavolikogu 16.12.2004 otsusega nr 382 „Too memäe üldkasutatavate haljasalade maade munitsipaalomandi sse taotlemine“ on linnavolikogu taotlenud Lossi 15B maatüki jätmist munitsipaalomandisse. Vabariigi Valitsuse 10.05.2005 korraldusega nr 253 on antud Lossi 15B MRS § 28 lg 1 p 4 alusel sotsiaalmaana Tartu linna munitsipaalomandisse. N agu märgitud, hõlmab Loss i 15B endas ka Lossi 25A alust maad.

7 Seega on vaidlusalune maa antud muni tsipaalomandisse enne kui kaebuse esitaja maa erastamiseks avalduse linnavalitsusele esitas. Samas ei ole avalduse esita mise aeg antud juhul oluline, kuna MRS § 20 lg 1 välistab üldse kaebajale taotletud maa erastamise. MRS § 20 lg 1 tu lenevalt puudub alus maa erastamiseks juba alates sellest, kui selle maa osas on esitatud taotlus maa munitsipaaloma ndisse andmiseks, mitte ainult siis kui see maa on juba munitsipaalomandisse antud. Munitsipaalomandisse maa taotluse esitamise korral on eelisõigus maa erastamiseks füüsilisel isikul ja seda ka ainult siis, kui maad taotletakse munitsipaalomandisse MRS § 28 lg 2 alusel. Antud juhul on maa ostueesõigusega erastamise taotleja mitte füüsiline isik vaid juriidiline isik ning maa on munitsipaalomandisse antud MRS § 28 lg 1 alusel.

Seega , sõltumata kaebaja pool t esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajast, sõltumata senise maakasutusõigu st tõendava dokumendi olemasolust ning ehitise ülevaatuse akti tulemustest, ning ka sellest kas on tegemist ajutise või alalise ehitisega, puudus vastustajal MRS § 20 lõikest 1 tulenevalt seaduslik alus kaebaja erastamise avalduse rahuldamiseks. Sellele on vastustaja vaidlustatud korralduses ka viidanud.

3. Kaebaja on esitanud taotluse välja mõis ta vastustajalt kohtukulud summas 11810 krooni, sellest riigilõiv 10 krooni ja õi gusabi kulud 11800 krooni. HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab kohtukulud pool, kelle kahjuks lahend tehti. Kuna kohus jätab kaebuse täielikult rahuldamata, jäävad kohtukulud kaebuse esitaja enda kanda.

Eda Muts kohtunik