BS-3991/2021-OLRBS-3991/2021-OLR · Østre Landsret

Landsretten ophæver byrettens dom vedrørende tvist om lejens størrelse og hjemviser sag til fornyet behandling i boligretten

[DOKUMENT] Afgørelse (36 sider) ØST RE LAND SRET DOM afsagt den 29. oktober 2021

Sag BS-3991/2021-OLR og BS-3992/2021-OLR (12. afdeling)

Udlejer ApS

(advokat Michael Holsting)

mod

Lejer 2

og

Lejer 1 (advokat Helle Vibeke Paulsen for begge)

Boligretten i Lyngby har den 15. januar 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS- 35001/2018-LYN og BS-35019/2018-LYN).

Landsdommerne Ib Hounsgaard Trabjerg, Bloch Andersen og Mette Skov Larsen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Sagen er afgjort uden mundtlig hovedforhandling, jf. retsplejelovens § 387, stk. 1, nr. 1.

Påstande Appellanten, Udlejer ApS har nedlagt påstand om, at de indstævnte, Lejer 2 og Lejer 1 , skal anerkende, at de til ikrafttræden pr. 1. maj 2018 varslede lejeforhøjelser vedrørende de to lejeres lejemål i ejendommen Adresse 1 , By 1 , skal hjemvises til fornyet behand- ling ved Boligretten i Lyngby. 2

De indstævnte, Lejer 2 og Lejer 1 , har principalt påstået dommen stadfæstet, subsidiært hjemvisning af sagerne til realitetsbehandling ved Boligretten i Lyngby.

Anbringender Udlejer ApS har i procedureindlæg 1 af 26. maj 2021 anført blandt andet:

”…

Sagsfremstilling og anbringender

Redegørelse for sagens problemstilling

”Kan udlejer vælge mellem at varsle efter småhuskapitlet, jf. brl. § 29 c, eller er udlejer henvist til at varsle efter forbedringsreglerne efter reglerne i brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26.”

Særligt vedrørende forbedringstillæg 5 Indledningsvis bemærkes det, at der for en udlejer gælder en generel ret til at foretage forbedringer i eksisterende lejemål, jf. lejelovens § 55, samt til illustration TBB.2005.481 B.

sin ejendom, forudsat at den pågældende udlejer iagttager reglerne om varsling af arbejdernes iværksættelse.

Særligt vedrørende forhøjelse til det lejedes værdi 14 I medfør af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 1. pkt. gælder boligregule- ringslovens kapitel II om omkostningsbestemt lejeregulering ikke for småhusejendomme, idet lejeregulering af småhuslejemål i stedet foretages efter regler i lejelovens kapitel VIII vedrørende det lejedes værdi, jf. boli- greguleringslovens § 29c, 1. pkt. 4

Særligt vedrørende udlejers adgang til øvrige lejeforhøjelser 23 Foruden udlejers adgang til at foretage lejeforhøjelse i medfør af udlejers forbedringer af det lejede, jf. boligreguleringslovens §§ 23-26 og udlejers adgang til at varsle forhøjelse til det lejedes værdi i medfør § 47, jf. boli- greguleringslovens § 29c, er udlejer tillige berettiget til at gennemføre leje- forhøjelse på baggrund af skatte- og afgiftsforhøjelser vedrørende den om- tvistede ejendom, jf. lejelovens §§ 50-51.

Særligt vedrørende varslingsadgang – udlejers muligheder 25 Med henvisning til nærværende procedureindlægs foregående afsnit kan det udledes, lejelovgivningens regler giver en småhusudlejer mulighed for at varsle lejeforhøjelse med henvisning til:

vedrørende størrelsen af den lejeforhøjelse, der vil kunne gennemføres som følge af udlejers forbedringer.

de i medfør af boligreguleringslovens §§ 23-26, eller at varsle en samlet le- jeforhøjelse på baggrund af det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf. boligreguleringslovens § 29c, hvorefter eventuelt berettigede forbedrings- tillæg opsluges under en samlet lejeforhøjelse, som tager udgangspunkt i de i lejelovens 47, stk. 2, 1. pkt. angivne parametre, herunder tillige lejemå- lets vedligeholdelsesmæssige stand, udstyr og kvalitet.

forhold som understøtter de indstævntes anbringende, ligesom det på- gældende uddrag heller ikke i øvrigt vedrører eller behandler den omtvi- stede situation, herunder regulering til det lejedes værdi eller betingelser- ne herfor i øvrigt.

Boligrettens afgørelse 46 Boligretten har den 15. januar 2021 truffet afgørelse om, hvorvidt en udle- jer – i forlængelse af arbejder i et lejemål – kan vælge mellem at varsle leje- forhøjelse til det lejedes værdi efter småhuskapitlet, jf. boligreguleringslo- vens § 29 c, eller om en udlejer er begrænset til at varsle forbedringsforhø- jelse efter reglerne i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26.

reglerne om forbedringsforhøjelser i stedet kan gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje.

at nyligt udførte forbedringsarbejder i lejeperioden kan være begrundelse for en forhøjelse til det lejedes værdi, at en udlejer alternativt kan vælge at forhøje lejen ved at varsle forbed- ringsforhøjelse efter boligreguleringslovens § 4 stk. 5, jf. §§ 23-26, samt at opfattelsen af udlejers adgang til at vælge i mellem henholdsvis forbed- ringsforhøjelse eller lejeforhøjelse til det lejedes værdi, har været grundlag for såvel praksis som litteratur på området de seneste 15 år.

Særligt vedrørende varslingsadgang 50 Der er ved indførelsen af småhusreglerne i boligreguleringsloven ikke – i hverken boligreguleringsloven eller dennes forarbejder – anført begræns- ninger i reglernes anvendelse, for så vidt angår nærværende sags pro- blemstilling. Boligrettens afgørelse er således alene truffet på baggrund af en fortolkning af, at princippet i lejelovens § 58 skulle have forrang – som en lex specialis-bestemmelse – over for princippet i lejelovens § 47.

sen i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., taler efter flertallets opfattelse der- for imod, at en udlejer der har forsømt at følge reglerne om forbedringsforhøjelser i stedet kan gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje. Det må un- der alle omstændigheder gælde i et tilfælde som det foreliggende, hvor lejeforhøjel- sen er varslet i umiddelbar tilknytning til forbedringsarbejderne og med en ud- trykkelig henvisning til disse.”

teknisk beregning af en eller flere forbedringer af det lejede i medfør af bo- ligreguleringslovens §§ 23-26, eller at varsle en samlet lejeforhøjelse på baggrund af det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf. boligregule- ringslovens § 29c.

Særligt vedrørende boligreguleringslovens præceptive regler 71 Det præciseres, at appellanten på intet tidspunkt har bestridt, at en udlejer som varsler forbedringsforhøjelse i medfør af boligreguleringslovens §§ 23-26, skal iagttage særlige (præceptive) regler vedrørende varsling og forbedringsforhøjelsens maksimale størrelse mv. 13

Særligt vedrørende appellantens konkrete varslinger 78 Det bestrides i sit hele, at boligreguleringslovens §§ 23 og 24 har forrang forud for lejelovens § 55, jf. nærmere i nærværende procedureindlægs af- snit ”Særligt vedrørende varslingsadgang – udlejers muligheder”, samt at en småhusudlejer er forpligtet til at fremsende varsling med henvisning til boligreguleringslovens §§ 23-26 vedrørende forbedringsforhøjelser, for så vidt den pågældende småhusudlejer ønsker at varsle forhøjelse til det le- jedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29 c, jf. lejelovens § 49.

for en udlejers mulighed for at varsle forhøjelse til det lejedes værdi i med- før af boligreguleringslovens § 29 c, jf. lejelovens § 49.

Udlejer ApS har i procedureindlæg 2 af 17. juni 2021 anført blandt andet:

”…

Særligt vedrørende appellantens bygge- og moderniseringsarbejder

”Kan udlejer vælge mellem at varsle efter småhuskapitlet, jf. brl. § 29 c, eller er udlejer henvist til at varsle efter forbedringsreglerne efter reglerne i brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26.”

Derfor er hændelsesforløbet og appellantens faktisk foretagne varslinger i de konkrete tilfælde irrelevant for nærværende sag. 15

Særligt vedrørende udlejers valgfrihed 11 Det fremgår som et gennemgående tema i de indstævntes Procedureind- læg 1, at reglerne i boligreguleringslovens §§ 23-26 er præceptive for så vidt angår forbedringsarbejder og forbedringsforhøjelser i store småhuse, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt.

at for så vidt en udlejer varsler forbedringsforhøjelse efter boligre- guleringslovens §§ 23-26 i en ejendom som den omtvistede, så er udlejeren berettiget til at kræve lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, samt

at den pågældende forøgelse beror på en teknisk matematisk be- regning af det afkast, som udlejer kan kræve henset til den forø- gede værdi, som de pågældende forbedrings- og/eller renove- ringsarbejder tilfører det lejede i henhold til øget komfort, funk- tionalitet og/eller ved at nedsætte andre driftsomkostninger.

ten skal tage stilling til – imidlertid er, hvorvidt der findes begrænsninger i lejelovgivningen, som afskærer en småhusudlejer fra at varsle forhøjelse til det lejedes værdi efter reglerne i lejelovens § 47, jf. boligreguleringslo- vens § 29c, i stedet for at varsle forbedringsforhøjelse efter boligregule- ringslovens § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26.

”Udlejer må have frit valg mellem at varsle og gennemføre en lejeforhøjelse efter LL § 58 eller LL § 47, jf. BRL § 29 c. samt at ”Lejeforhøjelse efter LL § 47 kan endvidere søges gennemført i tilfælde, hvor udlejer ikke har fået foretaget en gyldig varsling af forbedringsforhøjelse, men dog gennemført forbedringen.” (”Det Le- jedes Værdi” side 260 af Jakob Juul-Sandberg), og

”Det kan f.eks. havde betydning ved vurderingen af, om der skal kræves lejeforhø- jelse efter LL § 47 eller LL§ 58…” (”Lejeloven med kommentarer” side 444 af Claus Rohde m.fl.)

ringslovens § 29c vedrørende en småhusudlejers varsling af lejeforhøjelse som følge af, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Lejer 2 og Lejer 1 har i procedureindlæg 1 af 14. juni 2021 anført blandt andet:

”…

Kan udlejer vælge mellem at varsle efter småhuskapitlet, jf. brl. § 29 c, eller er udlejer henvist til at varsle efter forbedringsreglerne efter reg- lerne i brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26?

Parterne er - som Boligretten har lagt til grund - enige om, at de omtviste- de lejemål er beliggende i et såkaldt ”stort småhus”, idet ejendommen på tidspunktet for appellantens varsling af lejeforhøjelse efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, i januar 2018 …, indeholdt 4 eller flere beboelses- lejligheder, jf. brl. § 4, stk. 5, 2. pkt.

Ifølge brl. § 4, stk. 5, 2. pkt., er ”store småhuse” - som en undtagelse fra hovedreglerne om småhuse - omfattet af reglerne i brl. §§ 23, 24, 25 og 26, der er præceptive, og som regulerer en udlejers muligheder for at oppebære en lejeforhøjelse ved ensidigt gennemførte forbedringer i bestående leje- forhold.

Brl. § 4, stk. 5, 2. pkt. blev indsat ved lov nr. 470 af 9. juni 2004, og sikrer le- jere i eksisterende lejeforhold mod pludselige store huslejespring som føl- ge af gennemførelse af omfattende forbedringsarbejder.

Huslejenævnet antager i de indbragte afgørelser, at udlejeren i forbindelse med forbedringer i ”store småhuse” kan vælge mellem at varsle forbed- ringsforhøjelse efter reglerne om forbedringer i brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23, 24, 20

Der er ikke i loven givet hjemmel til et sådant valg, og der er heller ikke i lovens bemærkninger eller i forarbejderne i øvrigt noget der understøtter, at en udlejer i et bestående lejeforhold i et ”stort småhus” skulle kunne vælge mellem at iagttage de præceptive regler om fremgangsmåden ved varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder, der kan medføre lejefor- højelser, i brl. § 4, stk. 5, 2. pkt., jf. brl. §§ 23-26, inden arbejdet sættes i gang, eller at iværksætte arbejderne uden forudgående varsel og derefter kræve lejen forhøjet til det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, umiddelbart ef- ter – eller som her i realiteten inden – forbedringerne er gennemført.

Der henvises herved til betænkning afgivet af Boligudvalget den 9. de- cember 2003, hvor udvalget fremsatte det ændringsforslag til L 78 for så vidt angår bestemmelsen i brl. § 4, der endte med at blive i vedtaget med denne ordlyd i det endelige lovforslag L 78 B efter yderligere udvalgsar- bejde.

Af betænkningen (Folketingstidende 2003-2004, Tillæg A, side 442-457), …, fremgår under bemærkningerne til lovforslagets punkt nr. 9 (side 446- 447) om § 4, stk. 5, blandt andet:

”Denne ændring skal ses i sammenhæng med begrænsningen af udleje- rens adgang til at opsige lejerne på grund af ombygningsarbejder, jf. leje- lovens § 83, stk. 1, litra b. Herefter vil også større ombygningsarbejder skulle gennemføres efter de almindelige forbedringsregler.

Med ændringen af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, foreslås det, at lejere i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder skal være omfattet af de samme regler om varsling af forbedrings- arbejders iværksættelse som lejere i store ejendomme, herunder ret til erstatningsbolig ved større forbedringsforhøjelser. Disse regler er omfattet af boligreguleringslovens §§ 23, 24, 25 og 26. Det er opfattelsen, at disse bestemmelser udgør en hel- hed, og at de pågældende lejere derfor bør være omfattet heraf.

Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder omfat- tes af de samme regler om forbedringsarbejders iværksættelse som lejere i store ejendomme, vil det medvirke til at skabe tryghed omkring den en- kelte husstands boligsituation og dermed for disse lejere skabe en stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet.

Det er dog opfattelsen, at de mindste småejendomme ikke bør være omfat- tet, da disse ejendomme ikke har karakter af egentlige udlejningsejen- domme. På den baggrund foreslås det, at udlejere af småejendomme med 1 -3 beboelseslejligheder ikke skal være omfattet af de regler om forbed- ringsarbejders iværksættelse, som også gælder for store ejendomme. 21

Af forslaget om ændring af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, følger, at forud for forbedringsarbejdernes påbegyndelse skal udlejer overholde de formelle betingelser i § 23 eller § 24, hvis forbedringsforhøjelsen forventes at overstige den nærmere bestemte beløbsgrænse på 78 kr. pr. m² (2004- niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år. Om § 23 eller § 24 skal følges, afhænger af, om der er valgt en beboerrepræsentation eller ej. Udlejer skal skriftligt oplyse om forbed- ringsarbejdernes art, om størrelsen af den forventede lejeforhøjelse og om lejernes ret til at gøre indsigelse.

Betydningen af, at småejendommene med 4 eller flere beboelseslejligheder foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 25, er, at lejerne får mulighed for at lade huslejenævnet tage stilling til og eventuelt modsætte sig for- bedringsarbejdernes iværksættelse, hvis forbedringen må anses for uhen- sigtsmæssig.

Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 26, har de ret til en passende erstat- ningsbolig, hvis udlejer ønsker at gennemføre forbedringsarbejder, der vil medføre forbedringsforhøjelser på mere end 155 kr. pr. m² (2004- niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år.

Det skal bemærkes, at småejendomme med 4 eller flere beboelseslejlighe- der ikke foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 27. Dette skyldes, at disse småejendomme ellers ville blive omfattet af procedurereglerne for den omkostningsbestemte husleje. Det følger imidlertid af hhv. § 23 og § 24, at hvis udlejer ikke overholder formkravene i disse varslingsbestem- melser, kan forbedringsforhøjelsen ikke overstige den nærmere fastsat- te beløbsgrænse. Det følger ligeledes af § 26, at hvis lejerne ikke tilbydes erstatningsbolig, kan der ikke opkræves en huslejestigning, der overstiger beløbsgrænsen.

Det følger af forslaget, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejen- dommen på varslingstidspunktet, der er afgørende for, om reglerne gæl- der. Dette indebærer, at udlejeren må tage udgangspunkt i det aktuelle an- tal beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor der efter reglerne vil skulle ske varsling af arbejdernes iværksættelse, idet dette antal kan ændres, f.eks. som følge af lejlighedssammenlægninger eller -opdelinger. Det bemærkes, at en beboelseslejlighed, der bebos af udlejeren, medregnes.”

Af brl. § 23, stk. 1, fremgår, at inden udlejeren i en ejendom uden beboer- repræsentation iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjel- se, der – sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 år – vil udgøre mere end 64 kr. (aktuelt 98 kr.) pr. m2 bruttoareal, skal han 22

fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejemål ønskes forbedret. Det skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse. Varslet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. In- deholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Af § 23, stk. 2, fremgår, at har mindst ¼ af lejerne senest 6 uger efter, at varslingsskrivelse er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren in- den yderligere 6 uger forelægge sagen for Huslejenævnet, såfremt han øn- sker at fastholde kravet om forbedringen.

Af brl. § 25 fremgår, at indbringes en sag for Huslejenævnet, kan Husleje- nævnet modsætte sig forbedringen under forskellige nærmere opregnede omstændigheder, og i så fald kan udlejeren ikke oppebære en lejeforhøjel- se for forbedringerne, hvis disse gennemføres alligevel.

Endvidere fremgår det af brl. § 26, at vil en forbedring medføre en lejefor- højelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 år – vil udgøre mere end 127 kr. (aktuelt 195 kr.) pr. m2 bruttoareal, skal udlejeren senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette le- jeren om, at han kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udlø- bet af den i § 26, stk. 2 fastsatte 6 ugers frist.

Af brl. § 26, stk. 4, fremgår, at over for en lejer, der ikke har fået underret- ning efter stk. 1 om sin ret til at kræve en anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse.

Opmærksomheden henledes på, at bestemmelsen i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., er nyere end bestemmelsen i brl. § 29 c.

Bestemmelserne om forbedringsforhøjelser i brl. §§ 23 og 25-26 vedrører et specialområde inden for lejeforhøjelser, medens bestemmelserne om for- højelse som følge af misforholdsleje i brl. § 29 c, jf. lejelovens § 47, vedrører et mere generelt område inden for lejeforhøjelser.

Det er ubestridt, at udlejer ikke har iagttaget reglerne i brl. § 4, stk. 5, 2. pkt., jf. §§ 23 -25 og § 26 inden forbedringsarbejderne blev iværksat.

Det er endvidere også uden for enhver tvivl, at de gennemførte omfatten- de forbedringer indebærer, at forbedringerne sammen med forbedrings- 23

forhøjelser gennemført i de sidste 3 år overstiger beløbsgrænsen i brl. § 23 – aktuelt kr. 98 pr. m2 årligt – og at udlejer, som følge deraf, skulle have varslet inden iværksættelsen af forbedringsarbejderne, hvis udlejer ønske- de at opnå en forbedringsforhøjelse.

På samme måde er det også uden for enhver tvivl, at de gennemførte for- bedringer overstiger beløbsgrænsen i brl. § 26 – aktuelt kr. 195 pr. m2 år- ligt – og at udlejer derfor senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse skulle have underrettet lejerne om, at de kunne kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i § 26, stk. 2, fastsatte 6 ugers frist.

Konsekvensen af, at appellanten ikke har iagttaget de præceptive regler i brl. §§ 23 og 25-26 inden iværksættelsen af forbedringsarbejderne er, at ap- pellanten ikke kan opnå de påståede forbedringsforhøjelser, og at appel- lanten under alle omstændigheder er afskåret fra at opnå en forbedrings- forhøjelse der sammen med lejeforhøjelser inden for de sidste 3 år, over- stiger kr. 98 pr. m2.

Som anført af Boligrettens flertal taler almindelige lovfortolkningsprincip- per, herunder formålet med indførelsen af bestemmelsen i brl. § 4, stk. 5, 2. pkt., imod, at en udlejer, der har forsømt at følge reglerne om forbedrings- forhøjelser i brl. §§ 23 og 25-26 i stedet kan gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje efter varslingsreglerne i brl. § 29c, jf. leje- lovens § 47.

Dette må under alle omstændigheder gælde i et tilfælde, som det forelig- gende, hvor der er foretaget varsling efter reglerne om misforholdsleje, jf. brl. § 29c, jf. lejelovens § 47, i umiddelbar tilknytning til (i realiteten under) forbedringsarbejdernes udførelse og med en udtrykkelig henvisning her- til.

Huslejenævnets retsanvendelse i de indankede afgørelser, hvorefter udle- jer har mulighed for at fravælge de præceptive varslingsregler i forbindelse med forbedringsarbejder i et ”stort småhus”, er helt åbenbart forkert og i øvrigt også i strid med de almindelige obligationsretlige principper, hvor- efter en aftalepart i et vedvarende retsforhold ikke ensidigt kan ændre væ- sentligt på aftalegrundlaget.

Huslejenævnets afgørelser skal derfor ophæves og sagerne hjemvises til fornyet behandling i Huslejenævnet.

Det bemærkes med henvisning til appellantens procedureindlæg, at de indstævnte ikke anfægter, at en udlejer har ret til i medfør af lejelovens § 24

55, at varsle iværksættelse af arbejder i det lejede, hvilket imidlertid ikke er et tvistepunkt i nærværende sag.

De indstævnte gør gældende, at appellanten ikke har ret til at oppebære en lejeforhøjelse for de ensidigt gennemførte arbejder, fordi appellanten ik- ke forinden arbejderne blev iværksat har varslet lejeforhøjelse efter de præ- ceptive bestemmelser i brl. § 4, stk. 5, 2. pkt., jf. §§ 23 og 25-26, jf. ovenfor.

De indstævnte bemærker i øvrigt, at appellanten heller ikke har iagttaget varslingsreglerne i lejelovens § 55, men uanset hvad, træder varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder efter brl. §§ 23 og 24 i stedet for de ge- nerelle regler om varsling i lejelovens § 55.

Opmærksomheden henledes på, at det fremgår af den af appellanten på- beråbte dom TBB 2005.481, …, at det i den sag omtvistede lejemål på tids- punktet (den 29. juli 2003) for varslingen efter lejelovens § 55 ikke var om- fattet af de senere vedtagne regler i boligreguleringslovens kap. IV, her- under reglerne om varsling af iværksættelse efter boligreguleringslovens § 23.

Der henvises yderligere til støtte for de indstævntes synspunkter til Bolig- lejeret, 3. udgave, af Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe, side 402-414, …”

Lejer 2 og Lejer 1 har i procedureindlæg 2 af 28. juni 2021 anført blandt andet:

”…

Appellanten henviser i sit procedureindlæg 2, side 3, punkt 9, til sit Pro- cesskrift VII for Boligretten. Opmærksomheden henledes på det i an- kesvarskriftet side 2, 3. sidste afsnit, anførte om, at dette Processkrift VII er afgivet efter skriftvekslingen var afsluttet i Boligretten, at Boligretten har afskåret processkriftet ved meddelelse af 16. december 2020, og at proces- skrift VII dermed ikke er indgået i grundlaget for Boligrettens dom. Af samme grund er jeg af den opfattelse, at Landsretten skal se bort fra Pro- cesskrift VII og appellantens henvisninger hertil i procedureindlæg 1 og 2.

Appellantens præmis i punkt 14 på side 4 i procedureindlæg 2 er endvide- re ikke korrekt.

Det Landsretten skal tage stilling til er, om en udlejer af en ”stor” småhu- sejendom, jf. brl. § 4, stk. 5, 2. pkt., der ønsker at oppebære en lejeforhøjel- se efter at have gennemført forbedringsarbejder, kan vælge mellem at vars- 25

le forhøjelse efter reglerne om misforholdsleje efter småhuskapitlet, jf. brl. § 29 c, eller er henvist til at varsle efter forbedringsreglerne i brl. §§ 23-26.

For så vidt angår Lejer 2's lejemål er det i varslingen af 17. januar 2018, …, som begrundelse for den varslede lejeforhøjelsen fra en årlig leje på kr. 53.061 til en årlig leje på kr. 150.000 (en stigning på ca. 148 %) anført:

”Som følge af forbedringsarbejderne på ejendommen og i dit lejemål, varsles her- ved lejeforhøjelse jf. lejelovens § 47. Lejen forhøjes da den nuværende leje er væ- sentlig lavere end det lejedes værdi, når alle forbedringsarbejderne på ejendommen og i dit lejemål er færdige.

For så vidt angår Lejer 1's lejemål er det i varslingen af 26. januar 2018, …, som begrundelse for den varslede lejeforhøjelse fra en årlig leje på kr. 44.773,56 til en årlig leje på kr. 150.000 (stigning på ca. 235 %) anført:

Som du er bekendt med, er der i byggeriet foretaget en fuldstændig ombygning af din lejlighed. Lejlighedens areal er øget fra 52 m2 til 80 m2 inkl. loftsrum med ændret rumopdeling, større køkken og værelse, ny bruseniche, udgang til ny altan og terrasser. Terrasserne er forsynet med nye fliser, og bredden er øget med 30 cm. Derudover monteres der nyt rækværk, samt tagrender med nedløb for regnvejr. Kviste er nye og forsynet med nye zinkinddækninger. Der er indrettet hems og loftrum, samt nyt pulterrum med adgang fra lejligheden. Der er tillige udført helt nyt tag med ny isolering, der sikrer et minimalt varmetab i lejligheden. Derud- over er der udført nye varmt– og koldt vands installationer, etableret nyt varme- anlæg med nye radiatorer, samt ventilations installationer med hætter over tag. Derudover er køkkenet, af fabrikat HTH, samt køkkenmaskiner nye. Lejligheden fremtræder nymalet med behandlede og afslebne gulve. Alle elinstallationer er nye, og dørtelefon er forsynet med videoovervågning. Lejligheden er yderligere forsynet med brandalarm. Fra den nye altan til gården monteres en lift til person- transport. Fællesarealerne er opgraderet med ny vaskekælder, samt belysning og nyt indgangsparti. Hovedtrappen males, og forsynes med nye installationer og trinbelægninger.

Med udgangspunkt i de foretagne forbedringsarbejder på ejendommen og dit leje- mål, varsles herved lejeforhøjelse jf. lejelovens § 47.

Af forarbejderne til boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt. (Folketingsti- dende 2003-2004, Tillæg A, side 446-447, …, fremgår, at lovgiver uden for- 26

behold har ønsket, at lejere i store småhuse skulle være omfattet af boli- greguleringslovens regler om forbedringsforhøjeler med henblik på at skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation og dermed for disse lejere skabe en stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet.

Formålet med bestemmelsen i brl. § 4, stk. 5, 2. pkt., er således netop at imødegå situationer som den foreliggende, hvor en udlejer af et lejemål i et stort småhus søger at opnå en markant lejeforhøjelse i et bestående leje- forhold på baggrund af ensidigt gennemførte omfattende arbejder på ejen- dommen og indvendigt i lejemålene. Formålet har lovgiver opnået ved – for så vidt angår iværksættelse af forbedringsarbejder – at sidestille lejere i store småhuse med lejere i almindelige storejendomme omfattet af regler- ne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven, idet varslingsreglerne i brl. §§ 23- 26 tillige gælder for disse lejemål.

Til illustration af formålet med og beskyttelsen i brl. § 23-26 henvises til TBB 2020.270, hvor Landsretten havde lejlighed til at prøve Ankenævnets afgørelse om hensigtsmæssigheden, jf. brl. § 25, af de af udlejer påtænkte forbedringsarbejder i de omtvistede lejemål, …

Til støtte for de indstævntes påstand om stadfæstelse af den indankede dom henvises til Boliglejeret, 3. udgave, af Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe, side. 402 f.f., om Udlejers ændringsret, punkt 7.4, samt Varslings- regler i tilknytning til gennemførelse af forbedringer, punkt 7.5,…

Af punkt 7.4. om Udlejers ændringsret, fremgår:

Reglerne i lejelovens § 54-56 om udlejers mulighed for at skaffe sig adgang til det lejede må først og fremmest betragtes som varslingsregler, da be- stemmelserne ikke angiver nogen materielle begrænsninger i udlejers mu- ligheder for at udføre arbejder i det lejede. Tværtimod kan det jo af § 55, stk. 1 og 2, forudsætningsvist udledes, at udlejer også kan iværksætte ar- bejder, der er til væsentlig gene for lejerne, blot det sker med 3måneders varsel.

At udlejer er underlagt visse begrænsninger, har derimod rod i aftaleretli- ge betragtninger, da udlejer ikke uden accept fra lejer berettiget bør kunne ændre den ydelse, han er forpligtet til at præstere i henhold til lejeaftalen, mens denne er gældende. Da der er tale om langvarige kontraktforhold, er det naturligt, at der foretages mindre justeringer af parternes ydelser un- dervejs også uden accept fra modparten, men en kontraktpart kan ikke en- sidigt dekretere betydelige ændringer. 27

Udlejer kan således ikke frit (uden hjemmel) i væsentlig grad ændre iden- titeten af det lejede, hverken ved udvidelser eller indskrænkninger af det lejedes areal, eller ved på anden måde at ændre det lejede substantielt, feks. ved at ændre ved adgangsforholdene til det lejede eller lignende. Ved vurderingen af, om lejer skal tåle forandringer eller ej, må foretages en proportionalitetsvurdering, således at sandsynlig heden for, at udlejer nægtes ret til at gennemføre forandringen er større, jo mindre velbegrun- det og væsentlig foranstaltningen er for udlejer.

Af punkt 7.5 om Varslingsregler i tilknytning til gennemførelse af forbed- ringer, fremgår under punkt 7.5.1.:

Kræver udførelse af arbejderne adgang til arealer, hvorover lejerne har eksklusiv brugsret, uanset om det er i selve boligen eller i opbevaringsrum mv. liggende adskilt fra boligen, skal udlejer i alle tilfælde foretage vars- ling med 6 ugers eller 3 måneders frist afhængigt af arbejdernes karakter, jf. lejelovens § 55. Er den fornødne varsling ikke foretaget, er konsekven- sen, at lejerne ikke er forpligtede til at give udlejer og/eller dennes hånd- værkere adgang til det lejede med deraf følgende ulempe, f.eks. i form af forsinkelse og fordyrelse af udlejers projekt.

…….

Herudover gælder der særlige regler for varsling af iværksættelse af for- bedringsarbejder i lejemål omfattet af reglerne i kapitel II-IV i boligregule- ringsloven og for de såkaldte store småhuse (småhusejendomme med 4 el- ler flere beboelseslejligheder på varslingstidspunktet), jf. boligregulerings- lovens § 4, stk. 5, 2. og 3. pkt. Disse varslingsregler findes i lovens § 23 og 24 og pålægger udlejer at orientere lejerne om igangsættelsen af forestå- ende forbedringsarbejder tre måneder i forvejen. § 23 er varslingsbestem- melsen for ejendomme uden og § 24 for ejendomme med beboerrepræsen- tation. Reglerne gælder dog kun, såfremt den foreløbige forhøjelse af lejen vil overstige et grundbeløb på 64 kr.pr. m2. For 2019 er beløbet opregule- ret til 99 kr. Beløbsgrænsen er ikke kun relateret til det aktuelle forbed- ringsprojekt, da der ved beregningen heraf skal foretages en sammenlæg- ning af med de seneste tre års gennemførte forbedringsforhøjelser.

Varsling efter § 23 er forbundet med følgende formkrav:

• Den skal ske skriftligt • Meddelelsen skal indeholde krav om forbedringsarbejdets art • Størrelsen af den forventede lejeforhøjelse som følge af foranstaltning- erne skal være angivet • Varslingen skal indeholde oplysning om lejers indsigelsesadgang. 28

Hvis mindst 1/4 af lejerne gør indsigelse inden for den foreskrevne perio- de på 6 uger, skal udlejer indbringe sag om forbedringsarbejdets hen- sigtsmæssighed for huslejenævnet inden yderligere 6 uger. Fremkommer der indsigelser fra mindre end 1/4 af de berørte lejere, ses der ikke at være hjemmel for de på gældende til selv at indbringe sag om forbedringsar- bejdernes hensigtsmæssighed for nævnet. I stedet kan de alene indbringe sag om forhøjelsens størrelse, jf. boligreguleringslovens § 27, stk. 3, og henvisningen heri til § 15.

…….

Lader udlejer ejendommen forbedre, selv om nævnet ikke finder det hen- sigtsmæssigt eller tilstrækkeligt brugsværdiforøgende, fremgår det af § 25, stk. 2, at udlejer ikke kan »kræve lejeforhøjelse for forbedringen«. Dette må skulle fortolkes på den måde, at udlejer afskæres fra enhver lejeforhø- jelse, og altså ikke blot fra at opkræve den del af lejeforhøjelsen, der over- stiger den på varslingstidspunktet gældende grænse for, hvor der skal ske varsling af arbejdernes iværksættelse, altså for 2019 99 kr. pr.m2. Det samme må antages at blive tilfældet, hvor udlejer ikke rettidigt indbringer sag for nævnet trods indsigelse fra det fornødne antal lejere, hhv. beboer- repræsentationen, eller hvor udlejer forsømmer at varsle i medfør af reg- lerne i §§ 23 og 24.

….

De netop omtalte regler om varsling af iværksættelse i § 23 og 24 supple- res af en yderligere regel i boligreguleringslovens § 26, hvorefter udlejer 3 måneder før forbedringsarbejders iværksættelse, skal tilbyde lejer en er- statningsbolig, såfremt den medfølgende lejeforhøjelse vil overstige et be- løb på 127 kr./m2, hvilket grundbeløb i 2019 er opreguleret til 197 kr. pr. m2.

Lejeren kan indtil 6 uger efter modtagelse af varslingen anmode om at få tilbudt en anden bolig, der skal være »af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der — efter fradrag af eventuel boligstøtte — ikke afviger væsentligt fra den hidtil gældende leje«, jf. § 26, stk. 2. ”Passende størrelse” er udtrykkeligt defineret som samme værelsesantal eller et værelse mere end den hidtidige bolig. Lejeren kan frit afslå alle til- budte erstatningsboliger og kan indbringe uenighed mht., om udlejer har opfyldt sin pligt efter § 26, for Huslejenævnet, jf. § 26, stk. 3.

Forsømmer udlejer at iagttage reglen i § 26 bliver konsekvensen efter be- stemmelsens stk. 4, at lejeforhøjelsen ikke kan overstige den beløbsgrænse, der gælder i varslingsåret, altså pt. 197 kr. pr. m2. 29

Af relevant retspraksis kan de indstævnte henvise til TBB 2020.58, hvor Landsretten i en sammenlignelig sag, hvor en udlejer i en ejendom omfat- tet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV havde varslet forbed- ringsforhøjelse efter udførelse af byfornyelsesarbejder uden at varsle efter brl. § 23, nedsatte lejeforhøjelsen til beløbsgrænsen foreskrevet i brl. § 23, …

Endvidere henvises for fuldstændighedens skyld til UfR 1997.347Ø, hvor Landsretten udtalte, at boligreguleringslovens §§ 23 og 24 ikke kunne an- tages at udelukke, at udlejer aftaler konkrete forbedringer og i tilknytning hertil lejeforhøjelse med lejer, …

Opmærksomheden henledes herved på, at der ikke mellem nærværende sags parter er indgået konkrete aftaler om forbedringer og i tilknytning hertil lejeforhøjelser, og at dette spørgsmål har været genstand for skrift- veksling og provokationer under sagens behandling for Boligretten forud for, at Boligretten udtog det i nærværende sag omhandlede spørgsmål til særskilt behandling og afgørelse.

Med henvisning til appellantens procedureindlæg 2, punkt 20, hvor appel- lanten har citeret fra ”Det lejedes værdi” af Jakob Juul-Sandberg, bemær- kes, at forfatteren i omtalte værk udtrykkeligt har begrænset sin fremstil- ling til aftaler om lejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse og ved senere ændringer med udgangspunkt i begrebet det lejedes værdi – på grundlag af reglerne i LL §§ 47-49, og BRL §§ 5, 7 samt § 29c. Der henvises herved til introduktionskapitlet, punkt 1.3 Afgrænsning, … Omhandlede bog be- handler således slet ikke det spørgsmål, der er til pådømmelse i nærvæ- rende sag, og som omhandler de helt særlige regler for ”store småhuse” i brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26.

Det fastholdes, at konsekvensen af, at appellanten har forsømt at følge reg- lerne om forbedringsforhøjelser i de præceptive regler i brl. §§ 23 og 25-26 er, at appellanten er afskåret fra at gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje, og at dette under alle omstændigheder må gælde i til- fælde som det foreliggende, hvor lejeforhøjelsen er varslet i umiddelbar tilknytning til forbedringsarbejderne og med en direkte og udtrykkelig henvisning til disse.

Huslejenævnets retsanvendelse i de af appellanten for Boligretten ind- bragte afgørelser er forkert og de indstævntes principale påstand om stad- fæstelse skal derfor tages til følge.”

Retsgrundlag 30

Boligreguleringslovens § 4, stk. 1 og 5, samt §§ 23, 25 og 26 har følgende ordlyd:

”§ 4. Reglerne i kapitel II-IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2-5. … Stk. 5. Reglerne i kapital II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfat- tede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejen- domme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

§ 23. Inden udlejeren i en ejendom uden beboerrepræsentation iværk- sætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre me- re end 64 kr. pr. m² bruttoetageareal, skal han fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Det skal in- deholde oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af leje- forhøjelsens forventede størrelse. Varslet skal endvidere indeholde op- lysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt. Det i 1. pkt. nævnte be- løb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt med 2,0 pct. til- lagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, regu- leringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Stk. 2. Har mindst 1/4 af lejerne senest 6 uger efter, at varslingsskrivel- sen er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksæt- telsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderli- gere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om forbedringen.

§ 25. Indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter §§ 23 og 24, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis den ikke skøn- nes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand, in- dretning og udstyr. Det kan herved tages i betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede husrum, skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anven- delse. Stk. 2. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan han ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen. Stk. 3. Indbringelse efter § 43 eller § 44 af en afgørelse, hvorved næv- net har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virk- ning 31

§ 26. Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med le- jeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 127 kr. pr. m² bruttoetageareal, skal udlejeren senest 3 må- neder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at han kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklin- gen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrø- rer. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Stk. 2. Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen krav om at få tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende størrelse, beliggen- hed, kvalitet og udstyr og til en leje, der - efter fradrag af eventuel bo- ligstøtte - ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal som leje- rens hidtidige lejlighed, eller den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer. Stk. 3. Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi han finder, at udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i stk. 2, skal udleje- ren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet. Stk. 4. Over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbed- ringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse.”

Af forarbejderne til boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., der blev indsat under folketingsbehandlingen (Boligudvalgets betænkning af 9. december 2003 over lovforslag nr. L 78 af 13. november 2003) fremgår blandt andet:

”Til nr. 9

Denne ændring skal ses i sammenhæng med begrænsningen af udleje- rens adgang til at opsige lejerne på grund af ombygningsarbejder, jf. lejelovens § 83, stk. 1, litra b. Herefter vil også større ombygningsar- bejder skulle gennemføres efter de almindelige forbedringsregler.

Med ændringen af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, foreslås det, at le- jere i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder skal være omfattet af de samme regler om varsling af forbedringsarbejders iværk- sættelse som lejere i store ejendomme, herunder ret til erstatningsbolig ved større forbedringsforhøjelser. Disse regler er omfattet af boligregu- leringslovens §§ 23, 24, 25 og 26. Det er opfattelsen, at disse bestemmel- ser udgør en helhed, og at de pågældende lejere derfor bør være omfat- tet heraf.

Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder om- fattes af de samme regler om forbedringsarbejders iværksættelse som lejere i store ejendomme, vil det medvirke til at skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation, og dermed for disse lejere skabe 32

den stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet.

Det er dog opfattelsen, at de mindste småejendomme ikke bør være om- fattet, da disse ejendomme ikke har karakter af egentlige udlejningse- jendomme. På den baggrund foreslås det, at udlejere af småejendomme med 1-3 beboelseslejligheder ikke skal være omfattet af de regler om forbedringsarbejders iværksættelse, som også gælder for store ejen- domme.

Af forslaget om ændring af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, følger, at forud for forbedringsarbejdernes påbegyndelse skal udlejer overholde de formelle betingelser i § 23 eller § 24, hvis forbedringsforhøjelsen for- ventes at overstige den nærmere bestemte beløbsgrænse på 78 kr. pr. m² (2004-niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år. Om § 23 eller § 24 skal følges afhænger af, om der er valgt en beboerrepræsentation eller ej. Udlejer skal skriftligt oplyse om forbedringsarbejdernes art, om størrelsen af den forventede lejeforhø- jelse og om lejernes ret til at gøre indsigelse.

Betydningen af, at småejendommene med 4 eller flere beboelseslejlig- heder foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 25, er, at lejerne får mulighed for at lade huslejenævnet tage stilling til og eventuelt mod- sætte sig forbedringsarbejdernes iværksættelse, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig.

Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder fore- slås omfattet af boligreguleringslovens § 26, har de ret til en pas- sende erstatningsbolig, hvis udlejer ønsker at gennemføre forbed- ringsarbejder, der vil medføre forbedringsforhøjelser på mere end 155 kr. pr. m² (2004-niveau) sammen med øvrige forbedringsforhø- jelser varslet i løbet af de seneste 3 år.

Det skal bemærkes, at småejendomme med 4 eller flere beboelseslejlig- heder ikke foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 27. Dette skyl- des, at disse småejendomme ellers ville blive omfattet af procedurereg- lerne for den omkostningsbestemte husleje. Det følger imidlertid af hhv. § 23 og § 24, at hvis udlejer ikke overholder formkravene i disse vars- lingsbestemmelser, kan forbedringsforhøjelsen ikke overstige den nærmere fastsatte beløbsgrænse. Det følger ligeledes af § 26, at hvis le- jerne ikke tilbydes erstatningsbolig, kan der ikke opkræves en husle- jestigning, der overstiger beløbsgrænsen.

Det følger af forslaget, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejen- dommen på varslingstidspunktet, der er afgørende for, om reglerne gælder. Dette indebærer, at udlejeren må tage udgangspunkt i det ak- tuelle antal beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor der efter regler- ne vil skulle ske varsling af arbejdernes iværksættelse, idet dette antal kan ændres, f.eks. som følge af lejlighedssammenlægninger eller - opdelinger. Det bemærkes, at en beboelseslejlighed, der bebos af udleje- ren, medregnes.” 33

Boligreguleringslovens §§ 29 b, 29 c og 29 e har følgende ordlyd:

”Kap. IV A. Huslejeregulering for mindre ejendomme

§ 29 b. Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejen- domme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af an- delsboligforeningen.

§ 29 c. For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indek- slån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende leje- forhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for leje- forhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboel- se, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejen- domme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ik- ke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.

§ 29 e. Ud over de i §§ 29 c og 29 d nævnte regler gælder reglerne om forbedringer mv. i kapitel X i lov om leje.”

Af forarbejderne til bestemmelserne (lovforslag nr. L 229 af 6. april 1994) frem- går blandt andet:

”4. Ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder i regulerede kommuner overføres til lejelovens område. Hermed fritages disse ejen- domme fra reglerne om omkostningsbestemt huslejeberegning (dog så- ledes, at det omkostningsbestemte lejeniveau fastholdes som maksi- mum), reglerne om afsætning og binding til vedligeholdelse samt de særlige regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder. Ved lejeregulering efter det lejedes værdi skal der sammenlignes med lejemål, der er omfattet af kapitel II-IV i boligreguleringsloven, og hvor der mindst én gang tidligere er gennemført en omkostningsbestemt le- jeregulering. … Til nr. 61 … Til § 29 c Det foreslås, at ændre lejefastsættelsen og lejereguleringen for de omfat- tede »småejendomme« således, at reglerne i lejelovens kapitel VIII om ændring af lejevilkår gælder for disse ejendomme. Dette bevirker, at le- jefastsættelse og -regulering for disse ejendomme ikke længere skal ske 34

i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje, men efter leje- lovens bestemmelser om det lejedes værdi. Det foreslås dog samtidig, at der ved fastlæggelse af det lejedes værdi skal sammenlignes med lejemål, hvor lejen mindst én gang er reguleret i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje. Dette bevirker, at niveauet for det lejedes værdi for »småejendommene« svarer til det niveau, som gælder for sammenlignelige lejemål i ejen- domme, som er omfattet af kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Heraf følger, at der for disse lejemåls vedkommende ikke kan sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, på et tidspunkt, hvor der for det pågældende lejemål endnu ikke er gennem- ført en lejeregulering efter § 7. Såfremt der ikke findes lejemål i området, som opfylder alle kravene til sammenlignelighed, herunder lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7 eller, hvis lejen for de lejemål, som opfylder kravene, må anses at være atypisk, kan huslejenævnet indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag heraf ansætte den leje, som nævnet skønner, ville kunne opkræves, såfremt lejen blev beregnet efter regler- ne om omkostningsbestemt husleje. Baggrunden for at overføre de mindre ejendomme fra bl.a. boligregule- ringslovens lejeberegningsregler til lejelovens regler - med den modifi- kation, at det lejedes værdi for disse ejendomme er det omkostningsbe- stemte niveau - er især et ønske om at lette administrationen af disse ejendomme. Det bemærkes, at den foreslåede ændrede lejefastsættelse for lejefor- hold i »småejendomme« gælder for både lejligheder og værelser, der ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed eller en del af et én- eller to- familieshus, som udlejer beboer - de såkaldte klubværelser. … Til § 29 e Ud over at overføre »småejendommene« fra boligreguleringslovens le- jefastsættelsesregler til lejelovens regler foreslås at undtage disse ejen- domme fra reglerne om forbedringer, hvorefter lejeforhøjelser for for- bedringer fremover skal varsles (og beregnes) efter lejelovens regler. Forslaget indebærer således, at iværksættelse af større forbedringsar- bejder ikke skal varsles efter de komplicerede regler i §§ 23 og 24.”

Landsrettens begrundelse og resultat For landsretten angår sagen alene, om udlejer af en lejlighed i en stor småejen- dom har valgfrihed mellem at varsle huslejeforhøjelse efter reglerne om det le- jedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29 c, jf. lejelovens § 47, og at varsle for- bedringsforhøjelse under iagttagelse af reglerne i boligreguleringslovens §§ 23- 26, jf. § 4, stk. 5, 2. pkt., i en situation, hvor udlejer har foretaget forbedringer af det lejede.

Reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme i boligreguleringslovens kapitel IV A, herunder §§ 29 c og 29 e, blev indført ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 og trådte i kraft den 1. januar 1995. Det fremgår af forarbejderne til bestemmel- serne, at baggrunden for at overføre de mindre ejendomme fra blandt andet boligreguleringslovens lejeberegningsregler til lejelovens regler især var et øn- 35

ske om at lette administrationen af disse ejendomme. Ved overførslen til leje- lovens område blev småejendommene således fritaget for blandt andet reglerne om omkostningsbestemt huslejeberegning og de særlige regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder og i stedet omfattet af lejelovens regler om huslejeregulering, herunder blandt andet om forhøjelse efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, og om forhøjelse som følge af forbedringer, jf. lejelovens § 58. Huslejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi blev dog begrænset til den omkostningsbestemte leje, som betales i sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7.

Ved lov nr. 470 af 9. juni 2004 fik boligreguleringslovens § 4, stk. 5, sin nuvæ- rende ordlyd, hvorefter lejere i store småejendomme igen blev omfattet af de samme regler om varsling af iværksættelse af større forbedringsarbejder som lejere i store ejendomme. Der blev ikke ved loven foretaget ændringer i anven- delsesområdet for boligreguleringslovens § 29 c, og der er ikke i forarbejderne til loven støtte for, at udlejer er afskåret fra at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi i forbindelse med, at udlejer har udført forbedringer i le- jemålene.

For beboelseslejemål i de store småejendomme gælder således også efter lovændringen i 2004, at udlejer enten kan varsle huslejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi eller efter reglerne om forbedringsforhøjelse.

Landsretten ophæver derfor boligrettens dom og hjemviser sagerne til fornyet behandling ved Boligretten i Lyngby.

Efter sagernes udfald skal Lejer 1 og Lejer 2 hver især be- tale sagsomkostninger for landsretten til Udlejer ApS med 25.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagernes værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagernes karakter og om- fang, og at de sambehandlede sager vedrører samme spørgsmål.

Udlejer ApS Retsafgiften for landsretten tilbagebetales til jf. retsafgiftslovens § 52.

Spørgsmålet om sagsomkostninger for Boligretten i Lyngby afgøres i forbindel- se med sagernes fortsatte behandling.

THI KENDES FOR RET:

Boligrettens dom ophæves, og sagerne hjemvises til fornyet behandling ved Boligretten i Lyngby. 36

Beløbene skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.