BS-1303/1998-ARHBS-1303/1998-ARH · Retten i Aarhus

Sag om erstatningskrav i forbindelse med udlejningsaftale vedr. sommerhus i Norge

[DOKUMENT] Afgørelse (8 sider) DOM

afsagt den 30. maj 20ffi af Retten I Arhus, l. ufdeling i sagen BS 1-1303/1998

daosommer s./s Yoldbjergvej 16 8240 Risskov

mod

Sagsogte Adresse 1 N-4020 Stavanger

Norye

subsidiert et mindre belsb efter rettens sksn, med Pfocesrenter fra sagens anleg til beta- ling sker. Betobet angives at viEre sagssgerens erstahingslcav i anledning af sagssgtes misligholdelse af parternes udlejningsafule vedrsrende sagsogtes sommerhus i Norge.

Sagsagte har pfutAet frifindelse. -2-

Sagers omstendigheder.

Den 31. oktober 1996 indgik parterne en udlejningsaftale om sagssgerens formidling af udleje af sagsogtes sommerhus, beliggende Adresse 2 Norge. I afta- len er rldighedsperioden algivet som hele lret fra den 1. januar 1997 til den 31. decem-

ber 1997.

DA fremgir videre af aftalen, at sagssgte har accepteret Elgsagerens overenskomst om feriehusudlejning. I denne er faslsat, at aftalen galder fra og med underskriftsdatoen og alene kan opsiges af sagsogte med virkning fra aftaleperiodens udlsb. Opsigelsen skal vare skiftlig og vare sagsogeren i hande senes! den 31. marts med virkning for det ef- terfslgende kalenderAr. Udlejningsafialen forlanges automatisk uandret for plfolgende kalenderlr, hvis den ikke siges op af lejer som anfort.

Ved brev af lE. november 1996 bekcftede Ergssgeren udlejningsaftalen.

blev afslunet omgeende.

Sagvgeren svarede i brev af 23, juni 1997, at opsigelsen ikke kunne godkendes, idet opsigelsesfristen den 31. marts 1997 ikke var overholdt. Sagsogeren henviste til over-

enskomsten.

Sagsogte fastholdt i brev af l. juli 1997 opsigelsen. Sagssgte anforte hertil, at hun ikke

som forventet havde haft indtegter ved udlejningen, og bad om et specificeret krav fra sagsageren, hvis opsigelsen af kontrakten ville fll skonomiske konsekvenser.

delse, opgjort til 15.360,00 Nkr. Sagsogeren tilfojede, at hvis erstatningsbelebet ikke var mdaget inden fristens udlob, ville udlejningsafulen for 1998 vare galdende.

Sagsagte indbctalte ikke det af sagsogeren opgiorte belob, og i brcv af 31. juli 1997 meddelte sagsagercn sagsagte, at udlejningsaftalen for sagwgtes sommerhus fortsatte i

1998, og at sagssgerens rldighed over sommerhuset var i perioden l. januar til 31. de- cember 1998.

Sagwgtes sommerhus har vere! annonceret i sagsagerens Norges-katalog for 1998.

Ved brev af 30. september 1997 meddelte sagssgtes advokat, at sagssgte ikke ville fomy

kontrakten med sagsogeren for 1998 pA grund af bristende forudsatninger, idet sagsage- ren ikke bar lejet sommerhuset ud i sommeren 1997. I breva giorde sagsagtes advokat endvidere galdende, at sagsogte har lidt et tab, opgiort forelobigt til ca. 30.000,fi) Nla.,

fordi hun ikke selv har kunnet udleje sommerhuset i 1997. Endelig anfartes i brevet, at sagssgte aldrig havde benagtet udleje af sommerhuset igennem egssgeren for perioden

Der var herefter yderligere konespondance mellem parterne, hvorunder sagsagte fast' holdt, at hun pi grund af bristende forudsatninger ikke var bundet af udlejningsaftalenn for 1998, og at hun havde tidt et tab pA ca. 30.000,00 Nl<r.

Sagssgercn, der havde udlejet sagsogtes sommerhus for perioden 21. deccmber 1997 til 4. januar 1998, foraog - foranlediget af uoverenstemmelseme rn€d sagssgte ' omboe' king af denne udlejning. Sagsageren opgiorde omkostninger herved til 3.7&2,91 Nkr., hvilket belob sagsagte blev afkravet.

Med brev af 18. marts 1998 fremsendte sagsogeren til sagsogte en forelobig oversigt over udlejning for kontraktsAret 1998- Det fremgtr heraf, at sagssgtes sommerhus endnu ikke var udlejet, men at sagssgercn pA bedste vis fo satE deres bestrebelser med tilbudsgiv- ningen af huset.

Den 27. maj 1998 sendte sagssgeren et brev til sirgssgte angAende udlejning af sagsagtes sommerhus i udlejningssarcnen 1999 med prisforslag til ugepriser. 4-

Sagsogerens pfu tand fremkommer sAledes:

Udlejning af feriehuset: 5 uger A seson d Nkr. 5.480 27.400,00 Nkr. 2 uger B sason f Nkr. 4.730 9.460,00 Nk.

36.860,00 Nkr. heraf fraglr huslejeafregning til ejer

15.360,00 Nlc. Ombookingsomkostninger i perioden 21.12.1997 - (X.01. 1998, huslejeforskel 2.800,00 Nln. Rabat ydet lejerne som folge af ulempe

vcd ombooking DM 227 kurs 432 980.64 N}a.

Der er under domsforhandlingen afgivet forklaring af sagsagte samt vidneforklaringer af markedschef hos sagsageren, Vidne 1 og kontorassistent hos sagsogeren, ! @E Dommen affattes i medfar af retsplejelovens g 366 a, stk. 2 uden gengivelse af de afgiv- ne forklaringer samt sagens bilag.

Sagsogeren har til statte for sin p{stand gjort galdende,

at sagssgte har misligholdt den mellem parterne indgeede aftale ved ikke at stille som- merhuset til rldighed som kontraktsmassigt aftalt, og at sagssgte som folge heraf

€r erstatningsanwarlig, 5

st sagssgeren ilc<e har givet sagsogte urigtige oplysninger, herunder en urigtig opfattelse af den mellem Pafieme indglede formidlingsaftale,

rt sagssgeren har udovet tilslrakkelige bestrabelser med henblik pl udlejning af det sagsogle tilhorende sommerhus,

et sagsogtes ejendom er markedsfort i sagsogerens Norges-*atalog for 1998'

8t sagssgeren er opho( med sine udlejningsbesuabelser fra den 28. oktober 1997,

rt breve af 18. marts og27. maj 1998 er EDFudskrevne standardskrivelser, der ved en fejl er fremsendt til sagssgte oB siledes ikke er udtryk for, at der reelt har varet udlej- ningsbestrabelser i 1998,

at den faktiske udlejning for l99?-sasonen i ovrigt vasentligt kan tilslaives det forhold' at Norge betragtes rcm fernomrlde i relation til sommerhusudlejning overfor danske

og tyske lejere, og at udlejning derfor ikke er usadvanlig lav, nir henses til det sene tidspunkt, hvor kontrakten blev indgAet'

8t sagssgte i henhold til udlejningsaftale og efterfolgende aftale om annullering af kon- traktsforholdet er pligtig at betale sagsogerens tab som opgiort,

at sagsogte alene har opgjort sit erstatningskrav forsigtigt, idct sagsageren principielt har krav pl at fll erstattet sin positive opfyldelsesinteresse som folge af sagssgres mislig- holdelse, og

et sagsageren pi baggrund af sagsogtes uberettigede opsigelse af kontralten har opfyldt sin tabsbegrensningsPligt.

Sagsogte har til ststte for sin plstand giort galdende'

et sagsageren ikke har noget krav mod sagssgte. sagsogte ikke har misliBholdt nogen -6-

afta.le,

at sagsageren har givet sagsogte urigtige oplysninger og en urigtig opfattelse af lejefor- holdet,

at sagsogeren ikkc har udfoldet tilstrakkelige bestrabelser med henblik pA udleje af sommerhuset,

at sagssgtes ejendom ikke er tilstrakkeligt markedsfsrt,

Bt sagssgeren har pligt til at fortsatte udlejningsbesuabelseme, ogsA efter den 28. okto-

ber 1997,

at de udsendte meldinger fra sagwgeren er et klart bevis pA, at der reelt har varet forsogt udlejningsbestrabelser ogsA i 1998,

al Norge ikke kan betragtes som noget lemomrlde hvad angAr sommerhusudleje, uden at dette i se fald er meddelt sagsagte,

at sagssgte il(ke har pligt til at betale tab eller erstatning til sagsageren,

at sagsogte ikke har pligt til at betale erstatning for sagsogercns positive opfyldelscsinter- CSS€,

st sagsageren ikke har fsrt bevis for, at sagsogeren vitterligt er pefort et akonomisk tab, og

at sagsogte uanset dette er fri for nogen form for okonomisk opgar pA grund af bristende forudse tninger.

Rette6 sfgor€lse.

Det legges til grund, at den mellem parterne inglede udlejningsaftale for 1997 automa- -7-

tisk var galdende for folgende Ar, medmindre sagssgte opsagde aftalen overfor sagsage- ren inden den 31. marts med virkning for det pefslgende kalenderlr. Sagwgte har siJedes

ikke - som sket - kontraktsmassigt kunnet opsige udlejningsaftalen den 17. juni 1997.

Efter bevisfsrelsen findes s:lgssgte ikke at have godtgiort, at hun pa grund af bristende forudsatninger havde grundlag for at opsige udlejningsaftalen i utide' Retten lagger herved vagt pA, at udlejningsaftalen blev indgiet i efterlret 1996, efter at sagssgerens hovedkatalog fot 1997 var udkommet, hvorfor sagsogtes sommerhus fsrst blev annonce- ret i sagsagerens tillagskatalog og i forAret 1997. Sagsageren findes efter de foreliggende

oplysninger itke at have forssmt sin forPligtelse til at soge sagssgtes sommerhus udlejet bedst muligt, og sagssgte ses ikke at have modtaget urigtige oplysninger med hensyn til markedsforingen af sommerhuset.

Pl denne baggrund findes sagsogte ved sin opsigelse at have misligholdt den mellem par- teme indgiede udlejningsaftale, hvorfor sagsagtc er erstahingsansvarlig for sBsgercns tab herved.

Efter sagsagtes opsigelse af udlejningsaftalen havde sagsageren ik*e pligt til at fortsette udlejningsbestrabelserne for 1998. Imidtertid tilkendegav sagsageren i breve af ll. og 31. juli 1997 overfor sagsogte, at afialen ville blive fastholdt for 1998. SporgsmAla cr herefter, om sagsagte berettiget kunne forvente, at hendes sommerhus ' Eods hendes oP

sigelse - ville blive udlejet af sagsogeren i 1998. Efter at sagsogtes advokat i breve af 30.

september 19!7 og25. november 1997 fastholdt, at egsogte ikke ans{ sig for bundet af

udiejningsaftalen for 1998, hndes sagsogeren at have varet berettiget til at ophore med udlejningsbestrebelserne for 1998 og holde sig til partemes skonomiske mellemvarende i

anledning af sagsogtes uberettigede opsigelse. Retten finder herved ikke grundlag for at antage, at sagssgeren faktisk har foretaget udlejningsbestrabelser for 1998 efter den 28. oktober 1997. Ejheller finder retten, at sagssgerens fremsendelsc af sandardbreve af 18. marts 1998 og27. trlzj 1998 vedrsrende fortsat udlejning af sagsogtes sommerhus - om- end dette forekommer uheldigt - kan have givet sagsogte en berettiget forventning om, at sagssgeren fortsatte udlejningsbestrabelserne for 1998 henset til, at stavning i sagen blev

udtaget den 20. marts 1998.

For si vidt angir udlejningen i perioden 21. december 1997 til 4. januar 1998 findes -8-

egssgeren pA baggrund af sagsogtes tilkendegivelser herom ikke at have varet tvunget fl at ombooke lejeren. Sagsogeren findes derfor selv at me$e bEre omkostningerne herved.

Sagwgeren findes herefter at vare berettiget tit erstatning for sit tab ved at vere afsldEt fra at oppebare indtagter ved udlejning iovrigt af sagssgtes sommerhus i 1998. Efter de foreliggende oplysninger om sagssgerens udbud af sammenlignelige sommerhuse i 1998 findes denne erstatning sl@nsmasigt at kunne fastsattes til t 1.000,00 Nkr.

Med dette belob tages sagsagerens pfutand til falge med renter og sagsomkostninger som nedenfor fastsat.

Thi kendes for ret:

Sagsogte skal inden 14 dage til sagssgeren, dansommer

a/s, betale 11.000,00 Nkr med procesrente fra den 20. maru 1998 samt sagens omkost- ninger med 5.900,00 la.

Dommer