FS-8053/2013-ARH · FS-8053/2013-ARH · Retten i Aarhus

Sag om, hvorvidt fogedretten kan gennemtvinge, at en købeaftale vedr. en ejendom underskrives

[DOKUMENT] Afgørelse (5 sider) Retten i Århus

Den 14. november2013 kl. 14:00 blev fogedretten sat i modelokale 3 af Dommer .

Der blev foretaget FS 23-805312013

Part 1 Adresse 1 By 1 og Part 2 Adresse 1 By 1 mod Part A Adresse 1 By 1

Ingen var indkaldt eller modt.

Sagens bilag var til stede.

Fogedretten afsagde:

KENDELSE

Parternes påstande

Part 1 og Part 2 har endeligt pastael. at fogedretten skal gennemtvinge, at kobeaftale, hvor Part 1 og Part 2 overtager ejendommen Adresse 1 . By 1 . pr. 1. januar 2014 for 2.295.000 kr., underskrives. Part A har pàstået, at sagen afvises.

Sagens oplysninger Adresse 1 Ejendommen , By 1 . var tidligere ejet af en andeisforening, hvori Part A . Part 1 og Part 2 var medlem. I Forbindelse med at andeisforeningen lev oplost. indgik parterne den 26. september 2011 folgende forlig i retten:

Andels foreningen er herved gyldigt opløst. 2. Danholig Tilst tirderer ejeiidonmwn Adresse 1 der tilbydes parterne til minimum vurderingsprisen. Part A har forkobsret. 3. Hvis ingen af parterne, inden 30 dage efter vurderingen foreligger. onsker al overtage ejendommen til minimum vurderingsprisen, udbydes den til salg med Danholig Tilst som mægler til vurderingsprisen. Når der foreligger tilbud fra 3. mand eller en afparteme. forelægues tilbuddet parterne med en frist til inden 7 bankdage at meddele, om de ønsker at overtage ejendommen på de rjlbtidte vilkår. Part A har forkøbsret. 4. Hvis ejendommen ikke er solgt efter en hggetid på 6 mâneder. sænkes prisen med 10% i forhold til vurderingsprisen. 5. Hvis ejendommen ikke er solgt efler 9 måneders liggetid, sænkes prisen med yderligere 10% i forhold til vurderingsprisen. 6. Ved fordeling af likvidaiionspruvenuet i andelsforeningen udtaget Part 2 og Part A hver 150.000 kr. forlods. Resiprovenue fordeles mellem parterne. Part 2 . Part 1 og Part A med I 3 til hver. 7. Det overlades til retten under kæreforbehold at fastsætte sagens omkostninger.

(.1

Danbolig hist vurderede den 22. oktober 2012 ejendommen Adresse 1 , By 1 . til 2.295.000 Rr.

Part 1 og Part 2 bod den 2!. november 2012 2.295.000 kr. på ejendommen Adresse 1 . By 1 . Det fremgar af tilbuddet. at Part 1 og Part 2 samtidig med tilbuddet stillede en bankgaranti for tilhuddets opfyldelse.

Den 22. november 2012 bod Part A 2.295.000 Rr. for ejendommen. Part A stillede i den forbindelse ikke sikkerhed for opRidelsen af sit bud.

Da der herefter opstod tvist om, hvorvidt Part 1 Part 2 og var forpligtiget til at antage Part A's bud, blev sagen indbragt for Fogedretten. Sagen blev foretaget i fogedretten den 7. februar 2013. og af fogedbogen fra dette retsmode fremgår der blandt andet folgende:

Fogedretten foriolkede retsforligei således, al det er Part A . der inden for fristen på 30 dage har gjort brug afsin forkøbsret, og derfor kan han købe ejendommen til det tilbud som Part 1 og Part 2 har fremsat på 2.205.000 kr.

Part A fastholdt. at han vil købe ejendommen til den pris.

Det blev aftali. at advokat Person 1 udarbejder slutseddel ud fra Dunboligs vurdering og det første bud fra rekvirenten. Ovenagelsesdagen sættes til den I. august 2013. og udbetalingen indbetales af Part A til advokat Person 1's kontor.

Det fremgår afsagen, at Part 1 Part 2's og advokat i perioden fra den 7. februar 2013 til den 1. aitgust 2013 flere gange rykkede Part A for en underskrift pù det fremsendte udkast til kobsaftale og for deponering afudbetalingen pa ejendommen. Det er oplyst i sagen. at Part A ikke pr. I. august 2013 havde og fortsat ikke har underskrevet kobeaftale på ejendommen. - —

og at Part A ikke har erlagt den aftalte købesum på 2.295.000 kr. eller har stillet sikkerhed herfor.

Der er fremlagt en ikke-underskrevet kobeaftale, hvor Part 1 og Part 2 køber ejendommen Adresse 1 , By 1 . pr. • januar 2014 for 2.295.000 kr. af Part A Part 1 og Part 2 .

Forklaringer

Part 2 har forklaret blandt andet, at Part A Part 1 og han i fællesskab ejer ejendommen Adresse 1 . By 1 . Ejendommen, som er en gammel købmandsgård, var tidligere ejet af andelsforening. hvor parterne var medlem. Andelsforeningen blev opløst ved et retsforlig i efteruret 2011. Part 1 og han har siden ønsket ejendommen solgt. idet de ikke længere ønsker at eje og beho ejendommen sammen med Part A Part A har siden retsforliget i 2011 gjort alt for at forhindre et salg afejendommen til tredjcmand. Efter at parterne i september 2011 havde indgået et retsforlig. ville Part A ikke lukke ejendomsmægleren fra Danbolig, Tilst. ind på sin del af ejendommen. Derfor lykkes det først at ra en vurdering af ejendommen i oktober2012. Herefter bod Part 1 og han flere gange pa ejendommen, men Part A bod hver gung over. Mens Part 1 og han ved hvert bud stillede sikkerhed for huddets opfyldelse, har Part A aldrig stillet sikkerhed for sine bud. Sagen endte i Fogedretten, hvor den blev behandlet første gang i februar 2013. I fogedretten aftalte parterne, at Part A skulle købe ejendommen for 2.295.000 kr. med overtagelse I. august 2013. Trods flere rykkere fremkom Part A ikke med købesummen den I. august 2013, og han stillede heller ikke nogen forni for sikkerhed for kobesummens betaling. Det er ekstremt anstrengende for Part 1 og ham. at ho sammen med Part A . Part 1 og han har ikke mulighed For at købe et andet hus, førend ejendommen Adresse 1 By 1 er solgt enten til Part A eller til tredjemand.

Part A har forklaret blandt andet, at han ønskede at gennemgå nogle regnskaber fra den ophorte andelsforening. førend lian ville give ejendomsmægleren adgang til sin del afejendommen. Derfor blev ejendommen først vurderet i efteråret 2012. Han vil gerne købe ejendommen. Det er korrekt, at det i fogedretten den 7. februar 2013 blev aftalt, at han skulle købe ejendommen for 2.295.000 kr. med overtagelse den 1. august 2013. Siden modet i fogedretten har han fundet ud af. at det ikke er muligt at etablere en ny andelsibrening i ejendommen, fordi det er under 5 ar siden, at den gamle andelsforening blev opløst. Derfor havde lian den I. august 2013 ikke Faet finansieringen på plads og han har fortsat ikke fået finansieringen pa plads. Han agter stadig at købe ejendommen for 2.295.000 kr.. og lian vil derfor modsætte siu at ejendommen sælges til Part 1 og Part 2 eller sættes til salg ved en ejendomsmægler. Han arbejder fortsat på at skaffe en finansiering. Han kan ikke sætte dato på, hvomar finansieringen kommer på plads. Selvom, at han ikke som -

aftalt var i stand til at købe ejendommen den 1. august 2013. mener -

han ikke, at han har misligholdt sin aftale med Part 1 og Part 2 .

Parternes synspunkter

Part 1 o Part 2 har til stotte for deres påstand navnlig gjort gældende, at parterne den 26. september 2011 indgået et retsforlig, som gav begge parter adgang til at købe ejendommen til vurderingsprisen. Part A har ikke udnyttet sin forkøbsret indenfor den frist, som parterne aftale i fogedretten den 7. februar 2013. og herefter har Part 1 og Part 2 ret til ejendommen på sædvanlige vilkür. Vilkårene i kobeaftalen, som ønskes underskrevet med fogedrettens bistand, er sædvanlige. Da Part A fortsat nægter at underskrive kobeaftalen. skal kobeaftalen underskrives af fogedretten med sammen virkning. som var kobeaftalen underskrevet af Part A ,jf. retsplejelovens § 530.

Part A har til støtte for sin påstand navnlig gjort gældende, at retslbrliget af 26. september 2011 savner den fornødne klarhed til at danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse. hvorfor det er hetænkeligt at fremme sagen, jf. retsplejelovens § 597, stk. 3, ogjf. Vestre Landsrets kendelse af25. oktober 2006 (trykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2007. side 590). Der er i retsfbrliget ikke aftalt en overtagelsesdato. en købspris, eller hvorledes købesummen skal berigtiges, og retsforliget er derfor uklart. Samtidig bestrides det, at Part A har misligholdt sin fbrkohsret.

Fogedrettens begrundelse og resultat

Det fremgar af retsforliget af 26. september 2011, punkt 2. at ejendommen Adresse 1 , By 1 . skal tilbydes begge parter ni minimum vurderingsprisen, og at Part A har forkøbsret. Danbolig Tilst har den 22. oktober 2012 vurderet ejendommen til 2.295.000 kr.. og ingen afparterne har efterlblgende anfægtet denne vurdering.

Da Part A den I. august 2013 ikke havde og fortsat ikke —

har erlagt købesummen pa 2.295.000 kr. eller stillet sikkerhed herfor. -

har han således ikke overholdt den aftale. som parterne indgik på modet i fogedretten den 7. februar 2013. Herefter, og da Part A ikke har sandsynliggjon. at han inden for den nærmeste fremtid kan skaffe en finansiering og dermed gøre sin forkøbsret gældende. skal ejendommen tilbydes Part 1 og Part 2 til vurderi ngspri sen,

Retsforliget ni’ 26. september 2011. punkt 2. må forstas således, at ejendommen skal tilbydes til Part 1 og Part 2 for 2.295.000 kr. på sædvanlige handelsvilkår. Da vilkårene i koheaftalen henrnder fastsættelsen afovertagelsesdagen er sædvanlige, er det ikke -

betænkeligt, at fremme sagen. Fogedretten kan således underskrive den Fremlagte kobeaftale med samme virkning. som var kobeaftalen underskrevet af Part A jf. retsplejelovens 530.

Thi bestemmes:

Sagen kan fremmes, således at fogedretten kan underskrive kobeaftale. hvorefter Part 1 og Part 2 overtager ejendommen Adresse 1 , By 1 , for 2.295.000 kr. pr. januar 2014 med .

sammen virkning, som var kobeaftalen underskrevet af Part A .

Fogedretten tillagde advokat Jørgen Christian Dan-Weibel 7.500 Rr. i salær -r moms. der betales af statskassen.

Sagen udsat.

Fogedretten hævet.

Dommer