2-04-646/2 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

2-2/1620/05

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Kohtukoosseis

Otsuse tegemise aeg ja koht

Tsiviilasja number

Tsiviilasi

Vaidlustatud kohtulahend

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtuistungi toimumise aeg

Menetlusosalised ja nende

esindajad

RESOLUTSIOON

Kohtukulude jaotus

Edasikaebamise kord

Tallinna Ringkonnakohus

Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Margo Klaar, Ülle Jänes

30. detsember 2005.a Tallinn

2-2/1620/05

M. T. hagi M. T. vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks ja väljatõstmiseks

Tallinna Linnakohtu 22.06.2005. a otsus tsiviilasjas nr 2/242-5411/04

M. T. apellatsioonkaebus

15.detsember 2005.a

Apellant M. T. (I astme menetluses kostja), esindaja advokaat R. N.

Vastustaja M. T. (I astme menetluses hageja), esindaja advokaat T. P.

1. Jätta muutmata Tallinna Linnakohtu 22. juuni 2005.a otsuse

lõppjäreldused, arvestades motiivide osas ka ringkonnakohtu

otsuse põhjendustes märgitut.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

Poolte apellatsioonimenetluses kantud kohtukulud jätta nende endi

kanda.

Otsuse peale võib edasi kaevata Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavaks tegemisest Tallinna Ringkonnakohtu kaudu.

Asjaolud

1. Tallinna Linnakohtu 15.10.2003 otsusega tsiviilasjas nr 2/22-765/03 tunnustati M. T.

omandiõigust

alates

13.03.2000

korterile

asukohaga

XXX

Tallinnas.

M.

T. kasutab vaidlusalust korterit.

Hageja nõue ja põhjendused

2. Hageja palus nõuda M. T. ebaseaduslikust valdusest välja korteriomand asukohaga

XXX Tallinnas ja tõsta M. T. koos talle kuuluva varaga korterist välja. Kostjal

puudub õiguslik alus korteri kasutamiseks, kuna hageja on enne eluruumi hageja omandisse

minemist väidetavalt kostja ja T. T. vahel sõlmitud üürilepingu erakorraliselt üles öelnud

võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise õiguse

kasutamisest teatas hageja kostjale 31.05.2004 teatega, mis vastab VÕS § 325 sätestatud nõuetele.

Üürilepingu ülesütlemise teate esitamisega on poolte vahel väidetavalt sõlmitud üürileping lõppenud

ning alates 01.07.2004 puudub kostjal seaduslik alus korteri kasutamiseks. Kostja ja tema poja vahel

sõlmitud üürileping on fiktiivne ning sõlmitud tagantjärgi. Kostja ei ole kunagi rahas üüri maksnud

tasaarvestuse avaldusi ei ole tehtud. Leping on tasuta kasutamise iseloomuga.

Kostja vastuväited ja vastuhagi põhjendused

3. M. T. hagi ei tunnistanud. Kostja kasutab korterit 1998. aastal oma poja T. T.ga sõlmitud

tähtajalise üürilepingu alusel, mille kohaselt on üüri suurus 100 krooni kuus, mille väärtuses pidi

kostja tegema majapidamistöid ning toimus samaliigiliste nõuete tasaarvestamine, mille tagajärjel

loeti üüri maksmise kohustus täidetuks.

4. Kostja esitas kohtule vastuhagi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks. Hagejal puudus alus

üürilepingu ülesütlemiseks, sest kostja ei ole viivitanud üüri tasumisega. Kostja sai teada üürileandja

vahetumisest alles siis, kui kohus edastas kostjale hagiavalduse 30.08.2004. Seni tasus kostja üüri T.

T.le, kuna tal puudus teave selle kohta, et korteri omanikuks on hageja. Kostjal puudub võlgnevus

hageja ees. Üürilepingu ülesütlemine on tühine ja kostja on õigustatud jätkama eluruumi kasutamist.

Hageja seisukoht vastuhagi suhtes

5. Kostja sai üürileandja vahetusest teada 2004. aasta veebruari alguses, kui tema valduses oleva

korteri suhtes algatati täitemenetlus. Seega ülesütlemisavalduse esitamise seisuga oli kostja jätnud

hagejale õigustamatult tasumata 4 kuu üüritasu. Alates korteri omandamisest 13.03.2000 pidi kostja

tasuma üüri hagejale, kes oma kohustust täitnud ei ole. Hageja ütles 01.06.2004 ülesütlemisavalduse

esitamisega VÕS § 313 ja § 316 lg 1 p-de 1, 2 alusel üürilepingu erakorraliselt üles.

Ülesütlemisavaldus vastas VÕS §-le 325. Väited selle kohta, et kostja sai ülesütlemisavalduse kätte

alles 30.08.2004, on tõendamata. Vastavalt TsÜS § 69 lg-le 2 loetakse eemalviibijale tehtud

tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik

võimalus sellega tutvuda. Hageja saatis ülesütlemisavalduse tähitud kirjaga 01.06.2004 kostja

elukohta ning hagejal oli mõistlik võimalus ülesütlemisavaldusega tutvuda hiljemalt 03.06.2004.

Kostjal nõue ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks on aegunud.

2(9)

Esimese astme kohtu otsuse põhjendused

6. Tallinna Linnakohus rahuldas hagi ja mõistis M. T. ebaseaduslikust valdusest välja M. T.

valdusse korteri asukohaga XXX Tallinnas. Kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmisel määras

kohus tõsta M. T. nimetatud korterist välja koos temale kuuluva varaga. Kohus jättis vastuhagi

rahuldamata.

7. Tunnistaja T. T. ütluste ja kostja seletuse kohaselt sõlmisid tunnistaja ja kostja lepingu, mille

alusel kostja tegi kostja kasutuses olevas korteris majapidamistöid. Kostja elab eluruumis üksinda.

Kõrvalkulude eest tasus tunnistaja. Hageja esitas kohtule taotluse tõendi võltsituse kohta. Kostja ei

esitanud kohtule üürilepingut algdokumendina. Ka varasemas kohtuvaidluses M. T. ja T. T. vahel ei

ole mainitud asjaolu, et vaidlusaluse korteri kasutamiseks oleks 1998. aastal sõlmitud mingi

võlaõiguslik kokkulepe. Kostja esitatud dokumendi ärakirja ei saa tõendina arvestada. T. T. ja kostja

kirjeldatud kokkulepe ei vasta üürileppe kohta sätestatud õigusnormidele. Üürilepingu üheks

olulisemaks tunnuseks on üüri tasumine. ES ega VÕS ei sätesta küll sõnaselgelt, et tegemist on

rahalise kohustusega, kuid eelnimetatud seadusesätete grammatilisel tõlgendamisel on võimalik

üheselt aru saada, et seadusandja on silmas pidanud rahalist tasumist. Üüri tasumine võib toimuda ka

loonustasuna, kuid see peab olema võrreldav rahalise tasuga. Asjaolu, et kostja tasus üüri eest

iseenda kasutuses oleva korteri koristamisega, st sisuliselt oma tavapärase elutegevusega, ei saa

käsitleda ka loonustasuna. Tunnistaja T. T., kes on kostja poeg, tasus kostja kasutatud

kommunaalteenuste

eest.

Tegemist

on

perekonnaseadusest

tuleneva

täisealise

lapse

ülalpidamiskohustuse täitmise mitte üürisuhtega.

8. Kostja ja T. T. väidetav kokkulepe eluruumi kasutamiseks on tasuta kasutamise leping TsK §

347 lg 1 ja VÕS § 389 mõistes, lepingu sõlmimine 1998. aastal ei ole kohtus kinnitust leidnud, sest

lepingu sõlmimise ja tingimuste tuvastamisel ei ole võimalik tugineda tunnistaja ütlustele ja kostja

seletusele, sest need on vastuolulised. Tunnistaja ja kostja väitsid, et ei ole üürilepingust koopiat

teinud, kuid kumbki originaali kohtule ei esitanud. Tunnistaja ega kostja ei suutnud meenutada, kelle

initsiatiivil leping sõlmiti ja kelle poolt koostati. Nimetatud asjaolud kogumina viisid kohtu

järelduseni, et T. T. ja kostja ei ole 1998. aastal vaidlusalust lepingut sõlminud. M. T. sai korteri

omanikuks 13.03.2000. Seega ei olnud T. T. pärast nimetatud kuupäeva õigustatud sõlmima korteri

kasutamiseks lepinguid, kuna ta ei olnud enam korteri omanik. Tõendamist ei leidnud, et kostjal

oleks õiguslik alus korteri kasutamiseks, seega tuleb korter kostja valdusest AÕS § 80 lg 1 alusel

hageja valdusesse välja nõuda ja kohtuotsuse täitmise viisiks tuleb TsMS § 232 lg 1 alusel määrata

väljatõstmine.

9. Kostja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata, kuna kostjal puudub üürileping eluruumi XXX

kasutamiseks ja seega ei ole tal õigust, mille kaitseks kohtusse pöörduda.

Apellatsioonkaebuse põhjendused

10. M. T. esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi ja mõista hagejalt välja kostja kohtukulud.

11. Kuivõrd hageja ei nõudnud korteri kui vallasasja väljanõudmist ja kostja väljatõstmist korterist

kui vallasasjast, vaid korteriomandi väljanõudmist ja kostja väljatõstmist korteriomandist, tegi kohus

otsuse nõuete kohta, mida hageja ei esitanud ega võtnud seisukohta hageja esitatud nõuete osas.

Kohus ei vastanud kostja väitele, et väljatõstmise nõue ei ole materiaalõiguslik, nagu see on hageja

3(9)

poolt esitatud, mistõttu ei saanud kohus sellist nõuet rahuldada. Samuti ei näidanud kohus otsuse

päises, et põhihagis oleks esitatud väljatõstmise nõue. Kuna kohus tegi otsuse korteri kui vallasasja

kohta, nõustus kohus kostja väidetega korteriomandi puudumise kohta. Kohus pidi jätma hageja

nõudeid korteriomandi kohta rahuldamata, kuna asjaolu, et korteriomand puudus, oli tuvastatud.

12. Selgusetuks jääb üüri ja tasu väljamõistmise nõuete protsessuaalne staatus. Toimikust ei nähtu, et

hageja oleks nõuetest loobumist protokollis allkirjaga kinnitanud, samuti ei esitanud hageja

kirjalikku avaldust hagist loobumiseks. Puudub määrus, millega oleks kohus hagist loobumise vastu

võtnud ja menetluse lõpetanud. Hagist loobumine pidi mõjutama kohtukulude jaotust kostja kasuks.

Kohus pidi resolutsioonis märkima, et hagi rahuldati osaliselt.

13. Kohus ei andnud hinnangut kostja väitele, et hageja on üürilepingu olemasolu korduvalt

tunnistanud. Et hageja lähtus üürilepingu sõlmimise, kehtivuse jms asjaoludest, tõendavad

üürilepingu ülesütlemisavaldus, hagiavaldus ja kohtumenetluses esitatud kirjalikud vastused.

14. Kohus tuvastas, et tunnistaja lubas kostjal vaidlusalust korterit kasutada, kuid ei tuvastanud,

millal lubamine aset leidis, mis on asja lahendamise seisukohalt olulise tähtsusega. Kostja ja

tunnistaja rõhutasid, et korter anti kostja kasutusse 1998. aastal. Otsusest ei selgu, millised asjaolud

ei võimaldanud lepingu sõlmimist ja tingimusi tuvastada, samuti ei nähtu, milles avaldus ütluste ja

seletuste vastuolulisus.

15. Nii hageja kui kohus viitasid korteri kasutamise alternatiivsele õiguslikule alusele – tasuta

kasutamise lepingule. Kohus jättis tähelepanuta, et kui eitada üürilepingu olemasolu, asendades selle

tasuta kasutamise lepinguga, omab kostja korteri kasutamise õiguslikku alust. Tasuta kasutamise

lepingut ei ole üles öeldud.

16. Kohus ei põhjendanud, millises osas ei vasta korteri kasutamise kokkulepe üürilepingu

normidele ega põhjendanud, miks ei olnud kostja üürilepinguline naturaalsooritus rahaliselt hinnatav

ja seda kokkulepitud suuruses. Kohtu järeldus, et kostja tasus üüri eest iseenda kasutuses oleva

korteri koristamisega, mida ei saa käsitleda loonustasuna, ei põhine tõenditel. Üürilepingu kohaselt

kohustus kostja koristama trepikoda ja selle esist kuni maja väravani. Seda kinnitasid ka kostja ja

tunnistaja eel- ja kohtuistungil. Kui kohus leidis, et üürilepingut ei sõlmitud, jääb selgusetuks, miks

kohus analüüsis, kas võis tegu olla loonustasuna täidetava üürilepinguga.

17. Väär on kohtu seisukoht, et dokumentaalne tõend tuleb esitada üksnes algdokumendina. Hageja

väide, et üürileping on võltsitud, on paljasõnaline. Asjas ekspertiisi ei määratud. Kohtul puudus alus

lepingu ärakirjaga mitte arvestada. Otsusest ei nähtu, millistele tõenditele tuginedes leidis kohus, et

varasemas kohtuvaidluses hageja ja tunnistaja vahel ei ole mainitud asjaolu, et korteri kasutamiseks

oleks 1998. aastal sõlmitud võlaõiguslik kokkulepe. Kohus jättis hindamata tunnistaja 09.03.2005

kohtuistungil antud ütluse, et ta on üürilepingust rääkinud Tallinna Linnakohtu kohtuistungitel.

Kohus ei põhjendanud, millistest tõenditest järeldus, et üürileping sõlmiti pärast 13.03.2000. Kohus

ei analüüsinud kostja seletusi ja tunnistaja ütlusi üürilepingu sõlmimise osas.

18. Kohus ei võtnud seisukohta üürilepingu ülesütlemise tühiseks tunnistamise nõude osas, millega

rikkus TsMS § 228. Kohus ei andnud hinnangut üürilepingu ülesütlemise õiguspärasusele. Kohus ei

hinnanud kostja väiteid seoses üürilepingu täitmise, võlgnevuse puudumise, üürilepingu

ülesütlemise, ülesütlemise vaidlustamisega jne. Kohus ei võinud otsust rajada asjaolule, mida pool ei

esitanud. Pooled ei esitanud asjaolu, et tunnistaja pidas kostjat ülal, tasudes korteri

kommunaalteenuste eest. Kohus kohaldas vääralt materiaalõigust, leides, et kui üürileandja kannab

üürniku asemel kommunaalteenuste kulud, siis ei saa tegu olla üürisuhtega. Kulude kandmine on

lepingupoolte kokkuleppe küsimus. Selline kokkulepe ei olnud vastuolus elamuseaduse

4(9)

regulatsiooniga ning ei tähendanud perekonnaseadusest tuleneva ülalpidamiskohustuse täitmist.

Otsus on vastuoluline. Otsusest järeldub, et tunnistaja pidas kostjat ülal hagejale kuuluva asja arvel.

Vastus apellatsioonkaebusele

19. M. T. ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused

20. Ringkonnakohus, tutvunud asja materjalidega, leidis, et linnakohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud ning apellatsioonkaebuses väidetu ei anna alust selle tühistamiseks. Apellatsioonkaebus

tuleb TsMS § 334 lg 1 p1 kohaselt jätta rahuldamata ja linnakohtu 22. juuni 2005.a otsus

lõppjärelduste osas muutmata. Otsuse motiivide osas tuleb arvestada ka ringkonnakohtu otsuse

põhjendustes märgitut.

21. Apellant leidis, et linnakohus on rikkunud TsMS § 229 lg 1, ületades nõude piire ja tehes otsuse

nõude kohta, mida ei ole esitatud, kuivõrd hagiavalduse kohaselt palus hageja mõista kostja

ebaseaduslikust valdusest välja korteriomandi, kuid linnakohus langetas otsuse korteri kui vallasasja

kohta. Kolleegium apellandi seisukohaga ei nõustu. Nõude piiride ületamisena ei ole käsitatav

olukord, kus hageja on hagi eset kindlaks määrates kasutanud väljanõutava asja kohta

õigusterminoloogiliselt ebatäpset väljendit, kuid hagi ese on sellele vaatamata üheselt piiritletav ning

kohus asendab valesti kasutatud väljendi asjakohase terminiga. Käesolevas asjas puudub vaidlus

selles, et vaidluse esemeks on korteri aadressiga XXX Tallinnas väljanõudmine apellandi valdusest.

Kohtule esitatud andmetel on tegemist korteriga, mis asub elamus, mille alune maa ei ole

kinnistusregistrisse kantud ning mille suhtes ei ole seatud korteriomandit korteriomandiseaduse

tähenduses. Korteri asjaõiguslik staatus (s.o see, kas korterit tuleb lugeda kinnis- või vallasasjaks) ei

ole käesoleva vaidluse esemeks ega mõjuta asja lahendamise käiku, kuna asja omanik võib esitada

väljanõude asja valdaja vastu samadel alustel sõltumata sellest, kas nõue on suunatud kinnis- või

vallasasja väljaandmisele. Samuti on tsiviilkohtumenetluses lubatud esialgses hagiavalduses esitatud

nõuete selgitamine ja täpsustamine eelmenetluse käigus (TsMS § 164). Asjaolu, et esialgses

haginõudes on hageja taotlenud „korteriomandi“ väljamõistmist kostja valdusest, ei takistanud seega

linnakohtul asja lahendamast XXX asuva korteri kui vallasasja suhtes, rikkumata seejuures TsMS §

229 lg-s 1 sätestatut.

22. Samadel põhjendustel (otsuse p 21) ei nõustu kolleegium ka apellatsioonkaebuse väitega, mille

kohaselt kohus on rikkunud TsMS § 228 ja § 231 lg 4, jättes põhjendamata, kuidas sai kohus

rahuldada hageja nõude korteri kui vallasasja väljamõistmise teel, kui hageja nõue oli tegelikult

suunatud mitte-eksisteeriva korteriomandi väljamõistmisele. Hageja ei ole esitanud nõuet talle mitte

kuuluva asja suhtes, kuivõrd korteri aadressiga XXX Tallinnas kuulumine hagejale on tuvastatud

juba Tallinna Linnakohtu 15. oktoobri 2003.a otsusega. Kuna käesolevas vaidluses ei ole vaidluse

esemeks korteri kuuluvus (omand), ei oma apellandi sellekohased väited tähtsust ja kohus jätab need

tähelepanuta.

23. Kolleegium ei nõustu ka apellandi väitega, nagu ei saanuks kohus rahuldada apellandi (kostja)

korterist väljatõstmise nõuet, kuna tegemist ei olevat materiaalõigusliku nõudega. Omaniku hagi asja

õigusliku aluseta valdava isiku vastu (AÕS § 80) on suunatud nii omandiõiguse tunnustamisele kui

ka asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest omaniku valdusse. Seega ei piirdu asja

väljanõudeõiguse teostamine mitte üksnes omandi tunnustamisega, vaid väljanõudeõiguse

5(9)

realiseerumise juurde kuulub olemuslikult ka vaidluse objektiks oleva asja väljamõistmine, mis

hõlmab endas kostja kohustamist asja omanikule üle andma. Seejuures võib TsMS § 232 lg 1

kohaselt kohus otsuses kindlaks määrata otsuse täitmise viisi, mida linnakohus oma otsuse

resolutsioonis ongi teinud märkides, et väljatõstmine kuulub kohaldamisele kohtuotsuse

vabatahtlikult täitmata jätmise korral. Eeltoodust tulenevalt on asjakohatu ka apellandi väide selle

kohta, et kohtuotsuse 1. leheküljel puudub tsiviilasja sisu juures märge väljatõstmise nõude esitamise

kohta põhihagis. Tegemist on otsuse sissejuhatava osaga, mis TsMS § 231 lg 2 kohaselt ei peagi

sisaldama ülevaadet asjas esitatud nõuetest.

24. Apellant leidis, et kohus ei ole võtnud seisukohta esialgses hagiavalduses esitatud nõuete (üüri ja

tasu väljamõistmine) kohta arvestades, et hageja neist nõuetest menetluse käigus loobus. Hagist

osalist loobumist ei ole vastavalt TsMS § lg-le 1 protokollitud ning puudub ka TsMS § 182 lg 4

kohane määrus hagist loobumise vastuvõtmise ning vastavas osas menetluse lõpetamise kohta.

Sellega seoses leidis apellant, et kohtuotsus on vasturääkiv ja haginõude piire rikkuv, jättes

lahendamata hageja poolt esitatud nõuded, ent rahuldades hagi resolutsiooni järgi otsustades siiski

täielikult.

25. Kolleegium nende apellandi seisukohtadega ei nõustu. Tuleb möönda, et ka osaline hagist

loobumine tulnuks vormistada TsMS §-s 182 sätestatud korras, kuid kolleegium leiab, et selle

tegematajätmine ei kujuta endast protsessiõigusnormi olulist rikkumist, mis tingiks linnakohtu otsuse

tühistamise. Nimelt tuleb käesoleval juhul arvesse võtta ka hagiavalduses sisalduvaid viiteid

alternatiivsetele hagi alustele, samuti hagi esitamisele järgnevaid hagieseme täpsustusi. Nii rajas

hageja oma esialgse nõude arvatava üürilepingu lõppemisele ülesütlemise tagajärjel, kuid nägi juba

hagi esitades ette võimalust, et väited üürilepingu olemasolu kohta ei leia menetluse käigus kinnitust,

millisel juhul tekib küsimus hagi aluse või eseme muutmisest (hagiavalduse lk 4, t lk 7). Hagi

alusena mõistetakse neid hageja osundatud asjaolusid, mille tuvastamisega hageja seob oma

materiaalõiguse normile rajatud nõude. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja kogu menetluse vältel

taotlenud üürilepingu olemasolu ja selle sisu väljaselgitamist ning asunud 08. juuni 2005.a

linnakohtu istungil seisukohale, et üürilepingut ei olnud sõlmitud (t lk 84 pöördel, t lk 85).

Kolleegium leiab, et üürilepingu puudumine algusest peale on käesoleval juhul käsitatav alternatiivse

hagi alusena, mis sisaldus juba esialgses hagiavalduses. Sellel alusel hagi lahendades küsimust

üürinõuetest ei teki. Ka ilmneb asja materjalidest, et esialgses hagiavalduses esitatud nõudest mõista

kostjalt välja tasu korteri kasutamise eest kuni eluruumi vabastamiseni on hageja sisuliselt loobunud

juba 30. juunil 2004.a esitatud hagiavalduse täpsustuses. Kuivõrd ka eelmenetluse käigus, mille

eesmärkide hulka kuulub hageja nõuete väljaselgitamine, ei avaldanud hageja uuesti soovi selle

nõude läbivaatamiseks, ei pidanud linnakohus lugema seda nõuet hagi eseme hulka ega selle kohta

otsuses seisukohta võtma.

26. Hagist osalise loobumise või hagi osalise rahuldamise küsimus ei pidanud mõjutama ka

kohtukulude jaotust poolte vahel, kuivõrd asjas oli lisaks hagile esitatud ka vastuhagi. Linnakohus

jättis poolte kohtukulud poolte endi kanda. Seega ei riku apellandi poolt viidatud menetluslikud

puudused apellandi õigusi.

27. Linnakohus ei ole rikkunud TsMS § 228 jättes võtmata seisukoha üürilepingu ülesütlemise

tühiseks tunnistamise nõude osas. Kohus on õigesti esmalt analüüsinud üürilepingu olemasolu, mis

on teiste asjas esitatud nõuete lahendamise eelduseks. Kuna kohus leidis, et üürilepingut ei ole

sõlmitud, ei pidanud kohus andma hinnangut ka üürilepingu ülesütlemise õiguspärasusele. Samuti ei

pidanud kohus sel juhul hindama üürilepingu täitmise küsimusi, sh võlgnevuse puudumist. Täita

ning üles öelda saab üksnes kehtivat üürilepingut, mille olemasolu kohus käesolevas asjas ei

6(9)

tuvastanud. Seega ei ole linnakohus jätnud lahendamata vastuhagis esitatud nõudeid ning

asjakohatud on apellandi väited kostja väidete hindamata jätmise kohta.

28. Ekslik on apellandi seisukoht, mille kohaselt hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja) on

tunnistanud üürilepingu olemasolu kostja ja T. T. vahel ning üürilepingu sõlmimine tuleb seega

TsMS § 116 kohaselt lugeda tuvastatuks kui poole omaksvõtt. Poole omaksvõtuna ei ole käsitatavad

poole väited ja avaldused niisuguse asjaolu kohta, mille kindlakstegemist on pool menetluse käigus

algusest peale taotlenud ja millest hageja on seadnud sõltuvusse ka hagi aluse. Hageja, kes ei olnud

ise väidetava üürilepingu pooleks, ei saanud olla teadlik võimalikest üürilepinguga seotud

asjaoludest ning pidi seega arvestama ka võimalusega, et väidetav üürileping tõepoolest eksisteerib.

Asjaolu, et hageja on alternatiivse hagi alusena tuginenud üürilepingu lõppemisele tulenevalt selle

ülesütlemisest ei tähenda niisiis üürilepingu olemasolu omaksvõttu TsMS § 116 tähenduses.

Linnakohus ei ole seega selles küsimuses protsessiõiguse normi rikkunud, kuivõrd kohus on

analüüsinud üürilepingu olemasolu tõendite ning tuvastatud asjaolude pinnalt. Kohus ei ole asja

lahendamisel seotud menetlusosalise nägemusega protsessiõigusnormide kohaldamisest ega pidanud

seega juhinduma üürilepingu olemasolu tõendatuks lugemisel kostja (apellandi) arvamusest, mille

kohaselt hageja oli nimetatud asjaolu omaks võtnud.

29. Eeltoodud (otsuse p 28) põhjustel ei ole asjakohane ka apellandi väide, et kohus ei ole asja

lahendamisel juhindunud hageja esitatud asjaoludest, kuivõrd hageja on hagiavalduses toodud

asjaolude hulgas märkinud ka üürilepingu ülesütlemise. Kolleegium selgitas juba otsuse p-s 25, et

hagiavaldus sisaldab alternatiivseid hagi aluseid ning hageja on soovinud tugineda üürilepingu

puudumisele juhul, kui lepingu olemasolu menetluse käigus kinnitust ei leia. Samuti on hageja

nõuete täpsem väljaselgitamine eelmenetluses TsMS § 164 kohaselt kohtu ülesanne. Seejuures ei ole

kohus nõuete õiguslikul kvalifitseerimisel seotud poole enda poolt nõudele antud õigusliku

kvalifikatsiooniga, nagu ka linnakohus on oma otsuses õigesti märkinud. Kuna hageja asus

seisukohale, et üürileping puudus, pidi kohus esmalt analüüsima väidetava üürilepingu sõlmimise

asjaolusid ning võtma nende suhtes seisukoha. Kuivõrd linnakohus leidis, et üürilepingut sõlmitud ei

ole, ei tulnudki võtta seisukohta alternatiivse hagi aluse suhtes, mis lähtus üürilepingu olemasolust.

30. Ekslik on apellandi seisukoht, nagu olnuks asja lahendamiseks määrava tähtsusega asjaolu,

millal lubas T. T. kostjal korterit kasutada ehk millal sai kostja korteri enda valdusse. Määrava

tähtsusega olnuks asjaolu, kas kostjal tekkis korteri kasutamiseks õiguslik alus, mis andnuks talle

korteri valdamise õiguse ka hageja suhtes. Igasugune korteri kasutamise lubamine ei anna õiguslikku

alust, mis oleks siduv ka korteri hilisema omaniku suhtes. Seega oli määrava tähendusega T. T. ja

kostja vahelise õigussuhte olemus ja sisu, mitte korteri kostja valdusse andmise aeg.

31. Linnakohus on piisavalt põhjendanud oma seisukohta, et kohtu poolt tasuta kasutamise

lepinguna kvalifitseeritud lepingu sõlmimine 1998. aastal ei leidnud kohtus kinnitust. Vastavalt

TsMS § 95 lg-le 2 ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. See tähendab

muuhulgas, et kohus peab oma siseveendumuse kohaselt andma hinnangu ka tõendite

usaldusväärsusele ning võtma seisukoha, missugust kaalu on igale tõendile võimalik omistada. Sama

puudutab ka poole seletusi ja tunnistaja ütlusi. Linnakohus on oma otsuse 4. lehekülje esimeses ja

teises lõigus arusaadavalt põhjendanud tunnistaja ütlustele ja kostja seletustele kui tõenditele antud

hinnangut, käsitledes muuhulgas ka väidetava lepingu sõlmimisega seonduvat.

32. Ekslik on ka apellandi seisukoht, mille kohaselt kohtuotsus on vastuoluline seetõttu, et

kvalifitseerides kostja ja T. T. vahelise suhte tasuta kasutamise lepinguna luges kohus siiski korteri

õigusliku aluseta kostja valduses olevaks. Nimelt isegi eeldades, et kostja ja T. T. vahel sõlmiti

7(9)

korteri tasuta kasutamise leping enne 13. märtsi 2000.a, mil korteri omanikuks sai hageja, puuduks

alus lugeda tasuta kasutamise lepingut hageja jaoks siduvaks. Lepingusuhetele on omane relatiivsus,

s.o kehtivus üksnes lepingu poolte suhtes (inter partes). Lepingueseme omandi üleminekul ei muutu

asja uus omanik reeglina lepingu pooleks, mille on omavahel sõlminud asja varasem omanik ja

kolmas isik. Niisugune lepinguliste õiguste ja kohustuste üleminek saab toimuda üksnes seadusega

või lepinguga ettenähtud juhtudel. Kui üürisuhte puhul oli ja on selle jätkumine üüritud eluruumi

omandi ülemineku korral seadusega ette nähtud (elamuseaduse § 34, VÕS § 291 [üksnes

kinnisasjade puhul]), siis tasuta kasutamise lepingu puhul niisugune lepingusuhte jätkuvust tagav

säte puudub. Üürilepingu sätted tasuta kasutamise lepingu puhul kohaldamisele ei kuulu. Seega

lõpeb tasuta kasutamise leping kasutuseseme omandi üleminekul seadusest tulenevalt, kuna kahe

isiku (tasuta kasutamise lepingu poolte) vahelisest lepingust ei saa tuleneda kohustusi kolmandale

isikule (tasuta kasutatava eluruumi uuele omanikule).

33. Asjakohane ei ole apellandi seisukoht, nagu oleks linnakohus jätnud otsuses põhjendamata, miks

ta ei nõustunud kostja väidetega üürilepingu sõlmimise ja täitmise asjaolude kohta. Linnakohus on

oma otsuses tõenditena analüüsinud kohtule üürilepingu koopiana esitatud dokumenti kogumis kostja

seletuste ja tunnistaja ütlustega ning leidnud, et väidetav kokkulepe ei vasta oma olemuselt

üürilepingu tunnustele. Kohus on seda seisukohta piisavalt põhjendanud. Kolleegium nõustub

linnakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei võimalda asjas kogutud tõendid pidada kostja ja T. T.

vahelist kokkulepet üürilepinguks. Isikute vahelise õigussuhte iseloomu tuleb hinnata lähtudes selle

olemuslikest tunnustest ning üürisuhtega ei ole tegemist veel ainuüksi sel alusel, et pooled on

dokumendi pealkirjastanud kui üürilepingu. Üürisuhte peamiseks tunnuseks üürniku kohustuste osas

on üüri maksmine. Kolleegium leiab sarnaselt linnakohtuga, et üüri all tuleb mõista makseid kas

rahas või natuuras, mis annavad üürileandjale teatavat majanduslikku tulu, mis ei ole pelgalt

sümboolne. Linnakohus on õigesti leidnud, et üüri tasumisena ei ole käsitatav eluruumi koristamine

eluruumi kasutava isiku poolt, mida tuleb lugeda eluruumi kasutaja enda tavapäraseks elutegevuseks.

Samuti ei saa üüri tasumiseks lugeda trepikoja ja majaümbruse koristamist, kuna tõendatud ei ole,

nagu saanuks T. T. selle arvel üüri mõistele vastavat tulu.

34. Linnakohus on põhimõtteliselt õigesti asunud seisukohale, et TsMS § 118 lg 1 kohaselt tuleb

dokumentaalne tõend esitada kohtule algdokumendina. Küll võib kirjaliku dokumendi esitada ka

ärakirja või väljavõttena, ent sel juhul on kohtul õigus kas omal algatusel või teise protsessiosalise

taotlusel nõuda algdokumendi esitamist. Seega ei pea kohus lugema dokumendi ärakirja seaduses

ettenähtud protsessivormile vastavaks dokumentaalseks tõendiks. Asja materjalidest nähtuvalt on

hageja korduvalt taotlenud algdokumendi väljanõudmist kostjalt ning ka kohus on kostjat trahvi

ähvardusel kohustanud üürilepingu originaali esitama (linnakohtu 06.12.2004.a eelistung, t lk 64-65).

Sellele vaatamata ei ole kostja algdokumenti esitanud. Kolleegium on veendumusel, et käesoleval

juhul ei olnud väidetava üürilepingu ärakirja abil võimalik tõendatuks lugeda selles asjas olulist

tähtsust omavaid asjaolusid, s.o eeskätt kõnealuse dokumendi allkirjastamise aega. Koopia puhul ei

ole algdokumendi koostamise aega võimalik tuvastada ka ekspertiisi abil. Seetõttu on linnakohus

õigesti leidnud, et kohtule üürilepinguna esitatud dokument (t lk 37, kordus t lk 45) ei tõenda, nagu

oleks vastav kokkulepe kostja ja T. T. vahel sõlmitud 10.09.1998.a, kuid samuti ei tõenda kõnealune

ärakiri kokkuleppe sõlmimist mõnel muul kindlal kuupäeval.

35. Kohus ei ole rajanud otsust asjaolule, mida pool ei esitanud. Märkides kohtuotsuses, et kostja ja

tema poja vahelise suhte näol on tegemist perekonnaõigusest tuleneva täisealise lapse

ülalpidamiskohustuse täitmisega ja mitte üürisuhtega, andis kohus õigusliku hinnangu nimetatud

isikute vahelise õigussuhte olemusele. Seega ei ole tegemist faktilise asjaoluga, millele kohus TsMS

8(9)

§ 229 lg 2 kohaselt ei või otsust rajada, kui pooled ei ole seda asjaolu asja läbivaatamisel esitanud,

vaid õigusliku kvalifikatsiooniga, mille andmine on kohtu pädevuses. Seejuures ei ole kohus seotud

ühe või mõlema poole poolt õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga. Kohus ei ole kostja ja

T. T. vahelisele suhtele õigusliku kvalifikatsiooni andmisel omistanud iseseisvat tähendust asjaolule,

et kostja poeg T. T. täitis kostja poolt kasutatud kommunaalteenuste eest, vaid kohus on seda asjaolu

hinnanud kogumis muude asjaolude ja tõenditega. Apellandi ülejäänud väited nimetatud

ülalpidamissuhte üksikasjade kohta ei ole käesoleva vaidluse esemeks ning tuleb jätta tähelepanuta.

36. Kuna linnakohtu otsus jääb lõppjärelduse osas muutmata, puudub alus muutmaks ka linnakohtu

otsusest tulenevat kohtukulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad tulenevalt

TsMS § 60 lõigetest 1 ja 8 apellatsioonimenetluse kohtukulud apellandi enda kanda. Vastustaja

ringkonnakohtule kohtukulude nimekirja ei esitanud, mistõttu TsMS § 61 lg 3 ja 8 alusel ei ole ka

vastustajal õigust nõuda apellandilt oma kohtukulude hüvitamist.

Kohtunikud:

M. Klaar

Ü. Jänes

K. Kullerkupp

9(9)