BS-4024/2009-KBH · Københavns Byret

Sag om ophævelse af køb af lejlighed i medfør af en kontraktbestemmelse

[DOKUMENT] Afgørelse (7 sider) Københavns Byret

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 22. april 2010 i sag nr. BS 36A-4024/2009:

Sagsøger Adresse 1 10 I 9 HE Amsterdam Holland mod Sagsøgte A/S CVR nr. Adresse 2 København K

Sagens baggrund og parternes påstande Sagen vedrører spørgsmålet o m ophævelse af købet af en lej lighed i medfør af en kontraktsbestemmelse om adgang til ophævelse i tilfælde af arealman- gel.

Sagsøgerens påstand er, at sagsøgte tilpligtes at betale sagsøger kr. 30.000,00 med tillæg af procesrente fra den I. maj 2009 til betaling sker.

Sagsøgte tilpligtes at frigive det beløb på kr. 3.6 15.000,00, der er deponeret på Kontonummer i Danske Bank, Silkeborg, til sagsøger.

Sagsøgte tilpligtes at betale procesrente, med fradrag af tilskrevne renter på deponeringskontoen, af kr. 3.6 I 5.000,00 fra den I. maj 2009 til betaling sker.

Sagsøgte tilpligtes at fri holde sagsøger for o mkostninger til opretholdelse af den af sagsøger stillede modgaranti overfor Realkredit Danmark, for perio- den fra den I. maj 2009, indtil garantien kan frigives .

Subsidiært: Sagsøgte tilpligtes at opfylde sagsøgers principale påstand, mod at ejerlejlig- heden tilbageleveres i uudlejet stand.

Mere subsidiært: Sagsøgte tilpligtes at betale sagsøger kr. 105.705,00 med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 15. februar 2008 til betaling sker.

Sagsøgtes påstand er frifindelse overfor sagsøgerens principale og subsidiæ- re påstand. Overfor sagsøgerens mere subsidiære påstand har sagsøgte taget bekræftende til genmæle.

STJ)n(,l J J6°Sl'IJ •STO l•K 1'>-'•Tl·l.111 -MOCMI) IS Side 2/7

Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje- lovens § 218 a, stk. 2.

Sagsøgeren og hendes samlever købte i 2006 en ejerlej lighed på Halmtorvet på baggrund af et prospekt over renoveringen af bygningen. Lejligheden var beliggende på 3. sal.

I forbindelse med overtagelsen af lej ligheden i februar 2008 blev der indgået en ny aftale, hvorefter sagsøgeren, denne gang alene, i stedet for fik en lej- lighed på 4. sal mod betaling af yderligere 100.000 kr. Sagsøgeren overtog straks lejligheden.

I forbi ndelse med endelig opdeling og tinglysning af ejendommen, blev det tinglyste areal fastsat til 70 m2 mod 76 m2, som anført i kontrakten.

Af købekontrakten fremgår vedrørende areal:

"Ændringer i ejerlejlighedens oplyste forventede tinglyste areal medfører ik- ke ændringer i købesummen, såfremt afvigelsen er mindre end 5 %.

Såfremt arealet formindskes med 5% eller mere er Halmtorvet forpligtet til at regulere købesummen med den aftalte pris pr. 1112 tinglyst areal for den del af arealafvigelsen, der overstiger 5%.

Såfremt arealet formindskes med 5% eller mere har ti lbudsgiver ligeledes ret ti at ophæve aftalen.

Tilbudsgivers ophævelse af aftalen i medfør af nærværende bestemmelse medfører alene, at parterne skal tilbagelevere eventuelle ydelser som parter- ne måtte have modtaget fra hinanden. Ingen af parterne har således i den an- ledning krav på erstatning, ligesom ingen af parterne kan gøre andre mislig- holdelsesbeføjelser gældende."

Efter overtagelsen udl~jede sagsøgeren lejligheden. Den var derefter udlejet indtil for nogle måneder siden.

Forklaringer Sagsøgeren har forklaret, at hun sammen m ed sin kæreste købte lej ligheden på 3.sal th. Lejligheden var da kun projekteret og ville være færdig 1 - I ½ år senere. Det passede dem godt, da de boede i Holland og først havde tænkt sig at flytte til Danmark på det tidspunkt.

De var en dag nede og se en prøvejelighed i bygningen. De så også deres egen lejlighed. Der var ikke så højt til loftet som de havde forventet, og det skuffede dem, da de forventede en "New Yorker lejlighed". Herefter kontak-

STl)U(,l,l.a<,-SUI-ST•Jl•K l'J-I-D•l.01 -MOO-U)I S Side 3/7

tede de P , som sagde, at de kunne bytte til en anden, hvor der var højere P=Person til loftet. De kunne bytte for I 00.000 kr. Hun havde en advokat til at rådgive sig, da det var første gang, at hun handlede med fast ejendom. Det blev alene hende, som stod som ejer, af hensyn til belåningen. Banken havde rådgivet dem om, at de skulle sikre sig, at de kom ud af den gamle lejlighed, når de fik den nye.

Formentlig den 4. februar 2008 overtog de lejligheden. Det var Vidne 1 , som var med ved overtagelsen. Den var i orden, bortset fra en fejl - og mangelli- ste, hvor noget blev udbedret. Lejligheden virkede meget lille, blandt andet var der en meget stort køkkenblok, som hun fik ud for at de kunne få plads til møbler. De boede 2 nætter i lejligheden.

Det var meningen, at de skulle flytte til København, men da hun fik et godt job i Amsterdam, blev de boende i Holland. Lejligheden blev lejet ud, hvil- ket den har været siden. Den sidste lejer flyttede for nogle måneder siden.

Vidne 1 har forklaret, at de besluttede at købe lejligheden på 3. sal ud fra prospektet efter at have set prøvelejligheden i sommeren 2006. Da de se- nere så l~jligheden, fandt de at lofthøjden var for lav. Herefter tilbød ejen- domsmægleren dem, at de kunne bytte med en lej lighed på 4. sal. Det gik de forholdsvis hurtigt med til.

I februar 2008 var han til overtagelsen. De gennemgik lejligheden for synli- ge fej l. Lejligheden føltes meget lille. Der var en stor køkkenø, som de gerne ville have fjernet, da den gjorde rummet meget lille.

Lejligheden blev lej e t ud, først til en lejer i 3 måneder, derefter til en a nden. De havde en aftale m ed lejeren om, at han ville fraflytte med 3 - 6 måneders varsel, hvis de selv ville benytte lejligheden.

Vidne 2 har forklaret, at han stod for salget af lejlighederne. Der blev lavet et udbudsma teriale, som man kunne byde på.

Sagsøgeren og Vidne 1 købte lej ligheden på 3. sal ved en bindende aftale. I efteråret 2007 he nvendte de sig, da de gerne ville købe en lejlighed på 4. sal i stedet for. Det kunne de godt. Aftalen blev herefter form uleret således, at et af købene skulle gennemføres.

Den 2. februar 2008 overtog sagsøgeren l~jligheden på 4. sal. Han sagde, at han ville have en underskreven afta le, inden de lavede afleveringsforretnin- gen.

Lejligheden er ikke ændret i areal. Når det tinglyst areal er mindre skyldes det at bruttorealet er blevet 12 - 15 % større. For at få det tinglyste areal op på 76 m2, vil der blive overført et kælderrum til lej ligheden med et areal på 6 m2. Det er alene en formsag.

STl}:.16 IH G·SO l ·STOl ·K I'Jl •T.\ .J.Ol•MOO-\ l) I~ Side 4/7

Da sagsøgeren hævede handlen, blev lejligheden ikke stillet til sagsøgtes disposition, da der var en lejer i den.

Sagsøger har faet tilbudt at få lej ligheden på 3. sal i stedet for. Den er på 76,6 m2, men det ønskede sagsøger ikke. Det er sagsøgtes opfattelse, at så- fremt sagsøgeren får medhold i sin påstand om at hæve, er sagsøger forpligt- et til at overtage lejligheden på 3. sal ifølge den oprindelige kontrakt.

Parternes synspunkter Sagsøgeren har gjort gældende,

at den købte ejerlejlighed i henhold til købsaftalen forventeligt skulle have et boligareal på 76 m2,

at sagsøger i henhold til købsaftalens pkt. 4.4. har ret til at ophæve (annullere) købet, når arealet er mere end 5% lavere end det i købsaftalen anførte areal,

fil den købte ejerlejlighed alene har et boligareal på 70 m2,

fil en eventuel tinglysningsmæssig overførsel af et kælderareal på 6 m2 ikke kan afl1jælpe arealmanglen, idet de 76 m2 skal være boligareal og idet det desuden fremgår af købsaftalens pkt. 4.11., at der til hver ejerlejlighed etab- leres et depotrum i ejendommens kælder,

at sagsøger herefter er berettiget til at ophæve (annullere) købsaftalen, hvo- refter parterne skal returnere de ydelser, de har modtaget fra hinanden,

at tvisten i nærværende sag vedrører aftalefortolkning,

fil sagsøger er forbruger og har købt lejligheden med henblik på at bebo den,

fil sagsøgte er professionel indenfor salg af ejerlejligheder og har konciperet købsaf'lalen,

fil købsaftalen skal fortolkes i overensstemmelse hermed,

at det er irrelevant, hvad sagsøgers formål med købet af ejerlejligheden var,

at udlejningen alene sker for at dække en del af sagsøgers omkostninger til lejligheden, mens hun ikke kan bo i den på grund af sit arbejde i Holland,

at det faktum, at lejligheden er udlejet, ikke afskærer sagsøger fra at gøre an- nullationsbeføjelsen gældende,

at sagsøgte senest i november 2007 vidste, at de fi re ejerlej ligheder, som

!-TOO(,l,UG•SUl ,STOl•Kl 1J~•Tl•l.(1 t.Mflo-\l)lS Side 5/7

ejerlejlighed nr. 42 skulle videreopdeles i, umuligt kunne blive så store som annonceret,

fil sagsøgte uagtet dette anførte i købsaftalen, at ejerlejlighedens areal ud- gjorde 76 m2, og opretholdt bestemmelsen i købsaftalens pkt. 4.4,

at sagsøger reklamerede så snart det blev klart, hvad lejlighedens areal var,

at den tidligere aftale om køb af lejligheden Adresse 2 er bortfal- det ved indgåelse af den aktuelle købsaftale og kan ikke genopstå, fordi sag- søger gør sin aftalemæssige annullationsbeføjelse gældende.

Sagsøgte har gjort gældende,

at der ikke foreligger en hæveberettigende mangel, da det tinglyste areal for lejligheden vil blive ca. 75 m2, når der overføres yderligere 5 1112 til ejerlej- lighedes areal.

Det er ikke nogen væsentlig mangel. Det fremgår af lejekontrakten med leje- ren af lejligheden, at lejen ikke er afl1ængig af det tinglyste areal.

Der er således ikke tale om en reel mangel, men alene tale om et teknisk for- hold for så vidt angår antallet af tinglyste kvadratmeter, hvilket vil blive af- hjulpet.

Subsidiært gøres det gældende, at der er reklameret for sent.

Sagsøgeren fin nøglerne den 15. februar 2008 og fra dette tidspunkt været bekendt med arealet. Sagsøgeren er derfor afskåret fra at hæve den 3. februar 2009.

Sagsøgeren kan ikke hæve handlen, da ejerlejligheden ikke kan tilbageleve- res i samme stans som denne er modtaget.

Aftalen om købet af den anden l~jlighed på 3. sal træder i kraft igen, hvis handlen med denne lej lighed hæves.

Der kan alene tilkendes procesrente fra sagens anlæg. Omkostninger vedrø- rende sagsøgerens finansiering er sagsøgte uvedkommende.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det er ubestridt, at det tinglyste areal på lejligheden er 70 1112. Ifølge kon- trakten skal arealet være 76 1112. Såfremt arealet bliver mere end 5 % mind- re, har sagsøgeren ifølge kontrakten ret til at hæve aftalen om køb af denne lejlighed.

STil'l(,1-l•U >--SUI ·Sl\ll ·K l ')-4-TJ-1,01- ~~no-\ D IS Side 6/7

Da af-vigeisen overstiger 5 % har sagsøger således ret til at hæve købet af denne lejlighed.

Efter det oplyste om reklamationen, som fandt sted efter den endelige ting- lysning af arealet, findes denne ikke at være fremsat for sent.

Hævebeføjelsen findes ikke afskåret af, at sagsøgte agter at overføre et kæl- derareal til l~jligheden, således at det tinglyste areal bliver 75 m2.

Efter ordlyden af købekontrakten, træder denne i stedet for kontrakten ved- rørende køb af lej ligheden på 3. sal. Aftalen om dette køb bortfalder, når be- tingelserne i aftalen om købet af lej ligheden på 4. sal er opfyldt. Dette er u- bestridt i denne sag. Som følge heraf er aftalen om køb af l~jligheden på 3. sal nu bortfaldet.

Det fremgår af kontakten, at parterne i tilfælde af ophævelse som følge af arealmangel, skal tilbagelevere hvad de har modtaget, og at de ikke har no- get erstatningskrav mod hinanden. Dette medfører, at sagsøgte skal aflevere de modtagne ydelser, ligesom sagsøgeren skal tilbagelevere lejligheden i samme stand som ved modtagelsen og iøvrigt ikke har krav på erstatning, herunder erstatning for financieringsomkostninger.

På denne baggrun d, tages sagsøgerens subsidiære påstand til følge med hen- syn til betaling af 30.000 kr. og med hensyn til frigivelse af det deponerede beløb med tilskrevne renter.

Det bemærkes, at der ved dommen ikke er taget stilling til, om lejligheden nu er i samme stand som ved overdragelsen i februar 2008 ligesom der ikke er taget stilling til, hvorledes der skal forho ldes med de oppebårede lejeindt- ægter.

Med disse ændringer tages sagsøgerens subsidiære påstand til følge.

T hi kendes for ret:

Inden 14 dage betaler Sagsøgte A/S 30.000 kr til Sagsøgeren med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens an- læg den 3. jul i 2009 til betaling sker.

Sagsøgte tilpligtes at frigive indestående på Kontonummer , 3.615.000,00 kr. med tilskrevne renter alt mod at

Ejerlejli ghed nr.59, Matr.nr. , tilbageleveres til sagsøgte.

Inden 14 dage betaler sagsøgte 241.352 kr. i sagsomkostninger til sagsøge- ren. STDOl',I -IH,,Sn1~s1·111.t{ I '>.&-Tl-lJJl~~tfl().\J) I~ Side 7/7

Dommer

Udskriftens rigtighed bekræftes. Københavns Byr t,-de 26. april 2010.

ST 006 I H 6-SOI -STOI-K I '),4.TJ-Ull-MOO•\D I j