BS-8178/2005-KBH · Københavns Byret

Sag vedr. spørgsmålet om andelsboligforeningslovens § 5 er til hinder for, at parterne kan aftale en regulering af den aftalte købesum for erhvervelsen af en andelslejlighed, hvis foreningen for det pågældende regnskabsår godkender en ny andelskrone på en efterfølgende generalforsamling, samt et muligt advokatansvar

[DOKUMENT] Afgørelse (7 sider) Københavns Byret

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 1I. august 2006 i sag nr. BS IC• 8178/2005: Part 1 (Sagsøger) Adresse 1 2SOOVaJby mod Part A (Sagsøgte) og Part B (Sagsøgte) Adresse 2 2SOOValby og Part C I/S (Sagsøgte) Adresse 3 København K

Sagens baggrund og parternes plsfaade,

DeMe sag, der er anlagt den 22. december 2005, vedrører spørgsmålet om andelsboligforeningslovens § S er til hinder for, at parterne kan aftale en re-- gulering af den aftalte købesum for erhvervelsen af en andelslejlighed, hvis foreningen for det pAgældende l'P.gl)Skabsår godkender en ny andelskrone på en efterfølgende generalforslllllling, samt et muligt advokatansvar.

Part 1 har overfor Part A og Part B nedlagt påstand om, at de in solidum tilpligtes til Part 1 at be1ale 132.816 la. med tillæg af procesrente fia sagens 11.11læg.

Subsidiært påstAr Part 1 dom for samme beløb og rente overfor Part C I/S

Part A og Part B og Part C I/S har nedl88t påstand om frifindelse.

Den beløbsmæssige opgørelse af påstanden er ikke bestridt af de sagsøgte.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen.

Af en aftale af 13. januar 2005, hvor Part 1 overdrager andelsbevis og boligrct til Part A og Part B vedrørende an• Sidel/7

delslejligheden Adresse 2 , fremgår bl.a. følgende ved.rørende regu- leringen af købesummen:

"B. Sker salg af andelen i perioden fra regnskabsårets afslutning til god- kendelse af regnskabet på generalforsamlingen, tages forbehold for værdien af andelskrone, men når den nye andelskrone er godkendt på generalforsamlingen, foretager parterne selv regulering afkøbe- summen."

Af en skrivelse af 26. april 2005 fra advokat Vidne 1 til Part A og Part B fremgår bl.a. følgende:

"For god ordens skyld skal vi venligt oplyse, at Deres køb af ovennævnte andel blev handlet i henhold til reguleringsklausul I. B, jf. vedlagte kopi, hvorfor salgsprisen skal reguleres til den andelskrone der blev vedtaget på foreningens ordinære generalforsamling d. 6. april d.å., nemlig kr. 448.,33.

Difference i salgspris kan opgøres som følger:

Andelsværdi - jf. generalforsamlingsbeslutning afd. april 2005: kr. 1200 X 448,33 =: kr. 537.996,00 andelsværdi anvendt ved køb d, 1. feb. 2005: kr. 1200 c 337,65 = kr. 405.180,00 Diff. til afregning overfor sælger kr. 132,816.00" Part 1 har fri proces under sagen, og der er retshjælpforsibingsdæk- ning.

Forklaringer.

Der er under sagen afgivet forklaring af Vidne 2 , Part B , Part A , Vidne 3 og Vidne 1 . Vidne 2 har forklaret, at han blev født i ejendommen i 1938. Hans far vac andelsboligforeningens første formand. Han har haft for- bindelse med 4 lejligheder og har i en periode været form.and for foreningen. Part C I/S har været administrator siden stiftelsen midt i l 960erne. Hans mor, Part 1 , har boet i lejligheden Adresse 2 siden 1998, og da hun skulle på plejehjem ved Arsskiftet 2004/ 2005 blev det besluttet at Part A og Part B skulle købe an- delen. De så første gang lejligheden i slutningen af november 2004, mens Part 1 stadig boede i lejligheden. Det var helt klart, at der skulle væ- re tale om en reel handel uden penge under boet. Køberne ville gerne overta- ge lejligheden hurtigst muligt, og det var derfor afgørende, at der blev valgt reguleringsklausul § 5, pkt. l 8. Den 13. januar 2005 blev der a1holdt møde Sfdeln

i lejligheden, hvor vidnet og de to købere deltog tillige med Vidne 3 Person 1 og ful bestyrelsen. Reguleringsklausulen i § S, plet blev drøftet og Vidne 3 nævnte udtrykkeligt, at der var mulighed for at andels- kronen ville stige. Samme aften blev vidnet kontaktet af Vidne 3 som fortalte, at man havde glemt at overstrege det nødvendige i § S. Da vid- net efterfølgende modtog Bftalen var der de udstn::gninger, der fremgår af det fremlagte bilag 2, foretaget,

Part B Jiar foddaret, at de så lejligheden første glln8 i slutningen af november 2004. Vidne 2 nævnte, at man på daværende tidspunkt i.lcke kendte andelskronen. Den 13. januar 2005 blev salgsaftalen underskre- vet i lejligheden. De havde på forhånd Bet tegnskaber og referater, men ikke udkast til salgsaftalen. Han mener ikke man drøftede reguleringsklausulen. Han læste aftalen igellllem, men hæftede sig ikke ved, at der manglede ud- stregninger i § 5. Han blev glad, da han så, at andelskronen ikke var ændret i forhold til det man havde taJt med Vidne 2 om i november 2004. Han bed ikke mærke i. at det fremgik, at andelskronen var fastsat i marts 2004, Senere samme aften blev han ringet op af Vidne 3 , som sagde, at man havde glemt at overstrege noget om eve.ntueJ regulering. De blev lidt nervøse, fordi de frygtede at skrive under på en blankocheck. De kø.ræ tilba- Vidne 3 ge til som sagde, at de måtte acceptere, at der blev foretaget de udstregninger, der fremgår af den fi:cmlagte aftale. Dette acceptede de. De spurgte, hvor stort et reguJeringi;beJøb, der kunne blive tale om. Vidne 3 sagde, at man sidste år havde haft en regulering pl 15.000 -20.000 kr. De prøvede at fA indført et sådant beløb i aftalen,. men det ville Vidne 3 ikke gå med tiJ. De mødte ikke Part 1 den I3. januar. Part A har forklaret, at hun i det hele kan bekræfte indholdet af Part B's forklaring. Vidne 3 har forklaret, at hun I 3. januar 2005 var fonnaod for andels- boligforeningen, og havde været det i 4 år. Hun var tilstede i lejligheden den 13. januar 2005. Under det møde hvor aftalen blev undmmvet af købeme drøftede man ikke regul.eringsldausuleme. Sene~ samme aften kom Vidne 2 op til vidnet og sagde, at man havde glemt at lave de nø - dige udstregninger i § S. Køberne kom tilbage og fik at vide, at det var nød- vendigt, at de accepterede, at det blev anvendt reguleringsklall8Ulen i pkt B, hvorefter de.r kunne blive tale om yderligere betaling, hvis den nye andels• krone var højere end i det foregående regnskabsår, Der blev ikke nævnt no- get konkret beløb, og vidnet er helt sikker på, at hun ikke sagde, at beløbet højst ville udgøre 15.000 • 20.000 kr. Vidnet kan ikke huske. om køberne pl forhånd havde Bet salgsaftalen, og vidnet kan ikke huske. hvordan Part 1's under,krift kom på aftalen. Vidnet Jean ikke huske, hvor meg pågældende lejlighed var steget året før. Det har i de sidste år ved alle salg været siledes, at der skete regulering af købesummen under hensyn til ved• tageisen af den nye andelskrone. Side 4/7

Adynkat Vidne 1 har forkJaret hans finna i over 24 år har været administra• tor for andelsboligforeningen. Der blev i handlen brugt en standardsalgsafta- le, hvor man 1ia bestyrelsen modtog oplysningerne om handlen. Aftalen blev udfyldt af vidnets kontor og sendt til bestyrelsen, der heiefter foretog det fornødne. Vidnet eller andre på advokatkontoret har ikke ydet nogen fonn for rådgivning i denne sag. Efter generalforsamlingen den 6. april 2005, hvor den nye andelskrone blev fastsat, udsendte man som en service den 26. april 2005 oplysningerne om reguleringsbeløbet. Den reguleringsklausul, der er anvendt i denne sag, har man anvendt i foreningen siden 1992-93. Vidnet mener, at reguleringsklausulen stammer fra ABF. Ideen til klausulen kom 1ia vidnets kontor. Det var først efter den 3. februar 2005, man modtog op- lysninger om den nye ejendomsvurdering. Det er vidnet, der lavede oplæg- get til fastsættelsen af den nye andelskrone.

Parternes øympunkter. Part 1 har i p§slaodsdokument af 24. maj 2006 anført følgende:

"Til støtte for den ovenfor Part A og Part B ned- lagte påstand gøres det gældende, at disse iht. aftale af I 3. januar 2005 er forpligtet til at betale det påstævnte beløb.

Det ~s i forbindelse bertil gældende, at andebboligforeningslovens § 5, stk. 2 ikke som påst!et af de sagsøgte l er til hinder herfor, ligesom det be-- strides, at der overfor sagsøgte 1 skulle være afgivet forpligtende udtalelse om hvor stor regulering afkøbesummen der kunne komme pA tale.

Overfor sagsøgte Part C I/S gø- res det gældende, at disse sagsøgte • for tilfælde at; at de sagsøgte Part A Part B og frifindes • er erstatningsansv overfor sagsøger for det påstevnte beløb.

Det gøres i forbindelse hertil gældende, at sagsøgte som andelsboligforenin- gens administrator har fremstået som rådgiver for andelsboligforeningens medlemmer i forbindelse med salg. og i denne forbindelse har pådraget sig et ansvar for professionel rådgiver overfor disse, herunder at sagsøgte, V Part C I/S ved udfæroigelse a e i dunder sagen fremlagte dokumenter har betrygget sagsøger i, at det var uden nøkonomisk betydning for hende, om hl.m solgte andelsboligen straks eller af. eventede fremkomst af ny vurdering og nyt regnskab, idet de af sagsøgte 2 Part C I/S udfærdigede vedtæ og salgsaftaler samlet har bevæget sag.9Øget til med føje at gå ud fra, at en regulering af købesummen som påstået overfor de sagsøgte I ville være medholdelig,

Sagsøger gør gældende at sagsøgte Part C I/S ved efterfølgende at opgøre den merbetaling. der lægges SldeSn

til grund for nærværende stævning, har tilbndegivet selv at være af den op- fattelse, at betalingen skal foretages, hvilket understøtter, at man er ansvarlig for kravets berettigelse."

Part A Part B oe har i påstandsdokument af 2. jum 2006 anført følgende:

"(l) at, den foretagne regulering baseres på en værdiansættelse af an- delsboligforemngens ejendom, der ikke var andelsboligforenin- gen bekendt den 13. januar 2005, hvor andelen blev overdraget,

(2) at., andelsboligforeningslovens§ 5, stk. 2, er præceptiv i relation til den maksimale pris, som de sagsøgte kan afkræves i betaling for andelen, jf. lovens § 16,

(3) at, andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2 skal forstAs således, at den maksimale pris skal findes blandt de af andelsboligforeningen på salgstidspunktet kendte værdier opgjort efter et af de andelsbo- ligforeningslovens § 5, stk. 2, Jilra a)-d) værende principper,

( 4) at, andelsboligforeningslovens § S, stk. 2, sJca:I fontås således, at der ikke efterfølgende kan kræves efterregulering på baggnmd af en værdiansættelse afandelsboJigfomiingens ejendom. som ikke var andelsboligforeningen bekendt pi salgstidspunktet,

(5) at, den foretagne regulering basem pil en værdiansættelse af an- delsboligfomiingens ejendom, der ikke var andelsboligforenin- gen bekendt den 13. januar 200S, hvor andelen blev overdraget.

(6) at, den foretagne regulering overskrider den maksimale pris blandt de af andelsboligforeningen pA salgstidspunk.tet kendte værdier opgjort efter et af de andelsboligforeningsloveas § S, stk. 2, litra a)-d) værende principper,

(7) at, andelsboligforeningslovem vedtægter § 8, nr.2, ikke kan begrun- de efterregulering af overdragelsessummen i nærva:rende sag. Part C I/S har i p.btandsdoku- mcnt af 24. april 2006 anført følgende:

"Det bestrides, at sagsøgte 2 har gjort sig skyldig i ansvarspådragende fejl og,'eller forsømmelse.

Det bestrides, at sagsøgte 2 skal betale sagsøger noget beløb.

Det bestrides, at sagsøger har lidt et erstalningscetligt relevant tab. Side 6/7

Det bestrides, at der er årsagsforbindelse mellem eventuelle fejl beg.let af sags11Jgte 2 og sagsøgerens eventuelle tab.

Det bestrides, at der adækvans,

Det gø1es gældende, at sagsøgerens eventuelle krav er forældet. "

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse oc afgørelse.

Efter den dokumenterede købsaftale af 13. januar 2005 og de afgivne forkla• ringer kan det lægges til grund, at der den 13. januar 2005 mellem Part 1 og Part A og Part B blev indgået en ud- trykkelig aftale om., at købesummen skulle reguleres, nir den nye andelskro- ne var blevet godkendt på generalforsamlingen, og at Part A og Part B var klar over, at dette kunn rbe- taling.gbeløb til Part 1 .

Anvendelse af den aftalte reguleringsklausul indebærer, at det er den pA købstidspunktet senest ansatte ejendomsværdi, der ligger til grund for den endelige fasisættelse afkø~sen. Ejendomsværdien pr. I. oktober 2004, der er anvendt ved fastsættelse af aooelsl(,oneo p4 deo. ordinære generalfor- samling den 6 april 2005, fremgår af ejendomsvurderingsskemaet udskrevet den 3. februar 2005, der er fremlagt som bilag A2. Der er så.ledes ikke tale Part A Part B om, at og . hvis de fæ- medhold i den nedlagte påstand, betaler oveipris for andelen, og reguleringsklausulen er ikke i strid med deo præceptive bestemmelse i andelsboligforeningslo- vens§ 5. Som følge heraf gives der Part 1 medhold i den nedlagte påstand overfor Part A og Part B og P Part C I/S a r Part 1 bar Bet bevilget fri proces til .sagsan- tUnder henvisning til, at læg C mod såvel Part A og Part B og I Part C I/S ,o at uld / hjælpsdækning i sagen. forholdes der vedrørende sagens omkostninger som S nedenfor bestemt. Retten har ved fastsættelsen af passende udgift til advo- katbistand taget udgangspunkt i de gældende takster, som retten ikke har fundet grundlag for at fravige.

Thi kendes for ret: Part A Part B og skal inden 14 dage til Part 1 betale 132.816 kr. til med tillæg af procesrente fra e- cember 2005 til betaling sker. Part A Part B og skal inden 14 dage betale sa- Side 7/7

gens omkostninger til statskassen med 3.000 kr. og med 22.000 kr. til Part 1

Part C I/S frifindes. Part 1 skal inden t 4 dage betale sagens omkostninger til Part C I/S med 22.000 kr.

Dommer