BS-17157/2020-VIBBS-17157/2020-VIB · Retten i Viborg

Sagerne drejer sig dels om fortolkning af parternes aftale vedr. køb af et jordstykke, dels om ophævelse af samarbejdet og den økonomiske betydning heraf

[DOKUMENT] Afgørelse (14 sider) RET TEN I VIBORG DOM afsagt den 9. december 2021

Sag BS-17157/2020-VIB

Sagsøger 1 ApS (Sgr 1 ApS) (advokat Mogens Olesen)

mod

Sagsøgte 1 ApS (advokat Leo Jantzen)

og

Sag BS-31731/2020-VIB

Sagsøger 1 ApS (advokat Mogens Olesen)

og

Sagsøger 2 ApS (advokat Mogens Olesen)

mod

Sagsøgte 1 ApS (advokat Leo Jantzen)

og

Sagsøgte 2 ApS (Sgt 2 ApS) (advokat Leo Jantzen) 2

Denne afgørelse er truffet af Dommer .

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget BS 17157/2020 den 24. april 2020 og BS 31731/2020 den 13. august 2020.

Sagerne drejer sig i første omgang om fortolkningen af parternes aftale, da de indgik en aftale i forbindelse med opkøb af jordarealet, Matr.nr. 1 og Matr.nr. 2 . I anden omgang vedrører sagerne, om hver af parterne var berettiget til at ophæve samarbejdet med den anden part, og i givet fald den økonomiske betydning heraf.

BS 17157/2020:

Sagsøger 1 ApS har nedlagt påstand om, at Sagsøgte 1 ApS dømmes til mod betaling af kr. 16.000 at afhænde 40 % af den nominelle selskabskapital i Sagsøgte 2 ApS CVR-nr. 1 .

Sagsøgte 1 ApS har nedlagt principal påstand om afvisning, subsidiær påstand om frifindelse, og mere subsidiær påstand om frifindelse for tiden.

Sagsøgerens påstand er tillige medtaget under BS 31731/2020, anført som den tertiære påstand.

BS 31731/2020:

Sagsøger 1 ApS og Sagsøger 2 ApS har fremsat følgende påstande:

Sagsøgte 2 ApS bærer risiko og ansvar for, hvorfor Sagsøger 1 ApSog Sagsøger 2 ApS er berettiget til at ophæve samarbejdsaftalen med disse.

Såfremt sagsøgerne ikke opnår medhold i den principale påstand for så vidt, angår påstandens tredje led vedrørende ejendommens tilbageskødning nedlægges følgende subsidiære påstand.

Subsidiær påstand:

Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS dømmes til in solidum at betale Sagsøger 1 ApS et beløb stort kr. 13.789.600 subsidiært et mindre beløb efter rettens skøn, alt med tillæg af sædvanlig procesrente at regne fra 12. marts 2020 subsidiært fra et senere af retten fastsat tidspunkt.

Såfremt der ej heller gives sagsøgerne medhold i den subsidiære påstand, nedlægges neden-nævnte

Tertiær påstand:

Sagsøgte 1 ApS dømmes til mod betaling af kr. 16.000 at afhænde 40 % af den nominelle selskabskapital i Sagsøgte 2 ApS CVR-nr. 1 .

Overfor de af de sagsøgte i processkrift af 20. september 2021 nedlagte subsidiære påstande overfor sagsøgernes påstand 3 nedlægges følgende:

Påstand

Principal afvisning.

Subicidiært

Frifindelse.

Mere subsidiært

Frifindelse mod betaling af et mindre beløb end krævet. 4

Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS har fremsat følgende på- stande:

Overfor sagsøgernes principale påstande 1 og 2 påstås afvisning, subsidiært frifindelse.

Overfor sagsøgernes påstand 3 påstås principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Mere subsidiære påstande overfor sagsøgernes påstand 3:

Mere subsidiære påstande overfor sagsøgernes påstand 3:

Mere subsidiære påstande overfor sagsøgernes påstand 3:

betalingsforpligtelse, bortfalder Sagsøgte 2 ApS´ ’ forpligtelse til at tilskøde ejendommen.

Mest subsidiære påstande overfor sagsøgernes påstand 3:

Overfor sagsøgernes subsidiære påstand påstås frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et af Retten fastsat mindre beløb. I relation til rentepåstanden påstås frifindelse, subsidiært betaling fra et af retten fastsat senere tidspunkt; dog tidligst fra den 1. marts 2021.

Overfor sagsøgernes tertiære påstand påstås afvisning, subsidiært frifindelse.

Oplysningerne i sagen Det fremgår af en betinget købsaftale af den 29. juni 2017 mellem Viking Dan- mark som sælger og Sagsøger 2 ApS el. ordre som køber, at ejen- dommen Matr.nr. 1 og Matr.nr. 2 , overdrages med overtagelsesdag den 1. juni 2018. Købesummen skal betales kontant på overtagelsesdagen.

Af et tillæg til købsaftalen af den 23. januar 2019 fremgår det, at overtagelsesda- gen ændres til den 1. april 2019. Det fremgår af tillæg 2 til købsaftalen af den 25. april 2019, at købesummen på 11.875.000 inkl. moms skal betales kontant den 30. juni 2019, og at der skal betales en rente på 250.000 kr., da købesummen betales efter overtagelsesdagen.

Det fremgår af lokalplan Nr. , at lokalplanen vedrørende ejendommen blev endeligt vedtaget af Holstebro Byråd den 21. maj 2019.

Af en mail af den 2. oktober 2019 fra Vidne 1 (V 1) til Vidne 2 fremgår følgende:

”Hej Vidne 2 . Tak for samtalen for lidt siden og det var hyggeligt at snakke med dig. 6

Som aftalt fremsender jeg yderlige information vedr. en større udstykningsprojektet på adressen, Adresse 1 i Holstebro og jeg vil gerne drøfte denne investeringen med dig med henblik på et fremtidig 50 - 50% partnerskab.

…

Hovedtræk i udstykningen og salg af parcelhusgrunde - Delområderne:  Udstykningen er udviklet med stor fokus på byggeretter til Tæt-lavt byg- geri, Række og Dobbelthuse. Der er i alt 5 stk. Delområder hvor der samlet set kan opføres 180 stk. Tæt-Lav boligenheder.  De ovennævnte Delområder sælges udstykket som storparceller, dvs. ingen etablering/udvikling af veje, kloakker samt andre tilslutninger.  De 45 stk. Parcelhusgrunde sælges som udstykket parceller og her etableres der veje, kloakker samt diverse tilslutninger.  Ifølge Danbolig er der pr. d.d. solgt 3 stk. parcelhusgrunde og mægler er i dialog med flere der er interesseret. Vidne 5(V5) sende mig en statusrapport sidst på ugen. Men det vil naturligvis gå meget stærkere med salget hvis de interne veje var etableret således at de interesserede køber får en bedre for- nemmelse af grunden, placeringen og udsigten omkring den.  Pr. d.d. er Delområderne 1.01 hvor der skal opføres 85 stk. Rækkehuse og 1.05 hvor der skal opføres 23 stk. Rækkehuse solgt/reserveret af Difko. De har allerede solgt alle anparter i investeringen med de 23 rækkehuse og 50% af investeringen hvor der kan opføres de 85 stk. rækkehuse som de vil opdele i to selskaber.  Derudover er Delområdet 1.04 (10 stk. Dobbelthuse) reserveret til et lokalt byggefirma.  Adresse 2 ejendommen er handlet ind i et ny stiftet selskab Virksomhed 1 ApS (Virk 1 ApS) .  De 5 stk. Delområder til Tæt-lav byggeri udmatrikuleres og sælges over i 5 nye selskaber således at vi fremover sælger anparter i disse selskaber til kom- mende køber. Se vedhæftede fil der beskriver selskabsstrukturen og ejerskab.

Hovedtræk i økonomien, finansiering og overskud:

• Hele ejendommen (begge matrikler) hvor der samlet set kan sælges 59 stk. Parcelhusgrunde + de 5 Delområder med 180 stk. Tæt-Lav boligenheder står til kr. 12.230.000 i balancen og den bliver skødet ind i Virk 1 ApS . Derudover har der været afholdt nogle omkostninger (ca. kr. 660.000) ifm. Udarbejdelse med Lokalplanen. • Samlet omsætning for salg af parcelhusgrunde og Delområder forventes at indbringe kr. 68.5 million uden moms. • Der er indgået aftaler med kommende køber vedr. køb af 3 stk. Parcelhus- grunde og 2 Delområder (1.01 + 1.05) til en samlede handel på kr.18.008.000. 7

• Kostpris pr. parcelhus grund (råjord) er kr. 70.000 og kr. 45.000 pr. Tæt- lavt boligenhed. • Salgsprisen pr. parcelhusgrund (byggemodnet) er henholdsvis kr. 540.00 og kr. 620.000 + moms. • Salgsprisen pr. Tæt-lavt grund er sat til kr. 150.000 og salgsprisen pr. Dobbelthus grund er sat til kr. 220.000 og 256.000 svarende til kr. 2.000 pr. m2 byggeret. • Den samlede investering finansieres af Ringkjøbing Landbobank med et lån på kr. 25.0 million og kræver ikke kapitalindskud fra ejerkredsen men udelukkende en kaution fra ejerkredsens respektive Holding selska- ber+ personlig kaution fra V 1 . • Der forventes et samlet overskud på ca. kr. 34.0 million før skat og renteudgifter hvilket er uden evt. indtægter for salg af færdigopført Tæt- lav boliger.

…”

Der er mellem parterne enighed om, at de på et møde den 7. oktober 2019 indgik følgende aftale:

”Aftale Oktober 2019

mellem

Sagsøger 2 ApS CVR-nr. 2

Sagsøger 1 Aps CVR-nr. 3

Sagsøgte 1 ApS CVR-nr. 4

Sagsøgte 2 ApS CVR-nr.

vedrørende

Udvikling af ejendommen Adresse 3 , 7500 Holstebro

Vidne 2 ejer selskabet Sagsøgte 1 ApS og har herigennem en væsentlig likvid formue.

Med henblik på at udnytte parternes fælles egenskab og evne er parterne enige om at samarbejde omkring gennemførelse af udviklingsprojekt på ejendommen efter ne- denstående hovedvilkår.

Sagsøgte 1 ApS er berettiget til at opnå vederlag for påtagelse af kaution i forbin- delse med optagelse af fremmed finansiering. Parterne er enige om, at kautionspræ- mien udgør forskellen mellem 5% p.a. fratrukket Sagsøgte 2 ApS´ udgift til renter og bidrag. Kautionspræmien beregnes en gang årligt ultimo året og forfalder til betaling på anfordring.

Parterne er endvidere enige om at arbejde for fælles interesse og gennemførelse af udviklingsprojektet uden krav på særskilt vederlag herfor.

…”

Af en mail af den 8. oktober 2019 fra Vidne 4 til advokat Vidne 3 , Vidne 2 og Vidne 1 fremgår følgende:

”Hej alle

Jeg tænker alene om man for Person 1 forståelses skyld skal henvise til notat for opgørelse af købesummen jf. vedhæftede

Når moms beløbet faktureres skal vi lige være obs på, at der i vedhæftede er taget moms af et rentebeløb. Momsen beregner jeg alene til t.DKK 2.375

Forståelsespapiret

• yderligere finansiering jf. pkt 3 vedr. igangsætning af bl.a. bygge- Vinde 2´s

modningen, er der som jeg har forstået det, enighed om afventer opnåelse af de betingede salg jf. pkt 5 • Vidne 1´s udlæg er opgjort til t.DKK 523 ex. Moms jf. vedhæftede, hvor retten til det udførte arbejde overdrages. Samtidig har jeg forstået at parterne er enige om, at dette beløb afregnes med t.DKK 1.000 incl. ikke specificerede om- kostninger og arbejdsindsats frem til nu, der således kan afregnes, når Sagsøgte 2 ApS har opnået ejendomsret til ejendommen. 1. Derudover har jeg ingen bemærkninger

…”

Der var de følgende måneder løbende mailkorrespondance mellem parterne, herunder om udviklingen i salgsarbejdet, byggemodningen, momsafregning m.m. Der blev ligeledes afholdt møder mellem parterne. Revisor Vidne 4 og advokat Vidne 3 repræsenterede de sagsøgte.

Følgende fremgår af en mail af den 12. marts 2020 fra advokat Vidne 3 til Vidne 1 : 10

”Til Sagsøger 2 ApS / Sagsøger 1 ApS / Vidne 1

Som advokat for Sagsøgte 1 ApS / Sagsøgte 2 ApS og de til projek- tet vedrørende ejendommen Adresse 3 knyttede selskaber tillader jeg mig at rette henvendelse til dig.

Jeg henviser indledningsvis til de præmisser og forudsætninger, der oprindeligt blev drøftet mellem dig og Vidne 2 , forinden Sagsøgte 1 ApS indgik i ejen- domsprojektet vedrørende ovennævnte ejendom. Jeg henviser derudover til det mel- lem Sagsøgte 1 ApS og dig/dine selskaber indgåede forståelsespapir tillige med supplerende email af den 8. oktober 2019 fra statsaut. revisor Vidne 4 .

Jeg kan på grundlag af specielt de seneste par ugers e-mailkorrespondance konsta- tere, at de vilkår for samarbejdet, som fremgår af forståelsespapiret og e-mailen af den 8. oktober 2019, ikke - trods klare instrukser herom – på nuværende tidspunkt er opfyldt/realiseret.

Jeg kan på de fremkomne statusmails mv. også konstatere, at der ikke er udsigt til, at vilkår/betingelser kan være opfyldt inden for kort tid. Derudover savnes der klart loyal adfærd fra din side i samarbejdet.

På det grundlag er det Vidne 2´s og min opfattelse, at samarbejdet derfor opfører dags dato. Jeg henviser til, at Sagsøger 2 ApS / Sagsøger 1 ApS / du ikke har leveret i henhold til det forudsatte, hvorfor vilkårene for samarbej- det principielt er misligholdt.

Jeg beder dig straks sikre, at alt materiale, der vedrører projektudviklingen af ejen- dommen, overgives/afleveres til Vidne 2 . Jeg beder dig tillige notere, at du i forhold til de kontakter, som du har gjort brug af i forhold til dit forsøg på at sælge ejendommen helt eller delvist, fremadrettet bedes afstå fra at have kontakt til disse i nogen som helst form, der kan give disse indtryk af, at du repræsenterer Sagsøgte 2 ApS med tilhørende selskaber.

Vidne 2 vil nok i forlængelse af denne e-mail pænt og loyalt orientere kontakt- fladerne om ophøret af samarbejdet.”

Af et brev af den 17. marts 2020 fra advokat Mogens Olesen på vegne af Vidne 1 til Holst Advokater fremgår følgende:

”…

Vidne 1 har rettet henvendelse til mig i anledning af specielt din skri- velse af 12. marts 2020, hvori du på vegne Vidne 2 har gjort gældende at sam- arbejdet imellem ham og Vidne 1 ophører dags dato. 11

På vegne min klient må jeg gøre gældende at samarbejdet ikke er misligholdt af denne med tværtimod synes at være misligholdt af Vidne 2 .

Jeg henviser i denne forbindelse til at både min og Vidne 2 har underskrevet en aftale i 2019 der fastlægger hovedvilkårene for hver isærs fremtidige forpligtelser.

Det fremgår heraf at Sagsøgte 1 ApS (hvorved må forstås Vidne 2 ) er hoved- ansvarlig for fremskaffelse af finansiering og likviditet både til betaling af købesum og finansiering af udviklingsforløbet.

Min klient oplyser at det ikke har været muligt for ham at formå Vidne 2 til at sikre finansiering af udstykningsomkostningerne, hvilket igen har forhindret min klient i at indgå aftaler om salg af grunde og grundstykker. I betydelig grad er det således min opfattelse at denne misligholdelse samtidig udløser ret for Sgr 1 ApS til at erhverve 40 % af kapitalandelene i Sgt 2 ApS . På vegne af min klient Sagsøger 1 ApS skal jeg derfor kalde denne køberet og jeg udbeder mig venligst oplysning om kontonr. mv. hvortil købesummen kan overføres.

Det skal samtidig her indskærpes Vidne 2 at han ikke på nogen måde må fore- tage dispositioner der skader eller giver risiko for skade på min klients anpartsbe- siddelse.

Du nævner i din skrivelse af 12. marts at der foreligger et forståelsespapir indgået imellem Sagsøgte 1 ApS og min klient og hans selskaber. Det papir jeg har set er ikke et forståelsespapir men er en klar og tydelig aftale.

…”

Parterne forsøgte herefter forgæves i slutningen af marts 2020 at opnå en forligs- mæssig løsning på sagen.

Forklaringer Vidne 1 har forklaret, at hans virksomhed lavede ejendomsudvik- ling. Han opkøbte ejendomme med henblik på udvikling, så ejendommene steg i værdig. Han opkøbte bl.a. landejendomme, som blev ændret til boligområder. 12

Foreholdt ekstraktens side 98-115 har han forklaret, at aftalen var startet allerede i 2016. Han blev spurgt om at hjælpe med bl.a. at sælge ejendommen i Holstebro. Viking Danmark ville gerne sælge grunden, da Viking Danmark skulle opføre et nyt kontordomicil et andet sted. Han hjalp også med den opgave. Viking Dan- mark havde spottet en grund uden for Århus, men de fandt en anden ejendom tættere på Århus. Han havde kontakten til kommunen og stod for arbejdet med at få ændret lokalplanen.

Foreholdt ekstraktens side 99, pkt. 1.7, har han forklaret, at han havde haft en forkøbsret. Han skulle oprindeligt overtage ejendommen den 1. juni 2018, men overtagelsen blev udskudt, da lokalplanen ikke var gået igennem. De lavede der- for et tillæg til den betingede købsaftale. Årsagen til ændringerne var, at forud- sætningerne var ændret. Han fik lov til at bygge flere boliger på ejendommen. Prisen blev derfor opjusteret, ekstraktens side 113. Der var ikke lavet lokalplan på det tidspunkt. Aftalen blev igen forlænget i tre måneder, ekstraktens side 116, da lokalplanen fortsat ikke forelå. Det var ikke den sidste forlængelse, men det var det sidste tillæg.

Bygningen af kontorhuset i Århus gav problemer. Viking Danmark pegede på en tømrermester som hovedentreprenør. Leverandøren lavede en del byggesjusk, og han løb fra pladsen, hvorefter han og Viking Danmark aftalte, at han skulle lave domicilet færdigt. Viking Danmark skyldte ham mere end 2 millioner kr. Han entrerede med en 3. part, som lavede arbejdet færdigt. Viking Danmark til- bageholdte penge, da leverandøren havde arbejdet for ham. De lavede først et forlig i oktober 2019, hvor han lukkede sin aftale med Viking Danmark. Købet af grunden i Holstebro hang sammen med bygningen af Viking Danmarks domicil. Viking Danmark havde ikke truet ham med at hæve aftalen om køb af ejendom- men i Holstebro.

De sagsøgte havde ikke været en frelsende engel for ham i forbindelse med købet af ejendommen i Holstebro. Han havde en god dialog med Viking Danmark, og det hele blev løst til sidst. Han kendte ikke Vidne 2 , udover at han havde mødt ham et par gange. De havde ikke talt om ejendomsudvikling sammen. Det var hans hustru, som havde mødt Vidne 2 tilfældigt. Han ringede til Vidne 2 , og de aftalte at mødes. Det var nok omkring starten af oktober, ekstraktens side 125. 13

Han var blevet utryg ved en anden mulig investor. Vidne 2 og ham havde et møde den 3. oktober 2019.

Foreholdt ekstraktens side 125-127, har han forklaret, at det var hans præsenta- tionsmail til Vidne 2 , som var en mulig investor,.

Foreholdt ekstraktens side 128, har han forklaret, at det var helhedsplanen for ejendommen.

Foreholdt ekstraktens side 169, har han forklaret, at det var regnskabet for del- områderne. Der var 5 delområder, og der var angivet salgspriser for de enkelte grunde. Priserne havde han indhentet fra lokale ejendomsmæglere. Han havde set på prisniveauet i området. Han havde lavet et samlet overslag på udgifterne i forbindelse med byggemodningen. Der var et forventet overskud på ca. 34 mil- lioner kr. for hele projektet inkl. parcelhusgrundene.

Foreholdt ekstraktens side 170, har han forklaret, at det vedrørte parcelhusgrun- dene, som skulle give et overskud på ca. 18 millioner kr.

Foreholdt ekstraktens side 169-170, har han forklaret, at det var det projekt, som han præsenterede Vidne 2 for.

Foreholdt ekstraktens side 126, har han forklaret, at ejendomsmægleren var i gang med at sælge parcelhuse. Der måtte være indgået aftaler, da han fik at vide, at der var solgt tre stk. Aftalerne var dog betinget af, at der var byggemodnet. Han havde ikke lovet Vidne 2 , at ejendommene var solgt. Difko var klar til at købe. Han havde ikke givet Vidne 2 forkerte oplysninger. Det kunne man også se i aftalen med Vidne 2 . Alle vidste, at grundene var reserveret, og at der var en køber. Det blev diskuteret på et efterfølgende møde. Salgene var be- tinget af byggemodning.

Foreholdt ekstraktens side 176, har han forklaret, at han videresendte sin tidli- gere mail til Vidne 4 m.fl., da de skulle holde et møde kort efter. Vidne 4 var også hans revisor på det tidspunkt. Vidne 4 kendte alt til projektet, og han havde tidligere sendt materiale herom til Vidne 4

Foreholdt ekstraktens side 126, har han forklaret, at han manglede en partner.

Det var ikke ham, som fik advokat Vidne 3 involveret. Det var enten Vidne 2 eller Vidne 4 .

Foreholdt ekstraktens side 126, har han forklaret, at der var købere til parcelhus- grundene også i marts 2020. På det efterfølgende møde den 7. oktober 2019 blev 14

der ikke efterspurgt kontrakter. Det var heller ikke sket senere. Alle var klar over, at aftalerne var betinget af byggemodning. På mødet den 7. oktober 2019 deltog Vidne 4 , Vidne 3 , Vidne 2 og ham. Vidne 4 og Vidne 3 repræsenterede Vidne2 . Han var alene. Han havde ikke behov for en rådgiver. Mødet tog 2-3 timer.

Foreholdt ekstraktens side 187ff, har han forklaret, at det var advokatens mail dagen efter mødet.

Foreholdt ekstraktens side 173, pkt. 1.7, har han forklaret, at han, Vidne 2 og Vidne 4 havde et møde den 4. oktober 2019 med henblik på at lave et oplæg til mødet den 7. oktober 2019. Hans oplæg var oprindeligt et 50/50 ejer- skab.

Foreholdt ekstraktens side 165, har han forklaret, at han havde lavet oplægget til Vidne 2 , og at han sendte det til Vidne 2 den 2. oktober 2019. Difko var klar til at handle. Han havde også sendt oplægget til Vidne 4 .

Mødet den 7. oktober 2019 blev holdt hos Vidne 4 . Han havde forin- den sendt alle informationer om projektet til de andre. De talte om aftalen mellem ham og Vidne 2 . De lavede aftalen, og den var i overensstemmelse med det, som de talte om på mødet.

Foreholdt ekstraktens side 189, har han forklaret, at han ikke ville have indgået aftalen, hvis ikke finansieringen fra Vidne 2 var på plads. Alle aftalerne hang sammen. Han ville ikke have underskrevet erklæringen, hvis ikke de havde ind- gået den anden aftale, ekstraktens side 122-124.

Foreholdt ekstraktens side 123, pkt. 3, har han forklaret, at Vidne 2 tidligere havde sagt, at han havde en stor formue, og at penge ikke ville blive noget pro- blem. De gennemgik likviditetsbehovet. Alle kendte til likviditetsbehovet, som stod i budgettet. Vidne 2 og ham skulle blive enige om vilkårene for at stille med likviditet. Vidne 2 kendte rammen for, hvad der skulle bruges af penge. Der skulle efterfølgende laves en decideret plan for det hele, og det krævede penge, som han ikke selv havde. De talte ikke om, hvor mange grunde som skulle sæl- ges, før Vidne 2 skulle stille likviditet til rådighed.

Han havde informeret de andre om salgsarbejdet gennem Danbolig og andre ejendomsmæglere samt om salg af delområder til bl.a. Difko. Det blev ikke aftalt, at han skulle sælge for 15 millioner, før han kunne få en ejerandel. Salg for 15 millioner kr. kunne ske på flere måder. Vidne 2 var ny på området, og han havde erfaringen. Han skulle drive projektet, og han skulle orientere Vidne 2 lø- bende. Vidne 2 var direktør i Sagsøgte 2 ApS . Han havde en ret til 40% af selskabet, når der var solgt for 15 millioner kr. Han skulle også have 15

vederlag for sit arbejde. Han skulle sende et bilag vedrørende sit arbejde til Vidne 4 . Han fik betaling for sit arbejde ret hurtigt.

Foreholdt ekstraktens side 227, har han forklaret, at han havde skrevet under på erklæringen. Han sendte den til advokat Vidne 3 , ekstraktens side 203. Han skrev hovedaftalen under den 8. oktober 2019, og han afleverede den på advokat Vidne 3´s kontor et par dage efter.

Foreholdt ekstraktens side 206, har han forklaret, at han ikke vidste, hvorfor Vidne 4 havde skrevet sådan. Han læste mailen senere samme dag. Det var efter, at han havde fået Vidne 2´s underskrift på hovedaftalen. Han havde ikke fæstnet sig ved mailen. Han havde nogle dage efter et møde med Vidne 2 . De aftalte, at de skulle i gang med byggemodningen. Det var et opstartsmøde, og de drøftede det fremtidige samarbejde. Han sagde, at han havde brug for Vidne 2´s accept, før der kunne træffes beslutninger. De talte ikke på mødet om, at de først skulle i gang med byggemodningen, når der var solgt for 15 millioner kr. De var enige om, at byggemodningen skulle i gang. Vidne 2 havde ikke på noget tidspunkt sagt, at de skulle vente.

Foreholdt ekstraktens side 278, har han forklaret, at han havde talt med Vidne 2 , inden han sendte mailen. De var enige om at starte byggemodningen. Vidne 2 var enig i, at han startede byggemodningen. Der var ingen reklamationer fra Vidne 2 . Han havde et godt samarbejde med Vidne 2 indtil februar 2020. Der var

ingen problemer dengang.

Foreholdt ekstraktens side 287, har han forklaret, at han skrev til landinspektø- ren. Han fik ingen reaktion eller reklamationer fra Vidne 2 .

Foreholdt ekstraktens side 292, har han forklaret, at Person 2 (P 2) havde et stort byggefirma, og at P 2 gerne ville købe et delområde og bygge boliger, som han kunne sælge til Difko. Vidne 2 og ham var enige om at sælge grundene i en fart. Der blev ikke indgået en aftale med Person 2 , da han ikke fik en kontrakt fra advokat Vidne 3 . Person 2 sprang senere fra, da han ikke gad at vente.

Foreholdt ekstraktens side 294-295, har han forklaret, at Vidne 4 skulle sørge for, at der ikke opstod problemer med momsafregningen. Han havde drøftet det med Vidne 4 , inden Vidne 2 kom på banen.

Foreholdt ekstraktens side 297 og 1226ff, har han forklaret, at han havde fået en kontraktudkast fra Rescale ApS og Difko. Kontrakten havde han modtaget den 4. november 2019, og han sendte den videre til Vidne 2 og Vidne 4 . 16

Foreholdt ekstraktens side 306, har han forklaret, at han fik tilsendt overdragel- sesaftaler og stiftelsesdokumenter vedrørende de nye selskaber fra advokat Vidne 3 . De var nødt til at få lavet selskaberne, for at de kunne komme videre med salget af ejendomme og delområder.

Foreholdt ekstraktens side 348, har han forklaret, at selskaberne fortsat ikke var stiftet på det tidspunkt. Han havde ikke modtaget noget herom. Der blev holdt et møde den 25. november 2019. De havde tidligere aftalt at holde et møde ca. en gang om måneden, og det gjorde de. Byggemodningen var i gang. De aftalte, at han skulle gøres til direktør, og at han skulle have anparter i Sagsøgte 2 ApS , som tidligere aftalt. Der blev stiftet selskaber i starten af december 2019. Han var ikke orienteret om, at selskaberne aldrig blev registreret. Det fandt han først ud af under sagen. Han gik i december 2019 ud fra, at han var registre- ret som direktør. Ingen havde sagt til ham, at selskaberne ikke var registreret endeligt.

Han blev rykket af ejendomsmægleren Vidne 5 . Han orienterede Vidne 2 herom. Han sendte købsaftalerne, som var lavet i hans eget selskab, videre til advokat Vidne 3 , som skulle skimme dem igennem. Han kunne ikke indgå bindende salgsaftaler, når han ikke var direktør. Han troede, at han fra den 29. november 2019 var direktør i Sagsøgte 2 ApS . Der blev aldrig solgt nogle delområder fra. Det gik ikke igennem.

Foreholdt ekstraktens side 517, har han forklaret, at der ikke var blevet stiftet en anfordringsgaranti i hans tid. Garantien var en forudsætning for, at Vestforsy- ning A/S skulle lave noget som helst. Det havde han forklaret Vidne 2 og Vidne 4 flere gange. Man kunne ikke komme i gang med at sælge grunde, før der var styr herpå. Han havde flere gange rykket for anfordringsgarantien. De havde igangsat byggemodningen, da han havde aktiveret de aktører, som stod for at lave byggemodningen. Alt var kørt i stilling i december 2019, hvor han holdt møde med Vidne 2 og Vidne 4 . Han fik ingen reaktion fra de to andre om, at det ikke var rigtigt, hvad han havde skrevet.

Vidne 4 skrev efterfølgende til Vestforsyning A/S. Den fysiske byg- gemodning var ikke gået i gang. Vidne 2 og ham aftalte, at de skulle kunne levere grunde den 1. juni 2020. De skulle derfor i gang med byggemodningen pr. 1. fe- bruar 2020. De kunne godt lave aftaler med virkning fra den 1. juni 2020. Der var en køber af en parcelhusgrund, som gerne ville indgå en aftale. Der skulle først laves en garanti, før den fysiske byggemodning kunne startes op. Det stod helt klart for Vidne 2 . Vestforsyning A/S kom en tidsplan i januar 2020, og det fremgik heraf, at der kunne sælges grunde i sommeren 2020. Han rykkede for bankgaran- tien, da de ellers ikke kunne komme nogle vegne. Vidne 2 holdt den tilbage. 17

Foreholdt ekstraktens side 179, har han forklaret, at alt var klar til byggemod- ning, men Vidne 2 ville ikke stille garantien, så de kunne ikke komme i gang. Der kunne være lavet kontrakter om salg af grunde, men de havde ikke en endelig dato, før byggemodningen blev sat i gang. Vestforsyning A/S skulle lave det før- ste arbejde vedrørende byggemodningen, og de ville ikke gå i gang, før der lå en garanti.

Vidne 2 var med til mødet med Vidne 4 i starten af oktober 2019. De havde en forhandling om ejerandele. Han gik med til en fordeling af ejerska- bet på 40/60. Han havde en fin økonomi i sine selskaber. Han kunne ikke huske, om flere af hans selskaber var tilsagt til fogedretten i oktober 2019. Det kunne godt være, at der var en enkelt regning, som ikke var betalt. Han var ikke i fo- gedretten. Han skulle have 1 million kr. fra Vidne 2 , og han fik pengene uden indsigelser fra Vidne 2 .

Han begyndte at søge medinvestorer lige efter, at der var lavet lokalplan. Han ville ikke gå ud med et projekt uden lokalplan. Ejendomsværdien steg væsentligt, da der kom en lokalplan. Han talte med Person 3 og andre. Vidne 2 gav et godt indtryk ved det første møde. Det var ikke naturligt for ham at søge inve- storer, som ikke havde indsigt i boligmarkedet m.m. Vidne 2 sagde, at han gerne ville være med.

Advokat Vidne 3 ville have det kørt igennem hurtigt. Det var ikke Viking Danmark, som pressede på. Han havde ikke en deadline fra Viking Dan- mark.

Foreholdt ekstraktens side 126, har han forklaret, at han havde talt med Difko, og Vidne 9 (V 9) fortalte ham, at de havde en køber til alle anparterne. Difko sagde, at de havde en masse investorer, som gerne ville være med. Han havde solgt delområder til Difko. Han havde indgået aftaler om kommende handler med Difko. Han sad med en seriøs køber.

Foreholdt ekstraktens side 319, har han forklaret, at han ikke vidste, hvordan det harmonerede med den tidligere melding. Det måtte man spørge Vidne 9 om. Han sendte mailen videre til Vidne 2 og Vidne 4 . Rescale ApS hop- pede fra. Det fik han en fornemmelse for på et tidspunkt, men han kunne ikke huske hvornår. Det var derfor, at Person 2 kom på banen.

Foreholdt ekstraktens side 322, har han forklaret, at han godt kunne have flere købere til projektet, som han talte med samtidig. Der var også andre, som ringede til ham vedrørende delområderne. Der var på dette tidspunkt ikke underskrevet kontrakter. Han tog derfor alle henvendelser seriøst. 18

Foreholdt ekstraktens side 310, har han forklaret, at han gerne ville sælge til alle. Han sendte noget standardmateriale til Person 2 , og han afgav et tilbud. P 2 gav et modtilbud. Han anbefalede Vidne 2 at tage imod tilbuddet. Difko og P 2 kendte allerede hinanden. Vidne 2 reagerede ikke på mailen af den 8. november 2019. Vidne 2 sagde dog ok til, at der blev solgt til den foreslåede pris.

Foreholdt ekstraktens side 322, har han forklaret, at Person 2 ikke ville komme med et oplæg. Han skulle komme med et oplæg, før de talte om betaling. Der blev aldrig lavet en kontrakt, så de kom ikke videre. Difko byggede ikke selv. Difko skulle have nogen til at bygge for sig. I starten af oktober 2019 havde han Rescale ApS, som gerne ville købe dele af grunden. Person 2 ville også købe grunden. Han var ligeglad med, hvem som byggede for Difko. P 2 ville senere i november 2019 ikke købe for 11 millioner kr. alligevel.

Vidne 2 ville have penge i kassen, og det var derfor, at han skrev om forud- betaling til Person 2 . Det skrev han efter aftale med Vidne 2 . Eller også havde han gjort det i selskabets interesser.

Foreholdt ekstraktens side 169-170, har han forklaret, at projektet nok skulle løbe over et års tid, men Vidne 2 kom ikke med garantien, selvom der var mange in- teresserede. Løbende driftsomkostninger var ikke med. Det havde han fortalt til de andre. Udgifter til ejendomsmæglere, mente han, var med i budgettet. Der var det med, som stod i regnskabet. Omkostninger til advokat og revisor var ikke med. Det drøftede de på mødet hos Vidne 4 . De gik tallene igennem på mødet. Han var den eneste, som ikke havde bistand på mødet. Omkostnin- gerne og salgspriserne var steget gevaldigt efterfølgende. Der var ikke nogen, som var kommet med bemærkninger til hans budget.

Foreholdt ekstraktens side 511, har han forklaret, at det selskab var et af de sel- skaber, som skulle stiftes. Der var ingen, som fortalte ham, at det aldrig skete.

Der blev afholdt et møde den 17. januar 2020. Han kunne ikke huske, om den fremtidige selskabsstruktur blev drøftet. Han fik på et tidspunkt en mail fra Vidne 4 .

Foreholdt ekstraktens side 686 og 688, har han forklaret, at selskabet blev stiftet, mens han stadig var med.

Foreholdt ekstraktens side 690 og 693, har han forklaret, at han ikke fik oplysnin- ger om, at selskaberne var blevet stiftet.

Foreholdt ekstraktens side 1167, har han forklaret, at han havde lavet bilaget. Baggrunden var en dialog med Vidne 4 om selskabsstrukturen. Han 19

lavede bilaget og spurgte Vidne 4 , om det var sådan, han skulle forstå det.

Foreholdt ekstraktens side 674, nederst, og 1168ff, har han forklaret, at han var bekendt med, at der skulle stiftes et selskab med navnet Virksomhed 2 ApS . Han rykkede for købsaftalen flere gange. Advokat Vidne 3 skulle lave udkastet. Vidne 4 havde ændret den oprindelige aftale vedrø- rende stiftelse af selskaber. Difko skulle være køber af området. Difko skulle købe delområdet af en entreprenør, Skibbild Entreprise. Vidne 2 havde givet ham lov til at rådgive og vejlede Difko og til at bygge ejendomme på det delområde for Difko. Vidne 2 ville til at starte med også være med til at bygge, men Vidne 2 æn- drede mening i december 2019.

Han kunne ikke sige, at der var en omfattende korrespondance mellem ham og Vidne 4 omkring budgettet. Han kendte ikke til baggrunden for, at Vidne 4 ville have budgettet. Det kunne godt være, at man ville have opdate- rede budgetter. Det fik Vidne 4 også. Han sendte materialet til Vidne 4 . Han blev spurgt til nærmere oplysninger om kontakter, salgsforhandlinger m.m. Han svarede på det hele.

Foreholdt ekstraktens side 796-797, nederst, har han forklaret, at det var Skibbild Entreprise, som skulle levere til Difko. Skibbild Entreprise skulle købe delområ- det af Virksomhed 2 ApS (Virk 2 ApS) , hvorefter Difko skulle købe de færdige ejen- domme af Skibbild Entreprise.

Foreholdt ekstraktens side 1188, har han forklaret, at han ikke vidste, hvorfor der gik 15 dage, indtil han vendte tilbage. Han ventede på andre.

Foreholdt ekstraktens side 722, har han forklaret, at han ikke skulle lave likvidi- tetsbudgettet. Han vidste ikke, om der forelå et likviditetsbudget den 20. februar 2020. Det var ikke et rimeligt vilkår.

Foreholdt ekstraktens side 726, har han forklaret, at ”vi” var Skibbild Entreprise og ham. Han var rådgiver for Skibbild Entreprise. Han rådgav alle sine kunder. Han blev presset meget af Vidne 2 og Vidne 4 . Han havde fået lov til at tjene penge på at bygge huse, men så trak Vidne 2 tæppet væk under ham. I hele fe- bruar vidste Vidne 2 og Vidne 4 , at han rådgav Difko. Han var stoppet med at rådgive Difko senere end den 3. februar 2020. Det var nok efter den 21. februar 2020, at han meddelte Difko, at han ikke kunne rådgive dem længere. Det var efter, at han havde fået en mail fra Vidne 2 herom.

Foreholdt ekstraktens side 726, har han forklaret, at han var nærmest til at vur- dere, hvornår de kunne komme i gang. Der manglede dog fortsat en anfordrings- garanti fra Vidne 2 , og han vidste ikke, hvornår der kunne ske noget. Difko og 20

ham kunne godt acceptere vilkårene beskrevet af Vidne 2 i mail af den 21. februar 2020. Han havde sagt til både Vidne 4 og Vidne 2 , at betingelserne var ok.

Foreholdt ekstraktens side 802, har han forklaret, at Skibbild Entreprise sagde, at de kunne få plads til 27 boliger på delområdet. Han gav ikke Vidne 2 besked herom. Prisen for delområdet var en fast pris. Prisen var ikke baseret på antallet af boligenheder. Han vidste ikke, hvorfor der stod, at Virk2ApSleverede nøglefær- dige boliger til en fast pris. Der var aftalt en fast pris pr. bolig med Skibbild En- treprise.

Han fortsatte ikke drøftelserne vedrørende salg af delområderne, efter at han var blevet smidt ud af projektet. Han blev med sin advokat enig om, at han ikke skulle gå videre med projektet efterfølgende. Han kunne ikke komme i dialog med Vidne 2 og de andre. Forligsforhandlingerne viste, at der ikke var mulighed herfor. Han blev tilbudt at købe delområdet til fuld pris, og det var ikke relevant.

Skibbild Entreprise ville ikke handle med Vidne 2 efter Vidne 2´s opfør- sel over for ham. Han havde ikke nogen skriftlig aftale med Difko. Hans mistede indtjening var beregnet ud fra, at han havde fået lov til at vejlede Difko af Vidne 2 . Det fik han dog ikke lov til. Hans advokat havde rådgivet ham om, at han ikke skulle dokumentere sin betalingsevne i overensstemmelse med de nedlagte på- stande. Han var blevet rådgivet af sin advokat til ikke at acceptere de sagsøgtes subsidiære påstande til sagsøgernes påstand 3. Han ville gerne betale Vidne 2 for udgifterne til grunden og de omkostninger, som der havde været. Han stod fort- sat ved dette tilbud.

Foreholdt ekstraktens side 806-807, har han forklaret, at han gerne ville købe det hele for 16 millioner kr. Han mente, at det ikke gik i orden, da Vidne 2 ikke vendte tilbage. Han kunne ikke huske, at der var andre bud.

Foreholdt ekstraktens side 727, har han forklaret, at køberen bare skulle have lov til at bygge rækkehuse.

Foreholdt ekstraktens side 686-688 og 693, har han forklaret, at han i en mail fra Vidne 4 fik at vide, at der var ved at blive stiftet et selskab. Han tro- ede, at selskabet indgik i den selskabskonstruktion, som han lavede et diagram over, ekstraktens side 1167. Han troede, at Vidne 4 talte om det nye holdings- elskab, som de skulle eje 60/40. Hans rettigheder var i det nye holdingselskab. Projektselskabet blev senere til Virksomhed 3 ApS og Virksomhed 2 ApS .

Foreholdt ekstraktens side 641, har han forklaret, at den oprindelige aftale var en deling 60/40, jf. aftalen den 8. oktober 2019. Han fik at vide, at det ikke kunne lade sig gøre. 21

Foreholdt ekstraktens side 653, har han forklaret, at han var meget uenig, og at han bad om at få forståelsesbrevet.

Foreholdt ekstraktens side 692, har han forklaret, at han hørte, at selskabet var stiftet efterfølgende.

Vidne 2 har forklaret, at han var uddannet butiksassistent. Han var pro- grammør, og han havde beskæftiget sig med forskellige selskaber. Han var blevet købt ud af Freeway-koncernen. I oktober 2019 avlede ham og hans kone heste. Han havde ikke før været involveret i ejendomsprojekter. Han var i stalden, da Vidne 1 ringede. Det skulle gå stærkt, og Vidne 1 ville sende noget. Vidne 1 sagde, at han havde en option, som snart udløb.

Foreholdt ekstraktens side 125ff, har han forklaret, at mailen betød meget for hans beslutning om at gå ind i projektet. Mailen var altafgørende. Der var solgt for ca. 18 millioner kr., og der var udsigt til et stort overskud. Han tog kort efter kontakt til Vidne 4 , da han ikke havde forstand på området. Han ville sikre sig, at projektet hang sammen.

Foreholdt ekstraktens side 171, har han forklaret, at på mødet den 3. oktober 2019 deltog han og Vidne 1 . Det var hjemme hos ham. Vidne 1 fortalte om pro- jektet og viste diverse bilag. Det lød meget interessant. Advokat Vidne 3 blev inddraget via Vidne 4 . Han deltog ikke i mødet den 4. ok- tober 2019. Det var alene Vidne 1 og Vidne 4 , som holdt et møde. Han havde drøftet med Vidne 4 , at han skulle have den største andel.

Foreholdt ekstraktens side 173, har han forklaret, at han og Vidne 4 havde drøftet vilkårene for hans involvering.

Foreholdt ekstraktens side 207, har han forklaret, at der blev talt om de vilkår på flere møder efterfølgende. 22

Foreholdt ekstraktens side 123, pkt. 4, har han forklaret, at Vidne 1 sagde, at han var meget presset på likviditet, og han indvilligede derfor i at hjælpe med Vidne 1´s økonomiske problemer. Han kendte ikke nærmere til Vidne 1´s økonomiske problemer, men han fandt senere ud af, at Vidne 1 var indkaldt til retten. Der blev udstedt en faktura, som han betalte. De aftalte ikke på noget tidspunkt, at de skulle gå i gang med byggemodningen.

Han havde på intet tidspunkt givet lov til, at byggemodningen skulle gå i gang. Han havde sagt ok til, at forarbejdet til byggemodningen kunne opstartes. Det, som virkelig kostede penge, skulle ikke igangsættes. Hvis han dengang havde haft kendskab til virkeligheden bag projektet, så havde han ikke indgået en aftale. Der var en alt for stor usikkerhed. Han forventede kun, at han skulle være en passiv investor.

Han underskrev dokumenterne den 8. oktober 2019. Han foretog sig herefter ikke noget indtil december 2019. Det var Vidne 1 , som skulle drive projektet. Det var ikke ham.

Foreholdt ekstraktens side 349, har han forklaret, at han ikke var enig i indholdet. Der var endnu ikke opnået et salg på 15 millioner kr. Han forventede, at der snart ville ske et salg. Han var klar over, at der ikke var underskrevne kontrakter den 8. oktober 2019.

Foreholdt ekstraktens side 405ff, har han forklaret, at han kort havde nævnt for Vidne 1 , at det var meget omfattende. Det lå meget langt fra det, som han havde forestillet sig. Han ville fortsat gerne have majoriteten. Udkastet kunne han ikke godkende, og han talte med Vidne 4 herom.

Vidne 4 indkaldte til et møde, hvor de skulle drøfte salget af projek- tet. De ville gerne have en status, og de ventede på underskrevne aftaler, så de kunne komme videre. De aftalte den 18. december 2019, at de skulle have et over- blik over udgifterne til byggemodningen. Der skulle laves et mere detaljeret bud- get over byggemodningen. Han forpligtede sig ikke til at opstarte byggemodnin- gen. Han overvejede heller ikke at sætte den i gang. Han ville have krævet en genforhandling af aftalen, hvis byggemodningen skulle sættes i gang, inden der var et salg.

Stemningen blev mere anstrengt mellem dem og Vidne 1 efter mødet den 18. de- cember 2019. De pressede på for egentlige salg.

Foreholdt ekstraktens side 515, har han forklaret, at han syntes, at det hele sej- lede. Der kom ikke de salg, som Vidne 1 lovede. Der blev heller ikke fulgt op på tingene. Det var meget rodet og forvirrende. Vidne 1 ringede på et tidspunkt og 23

sagde, at det hele var solgt. Det kørte ikke, som det skulle. Vidne 4 havde også en fornemmelse af, at der ikke var styr på projektet. Det kørte ikke.

Foreholdt ekstraktens side 544, har han forklaret, at det, som Vidne 1 sendte, ikke indeholdt noget konkret. De ville have dokumentation, da de havde en følelse af, at de var længere fra projektets fuldførelse, end hvad Vidne 1 gav udtryk for. De afholdt derefter et møde for at finde ud af, hvad der manglede, for at der kunne gennemføres salg. De talte også om selskabsstrukturen og moms. Stemningen på mødet var ikke god. De pressede Vidne 1 meget for at få konkrete ting på bordet.

De talte bl.a. om, hvorvidt det var en mulighed, at Vidne 1 selv købte nogle are- aler. Vidne 1 havde foreslået det ad flere omgange. Han havde hele tiden været imod det, da Vidne 1 ikke skulle handle med sig selv.

Foreholdt ekstraktens side 547, har han forklaret, at han gav Vidne 1 tilladelse til, at Vidne 1 kunne rådgive Difko. Han blev presset hårdt, og han ville prøve, om det kunne give gang i salget. Han kunne senere se, at hans formodning var kor- rekt, og at det ikke var en god konstellation. Han kunne ikke huske, hvornår han bad om, at Vidne 1 ikke skulle rådgive Difko, men det var kort efter. Han kunne hurtigt se, at det ikke var en god ide, og at det ville give problemer.

Vidne 4 beklagede sig over, at han havde svært ved at få ting til budgettet. Han var ikke så meget indover. Han ville bare gerne have nogle tal, så han kunne tage en beslutning. Han kunne på mailene se, at stemningen ikke var god. Han ville gerne have gang i projektet, men han havde en anden forudsætning end Vidne 1 . Han ville ikke forøge sin risiko, uden at der var sket salg.

Foreholdt ekstraktens side 726, har han forklaret, at han var rasende. Der var sket det, som han havde frygtet. Han fornemmede, at Vidne 1 havde forladt projektet, og at Vidne 1 hellere ville bygge huse, hvor der var en større fortjeneste. Han var meget sur og overvejede, om han skulle ophæve aftalen med Vidne 1 . Han ville dog nødig stå alene med projektet. Han fik ikke umiddelbart en reaktion fra Vidne 1 . Det kunne godt være på det tidspunkt, at han første gang sagde fra over for Vidne 1´s dobbeltrolle. Han var ikke sikker herpå.

Han bad efterfølgende om dokumentationen for eventuelle salg. De var langt henne i forløbet, og han havde forventet, at de havde underskrevet salgsaftaler i efteråret 2019. Han ville gerne have viden om, hvordan processen havde været frem til februar 2020. Han fik ikke tilfredsstillende informationer retur fra Vidne 1 . Han var rasende, da han var blevet lovet noget, som ikke viste sig at være rigtigt.

Foreholdt ekstraktens side 795, har han forklaret, at mailen blev sendt, da Vidne 1 nu havde fået så mange chancer for at rette op på projektet. Han havde både 24

drøftet situationen med Vidne 4 og Vidne 3 , og de kunne heller ikke se en fremtid for samarbejdet med Vidne 1 . Hvis han var blevet råd- givet om noget andet, så havde han måske holdt ved lidt endnu.

Foreholdt ekstraktens side 769, har han forklaret, at han var enig i mailen fra Vidne 4 . Han ville gerne have dokumentation for, hvad der foregik. De fik kun en gang sniksnak fra Vidne 1 . Han vidste ikke, hvordan han selv skulle komme videre med projektet. Han tænkte bare, at han skulle af med Vidne 1 og ejendommen. Det var derfor, at han tilbød Vidne 1 at købe hele projektet. Han havde ikke en backupplan. Han ville have dækket sine udgifter. Han smed ikke Vidne 1 ud for at score gevinsten selv.

Der gik et par måneder, hvor han selv prøvede at tage kontakt til forskellige ejen- domsmæglere. Han kendte Vidne 8 , og de havde nogle drøf- telser, som mundede ud i en aftale. De indgik en aftale efter sommeren 2020. Vidne 8 kom direkte ind i projektet. Han havde kendt Vidne 8 gennem 15-20 år, og han stolede på Vidne 8 . Vidne 8 havde fået en mindre løn for hans arbejde. Ejerandelene var 60/40.

Han vidste, at Vidne 5 havde haft forbud mod at ringe til ham. Det havde Vidne 1 givet V 5 . Han vidste ikke hvorfor. Han troede, at Sagsøgte 2 ApS solgte ud af jordstykkerne omkring august 2020. Der blev stif- tet nogle selskaber, ekstraktens side 686ff, som købte jordarealer af Sagsøgte 2 ApS . Det var en del af den plan, som oprindeligt var lavet sammen med Vidne 1 .

Han lavede en 60/40-aftale med Vidne 1 , da han gerne ville have kontrol med projektet. Han følte, at han havde kontrollen, når han havde den største andel. De drøftede, at han maksimalt skulle have en risiko på 15 millioner kr., før der forelå aftaler om salg. Købsaftalerne behøvede ikke at være betinget af bygge- modning. Det var muligt at sælge et delområde uden byggemodning. Han havde ikke forstand på det.

Han havde fået oplyst af Vidne 1 på det første møde, at der kunne underskrives aftaler, uden at byggemodningen var etableret. Det var beskeden til at starte med. Det var først senere, at Vidne 1 sagde, at han havde brug for en dato for afslut- ningen af byggemodningen, inden at der kunne ske salg. Vidne 1 havde rykket for en garanti, men den kom ikke, da der ikke var solgt for 15 millioner kr. endnu. Det var en betingelse for aftalen. De gik i gang med at få lavet detaljerede bud- getter, hvis han skulle forøge sin risiko. Han ville vide, hvad det kostede.

Foreholdt ekstraktens side 349, har han forklaret, at han ikke reagerede på mai- len. Han talte ikke med advokat Vidne 3 om mailen. Der blev efterføl- gende stiftet selskaber, som han skrev under på. Han kunne ikke huske, om han 25

talte med Vidne 3 herom forinden. Han var ikke ret meget inde over selskabsstrukturen. Det var Vidne 1 , Vidne 3 og Vidne 4 , som havde med det at gøre. Han var ikke inde over, at selskaberne ikke blev registreret. Han hørte dog, at der var en momsproblematik. Han vidste ikke, om det var den problema- tik, som gjorde, at selskaberne ikke blev registrerede. De havde ikke opnået et salg for 15 millioner kr. endnu, så de gik ikke videre med det. De gjorde bare papirerne klar.

Han blev utryg ved Vidne 1 omkring jul. Det kunne også være fra starten af de- cember 2019. Han vidste ikke, om det var derfor, at selskaberne ikke blev regi- streret. På mødet i december 2019 talte de om deres uoverensstemmelser. Der blev ikke lavet et referat fra mødet.

Foreholdt ekstraktens side 517, har han forklaret, at de havde talt om det mang- lende salg på mødet i december 2019. De havde ikke besluttet at sætte bygge- modningen i gang. Hans holdning var, at de ville forberede byggemodningen så langt, uden at det kostede mange penge. Det sagde han tydeligt til Vidne 1 . Han svarede ikke på mailen og rettede Vidne 1´s forståelse af spørgsmålet om byggemodning. Han læste ikke mail med advokatøjne.

Foreholdt ekstraktens side 526, har han forklaret, at han tænkte på køberen, som ikke kunne sætte en skovl i jorden. Byggemodningen var dyrere end værdien af grunden. Det hang fint sammen, det som han havde skrevet.

Foreholdt ekstraktens side 792, har han forklaret, at han ikke overvejede at sælge, da han vidste, at Vidne 1 havde økonomiske problemer. Han ville have, at de skulle tale pænt om det.

Han opsagde samarbejdet efter telefonisk rådgivning med Vidne 3 og Vidne 4 . Han regnede ikke med, at han selv skulle videreføre projek- tet. Han gik ikke selv efter at få en gevinst. Han ville bare af med det hele.

Advokat Vidne 3 har forklaret, at han arbejdede ved Holst Advokater i Århus. Han havde forud for sagen ikke været advokat for nogen af parterne. Han kendte ikke Vidne 2 eller Vidne 2´s selskaber. Han kom ind i sagen efter en opringning fra Vidne 4 . Vidne 4 sagde, at han havde en kunde, og han blev briefet om sagen. Han blev kontaktet i starten af oktober 2019 kort før det første møde. Han var advokat, og han skulle være rådgiver.

Foreholdt ekstraktens side 125-127, har han forklaret, at han blev bekendt med mailen med bilag i weekenden forud for det første møde. Det var det materiale, som han skulle forberede sig på. Der var lidt mere materiale end mailen med 26

bilag. Det var det materiale, som udgjorde beslutningsgrundlaget for Vidne 2 . Vidne 2 havde også talt med Vidne 1 . Materialet havde stor betyd- ning for Vidne 2 . Vidne 2 var ikke ejendomsudvikler, så materialet havde stor betydning. Han troede ikke, at Vidne 2 var gået ind i projektet, hvis der ikke alle- rede var solgt grunde, som angivet i mailen.

Foreholdt ekstraktens side 173-174, har han forklaret, at årsagen til, at det skulle gå så hurtigt, var, at den betingede købsaftale, som Vidne 1 havde på hånden, skulle udnyttes. Han havde fået at vide, at købsoptionen faldt bort, hvis der ikke var betalt senest den 9. oktober 2019. De meddelte sælgeren af grunden, at de gerne ville købe. Vidne 1´s advokat havde også sagt til ham, at der skulle betales senest den 9. oktober 2019. De havde kun den 8. oktober 2019 til at gøre købet klar.

Forud for mødet den 7. oktober 2019 blev han briefet af Vidne 4 og Vidne 1 . Alt materiale forelå ikke på mødet. Det kunne de ikke nå. De havde aftalen med Viking Danmark og lokalplanen. De så ikke betingede aftaler vedr. salg af grunde, oplæg/tilbud om aftaler vedrørende salg til Difko m.m. Ek- straktens side 174, overordnet proces, var dagsordenen for mødet.

De drøftede, hvordan de skulle sætte det hele op. De ville udnytte ordre-klausu- len. De drøftede finansiering mm. De drøftede vederlag og løn. Der skulle i prin- cippet ikke være vederlag for overdragelsen. Vidne 1 skulle have godtgjort sine omkostninger indtil videre. Vidne 1 skulle have ret til at købe 40%, og det skulle være Vidne 1´s vederlag. De talte også om moms og nogle lejere. De blev enige om at betale købesummen med tillæg af moms, da de ikke ville risikere misligholdelse.

Han stiftede herefter et datterselskab, som kunne købe ejendommen. Han lavede aftalen, ekstraktens side 122-124.

Foreholdt ekstraktens side 122-124, har han forklaret, at Vidne 2 skulle betale købesummen. Den yderligere finansiering skulle ske, når de var enige om det. Vidne 1´s bidrag var, at han skulle sælge grunde, ellers var der ikke gevinst. Der var et ret stort tidspres, og derfor blev aftalen kortfattet. Det fremgik også af mailen, ekstraktens side 208. Han fik kun bemærkninger fra Vidne 4 . Vidne 1 havde ikke bemærkninger hertil. Vidne 1 skrev aftalen un- der den 3. februar 2020. Det var han sikker på. Vidne 1 gjorde det på et møde samme dag. Vidne 1 spurgte ind til den aftale, som Vidne 1 havde med Vidne 2 . Han sagde til Vidne 1 , at Vidne 1 ikke havde skrevet aftalen under. Vidne 1 skrev den under, og Vidne 1 fik en kopi af den underskrevne aftale. Han vidste ikke, hvorfor han ikke havde fuldt op på underskriften tidligere. Det var ikke rigtigt, at Vidne 1 underskrev aftalen den 8. oktober 2019, og han havde ikke in- 27

formationer om, at Vidne 1 var forbi hans kontor den 8. oktober 2019. Han var meget på sit kontor den 8. oktober 2019. Det kunne han se i sin kalender.

Foreholdt ekstraktens side 207, har han forklaret, at han var enig i den fortolk- ning, som Vidne 4 gav udtryk for. Det var også helt klart på mødet. Vidne 2 skulle betale købesummen, og der skulle derefter først ske yderli- gere finansiering, når der var sikkerhed for, at pengene kom igen.

Vidne 1´s oplysninger om, at der var sket salg for ca. 18 millioner kr. viste sig ikke at være rigtige. Han havde ikke set aftaler, som understøttede det. Efter den 8. oktober 2019 var han advokat for Sagsøgte 2 ApS .

Foreholdt ekstraktens side 338-339, har han forklaret, at han i november 2019 blev inddraget i to potentielle handler. Aftalen, som var medsendt, var på ekstraktens side 1234ff. Han så aftalen, da han fik den tilsendt. Han forstod ikke aftalen. Det var mærkeligt. Han og Vidne 1 blev enige om at lave en rigtig aftale. Afta- len hang ikke sammen, og der var nogle specielle betingelser i aftalen, som var meget ufærdig. De blev enige om at gøre det rigtigt.

Foreholdt ekstraktens side 350, har han forklaret, at han fik mailen i forbindelse med drøftelserne af salget af de enkelte dele af ejendommen, herunder fordelin- gen af jordlodder. Denne drøftelse pågik siden den 8. oktober 2019.

Foreholdt ekstraktens side 321, har han forklaret, at hele ejendommen lå i datter- selskabet. Tanken var at dele ejendommen op i dele, som lå i hver sit selskab. Det var vigtigt, at de interne salg skete på vilkår, som SKAT ikke ville tilsidesætte. Han havde ikke kendskab til, hvem som var køberen. Han stillede derfor spørgs- målet. Han ville gerne kende betingelserne.

Foreholdt ekstraktens side 322, har han forklaret, at han ikke så mailen den 13. november 2019. Han havde nok set den senere, men han vidste ikke hvornår.

Foreholdt ekstraktens side 1226, har han forklaret, at aftalen vedrørte det store areal. Han troede, at han så aftalen noget senere end det tidspunkt, hvor Vidne 1 havde modtaget den. Aftalen var ligeså ringe som den anden aftale. Op- lysningerne i aftalen var ukorrekte og hang ikke sammen. Oplysningerne var del- vist historiske, og aftalen var ikke gennemarbejdet.

Foreholdt ekstraktens side 356-357, har han forklaret, at han fra den 7.-11. novem- ber 2019 og frem til den 29. november 2019 havde gjort klar til salg til Ejendoms- selskabet Fisken ApS. Han havde ikke i perioden fået noget fra Vidne 1 . Han talte med Vidne 4 om moms. Der skete ikke noget efterfølgende. Han fik ikke oplysninger fra Vidne 1 . Han rykkede nok ikke Vidne 1 på mail, men han talte sammen med Vidne 1 en del gange. Handlerne gik døde. 28

Der blev lavet aftale vedrørende 5 selskaber, men de blev ikke stiftet. Grunden var, at Vidne 4 sagde, at de skulle have et holdingselskab ind over. Det var af hensyn til momsen. Han vidste ikke, om Vidne 1 blev orienteret herom. Det troede han, at Vidne 4 orienterede alle om.

Han sendte materiale til Vidne 1 , når Vidne 1 efterspurgte det. Han mente, at der lå en mail, hvor Vidne 1 efterspurgte aftaler om overdragelse af de 40%. Han lavede et oplæg uden forinden at tale med Vidne 2 og Vidne 1 . De skulle herefter drøfte det i fællesskab. Der blev dog aldrig et møde. Vidne 4 sagde lidt stop, da betingelserne, for at Vidne 1 måtte købe sig ind, ikke var opfyldt. Han gjorde derfor ikke mere.

Han blev i slutningen af november 2019 involveret vedrørende salg af parceller. Vidne 1 sendte ham en standard købsaftale, som var lavet af Vidne 5 . Han blev bedt om at se den igennem. Han havde en del bemærkninger hertil. Købsaf- talen var udarbejdet ud fra forkerte forudsætninger. Der var endnu ikke bygge- modnet, og det tog aftalen ikke højde for. Vidne 5 svarede på hans bemærk- ninger, og han havde en dialog med Vidne 5 . Vidne 5 ville gerne sælge parceller. De nåede så langt, som de kunne, men der manglede bl.a. tidsfrister for byggemodningens afslutning.

Han deltog ikke i mødet den 18. december 2019. Han fik oplysning om, at der var holdt et møde. Der var endnu ikke blevet solgt noget. Der blev startet en dialog om, hvad der skulle til. Vidne 1 ville gerne have gang i byggemodningen, og Vidne 2 var af den modsatte opfattelse.

Den 17. januar 2020 blev der holdt møde hos ham med deltagelse af Vidne 4 , Vidne 2 og Vidne 1 . Der var dårlig stemning på mødet. Vidne 2 var sur over, at

der ikke var solgt noget, og Vidne 1 var sur over, at byggemodningen ikke var sat i gang. De diskuterede, at der skulle komme gang i salget af delområderne. De talte om, hvorvidt Vidne 1 selv måtte købe det lille delområde. Vidne 2 sagde nej hertil, og det blev Vidne 1 sur over. Vidne 1 var tæt på at gå. Vidne 1 blev dog, og de afsluttede mødet. Vidne 1 blev bedt om at lave et budget over bygge- modningen. De aftalte ikke, at byggemodningen skulle sættes i gang.

Vidne 1 og ham holdt senere et møde, og Vidne 2 havde i mellemtiden ombestemt sig, så Vidne 1 måtte købe det lille delområde, 1.05. Det ville Vidne 1 fortsat gerne. Der skulle herefter laves en aftale om overdragelse til Vidne 1 . Han stiftede senere et holdingselskab for at gennemføre den struktur, som Vidne 4 gerne ville have.

Han lavede købsaftalen, ekstraktens side 1168 ff. Det var den første købsaftale, som vedrørte salg af jord. Han vidste, at køberen skulle være én af Vidne 1´s sel- skaber, men han vidste ikke hvilket. 29

Foreholdt ekstraktens side 726-727, har han forklaret, at han ikke forholdt sig til korrespondancen. Vidne 2 havde svaret for sig selv, og han var enig i Vidne 2´s bemærkninger. Der blev den 17. januar 2020 oprindeligt sagt nej til, at Vidne 1 havde flere kasketter. Da Vidne 1 så alligevel skulle købe, så skulle der være et rent snit, og det var der ikke i henhold til Vidne 1´s mail. Det blev mudret igen.

Foreholdt ekstraktens side 1188ff og 1198, har han forklaret, at han havde dialo- gen med Vidne 1 om udarbejdelsen af den endelige aftale. Der var ikke yderligere drøftelser vedrørende en handel til Vidne 1 . Forhandlingerne stoppede.

Han så en masse mails mellem Vidne 4 og Vidne 1 vedrørende budgetterne. Han var orienteret. Vidne 4 spurgte Vidne 1 ind til mange ting, og Vidne 4 var utilfreds med det materiale, som skulle danne grundlag for budgettet. Han var bekendt med, at Vidne 2 og Vidne 4 var frustrerede over, at der ikke var gennemført handler i december 2019 og januar 2020. Han var bekendt med og blev orienteret om korrespondancen mellem Vidne 4 og Vidne 1 og Vidne 2 og Vidne 1 .

Foreholdt ekstraktens side 795, har han forklaret, at der forud var gået et forløb, hvor primært Vidne 4 havde haft dialogen med Vidne 1 . De var frustrerede over ikke at kunne få oplysninger om, hvem der var solgt til, og hvem som der var forhandlet om salg til. Vidne 2 besluttede, at nu var det nok, og han sendte herefter mailen. Forløbet om salget af delområde 1.05 havde også betydning for Vidne 2´s beslutning.

Han modtog en indsigelse mod ophævelsen. Der var efterfølgende et forligs- møde den 24. marts 2020. De prøvede at lave en aftale, og de havde to modeller. Den ene model vedrørte, at Vidne 1 skulle købe jorden, og den anden model ved- rørte, at Vidne 1 skulle have nogle penge. Vidne 1 blev tilbudt 450.000 kr. for at afbryde samarbejdet. Vidne 2 tilbød at blive købt ud af projektet for ca. 16 millio- ner kr. Det var Vidne 2´s forslag til en løsning. Det blev på mødet klart kommuni- keret, at modellerne var gældende indtil næste dag kl. 12.00. Han modtog ikke yderligere.

Foreholdt ekstraktens side 1198ff, har han forklaret, at ”6. februar 2020” var da- teringen på den første udgave. Den 4. marts 2020 var der lavet ændringer. Han havde bedt Vidne 1 om mange oplysninger vedrørende de konkrete kø- 30

bere m.m. Han havde ikke hørt noget konkret om købere. Igangsættelsen af byg- gemodningen uden dokumenterede salg ville være en ny strategi i forhold til den oprindelige aftale. Der skulle forud herfor ligge præcise budgetter. Det vedrørte mange millioner. Vidne 2 havde ikke besluttet sig for at igangsætte byggemod- ningen på noget tidspunkt.

Foreholdt ekstraktens side 122-124, har han forklaret, at de 15 millioner kr. var præmissen for, hvornår Vidne 1 kunne få lov til at købe sig ind. Vidne 1 skulle præstere salg først. Det var forudsat, at der ikke skulle byggemodnes, før der var lavet salg. Det fremgik af mailen fra Vidne 4 . Han var enig i Vidne 4´s bemærkninger til aftalen. Bemærkningerne var sendt til alle, og alle havde lejlighed til at komme med bemærkninger. Han gik ud fra, at Vidne 1 var enig.

Foreholdt ekstraktens side 795, har han forklaret, at han havde fået kopi af mails fra Vidne 2 og Vidne 4 , inden han skrev mailen. Han rådgav Vidne 2 i den for- bindelse. Det var afgørende, hvordan Vidne 2´s og Vidne 4´s oplevelse af Vidne 1´s ageren var. De kunne ikke tåle, at markedet blev inficeret.

Aftalen om salg af parceller via Vidne 5 blev først gjort færdig efter den 12. marts 2020. Det var ikke sket inden, da Vidne 1 ikke vendte tilbage med de nød- vendige oplysninger. Han havde besvaret Vidne 5´s rykkere med oplysning om, at han manglede oplysninger.

Revisor Vidne 4 har forklaret, at han var revisor for Vidne 2 i dag, og at han tidligere havde været revisor for Vidne 1 . Han havde været statsautoriseret revisor siden 2004, og han var ansat hos Beierholm. Han lærte Vidne 2 at kende i vinteren 2013 i forbindelse med en skilsmisse. Han havde været revisor for Vidne 2 siden. Han havde været revisor for Vidne 1 fra 2005 og til 1. januar 2020. Han blev kontaktet af Vidne 2 , da Vidne 1 havde kontaktet Vidne 2 . Vidne 2 ville have rådgivning. Han kendte til pro- jektet, som Vidne 1 havde på hånden.

Han sagde til Vidne 2 , at det var vigtigt, at han havde overhånden på økonomien i et sådant projekt. Økonomien i Vidne 1´s selskaber fremgik af hans påteg- ninger i regnskaberne. Informationer indgik i hans rådgivning af Vidne 2 .

Foreholdt ekstraktens side 125, har han forklaret, at han fik mailen senere, efter at han havde udbedt sig alt materiale. Mailen havde stor betydning for hans rå- dgivning af Vidne 2 . Potentialet for projektet var vigtigt, og der skulle være bund i tingene. De lagde vægt på, at projektet havde kørt i lang tid, at der var et stort salgspotentiale, og at der var solgt for ganske meget. Dette var væsentligt i 31

relation til sikkerheden for investeringen. Mailen var helt central for Vidne 2´s be- slutning. Det var et investoroplæg/prospekt. Han inddrog advokat Vidne 3 , som han kendte fra en anden sag.

Foreholdt ekstraktens side 173-174, har han forklaret, at det var referatet fra hans møde med Vidne 1 inden mødet med Vidne 2 De skulle passe på Vidne 2´s penge. Der var et enormt pres på fra sælgeren, hvis tålmodighed var ved at slippe op. De ville sælge til anden side, hvis der ikke blev solgt nu. Fristen var tidligere blevet forlænget flere gange. Han fik noget af materialet fra Vidne 1 .

Foreholdt ekstraktens side 122-124 har han forklaret, at aftalen var i tråd med hans møde med Vidne 1 og de fremlagte bilag. Det var presserende for Vidne 1 , at handelen skulle gennemføres. Bestemmelsen om finansiering viste, at det var Vidne 2 , som sad på pengekassen. Han skrev en mail efterfølgende, ekstraktens

side 207, da det var vigtigt at understrege, at Vidne 2 ikke ville løbe en stor risiko.

Foreholdt ekstraktens side 207, har han forklaret, at det var et forståelsespapir, da han ønskede at præcisere et par ting. Det var det, som de blev enige om på mødet. Det var væsentligt for Vidne 2 , at der først skulle ske salg, før de begyndte næste step med byggemodning. Vidne 1 var helt indforstået hermed. Han regnede med, at Vidne 1 ville opfylde sin del af aftalen. Vidne 1 havde kontakten med køberne, og det burde være lige ud af landevejen.

Han ville have, at Vidne 2 havde kontrollen, så derfor skulle det fremtidige ejer- forhold være 60/40. Vidne 2 betalte 1 million kr. til Vidne 1 , da Vidne 1 tryglede herom, da Vidne 1 manglede penge. Det var en fremtidig samarbejds- partner, som de gerne ville hjælpe. Vidne 1´s oplysninger, om at der var solgt for ca. 18 millioner kr., viste sig ikke at være korrekte. Han havde ikke set dokumentation for, at det havde været tæt på med salg for det beløb. Han havde ikke set nogen aftaler.

Det gik for alvor op for ham og Vidne 2 i januar og februar 2020, at der var noget galt. Hvis han i oktober 2019 havde vidst, at der ikke var egentlige salg, så havde han bedt Vidne 2 om at vente lidt og se projektet an. Det var helt centralt, at der var sket salg. Vidne 2 skulle alene komme med 15 millioner kr., og så skulle Vidne 1 sælge ejendommen i dele. Han skulle blot være revisor og ansvarlig for økonomien. Vidne 2 havde ingen erfaring med byggeprojekter.

Efter den 2. oktober 2019 fortsatte han rådgivningen bl.a. vedrørende moms i re- lation til de enkelte dele af ejendommen. Viking Danmark ville ikke have en ri- siko vedrørende moms. De ville stifte 5 nye selskaber i forbindelse med salg af dele af ejendommene. Vidne 1 koncentrerede sig en masse herom, men han kunne ikke få oplysninger om købere fra Vidne 1 . De stiftede to selskaber i januar 2020 for at hjælpe processen på vej. Byggemodningen skulle ligge i et særskilt 32

selskab. Udviklingsopgaven skulle bl.a. ud af Sagsøgte 2 ApS . Det var derfor, at der blev stiftet to nye selskaber. Han var ikke involveret i andre problemstillinger. Han havde set materialet fra advokat Vidne 3 i de- cember 2019. Han kunne ikke huske hvornår.

Foreholdt ekstraktens side 482, har han forklaret, at baggrunden for mødet var, at de skulle finde ud af, hvordan de fik nogle salg i kassen. De ville finansiere det videre på baggrund af salg. De skulle også kigge på, om byggemodningen kunne deles op i etaper. De skulle opdateres på salgsprocesserne. På mødet kom de frem til, at det var centralt, at de havde kendskab til omkostningerne ved byggemod- ningen, hvis den skulle i gang, inden der var sket salg. De ville være med til at opføre ejendomme og tage risiko for det. Det blev aftalt, at der skulle lægges et budget for byggemodningen, og at Vidne 1 skulle lukke nogle handler. Det var afgørende for at vurdere, om Vidne 2´s risiko kunne forøges. De aftalte ikke at starte byggemodningen op, da de ikke kendte økonomien.

Foreholdt ekstraktens side 517, har han forklaret, at det ikke var korrekt, at de havde aftalt at igangsætte byggemodningen. Det var et udtryk for Vidne 1´s ønsketænkning. Det var på ingen måde aftalt. De kørte herefter to spor. Det skulle til at ske noget, da der intet var sket indtil videre. Omvendt måtte de have overblik vedrørende omkostningerne for byggemodningen. Hvis der ikke var nogle salg, så var der ikke grundlag for byggemodning. Det havde betydning for den oprindelige aftale, hvis der ingen salg var lavet. Vidne 1 skulle ikke have overdraget 40% af selskabet, hvis forudsætningerne var ændrede.

Han kunne huske et møde med Vidne 1 i starten af januar 2020. Vidne 1 mente, at byggemodningen skulle starte op, og Vidne 1 ville have sin ejerandel på 40%. Han sagde til Vidne 1 , at det ikke kunne lade sig gøre. Vidne 1 blev sur over, at han havde fortalt Vidne 2 herom efterfølgende.

Foreholdt ekstraktens side 544, har han forklaret, at Vidne 1´s svar ikke opfyldte det, som han havde efterspurgt. Han forventede, at der forelå nogle aftaleudkast, så man kunne tage stilling til nogle betingelser for salg af delområder. Han blev i tvivl om, hvorvidt Vidne 1 evnede at løfte opgaven.

De holdt et møde den 17. januar 2020, hvor de skulle samle op på, hvor langt projektet var, og om der var grundlag for at ændre forudsætningerne for projek- tet og parternes aftale. De kom ikke ret meget videre. Der var ikke en god stem- ning. Der skulle være solgt et delområde med rækkehuse, og han bad om, at Vidne 1 gennemførte det. Vidne 1 spurgte, om han selv måtte købe samme delom- råde. Det var noget rod. Vidne 1 fik lov til at undersøge det videre, men ideen blev senere afvist. Vidne 2 og ham kunne ikke acceptere, at Vidne 1 var på begge sider af bordet. Vidne 1 var meget sur på mødet. 33

Han gik herefter noget hårdere til arbejdet vedrørende finansiering og budgettet for byggemodningen. Han ville have tilbud herpå, så der var konkrete tal. Det var et omfangsrigt arbejde. Vidne 2 skulle ikke finansiere noget, før der var over- blik over de samlede udgifter. Han måtte selv lave arbejdet, og Vidne 1´s oplys- ninger var utilstrækkelige. Han undersøgte tingene selv. De var ved at have et overblik i marts 2020, men de var ikke færdige. Han ville have, at der kom fagfolk på den tekniske del af projektet.

Foreholdt ekstraktens side 726-727, har han forklaret, at han skrev sådan, da det var helt afgørende, at betalingen faldt eller blev deponeret. Han tolkede Vidne 1´s svar skidt. Han tænkte, at der ikke var nogle købere til dele af ejendommen. Han talte med Vidne 2 , efter at de havde modtaget Vidne 1´s mail. Nu måtte det stoppe, da de i lang tid havde sagt, at der skulle ske noget. De troede, at Vidne 1 havde en interesse i at lægge aftalerne frem. De troede, at de blev bluffet.

Han holdt efterfølgende et møde med Vidne 2 og Vidne 1 den 27. februar 2020, da de havde brug for noget dokumentation for salg. Det var en alvorlig samtale, og de ville have navne på købere og orientering om processen. De ville have en struktur for det videre forløb. De ville selv have kontakt til køberne.

Foreholdt ekstraktens side 769, har han forklaret, at han sendte mailen efter aftale med Vidne 2 . Han ville sende en provokerende mail til Vidne 1 , og det var Vidne 2 ok med. Det var en bevidst provokerende mail. Der kom ikke noget af substans tilbage fra Vidne 1 . De gav herefter Vidne 1 forbud mod at fremvise ejendomme for byggefirmaer m.m. De var nervøse for, at det kunne være skadeligt for hele projektet. De ville ikke have Vidne 1 rendende rundt.

De trak stikket den 12. marts 2020, da Vidne 1 ikke havde leveret efter den pro- vokerende mail. De havde bedt om informationer m.m., men der skete intet fra Vidne 1´s side. Det var for risikabelt at fortsætte. Vidne 2 kunne godt selv se, at det ikke gik længere. Det var en nødvendig beslutning, at samarbejdet skulle ophøre. Der skulle sikres værdier. De skulle først bagefter finde ud af, hvad Vidne 2 så skulle gøre.

Der var efterfølgende forligsdrøftelser. Vidne 1 ville gerne have projektet, og det var fint nok for dem at sælge for samlet ca. 18 millioner kr. Vidne 1 fik en frist, men den overholdt Vidne 1 ikke, så derfor stoppede forhandlingerne om et forlig.

Foreholdt ekstraktens side 802-803, har han forklaret, at han havde kontakt til Difko og Vidne 9 . De ville selv finde ud af, om der var købere i den anden ende. Han talte med V 9 om delområderne, men der var kun det ene delområde, som var relevant. V 9 sagde dog, at de først ville ind i projektet noget længere inde i forløbet. Det ville være en længere proces. 34

Han havde lavet en opgørelse over de samlede udgifter i forbindelse med pro- jektet. Der var løbet omkostninger på efterfølgende. Ham bekendt var der ikke solgt noget i projektet d.d. Der havde været deponeret penge, men de var blevet frigivet igen. Der var ikke tale om mange konti.

Ejendomsmægler Vidne 5 har forklaret, at han begyndte sit salgsarbejde i marts 2019. Vidne 1 havde tre aftaler med på parceller, som var solgt, da han blev kontaktet. Der blev løbende reserveret grunde. Det var ikke et område, som var svært at sælge.

Foreholdt ekstraktens side 541-542, har han forklaret, at han ikke kunne lave en- delige købsaftaler, før der var aftalt en overtagelsesdag. Overtagelsesdagen var betinget af en byggemodningsdato. Køberne skulle vide, hvornår de kunne be- gynde at bygge på den grund, som de købte. Han rykkede Vidne 1 mange gange. Han vidste ikke, om Vidne 1 sendte rykkerne videre. Han fik kun foreløbige datoer. Han fik aldrig en endelig dato.

Senere fik han fra Vidne 2 en endelig dato, som var den 15. april 2021. De indgåede handler blev annulleret, og der var ikke lavet nye aftaler. To handler var betinget af udfaldet af denne sag. Der kunne på grund af nærværende sag ikke laves endelige aftaler. Der kunne ikke tinglyses adkomst til nye ejere på grund af sagen. Han havde ikke været i dialog med Vidne 1 om sagen.

Foreholdt ekstraktens side 619, har han forklaret, at han havde gennemført alle handlerne. Han vidste ikke, om nogle af handlerne også var relevante, da Vidne 1 var involveret i projektet. Det ville være naturligt, hvis det af handlerne fremgik, at de var betinget af byggemodning, men han kunne ikke huske det. Aftalerne var underskrevet, og der var en reservationsliste derudover på måske 5-6 stykker.

Foreholdt ekstraktens side 121, har han forklaret, at det blot var en opdatering til Vidne 1 . Der var ikke lavet hensigtserklæringer fra købere eller lignende. Han talte mange gange med Vidne 1 om, at der manglede byggemodning. Han havde kommunikation med Vidne 2 om byggemodningen efter, at Vidne 2 havde overtaget projektet alene.

Han blev første gang kontaktet af Vidne 1 ved årsskiftet 2018/2019. Han kendte Vidne 1 , men de havde ikke arbejdet sammen før. Vidne 1 ville have hjælp til at sælge projektet. De havde i starten en dialog om m2-priser og salg af byggeretter. Han vidste godt, at Vidne 1´s køb var betinget af beta- ling og godkendelse af lokalplan. Han havde i starten kun et udkast til lokalplan. De begyndte salgsarbejdet, men de skrev, at salg var betinget af de samme for- 35

hold. Han vidste ikke, hvad Vidne 1 skulle bruge penge til. Vidne 1 ville gerne hurtigt have sat salgsarbejdet i gang. Han begyndte at annoncere grundene.

Foreholdt ekstraktens side 902ff, har han forklaret, at aftalerne aldrig blev under- skrevet. En af køberne underskrev, men sælger skrev aldrig under. Han blev be- kendt med vedtagelsen af lokalplanen, da det var sket. Han forventede, at Vidne 1 herefter ville købe ejendommen, så betingelserne for salg var opfyldt. Han havde løbende dialog med Vidne 1 , og de holdt øje med tingbogen. De spurgte Vidne 1 ind til købet af ejendommen. Jo længere tid der gik, jo mere talte de om, hvorfor der ikke skete et køb af ejendommen. Han havde fortsat tiltro til projektet, men han blev mere bekymret, jo mere tid der gik.

Han blev stærkt bekymret inden den 12. marts 2020. Han havde forventet en hur- tig salgsperiode, det vil sige inden for et års tid. Vidne 1 havde sagt, at han ikke måtte kontakte Vidne 2 . Det skete telefonisk. Vidne 1 sagde, at det var ham, som styrede projektet. Han vidste ikke, hvorfor han fik beskeden. Hvis Vidne 1 kom med et nyt projekt, så ville de nok ikke engagere sig.

Foreholdt ekstraktens side 741-742, har han forklaret, at han ikke kunne gen- kende salgstallene. I den periode havde de ikke over 10 reservationer, og der var ikke underskrevne salgsaftaler. Der var 5-6, som gerne ville købe, men der var ikke skrevet under.

Værdien af et delområde kunne afhænge af, hvor mange m2 der kunne etableres, men der var flere momenter, som havde indflydelse herpå. Byggeretten til et hvis antal m2 var den vigtigste faktor.

Vidne 6 har forklaret, at de blev engageret i 2017 til at lave lokalplanarbejde, ekstraktens side 135ff. De var konsulenter for Vidne 1 , og de lavede udka- stet til lokalplanen.

Foreholdt ekstraktens side 128-133, har han forklaret, at det var en bebyggelses- plan.

Efter lokalplanen skulle de i januar 2019 levere salgskort i forbindelse med, at en ejendomsmægler skulle sælge grunde fra ejendommen. I januar 2019 lavede de det arbejde, der var en forudsætning for udstykning af grundene. Der skulle la- ves forskellige typer af landinspektøropgaver. Han havde kontraheret med Vidne 1 frem til marts 2020, hvorefter han fortsatte samarbejdet med Vidne 2 og dennes rådgivere. Det var bl.a. Person 4 , som var ingeniørrådgiver, m.fl. Han havde også kontakt til Vidne 8 , men det var efter marts 36

2020, hvor samarbejdet mellem Vidne 1 og Vidne 2 var ophørt. Han fik besked herom den 12. marts 2020. Han kunne ikke huske, om han havde kon- takt til Vidne 8 i foråret 2020. Han havde det i efteråret 2020. Han fulgte ikke processen med de andre aktører tæt, så han vidste ikke, hvornår de andre aktører gik i gang. Udstykningssagen var gennemført. Den var blevet registreret i 2021.

Vidne 7 har forklaret, at han er en af de to ejere af Vils. Han kendte pro- jektet, og firmaet havde lavet udstykningen og byggemodningen. De havde lavet udgravningen til de veje, som var på ejendommen. Han afgav tilbud på opgaven på samlet 6.653.000 kr. med tillæg af moms. De havde ikke lavet alt arbejde om- fattet af tilbuddet. Han vidste ikke, hvad de samlet havde faktureret for opgaven. Der var lavet en tidsplan, som var sendt rundt til de involverede. Starten var den 1. oktober 2020. Han skulle have en sikkerhed, før de opstartede arbejdet. Selska- bet gav også en sikkerhed den anden vej. Han vidste ikke, hvornår han fik en sikkerhed. Det skete kort efter, at der var indgået en aftale. Da de fik garantistil- lelsen, så gik de i gang med arbejdet.

Foreholdt ekstraktens side 1222, har han forklaret, at det lignede den tegning, som de fik. Der havde været mange tegninger og forskellige versioner. De havde lavet arbejdet markeret med grønt. Han havde garantien den 1. oktober 2020. Han talte med Vidne 8 gennem hele processen.

Der var mange mail vedrørende projektet. Han indgik en aftale med Vidne 8 den 14. september 2020, og ejendommen var en bar mark på det tidspunkt. De havde givet pris på en nedbrydningsopgave, men de havde ikke udført den.

Foreholdt bilag U, har han forklaret, at det godt kunne passe. Det fremgik af fak- turaerne, hvilket arbejde der var lavet. Det var nemt at få et samlet overblik over faktureringen.

Vidne 8 har forklaret, at han havde arbejdet med byggeri siden 2003. Han arbejdede mere med projektudvikling end byggeri. Han hørte projek- tet omtalt af Vidne 2 i efteråret 2019. Han lavede da noget helt andet. Vidne 2 fortalte, at han var blevet kontaktet af en person vedrørende et projekt. Det skulle gå stærkt, og han hørte senere, at Vidne 2 var gået ind i projektet.

Han var ikke en del af noget som helst i efteråret 2019. Han talte dagligt eller ugentligt med Vidne 2 . Han blev involveret med Vidne 2 , da han opsagde sit arbejde i sommeren 2020. Ham og Vidne 2 begyndte drøftelser herom i sommeren 37

2020. Han stoppede sit arbejde i slutningen af august 2020. Han skulle lave det hele i projektet med Vidne 2 , dog skulle Vidne 2 komme med pengene. Han skulle stå for projektudvikling fra start til slut. Det var ret omfattende.

Foreholdt ekstraktens side 128-133, har han forklaret, at han så tegningerne i som- meren eller efteråret 2020. Han undersøgte materialet og kontrollerede for fejl, da fejl tidligt i forløbet kunne være meget kostbart. Der var flere aktører involveret. Noget af materialet var ikke godkendt af kommunen, og det var en fejl, som han rettede op på. Han lavede aftaler med Vils, og de blev underskrevet i september og december 2020. De havde indgået aftaler til 10 millioner kr. til byggemodning og 1,5 millioner kr. til nedbrydning. Vestforsyning A/S skulle have ca. 5 millioner, og der var en udgift til et par millioner i tilslutningsafgift. Han fik garantier for deres levering af arbejdet. Vils gik i gang med det samme, da de var meget utål- modige.

Der var ikke noget, der bremsede projektet på det tidspunkt. Der skulle rettes op på fejl i projektet, og flere aktører var forvirrede, da de tidligere havde fået mod- stridende oplysninger. Kommunen havde dog ikke engang godkendt planerne. Han fik godkendelsen for klimaplanen den 11. december 2020. De havde dog for- inden fået en foreløbig godkendelse i september 2020.

Han havde solgt ejendomsprojekter i storparcellerne. Vidne 1 var slet ikke en del af billedet. Han troede aldrig at han havde talt med Vidne 1 . Han havde måske talt med Vidne 1 i forbindelse med forligsforhandlingerne. Han ejede 40% af pro- jektet i dag.

Vidne 9 har forklaret, at han er direktør i Difko. Han kendte til projektet ved Holstebro. Det var startet i 2019. Projektet var lang tid undervejs. Han syntes, at det var et spændende projekt. Han så på arealerne, og han kendte det. Difko var interesserede i arealet. Difko opkøbte projekter, som de solgte vi- dere til investorer. Projektet opfyldte deres krav. Vidne 1 var deres kon- taktperson. De var klar til at købe to delområder for ca. 15 millioner kr. Difko købte typisk en grund, som de ville få nogen til at bygge på. Difko havde ikke selv byggefolk. De købte færdige ting. Difko fik nogen til at bygge for sig. Rescale ApS var et århusiansk firma, som Difko havde kontakt til. Rescale ApS kunne levere færdige boliger.

De skrev aldrig under på købsaftaler, men de så udkast til kontrakter, og de for- handlede om købet. Det nåede ikke længere, inden Vidne 1 ikke var med i projektet længere. Internt i Difko var det clearet, at delområderne skulle købes. Hans bestyrelsesformand var også ude at se på arealet. De havde en interesse, og de ville gerne have underskrevne aftaler, så de kunne begynde at sælge videre. 38

Han blev kontaktet og fik at vide, at Vidne 1 ikke længere repræsenterede projektet. Han kom aldrig videre med de nye repræsentanter. Han havde ikke fremsat et købstilbud til de nye repræsentanter. Vidne 1´s salgsarbejde var ikke mangelfuldt. Vidne 1 var meget kreativ, og Vidne 1 gjorde meget for at få solgt projektet. Han fik en god service af Vidne 1 . De forhandlede også med en anden totalentreprenør, men det vigtigste for ham var at få erhvervet jorden.

Han havde sagt til Vidne 1 , at han gerne ville købe jorden. Hvis han havde insisteret på kun at købe jorden, så var det det, som de var gået med. De gik dog en anden vej. Difko var klar til at købe jorden rimelig tidligt. Det tog herefter noget tid at få formalia på plads.

Foreholdt ekstraktens side 126, har han forklaret, at de ikke havde underskrevet en købsaftale vedrørende delområder. De havde en garant, som var på plads, men de havde ikke startet salgsarbejdet i forhold til investorer. Han kunne ikke sælge noget, som han ikke havde købt.

Foreholdt ekstraktens side 319, har han forklaret, at der ikke på dette tidspunkt var solgt 50% af projektet på det store delområde. Difko havde nogen, som var klar på at købe, hvis han havde andel i en ejendom.

Foreholdt ekstraktens side 802, har han forklaret, at han ikke vidste, hvem der var ved at lave kontrakterne. Difko skulle ikke alene lave kontrakterne. Difko brugte typisk Gangsted Advokater. De havde på det tidspunkt regnet med, at de havde købt delområderne for længst. Difko skulle købe 27 boliger som en færdig kontrakt. Skibbild Entreprise skulle være entreprenør og lave nøglefærdige boli- ger. Han prøvede bare kort at ridse op, hvilket stadie forhandlingerne var på. Der var tegninger på boligerne, og hvor boligerne skulle ligge. Vidne 1 skulle levere boliger til en fast pris. Vidne 1 skulle ikke betales af Difko.

Foreholdt oplysningerne i sagsøgernes påstandsdokument har han forklaret, at han ikke var bekendt med, at Vidne 1 skulle have noget rådgivningsho- norar.

De havde en dialog med Vidne 1 om køb af et areal og om at købe det andet areal i bidder. Tidshorisonten afhang af, hvornår jorden var klar til at bygge på. Det store areal skulle ikke deles op i mere end tre bidder. Det var for- skelligt, hvor hurtigt det gik. Alle tre bidder kunne måske sælges hurtigt efter, at Difko havde erhvervet grunden. Hvis der var lokal- og grundplan klar, så ville de gerne købe arealerne, selvom der intet var solgt endnu. De ville i den forbin- delse gerne stille garanti for købesummen eller deponere den. 39

Han ville gerne lave en samlet handel vedrørende både grund og boliger, hvis det var muligt, men det var ikke en betingelse for Difko. De var kun interesseret i område 1.01 og 1.05. Han havde ikke mulighed for andet. Han kunne nemmest sælge 88 boliger i bidder og til flere forskellige entreprenører. Han regnede ikke med, at han kunne få sælgeren til at dele salget af delområderne op i bidder.

Foreholdt ekstraktens side 275, har han forklaret, at Difko ikke udførte bygge- modning. Sælgeren skulle sørge for dette. Difko ville ikke have risikoen for byg- gemodning.

Vidnet 1 havde ikke kontaktet Difko efter den 12. marts 2020. Han troede på projektet, og han var træt af, at det ikke blev til noget. Han havde herefter ikke noget engagement med Vidne 1 .

Foreholdt ekstraktens side 802, har han forklaret, at det var hans forventning, at der kunne leveres 27 boliger indenfor 12-14 måneder. Han kunne ikke huske den nærmere plan fra Vidne 4 . Han havde nok fået oplysning om, at jor- den ikke var klar endnu. Han var komfortabel med det, som han var stillet i ud- sigt. Selvom der ville gå længere tid, så var jorden stadig interessant, men han ville nok trække underskriften lidt. Han ville så ikke have så travlt.

Parternes synspunkter

BS 17157/2020-VIB

Sagsøger 1 ApS har i sit påstandsdokument anført:

”…

at sagsøger har en ret til, jf. bilag 5, at erhverve de i påstanden anførte kapitalan- dele, idet det er sagsøgtes egen adfærd, der er årsagen til, at det ikke har været mu- ligt at afhænde grunde i projektet for minimum kr. 15 millioner.

at sagsøgte ikke kan være berettiget til at udnytte egen forsømmelse til at forhindre sagsøger i at gøre en aftalt køberet gældende.

at både sagsøger og dennes ultimative ejer har opfyldt alle forpligtelser, som det påhviler nogen af disse at udføre.

at sagsøgerne ikke forud for de sagsøgtes involvering i projektet har givet nogen af disse fejlagtige eller vildledende oplysninger,

at Bilag A ikke er en del af parternes kontraktgrundlag, 40

at sagsøgers ret til at kræve køberetten ikke bortfalder alene fordi sagsøger efterføl- gende konstaterer yderligere hævebegrundende misligholdelse begået af sagsøgte. Som anført er den tertiære påstand nedlagt for det tilfælde at der ikke gives sagsø- gerne medhold i den principale påstands 3. led eller i den subsidiære påstand.

…”

Sagsøgte 1 ApS har i sit påstandsdokument anført:

”…

Grundlaget for parternes aftale udgøres af den i sagen som bilag 5 fremlagte aftale.

Parternes underskrift er ikke dateret, men det ligger fast, at aftalen i udkast blev fremsendt til parternes bemærkninger og underskrift ved e-mail af 8. oktober 2019, kl. 9:48, fra advokat Vidne 3 (bilag 6).

Af betydning for nærværende sag skal følgende afsnit fra aftalen fremhæves:

"3. Finansiering

Sagsøgte 1 ApS er hovedansvarlig for fremskaffelse af finansiering og likviditet til betaling af købesum i henhold til den indgåede købsaftale samt i øvrigt efter- følgende likviditet og finansiering af udviklingsforløbet i overensstemmelse med nærmere vilkår, som forudsætter enighed herom.

….

"5. Køberet

Sagsøger 1 ApS tildeles køberet til at erhverve 40% af kapitalandelene i Sagsøgte 2 ApS . Køberetten kan udnyttes, når der er indgået købsaftaler (alene betinget af udstykning) vedrørende salg af grunde i projektet for beløb på minimum kr. 15.000.000. Parterne er endvidere enige om at arbejde for fælles interesse og gennemførelse af udviklingsprojektet uden krav på særskilt vederlag herfor."

Kl. 11.13 samme dag (den 8. oktober 2019), jfr. bilag A fremsendte statsautoriseret revisor Vidne 4 en mail til parterne om aftaleudkastet (benævnt "For- ståelsespapiret" i mailen), hvoraf bl.a. fremgår: 41

"Vidne 2´s yderligere finansiering jf. pkt 3 vedr. igangsætning af bl.a. byggemod- ning, er der som jeg har forstået det, enighed om afventer opnåelse af betingede salg jf. pkt. 5"

Sagsøger har på intet tidspunkt gjort indsigelser mod denne forståelse af aftalen, som blev bibragt sagsøger forud for parternes underskrift.

Aftalen blev herefter underskrevet af sagsøgte den 8. oktober 2019 og fremsendt af sagsøgte samme dag ved e-mail, kl. 11.28. Fremsendelsesmail og aftalens sidste side med sagsøgtes underskrift er fremlagt som bilag B.

Forud for indgåelsen af aftalen havde sagsøgeren ved sin ejer Vidne 1 urigtigt oplyst, at der dels var solgt 3 stk. parcelhusgrunde, ligesom der var sket salg/reservation af to delområder til Difko, jf. mail af 2. oktober 2019 fremlagt som en del af sagsøgerens bilag 1. Det fremgik videre af den pågældende mail ”Der er indgået aftaler med kommende køber vedr. køb af 3 stk. Parcelhusgrunde og 2 Delområder (1.01 + 1.05) til en samlede handel på kr. 18.008.000.”

... ...

Efter Vidne 2´s og hans rådgiveres konstatering af de manglende salg m.v. havde parterne flere møder og drøftelser om fremdriften i projektet, herunder navn- lig om sagsøgers manglende og utilstrækkelige salgsbestræbelser af grundsalg. Sagsøger var således på intet tidspunkt i stand til at dokumentere eller sandsynlig- gøre, at der pågik reelle forhandlinger om salg til potentielle og reelle købere. Der vil blive nærmere redegjort herfor under hovedforhandlingen ved parts- og vidne- forklaringer fra Vidne 2 , statsaut. Revisor Vidne 4 og advokat Vidne 3 .

Parternes fortsatte uoverensstemmelser førte til, at sagsøgte ved mail af 12. marts 2020 meddelte sagsøger, at samarbejdet ophørte med øjeblikkelig virkning (bilag 10).

Herefter havde parterne et afsluttende møde den 25. marts 2020, hvor sagsøgte dels tilbød sagsøger at købe sagsøgte ud af projektet, dels alternativt en løsning, hvor sagsøger fik en kontant betaling som led i en mindelig løsning, hvilket sagsøger afslog, hvorefter samarbejdet definitivt ophørte (bilag 12). Det gøres gældende, at sagsøgte har været fuldt ud berettiget til at ophæve samarbejdet.

Det bestrides, at sagsøgte har misligholdt parternes aftale som påstået. Grundlaget for sagsøgers synspunkt er beskrevet således i stævningen:

"Efter at Vidne 1 har iværksat bestræbelser på at indgå salgsaftaler, forhindres disse af, at det ikke er muligt, at formå Sagsøgte 1 ApS til at bekoste 42

de byggemodningsomkostninger, der er en forudsætning for, at de respektive salgsaftaler kan gennemføres."

Sagsøgers synspunkt er uden holdepunkter i parternes aftale og i de forudsætnin- ger, som aftalen blev udarbejdet på grundlag af.

Det fremgår således udtrykkeligt af pkt. 3 i parternes aftale, at sagsøgtes forpligtelse til at tilvejebringe likviditet skulle ske på vilkår, som parterne skulle være enige om. En sådan enighed blev på intet tidspunkt tilvejebragt. Hertil kommer, at det udtrykkeligt af bilag A fremgår, at igangsætning af bygge- modning skulle afvente, at sagsøger sikrede indgåelse af betingede salgsaftaler for mindst kr. 15.000.000, hvilket aldrig skete. Sagsøger har på intet tidspunkt – før nærværende sagsanlæg - gjort indsigelse mod denne forståelse af aftalen.

Sagsøgers påstand bygger på et anbringende om, at sagsøger er berettiget til at ud- nytte sin køberet som reguleret i aftalens pkt. 5. Sagsøges synspunkt bestrides og afvises i sin helhed.

Det fremgår udtrykkeligt af pkt. 5, at køberetten er betinget af, at "der er indgået købsaftaler (alene betinget af udstykning) vedrørende salg af grunde i projektet for et beløb på minimum kr. 15.000.000."

Det er ubestridt, at der ikke pt. er indgået betingede aftaler om grundsalg for mini- mum kr. 15.000.000, og allerede af denne grund skal sagsøgte frifindes for sagsøgers påstand.

Det påhviler sagsøger som kravstiller at føre bevis for sin påstand. Det bestrides, at sagsøger har ført et sådant bevis.

Sagsøgers helt subjektive opfattelse af, at det er "sagsøgtes adfærd" og "egen for- sømmelse", der skulle have forhindret sagsøger i at opnå et salg af grunde for mini- mum kr. 15.000.000, er ganske udokumenteret og uden holdepunkter af nogen art. Faktum er tværtimod, at sagsøgeren ved sin ejer Vidne 1 forud for den indgåede aftale urigtigt havde oplyst, at der dels var solgt 3 stk. parcelhusgrunde, ligesom der var sket salg/reservation af to delområder til Difko, jf. mail af 2. oktober 2019 fremlagt som en del af sagsøgerens bilag 1. Det fremgik videre af den pågæl- dende mail ”Der er indgået aftaler med kommende køber vedr. køb af 3 stk. Parcel- husgrunde og 2 Delområder (1.01 + 1.05) til en samlede handel på kr. 18.008.000.”

Sagsøgte har således ingen forpligtelse til at afhænde kapitalandele til sagsøger som påstået.

... ... 43

Sagsøger har sammen med Sagsøger 2 ApS indleveret stævning ved Retten i Viborg mod sagsøgte og Sagsøgte 2 ApS (BS-31732/2020- VIB). Under denne stævning har sagsøger ophævet parternes samarbejdsaftale, der under nærværende sag er fremlagt som bilag 5.

Sagsøgers ophævelse af aftalen indebærer, at sagsøger ikke længere kan støtte ret på aftalen, og grundlaget for sagsøgers påstand under nærværende sag er således bort- faldet, hvorfor det gøres gældende, at nærværende sag bør afvises.

…”

BS 31731/2020-VIB

Sagsøger 1 ApS og Sagsøger 2 ApS har i deres påstands- dokument anført:

”…

Generelt gøres det gældende

at der skal ske processuel identifikation imellem Sagsøger 1 ApS og Sagsøger 2 ApS på den ene side og imellem Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS på den anden side,

at parterne har indgået projektudviklingsaftale som anført i aftale, der blandt andet er fremlagt som bilag 5,

at denne gensidigt bebyrdende aftale pålægger begge parter at samarbejde omkring gennemførelse af udviklingsprojekt på ejendommen Adresse 3 , Holstebro,

at sagsøgte Sagsøgte 1 ApS er hovedansvarlig for fremskaffelse af finansiering og likviditet til betaling af købesum og udviklingsomkostninger,

at Sagsøgte 1 ApS med henblik på denne projektudvikling efter aftale med sagsø- gerne stifter Sagsøgte 2 ApS med henblik på at erhverve og udvikle projektejendommen,

at Sagsøgte 1 ApS efterfølgende ikke lever op til de påtagede forpligtelser i henhold til aftalen herunder,

at selskabet vægrer sig ved at medvirke til nødvendig finansiering af byggemod- ning, 44

at der ikke er knyttet andre forudsætninger til finansiering af byggemodning end at parterne skulle være enige om iværksættelsen af byggemodning,

at enighed herom har været til stede,

at flere ejendomshandler med Vidne 2´s viden har været blokeret som følge af denne vægring,

at sagsøgte herved har obstrueret at der kunne ske salg for mindst kr. 15.000.000 jordhandler,

at Sagsøgte herved har forhindret at den i ovennævnte aftales pkt. 5 anførte betin- gelse for sagsøgers erhvervelse af 40 % af selskabskapitalen i Sagsøgte 2 ApS kunne ske,

at sagsøgte fortier og ikke gennemfører aftalt og oplyste selskabsdispositioner af 4/12,

Specielt med henblik på ophævelse eller annullering af parternes aftale gøres det gældende jfr. den principale påstands 3. led.

at parternes aftale jf. bilag 5 giver sagsøger ret til at erhverve 40 % af selskabskapi- talen i Sagsøgte 2 ApS på nærmere anførte betingelser,

at uenighed om indholdet af parternes forpligtelser ikke giver sagsøgte adkomst til at afbryde samarbejdet uden varsel som sket ved mail af 12. marts 2020,

at sagsøgtes afbrydelse af samarbejdet som sket i sig selv konstituerer grov mislig- holdelse idet parternes uenighed burde have været søgt bilagt på mere skånsom vis,

at sagsøgtes efterfølgende afvisning af at efterkomme sagsøgers ønske om at kunne erhverve 40 % af ejerandelen i Sagsøgte 2 ApS groft tilsidesætter sagsøgers forudsætninger for overhovedet at transportere ”ordreklausulen” til Sagsøgte 2 ApS ,

at sagsøgers løfte om transport af ”ordreklausulen” har haft den for sagsøgte væ- sentlige, kendelige og relevante forudsætning at transporten skete til fordel for den fælles projektudvikling i Sagsøgte 2 ApS og at sagsøger havde mu- lighed for under nærmere angivne betingelser at erhverve 40 % af selskabskapitalen heri, og dermed 40 % af det forventede afkast,

at sagsøger herefter, da forudsætningerne briser, er berettiget til at ophæve aftalen med sagsøgte under henvisning til læren om løfters bortfald som følge af bristende forudsætninger, 45

at sagsøgte med henblik på at fremme egne fordele har misbrugt den rådeadgang sagsøger tillidsfuldt har indrømmet ham ved transport af ”ordreklausulen”

Specielt for så vidt angår erstatning gøres følgende gældende jfr. den subsidiær påstand

at sagsøgte, som ovenfor redegjort, har misligholdt parternes aftale og derfor må holde sagsøger skadesløs for følgerne heraf,

at parternes budgetgrundlag med rimelighed kan lægges til grund for fastlæggelse af erstatningens størrelse, idet der ikke er påvist relevante forhold til anfægtelse af dette,

at det budgetterede overskud kr. 34.474.000 underbygges af efterfølgende disposi- tioner både på indtægts- og på udgiftssiden,

at sagsøgers forudsatte andel heraf ville udgøre 40 % af 34.474.000 eller 13.789.600,

at sagsøger med Difko havde en særskilt aftale om projektudvikling som sagsøgte oprindeligt havde godkendt og som gav sagsøger mulighed for at oppebære et råd- givningshonorar på kr. 4.416.784 vedrørende område 1.01 og kr. 3.583.276 vedr. område 1.05, skønsmæssigt i alt kr. 8.000.000.

at sagsøger ved sagsøgtes ensidige afbrydelse af samarbejdet har forhindret sagsøger i at oppebære ovennævnte indtægter på mindst i alt kr. 21.789.600,

Skærpende omstændigheder:

Det gøres gældende at nedennævnte forhold bør betragtes som skærpende omstæn- digheder i forbindelse med vurderingen af sagsøgtes dispositioner. Det må betragtes som en skærpende omstændighed,

at sagsøgte ikke orienterer sagsøger om at en aftalt og oplyst selskabsstruktur, hvori blandt andet sagsøger Vidne 1 vælges som direktør ikke effektueres selvom al korrespondance tyder på det modsatte,

at sagsøgte stifter egen selskabsstruktur nemlig Virksomhed 5 ApS den 29. januar 2020 og Virksomhed 2 ApS den 7. februar 2020

at sagsøgte på et for sagsøger ukendt tidspunkt søger at overdrage projektarealet til Virksomhed 5 ApS eller dettes selskabs datterselskaber, 46

at Virksomhed 2 ApS den 17. august 2020 søger at viderehandle de respektive jorder til flere selskaber der først registreres den 7. december 2020

at Virksomhed 2 ApS ved mindst 12 ejendomshandler har søgt at overdrage parceller til godtroende købere selvom sagsøger havde gjort krav gældende,

Det gøres ex tuto gældende

at sagsøgerne ikke forud for de sagsøgtes involvering i projektet har givet nogen af disse fejl-agtige eller vildledende oplysninger,

at Bilag A ikke er en del af parternes kontraktgrundlag,

at sagsøgers ret til at kræve køberetten ikke bortfalder alene fordi sagsøger efterføl- gende konstaterer yderligere hævebegrundende misligholdelse begået af sagsøgte. Som anført er den tertiære påstand nedlagt for det tilfælde at der ikke gives sagsø- gerne medhold i den principale påstands 3. led eller i den subsidiære påstand.

…”

Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS har i deres påstandsdoku- ment anført:

”…

Til støtte for afvisningspåstanden gøres det gældende, at sagsøgernes påstand 1 og 2 hver især er upræcise og uegnet til at indgå i en domskonklusion.

Til støtte for frifindelsespåstanden for så vidt angår sagsøgernes påstand 1 gøres det gældende, at det var berettiget, at Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS ophævede handlen. Dette af mange årsager.

For det første vidste det sig, at de forudsætninger, som Vidne 2 og hans selska- ber havde indgået aftalen på, var uden hold i virkeligheden. Det var således direkte usandt, når Vidne 1 oplyste, at der var indgået handler for kr. 47

18.008.000. Der kan her henvises til det anførte under punkt 3.2 og 3.3. Dette for- hold i sig selv statuere en hæveberettiget misligholdelse.

For det andet var Vidne 1 ikke i stand til at dokumentere eller sand- synliggøre, at der pågik reelle forhandlinger om salg til potentielle kunder.

Som det fremgår af de flere af de fremlagte bilag, så har Vidne 2 og Vidne 4 løbende rykket for oversigt over de potentielle købere. Vidne 1 kom ikke hermed. Vidne 1 forhindrede således, at Vidne 2 og hans rådgivere fik mulighed for at få indsigt i de postulerede forhandlinger, hvilket anta- geligvis skyldtes, at Vidne 1 vidste, at Vidne 2 og hans rådgivere herved ville konstatere, at der ikke foregik reelle forhandlinger.

Efter Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS ophævelse af aftalen kunne Vidne 1 have fortsat drøftelserne om købet af delområde 1.05, hvis der havde været bund i dette projekt. Men det skete ikke, hvilket også illustre- rer, at der igen var tale et tiltag, som der ikke var hold i. Hvis der havde været hold i projektet, så havde Vidne 1 således en stor økonomisk interesse i at have fortsat købsdrøftelserne. Faktum har angiveligt været, at Vidne 1 ikke har haft nogen økonomisk rygdækning hertil.

For det tredje vidste det sig, at Vidne 1 på trods af, at han klart fra Vidne 2 havde fået besked om, at han ikke måtte være på begge sider af bordet fortsatte med dette. Købstilbuddet med tilhørende betingelser viste med al tydelig- hed, at Vidne 1 snarere varetog sine egne interesse end Sagsøgte 2 ApS / Virksomhed 4 ApS interesser. Dette i sig selv må tillige anses for en så illoyal adfærd, at der var grundlag for en ophævelse af aftalen.

For det fjerde har Vidne 1 og hans selskaber nu anerkendt, at man også bag Vidne 2´s ryg arbejdede med projekter for såvel Delområde 1.01 og 1.05, hvor sagsøgerne efter egen opfattelse ville oppebære meget store fortjenester. I sagsøgernes processkrift 2 fra den 1. marts 2021 opgjorde sagsøgerne sine tab for mistede muligheder og dermed mistede fortjenester for at opføre byggeri på område 1.01 til kr. 27.401.825 og kr. 9.586.009. Dette har måske været årsagen til, at Vidne 1 ikke formåede at sælge projekterne til tredjemand, da han reelt set ønskede selv at overtage disse. Hvis Vidne 2 havde været bekendt med oven- nævnte den 12. marts 2020, så ville dette klart i sig selv have været en hævebegrun- delse.

Efterfølgende i sagsøgernes processkrift af 7. oktober 2021 ændrer sagsøgerne nu forklaring og anbringender. Nu gøres det gældende, at sagsøgerne vedrørende del- projekt 1.01 og 1.05 har lidt tab på henholdsvis kr. 4.416.724 og kr. 3.583.276 i mistede aftalte rådgiverhonorarer fra Difko. Ud over at kravet er absurd allerede af den grund, at Vidne 1 efter egne oplysninger i begyndelsen af februar 48

2020 havde meddelt Difko, at han ikke havde tid til opgaven, så ville det også have været en klar illoyalitet, hvis han efter februar 2020 havde indgået en sådan aftale med Difko, da Vidne 2 klart havde modsat sig det. Hvis Vidne 2 havde været bekendt med ovennævnte den 12. marts 2020, så ville dette således også klart i sig selv have været en hævebegrundelse.

Til støtte for frifindelsespåstanden for så vidt angår sagsøgernes påstand 2 bestrides det, at Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS på nogen måde har mis- ligholdt aftalen, og at sagsøgerne derfor har kunnet hæve handlen.

Det bestrides, at Sagsøgte 1 ApS ikke levede op til sine forpligtelser i aftalen ved ikke at medvirke til den fornødne finansiering af byggemodningen. På baggrund af aftalens pkt. 3 (ES 123) samt Statsautoriserede revisor Vidne 4´s mail af 8. oktober 2019 kl. 11.13 til alle, herunder Vidne 1 (ES 207), så var der enighed om, at Vidne 2 først var forpligtet til at finansiere byggemodnin- gen, når Vidne 1 havde effektueret salg af grunde i projektet for mini- mum kr. 15.000.000. Da Vidne 1 på intet tidspunkt løftede denne for- udsætning, har Sagsøgte 1 ApS naturligvis ikke haft en forpligtelse til at forestå finansieringen af byggemodningen. Der kan i øvrigt henvises til det anførte under afsnit 3.1.

Det er således urigtigt, når sagsøgerne i deres påstandsdokument gør gældende, at der har været enighed om, at der ikke var knyttet andre forudsætninger til finansi- eringen af byggemodningen end, at parterne skulle være enige om iværksættelse af byggemodningen.

Det bestrides, at Vidne 2 , Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS på nogen måde har obstrueret, at der kunne ske jordsalg for mindst kr. 15.000.000.

Det bestrides, at den manglende gennemførelse af selskabsdispositionerne på nogen måde er en ophævelsesgrund. Det blev allerede den 17. januar 2020 aftalt, at der skulle anvendes en anden selskabskonstruktion. Der kan her henvises til det anførte herom i afsnit 3.3.

Det fastholdes, jf. det anført under afsnit 4.1.2, at det var berettiget, at Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS hævede aftalen, hvorfor Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS ophævelse af aftalen ikke konstituere en grov mislig- holdelse fra deres side. Det bestrides, at ophævelsen af samarbejdet kunne og burde have været søgt sket på en mere skånsom måde.

... ... 49

Det bestrides, at der den 13. august 2020 kunne ske en ophævelse af Sagsøger 2 ApS´ overdragelse af den betingede købsaftale med Viking Danmark.

Dette af flere årsager. For det første forudsætter en ophævelse af en aftale som følge af misligholdelse, at ophævelsen sker straks i forlængelse af misligholdelsen. Faktum er, at Vidne 1 senest den 24. april 2020 var bekendt med samtlige de forhold, der i stævningen af 13. august 2020 gøres gældende til støtte for påstanden om tilskødning af ejendommen til Sagsøger 2 ApS . Desuagtet ophæ- vede Sagsøger 2 ApS ikke på daværende tidspunkt aftalen, men Vidne 1 valgte derimod på vegne af Sagsøger 1 ApS at udtage en stævning mod Sagsøgte 1 ApS med påstand om overdragelse af 40 % af anpar- terne i Sagsøgte 2 ApS . Allerede som følge heraf er der ikke grundlag for en ophævelse af aftalen.

For det andet er en eventuel misligholdelse sket i forhold til Sagsøger 1 ApS og ikke i forhold til Sagsøger 2 ApS . Sagsøgte 1 ApS / Sagsøgte 2 ApS betalte Sagsøger 2 ApS kr. 1.000.000 + moms for at indtræde i den betingede købsaftale med Viking Danmark. Sagsøgte 1 ApS / Sagsøgte 2 ApS har på ingen måde misligholdt i forhold til Sagsøger 2 ApS . Hvis Retten mod forventning måtte finde, at Sagsøgte 1 ApS / Sagsøgte 2 ApS måtte have misligholdt aftalen med Sagsøger 1 ApS , så kan dette aldrig medføre en tilsidesættelse af aftalen med Sagsøger 2 ApS . Sagsøger 1 ApS må i denne forbindelse være henvist til at kræve sit eventuelle tab erstattet.

For det tredje gøres det gældende, at Sagsøger 2 ApS´ ret i henhold til købsaftalen med Viking Danmark faldt bort den 9. oktober 2019. Hvis Sagsøger 2 ApS ikke havde indgået aftalen med Sagsøgte 1 ApS / Sagsøgte 2 ApS , så ville Sagsøger 2 ApS således have tabt kr. 1.000.000 i forhold til selskabets nuværende stilling. Da Sagsøger 2 ApS ikke havde andre alternativer end et salg til Sagsøgte 1 ApS / Sagsøgte 2 ApS , hvis selskabet overhovedet skulle oppebære et beløb, må det være ganske klart, at selskabet ikke ud fra læren om bristede forudsætninger kan kræve at få ejendom- men tilskødet.

Det gøres gældende, at der skal ske afvisning af sagsøgernes påstand 3, da sagsø- gerne ikke har en retlig interesse i påstanden.

Som det fremgår ovenfor under afsnit 3.6. har jeg ved opfordringerne D og E forsøgt at få sagsøgerne til at dokumentere deres økonomiske evne. Opfordringerne er blevet totalt ignoreret. Dette må bevismæssigt komme sagsøgerne til skade. Det må således lægges til grund, at sagsøgerne ikke vil være i stand til at opfylde deres egen del af 50

påstanden. At sagsøgerne ikke har den økonomiske evne, underbygges tillige af, at sagsøgerne undlader at indsætte følgende passage i deres påstand ”Hvis Sagsøger 2 ApS ikke på dette tidspunkt kan opfylde sin betalingsforpligtelse, bortfalder Sagsøgte 2 ApS´ ’ forpligtelse til at tilskøde ejendommen”. Som led i de subsidiære, mere subsidiære og mest subsidiære påstande i processkrif- tet af 20. september 2021 indsatte jeg som 2. led følgende:

”Tilskødningen og betalingen skal ske senest 6 uger efter endelig dom. Hvis Sagsøger 2 ApS ikke på dette tidspunkt kan opfylde sin betalingsfor- pligtelse, bortfalder Sagsøgte 2 ApS´ forpligtelse til at tilskøde ejendommen”.

Sagsøgerne valgte herefter i deres processkrift at foretage følgende tilføjelse til deres påstand 3:

”Tilskødningen og betalingen skal ske senest 6 uger efter endelig dom.”

Det forhold, at sagsøgerne undlader passagen ”Hvis Sagsøger 2 ApS ikke på dette tidspunkt kan opfylde sin betalingsforpligtelse, bortfalder Sagsøgte 2 ApS´ forpligtelse til at tilskøde ejendommen”, illustrerer alt om Vidne 1 og hans troværdighed og betalingsevne. Hvis Vidne 1 havde den mindste rygrad og betalingsevne, så ville han naturligvis have vist dette ved at have indsat den pågældende passage. Men han har ingen af delene.

Sagsøgerne har således ikke dokumenteret, at sagsøgerne vil være i stand til at op- fylde sin egen del af påstanden, hvilket må være en absolut og nødvendig forudsæt- ning for at få påstanden prøvet. Som følge heraf bør sagsøgernes påstand 3 afvises.

Det bestrides, at der den 13. august 2020 kan ske en ophævelse af Sagsøger 2 ApS´ overdragelse af den betingede købsaftale med Viking Danmark, jf. det anførte ovenfor i afsnit 4.1.3.

... ...

Hvis Retten mod forventning måtte give sagsøgerne medhold i påstanden om, at Sagsøgte 2 ApS skal tilskøde ejendommen til Sagsøger 2 ApS , bestrides det, at det kan ske til Sagsøgte 2 ApS´ anskaffelsessum for ejendommen. Det gøres gældende, at Sagsøger 2 ApS tillige skal betale for alle de omkostninger, som efterfølgende er afholdt på ejendommen. I mod- sat fald vil Sagsøger 2 ApS få en ubegrundet berigelse. 51

Uanset hvilken juridisk enhed der p.t. har afholdt udgiften, vil denne ved en tils- kødning af ejendommen til Sagsøger 2 ApS skulle afholdes af Sagsøgte 2 ApS . Sagsøgte 2 ApS , Sagsøgte 1 ApS og Virksomhed 3 ApS har således aftalt, at Sagsøgte 2 ApS i så fald refunderer alle de omkostninger, som Virksomhed 3 ApS har afholdt ved- rørende ejendommen. Sagsøgte 1 ApS finansierer betalingen.

Ved en dom bør der som minimum indsættes en præmis om, at ”Hvis Sagsøger 2 ApS ikke på dette tidspunkt kan opfylde sin betalingsforpligtelse, bort- falder Sagsøgte 2´s forpligtelse til at tilskøde ejendommen”, idet der nødvendigvis skal være en retsvirkning til en forventet misligholdelse fra Sagsøger 2 ApS´ side.

Til støtte for frifindelsespåstanden bestrides det, at Sagsøger 1 ApS har lidt noget tab. Tabet udgør under alle omstændigheder et væsentligt mindre beløb end kr. 21.789.600. Det er Sagsøger 1 ApS , som har bevisbyrden for, at selskabet har lidt et tab samt størrelsen heraf.

Det gøres gældende, at Sagsøger 1 ApS´ tab ved en eventuel mislighol- delse fra Sagsøgte 1 ApS / Sagsøgte 2 ApS´ side udgør et væsentligt mindre beløb end kr. 13.789.600.

Der er for det første ved opgørelsen ikke taget højde for renteudgifter. Dette beløb er betragteligt. Tidshorisonten er ganske betragtelig.

Herudover har der for det andet på et meget tidligt forløb været uforudsete merud- gifter vedrørende byggemodningen på kr. 2.364.666 med tillæg af moms. Det må forventes, at der ville komme væsentlige flere merudgifter til byggemodningen. Som anført under afsnit 3.6 mangler der tillige meget væsentlige udgiftsposter.

Herudover må det stærkt betvivles, at det var muligt at opnå de forventede salgs- priser på grundene, herunder særligt delarealerne. Dette viser eksemplet ovenfor Virksomhed 6 under afsnit 3.6 vedrørende sagsforhandlingerne med Virk 6 ApS . Henset til at ApS (Virk 6 ApS) byggeomkostningerne er steget meget kraftigt i år, må det forventes, at de potenti- elle købere af grunde ikke vil betale samme priser som tidligere, hvorfor det også ville have en negativ betydning.

Nævnte forhold viser med al tydelighed, at der må stilles væsentligt tvivl til det budget, som Vidne 1 havde udarbejdet. 52

For det tredje må det lægges til grund, at det havde krævet hjælp fra ejendomsmæg- lere at få solgt delområderne, da Vidne 1 tydeligvis ikke havde evnerne hertil.

For det fjerde forudsatte avancen en betydelig arbejdsindsats fra Vidne 1 , som ikke er ydet.

For det femte ville Vidne 2 have krævet aftalen revideret, hvis han i stedet for at opsige denne havde valgt at fortsætte, herunder bekostet byggemodningen. Dette ville enten have været sket ved, at han havde krævet en højere rente eller en højere ejerandel eller begge dele. Hans økonomiske risiko ville således have været forøget ganske væsentligt.

For det sjette er der ikke taget højde for skatten.

Hvis Sagsøger 1 ApS og eller Sagsøger 2 ApS måtte have lidt et tab, gøres det gældende, at Sagsøgte 1 ApS / Sagsøgte 2 ApS har et modkrav, som overstiger tabet. Sagsøger 1 ApS har således tinglyst stævningen i nærværende sag på ejendommen og har herved påført Sagsøgte 1 ApS / Sagsøgte 2 ApS store tab ved, at det ikke har været muligt at frasælge grundstykker, ligesom tinglysningen har forsinket hele processen med byg- gemodning m.v. Det gøres gældende, at tinglysningen af stævningen er ansvarspå- dragende.

Hvis sagsøgerne på loyal måde havde medvirket til den løsning, som Vidne 3 foreslog ved hans skrivelser af 28. januar 2021 og 2. februar 2021, må det lægges til grund, at en meget stor del af grundene - herunder delområderne - var solgt på nuværende tidspunkt. Nu må det befrygtes, at grundene - når tinglysnin- gen af stævningen er væk - vil blive solgt til væsentlige lavere priser, end de kunne have været solgt til. Herudover får sagsøgerne store tab i form af liggeomkostninger med grundene. Der er tillige risiko for erstatningskrav fra de købere, som man mis- ligholdt overfor. Ejendomsmægleren havde tillige krav på salær. Ejendomsmægle- ren har således leveret sin ydelse i forhold til de 12 indgåede handler.

Ovennævnte forhold må komme Sagsøgte 1 ApS / Sagsøgte 2 ApS bevismæssigt til gode ved tabsopgørelsen.

Det bestrides, at de sagsøgte på nogen måde kan være erstatningsansvarlig for sagsøgernes nu postulerede tab på henholdsvis kr. 4.416.724 og kr. 3.583.276 ved ikke at kunne gennemføre projekter med Difko vedrørende delområde 1.01 og 1.05. 53

Det bestrides således helt overordnet, at de sagsøgte har handlet ansvarspådra- gende, ligesom det bestrides, at sagsøgerne har lidt et tab. Det gøres tillige gæl- dende, at der ikke foreligger den fornødne årsagsforbindelse og påregnelighed mel- lem sagsøgernes eventuelle tab og de sagsøgtes eventuelle ansvarspådragende hand- linger. Det gøres tillige gældende, at sagsøgernes eventuelle tab er bortfaldet som følge af egen skyld.

Vidne 1 havde efter egne oplysninger, jf. mailen af 11. marts 2020 (ES 797) stoppet samarbejde med Difko om opførelse af rækkehuse, hvorfor han/sagsø- gerne naturligvis ikke kunne have forventet en sådan fortjeneste. Sagsøgernes an- bringender er således ikke i overensstemmelse med faktum.

Sagsøgerne har i øvrigt skiftet holdning vedrørende dels kravets karakter og stør- relse fra processkriftet af 1. marts 2021 og til processkriftet af 7. oktober 2021.

Sagsøgerne har tillige på ingen måde dokumenteret aftalegrundlaget med Difko, herunder at sagsøgerne var berettiget til de pågældende vederlag.

Ovennævnte modstridende forklaringer / synspunkter fra sagsøgernes side må i me- get betragtelig grad skærpe sagsøgernes bevisbyrde for tabet.

De sagsøgte er i øvrigt ganske forundret over kravet vedrørende Difko, da det i sig selv må anses som en væsentlig misligholdelse af Vidne 1 og hans sel- skaber, hvis han havde indgået sådanne aftaler med Difko. Vidne 2 og hans selskaber kunne således ikke acceptere, at Vidne 1 sad på hver side af bordet. Vidne 2 havde tilkendegivet overfor Vidne 1 , at det ikke var muligt, at han var involveret med Difko på nogen måde, når han samtidig solgte jord. Og Vidne 1 havde forstået budskabet (ES 797).

Det kan i øvrigt bemærkes, at de to områder endnu ikke er solgt. Ved processkriftet af 20. september 2021 side 7 (ES 43) blev sagsøgerne oplyst om, at de var velkomne til at købe delområde 1.01 til kr. 12.750.000 + moms og delområde 1.05 til kr. 3.450.000 + moms, svarende til de priser, som Vidne 1 oplyste, at de var solgt til. ”Tilbuddet” gjaldt dog alene frem til den 1. november 2021 og forud- satte, at der senest den 1. november 2021 forelå fornøden sikkerhed for købesum- mernes betaling enten ved deponering eller ved kontant betaling. På trods af de gigantiske muligheder for fortjeneste har sagsøgerne meget overraskende valgt ikke at acceptere tilbuddet. Ved nærværende processkrift forlænges fristen til den 8. november 2021. Hvis sagsøgerne ikke accepterer tilbuddet, så må sagsøgernes krav også kunne afvises som følge af egen skyld.

Til støtte for rentepåstandene gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at beregne renter fra tidligere end den 1. marts 2021, hvor sagsøgerne nedlagde den subsidiære påstand. Det gøres dog gældende, at der slet ikke er grundlag for at fast- sætte en rente, idet sagsøgernes postulerede tab i realiteten ikke ville have været indtruffet på indeværende tidspunkt. Det ville først have været om flere år fra dato, at sagsøgerne ville have oppebåret eventuelle fortjenester, da disse jo forudsætter, at hele projektet var afstået.

…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

De sagsøgtes afvisningspåstande

BS 17157/2020: Det er uomtvistet, at sagsøgte, Sagsøgte 1 ApS , sammen med Sagsøgte 2 ApS ophævede parternes aftale og samarbejde ved mail af 12. marts 2020 fra advokat Vidne 3 . Det forhold, at sagsøgerne, Sagsøger 1 ApS og Sagsøger 2 ApS , ved brev af 17. marts 2020 fra advokat Mogens Olesen påberåber sig misligholdelse og senere ophæver paternes aftale, kan ikke føre til, at sagsøgeren er udelukket fra at nedlægge påstand som sket.

Sagsøgtes afvisningspåstand tages derfor ikke til følge.

BS 31731/2020: Efter formuleringen af sagsøgernes påstande 1 og 2 kan disse tages under påken- delse, jf. retsplejelovens § 348, stk. 2, nr. 3.

Retten bemærker, at retten naturligt vil behandle indholdet af påstandene i for- bindelse med rettens afgørelse af sagsøgernes påstand 3 og subsidiære påstande.

Sagsøgerne har ikke på opfordring fra de sagsøgte under sagen dokumenteret, at de er i stand til at betale 13.267.500 kr. til de sagsøgte, såfremt sagsøgerne får medhold i deres principale påstand 3. Dette forhold alene kan ikke føre til, at sagsøgernes principale påstand skal afvises.

De sagsøgtes afvisningspåstande tages derfor ikke til følge.

De øvrige påstande

Det indledende forløb 55

Vidne 1 og Vidne 2 har samstemmende forklaret, at de ikke kendte hinanden forud for efteråret 2019. Vidne 2 har forklaret, at han blev ringet op af Vidne 1 , som sagde, at han havde en option, som snart udløb, og at det skulle gå stærkt.

Vidne 1 sendte herefter den 2. oktober 2019 en mail til Vidne 2 med information om udstykningsprojektet. Vidne 1 og Vidne 2 holdt et møde den 3. oktober 2019, og Vidne 1 og revisor Vidne 4 holdt et møde den 4. oktober 2019. Parterne indgik herefter på et møde den 7. oktober 2019 en aftale vedrørende udvikling af ejendommen. På mødet deltog udover parterne revisor Vidne 4 og advokat Vidne 3 .

Den 8. oktober 2019 overdrog Sagsøger 2 ApS rettigheder og pligter i henhold til den betingede købsaftale for ejendommen til Sagsøgte 2 ApS , som herefter erhvervede ejendommen.

Advokat Vidne 3 har forklaret, at Vidne 1´s købsoption ville bortfalde, hvis der ikke blev betalt for ejendommen senest den 9. oktober 2019. Forklaringen understøttes af de forklaringer, som Vidne 2 og revisor Vidne 4 har afgivet.

Under henvisning til ovennævnte tidsmæssigt meget korte forløb og de afgivne forklaringer lægger retten til grund, at Vidne 1 var under tidspres for at udnytte optionen på at købe ejendommen, og at Vidne 1 risi- kerede at miste sin købsoption, såfremt han ikke betalte for ejendommen senest den 9. oktober 2019.

Parternes aftale

Det er uomtvistet, at parterne på mødet den 7. oktober 2019 indgik aftalen ved- rørende udvikling af ejendommen. Det fremgår af aftalen, at Sagsøgte 1 ApS stifter selskabet Sagsøgte 2 ApS med henblik på at erhverve ejen- dommen, og at Sagsøgte 1 ApS er hovedansvarlig for fremskaffelse af finansi- ering og likviditet til betaling af købesum og udviklingsforløbet.

Det fremgår endvidere af aftalen, at Sagsøger 1 ApS tildeles køberet til at erhverve 40% af kapitalandelene i Sagsøgte 2 ApS , og at købe- retten kan udnyttes, når der er indgået købsaftaler vedrørende salg af grunde i projektet for beløb på minimum 15.000.000 kr.

Revisor Vidne 4 har i mailen af 8. oktober 2019 til advokat Vidne 3 , Vidne 1 og Vidne 2 bemærket, at der på mødet den 56

Der er ingen af parterne, som har haft bemærkninger til revisor Vidne 4´s mail. Herefter og efter de forklaringer, som Vidne 4 , advo- kat Vidne 3 og Vidne 2 har afgivet herom, lægger retten til grund, at ovennævnte indhold af mailen var en del af parternes aftale.

Misligholdelse

Der er mellem parterne enighed om, at mailen af den 2. oktober 2019 fra Vidne 1 til Vidne 2 indeholdt oplægget til Vidne 2 vedrørende in- vesteringsprojektet. Vidne 2 har om mailen forklaret, at mailen betød meget for hans beslutning om at gå ind i projektet, og at mailen var altafgørende, her- under oplysningerne om at der var indgået aftaler med købere af parcelhus- grunde og delområder for ca. 18.000.000 kr.

Vidne 2´s forklaring understøttes af de forklaringer, som advokat Vidne 3 og revisor Vidne 4 har afgivet. Advokat Vidne 3 har forklaret, at det var det materiale, som han forberedte sig på inden mødet den 7. oktober 2019, og revisor Vidne 4 har forklaret, at han ved sin rådgivning af Vidne 2 lagde vægt på, at der allerede var solgt for ganske meget.

Under henvisning til indholdet af mailen af den 2. oktober 2019 og de afgivne forklaringer lægger retten herefter til grund, at Vidne 1 var klar over, at oplysningerne i mailen havde afgørende betydning for Vidne 2´s be- slutning om at investere i ejendommen. Retten har herved endvidere lagt vægt på, at dette særligt måtte have stået klart for Vidne 1 , henset det meget korte tidsforløb fra den indledende kontakt mellem parterne og indtil der blev indgået en aftale, jf. ovenfor.

Efter oplysningerne i sagen har sagsøgerne ikke løftet bevisbyrden for, at der forud for parternes aftale var eller frem til den 12. marts 2020 blev indgået aftale om salg af parcelhusgrunde eller delområder. Retten lægger derfor til grund, at oplysningerne herom i mailen af den 2. oktober 2019 fra Vidne 1 til Vidne 2 var usande, og at Vidne 1 bevidst afgav de forkerte oplysninger til Vidne 2 forud for Vidne 2´s beslutning om at investere i projektet.

Det fremgår videre af de afgivne forklaringer og af parternes omfattende mail- korrespondance i perioden fra oktober 2019 og indtil den 12. marts 2020, at Vidne 1 i hele perioden både direkte og indirekte gav udtryk for, at der 57

var indgået aftaler, som oprindeligt oplyst. Vidne 1 bidrog således i perioden til, at Vidne 2 , revisor Vidne 4 og advokat Vidne 3 havde opfattelsen af, at aftaler om salg var indgået, helt eller delvist i over- ensstemmelse med de oprindelige oplysninger.

Efter de forklaringer, som Vidne 2 , revisor Vidne 4 og advokat Vidne 3 har afgivet, lægger retten til grund, at Vidne 1 på et møde den 27. februar 2020 under en alvorlig samtale bl.a. blev bedt om at op- lyse navne på købere og fremlægge dokumentation for salg. Vidne 1 sendte herefter en mail af den 10. marts 2020 til Vidne 2 , revisor Vidne 4 og advokat Vidne 3 . Der var ikke med mailen fremlagt doku- mentation for salg, og Vidne 1 oplyste alene, at han havde kontakt med en række personer.

Under henvisning hertil og efter en samlet vurdering af ovennævnte forhold i perioden fra oktober 2019 og frem til den 12. marts 2020 var de sagsøgte berettiget til at afslutte parternes samarbejde som følge af Vidne 1´s mislighol- delse i overensstemmelse med mailen af den 12. marts 2020 fra advokat Vidne 3 .

Det fremgår af parternes aftale, jf. ovenfor, at yderligere finansiering fra Vidne 2 til igangsætning af bl.a. byggemodningen skulle afvente opnåelse af de be- tingede salg. Salgene blev aldrig gennemført. Vidne 2 og revisor Vidne 4 har samstemmende forklaret, at Vidne 2 ikke ønskede at forøge sin risiko i projektet, uden at der var dokumentation for salg eller i det mindste et samlet budget for udgifterne til byggemodningen. Ingen af disse ting blev op- fyldt af Vidne 1 .

Under henvisning hertil har sagsøgerne ikke løftet bevisbyrden for, at de sagsøgte i strid med parternes aftale har obstrueret mod, at der kunne ske salg af dele af ejendommen, eller har vægret sig ved at medvirke til den nødvendige finansiering af byggemodningen. Sagsøgerne har heller ikke i øvrigt godtgjort omstændigheder, som kan føre til, at sagsøgerne var berettiget til at afslutte par- ternes samarbejde.

Sagsøgernes erstatningskrav

Som beskrevet ovenfor overdrog Vidne 1 sin forkøbsret til ejendom- men til Sagsøgte 2 Aps , da parterne indgik aftalen om at samar- bejde. Der er mellem parterne enighed om, at det var Vidne 2 , som betalte for ejendommen, og at Vidne 2 i forbindelse med parternes aftale betalte 1.000.000 kr. til Vidne 1 for udlæg og ikke specificerede omkostnin- ger og arbejdsindsats frem til den 8. oktober 2019. 58

Det er uomtvistet, at der aldrig blev indgået købsaftaler vedrørende salg af grunde for et beløb på minimum 15.000.000 kr., og Sagsøger 1 ApS har derfor ikke været berettiget til at udnytte sin køberet til 40% af kapitalandelene i Sagsøgte 2 ApS i henhold til aftalen af oktober 2019, pkt. 5.

Som nævnt ovenfor lægger retten til grund, at Vidne 1 var under tidspres for at udnytte optionen på at købe ejendommen, og at Vidne 1 risikerede at miste sin købsoption, såfremt han ikke betalte for ejendom- men senest den 9. oktober 2019. Det er derfor forbundet med en vis usikkerhed, hvorvidt Vidne 1 reelt har mistet en indtjeningsmulighed ved at have afgivet sin forkøbsret til ejendommen uden samtidig at have mulighed for at realisere sin køberet til kapitalandelene i Sagsøgte 2 ApS .

Heroverfor har Vidne 1 ikke alene ved sin forklaring godtgjort, at han har krav på erstatning.

Retten har herved også tillagt det betydning, at Vidne 1 under sagen og helt frem til hovedforhandlingens tredje retsdag fastholdt et krav om erstat- ning for tab af rådgivningshonorar fra Difko på skønsmæssigt 8.000.000 kr. Vidne 1´s forklaring herom blev afvist af Difkos direktør Vidne 9 under dennes vidneforklaring, hvorefter Vidne 1 frafaldt kravet.

Der er endvidere ikke oplysninger i sagen, som gør det muligt for retten at vur- dere, om og i givet fald hvilket overskud projektet i fremtiden kan give.

Retten tager herefter i det hele Sagsøgte 1 ApS´ og Sagsøgt2 ApS` frifindelsespåstande til følge i sagerne.

Da de sagsøgte har fået medhold i deres påstande vedrørende realiteten, skal sagsøgerne betale fulde sagsomkostninger til de sagsøgte. Da sagerne hovedsa- geligt vedrører de samme problemstillinger, træffer retten en afgørelse vedrø- rende sagernes omkostninger.

Sagsomkostningerne er efter sagernes værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 400.000 kr., og af udgifter til vidneførsel med 10.000 kr., i alt 410.000 kr.

Retten har ved fastsættelsen af udgifterne til advokatbistand på den ene side sær- lig lagt vægt på sagernes store økonomiske værdi, og at hovedforhandlingen va- rede tre retsdage, og på den anden side lagt vægt på sagernes begrænsede om- fang og kompleksiteten af sagernes faktum.

Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS er momsregistreret. 59

THI KENDES FOR RET:

De sagsøgte, Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS , frifindes.

Sagsøgerne, Sagsøger 1 ApS og Sagsøger 2 ApS , skal til de sagsøgte betale sagsomkostninger med 410.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.