BS-225/2008-HJR · Højesteret

Landsrettens kendelse stadfæstes

[DOKUMENT] Afgørelse (3 sider) HØJESTERETS KENDELSE afsagt tirsdag den 6. januar 2009

Sag 225/2008

Lejer

(advokat Jakob Busse) mod City Apartment ApS (advokat Halfdan Krag Jespersen)

I tidligere instanser er afsagt kendelse af fogedretten i København den 20. december 2007 og af Østre Landsrets 9. afdeling den 18. januar 2008. Procesbevillingsnævnet har den 20. maj 2008 meddelt tilladelse til, at kendelsen indbringes for Højesteret.

I påkendelsen har deltaget tre dommere: Per Sørensen, Per Walsøe og Niels Grubbe.

Påstande Kærende, Lejeren , har påstået sig genindsat i lejemålet, subsidiært at indkærede, City Apartment ApS’ begæring om udsættelse af hende fra lejemålet nægtes fremme.

City Apartment ApS har påstået stadfæstelse.

Anbringender Lejeren har til støtte for sin principale påstand anført bl.a., at påkravet ikke kan danne grundlag for en ophævelse, da det indeholder en udgift på 50 kr. til beboerrepræsentation, hvilket ikke er en pligtig pengeydelse. Det forhold, at påkravet senere i teksten angiver, at det alene er beløbet uden beboerrepræsentation, der kan danne baggrund for en ophævelse er uden betydning, idet dette beløb ikke er fremhævet. Da sanktionen er så væsentlig med ophævelse og fraflytning, må der kræves absolut klarhed over, hvilke udgifter, der kan danne grundlag for ophævelsen. - 2 -

Lejeren har endvidere anført, at betalingsmisligholdelsen ikke er væsentlig. Efter hidtidig praksis er afgørende elementer i væsentlighedsvurderingen restancens størrelse og fristoverskridelsens længde, samt hvorvidt betalingsmisligholdelsen har indeholdt undskyldelige elementer. Lejeren har anført navnlig, at hun inden rykker, påkrav og ophævelse har indsat penge på kontoen til betaling af huslejen, og årsagen til at beløbet ikke bliver betalt er alene det forhold, at afviste betalingsanmodninger ikke automatisk bliver ekspederet, når midler er til stede, hvilket Lejeren fejlagtigt havde opfattelsen af.

City Apartment har til støtte for sin påstand om stadfæstelse anført bl.a., at påkravsskrivelsen opfylder betingelserne for at være et gyldigt påkrav efter lejelovens § 93, stk. 2. Det fremgår klart af påkravets tekst, at det er 4.826,64 kr., som Lejeren skulle have betalt for at undgå ophævelse af lejemålet. Det er uden betydning, at der i teksten er opgjort det samlede skyldige beløb, som tillige indeholdt et gebyr på 50 kr. til beboerrepræsentationen, hvilket i øvrigt i den pågældende forbindelse er et uvæsentligt beløb.

City Apartment anfører endvidere, at betalingsmisligholdelsen var væsentlig både med hensyn til beløbets størrelse og fristoverskridelsens længde. Risikoen for, at der ikke var penge på kontoen, og derfor for, at betaling ikke skete, påhviler alene Lejeren , der tillige bærer risikoen for at have valgt betalingsmåden via netbank. Lejeren sikrede sig ikke, at der skete betaling af husleje på kontoen efter overførsel af midler til budgetkontoen. Lejeren kunne fra hvilken som helst computer med internet-adgang, både indenlands og

udenlands, have konstateret, om lejen var betalt. Bestemmelsen i lejeloven om, at det ved væsentlighedsvurderingen, skulle lægges vægt på ”hvorvidt forsinkelsen skyldes lejerens manglende evne eller vilje til at betale”, er ophævet. Der bør ikke kunne tages hensyn til forhold, som det netop med ophævelsen af bestemmelsen var meningen at tage afstand fra. Endelig fremgår det af almindelige kontraktretlige regler og forudsættes tillige i lejelovens § 94, stk. 2, at efterfølgende forhold ikke kan reparere på en retmæssig hæveerklæring, der er kommet frem.

Højesterets begrundelse og resultat Højesteret tiltræder, at betingelserne efter lejelovens § 93 for at ophæve lejemålet var opfyldt. - 3 -

Da lejemålet blev ophævet, forelå der misligholdelse i form af forsinkelse med betaling. Under hensyn til forsinkelsens længde og restancens størrelse og til, at der ikke foreligger særlige undskyldende omstændigheder, som undtagelsesvis kan tages i betragtning, må misligholdelsen anses for væsentlig, og Højesteret stadfæster derfor kendelsen.

Thi bestemmes:

Landsrettens kendelse stadfæstes.

I sagsomkostninger skal Lejeren betale 5.000 kr. til City Apartment. Sagsomkostningsbeløbet skal betales inden 14 dage efter afsigelsen af Højesterets kendelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.