BS-2328/2010-VLR · Vestre Landsret

Sag om værdiansættelse i forbindelse med salg af en ejerlejlighed

[DOKUMENT] Afgørelse (15 sider) SCANNET Kammeradvokaten v/adv. SteffenSværke Vester Farirnagsgade 23 1606 København V

J. nr. 71-5413

UDSKRIFT af DOMBOGEN FOR VESTRE LANDSRET '

DOM

afsagt den 9. december 2011 afVestre Landsrets 11. afdeling (dommerne Vogter, Olav D. Larsen .o g Lene Holm Trøst (kst.)) i l. instanssag

V.L. B-2328-10

Skatteministeriet (Kammeradvokaten ved advokat Steffen Sværke, København) mod Udeladt Invest ApS (Advokat Søren Aagaard, Glostrup) og Sagsøgte 2 (Advokat Søren Aagaard, Glostrup)

Denne sag er anlagt den 11. juni 20 l Oved Retten i Esbjerg, der ved kendelse af 18. oktober 20 l Ohar henvist sagen til Vestre Landsret i medfør af retsplejelovens § 226, stk. l.

Sagen drejer sig om værdiansættelsen i forbindelse med sagsøgte Udeladt Invest ApS' salg af en ejerlejlighed til medsagsøgte eneanpartshaver, Sagsøgte 2 herunder navnlig om der ved værdiansættelsen skallægges vægt på, at den var udlejet til eneanpartshaverens sønner. -· - 2-

Påstande

Sagsøgeren~ Skatteministeriet, har over for Udeladt Invest ApS endeligt nedlagt påstand om, at Udeladt Invest ApS' skattepligtige indkomst for indkomståret 2005 forhøjes med 594.170 kr., og at Udeladt lnvest ApS skal anerkende, at tab på 1.115.830 kr. ved afståelse af ejendomrilen Adresse 1 2200 København N , til Sagsøgte 2 i 2005 ikke er fremførselsberettiget.

Skatteministeriet har over for Sagsøgte 2 nedlagt påstand om, at Sagsøgte 2's aktieindkomst for indkomståret 2005 forhøjes med 1.710.000 kr.

Udeladt Invest ApS har påstået frifindelse og har nedlagt selvstændig påstand om, at Skatte- ministeriet skal anerkende, at selskabets fremførselsberettigede tab ved afståelse af ejen- dommen udgør 1.155.830 kr.

Sagsøgte 2 har påstået frifindelse og har nedlagt selvstændig påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at Sagsøgte 2's aktieindkomst for 2005 ned- sættes med 40.000 kr.

Over for Udeladt Invest ApS og Sagsøgte 2 selvstændige påstande har Skattemini- steriet påstået frifindelse.

Parterne er enige om, at ejerlejlighedens handelsværdi i 2005 var 2.600.000 kr., hvis den skal vurderes som fri, og at handelsværdien var 850.000 kr. indtil 28. februar 2005, og her- efter 890.000 kr., hvis ejerlejligheden skal vurderes som udlejet.

Sagsfremstilling

Landsskatteretten afsagde den 12. marts 20 l O følgende kendelse i anledning af en klage fra Udeladt Invest ApS:

" - 3-

Der klages over, at SKAT har tilsidesat en aftalt overdragelsessum på 850.000 kr. ved salg af en ejerlejlighed fra selskabet til eneanpartshaveren, og at SKAT har fastsat handelsværdien til2.600.000 kr.

Landsskatterettens afgørelse · SKAT har fastsat overdragelsessummen ved salget af ejerlejligheden til 2.600.000 kr.

Landsskatteretten ændrer SKAT' s afgørelse og fastsætter overdragelsessummen til 890.000 kr.

Møde mv. Selskabet repræsentant har afholdt møde med Landsskatterettens sagsbe- handler.

Sagens oplysninger Selskabets hovedaktivitet er handel med værdipapirer og at eje aktier/an- parter i andre selskaber.. Sagsøgte 2 er eneanpartshaver.

Selskabet købte den 7. oktober 2002 (overtagelse den l. september) ejerlej- ligheden Adresse 1 2200 København N for 1.895.871 kr. Fra den l. september 2002 udlejede selskabet ejerlejligheden til hovedan- partshaverens 2 børn. Der er fremlagt lejekontrakt, hvoraffølgende fremgår: " Sagsøgte 2 Holding ApS, Adresse 2 , By 2 udlejer herved til Person 1 og Person 2 , Adresse 1 2200 København N lejligheden beliggende Adresse 1 2200 Kø- benhavnN Det lejedes bruttoareal udgør 87m2 ifølge tingbogen. Det lejede må ikke uden skriftligt samtykke fra udlejeren bruges til andet end beboelse. Lejerne hæfter begge for den samlede husleje. Hvis den ene flytter, har den anden ret til at være enelejer. Lejemålet begynder den l. september 2002. Fra le- jernes side kan opsigelse ske med l måneds varsel til en måneds udgang. Den årlige leje udgør 43.500 kr. Lejen betalesforud med 3.625,00 kr. hver den første. Udover lejen betales der månedligt etacontobidrag til varme. Bidraget fastsættes i forhold til det aktuelle forbrug. Når varmeregnskaber foreligger, foretages der endelig afregning afårets forbrug. De11 indvendige vedligeholdelse påhviler lejerne. Lejerne er pligtige til at deltage i trappevask, rengøring og vedligeholdelse affællesarealer i det om- fang sådanne forpligtelser er eller bliver pålagt lejligheden. I øvrig gælder vedhæftede almindelige bestemmelser. "

Selskabets repræsentant har oplyst, at lejerne f'ar boligsikring i forbindelse med lejeforholdet. Endvidere er det oplyst, at begge lejere fortsat er boende i ejerlejligheden.

Ved skøde af 13. juni 2005 solgte selskabet ejerlejligheden til eneanpartsha- veren for 850.000 kr. Overtagelsesdag var den l. januar 2005. Selskabets repræsentant har oplyst, at aftale om overdragelsen blev indgået inden den 13. juni 2005, og der er i forbindelse hermed fremlagt brev af 3. februar 2005 fra Deloitte til advokatfirmaet Dahl, Koch & Boll, hvoraf følgende fremgår vedrørende eneanpartshaver Sagsøgte 2 - 4-

"Sagsøgte 2 har købt ejerlejlighed nr. 21 af Matr.nr. , København. Prisen er ejendomsværdien (850. 000 kr.). Sagsøgte 2 har ret til at overtage indestående lån til kontantværdi og mod at betale alle om- kostninger ved overtagelsen. Omkostninger f ordeles efter sædvane. Ejen- dommen er udlejet.Sagsøgte 2 respekterer naturligvis de indgåede lej eaftaler. Sælger er Udeladt lnvest ApS Vil du udfærdige skøde?"

Ejerlejligheden er ifølge BBR 94m2 med eget køkken samt bad/toilet. Ma- trikuleret areal er 87m2. Siden BBR-ajourføringsdato 23. september 2003 har ejerlejligheden stået registeret som udlejet i BBR.

Selskabets repræsentant har oplyst, at man efter selskabets køb af ejerlej.lig- heden og indgåelse af lejekontrakten anmodede SKAT om at få vurderet ejerlejligheden som ikke-fri pr. l. oktober 2003 og frem.

Den offentlige ejendomsvurder~ng af ejerlejligheden har været således: l. oktober 2002 (som fri) · 1.450.000 kr. l. oktober 2003 (som ikke-fri) 850.000 kr. l. oktober 2004 (som ikke-fri) 890.000 kr.

Ejendomsværdien pr. l. oktober 2003 er fastsat således: 94 m2 x 18.250 kr. 1.715.500 kr. Nedslag for ikke-fri ·ejerlejlighed, 50% -857.750 kr. Afrundet ejendomsværdi 850.000 kr.

Ifølge SKAT' s systemer har der i 2005 udover selskabets salg været føl- gende frie salg af ejerlejligheder i samme ejendom: Nr. 6, kl.th., vurd. 111 O 2004, 1.500.000 kr. solgt 8. november 2005, 79 m2 2.395.000 kr. Nr. 6, st.th., vurd. 1110 2004 1.600.000 kr., solgt 7. marts 2005, 79m2 2.550.000 kr. Nr. 6, 4. tv., vurd. 111 O 2004 1.750.000 kr., solgt l. november 2005, 87 m2 2.995.000 kr.

Skattecenter Esbjerg har under sagens behandling anmodet Skattecenter København om en udtalelse om ejerlejlighedens handelsværdi pr. l. januar 2005. Skattecenter København har ved udtalelse af9. oktober 2008 fastsat handelsværdien pr. l. januar 2005 til 2.600.000 kr. Skattecenter København har ved vurderingen henset til, at ifølge realkreditrådets statistik er der fra købet i 2002 til januar 2005 sket en stigning på 35% i priserne for ejen- domme i postnummer 2200, og således en beregning 1.942.149 kr. x 35% = 2.621.900 kr. Endvidere er der henset til, at der i perioden omkring l. januar 2005 har været 2 salg af ejerlejligheder i samme ejendom, og at begge blev solgt 65% over ejendomsvurderingen pr. l. oktober 2003.

Skattecenter Esbjergs afgørelse Den mellem selskabet og eneanpartshaveren aftalte overdragelsessum på 850.000 kr. tilsidesættes. Handelsværdien af ejerlejligheden pr. l. januar 2005 fastsættes til 2.600.000 kr. - 5-

Den anvendte overdragelsesswn for ejerlejligheden kan ikke anses for ud- tryk for ejerlejlighedens handelsværdi. Selvom lejligheden er udlejet til eneanpartshaverens børn, skallejligheden ikke betragtes som udlejet ved fastsættelsen af handelsværdien, jf. Højesterets dom SK.M 2005.137. Med udgangspunkt i Skattecenter København, Ejendomsvurderingens udtalelse af9. oktober 2008 fastsættes ejerlejlighedens handelsværdi til2.600.000 kr.

Klagerens påstand og argumenter Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at den mellem selskabet og eneanpartshaveren aftalte overdragelsesswn på 850.000 kr. godkendes.

Ejendomsvurderingen er ikke anfægtet som fejlagtig fra nogen myndighe- der. Men SKAT mener ikke, at ejendomsvurderingen kan anvendes ved en overdragelse mellem selskabet og eneanpartshaveren. SKAT har i stedet indhentet oplysninger hos Skattecenter København om, hvad handelsvær- dien kunne have været på overdragelsestidspunktet Skattecenteret, der ikke har besigtiget lejligheden forud for udtalelsen om værdien, men alene har baseret udtalelsen på forskellige statistikker, tager ikke hensyn til, at lejlig- heden ikke er fri på overdragelsestidspunktet Den Højesterets dom, som SKAT henviser til (SK.M 2005.13 7) vedrører en helt anden situation, nemlig den at lejligheden bliver fri ved overdragelsen, idet lejlighed~n sælges tille- jer.

Det må godkendes, at ejendomsvurderingen anvendes som handelsværdi ved overdragelsen, idet der ikke foreligger bedre dokwnentation for, hvad en fornuftig køber ville betale for den ikke-fri lejlighed. Subsidiært skal den værdi som Skattecenter København har beregnet sig frem til, reduceres med 50%, som er det sædvanlige værdinedslag for en ikke-fri lejlighed.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse Overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ske til handelsværdien. Af dagældende TSS-cirkulære 2000-5 samt Ligningsvej- ledningen, afsnit S.F.2.3.2 fremgår, at ved ligningsmyndighedernes vurde- ring af, om en overdragelse er sket på armlængdevilkår, vil den senest of- fentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi. Cirkulærets punkt 3, 2. afsnit angiver ek- sempler på, at ejendomsvurderingen ikke kan anses for retvisende, f. eks. hvis ejendomsvurderingen er fejlbehæftet.

Endelig og bindende aftale om overdragelse af ejerlejligheden til enean- partshaveren må anses for indgået den 13. juni 2005, som er skødedatoen. Der foreligger ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse endelig og bindende aftale om overdragelse indgået tidligere, eksempelvis en underskrevet købs- aftale. Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på overdragelsestids- punktet var således ejendomsvurderingen pr. l. oktober 2004 på 890.000 kr.

Det fremgår afVurderingsvejledningen afsnit B.3.1.1.3, at der vedrørende udlejede ejerlejligheder har dannet sig en administrativ praksis, hvorefter · ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis ansættes til 50% af, hvad ejendomsværdien ville være ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri. - 6-

Landsskatteretten bemærker, at ejerlejligheden har været udlejet siden sel- skabets erhvervelse i 2002, og at lejerne fortsat bebor lejligheden. Ifølge le- jekontrakten gælder de almindelige bestemmelser for lejeforholdet. Be- stemmelserne om opsigelse fra udlejers side efter lejelovens §§ 82 og 83 må derfor anses for gældende, og lejerne af lejligheden er således beskyttet mod udlejers opsigelse efter lejelovgivningens almindelige regler.

Det fremgår ikke af Vurderingsvejledningen eller praksis, at nedsættelse af ejendomsvurderingen for udlejede lejligheder ikke kan ske, såfremt lejefor- holdet er mellem nærtstående parter. Landsskatteretten finder ikke, at der i familieforholdet mellem den ny ejer og lejer er en sådan identitet, som i sig selv bevirker, at ejerlejligheden kan betragtes som værende en fri ejerlejlig- hed ved overdragelsen i 2005. Der henvises· til TfS 1991.190LSR.

Landsskatteretten finder herved, at ejerlejligheden ved overdragelsen skal vurderes som ikke-fri, således at der skal ske sædvanligt værdinedslag på 50 %. Ved den på overdragelsestidspunktet senest offentliggjorte ejendoms- . vurdering pr. l . oktober 2004 på 890.000 kr. er der givet sædvanligt værdi- nedslag på 50% for ikke-fri ejerlejlighed.

Samlet finder Landsskatteretten, at der ikke kan anses at foreligge sådanne særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af den senest of- fentliggjorte ejendomsvurdering pr. l. oktober 2004 som værende udtryk for ejerlejlighedens handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen. Der forelig- ger således ikke oplysninger om, at de offentlige ejendomsvurderinger er fo- retaget på et forkert faktuelt grundlag eller oplysninger om salg af direkte sammenlignelige ejendomme er sket i umiddelbar forbindelse med overdra- gelsen. Det bemærkes, at de i 2005 skete salg af ejerlejligheder i samme ejendom alle har været salg af fri ejerlejligheder, hvorfor der ikke kan anses at være er tale ·om salg af direkte sammenlignelige ejerlejligheder.

Landsskatteretten fastsætter herved overdragelsessummen for ejerlejlighe- den ved salget den 13. juni 2005 til 890.000 kr. svarende til den på overdra- gelsestidspunktet senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

"

Landsskatteretten afsagde samme dag følgende kendelse i anledning af en klage fra Sagsøgte 2 :

"

Der klages over, at overdragelse af en ejerlejlighed fra selskabet Udeladt Invest ApS til eneanpartshaver Sagsøgte 2 den 13. juni 2005 er anset for sket til underpris. SKAT har fåstsat handelsværdien af ejerlejligheden til - 7-

2.600.000 kr., og anset differencen på 1.750.000 kr. for maskeret udlodning til eneanpartshaver Sagsøgte 2 , jf. ligningslovens § 16A, stk. l.

Landsskatterettens afgørelse Landsskatteretten har i en samtidig hermed afsagt kendelse for det af Sagsøgte 2 l 00 % ejede selskab Udeladt Invest ApS fundet, at handels- værdien af ejerlejligheden Adresse 1 2200 København N pr. 13. juni 2005 skal fastsættes til 890.000 kr., Landsskatterettens j. nr. 09- 02100.

Maskeret udlodning på 1.750.000 kr. fra selskabet til Sagsøgte 2 nedsættes i konsekvens heraftil40.000 kr.

"

For landsretten er det supplerende oplyst, at det var Sagsøgte 2 Holding A/S, der i 2002 købte ejerlejligheden. I forbindelse med spaltning af holdingselskabet i 2004 blev ejerlejligheden overdraget tilUdeladt Invest ApS som fortsættende selskab, således at dette selskab succederede i holdingselskabets anskaffelsessum og -tidspunkt samt rettighe- der og forpligtelser vedrørende lejemålet, herunder den indgåede lejekontrakt.

Af en udveksling af e-mails i april 2005 mellem statsautoriseret revisor Person 3 og advokat Person 4 fremgår det, at det til brug for udformning af skøde i anledning af overdragelse af ejerlejligheden fra Udeladt Invest ApS til Sagsøgte 2 blev drøftet, hvilke vilkår der var aftalt; herunder om pantegælden skulle overtages, hvorledes handels- omkostningerne sku1le fordeles, og om der var taget skatteforbehold.

I brev af 26. april 2005 meddelte advokat Person 4 til Ejerforeningen Adresse 1 , at ejerlejligheden pr. l. januar 2005 var solgt til Sagsøgte 2 .

I årsrapporten 2004/2005 for Udeladt lnvest ApS blev resultatet af udlejningsejendommen for perioden l. maj 2004 til 30. april2005 opgjort til 6.664 kr. mod 12.000 kr. for den foregå- ende periode.

Forklaringer

Sagsøgte 2 har forklaret, at han er direktør for en familieejet produktionsvirk- somhed. Derudover er han eneanpartshaver i Udeladt Invest ApS, der investerer i værdipapi- rer, men tillige har investeret i den omhandlede ejerlejlighed. Den blev købt med henblik - 8-

på udlejning til hans sønner, der skulle studere i København. Hans revisor, Person 3 , der var hans rådgiver i forbindelse med handlen, havde flere gange anbefalet ham at investere i fast ejendom, og han overvejede på sigt at gå ind på ejendomsmarkedet. Han havde set på andre ejendomme i København og i Esbjerg. Valget af den konkrete ejerlej- lighed skete på grund af beliggenheden frem for kvaliteten. Han besigtigede den forud for købet sammen med sin daværende ægtefælle, deres ene søn og ejendomsmægleren. Ejer- . lejligheden var slidt, badeværelset var meget lille, elinstallationerne var gamle, og der var skimmelsvamp i ydervæggene visse steder. Ejendommen er ikke efterfølgende blevet re- noveret.

Særligt da han lå i skilsmisseforhandlinger, var det vigtigt, at de korrekte lejevilkår blev aftalt, således at sønnerne havde sikkerhed for at kunne blive i lejligheden uanset udfaldet af bodelingen. Lejekontrakten blev lavet af revisoren og forelagt for Københavns Kom- mune for at sikre, at sønnerne kunne få boligsikring. Han vidste ikke, at udformningen af lejekontrakten havde betydning for ejerlejlighedens værdi.

Revisoren rådede ham i 2005 til at købe ejerlejligheden af selskabet. De havde et møde herom i begyndelsen af januar 2005, og der blev lavet et håndskrevet notat, der skulle dan- ne grundlag for et skøde. Notatet er bortkommet. Han kan ikke huske, hvad notatet blev benævnt, men han er sikker på, at der blev indgået en købsaftale på dette tidspunkt. Han kan ikke huske præcist, hvilke punkter der blev aftalt, men han spurgte i hvert fald reviso- ren, om der ikke skulle tages et skatteforbehold. Det var helt naturligt, og han overvejede også at få et bindende svar fra Skat herom. Han kan ikke huske, om ejendommens værdi blev drøftet. Revisoren skrev til advokat Person 4 først i februar 2005. Da afslutningen af regnskabsåret nærmede sig, rykkede han for skødet.

Statsautoriseret revisor Person 3 har forklaret, at han blev pensioneret fra Deloitte Statsautoriseret Revisonsaktieselskab for 4 år siden, men at han stadig er statsautoriseret revisor og har konsulentarbejde. Da ejerlejligheden blev købt, var Sagsøgte 2's personlige likviditet presset på grund af en forestående skilsmisse, men der var penge i hans holdingselskab. Det var derfor fornuftigt, at ejerlejligheden blev købt af selskabet. Den udgjorde en lille værdi i forhold til porteføljen i øvrigt, men det var en mulig start på at investere i ejendomsbranchen. Vidnet havde været i København og set på egnede, min- dre udlejningsejendomme. Det var meningen, at Sagsøgte 2 skulle starte med en - 9-

mindre investering på ca. 5 mio. kr., således at han kunne lære administrationen af sådanne ejendomme at kende, inden han evt. skulle foretage større ejendomsinvesteringer. Sagsøgte 2 har dog ikke efterfølgende investeret i andre ejendomme.

Det afgørende for Sagsøgte 2 var, at sønneme fik et sted at bo, hvor de ikke kunne blive opsagt uanset udfaldet af bodelingen, og at de kunne få boligsikring. Lejens størrelse var markedsmæssig. Københavns Kommune blev kontaktet for at sikre, at der kunne bevilges boligsikring. Vidnet overvejede ikke, hvilken betydning lejekontrakten ville have for ejerlejlighedens værdi, og han kendte ikke de lejeretlige regler. Det var ikke relevant, idet der var tale om en langsigtet investering.

I 2005 blev ejerlejligheden overdraget til Sagsøgte 2 efter råd fra vidnet, da han blev klar over, at Sagsøgte 2 ikke ville blive hovedaktionærbeskattet af en sådan overdragelse. Mødet med Sagsøgte 2 om overdragelsen fandt sted i den l. uge af januar 2005. Vidnet lavede et kladdepapir om, hvad der blev aftalt i forbindelse med overdragelsen, og det blev underskrevet af Sagsøgte 2 , således at advokaten kunne udfærdige skødet. Der var alene tale om få linjer. Han kan ikke huske, at de talte om et skatteforbehold, men det ville være usædvanligt, hvis han ikke havde anbefalet det. Når han i sin e-mail af 12. april 2005 specificerede i~dholdet af skatteforbeholdet, var det blot for at udfylde den foreliggende købsaftale. Vidnet har forg~ves forsøgt at tilvejebringe kladdepapiret I brevet af 3. februar 2005 til advokat Person 4 er medtaget de punkter, der blev aftalt med Sagsøgte 2 . Han skrev til advokaten på dette tidspunkt, fordi han ikke havde tid før på grund af sit øvrige arbejde. Han gav advokaten alle nødvendige oplysninger, og han tror, at skødet var så længe undervejs, fordi advokaten ikke fik videre- givet alle oplysningerne til sin handelsafdeling. Sagsøgte 2 var utålmodig, hvor- for vidnet rykkede advokaten.

Procedure

Skatteministeriet har til støtte for sine påstande overordnet gjort gældende, at markedsvær- dien ved Udeladt Invest ApS' salg af ejerlejligheden til Sagsøgte 2 i juni 2005 ud- gjorde 2.600.000 kr.

Interesseforbundne parter skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige ind- - 10-

komstanvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet i lignings- lovens§ 2, og ifølge ligningslovens § 16 A medregnes som udbytte af aktier m.v., alt hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer m.v.

Det følger af afsnit S.F.2.3.2 i ligningsvej ledrungen for 2005, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kan anses som udtryk for en ejendoms handels- værdi, men hverken parterne eller ligningsmyndighederne er bundet af vurderingen, hvis den ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse. I administrativ praksis fastsættes den offentlige ejendomsvurdering af ejerlejlig- heder, som er udlejet, normalt til 50 % af, hvad ejendomsværdien ville være ansat til, hvis den ikke var udlejet. Denne administrative praksis knytter sig til vurderingsloven og·med- fører således ikke, at handelsværdien mellem interesseforbundne parter skal fastsættes i overensstemmelse hermed.

Det gøres gældende, at der ved fastsættelse af handelsværdien ikke skal lægges vægt på den indgåede lejekontrakt mellem eneanpartshaverens selskab og to sønner, og at den se- nest offentliggjorte ejendomsvurdering derfor ikke er et retvisende udtryk for ejerlejlighe- dens handelsværdi. Udeladt lnvest ApS skal således beskattes af avancen på 594.170 kr. sva- rende til differencen mellem handelsværdien og anskaffelsessummen, og Sagsøgte 2 skal beskattes af 1.710.000 kr. svarende til forskellen mellem den aftalte købesum og markedsværdien fratrukket den allerede skete forhøjelse af hans indkomst.

Endvidere gøres det gældende, at selskabets erhvervelse og efterfølgende udlejning af ejer- lejligheden til Sagsøgte 2's sønner er sket for at varetage Sagsøgte 2's private interesser, hvorved selskabet er påført et på forhånd forventeligt tab. Derfor skal Sagsøgte 2 beskattes af maskeret udlodning, ligesom selskabet ikke har fra- dragsret for denne udlodning.

I forhold til de sagsøgtes selvstændige påstande, gøres det gældende, at de sagsøgte ikke har løftet bevisbyrden for, at ejendommen blev overdraget tidligere end den 13. juni 2005, hvorfor de sagsøgte ikke kan få medhold i disse påstande.

Udeladt Invest ApS og Sagsøgte 2 har til støtte for deres påstande gjort gældende, at der ikke er hjemmel til ved skatteansættelsen at se bort fra lejeaftalen, der er en reel af- - 11 -

tale indgået på markedsvilkår og i overensstemmelse med lejelovgivningens almindelige vilkår om lejernes uopsigelighed,. bytteret m.v.

Skatteministeriet har ikke godtgjort, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af hovedreglen, hvorefter en ejendom kan overdrages fra et selskab til hovedaktionæren til ejendomsvurderingen. Ejendommen blev derfor ined rette overdraget til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Overdragelsesaftalen var indgået den 3. februar 2005, hvorfor den aftalte overdragelsessum på 850.000 kr. svarer til den seneste offentlige vurdering. Da Skatteministeriet ikke har godtgjort, at handelsvær- dien var højere, skal ministeriet respektere denne værdiansættelse ved skatteansættelsen af såvel Udeladt Inve.st ApS som Sagsøgte 2

Udeladt Det bestrides, at der er hjemmel til at udlodningsbeskatte Sagsøgte 2 In- vest ApS havde overskud i forbindelse med udlejningen. Der er derfor ikke tale om en ud- lodning til Sagsøgte 2 , og tabet skal anerkendes som et kildeartsbestemt fra- Udeladt dragsberettiget tab i Invest ApS' eventuelle fremtidige ejendomsavancer.

Landsrettens begrundelse og resultat

Dommerne Vogter og Lene Holm Trøst udtaler:

Skatteansættelsen skal ske med udgangspunkt i ejerlejlighedens handelsværdi ved salg mellem uafhængige parter på overdragelsestidspunktet.

Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering anses for ejerlejlighedens handelsværdi, medmindre ejendomsvurderingen ikke er et retvisende udtryk for lejlighedens handels- værdi, jf. TSS-cirkulære 2000-5 af 15. marts 2000 om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter. Hvis ejerlejligheden er udlejet på sædvan- lige vilkår, gives der efter administrativ praksis et nedslag på 50 % i, hvad ejendomsvær- dien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri, jf. punkt B 3.1.1.3 i vurderingsvejledningen af 15.juli 2011.

Ejerlejligheden blev i 2002 erhvervet i investeringsøjemed og med henblik på udlejning til Sagsøgte 2's sønner, der skulle påbegynde studier i København. Der er efter be- - 12-

visførelsen ikke grundlag for at fastslå, at lejekontraktens formelle indhold, herunder be- stemmelserne om uopsigelighed, ikke svarer til det reelle retsforhold, eller at aftalen i øv- rigt er indgået på andre vilkår end markedsvilkår.

Det fremgår ikke afvurderingsvejledningen, at den beskrevne regel om nedslag ved udlej- ning skal fraviges, .hvis lejeforholdet er mellem nærtstående parter, og en sådan fravigelse støttes heller ikke af praksis.

I den sag, der er afgjort ved Højesterets dom af8. marts 2005 (UfR 2005.1699 H) ophørte uopsigeligbedsvilkåret ved salget af ejendommen til den nærtstående lejer. Allerede som følge heraf ses der ikke efter retspraksis at være grundlag for at se bort fra lejeaftalens al- mindelige vilkår i nærværende sag.

Herefter, og da der ikke i øvrigt er hjemmel til ved skatteansættelsen at se bort fra lejeaf- talen, skal ejerlejligheden vurderes som ikke-fri med et sædvanligt værdinedslag på 50%.

Efter Sagsøgte 2 og Person 3's forklaringer, der støttes af det fremlagte skriftlige materiale om overdragelsen af ejerlejligheden til Sagsøgte 2 lægges det til grund, at overdragelsesaftalen blev indgået forud for den 3. februar 2005, hvorfor overdragelsessummen skal fastsættes til 850.000 kr. svarende til ejendomsvurderingen på dette tidspunkt.

Selv om det allerede ved erhvervelsen måtte fremstå som en mulighed, at en videreover- dragelse af ejerlejligheden ville blive tabsgivende, hvis overdragelsen skete, mens lejeaf- talen var gældende, foreligger der ikke blot i kraft heraf det fornødne grundlag for at be- skatte Sagsøgte 2 af maskeret udlodning.

Vi stemmer herefter for at frifinde Udeladt lnvest ApS og Sagsøgte 2 for Skattemi- nisteriets påstande og at tage Udeladt Invest ApS og Sagsøgte 2's selvstændige på- stande til følge.

Dommer Olav D. Larsen udtaler:

Selskabet købte ejerlejligheden i 2002 for ca. l ,9 mio. kr. med henblik på udlejning til - 13-

eneanpartshaveren Sagsøgte 2's to sønner. Der blev indgået lejekontrakt med virkning fra den l. september 2002. Selskabet anmodede under henvisning tillejekontrak- ten om at ta fastsat en lavere ejendomsværdi for ejerlejligheden, og ejendomsværdien pr. l. oktober 2003 blev herefter fastsat til 850.000 kr. svarende til ca. 50 % af ejendomsværdien for en "fri" ejerlejlighed.

På denne baggrund er ejendomsværdien ikke et retvisende udtryk for ejendommens han- delsværdi i forbindelse med Udeladt Invest ApS' salg af ejerlejligheden til Sagsøgte 2 i 2005. Ved vurderingen af ejerlejlighedens handelsværdi i forbindelse med overdra- gelsen mellem disse to interesseforbundne parter skal der- svarende til Højesterets dom af 8. marts 2005 (UfR 2005.1699 H)- under de foreliggende omstændigheder ses bort fra lejekontrakten. Det er ubestridt under sagen, at ejerlejlighedens handelsværdi, når der ses bort fra lejekontrakten, udgjorde 2.600.000 kr. i 2005.

Overdragelsen af ejerlejligheden i 2005 for 850.000 kr. indebærer efter det anførte, at Udeladt Invest ApS skal beskattes af en avance svarende til differencen mellem handelsværdien på 2.600.000 kr. og anskaffelsessummen, og at Sagsøgte 2 skal beskattes af en udlodning svarende til forskellen mellem den aftalte købesum og handelsværdien.

Jeg stemmer således for at tage Skatteministeriets påstande til følge.

Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet

Skatteministeriet skal betale sagsomkostninger til Udeladt Invest ApS med 50.250 kr. og til Sagsøgte 2 med 50.250 kr. De to beløb er sammensat af250 kr. til retsafgift og 50.000 kr. til advokatudgifter (inkl. moms).

T h i k e n d e s f o r r e t:

Udeladt Invest ApS og Sagsøgte 2 frifindes.

Skatteministeriet skal anerkende, at Udeladt Invest ApS' fremførsetsberettigede tab ved afstå- else af ejerlejligheden Adresse 1 , 2200 Køber:llavn N , udgør 1.155.830 kr., og at Sagsøgte 2's aktieindkomst for 2005 nedsættes med 40.000 kr. - 14-

Skatteministeriet skal betale sagsomkostninger til Udeladt Inv.e st ApS med 50.250 kr. og til Sagsøgte 2 med 50.250 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.

Vogter Olav D. Larsen Lene Holm Trøs~ (kst.)

Udskriften udstedes uden betaling:

Udskriftens rigtighed bekræftes. Vestre Landsret, ( vyorg den 9; december 2011

Anonymiseret stedfortræder