BS-1749/2010-RAN · Retten i Randers

Sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt lejemålet er omfattet Boligreguleringsloven § 29 b eller § 5, stk. 1

[DOKUMENT] Afgørelse (7 sider) RETTEN I RAND ERS

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 17. april 2012 i sag nr. BS 5-1749/2010:

Part 1 (Sagsøger) Adresse 1 8900 Randers C mod Part A (Sagsøgte) Adresse 2 8600 Silkeborg

Sagens baggrund og parternes påstande Sagen, der er afgjort med deltagelse af boligdommere, vedrører spørgsmålet om , hvorvidt lejemålet er omfattet af Boligreguleringsloven§ 29b eller§ 5, stk. 1. Sagen er afgjort i medfør afretsplejelovens § 253.

Sagsøgerens påstand er, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at huslejenævn- safgørelse af 25. august 2010 j .m. H. 42-10, vedrørende lejemålet Adresse 1 8900 Randers C, hjemvises til huslejenævnet til fornyet be- handling, idet lejemålet er omfattet af Boligreguleringsloven § 5, stk. 1.

Sagsøgtes påstand er, at sagsøgeren tilpligtes at anerkende, at lejeaftalen vedrørende Adresse 1 8900 Randers C pr. 1. september 2001 er omfattet af Boligreguleringsloven § 29C, og at sagen skal fremmes ved boligretten.

Oplysningerne i sagen

Det i sagen omJ1andlede lejemål, er indgået den 1. september 2001. Af lejeaf1alens § 11 fremgår bl.a. umiddelbart efter en trappelejeklausul:

"Uafhængig af ovenstående regulering er udlejer berettiget til at foretage lejeregulering efter de i lovgivningen anførte regler om Oinkostn1ngsbesten1t ]eje, m.en aldrig ud over det lejedes værdi."

Der er mellem parterne enighed om, at den ejendom, hvori lejemålet er beliggende, pr. ] . januar 1995 var en privat andelsboligforening med 10 beboelseslejemål, hvoraf 2 var udlejet af andelsboligforeningen. Der er således enighed om, at ejendommen på daværende tidspunkt var omfattet af Boligreguleringsloven § 29 b, 2. punktum. Der er ligeledes enighed om, at ejendommen på et tidspunkt mellem 1. januar 1995 og 1. september 2001 af andelsboligforeningen blev solgt ti] en privat udlejer.

Spørgsmålet om størrelsen af c1en ]eje, sa?-søgeren sku lle bet2de, bl ev i 2002 Side 2/7

indbragt for Huslejenævnet i Randers, der den 8. september 2004 traf afg0relse om, at lejen skulle nedsættes. Afgo rel sen blev truffet med henvisning til Boligreguleringsloven § S, stk. 1. A fgorelsen blev af sagsr-igte indbragt for boligretten, der den 11. februm 20 10 hjemviste sagen til fornyet behandling ved huslejenævnet, på grund af inhabilitet ved et af de nævnsmedlemmer, der havde deltaget i afgørelsen . 1--luslejenævnet i Randers traf den 17. august 2010 fornye t afgørelse i sagen, hvorefter lejen bl ev godkendt. Afgørelsen blev truffet i medfør af Boligreguleringsloven§ 29c, jf S2%, 2. pkt.

Rect>1 el 0b runcll:1ub Boligreguleringslovens § 29 b fik sin nuværende fonnulering ved lov nr. 419afl.juni 1994 .

Lovforslaget, jf L 229 af 6. april 1994, indeholdt oprindelig alene en § 29 b, der svarede til 1. pkt. i den nugældende § 29 b.

Af de almindelige bemærkni nger til lovforslaget fremgår bl.a.: ''Ejendomme med 6 eller fæne beboelseslejligheder i regulerede kommuner overføres til lejel ovens område. Hern1ed fritages disse ejendomme fra reglerne om omkostningsbestemt huslejeberegning (clog således, at det omkostningsbestemte lejeniveau fastholdes som maksimum), reglerne om afsætning og binding til vedligeholdelse samt Je særlige regler om varsling af iværksættel se af forbedringsarbej der."

Af de specielle bemærkninger til lovforslagets § 4, stk. 5, fremgår bl.a.

"Det foreslås i den nye bestemmelse i § 4, stk. 5, at undtage lejeforhold i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder fra reglerne om lejens stø1Telse m.v. ved lejeaftalens indgåelse, de komplicerede regler om omkostningsbestemt leje og de hertil knyttede regler om vedligeholdelse. Ændringen foreslås at skulle gælde for ejendomme, som den 1. januar 1995 indeholder 6 eller fæne beboelseslejligheder. Ved at knytte lejlighedsantall et sammen med et bestemt tidspunkt opnås, at senere lejlighedssammenlægninger ikke bevirker, at ejendommen igen bliver omfattet af den omkostningsbestemte lej e. Dette princip svatcr til, hvad de:- g~::lder for 80% ejendommene i Boligrcgulcringslo\'en § 4, stk. 2, nr. 2."

Af de specielle bemærkninger til § 29 b, jf lovforslagets § 2, nr. 61, fremgår: "Det foreslås at samle de reg]er, som gælder for lej efastsættelsen for de mindre ejendomme, som pr. 1. januar 1995 ikke længere skal være ornfa11e1 af clen omkostningsbestemte lej e, i et særskilt knpitel."

Af de SJJeciel Je bemærkninger til § 29 c fremr;år: "Det foreslå s, at ændre lej efas1sættelsen og lejereguleringen for cle omfatted e "småejendomrne" så ledes, at reglerne i lej elovens kzipitel \/]]] Sidc?,/7

om æn dring af lejevilkår gælder for disse cjenclornrne. Det1e bevirker, at lejefastsættelse og -regulering for disse ejend omme ikke længere skal ske i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje; men efter lejelov ens bestemmelser om det lejedes værdi.

Baggrunden for at overføre de mindre ej endomm e fr a bl.a. Boligreguleringsloven lejeberegningsregler til lejelovens regler - med den modifikation, at det lejedes værdi for disse ejendomme er det urnJ.;_u:;luingsl.k.:ik1uk nivc::.:tu - er i:;ær d 0nskc om at ktlt administrationen af disse ej endomrne."

Ved Boligudvalgets betænkning af 5. maj 1994 til L 229 blev der foreslået en ændring til § 29 b, idet 2. pkt. blev foreslået indsat. Af bernærlrningerne til ændringsforslagets§ 2, nr. 5, fremgår:

"Ved den foreslåede tilføjelse til bestemmelsen i § 29 b præciseres, at det i ejendomme ejet af private andelsboligforeninger er antallet af lejligbeder, der (pr. 1. januar 1995) udlej es af forenin gen, som er afgørende for, om ejendommen er omfattet afregleme i kapi tel IV A."

Parternes synspunkter Sa2sø2eren har gj011 gældende, at Boligreguleringslovens kap . IV A alene gælder de ejendomme som pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboel- seslejligheder. Ej endommen i denne sag omfattede pr. 1.januar 1995 i alt 10 beboelseslej ligheder, hvorfor udgangspunktet er, at ejendo1IB11en ikke er et småhus men en storejend om, således at lejen skal regul eres efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Udgangspunktet fraviges i det tilfælde, hvor lej eforholdet er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i Boligregule1ingsloven § 29 b, 2. pkt. Henset til at andelsboligforeningen ikke pr. 1. januar 1995 udlejede mere end 6 bebo- elseslejligheder i ejendommen, var ejendommen således under andelsboli g- foreningens eje omfattet af småhuskapitlet. En ejendom, der er ejet af en an- delsboligforening der udlejer 6 eller færre beboelseslejligheder, kan imidl er- tid efter en naturlig ordlydsfortolkning af§ 29 b, 2. pkt. godt ændre status i det tilfælde, at ejendommen bliver so lgt af andelsboli gforenin gen. Datoen l. januar 1995 kan ikke tillægges no gen betydning i relation til § 29 b, 2. pkt.

Boligreguleringsloven § 29 b, 2. pkt. er en undtagelsesbestemmelse der ale- ne tilsigter at beskytte andelshaverne, således at man slipper for det besvæ1 og den yderligere admi ni stration der ligger i at drive en omkostningsbestemt ejendom i forhold til et smålrns. De beskyttelseshensyn der li gger heri, opbø- rer med at eksistere ved ejendommens b011salg til en privat investor, og føl- gelig heraf ophører undtagelsesbestemmelsen i Boligregulerings loven § 29 b, 2. pkt. også. Der er ingen holdepunkter i lovens ordlyd for at antage, at private investorer skal kunne nyde godt af undtagelsesbestemmelsen i for- bindelse med opkøb af en andelsboli gforening. Sid(· 4/7

Der kan ikke gives sagsøgte meclholcl i, at det er ejendommens sta tus pr. l. janwir 1995 der er relevant for om ejendommen nu er et srnåhus eller en sto- rejendom. Ejendomme omfattet af BoligreguleringsloYen ~ 29 bl. pkt. kan efter en almindelig ordlydsfortolkning ikke senere sk ift e retlig status. Dette folger af, at 1. pkt. er skrevet i datid, så ledes at det er forholdene pr. l. janu- ar 1995 der er relevante. Omtvistede ejendom er imidl ertid som udgangs- punkt ikke noget småhl1 s, id et den indeholder l Obeboelseslejligheder. Om -

pkt. men derimod af undtagelsesbestemmelsen i Boligreguleringsloven§ 29 b, 2. pkt. der - helt tydeligt - ikke omt8 ler ejendommens slc1 lu s i clntidsvcn- dinger, men i nuticlsvendinger.

Omtvistede ej endom var indtil bortsalget til en privat in vestor omfollet af ovennævnte 2. pkt. Med overdragelsen til investoren opf) lder ejendommen 1

ikke længere betingelserne for al være omfattet af Boligreguleringsloven § 29 b, 2. pkt. og ejendommen faldt derfor tilbage til Boligreguleringsloven udgangspunkt

Adskillige bestemmelser i boligreguleringsloven l~jemler mulighed for at en ejendom kan ændre status i kraft af ejerskifte jf bl.a. § 4, stk. 2.

Da hu slejenævnet således har truffet afgørelse efter en forkert bestemmelse, skal sagen hjemvises til huslejnævnet til fornyet behandling.

SaQsø[?Jl; har gjort gældende, at der ikke er grundlag for at hjemvise sagen til Huslejenævnet, da Huslejenævnet korrekt har fastsat lejen jævnfør Boligre- guleringslovens § 29 C. Det kan uomtvistet lægges til grund, at ejendommen pr. 1. januar 1995 var en andelsforening, der på dette tidspunkt alene udleje- de 2 lejligheder. Boligreguleringslovens kap. lV, A gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 el ler fæne beboelseslejlig- heder. Det fremgår således allerede af ordlyden, at lejefastsættel sen skal ske som forudsat af huslejenævnet. Det kan ikke tillægges afgmende betydning, at Boligreguleringsloven § 29b, 2. pkt. ikke nævner datoen 1. januar J995, idet 2. pkt. skal læses som en præcisering af l. pkt. og ikke en undtagelse til 1. pkt. Dette stottes bl.a. af bernærkningc:rnc til det ændring.sfurslilg, LiCJ fur- te til indsættelsen af 2. pkt.

Østre Landsrels afgørelse refereret i T:BB 20 10.320 er i direkte modstrid med ordlyden af Boligreguleringslovens § 29 B samt bernærlrningeme til derrne bestemmelse. Afgørelsen er desuden i st rid med en række forndgåcn - de buslejenævns- og byretsafgørelser jf bl.a. afgørelsen offentliggjort i Grundejernes Domssamling 2008/03. Østre Landsret liar således fejlagtig sluttet modsætningsvis fra bestemmelsen, at spørgsmålet om fastsæi-telse af huslejen i en tilsvarende situation ikke skal afgores efter reglerne i Boli gre- g11leringslovens kap. ]V A Østre Lmclsret lrnr derved i sin afgørelse ree lt hm tiltaget sig en lovgivende kompetence. Side 5/7

Måtte retten give sagsøgeren medhold i, at lejefastsættelsen skal ske efter Boligreguleringsloven§ 5, stk. l, er sagsøgte enig i, at sagen bør hjemvises til huslejenævnet.

Rettens begrundelse og afgørelse To voterende, Dommer og Boligdommer 1 , udtaler:

Det er ubestridt, at ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, pr. l. januar 1995 indeholdt mere end 6 beboelseslejemål. Ejendommen er således ikke omfattet af ordlyden af Boligreguleringsloven § 29b, 1. pkt. Det er ligeledes ubestridt, at ejendommen ikke længere ejes af en andelsboligforening. Ejen- dommen er således heller ikke omfattet af ordlyden af Boligreguleringsloven § 29b, 2. pkt.

En fortolkning af Boligreguleringsloven § 29b, som er i strid med bestem- melsens ordlyd, kræver, at der i forarbejderne er faste holdepunkter for, at bestemmelsen skal forstås på en anden måde, end det er kommet til udtryk i bestemmelsens fonnulering .

Sammenkædningen af en ejendoms status med et specifikt tidspunkt fremgår eksplicit af Boligreguleringsloven§ 29b, 1. pkt. og§ 4, stk. 5, men ikke af Boligreguleringsloven § 29b, stk. 2. Bestemmelsen læst i sammenhæng med lovens øvrige bestemmelser støtter således ikke, at bestemmelsen skal for- stås på en anden måde, end det er kommet til udtryk i bestemmelsens formu- lering

Af forarbejderne fremgår, at formålet med at undtage mindre ejendomme fra bl.a . reglerne om omkostningsbestemt leje var at lette administrationen af disse ejendomme, således at ejere af mindre ejendomme kunne spares for indviklet administration. Så længe en ejendom er ejet af en p1ivat andelsbo- ligforening, hvor typisk hm en mindre del af beboelseslejemålene udlejes af foreningen, mens den resterende del bebos af foreningens andelshavere, stemmer det overens rned formålet, at bestemmelsen tillige skal anvendes for sådanne ejenclonm1e under hensyn til antallet af udlejede lejemål uanset ejendommens støJTelse i øvrigt. Hensynet gør sig imidlertid ikke på samme måde gældende, når en sådan ejendom ikke længere ejes af en andelsbolig- forening og beboelseslejemålene i det hele udlejes. Der er således ikke i be- stemmelsens fonnål holdepunkter for at antage, at bestemmelsen ikke skal fortolkes i overensstern1nelse med ordlyden.

Det forhold, at der i de særlige bemærlminger til bestenm1elsens 2. pkt. i pa- rentes står anfø1i datoen 1. januar 1995, tilsiger heller ikke, at besteimnelsen skal fo110Jkes på anden måde, end det er kommet til udtryk i fonnuleringen, idet bemærkningerne kun omtaler ejendomme, der er ejet af private andels" boligforeninger, og ikl<e tager stilling til den situation, hvor ejendommen ik- ke længere er ejet af en sådan.

5TDur. [-l •l(,-S1: 1-STu>K 1•1~ t;] -T}-llll-~-1()1/-~Dl'J Side U7

Da lejefastsættelsen for det konkrete lejemål således sku ll e være sket efter Boligreguleringsloven§ 5, stk l, og ikke som sket i huslejenævnet efter Bo - ligreguleringsloven § 29c, stemmer disse voterende for at tage sagsøgerens påstand orn sagens hjemvisning til hu slej enæv net til følge.

En voterende, Boligdommer 2 , ucltciler:

13uli,!,r...:guk1 i1ig::ilu vc:1i § 2~1 i>; 2. pi-.1. 111.:i JorsLas som en præcisering al bestcnm1elsens 1. pkt. med den folge, at en andelsforening der pr. 1. januar 1995 udlejer 6 eller fæne lejlighecler til ikke andelshnvere, er omfattet af de lempeligere lejeberegningsregler i Boligreguleringsloven § 29 c, uanset at andelsforeningens ej endom pr. l. januar 1995 i øvrigt omfattede mere end 6 beboelseslejligheder, og uanset om der efter den l . j anuar J995 sker ænd- ringer i adkomstforholdene.

Boligreguleringsloven§ 29 b, I. pkt. og 2. pkt. skal således læses og for- tolkes i scimmenhæng, hernnder i lyset af lovens tilblivelse og navnlig bemærkningerne til ændringsforslagets§ 2, m. 5, hvori det udtrykkeligt anføres, at den foresh'lede tilføjel se er en præcisering af, at det er antallet af lej ligheder, der udlejes af andelsforeningen (pr. I. januar 199 5), der er afgørende for, om ejendommen er omfat1et af I. pkt. Lovgiver har således ikke mecl tilføjelsen i 2. pkt. viJlet ændre lovens udgangspunkt, hvorefter det er antallet af udlejede beboelses] ej ligheder pr. 1. januar 199 5, der er afgør- ende for, hvilke lejeberegningsregler, der finder anvendelse. Henvisningen i bemærkningerne til datoen 1. januar 1995 relaterer sig direkte til antallet af lejligheder, der udlej es pr. l januar J 995, og ikke ejendommens adkomst- forhold pr. 1. j anuar 1995, h vorved lovgiver også implici t har præciseret, at efterfølgende ændringer af udlejningsejendommens adkomstforhold er irele- vante.

Eventuelle ændringer i udlejningsejendommes status efter l. januar ] 995 har lovgiver heller ikke andet steds i loven tillagt vægt, f.eks. ændres lejebereg- ningsreglerne ikke for et lejem ti l i en ejerlejlighedsejendom, der pr. 1 jmrnar 1995 blev ejet af en lJdlejer, der ejede 6 eller fæne beboelseslejligheder, uanset at beboelseslejligheden , som lejemslet omfatter, efterfølgende over- drages til c:n ejer, der ejer og uctlejer langt flere end 6 beboelseslejligheder. npJ Hil Pnrh,il1 P l"P ilrlr P hln1 11'Pl"P 11hP11cin1cm,;pc,irrf .,._,, ...,L • . ............. _. ........ ..., .. ,.,, ................ ....,_...., .. m Pn ,.,......,,.,...,.b .. ..., ... ............. ...,...,.b .. ; ,.,,. , .__,,. ...., ....... rlQC" ..... ct 1••·idende nv•d ....,a •.., ...... ..., ...,

lejelovgivningens generelt gældende beskyttelseshensyn, hvis lejebereg- ningsreglerne skulle være afl1ængige af de til enhver tid gældende tilfældi ge adkomstforhold.

Der afsiges dorn efter sternmefle1iallet.

Sa0somkostnimærne ~ ) ,._., er fastsat til dækning af sagsøgerens udgift til advokat- bistand . Beløbet er fast.sat under hensyn til sagens omfang og karakter, her- und er at hovedforhandlingen og en væsentlig del af forberedelsen alene har vecin°,r1 clelspørgsrni'ilet om, efter hvilke re gle r lej en ska l fos1s,cttes Side 7/7

Thi kendes for ret:

Sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet behandling.

Sagsøgte, Part A , skal inden 14 dage til sagsøgeren, Part 1 , betale sagens omkostninger med 12.500 kr.

Dommer