BS-2037/2010-VLR · Vestre Landsret

Byrettens dom ændret, således at det sagsøgte selskab blev frifundet og Randers Kommune skulle anerkende, at den årlige leje for lejemålet udgjorde 27.300 kr.

[DOKUMENT] Afgørelse (5 sider) DOM

afsagt den 15. marts 2011 af Vestre Landsrets 3. afdeling (dommerne Eva Staal, Lis Sejr og Hanne Kildal) i ankesag

Vi. 8—2037—10

Part 1 ApS

(advokat Kim Nielsen, Aarhus) mod Randers Kommune (advokat Jan Toft Olesen, Randers) og Part A

(advokat Jakob Busse. København)

Retten i Randers har den 31. maj 2010 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 5-448/2009).

Proeesbevillingsnævnet har den 9. september 2010 givet tilladelse til, at dommen ankes til landsretten,jf. retsplejelovens § 368, stk. 2.

Påstande

For landsretten har appellanten, Part 1 ApS , gentaget sin påstand om frifindelse, således at indstævnte, Part A , skal anerkende, at den årlige leje for lejemå -7-

let pr. 1. juli 2003 udgør 27.300 kr.

De indstævnte, Randers Kommune og Part A , har påstået dommen stadfæ stet.

Sagen har ‘æret behandlet sammen med sagen om Person 3's lejemål i samme ej end om

Supplerende sagsfremstilling

Der er mellem parterne enighed om, at det omstridte lejemål og Person 2´s lejemål er af samme standard og kvalitet.

Part 1 ApS har under ankesagen fremlagt en oversigt over huslejen pr. I.juli 2003 for lejernålene i den omhandlede ejendom. hvoraf følgende fremgår:

Adresse Leje- Areal Beregnet Faktisk Årlig Forbedrin- Årlig leje mål budgetleje + leje ger/differnce pr. m2 nr. § 18 og § i 8b mellem bud areal x getleje og 331,78 kr. * faktisk leje Adresse 4 I 44 14.598,32 kr. 15.840,00 kr. 1.241,68 kr. 360,00 kr. Forbedringer (vicevært — lejen i lejemålet er er fastsat under udført af lejer hensyntagen her til) Adresse 5 2 62 20.570,36 kr. 35.760,00 kr. 15.189.64 kr. 576,77 kr.

Adresse 2 3 52 17.252,56 kr. 27.300,00 kr. 10.047,44 kr. 525,00 kr.

Indstævntes le jemål -3-

Adresse 6 4 77 25.547,06 kr. Tomgang i 29.772,94 kr. 718,44 kr. perioden 01.01.03 —

29.02.04 55.320,00 kr. i perioden 01.04.04 —

30.04.05 Adresse 7 5 60 19.906,80 kr. 34.968.00 1cr. 15.062,20 kr. 582,80 kr.

Adresse 8 6 67 22.229,26 kr. 43.200,00 kr. 20.970,74 kr. 644,78 kr.

Adresse 9 7 64 21.233,92 kr. 40.800,00 kr. 19.566,08 kr. 637,50 kr.

Adresse 10 8 52 17.252,56 kr. 25.505,40 kr. 8.252,84 kr. 490,49 kr.

Adresse 11 9 54 17.916,12 kr. 36.396,00 kr. 18.479,88 kr. 674,00 kr.

* Budgetleje 2003 inkl. § 1$ og § I 8b, jE bilag 10: kr. 176.504,98 I 532 m2 = 331,78 kr. pr. m2.

Forklaringer

Vidne har som vidne forklaret, at hun er administrator hos Virksomhed

og har været det i 24 år. Ejendommen har siden I. januar 1997 været ejet af Part 1 ApS Virksomheden har administreret ejendommen siden 2001, og hun har stået herfor siden 2003. De har brugt de aktuelle driftsudgifter med et forbed ringstillæg som grundlag for lejefastsættelsen ved udlejning af lejemål i ejendommen. Der er i Person 2´s lejemål lavet forskellige forbedringer, bla. opsat bruseniche med vinyl på

væggene og emhætte med sug i køkkenet. Der blev aftalt en forbedringsforhøjelse med lejer, og der har derfor ikke været tale om varsling af en lejeforhojelse. Lejemålene i ejen dommen er stort set af samme standard og kvalitet. Der kan dog være en vis forskel med -4-

hensyn til brusenicherne. Selvom der i lejekontrakterne står, at lejen er fastsat efter bolig reguleringslovens § 5, stk. 2, anvender de i realiteten bestemmelsen i § 5, stk. I, om om kostningsbestemt leje med tillæg for forbedringer. Dertil kommer en trappelejeklausul, der dækker de løbende omkostningsstigninger.

Procedure

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbdngender for boligretten i relation til tvi sten om, hvon’idt der foreligger mere byrdeftilde vilkår for det omhandlede Lejemål.

Part 1 ApS har særligt gjort gældende, at Randers Kommune og Part A

ikke gennem oplysningerne om et enkelt andet lejemål har løftet bevisbyrden for, at Part A bor på mere byrdefylde vilkår, og har i den sammenhæng bestridt, at bevisbyrden ved oplysningerne om det andet lejemål er væltet over på udlejeren. Part 1 ApS

har endvidere henvist til de fremlagte oplysninger om de øvrige lejemål og har anfort, at en inddragelse af disse oplysninger ikke forudsætter en forudgående besigtigelse.

Randers Kommune og Part A har heroverfor anført, at bevisbyrden er loftet gennem oplysningerne om Person 2´s lejemål i ejendommen, og har bestridt, at oplysnin ger om de øvrige lejemål i ejendommen kan inddrages uden forudgående besigtigelse.

Part 1 ApS har for det tilfælde, at landsretten finder, at Part A bor på mere byrdeflalde vilkår end andre lejere i ejendommen, gjort gældende, at den aftalte leje, der er en lovligt beregnet leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. I, med tillæg for even tuelle forbedringer ikke kan nedsættes i medfør af reglen om byrdefulde vilkår i § 5, stk. 8.

Randers Kommune og Part A har heroverfor gjort gældende, at reglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 8, er en præeeptiv regel og derfor må have fonang, uanset om den aftalte leje er lovligt beregnet efter § 5, stk. I.

Landsrettens begrundelse og resultat

Landsretten finder, at Randers Kommune og Part A ikke gennem påberå belse af vilkårene for et enkelt andet lejemål i ejendommen lejemål har løftet bevisbyrden for, at der ved indgåelsen aflejeaflalen for Part A er aftalt mere byrdeftilde -5.

vilkår end for de øvrige lejemål i ejendommen.

Landsretten tager derfor Part 1 ApS' påstand til folge.

Efter sagens udfald og omfang sammenholdt med parternes påstande skal Randers Kom mune og statskassen hver især betale sagsomkostninger for begge retter til Part 1 ApS

med 10.375 kr. Beløbet omfatter 375 kr. til retsafgift og desuden udgifter til advokat- bistand. Af sagen fremgår, at syn og skøn i sagen var nodvendiggjort af, at Part 1 ApS

ikke var i stand til at fremskaffe dokumentation for omfanget af og udgifterne til mo derniseringer aflejemålene. Udgifterne hertil skal derfor afboldes af Part 1 ApS .

Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inklusive moms.

Thi kendes for ret:

Part 1 ApS fritindes, og Randers Kommune og Part A skal aner kende, at den årlige leje for lejemålet pr. 1. juli 2003 udgør 27.300 kr.

Randers Kommune og statskassen skal hver især betale sagens omkostninger for begge retter til Part 1 ApS med 10.375 kr.

De idomte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

Eva Staal Lis Sejr Hanne Kildal

Udskriften udstedes uden betaling.