2-01-120/3 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus,

tsiviilkolleegium

Kohtuasja number

2-01-120

Otsuse kuupäev

12. jaanuar 2006

Kohtukoosseis

Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Kai

Kullerkupp

Kohtuasi

A.S.i (S.) hagi E.L.u (L.), M.L.u (L.) ja

S.L.u (L.) vastu eluruumi taastamiseks, eluruumi

kasutamiseks takistuste kõrvaldamiseks ja rendilepingu

tühisuse tunnustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Linnakohtu 3. juuni 2005. a. otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A.S.i apellatsioonkaebus

Menetluse liik

Avalik kohtuistung 2. jaanuaril 2006. a.

Kohtuistungil osalenud isikud

Apellant A.S. ja tema esindaja adv. M.T.;

vastustajate ja kolmanda isiku T. OÜ esindaja A.K.

RESOLUTSIOON:

1. Jätta muutmata Tallinna Linnakohtu 3. juuni 2005. a. otsuse lõppjäreldus A.S.i

hagis E.L.u, M.L.u ja S.L.u vastu eluruumi taastamiseks, eluruumi kasutamiseks

takistuste kõrvaldamiseks ja rendilepingute tühisuse tunnustamiseks, tühistades

otsuse osaliselt põhjenduse osas vastavalt ringkonnakohtu otsuse põhjendusele.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Välja mõista A.S.ilt M.L.u kasuks apellatsioonimenetluse õigusabikulu 2950 (kaks

tuhat üheksasada viiskümmend) krooni.

4. Otsuse peale võib edasi kaevata vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu

otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

1(6)

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

28. augustil 2001. a. esitas A.S. Tallinna Linnakohtule hagi E.L.u, M.L.u ja S.L.u vastu

eluruumi taastamise, eluruumi kasutamiseks takistuste kõrvaldamise ja rendilepingute tühisuse

tunnistamise nõudes.

Kostjatele kuulub Tallinnas T6 asuv hoone, mis tagastati neile omandireformi käigus.

Hageja kasutas T6 - 2 asuvat korterit, mis kujutas endast ühte tuba ühiskorterist, üürniku (hageja

ema) O.S.i perekonnaliikmena. Kostjad tahtsid hoone teise korruse ühiskorteri muuta

büroopinnaks ja asusid korteri 2 üürnikega pidama eluruumi üürilepingu lõpetamiseks

läbirääkimisi, mis lõplikult ei realiseerunud. Seejärel asusid kostjad üürnikku O.S.it ja hagejat

ebaseaduslike vahenditega eluruumist välja tõrjuma.

Tallinna Linnakohtu 14. mai 1999. a. otsusega tunnistati hageja õigust kasutada T6 - 2

asuvat eluruumi. Kohtuotsust ei olnud aga võimalik täita, kuna kostjad olid eluruumi ehitanud

ümber bürooruumiks ning seal asus hambaravikabinet. Praegu valdab ruumi rendilepingu alusel

A.P.I. S. A. Kostjad on seega seadusevastaselt takistanud hageja elamaasumist eelnimetatud

eluruumi ning andnud hageja eluruumi rendile, rikkudes sel moel elamuseaduse §-i 5. Kostjate

ja kolmanda isiku vaheline rendileping on TsÜS § 66 lg. 2 järgi tühine.

T6 - 8 asuvat eluruumi, kus hageja ja tema ema ajutiselt elasid, ei olnud hagejal samuti

võimalik kasutada, kuna kostjad ei andud hagejale eluruumi võtmeid.

Linnaplaneerimiseameti kirjade ja akt-ettekirjutuste kohaselt puudus kostjatel projekt ja

ehitusluba korterite ümberehitamiseks büroopindadeks. Eluruum on seadusevastaselt ümber

ehitatud. Arvestades ümberehituste iseloomu, on võimalik bürooruum taastada eluruumina.

Hageja palub kohustada kostjaid taastama T6 - 2 eluruum käesolevas asjas tehtava otsuse

jõustumisest poole aasta jooksul, mitte tegema takistusi hageja elama asumiseks eelnimetatud

eluruumi, lubama hagejal kuni T6 - 2 eluruumi taastamiseni kasutada T6 - 8 asuvat eluruumi

ning tunnistada kostjate ja kolmandate isikute T. OÜ ja A.P.I. S. A. vahelise rendilepingu

tühisust.

Kostjate seisukoht

Kostjad hagi ei tunnistanud. T6 asuva elamu teise korruse ümberehitused on seaduslikud.

T6 - 2 ruum ei saa olla üürileandmise objekt ega üürilepingu ese, kuna see on äriruum ega vasta

eluruumidele esitatavatele nõuetele, sest puudub eraldi sissekäik, dušš, WC ja köök. Hageja ei

ole tõendanud, et uus ruumide ümberehitus oleks tehniliselt võimalik. Vastavaid plaane ei ole

hageja esitanud.

Hageja ei ole mitte üürnik, vaid üürniku endine perekonnaliige. Üürniku O.S.i surma

järel ei avaldanud hageja tahet enda üürnikuks tunnistamiseks ja üürilepingu sõlmimiseks.

Üürilepingut T6 - 2 kasutamiseks ei ole hageja esitanud. Hageja poolt viidatud varasem

kohtuotsus ei ole asja läbivaatavale kohtule siduv.

Hageja sõlmis kokkuleppe T6 asuvast elamust lahkumiseks, ta sai selle eest ka rahalise

kompensatsiooni summas 5.000 USA dollarit, lahkus reaalselt ning elab mujal. Hageja ei ole

vähemalt kuus aastat elanud T6 asuvas elamus. Oma praegust elukohta on hageja keeldunud

avaldamast.

Hagejal puudub T6 - 8 asuva eluruumi kasutamiseks õiguslik alus ning ta ei ole

tõendanud, et ta oleks seal kunagi elanud. Selles eluruumis elas kuni oma surmani hageja ema

O.S..

Kostjad ei ole sõlminud OÜ-ga T. ja A.P.I. S. A-ga rendilepinguid (tl. 154). T6 asuvate

ruumide rendilepingud ei riku hageja õigusi, sest hageja ei ole ühegi rendilepingu pooleks.

Kolmanda isiku OÜ T. seisukoht

OÜ T. ja A.P.I. S. A. vahel T6 asuvate ruumide suhtes sõlmitud rendileping ei ole

eluruumide suhtes sõlmitud leping, vaid tegemist on bürooruumide rendilepinguga, mis ei

2(6)

riku hageja õigusi, sest sellest ei tulene talle mingeid õigusi ega kohustusi. Kuna OÜ T. ei ole

asjas kostjaks, siis puudub kohtul alus tema poolt sõlmitud rendilepingu tühisuse tunnistamiseks.

OÜ T. ei ole sõlminud kostjatega rendilepingut, mistõttu puudub objekt, mille tühisust

tunnistada.

Kolmanda isiku A.P.I. S. A. seisukoht

A.P.I. S. A. nõustub OÜ T. seisukohaga, et kolmandate isikute vahel sõlmitud

rendileping ei riku hageja õigusi, mistõttu puudub seaduslik alus nimetatud lepingu tühiseks

tunnistamiseks.

Esimese astme kohtu otsus

3. juuni 2005. a. otsusega jättis Tallinna Linnakohus hagi rahuldamata ning mõistis

hagejalt välja kostja M.L.u kasuks tema õigusabikulu 24.426 krooni ja kolmanda isiku OÜ T.

kasuks õigusabikulu 3.772 krooni.

Kuna kostjad asusid T6 asuva elamu teise korruse ühiskorterit ümber ehitama

bürooruumiks, sõlmiti kostjate ja üürnikuks nimetatud hageja vahel T6 – 2 eluruumi osas suhete

reguleerimise leping, mille kohaselt üürnik vabastab selle pinna ning üürniku perele antakse

ajutiseks kasutamiseks T6 - 8 asuv korter kuni üürnikule kostjate poolt üüripinnalt vabatahtliku

lahkumise eest 5.000 USA dollari suuruse kompensatsiooni tasumisest kahe kuu möödumiseni,

mil lõpeb ajutise eluruumi kasutamine. Hageja arvelduskontole tasuti eelnimetatud summa 20.

septembril 1995. a, kuid üürnik O.S. ei lahkunud ajutiselt elamispinnalt kuni oma surmani

jaanuaris 1998. a.

T6 asuvas hoones on teostatud äri- ja eluhoone ümberehitustööd ja elamu teine korrus on

ümber ehitatud bürooruumideks ning arstikabinettideks (tl. 69), mida kasutab rendilepingu

alusel A.P.I. S. A. Ümberehitustööd on komisjon 17. juunil 1999. a. vastu võtnud (tl. 66-68).

Hageja ei ole esitanud ühtki üürilepingut, mis kinnitaks tema õigust kasutada Tatari 6 - 2

või 6 - 8 asuvaid ruume üürnikuna või üürniku, nüüdseks surnud O.S.i perekonnaliikmena.

Kostjate M.L.u, E.L.u ja S.L.u kirjalike vastuste kohaselt ei ole hageja kordagi

pöördunud omanike poole üürilepingu sõlmimise taotlusega. Seega ei ole hageja peale oma ema

surma avaldanud tahet enese tunnistamiseks üürnikuks.

Hageja sõlmis kokkuleppe T6 - 2 asuvast eluruumist lahkumiseks (tl. 39), sai kätte

rahalise kompensatsiooni, samuti lahkus reaalselt. Oma tegelikku elukohta hageja kohtu

korduva nõudmise peale ei avaldanud. Eluruumi T6 - 2 õiguslikus mõttes enam ei eksisteeri. T6

asuvas hoones on tehtud seaduslikud ümberehitused (tl. 66 - 69).

Hageja poolt osundatud T6 - 2 (plaanil nr. 34) ei saa olla üürileandmise objekt ega

üürilepingu ese, sest see on äriruum, mis ei vasta eluruumidele esitatavatele nõuetele. Hagejal

puudub õiguslik alus kasutada eluruumi T6 - 8, sest seda kasutas hageja ema oma surmani ning

hageja ei ole tõendanud, et ta ise oleks seal kunagi elanud.

Hageja väited T6 - 2 eluruumi taastamise võimalikkuse kohta on paljasõnalised, kuna

oma väidet kinnitavaid tõendeid ei ole hageja esitanud.

Hageja on esitanud Tallinna Ringkonnakohtu 26. novembri 1999. a. otsuse ärakirja,

millega ringkonnakohus jättis jõusse Tallinna Linnakohtu 14. mai 1999. a. otsuse, milles kohus

on asunud seisukohale, et 1. juulil 1995. a. sõlmitud suhete reguleerimise lepingut võib sisuliselt

lugeda üürilepingu lõpetamise kokkuleppeks, kuid selle viga on asjaolus, et see sõlmiti mitte

üürnikuga, vaid üürniku perekonnaliikmega. Üürniku ema jätkas elamist kuni oma surmani

Tallinnas T6 - 8 asuvas eluruumis. Hageja ei ole esitanud ühtki tõendit, et ka tema oleks korteris

nr. 8 elanud.

Hageja poolt on esitatud Harjumaa ja Tallinna kohtutäitur R.V.i poolt 23. juulil 2001. a.

väljastatud teatis, et Tallinna Linnakohtu 14. mai 1999. a. otsus on tuvastamisotsus, mille

täitmine täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ei ole võimalik ja konstateeritakse, et

3(6)

hageja poolt näidatud ruumis nr. 2 asus hambaravi- ja ilusalong. Nimetatud teatis ei tõenda, et

hagejal oleks õigus kasutada eluruumi T6 - 8.

OÜ T. ja A.P.I. S. A. vahel T6 asuvate ruumide suhtes sõlmitud rendileping ei ole

eluruumi suhtes sõlmitud leping. T. OÜ ja A.P.I. S. A. ei ole kostjateks ning nende vahel

sõlmitud leping ei riku hageja õigusi, sest sellest ei saa hagejale tuleneda mingeid õigusi ja

kohustusi.

Hageja ei ole põhjendanud, millistel faktidel nõue põhineb ja millisel õiguslikul alusel

oleksid T6 asuvate ruumide rendilepingud tühised. T6 suhtes sõlmitud rendilepingud ei riku

hageja õigusi, sest hageja ei ole ühegi rendilepingu pooleks.

Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus

Apellatsioonkaebuses palub hageja linnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi

rahuldada. Kohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust ning on jätnud asjas tähtsust omavad

tõendid hindamata.

Kohtu järeldused, et T6 - 2 asuv eluruum ei saa olla üürileandmise objekt ega

üürilepingu ese ning et hageja on eluruumist reaalselt lahkunud, on ebaõiged. Hageja õigus

kasutada T6 – 2 asuvat eluruumi tuleneb seadusjõus kohtuotsusest, millele kohus on viidanud,

kuid ei ole märkinud, milline sündmus või asjaolu lõpetas üürisuhte poolte vahel. Hageja on

pöördunud kostjate poole sooviga sõlmida pärast ema surma nendega üürileping, kuid kostjad ei

ole lepingut sõlminud. Samuti on kohtuotsusega tuvastatud, et asjas viidatud üürilepingu

lõpetamise kokkulepe ei ole kehtiv. Seega on poolte vahel jätkuv üürisuhe, mida ei ole

seadusega ettenähtud korras lõpetatud. Kuna hagejal on kohtu poolt tunnistatud õigus kasutada

T6 – 2 asuvat eluruumi, siis puudus OÜ-l T. õigus anda nimetatud ruumi rendile A.P.I. S. A-le.

Hageja on nii varasemas kohtuasjas kui ka käesolevas asjas seletanud, et kostjad asusid

eluruume maha lõhkuma. Kostjate tegevuse tagajärjel ehitati eluruum ümber mitteeluruumiks.

Kostjad ei ole näidanud, millistel tehnilistel põhjustel ei ole võimalik eluruumi taastada.

Vastustajate ja kolmanda isiku OÜ T. seisukoht

Kostjad ja kolmas isik OÜ T. leiavad, et apellatsioonkaebuses toodud seisukohad ei anna

alust vaidlustatava otsuse tühistamiseks.

T6 asuvas hoones tehtud seaduslikud ümberehitused on tehtud enne hageja poolt

viidatud kohtulahendi jõustumist. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et

ümberehitused oleksid ebaseaduslikud või et eluruumide taastamine oleks võimalik, samuti

selgitanud, missuguseid ümberehitusi, kuhu ja kuidas tuleks teha. Arusaamatuks jääb, millele

tugineb kaebuses märgitud väide, et kostjad asusid eluruume maha lõhkuma.

Asja materjalides sisalduvalt plaanilt ja teostatud ümberehitusest nähtub ning hageja

omaksvõtust tuleneb, et hageja poolt osundatud T6 - 2, mis on plaanil ruum nr. 34, ei saa olla

üürileandmise objekt ega üürilepingu ese, kuna see ei ole eluruum, vaid äriruum.

Hageja ei ole avaldanud tahet saada üürnikuks. Vastava tahteavalduse olemasolu mainib

hageja esmakordselt apellatsioonkaebuses.

Kohus on õigesti tuvastanud reaalset olukorda arvestades, et hageja on T6 asuvast

elamust lahkunud. Mõistlik ei ole arvata, et hageja tegelikuks sooviks on elada T6 – 2 asuvas

ruumis, mis on eraldi sissekäiguta, wc-ta, dušita ja köögita, ning jagada koridori mitmete

firmade, s. h. raviasutusega. Hageja ei ole selgitanud, kuidas on kohus tema arvates üürilepingu

lõpetamise kokkuleppe mittekehtivaks tunnistanud. Hageja on ilmselt laiendavalt ja enesele

soodsalt tõlgendanud Tallinna Ringkonnakohtu otsust.

Jääb ebaselgeks, millised rendilepingud on hageja arvates tühised. Kui hageja väidab, et

rendilepingud olid tühised, kuna kohus oli tunnistanud tema õigust kasutada T6 – 2 asuvat

eluruumi, siis on OÜ T. väitnud, et andis üürile äriruumid. Kostjate poolt esitatud

4(6)

materjalidest nähtub, et tegemist on äriruumidega. Hageja ei ole ühtegi rendilepingut

sõlminud, mistõttu temal ei teki neist ka mingeid õigusi ega kohustusi.

Kolmanda isiku A.P.I. S. A. seisukoht

A.P.I. S. A. i ole vastust apellatsioonkaebusele esitanud.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust linnakohtu otsuse lõppjärelduse

tühistamiseks, küll tuleb otsuse põhjendus osaliselt tühistada vastavalt TsMS § 657 lg. 1

punktile 2, tehes tühistatud osas otsuse ringkonnakohtu otsuse põhjendusel.

Tallinnas T6 asuv hoone kuulub kostjatele. Pooled ei vaidle selle üle, et hoone

omandireformi käigus kostjatele tagastamisel oli tegemist elamuga, mille teisel korrusel asus

ühiskorter, millest ühte tuba (eluruum T6 – 2) kasutas üürnikuna hageja ema O.S., kes suri 1998.

a. jaanuaris. Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. novembri 1999. a. otsusega muutmata Tallinna

Linnakohtu 14. mai 1999. a. otsuse, millega kohus rahuldas A.S.i poolt E.L.u, S.L.u ja M.L.u

vastu esitatud vastuhagi T6 – 2 asuva eluruumi kasutusõiguse tunnustamiseks (tl. 15 – 18).

Kohus tuvastas selles otsuses, et pärast O.S.i surma jätkus üürisuhe T6 – 2 asuva eluruumi

suhtes A.S.iga, kellel on õigus seda eluruumi kasutada. Vastavalt kuni 1. jaanuarini 2006. a.

kehtinud TsMS § 242 lõigetes 1 ja 2 sätestatud põhimõtetele on otsus ja selles tuvastatud

asjaolud asjast osa võtnud pooltele siduvad. Vaidlustatud otsuses tuvastas linnakohus ja pooled

ei vaidle ka selle üle, et T6 asuvas hoones on teine korrus ümber ehitatud bürooruumideks ja

arstikabinettideks ning neid ruume kasutab lepingu alusel kolmas isik A.P.I. S. A.

Hageja leiab, et tema õigus ruume kasutada tuleneb üürilepingust. Üürileping on

kestusleping. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise

eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lõikele 1 kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud

kestuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) ning

võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatut. Seega saab üürnik, kelle üürisuhe kestab, kasutada VÕS-is

sätestatud õiguskaitsevahendeid.

Hageja nõue kohustada kostjaid taastama T6 – 2 asunud eluruumi ja kõrvaldama

takistused eluruumi kasutamisel kujutab oma sisult üürilepingu täitmise nõuet (võimaldada

üürnikul asja kasutada ja tagada asja hoidmine lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis -

VÕS § 271 ja 276 lg. 1). VÕS § 101 lg. 1 p. 1 kohaselt on kohustuse täitmise nõudmine

õiguskaitsevahend kohustuse rikkumise puhuks. Vastavalt VÕS § 108 lõikele 2, kui võlgnik

rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse

täitmist; kohustuse täitmist ei või muuhulgas nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu (punkt

1).

Kolleegium leiab, et üürilepingust tuleneva kohustuse – võimaldada hagejal eluruumi

kasutada – täitmine on võimatu, kuna üürilepingu objektiks olnud asi – eluruum – on lakanud

olemast. Lisaks sellele on ümberehitatud ruum koormatud kolmanda isiku lepingust tulenevate

õigustega ning selle isiku valduses. Seega ei võimalda juba need faktilised asjaolud, millele

hageja oma nõuete alusena on tuginenud, tema hagi rahuldada.

VÕS § 278 p. 1 kohaselt, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest

üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine

on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt §-s

279 sätestatule. VÕS §-s 279 sätestatakse tingimused üürniku poolt üürilepingust taganemiseks

juhul, kui üürileandja §-s 278 nimetatud puudust või takistust ei kõrvalda (lg. 1), samuti üürniku

õigus puudus või takistus ise kõrvaldada (lg. 3), see säte ei anna aga alust kohustada üürileandjat

ümberehitusi tegema, nagu hageja seda nõudnud on. Kolleegium leiab, et hageja on kasutanud

oma õiguste kaitseks sobimatut õiguskaitsevahendit.

5(6)

Mis kolmandate isikute vahelistesse rendilepingutesse puutub, siis ei ole apellant

kaebuses märkinud, miks ei nõustu ta linnakohtu otsuse järeldusega, mille kohaselt

võlaõiguslikud lepingud, mille pooleks hageja ei ole, ei loo talle õigusi ega kohustusi. Hagi

rendilepingute tühisuse tunnustamiseks tuleb juba ainuüksi sel põhjendusel jätta rahuldamata.

Kuna hagi jääb rahuldamata, tuleb vastavalt kuni 1. jaanuarini 2006. a. kehtinud TsMS §

60 lõigetele 1 ja 8 ning § 61 lg. 1 punktile 2 rahuldada kostjate taotlus apellatsioonimenetluse

õigusabikulu 2950 krooni väljamõistmiseks hagejalt M.L.u kasuks.

Margo Klaar

Kai Kullerkupp

Malle Seppik

6(6)