BS-62/2012-HJRBS-62/2012-HJR · Højesteret

Højesteret ændrede landsrettens dom, således at appellantindstævnte skal anerkende, at lejen for lejemålet kan reguleres efter erhvervslejelovens § 13

[DOKUMENT] Afgørelse (4 sider) UDSKRIFT AF HØJESTERETS DOMBOG

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 18. december 2013

Sag 62/2012 (1 . afdeling)

Part 1

(advokat Arne Paabøl Andersen) mod B.S. Danmark A/S (advokat Michael Neumann)

Påstande Part 1 har gentaget sin påstand om, at indstævnte, B.S. Danmark AIS, skal anerkende, at lejen for lejemålet Adresse 2 ., 6700 Esbjerg, kan reguleres efter erhvervslej elovens § 13.

B.S. Danmark A/S har påstået stadfæstelse af landsrettens dom.

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og hovedspørgsmål Sagen vedrører leje af erhvervslokaler i ejendommen Adresse 2 i Esbjerg. Oprindelig blev lejeaftalen indgået ved en lejekontrakt fra 1981. Udlejer og lejer underskrev en ny leje- kontrakt i 1995. I denne lejekontrakts punkt 6.4 er det fastsat, at lejen forhøjes med den pro- - 2 -

centueile stigning i nettoprisindekset, og i punkt 6.8 fraskriver lejer og udlejer sig gensidigt retten til at kræve lejen reguleret med henvisning til det lejedes værdi i 12 år fra lejemålets i- krafttræden. Ved allonge af 20. j uli 2006 indtrådte B. S. Danmark A/S pr. l. november 2006 som lejer med rettigheder og forpligtelser i henhold tillejekontrakten fra 1995.

Sagen angår, om Part 1 som udlejer har ret til - ud over reguleringen efter netto- prisindekset- at kræve lejen reguleret efter lejelovgivningens regler om forhøjelse af lejen til det lejedes værdi, nu markedslej e, jf. erhvervslejelovens § 13.

Det første hovedspørgsmål i sagen er, om bestemmelsen i § 9, stk. 4, 2. pkt., i dagældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv. finder anvendelse på den foreliggende lejeaftale. Efter denne bestemmelse skal det - hvis lejeaftalen giver adgang til prisregulering eller anden sær- lig regulering af lejen - fremgå "udtrykkeligt af lejeaftalen", såfremt udlejer tillige skal kunne regulere lejen i henhold til dagældende lovs § 3 om forhøjelse af lejen til det lejedes værdi. Denne retstilstand er, for så vidt angår lejeaftaler, der er indgået i perioden fra den l. januar 1992 til den 31. december 1999, opretholdt ved overgangsbestemmelsen i den nugældende er- hvervslejelovs § 80, stk. 5, 4. pkt., der trådte i kraft den l. j anuar 2000. Efter denne bestem- melse kan udlejeren således ikke kræve lejen reguleret efter§ 13 om forhøjelse til markeds- lejen, "medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen", at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv.

Hvis dagældende§ 9, stk. 4, 2. pkt., finder anvendelse på den foreliggende lejeaftale, er det andet hovedspørgsmål, om det fremgår "udtrykkeligt" af lejeaftalen, at lejen tillige kan kræ- ves reguleret efter lejelovgivningens regler om forhøjelse af lejen til det lejedes værdi, nu markedslej e.

Finder dagældende § 9, stk. 4, 2. pkt., anvendelse? Bestemmelsen i § 9, stk. 4, 2. pkt., i dagældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv. trådte i kraft den l. januar 1992 og har virkning for "lejeaftaler, der indgås efter lovens ikraft- træden",jf. § 4, stk. 2, i lov nr. 934 af27. december 1991.

Part 1 har anført, at bestemmelsen ikke finder anvendelse på parternes lejeaftale, fordi lokalerne i ejendommen blev udlejet ved lejeaftalen fra 1981, og fordi ændringerne i - 3 -

aftalen ved lejekontrakten fra 1995 er så få og uvæsentlige, at lejekontrakten fra 1995 ikke kan anses for en ny lejeaftale.

Af de grunde, som landsretten har anført, tiltræder Højesteret, at lejekontrakten fra 1995 må betragtes som en ny lejeaftale. Det følger heraf, at dagældende§ 9, stk. 4, 2. pkt., finder an- vendelse på den foreliggende lejeaftale.

Er betingelsen om udtrykkelighed i dagældende § 9, stk. 4, 2. pkt., opfyldt? Det fremgår ikke af dagældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv. eller af lovens forarbejder, hvad der nærmere ligger i betingelsen efter§ 9, stk. 4, 2. pkt., om, at udlejers ad- gang til at regulere lejen til det lejedes værdi "udtrykkeligt" skal fremgå af lejeaftalen.

Konklusion Højesteret tager Part 1's påstand til følge, således at B.S. Danmark A/S skal aner- kende, at lejen for lejemålet Adresse 2 , Esbjerg, kan reguleres efter erhvervs- lejelovens § 13. - 4 -

Sagsomkostninger B.S. Danmark AIS skal til Part 1 betale sagsomkostninger for alle tre instanser med i alt 89.440 kr.

Sagsomkostningerne er fastsat til dækning af advokatudgifter for alle tre instanser med i alt 75.000 kr., af retsafgifter for byret og Højesteret med i alt 9.960 kr. og af udgifter til vidne- godtgørelse for landsret med 4.480 kr.

Thi kendes for ret:

B.S. Danmark AIS skal anerkende, at lejen for lejemålet Adresse 2 , 6700 Es- bjerg, kan reguleres efter erhvervslejelovens § 13.

--ooOoo--