BS-5019/2010-KBH · BS-5019/2010-KBH · Københavns Byret

Sagen angår spørgsmålet, om sagsøgerne har den fornødne retlige interesse i sagsanlægget og i givet fald, om sagsøgte, er bundet af en bestemmelse i vedtægterne for ejerlejlighedsforeningen, hvorefter lejligheder i foreningen ikke uden bestyrelsens tilladelse må anvendes til andet end sædvanlige butiks- eller kontorformål.

[DOKUMENT] Afgørelse (5 sider) Københavns Byret

Udskrift af dombogen

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 19. maj 2011 i sag nr. BS 18C-5019/2010:

Part 1 Adresse 1 Frederiksberg C og Part 2 Adresse 1 Frederiksberg C mod Part A ApS Adresse 2 København K

Sagens baggrund og parternes påstande.

Denne sag, der er anlagt den 18. august 2010, angår spørgsmålet, om sagsø- gerne, Part 1 og Part 2 , har den fornødne retlige interesse i sagsanlægget og i givet fald, om sagsøgte, Part A ApS er bundet af en bestemmelse i vedtægterne for Ejerlejlighedsforening , hvorefter lejlighe- der i foreningen ikke uden bestyrelsens tilladelse må anvendes til andet end sædvanlige butiks- eller kontorformål.

Sagsøgerne har nedlagt følgende påstand:

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgte er bundet af § 24 i vedtægten for Ejerlejlighedsforening , hvorefter lejligheder i foreningen ikke uden bestyrelsens tilladelse må anvendes til andet end sæd- vanlige butiks- eller kontorformål.

Overfor sagsøgtes afvisningspåstand har sagsøgerne påstået frifindelse.

Sagsøgte har nedlagt påstand principalt om afvisning, subsidiært om frifin- delse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Forklaringer.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D17 Der er under sagen afgivet forklaring af Part 2 og direktør Vidne .

Part 2 har forklaret blandt andet, at han er uddannet ar- kitekt. Sagsøgerne, der er meget kræsne hvad angår deres bolig, havde gen- nem længere tid, 2 år, kigget efter en lejlighed i København. Lejligheden Adresse 1 , havde en passende størrelse og en god beliggenhed. Sagsøgerne var inden købet interesseret i at få at vide, hvad lejligheden i stu- eetagen og kælderen måtte anvendes til. I henhold til det udleverede salgsma- teriale og vedtægter for ejerforeningen, måtte der indrettes kontor og sæd- vanlig butik i denne lejlighed. Sagsøgerne lagde stor vægt på, at der ikke måtte indrettes restaurant i lejligheden med de hermed forbundne gener i form af blandt andet støj og lugt, herunder ved udendørs servering. Sagsø- gerne lagde afgørende vægt på, at der ikke måtte indrettes restaurant uden ejerforeningens samtykke. Sagsøgerne var inden handlen i kontakt med direktør Vidnet flere gange. Sagsøger Part 2 husker ikke, om han specifikt har drøftet spørgsmålet om restaurationsdrift fra lejligheden med Vidnet og ejendomsmægleren, men de har drøftet, hvad lejlig- heden kunne bruges til. Sagsøger Part 2 er ikke bekendt med, om søger Part 1 har drøftet spørgsmålet om restaurantionsdrift fra lejligheden med ejendomsmægleren. Sagsøgerne ville ikke have indsigelser mod, at der blev indrettet kontor i lejligheden, men ønskede ikke, at deres drømmelejlig- hed skulle ligger over en restaurant. Sagsøgerne gjorde brug af advokat ved handlen.

Vidnet har forklaret blandt andet, at han, der er uddannet arkitekt, er direktør i det sagsøgte selskab, der investerer i fast ejendom. Vid- net beskæftiger sig med undtagelse af lejligheden Adresse 1 med erhverslejligheder Sagsøgte købte lejligheden af Person , som havde købt den på en tvangsauktion i maj 2009. Beslutningsrefe- ratet fra generalforsamlingen den 28. april 2008 var ikke udleveret til sagsøg- te, da sagsøgte købte lejligheden. Sagsøgte trak da selv oplysninger fra ting- bogen og de tinglyste vedtægter fra 2003, hvor § 24 ikke fremgik. Sagsøgte var bekendt med, at ejendommen skulle have nyt tag, og at udgiften hertil ville påhvile sagsøgte som sælger af lejligheden. Vidnet havde talt med ejer- foreningens administrator om taget. Vidnet havde fået ejerforeningens regn- skab og vurderede, at der var tale om en sund ejerforening. Sagsøgte var in- teresseret i gældende lejekontrakter. 1. salen, der oprindeligt havde været herskabslejlighed, skulle sælges som bolig. Vidnet drøftede ikke stuelejlighe- dens anvendelse med sagsøgerne inden handlen, og vidnet erindrer ikke, at sagsøgerne skulle have sagt, hvad de specifikt ikke ønskede i stuelejligheden. Vidnet har ikke gennemgået de bilag, der blev udleveret til sagsøgerne sam- men med købsaftalen. Dette er et advokatanliggende. Efter salget af 1. salen blev stueetagen og kælderen sat til salg. Disse etager havde været udlejet til erhverv. Døgnnetto viste interesse for at leje stue- og kælderetagen. Vidnet rettede henvendelse til Frederiksberg Kommune herom, hvor den daværende

ST01-K194-T3-L01-M00-\D17 stadsarkitekt foreslog, at der i stedet blev indrettet restaurant i lejligheden. Sagsøgte var i kontakt med Madklubben, som var interesseret i at drive re- staurant fra stedet, og det var på denne baggrund, herunder på opfordring fra den daværende stadsarkitekt, at sagsøgte søgte kommunen om tilladelse til at drive restaurant. Ansøgningen blev afslået, da det efter gældende lokalplan ikke er muligt at drive restaurant fra stedet. Sagsøgte har ingen aktuelle pla- ner om at ville leje lejligheden ud til restaurationsdrift, selv om efter en ny lo- kalplan måtte være muligt at drive restaurationsvirksomhed fra lejligheden. Vidnet blev først bekendt med generalforsamlingsreferatet vedrørende gene- ralforsamlingen den 28. april 2008, herunder vedtægternes § 24, i foråret 2010 efter at have talt med stadsarkitekten. Den tidligere ejer af lejligheden var ikke til stede under generalforsamlingen den 28. april 2008 og har ikke givet samtykke til vedtægtsændringen.

Parternes synspunkter.

Sagsøgerne har i påstandsdokument af 30. marts 2011 anført følgende:

"...

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at sagsøgte er bundet af § 24 i ejerforeningens vedtægt, selv om vedtægtsbestemmelsen ikke er tinglyst.

I forbindelse med sagsøgtes salg af ejerlejligheden Adresse 1 ejerlejlighed nr. 58, udleverede sagsøgte til sagsøgerne beslutningsreferatet fra generalforsamlingen, hvor vedtægtsbestemmelsen blev vedtaget. Tilsva- rende fremgår det af den i forbindelse med købet udleverede salgsopstilling, at stuelejligheden kan anvendes til en række formål, men alt omfattet af § 24.

Sagsøgte har ikke i forbindelse med købet over for sagsøgerne tilkendegivet, at sagsøgte ikke følte sig bundet af vedtægtsbestemmelsen.

I forholdet mellem parterne er tinglysning derfor uden betydning.

Ad sagsøgtes afvisningspåstand: Sagsøgte har søgt Frederiksberg Kommune om tilladelse til indretning af re- stauration i stuelejligheden, og uanset at der er meddelt afslag, har sagsøger- ne en interesse i på nuværende tidspunkt at få fastslået, at sagsøgte er bundet af § 24 i vedtægten.

Kommunen har tilkendegivet, at kommuneplanen muliggør restauration i lej- ligheden, og kommunalbestyrelsen har en pligt til at arbejde for gennemførel- se af en lokalplan, såfremt den er i overensstemmelse med kommuneplanen. Der er derfor mulighed for, at sagsøgte vil kunne få gennemført en lokalplan, som muliggør restaurationsdrift.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D17 ..."

Sagsøgte har i påstandsdokument af 30. marts 2011 anført følgende:

"...

Til støtte for den nedlagte påstand om afvisning gøres det gældende;

at sagsøger ikke har en aktuel og konkret interesse i at få spørgsmålet afgjort ved domstolene.

Til støtte for den nedlagte påstand om frifindelse gøres det gældende;

at sagsøgte overfor sagsøger alene har ageret som ejer og sælger af lej- ligheden 26, 1,

at sagsøgte som ejer af lejligheden Adresse 1 . ik- ke er forpligtet over for sagsøgerne på baggrund af oplysninger afgi- vet i forbindelse med salg af lejligheden Adresse 1

at sagsøgte i forbindelse med salget af lejligheden Adresse 1 ikke har afgivet positive oplysninger, der giver sagsøgerne an- ledning til at forvente sådan forpligtelse, og

at sagsøgte i forbindelse med handlen har opfyldt sin loyale oplysnings- pligt,

I øvrigt gøres det gældende;

at vedtagelsen af § 24 kræver de berørte lejlighedsejeres samtykke,

at et sådant samtykke ikke er opnået, og

at tilføjelsen af § 24 ikke er gyldigt vedtaget.

..."

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse.

Sagsøgte har under sagen oplyst, at der ikke længere er aktuelle planer om drift af restarationsvirksomhed fra lejligheden Adresse 1 . Det må endvidere læges til grund, at de nuværende planforhold for lejligheden ikke giver mulighed for en sådan virksomhed. Sagsøgerne fin- des på denne baggrund ikke at have en sådan aktuel og konkret interesse i at få afgjort det spørgsmål, der er nedlagt påstand om, at det bør tillades sagsø-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D17 gerne mod sagsøgtes protest på nuværende tidspunkt at få afgjort spørgsmå- let ved domstolene. Sagsøgerne har heller oplyst noget andet grundlag for på nuværende tidspunkt at få spørgsmålet afgjort. Sagsøgtes afvisningspåstand tages derfor til følge.

Sagsøgte har i sagens anledning ikke andre omkostninger end udgift til advo- katbistand. Sagsøgte er momsregistreret. Herefter forholdes henset til sagens udfald, omfang og forløb med sagsomkostninger som nedenfor bestemt.

Thi kendes for ret:

Denne sag afvises.

Part 1 Part 2 Sagsøgerne, og , skal inden 14 dage in solidum til sagsøgte, Part A ApS betale 15.000 kr. i sagsomkostninger.

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D17