BS-10898/2017-GLOBS-10898/2017-GLO · Retten i Glostrup

Sag om erstatning for mangler ved parcelhus

[DOKUMENT] Dom (10 sider) RETTEN I GLOSTRUP DOM afsagt den 23. marts 2021

Sag BS-10898/2017-GLO

Sagsøger 1 (advokat Trine Irmang Østengaard)

og

Sagsøger 2 (advokat Trine Irmang Østengaard)

mod

Sagsøgte ApS (advokat Michael Thiesen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande Sagen er anlagt den 11. juni 2017. Sagen vedrører erstatning for mangler ved køb af ejendom. Købet er omfattet af begrænsningerne af sælgers ansvar i med-før af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2. Spørgs-målet i sagen er, om Sagsøgte ApS har ydet garanti eller handlet svigagtig eller groft uagtsomt og derfor er erstatningsansvarlig.

Sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, har fremsat om, at Sagsøgte ApS, skal betale 760.000 kr. med tillæg af procesrente af 553.687,50 kr. fra den 29. maj 2019 og af 206.312,50 kr. fra sagens anlæg.

/ 2

Sagsøgte ApS, har fremsat påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Forklaringer Der blev afgivet forklaring af Sagsøger 1, Person 1 fra Sagsøgte ApS, Skønsmand, fagmand Vidne fra OBH-gruppen.

Parternes synspunkter Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har i deres påstandsdo- kument anført følgende:

”Der er konstateret omfattende fejl, mangler og skader på ejendommen, Adresse, By, jf. de under sagen indhentede syns- og skøn-serklæringer af henholdsvis den 27. april 2018, den 7. oktober 2018, den 24. februar 2019 og den 26. maj 2019.

Det er under sagen ubestridt, at arbejderne er udført i sagsøgtes ejertid, og sagsøgte har oplyst, at det er denne, som har forestået renoveringen af ejendommen. De for nærværende sag relevante arbejder er imidlertid ikke udført i overensstemmelse med gældende forskrifter på udførel- sestidspunktet, og udgør derfor mangler i forhold til det aftalte og for- udsatte. Sagsøgte, der solgte sagsøgerne ejendommen med overtagel- sesdag den 1. april 2015, er ansvarlig for de konstaterede fejl og mang- ler.

Ejendommen er i salgsopstillingen, jf. bilag 1 side 15 betegnet som en "lækker, totalrenoveret bungalow” , mens den i tilsynsrapporten, jf. bi-lag 2 side 10 er betegnet som "gennemgribende renoveret i nyeste tid i god håndværksmæssig standard, og den fremstår stort set anmærk-ningsfrit jf. rapporten. Kun normalt vedligehold må påregnes. Generelt fremstår ejendommen i forhold til alder og konstruktion i rigtig god stand".

Det har efterfølgende vist sig, at ejendommen har adskillige alvorlige fejl og mangler, og at ejendommen derfor er mangelfuld i forhold til det aftalte og forudsatte, og at disse mangler var til stede på tidspunktet for sagsøgernes overtagelse af ejendommen. Sagsøgte har ikke bestridt, at forholdene var til stede ved overtagelsen, jf. det af sagsøgte i svarskrif-tet under rubrik 4 anførte.

/ 3

Hertil kommer, at det af energimærkningsrapporten bilag 3, side 3 fremgår, at ejendommen er oplyst hulmursisoleret samt at det af til- standsrapporten bilag 2, side 8 fremgår, at sagsøgte har oplyst, at kæl- deren er "forsynet udvendigt med omfangsdræn og fugtforsegling (pla- ton-plader)", hvilket begge er forhold, der har vist sig ikke at være til- fældet. Sagsøgte har herved afgivet garanti/tilsikring vedr. disse for-hold.

Den manglende inddækning og fugtforsegling har medført, at yder-vægge til kældervægge og etageadskillelse (mellem kælder og stueeta-ge) er opfugtet med kritiske og alvorlige skader i form af skim-melsvamp og råd til følge.

Det gøres gældende, at det har formodningen mod sig, at sagsøgte ikke ved dennes totalrenovering af ejendommen skulle være blevet bekendt med forholdene, herunder de manglende platonplader langs ejendom- mens vestside (forhold 1), den forkerte inddækning (forhold 2), det for høje terrænniveau (forhold 3), den manglende hulmursisolering (for-hold 4), de konstaterede skimmelsvampeangreb i kælder og etagead-skillelse (forhold 5 og 6) samt den manglende vådrumsmembran (for-hold 7).

Forholdene ville som beskrevet af skønsmanden være opdaget ved bl.a. filtsning og maling af facaden, udskiftning af terrassedøre og vinduer, ved montering af døre, ved istandsættelse af kældervægge m.v.

Der er tale om forhold, som har været skjult for den byggesagkyndige, og sagsøgte har ved at undlade at oplyse sagsøgerne behørigt om for- holdene, tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Det må derfor lægges til grund, at sagsøgte har handlet svigagtigt, eller i hvert fald groft uagt- somt, hvorved sagsøgte har pådraget sig et erstatningsansvar for de på- pegede mangler ved ejendommen og de efterfølgende skader som følge heraf.

/ 4

Sagsøgte er som professionel aktør på ejendomsmarkedet, underlagt en skærpet ansvarsbedømmelse.

Sagsøgerne er af de anførte grunde berettigede til at opnå erstatning, al- ternativt et forholdsmæssigt afslag i købesummen for et beløb svarende til det tab, som er opgjort til 760.000 kr., som svarer til udgifterne til at afhjælpe de konstaterede fejl, mangler og skader, jf. nedenfor.”

Sagsøgte ApS har i sit påstandsdokument anført følgende:

”Der er tale om en ejendom opført i 1939. De af sagsøgerne påberåbte forhold er ganske sædvanlige for ejendomme af den pågældende alder og karakter og der foreligger derfor ikke mangler i obligationsretlig for- stand.

Sagsøger har i forbindelse med handlen modtaget tilstandsrapport ved- rørende ejendommens forhold.

Henset til det faktum at sagsøger modtog tilstandsrapport i overens- stemmelse med loven, er sagsøger derfor utvivlsomt afskåret fra at rejse krav som sket. Det var netop de utallige retssager af tilsvarende karak-ter som nærværende sag, som lovgiver ønskede at få sat en stopper for ved indførelsen af § 2 i lov om forbrugerbeskyttelse. Sagsøger ses ikke overfor ejerskifteforsikringen at have anmeldt væsentlige dele af de krav, der nu rejses overfor sagsøgte. Sagsøger har således ikke på nogen måde dokumenteret, at der ikke er forsikringsdækning på væsentlige dele af de af sagen omfattede forhold.

Det følger af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejen- dom, at der alene kan rejses krav overfor sælger i det omfang, sælger skulle have handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Sagsøgte har på in- gen måde handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, og sagsøger postulat om det modsatte er ganske udokumenteret og på ingen måde blot til- nærmelsesvis underbygget gennem sagsøgers bevisførelse. Sagsøger har bevisbyrden for at der skulle foreligge svig eller grov uagtsomhed. Sagsøgte var helt åbenbart i god tro omkring de forhold, som påberåbes af sagsøger, og derfor skal sagsøgte også af denne årsag frifindes.

/ 5

Det faktum, at den byggesagkyndige under gennemgangen af ejendom- mens forhold ikke bemærkede de forhold, som påberåbes af sagsøger, understreger med al tydelighed, at sagsøgte, der ingen håndværksmæs-sig indsigt besidder, ingen som helst viden eller burde viden havde om de pågældende forhold.

Sagsøger vil opnå væsentlige forbedringer af ejendommen, skulle sagsøger gives medhold, og sagsøgte skal også af denne det årsag frifin- des for det rejste krav.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat Sagsøger 1 og Sagsøger 2 købte ejendommen belig-gende Adresse, By af Sagsøgte ApS med overtagelse den 1. april 2015.

Ejendommen var forinden erhvervet af Sagsøgte ApS og renoveret med henblik på videresalg. Ejendommen blev solgt som ”totalrenoveret bunga-low” , jf. købsaftalen.

På baggrund af skønserklæringerne og de supplerende forklaringer under ho- vedforhandlingen lægger retten til grund, at arbejderne med totalrenoveringen af ejendomme, som beskrevet i skønerklæringerne, vedrørende flere dele af ejendommen ikke har været udført håndværksmæssigt korrekt, ligesom andre mangler under totalrenoveringen burde have været opdaget af håndværkere. Endvidere lægger retten til grund, at udbedringsomkostningerne udgør mindst 760.000 kr.

Købet er omfattet af begrænsningerne af sælgers ansvar i medfør af lov om for- brugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2. Spørgsmålet er herefter om Sagsøgte ApS har ydet garanti eller handlet svigagtig eller groft uagtsomt og derfor er erstatningsansvarlig.

Ejendommen blev solgt som ”totalrenoveret bungalow” . Det pågældende afta- levilkår har ikke været genstand for individuel forhandling, og ved tvivl om forståelsen af vilkåret fortolkes vilkåret på den måde, som er mest gunstigt for Sagsøger 1 og Sagsøger 2, jf. aftalelovens § 38 b, stk. 1.

Efter retspraksis i FED 2000.2976 Ø er oplysning om nyt tag konkret blevet an-set som at skulle sidestilles med garanti for at taget var tæt.

/ 6

Retten finder herefter, at ”totalrenoveret bungalow” i nærværende sag skal si- destilles med en garanti for, at arbejderne ved totalrenoveringen af bungalowen er udført håndværksmæssigt korrekt, herunder at andre fejl og mangler, der burde være opdaget under totalrenoveringen, tillige er udbedret.

Herefter er Sagsøgte ApS erstatningsansvarlig for udbedringsom-kostninger på 760.000 kr.

For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt Sagsøgte ApS har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt, bemærker retten, at Person 1 fra Sagsøgte ApS under sin forklaring har udtalt, at huset ikke blev totalrenoveret, da det ville kræve, at andre dele af huset tillige blev renoveret.

På baggrund af forklaringen fra Person 1 sammenholdt med sagens øvrige oplysninger lægger retten til grund, at Sagsøgte ApS ikke havde medarbejdere med bygteknisk erfaring eller indsigt.

De håndværkere, der blev indgået aftaler med om renovering af huset, har ikke afgivet forklaring under hovedforhandlingen på grund af uafhængig og tids- mæssig sammenfaldende sygdom.

Således som sagen er oplyst, lægger retten til grund, at der ikke har været ført et tilsyn med renoveringen af ejendommen. Henset til at Sagsøgte ApS som professionel har beskæftiget sig med renovering af og videresalg af ejendommen uden selv at have bygteknisk erfaring eller indsigt, henset til at Sagsøgte ApS har valgt ikke at sikre sig, at der blev foretaget tilsyn eller lignende for at sikre en håndværksmæssigt korrekt totalrenovering af ejen-dommen, og henset til at Sagsøgte ApS har solgt ejendommen som totalrenoveret, uden at dette var tilfældet, finder retten, at Sagsøgte ApS har handlet i hvert fald groft uagtsomt og tillige af denne grund er erstatningsansvarlig.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 118.000 kr., af retsafgift med 18.540 kr. og af øvrige udgif-ter med 64.591 kr., i alt 201.131 kr. Sagsøger 1 og Sagsøger 2 er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte ApS skal til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 betale 760.000 kr. med tillæg af procesrente af 553.687,50 kr. fra den 29. maj 2019 og af 206.312,50 kr. fra den 11. juni 2017.

/ 7

Sagsøgte ApS skal til Sagsøger 1 betale sagsom-kostninger med 201.131 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

/ / / /

[DOKUMENT] §218a redegørelse (4 sider) RETTEN I GLOSTRUP RETSBOG

Den 19. april 2021 holdt Retten i Glostrup offentligt retsmøde i retsbygningen.

Dommer behandlede sagen.

Sag BS-10898/2017-GLO

Sagsøger 1

og

Sagsøger 2

mod

Sagsøgte ApS

Til hovedforhandlingen blev afgivet følgende forklaringer:

Sagsøger 1 har forklaret, at han købte ejendommen sammen med Sagsøger 2. De har ikke håndværksmæssig baggrund eller købt anden ejendom tidligere. De besigtigede ejendommen flere gange før købet med ejendomsmæg-leren. Huset var færdigt og beboet, da de besigtigede ejendommen. Ejendom-men fremstod som i salgsopstillingen. De lagde vægt på, at ejendommen var indflytningsklar og ikke krævede vedligeholdelse. Kvadratmeter-prisen var dobbelt så høj, som andre huse i kommunen. Der var blandt andet ny terrasse, nye gulve, nyt køkken og huset var ny-filset samt nyt el. Oplysning om hul-mursisolering fremgik af energirapporten. Kælderen fremstod tør og megaflot. Der var også nye kældervinduer. De flyttede ind den 1. april 2015. De opdagede efter en sø af vand i kælderen i gæsteværelset og derfra opdagede de flere og flere mangler. De kontaktede advokat, forsikring mv. De havde korrespondance

/ 2

med sagsøgte. Søen af vand var nok fra blandingsbatteri. Afløbet var blevet sløj- fet ved renoveringen. Det blev udbedret af husforsikringen. De fandt også for-kert monteret vandlåse. Fugtpletter blev ved med at komme, selv der var fore-taget udbedring af andre skader. De kontaktede byggesagkyndig, der gennem-gik kælderen og hulmursisoleringen. Den første vinter blev de nødt til at købe en varmeblæser. Han har løbende været i kontakt med Person 1 fra Sagsøgte ApS og forsikringsselskabet. Til sidst vendte Person 1 ikke længe tilbage på henvendelser. Person 1 havde lovet at skifte rude, men skiftede den ikke. Ejendomsmægleren sendte penge, da de heller ikke kunne få fat i Person 1. Ejerskrifteforsikringen kunne heller ikke få fat i Person 1. De kontaktede advokat for at få bistand. Person 1 kunne han få fat i ved at anvende andre telefoner uden vis nummer. Person 1 henviste til ejerskifte-forsikringen. Den tidligere tilstandsrapport har han fundet efterfølgende. Ejen-dommen svarer ikke til det, som den blev solgt som. Det var i bund og grund et sminket lig, som de havde købt. Ejer har boet på ejendommen, og de kunne der-for først overtage ejendommen i foråret. De viste, at det var en ejendom fra 1930´erne. De forventede, at ejendommen var som beskrevet i salgsopstillingen. Terrænniveauet og forhold vedrørende plader fik han først rigtig kendskab til fra den byggesagskyndige i 2016. Der fik han det sort på hvidt. Han kunne, når han gik rundt om huset set, at pladerne stak op, og at fliserne var over sokkel, men er ikke selv fagkyndig. Han sendte e-mail i 2017 for, at der var noget sort på hvidt. Kloakudbedring blev anmeldt/foretaget i 2015. De opdagede generelt flere skader efterhånden, som flere af manglerne blev udbedret på ejendom-men. Tilbuddet på filtningen var i forbindelse med hulmursisolering. Der var omfangsdræn på nogle af siderne af huset. Pladerne var sorte og så ud svarende til gulve på en færge.

Person 1 fra Sagsøgte ApS har forklaret, at han er uddannet indenfor shipping. Hans hovedforretning er biludlejningsvirksomheden ”Virksomhed” . Sagsøgte ApS stiftede han i forbindelse med køb af ejendom. Han havde forinden kun investeret privat i ejendom og havde ikke i øvrigt erfaring med ejendomme. Han har selv boet med sin familie i den omtvistede ejendom i en kort periode. Han fandt ejendommen på tvangsauktion. Det lignende en ejendom, der trængte til istandsættelse, og hvor en ældre dame havde boet for-inden. Planen var at renovere ejendomme og sælge den. Boligen skulle gøres salgsklar. Han fik ikke tilstandsrapporten i forbindelse med købet af ejendom-men på tvangsauktion. De havde før benyttet Person 2 og indhentede tilbud fra ham på renovering af ejendommen. Der blev lavet gulve i stueetagen og ta-get blev eftergået. Alt det der står i tilbuddet, er det, der blev lavet. Kælderen blev tillige lavet, herunder lofter og vægge. Gulvet blev lavet. De lagde tæpper på. De lavede badeværelse i kælderen. Det var et andet byggefirma, der lavede badeværelset, og det ville overraske ham, hvis der ikke monteret membran. Forventning var, at der skulle hulmurs-isoleres. Person 2 kunne se, at der tid-ligere havde været hulmurs- isoleret, og der kunne ikke let hulmurisoleres igen.

/ 3

Det var opfattelsen, at der var hulmursisoleret. Det gjorde han også klart over-for den byggesagskyndige. Han nok skimmet energi-rapporten. Terrænni-veauet havde han ikke skænket en tanke før sagen. Det har ikke været drøftet med håndværkere. Til ekstrakten side 89 forklarede han, at det var han hustru, der var til stede. Det var dog ham, der havde udført skemaerne. Til ekstrakten side 91 forklarede han, at kælderen virkede normal. Han havde ikke givet op-lysningerne, der fremgår af tilstandsrapporten i punkt 5.1. Han har svaret, at han ikke vidste, at der var etableret dræn. De har ikke lavet arbejder med pla-der, dræn mv. De har ikke rørt ved disse arbejder. De har ikke set eller været opmærksom på det. Han var tryg ved, at der tidligere var hulmursisoleret. Det var ikke behov herfor, da det var der i forvejen. Der blev lagt ny træterrasse. Han bestred, at Sagsøger 1 ikke kunne få fat i ham pr. telefon. Der er ikke en eneste mail, som han ikke har besvaret. Han har pr. kulance sendt VVS’er til at udbedre mangler. Han oplevede ikke selv fugt, da han boede der med sin familie. Først i 2017 blev han bekendt med indsigelser vedrørende større ting på ejendommen. Efter overtagelsen gik de i gang med renoveringen. Før renoveringen var det en almindelig kælder uden badeværelse. Han kom jævnligt på ejendommen. Oplysningerne om hulmursisolering har han fra håndværkerne. Han har modtaget både energirapporten og tilstandsrapporten. Det var en omfattende renovering, men der var ikke tale en totalrenovering. Ved en totalrenovering ville der skulle laves flere ting som eksempelvis nyt tag. Salgsopstilling har han modtaget fra ejendomsmæglerne, og han fandt her ikke anledning til kommentarer til salgsopstillingen.

Skønsmand har forklaret, at han kunne vedstå skønsrappor-terne. Ved sikring af kælder skal der tages hensyn til, huse ikke tidligere har haft dette. Man graver ned langs vægen og gøre den synlig og renser den. Her-efter monteres platonplader, der lukkes ved plade som en tagryg. Vandet vil så løbe på ydersiden af pladen og for enden af pladen vil der være et dræn og af-løb til brønd, der pumper vandet væk. Der var ikke platonplader, jf. skønser-klæringen. Der skal ikke gravs langt ned for at se dette. På foto 10, 11 og 12 vil det kunne konstateres ved lille et lille nedgravning. Fugt i kælderen skyldes de manglende platonplader. Det vil pt. ikke være billigere få udbedret, da entre-prenørerne har nok at lave pt. Det er generelt ikke blevet billigere. Foto 31 og 32 viser, at der burde være pudset helt ned, men det er lavet for hurtigt. Fotoene viser, at vand vil løbe bagved platonpladen. Der er ikke en vandnæse. Hånd-værkeren burde have opdaget dette. At næse og plantonplade manglede, da han filtsede ejendommen. Til niveauet for terræn forklarede han, at der på hu-set var malet en kunstig sokkel. Det lægger man mærke til. Det har ikke været den oprindelige sokkel. Skønsmanden bekræftede, at det burde være opdaget af håndværkeren. Til hulmursisolering forklarede han, at Vidne bistod med det. Der har tidligere været hulmursisoleret, men ikke i tilstrækkeligt omfang. Ved udskiftning af vinduer bør man kunne konstatere, at der ikke er isolering. Det burde man have opdaget ved udskiftning af døre og vinduer for ellers

/ 4

lukke man øjnene. Det var inddækningen, der var skyld i fugtproblemerne. Der var forskellige formere for montering og afslutninger som vandnæse. Det er ikke i strid med gældende regler henset til husets alder. Det man har lavet med planton- plader mv. er ikke lavet korrekt. Selve platonpladen er ca. 15 mm og herudover skal der være en vandnæse. Den ligger under jorden og vil ligge un-der flisen. Når man pudser en sokkel, skal fliserne fjernes og fjernes godt ned under det, som skal pudses. Det er for at sikre en vandtæt overflade. Han vil al-tid grave jord væk, og der vil man opdage, at der er problem med platonplade mv. Nogle byggesagskyndige vil opdage det og andre vil ikke. En byggesags-kyndig burde nok opdage det. Niveauet er forkert angivet til K0, da det ikke alene er af kosmetisk karakter. Hulmursisolering kan sætte sig, men ikke 50-70%. De fik oplyst om nymalet, og en køber vil derfor ikke kunne konstatere fugt.

Fagmand Vidne fra OBH-gruppen har forklaret, at han har foretaget fugt- og skimmelundersøgelse. Han har foretaget målinger og sammenholdt med denne type ejendom og renoveringerne. I kælderen var forhøjet niveau i alle rum. Han målte også helt op til loftet, og det er usædvanligt med fugt her, da der er omfangs-dræn. Det kan give problemer i de bærende konstruktioner. Det er også unormalt ved et fungerende omfangsdræn. Til ekstrakten side 274 for-klarede han, at det vil kræve destruktive indgreb. Væggene er malet med forket maling, da fugten ikke kan smides. Fugten vil gå højere op i konstruktionen. Han kunne ikke konstatere om, der var anvendt forkert maling. Vækstområder blev fundet i kælderen. Defekte drænplader kan være en forklaring på fugten. Vækstområde skal fjernes for at hindre ny skimmel. Til ekstrakten side 296 for-klarede han, at de fandt tømrersvamp, det går ind og ødelægger. Der er tillige vækst og skimmelsvamp. Opklodsningen var ikke korrekt. De konstaterede, at der ikke var våd-rumsmembran, da der normalt trækkes membran længere ud. De har ikke fjernet fliser i den forbindelse. Der så ikke ud til, at der var våd-rumsmembran. Den manglende membran kan være medvirkede til skaderne i etageadskillelsen. Priserne er generelt steget. Årsagerne har han udtalt sig om på baggrund af sin mangeårige erfaring. Til ekstrakten side 290 forklarede han, at der to steder var meget højt niveauet. Over 90 er fugtigt og over 140 er vådt. Kælderen var ikke pakket, som årsag til fugten. Til ekstrakten 297 forklarede han, at vådrums- membran skal være over badekar og helt op. Til ekstrakten side 293 forklarede han, det er unormalt, at fugten går til loft.

Sagen blev sluttet.

/