3-05-897/5 · Tartu Halduskohus Jõhvi kohtumaja

3-05-897

TARTU HALDUSKOHUS K O H T U O T S U S Eesti Vabariigi nimel

Kohus Tartu Halduskohus

Kohtunik Ülle Polluks

Otsuse tegemise aeg ja koht 02.02.2006 a Jõhvi

Haldusasja number 3-05-897 ( endine nr 3-235/05) Haldusasi Ida-Viru maavanema protest Lohusuu Vallavalitsuse 24.12.2004 korralduse nr 198 punktide 4 ja 5 ning 29.04.2005 korralduse nr 43 tühistamiseks

Asja läbivaatamise kuupäev 18.01.2006

Menetlusosalised Ida – Viru Maavanema esindaja Milvi Tooming Vastustaja Lohusuu Vallavalitsuse esindajad Laine Männik ja Urmas Soosalu Kolmandad isikud AS Peipsi Trade esindaja Jüri Allikalt ja Maa-ameti esindaja Toomas Kutti

RESOLUTSIOON Tühistada Lohusuu Vallavalitsuse 24.12.2004 korralduse nr 198 punktid 4 ja 5 ning 29.04.2005 korraldus nr 43. Kohtukulu jätta protsessiosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule Jõhvi Halduskohtu kaudu, teatades kirjalikult 10 päeva jooksul arvates kohtuotsuse teatavaks tegemisest kaebuse esitamisest ja esitades 30 jooksul samast päevast arvates põhjendatud apellatsioonkaebus. Apellatsioonkaebuse saab esitada üksnes teate esitanud isik.

ASJAOLUD, MENETLUSE KÄIK, PROTESTI PÕHJENDUSED JA PROTSESSIOSALISTE VASTUVÄITED

AS Peipsi Trade esitas 22. juulil 1996 Lohusuu Vallavalitsusele taotluse nr 106/1-18, millel on märge saamise kohta 5. septembril 1996, reg nr 226/8. Taotluses palutakse “kinnitada teenusmaad välja ostmise jaoks järgmiste objektide all” ja selles on märgitud 13 objekti nimetus, millest 8 puhul on märgitud ka aadress. 7. aprillil 1997 esitas AS Peipsi Trade

3-05-897

3 Lohusuu Vallavolikogule taotluse nr 108, millel on Lohusuu VV märge saamise kohta samal kuupäeval, reg nr 130/13. Taotluses, milles on nimetatud 13 objekti, millest 11 puhul on märgitud ka aadress, palutakse volikogu nõusolekut maade erastamiseks. Mõlemas taotluses on märgitud ka “sadam-tootmishooned”, mis asuvad vaidlusalusel maatükil aadressiga Järve tee 21. Seega esitas AS Peipsi Trade maa erastamise taotluse tähtaegselt, so enne 1998. aasta

1. jaanuari, kuigi puudustega, st taotlus ei sisaldanud kõiki õigusaktis sätestatud andmeid, kuid need puudused olid kõrvaldatavad maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemise käigus. Dokumentide kohaselt esitaski AS Peipsi Trade 1998. aasta aprillis (kuupäev märkimata) varasemalt esitatud avalduse puuduste kõrvaldamiseks Lohusuu VVle uue, vormikohase maa ostueesõigusega erastamise avalduse Järve tee 21 asuvate ehitiste (pooleliolev külmhoone, tootmishoone, pääsla, kõrvalhoone, bensiinijaam, kaev ja sadam) kohta, mis on omandatud 11. juunil 1996 sõlmitud ostu-müügilepinguga (not reg nr 5338) ja mille juurde soovitakse osta 9,77 ha maad, sihtotstarbega: ärimaa 20% ja sihtotstarbeta maa 80%, millele oli lisatud Ida-Virumaa Hooneregistri 17. juuli 1996 õiend nr 12188/180 ehitiste koosseisu ning omandiõigusliku kuuluvuse kohta ning teised õigusaktis sätestatud dokumendid. Järve tee 21 teenindamiseks vajalik maa mõõdistati 2. jaanuaril 1998. Lohusuu VV 29. oktoobri 1998 korraldusega nr 218-k “Maa ostueesõigusega erastamine” anti nõusolek Järve tee 21 maa ostueesõigusega erastamiseks ASile Peipsi Trade suuruses 9,77 ha, määrati maakasutuse sihtotstarveteks: 20% tootmismaa (T, 003), 70% sihtotstarbeta maa (S, 012) ja 10% transpordimaa (L, 007) ning määrati maa maksustamishind (159 910 krooni). Järve tee

21 katastriüksus registreeriti Maa-ameti Ida-Viru Maakatastris 11. jaanuaril 1999 ja katastriüksuse moodustamise toimik esitati erastamise korraldajale Ida-Viru maavanemale. Ida-Viru maavanem tagastas katastriüksuse moodustamise toimiku Lohusuu VVle põhjendusel, et maakasutuse sihtotstarbed on määratud valesti.

5. oktoobri 1999 kaaskirjaga nr 1-33/471 tagastas Lohusuu VV katastriüksuse moodustamise toimiku Ida-Viru maavanemale ja palus jätkata erastamistoiminguid, märkides kaaskirjas, et sihtotstarvete määramisel on Lohusuu VV järginud maavanema poolt viidatud õigusakti sätteid. Lohusuu VV saatis 21. detsembril 1999 Maa-ametile kirja nr 1-33/666, milles märgiti, et “[k]una on tekkinud erinevad seisukohad […] sihtotstarvete määramise õigsuses ühelt poolt endise vallavalitsuse vastu võetud korralduste ja teiselt poolt praeguse vallavalitsuse ning Ida-Viru Maavalitsuse maaosakonna vahel”, siis paluti Maa-ameti seisukohta, kas (teiste hulgas ka) Lohusuu VV 29. oktoobri 1998 korraldusega nr 218-k määratud sihtotstarbed on kooskõlas kehtivate seadustega.

Maa-ameti 21. jaanuari 2000 vastuses nr 7-3/6070 “Katastriüksuse sihtotstarvete määramine” Lohusuu VVle märgiti muuhulgas, et küsimuse tekitab erastatava maa sihtotstarbe (ärija tootmismaa) suhteliselt väike ja kaasnevate sihtotstarvete (üldmaa, transpordimaa ja sihtotstarbeta maa) liialt suur osatähtsus. Kaupluse või tootmishoone juurde erastatakse maad koguses, mis on vajalik ärivõi tootmise läbiviimiseks ja hoonete teenindamiseks, muu sihtotstarbega maa erastamine nimetatud sihtotstarvete juurde pole põhjendatud. Erandina saab teise sihtotstarbega maid erastada vaid juhul, kui kohalik omavalitsus planeeringu või maakorralduse nõuetest lähtuvalt liidab erastatavale maatükile täiendavad pinnad, mis on vastava sihtotstarbena kasutamiskõlbmatu.

Maa-amet on seisukohal, et ärija tootmishoonete juurde erastatava maa sihtotstarbeks määratakse kogu ulatuses kas äri- (Ä) või tootmishoonete maa (Th). Lohusuu VV 7. märtsi 2000 korraldusega nr 24-k “Maa ostueesõigusega erastamine” tühistati Lohusuu VV 29. oktoobri 1998 korraldus nr 218-k “Maa ostueesõigusega erastamine” ja määrati erastatava maa sihtotstarveteks: 50% tootmismaa (T, 003), 45% sotsiaalmaa (Ü, 005) ja 5% transpordimaa (L, 007) ning sellest tulenevalt määrati ka uus maa maksustamishind (277 645 krooni). Lohusuu VV esitas 29. mail 2000 Maa-ametile uue järelepärimise nr 1-33/311.

Maa-ameti 20. juuni 2000 vastuses nr 7-3/2802 “Katastriüksuse sihtotstarbe määramine” kordas Maa-amet oma eelmises vastuses

3-05-897

4 esitatud seisukohta, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa sihtotstarbe määramisel lähtutakse ehitise, mille juurde maa määratakse, kasutusotstarvetest. Seega on ärivõi tootmisotstarbelise ehitise teenindamiseks vajalik maa ärivõi tootmismaa sihtotstarbega. Vastavalt Maa-ameti kirjas (21. jaanuar 2000, nr 7-3/6070) esitatud seisukohale on Lohusuu Vallavalitsus tühistanud vanad ja koostanud uued maa ostueesõigusega erastamise korraldused, kus on suurendatud ostueesõigusega erastatava ärija tootmismaa sihtotstarbe osatähtsust endiselt 20-35%lt 50-70%ni.

Kuna käesoleval juhul ei erastata maad 100%liselt tootmisvõi ärimaana, vaid vallavalitsus on määranud 30-50% ulatuses kaasnevaid, odavama maa maksustamishinnaga sihtotstarbeid, siis saab AS Peipsi Trade tootmisja ärimaa erastamishinnas märgatavat soodustust. AS Peipsi Trade esitas Ida-Viru Maakohtule kaebused Ida-Viru maavanema tegevusetuse peale maa ostueesõigusega erastamise korraldamisel (haldusasi nr 3-27/2000) ja Lohusuu VV 7. märtsi 2000 korralduse nr 24-k tühistamiseks (haldusasi nr 3-54/2000. Kohus rahuldas mõlemad kaebused 30. juunil 2000 tehtud otsustega, esimese põhjendusel, et Ida-Viru maavanem erastamise korraldajana ei ole ligi pooleteise aasta jooksul sisuliselt kellelegi põhjendanud, millised on seaduslikud takistused maa ostueesõigusega erastamise lõpuleviimiseks ega ole ka erastamistoiminguid lõpule viinud, ning teise põhjendusel, et Lohusuu VV haldusakt ei ole selle andmise õigusliku aluse puudumise ja motiveerimatuse tõttu kontrollitav.

Järelevalvemenetluse käigus kogutud dokumentidele tuginedes ning võttes aluseks maareformi seaduse (edaspidi MRS) § 38 lõike 2 punktid 3 ja 4 saatis Maa-amet 16. augusti 2000 Lohusuu VV kirja nr 1-6/3965 “Maa ostueesõigusega erastamine ASile Peipsi Trade ning kohustuslike ettekirjutuste tegemine”, milles andis õigusaktidel põhinevad selgitused ning tegi Lohusuu Vallavolikogule ja Lohusuu VVle kohustuslikud ettekirjutused, milles muu hulgas kohustati Lohusuu VV kehtetuks tunnistama ka oma 29. oktoobri 1998 korraldust nr 218-k “Maa ostueesõigusega erastamine”, kui õigusaktidele mittevastav haldusakt ning määrama ASile Peipsi Trade kuuluvatele ehitistele teenindamiseks vajaliku maa ja sihtotstarbe õigusaktides sätestatud alustel ja korras.

Maa-ameti nõudel esitas AS Peipsi Trade 10. novembril 2000 Maa-ametile täiendavaks kontrollimiseks ka Järve tee 21 maa ostueesõigusega erastamise toimiku. Esitatud toimikust nähtub, et sellesse on kogutud õigusaktides nõutud dokumendid vastavalt asjaoludele. Lohusuu VV informeeris 20. novembri 2000 kirjaga nr 1-33/442 “Maa ostueesõigusega erastamine ASile Peipsi Trade” Maa-ametit eelmärgitud kohustuslike ettekirjutuste täitmisest. Kirja lisana esitati Lohusuu VV 31. oktoobri 2000 korraldus nr 244-k “Lohusuu Vallavalitsuse 13.08.1997 korralduse nr 105-k, 29.10.1998 korralduste nr 216-k, 217-k, 218-k ja 219-k kehtetuks tunnistamine”.

ASi Peipsi Trade maa ostueesõigusega erastamise toimikute täiendava kontrollimise tulemustest ja ühtlasi ka vastuseks Lohusuu VV informatsioonile, saatis Maa-amet 30. novembril 2000 Lohusuu VVle (koopiad Ida-Viru maavanemale ja ASile Peipsi Trade) kirja nr 1-6/3965 “Maa ostueesõigusega erastamine ASile Peipsi Trade”, milles selgitati veelkord sihtotstarvete määramist ning rõhutati, et kuigi ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarvete määramine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse, tuleb sihtotstarvete määramisel lähtuda eeskätt õigusaktidega määratud ja maaomaniku või maavaldaja poolt rakendatud katastriüksuse otstarvetest, lähtudes alustes sätestatud sihtotstarvetest ja nende alaliikidest.

AS Peipsi Trade esitas Jõhvi Halduskohtule kaebuse Lohusuu VV 31. oktoobri 2000 korralduse nr 244-k “Lohusuu Vallavalitsuse 13.08.1997 korralduse nr 105-k, 29.10.1998 korralduste nr 216-k, 217-k, 218-k ja 219-k kehtetuks tunnistamine” tühistamiseks (haldusasi nr 3-30/2001). Kohus asus otsuses seisukohale, et Maa-ametil on seadusest tulenevalt õigus teha kohalikule omavalitsusele kohustuslikke ettekirjutusi maareformi läbiviimise küsimustes, mida Maa-amet ka tegi. Asjaolu, et Maa-ameti poolt Lohusuu VVle tehtud ettekirjutuse koopia edastati ka ASile Peipsi Trade, ei vabasta Lohusuu VV kohustusest motiveerida tema poolt välja antud haldusakti ning Lohusuu VV oleks pidanud viitama

3-05-897

5 nendele ettekirjutuses toodud asjaoludele, mis annavad aluse haldusakti tühistamiseks. Antud juhul on haldusakti tühistamise väidetavaks aluseks üksnes Maa-ameti kui haldusorgani kohustuslik ettekirjutus, kuid korralduses puuduvad viited korralduse andmise seaduslikule alusele. Jõhvi Halduskohtu 30. aprilli 2001 otsusega tühistati Lohusuu VV 31. oktoobri 2000 korraldus nr 244-k täielikult, põhjendusel, et haldusakt on välja antud ilma seadusliku aluseta, see ei sisalda mingeid põhjendusi, mis tingisid vaidlustatud haldusaktiga selles nimetatud haldusaktide kehtetuks tunnistamise ning motiveeringu puudumise tõttu ei ole haldusakt kontrollitav. Lohusuu VV andis 22. märtsil 2002 korralduse nr 56-k “Lohusuu Vallavalitsuse 29.10.1998 korralduse nr 218-k ja 07.03.2000 korralduste nr 24-k tühistamine”.

20. mail 2002 esitas AS Peipsi Trade Jõhvi Halduskohtule kaebuse Lohusuu VV 22. märtsi 2002 korralduse nr 56-k tühistamiseks (haldusasi nr 3-137/2002). Jõhvi Halduskohtu 28. juuni 2002 määrusega jättis kohus kaebuses sisalduva esialgse õiguskaitse taotluse, peatada korralduse nr 56-k kehtivus ja täitmine, rahuldamata. Jõhvi Halduskohtu 26. mai 2003 määrusega haldusasjas nr 3-5/2003 (end nr 3-137/2002) lõpetati asja menetlus ASi Peipsi Trade kaebusest loobumise tõttu.

25. juunil 2002 esitas AS Peipsi Trade Maa-ametile uue avalduse järelevalve teostamiseks ja selgituste saamiseks Lohusuu alevikus ASile Peipsi Trade kuuluvate (teiste hulgas ka) Järve tee 21 asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise küsimuses. Maa-amet algatas uue riikliku järelevalve-menetluse ja esitas 23. juulil 2002 Lohusuu VVle ja Ida-Viru maavanemale nõude nr 1-6/3965/4579 informatsiooni saamiseks ja täiendavate dokumentide esitamiseks kontrollimiseks ning esitada kirjalik informatsioon asjaolude kohta, miks ei ole enam kui viie aasta jooksul olnud võimalik ASile Peipsi Trade kuuluvate Järve tee 21 asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa osas vastu võtta õigusaktidele vastavat korraldust maa ostueesõigusega erastamise oluliste tingimuste kohta ning nimetatud maaüksuse ostueesõigusega erastamine ASile Peipsi Trade.

Esitati ka nõue lisada pärast 22. novembrit 2000 dateeritud asja puudutavate dokumentide koopiad. Nii Lohusuu VV kui ka Ida-Viru maavanem esitasid Maa-ametile küll koopiad nõutud dokumentidest, kuid ühtegi selgitust ega põhjendust, miks ei ole ASile Peipsi Trade maad ostueesõigusega erastatud, ei lisatud. Dokumentidest nähtub, et maavanem algatas samuti järelevalvemenetluse ja justkui kontrollis maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide õigsust, tuvastades “eelmise Lohusuu Vallavalitsuse poolt kokku pandud toimikutest” ka Järve tee 21 erastamiseks taotletava maa suuruse, maal asuvate ehitiste koosseisu ja erastatavale maale Lohusuu VV 29. oktoobri 1998 korraldusega nr 218-k (mis 7. märtsi 2000 korraldusega nr 24-k tühistati, seejärel 31. oktoobri 2000 korraldusega nr 244-k kehtetuks tunnistati ja 22. märtsi 2002 korraldusega nr 56-k veelkord tühistati) määratud sihtotstarbe.

Olgu siinkohal märgitud, et kõik maavanema 21. augusti 2002 kaaskirjas nr 3.2-4/1410 välja toodud asjaolud tuvastati Maa-ameti poolt juba 2 aastat tagasi Lohusuu VVle 16. augustil 2000 saadetud kirjas nr 1-6/3965 “Maa ostueesõigusega erastamine ASile Peipsi Trade ning kohustuslike ettekirjutuste tegemine” ning korrati veelkord üle 30. novembri 2000 kirjas nr 1-6/3965 “Maa ostueesõigusega erastamine ASile Peipsi Trade”. Osundan, et kaaskirjas märkis maavanem küll seda, et “vastavalt Lohusuu Vallavalitsuse 07.02.2002.a. kirjale nr.5-2.4/71 on maaüksuste Järve tee 21 […] ostueesõigusega erastamise toimikud meie kirjaga 12.02.2002 nr 1.1-20/274 saadetud Lohusuu Vallavalitsusele korralduste vastavusse viimiseks kehtivate õigusaktidega”, kuid tegelikkuses esitas Lohusuu VV juba 7. veebruaril 2001 (mitte 07.02.2002, nagu on märgitud maavanema kaaskirjas) Ida-Viru Maavalitsusele taotluse toimikute tagastamiseks, et Lohusuu VV saaks “täita Maa-ameti 16.08.2000 ettekirjutust nr 1-6/3965”, kuid Ida-Viru Maavalitsus tagastas toimikud alles 12. veebruaril 2002 (kaaskiri nr 1.1-20/274), so enam kui aasta pärast Lohusuu VV vastava taotluse esitamist, kusjuures selles kaaskirjas ei ole sõnagi juttu dokumentide kontrollimisest ega ka sellest, et toimikud tagastatakse “Lohusuu

3-05-897

6 Vallavalitsusele korralduste vastavusse viimiseks kehtivate õigusaktidega”. Eeltoodust tuleneb, et Ida-Viru maavanem sisuliselt maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide õigsust ei kontrollinud ega teostanud ka Vabariigi Valitsuse seaduses (edaspidi VVS) sätestatud maavanema järelevalvet Lohusuu VV tegevuse üle ASile Peipsi Trade maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemisel. Vastupidi, enam kui aastase maa erastamise toimikute kinnipidamisega Ida-Viru Maavalitsuses, takistati oluliselt ASile Peipsi Trade maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemist ja Lohusuu VV korralduste vastavusse viimist õigusaktidega. Maa-ameti peadirektori 24. septembri 2002 käskkirjas nr 86 “Kohustuslike ettekirjutuste tegemine” märgiti, et Maa-amet tegi juba 16. augustil 2000 saadetud kirjas nr 1-6/3965 “Maa ostueesõigusega erastamine ASile Peipsi Trade ning kohustuslike ettekirjutuste tegemine” Lohusuu VVle kohustuslikud ettekirjutused ning selgitas 30. novembri 2000 kirjas nr 1-6/3965 “Maa ostueesõigusega erastamine ASile Peipsi Trade” täiendavalt maa sihtotstarvete määramisega seonduvat, et kohustuslikud ettekirjutused täideti küll õigusaktidele mittevastava korralduse kehtetuks tunnistamise osas ja et see korraldus on tühistatud või kehtetuks tunnistatud juba vähemalt kolmel korral, kuid kohustuslikes ettekirjutustes nõutud õigusaktidele vastavate sihtotstarvete määramine on senini tegemata. Käskkirjas nr 86 korrati üle, et erastatava maa sihtotstarvete määramisel tuleb lähtuda Vabariigi Valitsuse 24. jaanuari 1995 määrusega nr 36 kinnitatud “Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise alustes” (edaspidi KSMalused) sätestatust, määrates ostuees-õigusega erastatavale maale sihtotstarbed vastavalt erastataval maal asuvate ehitiste kasutusotstarbele ning et sihtotstarbeta maa sihtotstarbe määramine ehitiste teenindamiseks vajaliku maana on KSMalustest tulenevalt välistatud. Käskkirjaga nr

86 kohustati, et Lohusuu VV määraks ostueesõigusega erastatavale katastriüksusele Järve tee

21 (katastritunnus 42001:001:0009) sihtotstarbed lähtuvalt KSMalustes sätestatust ning võtaks vastu õigusaktidele vastavad Lohusuu VV korraldused maa ostueesõigusega erastamise oluliste tingimuste kohta ja edastaks maa ostueesõigusega erastamise toimikud viivitamatult erastamise korraldajale. Lohusuu VV esitas oma 8. novembri 2002 kirjas nr 5- 2.4/665 “Maa ostueesõigusega erastamine” informatsiooni käskkirja nr 86 täitmise kohta ja omapoolsed seisukohad. Maa-ameti 17. jaanuari 2003 kirjas nr 1-6/3965/4579/KK086/7168 “Kohustuslike ettekirjutuste täitmine” vastati Lohusuu VV kirjale ja anti täiendavaid selgitusi. Lohusuu VV 3. septembri 2003 korraldusega nr 360 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” nõustuti Järve tee 21 maa ostueesõigusega erastamisega ASile Peipsi Trade, erastatava maa suuruseks määrati 9,77 ha, sihtotstarveteks: 20% tootmismaa (T, 003) ja 80% transpordimaa (L, 007) ning maksustamisja müügihinnaks 124 395 krooni. Lohusuu VV 24. märtsi 2004 korralduse nr 74 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” punktiga 9 tühistati Lohusuu VV 3. septembri 2003 korraldus nr 360 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” ja nõustuti Järve tee 21 maa ostueesõigusega erastamisega ASile Peipsi Trade, määrates erastatava maa suuruseks nüüd juba 100 949 m² (10,0949 ha), sihtotstarveteks: 20% tootmismaa (T, 003) ja 80% transpordimaa (L, 007) ning maksustamisja müügihinnaks 128 200 krooni. Lohusuu VV 24. detsembri 2004 korralduse nr 198 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” punktiga 9 tühistati Lohusuu VV 24. märtsi 2004 korraldus nr 74 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” ja nõustuti Järve tee 21 maa ostueesõigusega erastamisega ASile Peipsi Trade, määrates erastatava maa suuruseks 82 793 m² (8,2793 ha), sihtotstarveteks: 20% tootmismaa (T, 003) ja 80% transpordimaa (L, 007) ning maksustamisja müügihinnaks 105 116 krooni. Järve tee 21 katastriüksus (katastritunnus 42001:001:0278) registreeriti Maa-ameti Maakatastris 18. jaanuaril 2005 ja katastriüksuse moodustamise toimik esitati erastamise korraldajale Ida-Viru maavanemale. Ida-Viru maavanem asus oma

31. märtsi 2005 kirjas nr 1.2-25/1324 “Ettepanek Lohusuu Vallavalitsuse 24.12.2004.a korralduse nr 22 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” vastavusse viimiseks

3-05-897

7 kehtivate õigusaktidega” (ettepanekus on ekslikult märgitud korralduse nr 22, õige on nr 198, mis on parandatud maavanema 8. aprilli 2005 kirjaga nr 1.2-25/1480) seisukohale, et Lohusuu VV korraldus, millega määrati ostueesõigusega erastatava maaüksuse sihtotstarbeks transpordimaa - 80%, ei vasta õigusaktides sätestatule, sest maaüksusel asuvad üksnes äriühingu omandis olevad ehitised, millele on juurdepääs vaid läbi pääsla-tõkkepuu ning tegemist ei ole avalikult kasutatava liiklusmaa või parkimisplatsidega. Avijõgi, mis on avalikult kasutatavate jõgede nimekirjas, moodustab vaid ca 30% mõõdistatud katastriüksuse pindalast. Sellistes proportsioonides maaüksusele määratud sihtotstarve ei ole kooskõlas kehtivate õigusaktidega. Ida-Viru maavanem tegi Lohusuu VVle ettepaneku viia korraldus 15 päeva jooksul vastavusse kehtivate õigusaktidega. Lohusuu VV 29. aprilli 2005 korraldusega nr 43 “Lohusuu Vallavalitsuse 24. detsembri 2004a. korralduse nr 198 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” muutmine” muudeti korraldust nr 198 sihtotstarvete osas, määrates uuteks sihtotstarveteks: 25% tootmismaa (T, 003), 15% transpordimaa (L, 007) ja 60% üldmaa (Üm, 0051) ning millest tulenevalt määrati maksustamishinnaks 129 590 krooni. Järve tee 21 katastriüksuse sihtotstarvete muudatused registreeriti Maa-ameti Maakatastris 31. mail 2005. Ida-Viru maavanem ei nõustunud Lohusuu VV poolt korralduses nr 198 tehtud muudatustega ja tegi oma 7. juuli 2005 kirjas nr 1.2-25/2829 “Ettepanek Lohusuu Vallavalitsuse 29.04.2005.a korralduse nr 42 “Lohusuu Vallavalitsuse 24.12.2004.a korralduse nr 198 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” muutmine” vastavusse viimiseks kehtivate õigusaktidega” uue ettepaneku viia korraldus vastavusse kehtivate õigusaktidega. Lohusuu VV arutas maavanema ettepanekut oma 27. juuli 2005 istungil (prot nr 12) ja otsustas võtta ettepaneku teadmiseks. Lohusuu VV 22. augusti 2005 vastuskirjaga nr 5-2.4/205-2 teatati maavanemale, et tema ettepanekus “ei olnud ühtegi konkreetset viidet ühelegi konkreetsele õigusakti sättele, millega vallavalitsuse haldusakt vastuolus oleks olnud” ja keelduti vastuskirjas toodud põhjendustel Ida-Viru maavanema ettepaneku täitmisest korralduste vastavusse viimiseks kehtivate õigusaktidega.

Ida-Viru maavanem esitas 12. oktoobril 2005 Jõhvi Halduskohtule protesti Lohusuu VV 24. detsembri 2004 korralduse nr 198 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” osalise tühistamise nõudes ja Lohusuu VV 29. aprilli 2005 korralduse nr 43 “Lohusuu Vallavalitsuse

24. detsembri 2004.a. korralduse nr. 198 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” muutmine” tühistamise nõudes täies ulatuses Halduskohtule esitatud protestis ( t.lk2 jj ) on Ida-Viru maavanem seisukohal, et Lohusuu VV poolt teostatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud, millega määrati Järve tee 21 asuva maaüksuse sihtotstarbeks 24. detsembri 2004 korraldusega nr 198 - 20% tootmisja 80% transpordimaa ning maa maksustamisja ostu-müügihinnaks 105 116 krooni, ning 29. aprilli 2005 korraldusega nr 43 - 25% tootmis-, 15% transpordija 60% üldmaa ning maa maksustamishinnaks 129 590 krooni, ei ole kooskõlas kehtivate õigusaktidega. Ida-Viru maavanem leiab, et “[a]rvestades AS-ile Peipsi Trade kuuluvate ehitiste ja rajatiste kasutusotstarvet ning tulenevalt ülalnimetatud õigusaktidest tuleks määrata Järve tee 21, Lohusuu alevik, asuva maaüksuse sihtotstarbeks 70% tootmismaa ja 30% transpordimaa ning vastavalt maaüksuse sihtotstarbele määrata maa maksustamishind ja maa ostu-müügihind”. Maa-amet on seisukohal, et Ida-Viru maavanema protest on põhjendatud ja tuleks rahuldada ( t.lk 63 jj). Vastustaja Lohusuu Vallavalitsus palub protesti menetlemisel jätta protest rahuldamata. Lohusuu Vallavalitsus leiab, et protestitud vallavalitsuse 29.04.2005a. korraldus nr 43 ja 24.12.2004a. korraldus nr 198 on seaduslikud ja põhjendatud ning Lohusuu Vallavalitsus ei ole määranud nende korraldustega Järve tee 21 asuva maa sihtotstarbeid ebaõigesti. Vallavalitsus lähtus oma 29.04.2005a. korraldust nr 43 vastu võttes sihtotstarvete ja

3-05-897

8 protsentide määramisel maa-alal asuvate ehitiste ja rajatiste otstarvete ning maa-ala tegelikest kasutusotstarvetest. Sellekohastele juhistele viitab ka Maa-amet oma 19.02.2001a. vastuskirjas nr 7-3/4959 AS-le Peipsi Trade.Vallavalitsuse Korralduses nr 43 määratud sihtotstarbed registreeris Maa-ameti Maakataster oma õiendiga 31.05.2005 a. Vastavalt Maakatastriseaduse § 8 (Katastripidaja õigused ja kohustused) lõikele 2 on katastripidajal õigus keelduda katastriüksuse registreerimisest või kande või muudatuse tegemisest, kui esitatud dokumentidest ei selgu soovitava kande õiguslik alus. Kuna kataster registreeris Järve tee 21 maa-alale määratud uued sihtotstarbed ja ei teinud vallavalitsusele mingeid etteheiteid ega ettekirjutusi ega keeldunud kande tegemisest, siis Maa-ameti Maakataster ei ole leidnud, et vallavalitsus oleks sihtotstarbed määranud ebaõigesti (T.lk 115jj). Kolmas isik AS Peipsi Trade esindaja J.Allikalt leiab, et Lohusuu Vallavalitsus on 29.04.2005.a. korraldusega nr. 43, millega osaliselt muudeti Lohusuu Vallavalitsuse 24.12.2004.a. korraldust nr. 198 maa sihtotstarvete osas ning määrati kolmandale isikule Lohusuus Järve tee 21 ostueesõigusega erastatava maa uuteks sihtotstarveteks 25 % tootmismaa (T), numberkood 003; 15 % transpordimaa (L), numberkood 007 ja 60 % üldmaa (Üm), numberkood 0051, lõplikult õigesti ja kooskõlas õigusaktidega määratud ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarbed ning Korraldus 43 ja sellest tulenevalt ka Korraldus 198 on katastriüksuse sihtotstarvete osas põhjendatud ja õige. Kolmas isik AS Peipsi Trade esindaja J.Allikalt palub jätta protest rahuldamata ( t.lk.78 jj).

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus tugineb toimiku 3-05-897 materjalidele ja kohtuistungi protokollile. Ida- Viru maavanem on kohtule esitanud protesti. Halduskohus peab alati kontrollima kaebeõiguse olemasolu. Ka vaidlustatud haldusaktidele ja haldustoimingule õigusliku hinnangu andmisel on primaarne kaebuse esitaja õiguste rikkumise olemasolu. Halduskohtuliku kaebeõiguse üldregulatsiooni sisaldavast HKMS § 7 lg-st 2 tuleneb, et protesti võib halduskohtusse haldusakti või toimingu peale esitada asutus või ametnik, kellele see õigus on antud seadusega. Vabariigi Valitsuse seaduse § 84 p.10, § 85 -maavanem teostab järelevalvet omavalitsusüksuste volikogude ja valitsuste üksikaktide (otsuste, korralduste, käskkirjade) vastavuse üle põhiseadusele, seadusele või seaduse alusel antud muule õigusaktile. Maavanemal on õigus esitada halduskohtule protest tulenevalt VVS § 84 p.10 ja § 85.

Seega on esitatud protest lubatud ja põhjendatud ning kuulub rahuldamisele.

MaaRSi § 23 lõike 6 kohaselt erastatakse maa Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Selle volitusnormi alusel on Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996 määrusega nr 267 kinnitatud “Maa ostueesõigusega erastamise kord” (edaspidi OEkord), mille punkti 13 kohaselt, ostueesõigusega erastatava maa asukohajärgne vallavalitsus, pärast avaldaja poolt esitatud dokumentide ja andmete saamist: 1) avab maa ostueesõigusega erastamise toimiku ning sellega samaaegselt koostab katastriüksuse moodustamise toimiku; 2) määrab OEkorra punktides 13¹ ja 13² sätestatud korras kindlaks ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piirid, ning juhul, kui ostueesõigusega erastamisele kuulub ehitise teenindamiseks vajalik maa, määrab ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piirid kindlaks Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998 määrusega nr 144 kinnitatud “Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra” (edaspidi ETMkord) sätestatu kohaselt;

3-05-897

9 3) määrab ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarbe kooskõlas Vabariigi Valitsuse 24. jaanuari 1995 määrusega nr 36 kinnitatud “Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise alustega” (edaspidi KSMalused); 4) selgitab välja erastatava maaga seonduvad seadusjärgsed kitsendused, pöördudes vajadusel teiste asutuste poole.

Protsessiosalised ei vaidle ASile Peipsi Trade kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks määratud maa suuruse üle. Arvestades asjaolusid, et nimetatud maa osas ei ole esitatud tagastamise taotlusi, et AS Peipsi Trade on oma taotluste esitamisel silmas pidanud ka olemasolevatele ehitistele võimalikku juurdeehitamise vajadust ja et AS Peipsi Trade on senise maakasutajana kohaliku omavalitsuse teadmisel maa parendamiseks ja edasiseks sihtotstarbeliseks kasutamiseks teinud ka olulisi investeeringuid ning et Lohusuu VV on dokumentidest nähtuvalt ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel lähtunud peamiselt nendest asjaoludest ja olnud samal seisukohal juba alates 1998. aasta sügisest, võib halduskohus nõustuda Maaameti seisukohaga, et kui ehitiste teenindamiseks vajalik maa on määratud just nendest asjaoludest lähtuvalt, siis on see määratud optimaalsena ning sel juhul puudub ka vajadus uue ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramiseks. Samas ei saa välistada, et vaidluses sihtotstarvete määramise õiguspärasuse üle võib siiski tõusetuda ka ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse küsimus.

Käesoleva kohtuvaidluse põhjusteks on eeskätt ostueesõigusega erastatavale maale õigusaktidele mittevastavate sihtotstarvete määramine.

Maakatastriseaduse (edaspidi MaaKatS) § 2 punktis 9 on sätestatud katastriüksuse sihtotstarbe mõiste, milleks on õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed. MaaKatS § 18 lõikes 3 sätestatud volitusnormi alusel on Vabariigi Valitsus kinnitanud KSMalused, millest tuleb lähtuda ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarbe või sihtotstarvete määramisel (OEkorra punkti 13 alapunkt 3). KSMaluste punkti 2 kohaselt, katastriüksuse sihtotstarve (maakasutuse sihtotstarve) on õigusaktidega määratud ja maaomaniku või maavaldaja poolt rakendatud katastriüksuse otstarve või otstarbed. Vastavalt KSMaluste punktile 7 määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohalik omavalitsusorgan. Seega, maa sihtotstarbe määramine on küll kohaliku omavalitsuse pädevuses, kuid tegemist ei ole suvaotsustusega, vaid sihtotstarve peab olema määratud vastavuses õigusaktidega. Samuti ei saa maa erastaja maa sihtostarvet ise määrata ega ka nõuda kohalikult omavalitsuselt, millise sihtotstarbe see peab erastatavale maale määrama. MaaKatSi § 18 (Katastriüksuse sihtotstarbe määramine) lõike 2 kohaselt, planeerimis-seaduses (edaspidi PlanS) sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustuse korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel. MaaKatS § 18 lõikes 6 on sätestatud, et PlanSi kohase detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe PlanSi kohase üldplaneeringu alusel. Üldplaneeringu puudumise korral määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohaliku omavalitsuse volikogu. Lohusuu Vallavolikogu 21. septembri 1999 otsusega nr 118 “Üldplaneeringu kehtestamine” on kehtestatud Lohusuu valla üldplaneering, mille kohaselt on Lohusuu sadama (Järve tee 21) maa-ala sihtotstarbeks määratud tootmismaa. Ida-Viru Maavalitsuse arenguja planeeringuosakonna andmetel ei ole Lohusuu alevikus Järve tee 21 asuva maa-ala kohta

3-05-897

10 detailplaneeringut koostatud. Järelikult tuleb katastriüksuse sihtotstarbe määramisel lähtuda üldplaneeringust (MaaKatS § 18 lõige 6).

KSMaluste punkt 9 sätestab, et kui katastriüksusel on mitu sihtotstarvet, kantakse maaregistrisse nendest kuni kolm. Sihtotstarbe osatähtsuse määramisel võetakse aluseks katastriüksuse üldpindala. Teiste sihtotstarvete esinemisel määratakse nende osatähtsuse algsuuruseks vähemalt 5%. Kui tegelikult kasutatakse suuremat pinda, siis registreeritakse vastava sihtotstarbega pinna osatähtsuse juurdekasv 5% suuruste astmetena. Mitmekorruselise hoone katastriüksuse sihtotstarvete suhte määramisel lähtutakse hoone üldpinna sihtotstarveteks jagunemise suhtest. Jaotust alustatakse kõrgema maksustamishinnaga sihtotstarbest. Maksustamishinnalt teise või kolmanda sihtotstarbe osatähtsuse protsentides saab 100-st lahutamise tulemusena. Tulenevalt KSMaluste punktidest 5 ja 6 (katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja alaliigid koos numberkoodi ja tähistusega):

Tootmismaa (T, 003) sihtotstarbesse kuuluvad tööstusettevõtete, sadamate, elektrijaamade ja neid teenindava abitootmise ning toodangu ladustamiseks ja transportimiseks ettenähtud ehitiste alune ja nende ehitiste teenindusmaa, muude tootmisettevõtete maa kohaliku omavalitsuse volikogu otsuse alusel. Tootmismaa sihtotstarve jaguneb kahte alaliiki:

tootmishoonete maa (Th, 0030), millesse kuuluvad: tootmishoonete alune ja nende teenindamiseks vajalik maa; tööstusettevõtete maa koos abitootmise, ladude ning olmeja teenindushoonete teenindamiseks vajaliku maaga; elektrijaamade, alajaamade ja teiste energiat tootvate asutuste maa; katlamajade maa; külmhoonete, teraviljahoidlate, juurviljabaaside ja laokomplekside maa; ehitusettevõtete maa; metsapunktide ja saekaatrite maa; autobaaside ja automajandite maa; sadamate maa; liiklusvahendite (autobussid, trollid, trammid) remondikomplekside maa, ning

põllumajanduslike tootmishoonete maa (Ph, 0031), millesse kuuluvad: tervikvaradena (taludest, põllumajandusühistutest ja riigimajanditest eraldi) kasutatavate põllumajanduslike tootmisja abihoonete alune ning nende teeninda-miseks vajalik maa; loomakasvatushoonete ja söödahoidlate maa; viljakuivatite, veskite jt tootmishoonete maa; katmikalade maa - tervikvarana kasutatav klaasialune maa koos selle teenindamiseks vajaliku maaga; põllumajandusliku tootmise administratiivja kontorihoonete maa; põllutöömasinate remonditöökodade, sepikodade jt põllumajanduslike tootmishoonete maa.

Transpordimaa (L, 007) sihtotstarbesse kuuluvad liikluseks ja transpordiks (maantee-, raudtee-, vee-, õhuja torutransport) ettenähtud maa koos ohutuse tagamiseks ja selle maa korrashoiuks ettenähtud ehitiste aluse ning nende ehitiste teenindusmaaga: tänavate, kõnniteede, viaduktide, bussipeatuste, ootepaviljonide jt liikluseks vajalike rajatiste maa; teede ja maanteede maa - asulavälised liiklusmaa-alad koos liikluseks vajalike rajatiste, kraavide, teekaitseribade, parkimisplatside, ootepaviljonide ning liiva ja killustiku hoiuplatside aluse maaga; väljakute ja platside maa - väljakute, parkimisplatside, õppeväljakute, autobusside seisuplatside, bussi-jaamade jne aluse maaga; spetsialiseeritud autobaaside maa - tänavate ja teede korrastamiseks ettenähtud spetsialiseeritud autobaaside alune ja nende teenindamiseks vajalik maa; raudteede ja trammiteede maa - teede alune ja nende teenindamiseks vajalik maa, samuti raudteejaamade, depoode ja trammide seisuplatside alune maa; lennuliiklusmaa - lennuliikluseks vajalikud maa-alad koos vajalike ehitiste ja rajatistega; navigatsiooniseadmete maa - tuletornide, majakate jt navigatsiooni-seadmete teenindamiseks vajalik maa; gaasivarustuse ettevõtete ning gaasi siirdetorustike ja haruliinide maa.

3-05-897

11

Sotsiaalmaa (Ü, 005) sihtotstarbesse kuuluvad: kultuuri-, haridus-, tervishoiuja sotsiaalsfääri ehitiste alune ning nende teenindusmaa, samuti puhkuse ja vaba aja veetmiseks ettenähtud maa. Sotsiaalmaa sihtotstarve jaguneb kahte alaliiki:

ühiskondlike hoonete maa (Üh; 0050), millesse kuuluvad: kasumit mitte-taotlevate sotsiaalsfääriasutuste ja valitsusasutuste alune ning nende teenindamiseks vajalik maa; kultuurija spordiasutuste maa; sakraalasutuste maa - kirikute ja palve-majade alune ning nende teenindamiseks vajalik maa; koolieelsete lasteasutuste maa; haridusasutuste maa; teadusasutuste maa; kasumit mittetaotlevate tervishoiuja veterinaarasutuste maa; sotsiaalhooldeasutuste maa; valitsusja omavalitsusasutuste maa, va Siseministeeriumi ja Kaitseministeeriumi maa; elamuja kommunaal-ettevõtete maa, ning

üldmaa (Üm, 0051), millesse kuuluvad: maa, millelt ei taotleta kasumit; meteoroloogiajaamade ja -vaatluspunktide maa; staadionide maa; supelrandade maa; botaanikaaedade ja loomaaedade maa; vabaõhumuuseumide maa; lauluväljakute maa; kallasradade alune maa; rahvapeoja kokkutulekuväljakute maa; rannalautrite maa ja väikeujuvvahendite paigutusning randumismaa; parkide ja muruväljakute maa – katastriüksusena katastrisse kantavate haljasalade alune maa; kalmistute maa. 29.12.2005 seisuga asuvad Ehitisregistri andmetel aadressil Ida-Virumaa, Lohusuu vald Lohusuu alevik, Järve tee 21 järgmised Aktsiaseltsile Peipsi Trade kuuluvad ehitised ja rajatised:

1. külmutushoone, ehitisregistri kood 102013016, ehitusalune pind 3086 m²;

2. tootmishoone, ehitisregistri kood 102013017, ehitusalune pind 359 m²;

3. pääsla, ehitisregistri kood 102013018, ehitusalune pind 16 m²;

4. kõrvalhoone, ehitisregistri kood 102013019, ehitusalune pind 47 m²;

5. bensiinijaam, ehitisregistri kood 102013020, ehitusalune pind 14 m²;

6. kompressorihoone, ehitisregistri kood 102036735, ehitusalune pind 109 m²;

7. kalatööstuse I järk (kala vastuvõtmine, külm-ruum, olmeruumid, fileerimine), ehitisregistri kood 120195818, ehitusalune pind 782 m²;

8. kalatööstuse II järk (taaraladu, laadimine, estakaad, peasissekäik, kontoriruum), ehitisregistri kood 120195819, ehitusalune pind 459 m²;

9. kalatööstuse III järk (külmkambrid koos laadimisestakaadiga), ehitisregistri kood 120195820, ehitusalune pind 408 m²;

10. mahutid, ehitisregistri kood 220427583;

11. kaev, ehitisregistri kood 220427584, ehitusalune pind 2 m²;

12. sadam, ehitisregistri kood 220427585, ehitusalune pind 792 m².

Eeltoodud loetelust nähtub, et Järve tee 21 ehitiste kompleksi kuuluvad tootmishooned ja neid teenindavad ehitised, mille teenindamiseks vajalikule maale tuleb KSMaluste järgi määrata tootmismaa sihtotstarve ehk siis täpsemalt, selle alaliiki kuuluv tootmishoonete maa sihtotstarve. Halduskohus nõustub protesti esitaja ja Maa-ameti seisukohaga, et erastatavale maaüksusele 80% ulatuses transpordimaa sihtotstarbe määramine ei vasta õigusaktides sätestatule, sest maaüksusel asuvad üksnes äriühingu omandis olevad ehitised, millele on juurdepääs vaid läbi pääsla-tõkkepuu ning tegemist ei ole avalikult kasutatava liiklusmaa või parkimisplatsidega. Avijõgi, mis on avalikult kasutatavate jõgede nimekirjas, moodustab vaid ca 30% mõõdistatud katastriüksuse pindalast. Sellistes proportsioonides maaüksusele määratud sihtotstarve ei olnud kooskõlas kehtivate õigusaktidega. Katastriüksuse plaani eksplikatsioonist nähtub, et vee (Avijõe) all on 22 888 m², so 27,64% katastriüksuse üldpindalast, seega on vastavalt KSMaluste punktile 9 maavanema poolt transpordimaa sihtotstarbe osakaal 30% määratletud õigesti. Täiesti alusetu on äriühingule kuuluvate ehitiste

3-05-897

12 teenindamiseks vajalikule maale määrata sotsiaalmaa sihtotstarbe üldmaa alaliiki kuuluv sihtotstarve ja seda isegi Lohusuu VV poolt toodud põhjendustel, et:

1. maa-alale jäävad kallasrada ja navigatsiooniseadmed;

2. Avijõe vasakkallas on välja kujunenud üldkasutatavaks väikeujuvvahendite paigutusja randumismaaks;

3. osa soostunud maa-alast on AS Peipsi Trade poolt täidetud;

4. Järve tee 21 maa ostueesõigusega erastamise menetlemine käib alates 1998. a alates ja AS Peipsi Trade on sellele maa-alale algselt kavandatud tootmishooned rajanud mujale ning Järve tee 21 maa-alale uute tootmishoonete ehitamist ette ei nähta. Navigatsiooniseadmete alusele maale tuleks KSMalustest tulenevalt määrata transpordimaa sihtotstarve. Vastavalt veeseaduse §-le 10 on kallasrada avalikult kasutatav ja kallasraja puhul on tegemist sisuliselt seadusjärgse kitsendusega. Seega ei ole kallasraja alusele maale vaja määrata sotsiaalmaa (üldmaa) sihtotstarvet ja see võib kuuluda mistahes sihtotstarbesse, tähtis on, et maaomanik tagaks vaba läbipääsu. Kuivõrd väidetavalt on Avijõe vasakkallas välja kujunenud kohalike elanike üldkasutatavaks väikeujuvvahendite paigutusja randumismaaks ning kuivõrd ühestki dokumendist ei nähtu, et seal paikneksid ASile Peipsi Trade kuuluvad ehitised, siis miks on arvatud Avijõe vasakkalda maa-ala ASi Peipsi Trade ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka? Kui väikeujuvvahendite paigutusja randumismaa puhul on tegemist väidetavalt avaliku huviga, siis peaks Lohusuu vald taotlema selle maa hoopis munitsipaalomandisse. Asjaolu, et osa soostunud maa-alast on ASi Peipsi Trade poolt täidetud, ei saa samuti olla maale sotsiaalmaa (üldmaa) sihtotstarbe määramise aluseks, sest paratamatult tekib küsimus, mis eesmärgil on äriühing kulutanud oma vahendeid soostunud maa-ala täitmiseks. Võib arvata, et selleks on kunagi olnud tootmise (tootmishoonete) laiendamise vajadus või vähemalt selline mõte. Halduskohus nõustub Maaameti seisukohaga, et ükski Lohusuu VV eeltoodud põhjendus maale sotsiaalmaa (üldmaa) sihtotstarbe määramise kohta ei ole tõsiseltvõetav ega põhine õigusaktidel. MaaRS ei näe üldjuhul ette võimalust määrata teenindusmaad ehitistele, mida kavatsetakse tulevikus võib-olla ehitada, va MaaRSi § 6 lõikes 3³ sätestatud juhul, mille kohaselt ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestatakse seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojekte, mis põhjendavad sellele ehitisele juurdeehitamise või selle ehitisega seotud teise ehitise rajamise vajadust, kui see ei kahjusta maa tagastamise õigustatud subjekti huve. Samas on väidetud, et selliseid projekte koostatud ei ole.Vastavalt MaaRSi § 20 lõikele

1 kuulub erastamisele maa, mida MaaRSi alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Üksnes juhul, kui maad taotletakse riigi omandisse MaaRSi § 31 lõike

1 punkti 8 alusel (so riigi maareservina) või munitsipaalomandisse MaaRSi § 28 lõike 2 alusel (so maana, mis on vajalik kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks ja arenguks), on selle maa omandamisel eesõigus füüsilisel isikul, kes taotleb maa ostueesõigusega erastamist MaaRSi §s 22¹ sätestatud ulatuses. Samas märgin ja rõhutan, et MaaRSi § 31 lõike 1 punkti 4 alusel jäetakse sotsiaalmaa riigi omandisse ja MaaRSi § 28 lõike 1 punkti 4 alusel antakse sotsiaalmaa munitsipaalomandisse. Seega tuleneb eeltoodust üheselt, et sotsiaalmaa sihtotstarbega maa ei kuulu ostueesõigusega erastamisele ning see jäetakse kas riigi omandisse või antakse munitsipaalomandisse. Seega, kui Lohusuu VV peab Järve tee 21 katastriüksusele määratud 60%list sotsiaalmaa sihtotstarbesse kuuluvat üldmaa sihtotstarbe alaliiki jätkuvalt õigeks ja põhjendatuks, siis tuleb ASile Peipsi Trade ostueesõigusega erastamiseks määratud ehitiste teenindamiseks vajalikku maa ulatust 60% ulatuses vähendada, sest sotsiaalmaa kuulub seadusest tulenevalt riigi omandisse jätmisele või munitsipaalomandisse andmisele. Kuid samas on Lohusuu VV jäänud aga erastatava maa ulatuse osas põhimõtteliselt samale seisukohale kui 1998. aastal.

3-05-897

13 Halduskohus nõustub Maa-ameti arvamusega, et Ida-Viru maavanema poolt protestis esitatud seisukoht, et “[a]rvestades AS-ile Peipsi Trade kuuluvate ehitiste ja rajatiste kasutusotstarvet ning tulenevalt ülalnimetatud õigusaktidest tuleks määrata Järve tee 21, Lohusuu alevik, asuva maaüksuse sihtotstarbeks 70% tootmismaa ja 30% transpordimaa ning vastavalt maaüksuse sihtotstarbele määrata maa maksustamishind ja maa ostu-müügihind”. Antud juhul ei ole vaidlus sihtotstarvete määramise õiguspärasuse üle tekkinud mitte seetõttu, et AS Peipsi Trade ei kasutaks või ei sooviks maad kasutada nendel sihtotstarvetel, mis on vajalikud tema tootmistegevuse läbiviimiseks. Määratavatest sihtotstarvetest sõltub otseselt maa maksustamisja ostu-müügihind, st see, kui palju tuleb ASil Peipsi Trade erastatava maa eest tasuda. Järve tee 21 maaomandi ostueesõigusega erastamise toimikus (lk 24) sisaldub 21. aprillil 2005 koostatud ostueesõigusega erastatava maa maksustamishinna määramise akt, mille kohaselt

82 793 m² suuruse maaüksuse pindala puhul on: 25% ehk 20 698 m² suuruse tootmismaa maksustamishinnaks 124 188 kr; 15% ehk 1,2419 ha suuruse transpordimaa maksustamishinnaks 1 080 kr; 60% ehk 4,9676 ha suuruse sotsiaalmaa (üldmaa) maksustamishinnaks 4 322 kr, mis kokku teeb erastatava maa maksustamishinnaks ehk müügihinnaks 129 590 kr. Kui aga aluseks võtta maavanema poolt optimaalseks peetavat sihtotstarvete osatähtsust ja kohaldada ostueesõigusega erastatava maa maksustamishinna määramisel 21. aprilli 2005 koostatud aktis maksustamishinna määramise aluseks olnud 1993. aasta maksustamishinda, valla asukohakoefitsienti 0,87 ja linna mõjutsooni tsoonihinda 6,00 kr/m², siis oleks 82 793 m² suuruse maaüksuse pindala puhul: 70% ehk 57 955 m² suuruse tootmismaa maksustamishinnaks 347 730 kr; 30% ehk 2,4838 ha suuruse transpordimaa maksustamishinnaks 2 161 kr; mis kokku teeb erastatava maa maksustamishinnaks ehk müügihinnaks 349 891 kr.

Halduskohtule esitatud Maa-ameti arvamuse kohaselt vaidlusaluste Lohusuu VV korraldus(t)e kehtimajäämisel võimaldatakse ASil Peipsi Trade ostueesõigusega erastamise teel maad omandada 2,7 korda odavamalt, kui on selle maa 1993. aasta maksustamishinnal põhinev erastamishind. Maa omandamine MaaRSi alusel toimub niigi soodustingimustel, so alla selle tegeliku turuväärtuse ning täiendavalt on ostjal, tulenevalt MaaRSi § 22³ lõike 7 punktist 2, maa erastamisel õigus müügihinna tasumisel kasutada järelmaksu kuni 10 aastat, kui maa müügihind jääb vahemikku 300 001 kuni 5 000 000 krooni (antud juhul oleks müügihinnaks 349 891 krooni).

Kui aga AS Peipsi Trade leiab, et tema poolt ostueesõigusega erastamiseks taotletav maa on liiga suur ja/või õigusaktidest tulenev erastamishind on talle ülejõukäiv, siis on alati võimalus kasutada muid maakasutusõiguse vormistamise võimalusi (näiteks hoonestusõigus). Haldusasja materjalide järgi ei ole Lohusuu Vallavalitsus, kui seaduse alusel riiklikku haldusülesannet täitma kohustatud avalik-õiguslik juriidiline isik, pikema aja jooksul täitnud ei Maa-ameti kui seaduse alusel riiklikku järelevalvepädevust omava riigiasutuse seadusel põhinevaid kohustuslikke ettekirjutusi, ega ka Ida-Viru maavanema, kui seaduses sätestatud erastamise korraldaja ja ka seaduses sätestatud kohaliku omavalitsuse tegevuse üle järelevalvepädeva ametiisiku ettepanekuid.

Ida-Viru maavanema poolt Jõhvi Halduskohtule esitatud protest Lohusuu VV 24. detsembri 2004 korralduse nr 198 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” osalise, so punktide 4 ja 5 tühistamise nõudes ja Lohusuu VV 29. aprilli 2005 korralduse nr 43 “Lohusuu Vallavalitsuse 24. detsembri 2004.a. korralduse nr. 198 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” muutmine” tühistamise nõudes kuulub täies ulatuses rahuldamisele, kuna haldusaktid on õigusvastased ning kuuluvad HKMS § 26 lg 1 p 1 kohaselt tühistamisele.

3-05-897

14

Protestitud haldusaktid on põhjendamata ja motiveerimata, kuivõrd nendes üldse puudub nii faktiline, kui ka juriidiline põhjendus. Haldusakti motiveerimine on vajalik selleks, et isik, kellele see haldusakt on adresseeritud saaks aru, milleks ja millisel seaduslikul alusel tema õigusi puudutav haldusakt välja on antud ning võiks vajadusel ennast kaitsta, samuti tagab haldusakti motiveerimine selle kontrollitavuse. Haldusakt, mida selle väljaandja ei ole piisavalt või üldse motiveerinud ja põhjendanud on seadusevastane ning rikub seeläbi tema adressaadi õigusi. Kohus leiab, et maa ostueesõigusega erastamise otsus peab olema sel määral motiveeritud, et otsusest nähtuks, milliste esitatud andmete ja dokumentide alusel ja milliste seaduste alusel on otsustus tehtud. Eeltoodud nõude täitmine on vajalik otsuse kontrollimiseks. Ebapiisavalt põhjendatud haldusakt on õigusvastane ( HMS § 56). Haldusakt ja toiming peab olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. Haldusmenetluses võib piirata põhiõigusi ja – vabadusi ning muid isiku subjektiivseid õigusi ainult seaduse alusel. Protsessiosalised ei ole kohtule esitanud kohtukulude nõuet. Seetõttu jäävad kohtukulud protsessiosaliste endi kanda.

Kohus kohaldas HKMS § 25, § 26 lg 1 p 1 , 28 lg 1, 31 lg 1, lg 4, lg 5, 92 lg 1

Ülle Polluks Kohtunik