BS-502/2011-SVEBS-502/2011-SVE · Retten i Svendborg

Sag om, hvorvidt sagsøgte var tilpligtet at betale 77.557 kr. med procesrente fra den 16. december 2010

[DOKUMENT] Afgørelse (6 sider) Retten i Svendborg

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 18. november 2011 i sag nr. BS R2-502/2011:

Part 1 (Sagsøger) HOME Forretning Adresse 1 By 1 og Part 2 (Sagsøger) HOME Forretning Adresse 1 By 1 mod Part A (Sagsøgte) Adresse 2 5800 Nyborg

Sagen drejer sig om hvorvidt Home er berettiget til vederlag for salg af ejen- dom efter formidlingsaftalen er udløbet.

Sagens baggrund og parternes påstande:

Sagsøgerne, Part 1 og Part 2 , Home Forretning , har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Part A tilpligtes at betale 77.557 kr. med pro- cesrente fra den 16. december 2010.

Sagsøgte har påstået frifindelse

Sagen er anlagt ved stævning modtaget i retten den 28. april 2011.

Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændigsagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Part A ejede ejendommen Adresse 3 , By 2 . Ejendommen blev i forbindelse med Part A's skilsmisse sat til salg hos V1 , Nybolig Afdeling , By 1 i juni 2008 oprindeligt for 2.700.000 Vidne 1 (V1) kr., der i kommissionsperioden blev nedsat til 1.995.000 kr.

Efter udløb af formidlingsaftalen med Nybolig Afdeling indgik Part A den 12. april 2010 formidlingsaftale om salg med Part 1 og Part 2 , Home Forretning (herefter Home Forretning ) efter princippet "solgt eller gratis". Ejendommen blev udbudt til en kontantpris på 1.795.000 kr.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D25 Side 2/6

Ved den udbudte pris udgjorde Home Forretnings vederlag 77.438 kr. Af formidlingsaftalens punkt 9. "Aftalens varighed" fremgår blandt andet:

... Partsrepræsentant (Partsrepr.) Aftalen er gældende i 3 måneder [tilføjet med håndskrift: gælden- de i 3 måneder ifølge aftale med Partsrepr. ].... Såfremt der efter aftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden registreret for- midlers medvirken, tilfalder der ligeledes ejendomsmægleren ve- derlag, dog kun såfremt det må antages, at indgåelsen af købsaf- talen er blevet udskudt for at holde ejendomsmægleren ude...

Den 6. juni 2010 fremviste Home Forretning ejendommen for Vidne 2 og Person 1 (P1) .

Formidlingsaftalen udløb den 11. juli 2010.

Part A solgte ved slutseddel af 23. juli 2010 ejendommen til Vidne 2 og P1 for 1.728.000 kr. Der medvirkede ikke ejen- domsmægler. Handelsdokumenterne blev udfærdiget af Advokat på vegne af begge parter.

Der er afgivet partsforklaring af Part A , og statsaut. ejendomsmægler Partsrepr. , samt vidne forklaringer af statsaut. ejendomsmægler V1 og Vidne 2 .

Forklaringer:

Partsrepr. har som partsrepræsentant forklaret, at han har været ansat som sælgende mægler hos Home, Forretning , siden maj måned 2007. Han havde et møde med Part A på ejendommen Adresse 3 , den 8. april 2010. Han havde før mødet undersøgt, at ejendommen havde været til salg for en højere pris hos en anden mægler. Ejendommen var ikke beboet, og han fik oplyst, "at den nok ville blive lejet ud". Han vurderede, at 1.795.000 kr. var den rigtige pris for ejendommen. Han gik med til, at formidlingsperioden kun skulle løbe i 3 måneder, da han mente, at ejendommen var salgbar, efter prisen var sat væsentligt ned. Ejendommen blev annonceret i Fyns Amts Avis, Ugeavis og på Homes hjemmeside. Home benyttede Nyboligs oplysningsskema og tilstandsrapport, da Part A ønskede at holde omkostningerne nede. Mens Home havde ejendommen til salg, blev der udleveret 2 salgsopstillinger og foretaget 3 fremvisninger. 2 af fremvisningerne var til sammen kunde henholdsvis den 26. maj og den 3. juni 2010 og den sidste til Vidne 2 og P1 den 6. juni 2010. Det var en kollega, der fremviste ejendommen til Vidne 2 og P1 den 6. juni 2010, og de fik udleveret en salgsopstilling, energimærke og tilstandsrapporten. Det er normalt, at man udleverer salgsopstilling, energimærke og tilstandsrapport ved

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D25 Side 3/6

fremvisninger. Vidne 2 og P1 afgav samme dag et mundtligt tilbud på 1.740.000 kr. Home forelagde telefonisk tilbuddet for Part A , men han ville have 10.000 kr. mere end tilbuddet løb på. Hans kollega havde efterfølgende en kort telefonsamtale med Vidne 2 . Ved formidlingsaftalens udløb talte han med Part A , der ikke ønskede at forlænge aftalen. Home lukkede herefter sagen. I forbindelse med en anden sag i By 2 så han, at ejendommen var blevet solgt, og han fandt ud af, at ejendommen var blevet solgt for 1.728.000 kr. Han ringede til Part A , der sagde, at han havde solgt ejendommen under prisen, da der ikke havde medvirket ejendoms-mægler.

Part A har som part forklaret, at han er fængselsbetjent. Han skulle sælge sin ejendom, da han var blevet skilt, og i juni 2008 tog han kontakt til V1 , Nybolig, der havde ejendommen til salg i ca. 2 år til at starte med for 2,7 millioner kroner. Han flyttede fra huset i forbindelse med skilsmissen. Kort tid efter udløb af aftalen med Nybolig, indgik han formidlingsaftalen med Home. Mens Nybolig havde ejendommen til salg, var der mange fremvisninger. V1 har fortalt ham, at Vidne 2 og P1 så på ejendommen, mens han havde den til salg. Han kender Vidne 2 , der er gammel ven med hans datter. Det var hans ekshustru, der foreslog, at de skiftede til Home. Da Home fik ejendommen til salg, boede hans datter til leje i ejendommen. Hun flyttede før formidlingsaftalens udløb. Formidlingsaftalen med Home løb 3 måneder, da han ikke havde råd til have ejendommen til salg længere. Partsrepr. underrettede ham løbende om fremvisningerne. Han var ikke til stede under fremvisningerne. Home kontaktede ham og sagde, at Vidne 2 og P1 havde budt 1.740.000 kr. for huset, men han havde ikke råd til at slå så mange penge af og sagde, at så måtte ejendomsmægleren også slå noget af deres omkostninger. Han havde ingen kontakt med Vidne 2 og P1 .

Kommissionsaftalen udløb 11. juli 2010, og Home tilbød at forlænge aftalen. Det var hans mening at flytte tilbage i ejendommen, hvilket banken havde accepteret, ligesom han havde mulighed for straks at komme ud af sit lejemål. Han var begyndt at male huset, da han en dag var hos købmanden i By 2 , hvor han mødte Vidne 2 . Vidne 2 spurgte, hvordan det gik, og under samtale spurgte Vidne 2 , om de kunne blive enige om at handle ejendommen. De tog sammen hjem og blev enige om en pris på 1.728.000 kr. idet, at Vidne 2 og P1 også overtog nogle møbler. Aftalen blev indgået sidst i juli, og de fik Advokaten til at udarbejde salgspapirene.

V1 har som vidne forklaret, at han er indehaver af Nybolig Afdeling By 1 Han fik ejendommen i kommission den 9. oktober 2008, da Part A og hans hustru ville sælge ejendommen, i forbindelse med deres skilsmisse. Der var en del fremvisninger. Kommissionsaftalen udløb den 17. marts 2010, hvor Part A fortalte, han ville leje ejendommen ud. Han

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D25 Side 4/6

kender Vidne 2 , og Vidne 2 og P1 var ude at se ejendommen ved et åbent hus arrangement den 31. maj 2009. Der var ingen forhandlinger om køb, og Vidne 2 og P1 kunne ikke købe huset på det tidspunkt, da de ikke solgt deres eget hus.

Vidne 2 har som vidne forklaret, at han fik kendskab til, at ejendommen var til salg for 3-3½ år siden, hvor han var ude at se den. De solgte deres hus med overtagelse september 2010. De så på nettet, at Home havde fået ejendommen til salg. Home fremviste ejendommen. Huset var beboet, og der var ingen hjemme ved fremvisningen. Dagen efter afgav de et mundtligt tilbud på 1.740.000 kr. til Home. Home meddelte dem, at Part A ikke accepterede tilbuddet, og de ønskede ikke at købe for et beløb, der var 10.000 kr. højere. De undersøgte herefter muligheden for at bygge et nyt hus. Han mødte tilfældigvis Part A hos købmanden i By 2 . Han har gået i skole med Part A's datter. Part A fortalte, at han have sit hus til salg. De tog hen til Part A og aftalte prisen. De købte blandt andet en reol sammen med ejendommen. Der gik ca. 1 uge, fra han mødte Part A , til de skrev papirerne under hos Advokaten . De aftalte prisen til 1.728.000 kr., da det var det beløb, de ville give for ejendommen, og da Nordea havde givet dem mulighed for at købe et hus for 1.720.000 kr.

Parternes synspunkter

Home Forretning har som anført i deres påstandsdokumnet til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende,

at Part A har handlet illoyalt overfor dem,

at formidlingsaftalen mellem dem og Part A var resultatafhængig,

at de har udført sædvanlige salgsbestræbelser i forbindelse med formidlingsaftalen,

at køber og Part A er kommet i direkte kontakt med hinanden ved deres mellemkomst,

at der ikke i den efterfølgende handel har medvirket en anden formidler,

at der er indgået købsaftale på grundlag af formidlerens indsats,

at købsaftalen er blevet udskudt for at holde formidleren ude og

at prisreduktionen i det væsentligste svarer til formidlerens salær,

Part A har som anført i sit påstandsdokument til støtte for den

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D25 Side 5/6

nedlagte påstand gjort gældende,

- at Home Forretning ikke har noget krav at gøre gældende mod ham,

- at ejendommen er overdraget efter formidlingsaftalens udløb,

- at køber og hans kontakt oprindeligt blev etableret af tredjepart og ikke af Home Forretning ,

- at den kontakt der foranledigede handlen først opstod efter formidlingsaftalen udløb,

- at købsaftalen ikke blev indgået på grundlag af Home Forretnings indsats,

- at Home Forretning ikke har dokumenteret, at der er spekuleret mod sagsøgers vederlagsinteresse.

Rettens begrundelse og afgørelse

Formidlingsaftalen mellem Home Forretning og Part A udløb den 11. ju- li 2010. Det lægges til grund, at Home foreviste ejendommen en gang - den 6. juni 2010 - for Vidne 2 og P1 , der fik udleveret en salgsopstilling. De afgav efterfølgende et mundtligt tilbud på ejendommen, som Part A ikke accepterede. Endvidere lægges det til grund, at Vidne 2 og P1 købte ejendommen af Part A ved købsaf- tale af 23. juli 2010, uden at der medvirkede ejendomsmægler.

Det fremgår af ejendomsmæglerlovens § 11, stk. 1, nr. 2, blandt andet, at ejendomsmægleren alene kan betinge sig vederlag, hvis der efter formidlings- aftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats, og hvis det må antages, at indgåelse af købsaftalen er blevet udskud for at holde formidleren ude.

Part A og Vidne 2 har samstemmende forklaret, at de til- fældigt mødte hinanden efter formidlingsaftalens udløb, og at de efter meget kort tid blev enige om handelsbetingelserne. Købesummen blev aftalte til et mindre beløb end den udbudte pris, og indeholdt tillige betaling for reoler.

Henset til, at Home alene har fremvist ejendommen en gang for Vidne 2 og P1 , samt der var én efterfølgende telefonsamtale om tilbuddet, og at der ikke var yderligere kontakt mellem Home Forretning og Vidne 2 og P1 , sammenholdt med Part A's og Vidne 2's forklaringer om, at de tilfældig mødtes og blev enige om at handle ejendommen, finder retten ikke, at Home Forretning - uanset kø- besprisen - har bevist, at købsaftalen blev udskudt for at holde Home Forretning

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D25 Side 6/6

ude. Som følge heraf frifindes Part A .

Home Forretning skal betale 20.000 kr. i sagsomkostninger til Part A . Sagsomkostningerne dækker udgifter til advokatbistand og vidnegodtgørel- ser.

Retten har ved omkostningsafgørelsen lagt vægt på, at der er afgivet stæv- ning og replik fra sagsøger samt svarskrift fra sagsøgte, og at der har været et forberedende telefonisk retsmøde og at hovedforhandlingen varede ca. ½ dag.

Thi kendes for ret:

Part A frifindes.

Inden 14 dage skal Part 1 og Part 2 , Home Forretning betale 20.000 kr. i sagsomkostninger til Part A .

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D25