BS-58843/2019-HJR · Højesteret

Højesteret stadfæster landsrettens dom, og tiltræder dermed, at Part A og Part B tilpligtes at anerkende, at de ikke har vundet hævd på nogen del af Matr. nr. 1, og at skellet mellem Matr. 1 og 2 er i overensstenmmelse med et oprindelige skel, samt at Part 1 og Part 2 frifindes for kravet om betaling

[DOKUMENT] Afgørelse (5 sider) HØJ EST ERETS DOM afsagt mandag den 22. november 2021

Sag BS-58843/2019-HJR (2. afdeling)

Part A og Part B (advokat Erik Matthiesen for begge)

mod

Part 1 (advokat Thomas Weitemeyer)

I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Helsingør den 8. juni 2018 (BS 2G- 510/2017) og af Østre Landsrets 7. afdeling den 17. september 2019 (BS- 22951/2018).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Vibeke Rønne, Jon Stokholm, Hanne Schmidt, Jørgen Steen Sørensen og Rikke Foersom.

Påstande Appellanterne, Part A og Part B har påstået stadfæ- stelse af byrettens dom, subsidiært med den ændring, at indstævnte, Part 1 skal anerkende, at skellet mellem Matr.nr. 2 og 1 , forløber fra pkt. A til B, fra B til F og fra F til D, jf. måleblad af 25. april 2017.

Part 1 har påstået stadfæstelse af landsrettens dom. 2

Supplerende sagsfremstilling Part 2 er afgået ved døden under sagens behandling for Hø- jesteret. Det er oplyst, at boet den 4. maj 2021 er udleveret til Part 1 til uskiftet bo.

Anbringender Part A og Part B har supplerende anført navnlig, at det påhviler Part 1 at godtgøre, at Vidne 1's råden over grund- stykket er sket i henhold til aftale. Der må stilles strenge beviskrav, og bevisbyr- den er ikke løftet.

Vidne 1 var i hele sin ejertid i god tro om ejerskabet til det omstridte grundstykke. De var også selv i god tro, da de anmeldte deres skøde til tinglys- ning. Som godtroende erhververe kan de udøve hævdsstatuerende råden, selv om tidligere ejere måtte være afskåret herfra.

Landsrettens præmisser i den foreliggende sag har mere vidtrækkende konse- kvenser end dommen i TBB2008.633V, der angik en veldokumenteret gensidigt bebyrdende tidsbegrænset lejeaftale. I nærværende sag er der tale om en ensi- digt begunstigende aftale uden angivelse af sædvanlige aftalevilkår som tids- mæssig udstrækning, vederlag og opsigelsesvarsel.

Hvis landsrettens dom stadfæstes, vil det medføre, at der kan være tidsube- grænsede og ikke tinglyste aftaler, som permanent vil være til hinder for, at godtroende aftaleerhververe kan vinde hævd. En sådan retstilstand vil stride mod tinglysningslovens § 1, hvorefter rettigheder over fast ejendom skal tingly- ses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Derudover vil en sådan retstilstand føre til en betydeligt forøget risiko for skuf- felser i omsætning af fast ejendom.

Part 1 har supplerende anført navnlig, at der i sin tid ikke var tale om en personlig og uoverdragelig ret til at råde over det omstridte areal, men derimod en ret, der skulle tilkomme den til enhver tid værende ejer af Adresse 1 indtil videre. Dette understøttes af, at udlånet af det omtvistede grund- stykke skete med henblik på opførelse af en carport.

Beviskravene for, at der er indgået en aftale om udlån af grundstykket, bør være mildere end beviskravene for, at der er sket hævdsafbrydelse.

Bevisbyrden for, at brugen af det omtvistede grundstykke byggede på en aftale og dermed var retmæssig, er løftet. Det er derfor uden betydning, om Vidne 1 havde kendskab til aftalen. 3

Vidne 1 har under sin forklaring afvist, at hun havde kendskab til en af- tale, men hun har ikke afvist, at Part 2 har gjort hendes æg- tefælle, Person 6 bekendt med brugsretten. Hun var fuldt ud klar over, at Person 6 udadtil optrådte som ejer, hvilket hun accepterede. Hun er aldrig fremkommet med indsigelser mod nogen af de aftaler eller dispo- sitioner, som han indgik og foretog i naboskabet.

Det er ikke korrekt, at en stadfæstelse af landsrettens dom vil føre til, at der kan være ikke tinglyste aftaler, som permanent vil være til hinder for, at godtroende aftaleerhververe kan vinde hævd. I den foreliggende sag er der ikke tale om en ”skjult” aftale. Aftalen om udlån af grundstykket er nævnt i et tinglyst doku- ment og videreformidlet til alle efterfølgende ejere af Adresse 1

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling På ejendommen Adresse 1 i Helsingør ( Matr.nr. 2 ), som Part A og Part B overtog i 2015, er opført en carport, der ifølge ma- trikelkort delvis er beliggende på et grundstykke på ca. 11 m2 tilhørende nabo- ejendommen Adresse 2 ( Matr.nr. 1 ).

Adresse 2 har siden 1971 været ejet af Part 1 og nu afdøde Part 2 Det er ubestridt, at tidligere ejere af Adresse 1 i Part 1 og Part 2's ejertid kontinuerligt har rådet over carporten og dermed det omtvistede grundstykke.

Hovedspørgsmålet i sagen er, om der til fordel for Part A og Part B er vundet ejendomshævd som følge af de tidligere ejeres råden over grundstykket.

Ejendomshævd Efter Danske Lov 5-5-1 kan der opnås ejendomsret ved hævd, hvis der er udø- vet en ejers råden i 20 år. For at vinde hævd er det bl.a. en betingelse, at den udøvede råden har været retsstridig.

Det fremgår af skøde tinglyst den 15. juni 1962, hvorved Adresse 1 blev overdraget fra Person 2 til Person 4 og Person 3 , at en garage (i sa- gen omtalt som en carport) ifølge mundtlig tilladelse delvis var opført på nabo- parcellen. Højesteret tiltræder af de grunde, der er anført af landsretten, at car- porten må anses for opført med henblik på varig brug, og at den meddelte tilla- delse således skulle gælde indtil videre.

Højesteret lægger som landsretten til grund, at Part 1 og Part 2 ved købet af Adresse 2 i 1971 over for Person 4 og 4

Person 3 , der på tidspunktet fortsat var ejere af Adresse 1 tilkende- gav at videreføre den tilladelse til brug af grundstykket, som den tidligere ejer af Adresse 2 havde givet.

Person 4 og Person 3 solgte i 1987 Adresse 1 til Vidne 1 der boede på ejendommen i mere end 20 år med sin ægtefælle, Person 6 inden hun i 2015 solgte ejendommen til Part A og Part B .

Højesteret lægger efter bevisførelsen til grund, at Part 2 i 1987 talte med Person 6 om tilladelsen til brug af grundstykket, og at Person 6 selv senere henviste til denne tilladelse, herunder i for- bindelse med renovering af carporten i 2005. Højesteret lægger endvidere til grund, at Person 6 over for Part 1 og Part 2 gennem alle årene optrådte som medejer af Adresse 1 og at Vidne 1 var bekendt med dette.

Højesteret finder, at Part 1 og Part 2 under de be- skrevne omstændigheder var berettiget til at gå ud fra, at Person 6 kunne disponere i forhold vedrørende Adresse 1 også med virkning for Vidne 1

Som følge af det anførte finder Højesteret, at den råden over det omtvistede grundstykke, som skiftende ejere af Adresse 1 har udøvet, ikke har været retsstridig, og at det er uden betydning, at Vidne 1 har forklaret, at hun ikke selv var bekendt med tilladelsen. Højesteret tiltræder således, at der ikke er vundet ejendomshævd på nogen del af det omtvistede grundstykke.

Højesteret har herefter ikke anledning til at tage stilling til den hævdsretlige be- tydning af, at den, der råder over et areal, ikke er bekendt med, at denne råden er retmæssig.

Det, som Part A og Part B har gjort gældende om søgsmålsfristen i udstykningslovens § 36, stk. 2, nr. 2, kan som anført af lands- retten ikke føre til et andet resultat.

Udgifter til skelforretningen Højesteret tiltræder af de grunde, der er anført af landsretten, at Part 1 ikke skal betale nogen del af de udgifter, som Part A og Part B har afholdt i forbindelse med skelforretningen.

Konklusion Højesteret stadfæster landsrettens dom. 5

THI KENDES FOR RET:

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Part A og Part B solidarisk betale i alt 40.000 kr. til Part 1

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne høje- steretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.