3-04-60/2 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL

TALLINNA HALDUSKOHUS

Haldusasja number: 3-1319 /2004 Otsuse kuupäev:

29. november 2004.a. Kohtunik: Aili Maasik Haldusasi: J.L.i kaebus Tallinna Linnavalitsuse 11.02.2004 korralduse nr.252-k tühistamiseks Kohtuistungi toimumise aeg:

09. november 2004.a. Kohtuistungil osalejad: Kaebuse esitaja J.L. ja vastustaja Tallinna Linnavalitsuse esindaja Tiit Mäger.

Resolutsioon

Juhindudes HKMS § 26 lg 1 p 6, § 31, ja § 96 halduskohus otsustab:

1. Jätta J.L.i kaebus rahuldamata.

2. Kohtuotsus jõustub selle avalikult teatavakstegemisest 29.11.2004.a. arvates 30 päeva möödudes, kui sama tähtaja jooksul ei esitata apellatsioonkaebust Tallinna Ringkonnakohtule Tallinna Halduskohtu kaudu. Apellatsioonkaebuse esitamise kohta tuleb esitada Tallinna Halduskohtule kirjalik teade 10 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. Apellatsioonkaebuse saab esitada üksnes teate esitanud isik.

I. Asjaolud

Tallinna Linnavalitsuse 11.veebruari 2004.a. korraldusega nr.252-k „Telliskivi tn.35 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine korteriomandi seadmiseks“ määrati Põhja-Tallinna linnaosas ehitiste teenindamiseks vajalik maa 864 m2 korteriomandi seadmiseks asukohaga Tallinnas Telliskivi tn.35 sihtotstarbega 50% elamumaa ja 50% ärimaa.

II. Kaebuse sisu ja taotlus

J.L. palub tühistada Tallinna Linnavalitsuse 11.02.2004.a. korralduse nr.252-k ja muuta ärimaa tagasi elamumaaks. Kaebuse kohaselt ehitati elamud aadressil Telliskivi 35 1903.aastal ning sellest ajast on Telliskivi 35 olnud elamu ja elamu juurde kuuluv maa on alati olnud elamumaa. 2000. aasta lõpul ei olnud Telliskivi 35 elamus mitte ühtegi korterit tunnistatud mitteeluruumiks. Restoran Ariran on hõivanud Telliskivi tn.35 rea kortereid, teinud sisemisi muudatusi, lammutanud vaheseinu. Elamu sisemised muudatused ja ruumide muutmine baariks ja restoraniks esitati ametnikele ja vormistati hiljem, 1997-1998 aastal. Kaebaja leiab, et elamispinna ja taolise äripinna kooseksisteerimine on olmeliselt ja psüühiliselt ülimalt problemaatiline. Elamu juurde kuuluvast maast 50% tunnistamine ärimaaks ei taga elupaigale eraldi juurdepääsu ning võib viia ettearvamatute tagajärgedeni.

III. Vastustaja seisukoht Tallinna Linnavalitsus on seisukohal, et vaidlustatud korraldus on õiguspärane ning kaebus ei ole põhjendatud. Kaebaja ei ole viidanud ühelegi õigusaktile, mida on vaidlustatud korraldusega rikutud. Ehitisregistri andmetest nähtub, et vaidlusaluses hoones on nii eluruumid kui ka mitteeluruum, kusjuures viimase reaalosa suurus on 1148/ 2354 ehk 48,8% kasutatavast üldpinnast. Kaevatavas korralduses viidatud Vabariigi Valitsuse 12.02.2001.a. määruse nr. 54 „Vabariigi Valitsuse 01.07.1993.a. määruse nr. 198 „Eluruumide erastamise korraldamine“ muutmine““ § 2 kohaselt, kui korteriomandi seadmine või elamuühistu (-kooperatiivi) poolt maa erastamine on algatatud enne 1.jaanuari 2001.a., viiakse see lõpule vastavalt EES §-s 23 sätestatule enne 1. jaanuari 2001.a. kehtinud alustel ja korras. EES § 23 lg. 2 kohaselt, kui korteriomandi seadmine või elamuühistu (-kooperatiivi) poolt maa erastamine on algatatud enne 2001. aasta 1. jaanuari, viiakse see lõpule enne 2001. aasta 1. jaanuari kehtinud alustel ja korras. Korteriomandi seadmise või elamuühistu (-kooperatiivi) poolt maa erastamise algatamiseks loetakse eluruumide erastamise kohustatud subjekti, korteriühistu, eluruume vallasasjana omavate isikute või elamuühistu (-kooperatiivi) avalduse esitamist vallavõi linnavalitsusele korteriomandi seadmiseks või maa ostueesõigusega erastamiseks. Telliskivi tn. 35 korteriomandi seadmise avaldus on esitatud 27.detsembril 2000.a., mistõttu korteriomandi seadmisel tuleb lähtuda enne 2001. aasta 1.jaanuari kehtinud õigusaktidest.

EES § 212 kohaselt, kui ehitise püstitamisel ei määratud kindlaks selle teenindamiseks vajalikku maatükki, määrab vallavõi linnavalitsus korteriomandi seadmisel ehitise teenindamiseks vajalikuks maatükiks selle ehitise aluse maa. Vabariigi Valitsuse 17.märtsi 1995.a. määrusega nr. 117 kinnitatud „Korteriomandi seadmise korra“ p. 3 järgi määrab linnavalitsus kindlaks ehitise aluse ja ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki suuruse ja piirid vastavalt Vabariigi Valitsuse 6.novembri 1996.a. määrusega nr. 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korrale“ ja Vabariigi Valitsuse 30.juuni 1998.a. määrusega nr.

144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korrale“, arvestades Planeerimisja ehitusseaduse § 21 sätestatut. Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 2 järgi ei laiene see kord MRS § 20 lõigetes 2 ja 3 nimetatud maa erastamisele. Seega korteriomandi seadmise korra punktis 3 tehtud viite alusel on maa ostueesõigusega erastamise kord korteriomandi seadmisel kohaldatav niivõrd, kuivõrd see reguleerib ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki suuruse, piiride ja sihtotstarbe kindlaksmääramist

Maakatastriseaduse § 2 punkti 9 järgi on katastriüksuse sihtotstarve õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed. Maakatastriseaduse § 18 lg. 3 sätestab, et sihtotstarvete liigid ja määramise korra kehtestab Vabariigi Valitsus. Maakatastriseaduse § 20 lg. 7 kohaselt õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisel või ostueesõigusega erastamisel kehtib seaduse § 18 2. lõikes nimetatud kavade puudumisel katastriüksuse ja tema koostisosade senine sihtotstarve. Maakatastriseaduse § 18 lg. 2 kohaselt määrab kohalik omavalitsus planeerimisseaduses sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustuse korral katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel. MRS § 7 lg. 5 kohaselt võib määrata kohaliku omavalitsuse otsusega ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid detailplaneeringut koostamata. Seega on antud teenindusmaa ja katastriüksuse sihtotstarbe määramine detailplaneeringut koostamata õiguspärane. Samas tuleb maakatastriseaduse § 20 lõiget 7 tõlgendada selliselt, et maareformi läbiviimisel ei ole kohalik omavalitsus seotud senise sihtotstarbega juhul, kui maal asuvate ehitiste sihtotstarve on muutunud. Selline põhimõte tuleneb maakatastriseaduse § 18 lõikest 4 ja 5. Maa ostueesõigusega erastamise korra p. 13 alapunkti 3 kohaselt määrab asukohajärgne linnavalitsus ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarbe kooskõlas Vabariigi Valitsuse

24. jaanuari 1995 määrusega nr 36 kinnitatud „Katastriüksuste sihtotstarvete liikide ja nende määramise alustega“ (edaspidi: Kord). Korra p. 7 sätestab, et katastriüksuse sihtotstarbe määrab kohalik omavalitsusorgan, juhindudes kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS) §-st 9 ning maakatastriseaduse §-dest 18 ja 19. Korra p. 5 loetleb katastriüksuse sihtotstarvete liigid koos numberkoodi ja tähistusega. Loetelust tuleneb, et elamu-, aiandus-ja suvilakruntide maa ning kuni 2 ha suuruse üldpindalaga eluasemekohtade maa sihtotstarbeks on elamumaa (E) ja kontorite, äride ja teenindusotstarbeliste ehitiste alune ja nende teenindusmaa on ärimaa (Ä). Korra punktist 9 tuleneb, et kui katastriüksusel on mitu sihtotstarvet, kantakse maaregistrisse nendest kuni kolm. Sihtotstarbe osatähtsuse määramisel võetakse aluseks katastriüksuse üldpindala. Teiste sihtotstarvete esinemisel määratakse nende osatähtsuse algsuuruseks vähemalt 5 protsenti. Kui tegelikult kasutatakse suuremat pinda, siis registreeritakse vastava sihtotstarbega pinna osatähtsuse juurdekasv 5 protsendi suuruste astmetena. Mitmekorruselise hoone katastriüksuse sihtotstarvete suhte määramisel lähtutakse hoone üldpinna sihtotstarveteks jagunemise suhtest. Jaotust alustatakse kõrgema maksustamishinnaga sihtotstarbest. Maksustamishinnalt teise või kolmanda sihtotstarbe osatähtsuse protsentides saab 100-st lahutamise tulemusena. Tulenevalt eeltoodud seadusesätetest ja arvestades, et toitlustusettevõtte kasutuses olevad mitteeluruumid hõlmavad ligikaudu 50% kogu ehitise eluruumide ja mitteeluruumide üldpinnast, on linnavalitsus õigesti määranud katastriüksuse sihtotstarbeks 50% osas elamumaa ja 50% osas ärimaa.

IV. Kohtu põhjendused Kohus leiab, et kaebus on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Kohtu põhjendused on alljärgnevad.

1. Isikul on õigus nõuda haldusakti tühistamist, kui see rikub tema õigusi (riigivastutuse seaduse § 3 lg 1; halduskohtumenetluse seadustiku § 7 lg 1). Täiendavaid tingimusi haldusakti tühistamiseks seadus ette ei näe. Haldusakt piirab subjektiivset õigust, kui haldusakt keelab või välistab õiguse kasutamise osaliselt või täielikult, seab õiguse kasutamisele täiendavaid tingimusi või raskendab oluliselt õiguse kasutamist. Asja materjalidest nähtuvalt on kaebaja omandanud 27.12.2001 sõlmitud korteri ostumüügilepingu alusel Telliskivi 35 elamus korteri 13 koos sellele vastava muu osaga elamust, mis moodustab 613/2354 mõttelist osa (tl.84). Vastavalt EES § 211 on eluruumi vallasasjana omaval isikul õigus saada korteriomandi omanikuks. Vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse 11.veebruari 2004 korraldusega nr.252-k „Telliskivi tn.35 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine korteriomandi seadmiseks“ määrati Põhja-Tallinna linnaosas ehitiste teenindamiseks vajalik maa 864 m2 korteriomandi seadmiseks asukohaga Tallinnas Telliskivi tn.35 sihtotstarbega 50% elamumaa ja 50% ärimaa. Nimetatud korraldus loob kaebajale eelduse korteriomandi omanikuks saamiseks ning ei keela ega välista kaebaja ühegi õiguse kasutamist ega sea kaebaja ühegi õiguse kasutamisele mingeid piiranguid.

2. Vastavalt AÕS RakS § 13 lg.-le 3, kui eluruumi või elamus asuva mitteeluruumi juurde ei ole maakorralduslikel või ehitustehnilistel tingimustel võimalik iseseisva kinnistu moodustamine, on eluruumi või elamus asuva mitteeluruumi omanikul õigus saada maa omanikuks eluruumide erastamise seaduses sätestatud alustel ja korras. MRS § 20 lg.3 kohaselt, kui elamus vallasasjana omatava eluruumi või mitteeluruumi juurde ei ole iseseisva kinnistu moodustamine maakorralduse nõuetest või ehitustehnilistest tingimustest tulenevalt võimalik või otstarbekas, on eluruumi või mitteeluruumi omanikul õigus saada maa omanikuks eluruumide erastamise seaduses sätestatud alustel ja korras. Kaebuse esitaja ei ole kaebuses väitnud, et vastustaja oleks Telliskivi tn.35 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel korteriomandi seadmiseks rikkunud eluruumide erastamise seaduse või mõne muu õigusakti sätteid. Samuti ei ole kaebaja väitnud, et vaidlustatud korraldus rikuks tema õigust saada korteriomandi omanikuks.

Vastavalt EES § 211 esitab eluruumide erastamise kohustatud subjekt vallavõi linnavalitsusele avalduse korteriomandi seadmiseks, milles sisaldub taotlus ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramiseks. EES § 23 lg.2 kohaselt viiakse enne 2001. aasta 1. jaanuari algatatud korteriomandi seadmine lõpule enne 2001. aasta 1. jaanuari kehtinud alustel ja korras. Telliskivi tn 35 korteriomandi seadmise avaldus on Põhja-Tallinna Valitsuse Elamute ja rendipindade osakonna kirjaga nr.11-9/2032 Tallinna omandireformiametile esitatud 27.detsembril 2000.a. (tl.76), seega tuli korteriomandi seadmine viia lõpule enne 2001. aasta 1. jaanuari kehtinud alustel ja korras.

Kuni 19.02.2001.a. kehtinud Vabariigi Valitsuse 17.03.1995.a. määrusega nr. 117 kinnitatud „Korteriomandi seadmise korra“ (edaspidi Korteriomandi seadmise kord) p. 3 kohaselt määrab linnavalitsus kindlaks ehitisealuse ja ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki suuruse ja piirid vastavalt Vabariigi Valitsuse 6.11.1996.a. määrusega nr. 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korrale“ (edaspidi Maa ostueesõigusega erastamise kord) ja Vabariigi Valitsuse 29.04.1997.a. määrusega nr.88 kinnitatud „Plaani või kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamise korrale“ ning Vabariigi Valitsuse 30.06.1998.a. määrusega nr.144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korrale“ (edaspidi Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord), arvestades planeerimisja ehitusseaduse §-s 211 sätestatut.

Vastavalt Maa ostueesõigusega erastamise korra p. 13 alapunktile 2 juhul, kui ostueesõigusega erastamisele kuulub ehitise teenindamiseks vajalik maa, määratakse ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korras sätestatu kohaselt. Vaidlustatud korraldusest ja Telliskivi tn.35 katastriüksuse moodustamise toimikust nähtub, et vastavalt Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punktile 7 on Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti arhitekti poolt 07.11.2001 koostatud Telliskivi tn.35 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise krundi piiride ettepanek (tl.71) Krundi piiride ettepaneku katastriüksuse määramiseks on kooskõlastanud 01.04.2003 otsusega nr.57 Põhja- Tallinna Halduskogu.

Korteriomandi seadmise korra p. 4 kohaselt vormistatakse ehitisealuse ja selle teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramine linnavalitsuse korraldusega, milles märgitakse maatüki asukoht ja suurus, korralduse tegemise õiguslik alus, isik, kelle taotlusel maatükk määrati ning korralduse tegemise otstarve. Korralduse lahutamatuks lisaks on maatüki asendiplaan mõõtkavas 1:500-1:5000. Käesoleval juhul on OÜ M.K. Konsultatsioonid koostanud katastriüksuse plaani töö nr.227-652 (tl.69) ja vaidlustatud korraldusega on määratud ehitise teenindamiseks vajalik maa.

Korraldus sisaldab Korteriomandi seadmise korra p.-s 4 nõutud andmeid.

3. EES § 212 kohaselt, kui ehitise püstitamisel ei määratud kindlaks selle teenindamiseks vajalikku maatükki, määrab vallavõi linnavalitsus korteriomandi seadmisel ehitise teenindamiseks vajalikuks maatükiks selle ehitise aluse maa. Enne vastavate toimingute alustamist teavitab vallavõi linnavalitsus sellest korteriühistut või eluruume vallasasjana omavaid isikuid. Kui korteriühistu või eluruume vallasasjana omavad isikud soovivad kinnistada ehitisealusest maast suuremat maatükki või vaidlustavad ehitise teenindamiseks määratud maatüki suuruse või piirid, peab korteriühistu või peavad eluruume vallasasjana omavad isikud esitama vallavõi linnavalitsuse määratud tähtpäevaks asjakohase taotluse. Käesoleval juhul väitis kaebuse esitaja, et ta sai Telliskivi 35 ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisest teada alles vaidlustatud korralduse saamisel. Vastustaja seda väidet ümber ei lükanud. Samas ei ole kaebaja vaidlustanud korraldust Telliskivi 35 ehitise teenindamiseks määratud maatüki suuruse või piiride osas, vaid maa sihtotstarbe määramise osas. Sealjuures ei ole kaebaja kohtule esitatud kaebuses märkinud ega selgitanud ka kohtuistungil, miks tema arvates on vaidlustatud korraldusega Telliskivi 35 ehitise teenindamiseks maa sihtotstarbe

50% ärimaa määramine õigusvastane.

4. Planeerimisseaduse § 2 p.4 kohaselt on detailplaneering planeering, mille eesmärk on maakasutusja ehitustingimuste seadmine linnades ja alevites ning teistel detailplaneeringu kohustusega aladel ja juhtudel. Nimetatud sättest järelduvalt on linn detailplaneeringu kohustusega ala. Maakatastriseaduse § 18 lg.2 (alates 01.01.2003 kehtivas redaktsioonis) kohaselt määrab kohalik omavalitsus planeerimisseaduses sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustuse korral katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel. Vastustaja esindaja kinnitas kohtuistungil, et Telliskivi 35 maaüksuse osas detailplaneering puudub. Maakatastriseaduse § 20 lg.7 kohaselt kehtib õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisel või ostueesõigusega erastamisel sama seaduse § 18 2. lõikes nimetatud kavade puudumisel katastriüksuse ja tema koostisosade senine sihtotstarve. Telliskivi 35 katastriüksuse moodustamise toimikus asuva Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise ameti 07.11.2001 õiendi „Ehitusõiguse ulatuse ja sihtotstarbe kohta“ kohaselt on krundi kasutamise sihtotstarve 50% elamumaa-väikeelamumaa ja 50% ärimaa (tl.72).

5. Kaebaja leiab ekslikult, et vaidlustatud korraldusega on muudetud Telliskivi 35 eluruumid mitteeluruumideks. Asja materjalidest nähtuvalt on Tallinna Linnavalitsuse 13.06.2001.a. korraldusega nr.2582-k „Tallinna Linnavalitsuse 18. aprilli 2001.a. korralduse nr.1452-k lisa muutmine, mitteeluruumide registreerimine hooneregistris“ (tl.79-80) otsustatud kanda hooneregistrisse mitteeluruumidena korralduse lisas märgitud Põhja-Tallinna Valitsuse valitsemisel olevad ruumid, nende hulgas ka Telliskivi 35 ruumid 114,8 m2 kasutusotstarbega „toitlustus“. Põhja-Tallinna Valitsuse elamute ja rendipindade osakonna 15.10.2001 kirjaga nr. 11-9/3335 palutakse Tallinna Hooneregistril registreerida Telliskivi

35 asuva elamu korteritele ja mitteeluruumidele vastavate mõtteliste osade suurused väljendatult hariliku murruna. Kirjas märgitakse eluruumide üldpinnad 61,3 m2, 14,9 m2, 14,7 m2, 14,4 m2 ja 15,3 m2 ning nende mõtteliste osade suurus hariliku murruna on vastavalt 613/2354, 149/2354, 147/2354, 144/2354 ja 153/2354 ning mitteeluruumi üldpind 114,8 m2, mõttelise osa suurus 1148/2354. Ehitisregistri andmetest (tl.62-63) nähtub, et 2003 aruandlusest nähtuvalt on Tallinna Hooneregistrisse olnud kantud Telliskivi 35 elamu eluruumid reaalosa suurustega 613/2354, 149/2354, 147/2354, 144/2354 ja 153/2354 ning mitteeluruum reaalosa suurusega 1148/ 2354 ehk 48,8% kasutatavast üldpinnast. Telliskivi

35 korteriomandi seadmiseks katastriüksuse moodustamise toimikust nähtuvalt (tl.64) on hooneregistri andmed eluruumide ja mitteeluruumide kohta olnud aluseks käesolevas asjas vaidlustatud korralduse andmisel. Seega ei ole vaidlustatud korraldusega muudetud Telliskivi

35 eluruumide kasutamise otstarvet ning selle korralduse tühistamine ei too kaasa Telliskivi

35 mitteeluruumide muutmist eluruumideks. Kaebaja kinnitas kohtuistungil, et ta ei ole vaidlustanud Tallinna Linnavalitsuse 13.06.2001.a. korraldust nr.2582-k Telliskivi 35 hoonet puudutavas osas ega hooneregistri ja ehitisregistri kandeid Telliskivi 35 hoone kohta.

6. Ehitisregistri andmetel moodustavad Telliskivi 35 hoones mitteeluruumid 48,8% kasutatavast üldpinnast. Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 13 alapunkti 3 kohaselt määrab asukohajärgne linnavalitsus ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarbe kooskõlas Vabariigi Valitsuse 24. jaanuari 1995.a. määrusega nr. 36 kinnitatud „Katastriüksuste sihtotstarvete liikide ja nende määramise alustega“ (edaspidi: Kord). Korra p. 5 ja 6 loetlevad katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja alaliigid koos numberkoodi ja tähistusega. Loetelust tuleneb, et elamukruntide maa sihtotstarbeks on elamumaa (E) ja restoranide, baaride, kohvikute jt. toitlustusettevõtete maa sihtotstarbeks on ärimaa (Ä). Eeltoodust tulenevalt on vaidlustatud korralduses Telliskivi 35 maatüki sihtotstarbed õigesti määratud.

7. Kaebaja leiab, et restorani Ariran asumine Telliskivi 35 elumajas rikub kaebaja olmelist olukorda. Majas restorani olemasolust tingituna ei saa hoovi kasutada, pargitakse autosid, igal pool on restorani pidajate asjad ja prügi, settekaevud käärivad, levivad kirbed toidulehad, kaebaja korteris ei ole vett juba 2 aastat. Eeltoodud asjaolud ei tulene vaidlustatud korraldusest. Kaebaja õigust eraelu puutumatusele võib rikkuda restorani rajamine korterelamusse, seda ei tehtud aga käesolevas asjas vaidlustatud korraldusega ning vaidlustatud korralduse tühistamine ei too kaasa Telliskivi 35 asuva restorani likvideerimist.

Eeltoodut arvestades puudub alus vaidlustatud korralduse tühistamiseks ning J.L.i kaebus tuleb jätta rahuldamata.

Aili Maasik Kohtunik