2-03-509/3 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Kohtukoosseis

Otsuse tegemise aeg ja koht

Tsiviilasja number

Tsiviilasi

Vaidlustatud kohtulahend

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtuistungi toimumise aeg

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Tallinna Ringkonnakohus

R. Allikvere, G. Kivinurm, V. Lips

30. detsember 2005 Tallinn

2-2/1791/05

T. L. hagi K. P., L. R. H. ja T. V. vastu kaasomandi

lõpetamiseks,

asja

reaalosadeks

jagamiseks,

uute

aadresside

määramiseks,

toimingute

tegemisele

kohustamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks

Tallinna Linnakohtu 13.09.2005 otsus tsiviilasjas nr 2/24-

8216/03

T. L. apellatsioonkaebus

19. detsember 2005, avalik kohtuistung

Apellandina hageja T. L., tema lepinguline esindaja adv. E. E.,

vastustajatena K. P., L. R. H., T. V. ja vastustajate lepinguline

esindaja M. S.

Resolutsioon

Muuta Tallinna Linnakohtu 13.09.2005 otsust ja jätta T. L. hagi K. P., L. R. H.´i ja T. V.

vastu kaasomandi lõpetamiseks, asja reaalosade jagamiseks ja teistes eelnimetatud

nõuetega seotud nõuetes rahuldamata ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel. Jätta

apellatsioonkaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu kaudu

Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused

Hagiavalduse kohaselt on jagatavaks kaasomandi esemeks Tallinnas, XXX asuv ridaelamu, mis

koosneb neljast üksteise kõrval asuvast kapitaalsete vaheseintega eraldatud, nelja eraldi iseseisva

sissepääsuga ning nelja eraldi iseseisva majataguse sissepääsuga ridaelamuboksist. Poolte

kasutuses on 1719 m2 suurune maatükk. Hageja on pöördunud kostjate poole kaasomandi

lõpetamiseks ja asja jagamiseks kaasomanike vahel, kuid kostjad ei ole sellele reageerinud.

Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole

vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Kaasomandi jagamine reaalosadeks

ei piira ega kitsenda kaasomanike õigusi või huve.

Kaasomandi lõpetamine on antud juhul võimalik nii maakorralduslikult kui ka ehituslikult.

Arvestades kaasomanike suhteid, on kaasomandi jagamine reaalosades ja kaasomandi

lõpetamine otstarbekas ning mõistlik.

Käesoleval juhul ei ole ehitise jagamine vastuolus selle olemuse ja selle maakorralduse

nõuetega. Kaasomandi jagamise kriteeriumiks on iseseisvate kinnistute moodustamine ehitise

osade alla ja selle juurde. Reeglina on see võimalik ridaelamute puhul.

Antud juhul toimub kaasomandi jagamine vertikaalselt korteribokside kaupa, kusjuures tekkivad

osad on autonoomselt majandatavad, autonoomsete kommunikatsioonidega, välja arvatud maja

üldelektrikilbiruum, soojussõlmeruum ja tehnorajatised, mis jäävad ühisomandisse vastavalt

AÕS § 70 lg-le 4.

Kaasomandi lõpetamisel ei muutu asja omanike ring, muutub ainult asja olemus. Tulenevalt

eeltoodust palus hageja lõpetada kaasomandi ridaelamus Tallinn, XXX ja jagada ridaelamu

kaasomanike vahel reaalosadeks alljärgnevalt: L. R. H.le reaalosana boks 1 suurusega 143,1 m2;

T. L.le reaalosana boks 2 suurusega 129,5 m2; K. P.le reaalosana boks 3 suurusega 128,7 m2; T.

V.le reaalosana boks 4 suurusega 143,6 m2. Samuti palus hageja kohustada kostjaid määrama

ridaelamu jagamisel tekkinud ridaelamuboksidele uued aadressid; kohustada kostjad tegema

kõiki maakorraldustoiminguid, mis on vajalikud Tallinnas, XXX ridaelamu bokside

teenindamiseks vajaliku maa määramiseks; kohustada kostjaid tegema kõiki toiminguid, mis on

vajalikud garaažiosade seadustamiseks; kohustada kostjaid hoiduma oma omandiõiguse

teostamisest kõikide ridaelamubokside kasutamiseks vajalike ühiste kommunikatsioonide ja

tehnorajatiste, sh üldelektrikilbiruumi ja soojussõlmeruumi osas; kohustada kostjaid peale

ridaelamubokside baasil kinnisasjade moodustamist kandma ülaltoodud kinnisasjade piirangud

reaalservituutidena kinnistusraamatusse.

Kostjate vastuväited

Kostjad hagi ei tunnistanud. XXX elamu on juba jagatud reaalosadeks ning on sellisena ka

erastatud ja tsiviilkäibes. Seega ei ole hageja nõuetel elamu jagamiseks alust. Asja täielikuks

jagamiseks on vajalik, et elamu ühe reaalosa majanduslik funktsioneerimine ei sõltuks teisest

reaalosast. Elamu majanduslik funktsioneerimine toimib täna aga ainult läbi ühistegevuse ja

elamu on projekteeritud ning ehitatud ühiselt majandatavaks ja kasutatavaks. Hoone ühe osa

eraldamisel ei oleks selle kasutamine ega majanduslik funktsioneerimine võimalik

(elektrivarustus, küte). Kui üks hooneosa häviks, ei oleks teised sellest sõltumatud. XXX elamus

on üks elamu korteriomanike poolt renditud soojasõlm, mis töötab elektriga ja seda

finantseerivad kõik korteriomanikud. Elamu jagamisel tuleks ehitada ümber veevärk selliselt, et

iga korteriomanik liitub veevärgiga eraldi, mis on AS-ga Tallinna Vesi lepingu sõlmimise

aluseks.

Elamu kaasomandis olevate kandvate seinte remont on ka võimalik üksnes korteriomanike

koostöös.

Üksteisest sõltumatute kinnistute moodustamine on võimalik üksnes siis, kui ühegi reaalosa

majanduslik funktsioneerimine ei sõltu teisest reaalosast. Nimetatud põhimõte tuleneb AÕSRS §

13 lg-st 4 ja AÕS §-st 127. Selge on, et hoone ühiskasutusse jäävates ruumides paiknevad

seadmed ja väljaspool ehitist olevad seadmed (veevarustuse jmt) on ehitise teenindamiseks

vajalikud ning poolte ühiskasutuses. Elamut majandab täna korteriühistu. Elamu täielikul

jagamisel oleks korteriühistu tarbetu. Samas ei taotle hageja ka ise elamu täielikku jagamist ja

soovib

endise

olukorra

jätkumist.

Elamu

jagamine

tegelikkuses

ei

ole

ühiste

kommunikatsioonide tõttu ja ühiste ruumide tõttu võimalik.

Maatüki jagamine tekitab hageja poolt soovitud viisil maatüki ebaloomulikku siildumist, mille

tulemusena halveneb korterite 3 ja 4 maakasutus oluliselt, samuti nende kinnistute

turuväärtus. Samal ajal paraneksid korterite 1 ja 2 maakasutusvõimalused ja turuväärtus

tõuseks, mis seab korteriomanikud täielikult ebavõrdsesse seisu.

Kuna korteriomanikel on juba täna iseseisvad aadressid, siis ka selles osas on hageja õigused

kaitstud. Korteriomanditeks jagatud kinnistu ei halvenda hageja õiguslikku seisundit.

Hageja nõue elamu garaažiosade registreerimine ehitisregistris on ainetu, kuna kostjad ei

ole kunagi vastu vaielnud garaažiosade seadustamise vastu, vaid veelgi enam,

korteriomanikud on otsustanud selle küsimuse juba 25.03.2004 KÜ üldkoosolekul ning

selle poolt hääletasid kõik kostjateks olevad korteriomanikud ning ainsana

keeldus protokolli allkirjastamast hageja.

Hageja tuginemine servituudi sätetele lahendamaks oma sisult ühiskasutusse jääva ruumide ja

tehnosõlmede kasutamise küsimust, on ebaõige. Hageja nõuded on mõistetamatud. Hageja

nõuete kohaselt tekiksid kohustused üksnes kostjatel. See oleks vastuolus kaasomanike

võrdse kohtlemise põhimõttega.

Täidetud ei ole AÕS §-st 78 tulenevad nõuded ja eeldused, mis võimaldaksid hoonet

ümbritseva krundi jagamist. Maatükist reaalosa eraldamisel ehk kinnisasja jagamisel tuleb

arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid. Maatüki jagamine on ebamõistlik, kuna

moodustuvad maaribad on ebaloomulikud hoone osade, mis jäävad erinevate hoone omanike

omandisse, suhtes. Samuti vähendaks see tõenäoliselt tunduvalt reaalosade väärtust, samuti

puuduks vajalik ja takistusteta ligipääs hoonele õue poolt.

Kostjad ei ole kunagi kahjustanud hageja õigusi hoone ja krundi kasutamiseks ega kavatse

sellist kahjustavat tegevust hageja suhtes rakendada. Kostjad on kogu aeg soovinud

lahendada kerkinud küsimused poolte koostöös, mis ei ole aga hageja otsese vastuseisu

tõttu üldse võimalikki olnud.

Hoone ja krundi jagamine hageja taotluste kohaselt oleks kostjate huve otseselt kahjustav ka

seetõttu, et hageja taotluste realiseerimine on seotud väga suurte kulutustega kostjate jaoks.

Kostjad ei ole neid kulutusi valmis kandma.

Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused

Kohus jättis hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on põhiseadusega nii hageja kui ka

kostjate omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Pooltele kuuluvad teatud konkreetsed osad XXX

elamust vastava korteri näol, mis on vastavalt iga isiku ainuomandis (mitte elamu elanike

kaasomandis), millele lisandub mõtteline osa kaasomandist (muuhulgas ühiskasutuses olev

termosõlme ruum jms) ridaelamus. Kaasomanikul ei ole omandit asja konkreetsele osale, vaid

osa omandiõigusest kogu asjale ehk nn mõtteline osa. Vaidlusaluses ridaelamus korterit omavad

pooled ei ole kogu nimetatud elamu kaasomanikud AÕS § 70 lg 3 tähenduses, vaid üksnes

ridaelamu selles osas (mõtteline osa), milline lisandub iga korteri juurde (korterile vastav muu

osa elamust).

Õige on kostjate seisukoht, et XXX elamu on jagatud reaalosadeks ehk korteriteks ning on

sellisena ka erastatud ja tsiviilkäibes, ja legaalne lahendus oleks korteriomandite (kaasomandi

erivorm) moodustamine. Kuid olenemata eeltoodust ei ole välistatud praktikas võimalust ehitise

(ridaelamu) jagamiseks reaalosadeks, kuid seda üksnes eeldusel, et ühegi reaalosa iseseisev

majanduslik funktsioneerimine ei sõltu teisest reaalosast. Asjaolu, et pooled oleksid välistanud

kaasomandi lõpetamise kaasomanike kokkuleppega, asja kohtuliku arutamise käigus tuvastamist

ei leidnud. Kaasomandi lõpetamine ridaelamus XXX ei või olla vastuolus ehitise olemusega ja

maakorralduslike nõuetega. On ilmne ridaelamu olemusest ja maakorraldusnõuetest lähtuvalt, et

ridaelamu jagamine reaalosadeks on võimalik üksnes juhul, kui tekkivad osad (ridaelamuboksid)

on autonoomselt majandatavad ja autonoomsete kommunikatsioonidega, st tekkivate reaalosade

näol peaksid tekkima tervikud, millised AÕS § 127 lähtudes peavad jääma reaalosa alt lähtuva

kinnisomandi ruumilisse sambasse. Õige on hageja väide, et jagamise kriteerium on

ehitustehniline võimalikkus ning iseseisvate kinnistute moodustamise võimalikkus ehitise

osade alla. Ehitise jagamine reaalosadeks tegelikkuses, on aga võimalik üksnes siis, kui

ühegi reaalosa autonoomne kasutamine ja majanduslik funktsioneerimine ei sõltu teisest

reaalosast.

Asja kohtuliku menetlemise käigus kogutud tõenditest (Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti

05.02.2004 kiri nr 1/1-18/28; OÜ Ehitusekspert riiklikult tunnustatud eksperdi poolt antud

ekspertarvamus; riiklikult tunnustatud eksperdi E. L. ekspertiisiakt; Tallinna Maa

ameti 27.01.2005 kiri nr 1-8/16; Maa-ameti 11.04.2005 kiri nr 12.1-5/3295; AS Tallinna Vesi

25.01.2005 kiri nr 2/471-1) nähtub küll vaidlusaluse elamu reaalosadeks jagamise

võimalikkus, kuid üksnes teatud eelduste olemasolu korral.

AS Tallinna Vesi on seisukohal, et selleks, et bokside omanikud saaksid iseseisva veevärgi- ja

kanalisatsiooni, peaksid nad liituma AS-le Tallinna Vesi kuuluva ühisveevärgi torustikuga

Köömne tänaval vastavalt eelnevalt koostatud projektide, mis aga toob kaasa rahalise kulutuse.

Asjaolu, et ridaelamus XXX on kasutusel ühine soojussõlm kapitalirendilepingu alusel, kuid

jätkuvate lahkhelide tõttu ja ühise tegutsemise lepingu puudumise tõttu on AS Tallinna Küte

sunnitud sõlmima ostu-müügilepingu iga kaasomanikuga eraldi. Seega selleks, et autonoomselt

ridaelamu boksi majandada, tuleb eelnevalt teha igas boksis mitmeid ehitustehnilisi

ümberkorraldusi saavutamaks olukorda, kus igal ridaelamu boksil oleksid autonoomsed

kommunikatsioonid. Üldteada on, et autonoomsete kommunikatsioonide rajamine on seotud

märkimisväärsete kulutustega asja omanikule. Asja materjalidest nähtuvalt kostjad kulutusi

seoses eeltooduga kandma ei nõustu. Ekspert E. L leidis, et olemasoleval kujul on ridaelamu

boksi iseseisev majanduslik funktsioneerimine võimalik, sest iga boksi vee ja energia mõõtmine

ning arveldamine toimub teistest boksidest sõltumatult. Hoones paiknevate torustike ja kaablite

funktsioonerimise tagamiseks tuleks bokside keldrid koormata üksteise suhtes tehnovõrkude

taluvusservituutidega. Soojussõlme ja kilbiruumi teenindamiseks tuleb bokside 1 ja 4

planeeritav maakasutuse osa koormata jalgteeservituudiga Köömne tänavalt nende ruumide

sissepääsu treppideni. Eelnevat arvestades, st kui maatükid koormataks reaalservituutidega ja

hoone teatud osad jäävad ka edaspidi poolte ühiskasutusse, on ilmne, et kaasomandi lõpetamine

soovitud viisil ei anna tegelikkuses hagejale oodatud tulemust. Vara omanikud jäävad ka

edaspidi seotuks, ainult teisel õiguslikul alusel. Iga boksi vee ja energia mõõtmine ning

arveldamine ei tõenda siiski boksi autonoomset majandamist.

Õige on hageja väide, et kaasomandi lõpetamine annab omanikele valikuvõimalusi

majandamiseks, kuid seda üksnes juhul, kui tekkivad reaalosad on autonoomsete

kommunikatsioonidega ja autonoomselt majandatavad.

Nõustuda tuleb kostjate seisukohaga selles, et elamu jagamisel tuleks ehitada ümber veevärk

selliselt, et iga korteriomanik liitub veevärgiga eraldi, mis on AS-iga Tallinna Vesi lepingu

sõlmimise aluseks. Üldteada on, et igale boksile eraldi veevärgi väljaehitamine ja sellega

liitumine on seotud oluliste kulutustega igale korteriomanikule. Kostjad kulutusi aga eraldi

kommunikatsioonide väljaehitamiseks kandma ei nõustunud.

Riiklikult tunnustatud eksperdi Erich Laanemetsa antud arvamuse kohaselt korteriboksid on

üksteisest eraldatud kandva seinaga ja vääramatut jõudu välistades säilitab ridaelamu oma

komplektsuse ka kasutusotstarbe ka siis, kui üks osa peaks hävima. Nõustuda tuleb kostjate

vastuväitega, et üksteisest sõltumatute kinnistute moodustamine on võimalik üksnes siis, kui

ühegi reaalosa majanduslik funktsioneerimine ei sõltu teisest reaalosast. Nimetatud põhimõte

tuleneb AÕSRS § 13 lg-st 4 ja AÕS §-st 127. Olenemata sellest, et XXX ridaelamuboksid

käesoleval ajal olemasoleval kujul on eksperdi arvamuse kohaselt eraldatud üksteisest kandva

seinaga, ei ole üksteisest sõltumatute kinnistute moodustamine võimalik, sest ühegi reaalosa

iseseisev majanduslik funktsioneerimine ei ole sõltumatu teisest reaalosast, kuna boksides

puuduvad autonoomsed kommunikatsioonid. Seega vaidlusaluse elamu

reaalosadeks jagamine käesoleval hetkel ja soovitud kujul on vastuolus ehitise olemusega

arvestamata vajalike ja võimalike muudatustega tulevikus.

Eelnevast järeldub üheselt, et elamu reaalosadeks jagamisel vastavalt hageja soovile, ei ole

tekkivad reaalosad autonoomsete kommunikatsioonidega ega ole iseseisvalt majandatavad.

Iseseisvate kommunikatsioonide (veevärk, küte, elekter jms) toomine igasse ridaelamu boksi on

majanduslikult kulukas ja kostjad ei ole nõus neid kandma. Asjas ei oma olulist tähtsust, et

kostjad ei ole esitanud tõendeid tekkivate kulude suuruse kohta, kuivõrd tehtavate kulutuste

suurus on üldteada ja kostjad ei ole nõus neid kulutusi kandma. Tähelepanuta ei saa jätta asjaolu,

et käesoleval ajal vaidlusaluses ridaelamus on olemas tsentraalne küte, soojaveevarustus,

veevarustus, heitvete kanalisatsioon, sadevete torustikud, elektrivarustus ja sidevarustus, mida

kinnitas riiklikult tunnustatud ekspert E. L. ning süsteemid toimivad. Vastupidine pole

tõendamist leidnud. Seega ei saa mõistlikuks pidada oluliste kulutuste tegemist selleks, et igale

boksile ehitada välja eraldi kommunikatsioonid, kui samas on võimalik väiksemate kulutustega

alternatiivne variant korteriomandite moodustamise kaudu. Olenemata võimalikkusest

reaalosasid moodustada, tuleks kaasomanikel põhjalikult kaaluda poolt ja vastu argumente

selles, kas reaalosadeks jagamine on küllaltki mahukate ja kulukate ümberehituste tõttu vajalik

ja mõistlik.

Hageja väide, et kinnistute moodustamine on kõikidele osapooltele rahaliselt kasulik, piisavat

tõendamist leidnud ei ole. Asjas esitatud ERI Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ 08.04.2005

vastuskiri seda ei kinnita. Vastuskirjas on antud seisukoht üksnes hageja kasutuses oleva

ridaelamu boksi baasil tekkiva korteriomandi väärtuse kohta, mis on ca 80 000 kr väiksem, kui

eraldi kinnistuna oleva ridaelamu boksi väärtus.

Ridaelamu juurde kasutada antud maatüki suurus on 1719 m2. Nimetatud maatükil asuvad

ühiskasutuses olevad tehnovõrgud, pesukuivatuse ja vaibakloppimise platsid. Hageja tegi

omapoolse maakorraldusliku ettepaneku, mille tulemusena tekiks neli erineva suuruse ja kujuga

maatükki. MaaKS § 13 järgi on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks

kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või tekkiksid väiksemad katastriüksused kui 30m2.

Asja kohtuliku arutamise käigus millegagi tõendatud ei ole, et kinnisasja jagamisel võiksid

tekkida väiksemad katastriüksused, kui 30 m2. Seega selles osas vastuolu MaaKS § 13 puudub.

Kostjate vastuväide, et maatüki jagamine hageja poolt soovitud viisil tekitab maatüki

ebaloomulikku siildumist, mille tulemusena halveneb korterite 3 ja 4 maakasutus oluliselt,

halveneb nende kinnistute turuväärtus võrreldes teiste tekkivate kinnistutega, puuduks

takistusteta ligipääs hoonele õue poolt, moodustuvad osad oleksid ebavõrdse väärtusega, on

põhjendatud. Maatüki pakutud viisil jagamine ei vasta asja võrdõigusliku jagamise põhimõttele

ja selle sihtotstarbele, sest maatüki jagamisel 3 ja 4 korteri juurde kuuluvad maaribad jääksid

ebaloomuliku kujuga ning asendiga hoone osade suhtes; ühiskasutuses olevad pesukuivatuse ja

vaibakloppimise platsid jääksid ühele omanikule; kruntide piiritlemisel aiaga või hekiga ei ole

möödapääsmatul vajadusel tagatud takistusteta ligipääs hooneosadele ja tehnovõrkudele ning

moodustuvad kinnistud oleksid ebavõrdse väärtusega.

Hagi tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et vaidlusaluse ridaelamu jagamine reaalosadeks ei ole

ehituse olemuse ja maakorraldusnõuetele mittevastamise tõttu võimalik, mitte aga selle pärast, et

kostjad hagile vastu vaidlevad.

Kuna ei ole võimalik elamu reaalosadeks jagamine, puudub vajadus analüüsida hageja teisi

nõudeid.

Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

T. L. palus linnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus asja uueks läbivaatamiseks andmata,

millega hagi rahuldada.

Ebaõige on kohtu seisukoht, et XXX elamu reaalosadeks jagamine ei ole võimalik. Kohus on

asunud väärale seisukohale, et XXX reaalosadena eraldatud ridaelamubokside iseseisev ja

autonoomne kasutamine ning majandamine ei ole võimalik põhjusel, et olemasolevad

tehnovõrgud ja –rajatised läbivad erinevaid ridaelamubokse. Kohus ei põhjendanud, miks kohus

ei nõustunud hageja poolt esitatud dokumentides sisalduvaga, eelkõige kohtuliku eksperdi poolt

tehtud järeldustega.

Kohtulik

ekspertiisiakt tõendab,

et XXX ridaelamu jagamine

ridaelamubokside kaupa on ehitustehniliselt võimalik, samuti on võimalik jagamise tulemusena

tekkinud

iseseisvate

ridaelamubokside

autonoomne

kasutamine

ja

majanduslik

funktsioneerimine. Kohtuliku eksperdi seisukohad kinnitavad, et XXX ehitise kasutuses oleva

maatüki jagamine on maakorraldusnõuetest lähtuvalt võimalik. Kohus ei saa eirata kohtulikus

ekspertiisis tehtud järeldusi.

Kohus on jätnud tähelepanuta, et isegi juhul, kui ridaelamubokside tehnovõrkudega

liitumispunktid asuksid kõik Köömne tänaval, siis läbiksid tehnovõrgud ikkagi kümneid ja sadu

erinevaid kinnisasju. Seega ei tähenda asjaolu, mille kohaselt kinnisasja kommunaalteenustega

varustavad tehnovõrgud läbivad teisi kinnisasju seda, et kinnisasi ei ole autonoomselt

majandatav. Kohus jättis tähelepanuta AÕS § 158. XXX ridaelamu jagamisel tekkivaid

reaalosasid läbivad tehnovõrgud või –rajatised ei ole ühele protsessiosalisele kuuluva kinnisasja

oluliseks osaks.

Väär on kohtu seisukoht justkui tõendab reaalosa autonoomse kasutamise ja majandamise

võimalikkus üksnes eraldatud tehnovõrgud ja- rajatised. See järeldus ei tugine seadusel ja on

vastuolus eksisteeriva õigusliku olukorraga. Kohtu seisukoha kohaselt ei saaks üldse

eksisteerida iseseisvad kinnisasju, sest praktiliselt kõikide kinnisasjade puhul läbivad kinnisasju

kommunikatsioonidega varustavad tehnovõrgud teisi kinnisasju, mistõttu täielikult autonoomsed

kommunikatsioonid puuduvad.

Kohus jättis tähelepanuta, et kõik asjas kogutud tõendid kinnitavad üheselt, et XXX ridaelamu

jagamine reaalosadeks on võimalik. Ükski tõend ei kinnita kostja vastupidiseid väiteid.

Kohus jättis tähelepanuta Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti 05.02.2004 kirja, OÜ

Ehitusekspert ekspertarvamuse ja kohtuliku eksperdi ekspertiisiakti. Kohtu poolt Tallinna Maa-

ameti 27.01.2005 ja 11.04.2005 kirjadest ning AS Tallinna Vesi 25.01.2005 kirjast tehtud

järeldused ei ole õiged ja on vastuolus dokumentide tegeliku sisu ning mõttega. Seega on

põhjendamatu väide justkui ei oleks XXX hoonet reaalosadeks jagades võimalik ridaelamubokse

iseseisvalt kasutada ja majandada. Seisukoha kinnitamiseks, et XXX ehitise reaalosadeks

jagamisel ei ole võimalik kommunaalteenuseid osutada, ei ole esitatud ühtegi tõendit.

Tõendamist on leidnud Maa-ameti 11.04.2005 ja 27.01.2005 kirjadega, OÜ Ehitusekspert

ekspertarvamusega ning kohtuliku ekspertiisiaktiga, et ridaelamubokside juurde on võimalik

maakorraldusnõuetele vastavate kruntide moodustamine. Kohtu väide, et maatüki jagamine

tekitab maatüki ebaloomulikku siildumist, on põhjendamatu ja väär. Selline järeldus ei tugine

ühelgi tõendil ja on vastuolus nimetatud tõenditega. Arusaamatuks jääb, millised asjaolud andsid

kohtule alust väita, et tekkivaid maatükke ei saa pidada maakorralduslike nõuetega piisavalt

kooskõlas olevaks. See ei tulene kogutud tõenditest, kohtulikus ekspertiisiaktis tehtud

järeldustest ega seadusest. Peale XXX ridaelamu reaalosadeks jagamist tehakse kohaliku

omavalitsuse poolt ridaelamubokside teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekud.

Maareformi käigus on võimalik läbi viia detailplaneeringu koostamine, mille käigus

arvestatakse samuti võrdselt kõikide osapoolte huvisid ridaelamuboksi teenindamiseks vajaliku

maa määramisel. Seetõttu pole maareformi käigus kohalikule omavalitsusele siduv hageja

koostatud joonis võimalike reaalosade teenindamiseks vajaliku maa piiride kulgemise suhtes.

Seega on ka sisutud kohtu poolt nimetatud joonisega seoses tehtud järeldused.

Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole piisavalt leidnud tõendamist asjaolu, et XXX

elamu jagamise tulemusel erinevate kinnistute moodustamine on osapooltele rahaliselt kasulik.

ERI Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ 08.04.2005 teates anti hinnang ridaelamute keskmiste

turuhindade

kohta,

mistõttu

need

järeldused

laienevad

ka

kostjatele

kuuluvatele

ridaelamuboksidele. Kostjate poolt ei ole nimetatud teates väljendatud seisukohti ümber lükatud.

Vastus apellatsioonkaebusele

K. P., T. V. ja L. R. H. palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse

muutmata.

Ringkonnakohtu seisukoht

Kohtukolleegium leiab, et Tallinna Linnakohtu 13.09.2005 otsus on lõppjäreldustes õige, kuid

muuta tuleb motiive.

Kohtukolleegium nõustub linnakohtu järeldusega selles, et vaidlusalune XXX elamu on

vallasasjana käesoleval ajal juba jagatud reaalosadeks ning seetõttu puudub õiguslik alus hagi

rahuldamiseks. Seega ei pea ka vajalikuks korrata põhjendusi otsuse punktide 24, 25, 26 ja 27

osas.

AÕS § 70 lg 1 alusel on ühine omand kahele või enamale isikule üheaegselt kuuluv omand ja lg

2 kohaselt on ühine omand kas kaasomand või ühisomand. Vaidlus puudub selles, et

vaidlusaluse ridaelamu boksid on kostjad ja hageja omandanud müügilepingute alusel (t.l.176-

182). Nimetatud lepingutest nähtub, et ridaelamu boksid on müüdud boksi varasema kasutaja

ainuomandisse vallasasjadena. Boksid ongi üksteisest eraldatud vertikaalselt kandeseinaga,

seega viisil nagu seda ka hagiavalduses soovib hageja. Selles vaidlus puudub. Eeltoodu alusel on

põhjendatud kostjate vastuväide hagile, mille kohaselt ei ole vaidlusalune ridaelamu poolte

kaasomandis ja puudub igasugune õiguslik alus rahuldada hageja nõuet kaasomandi

lõpetamiseks. Tegemist ei ole ridaelamubokside näol veel ka korteriomandiga, kuna bokside

juurde kuuluv maa on veel erastamata. Ka korteriomandiseaduse § 1 lg 1 kohaselt on

korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist,

mille juurde reaalosa kuulub. Antud ridaelamuboksid ei ole aga jagatud mõtteliste osadena

poolte kaasomandisse, seega ei saa ka tugineda nimetatud seadusele. Linnakohtu otsuses toodud

sellekohaste põhjenduste kohta pole ka apellant apellatsioonkaebuses esitanud ühtegi

vastuväidet.

Hageja on kõik oma lõplikud nõuded esitanud linnakohtule 31.01.2005 hagiavalduse täpsustuses

(t.l.224). Kohtukolleegium leiab, et kuivõrd esimene hageja nõue tuleb jätta rahuldamata, siis

samal põhjusel pole võimalik rahuldada ka teisi nõudeid. Ridaelamu bokside juurde ei ole veel

maad erastatud ning kõik sellekohased toimingud on hageja taotlusel peatatud. Millisel viisil ja

kui suurte kruntidena kuulub antud ridaelamu juurde erastamisele maa, otsustatakse väljaspool

kohtumenetlust. Maasuhete ümberkorraldamine toimub omandireformi aluste seaduse ja selle

seaduse alusel vastu võetud maareformiseaduse seaduse alusel. Elamute juurde teenindusmaa

suuruse ja selle erastamise tingimused määrab kindlaks erastamist korraldav Tallinna linn.

Hageja nõuded, milles palutakse kohustada kostjaid määrama ridaelamule XXX jagamisel

tekkinud boksidele uued aadressid; kohustada kostjaid tegema kõik maakorraldustoiminguid,

mis on vajalikud ridaelamubokside teenindamiseks vajaliku maa määramiseks; kohustada

kostjaid maaüksusele ridaelamuga kokku ehitatud garaažibokse seadustama, ei kuulu

tsiviilkohtu pädevusse iseseisvate nõuetena läbivaatamisele. Tänavate nimetused ja kinnistute

numeratsiooni otsustab kohalik omavalitsus, st Tallinna linn.

Kuivõrd hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks tuleb jätta rahuldamata kui õiguslikult

põhjendamatu, siis tuleb jätta samal põhjusel rahuldamata ka hageja ülejäänud nõuded, mis on

vahetult seotud kaasomandi lõpetamisega.

Ülaltoodu alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna apellatsioonkaebus jääb

rahuldamata, siis tuleb jätta rahuldamata ka hageja taotlus kohtukulude saamiseks. Vastustajad

ei ole taotlust kohtukulude hüvitamiseks esitanud.

R. Allikvere

G. Kivinurm

V. Lips.