BS-3404/2020-ALB · Retten i Aalborg

Sag om anerkendelse af overdragelse af matrikelnummer til grundejerforening

[DOKUMENT] Dom (25 sider) RETTEN I AALBORG DOM afsagt den 17. februar 2021

Sag BS-3404/2020-ALB

Sagsøger 1 (advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 2 (advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 3 (advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 4 (advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 5 (advokat Thomas Heintzelmann)

mod

Sagsøgte ApS (advokat Hans Christian Andersen) 2

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Under denne sag, der er anlagt den 24. januar 2020, har Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3, Sagsøger 4 og Sagsøger 5, nedlagt påstand om, at Sagsøgte ApS, tilpligtes at anerkende, at Matrikel nr. 1, skal overdrages til Grundejerforening, CVR nr., for 0,00 kr. på tidspunktet for sagsøgtes overdragelse af Matrikel nr. 2, til Grundejerforening, CVR nr..

Sagsøgte har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Sagsøgte opførte omkring 2016 nogle rækkehus på ejendommen Matrikel nr. 2, som blev solgt, herunder til sagsøgerne.

Der var oprindelig projekteret opførelse af 22 rækkehuse på ejendommen, men projektet endte med, at der blev opført samlet 27 rækkehuse, som blev solgt, herunder til sagsøgerne.

Det fremgår af købsaftalerne, at når arbejdet med at færdiggøre fællesarealerne var tilendebragt, skulle disse overdrages til en nystiftede Grundejerforening.

Efter salg af boligerne udstykkede sagsøgte en del af grunden til en selvstændig matrikel.

Grundejerforeningen, herunder sagsøgerne, har gjort gældende, at det udstyk-kede areal udgør en del af det samlede fællesareal, som skulle overdrages til grundejerforeningen, hvilket sagsøgte har bestridt.

Af Lokalplan nr. for et tæt-lavt boligområde på Adresse 1, By, som er vedtaget den 18. september 2008 af Rebild Kommune, fremgår blandt andet:

” § 1 LOKALPLANENS FORMÅL

Lokalplanens formål er: 3

- at udlægge området til boligformål, en tæt/lav boligbebyg- gelse til helårsbeboelse - at fastlægge rammer for bebyggelsens placering, omfang og udformning - at fastlægge vej, sti og adgangsforhold.

§2 OMRÅDE OG ZONESTATUS

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. 1 og omfatter Matrikel nr. 2 samt alle matr. nr.e, der efter den 1. marts 2008 udstykkes efter overføres fra de nævnte ejendomme. ….

§3 OMRÅDETS ANVENDELSE

3.1 Lokalplanområdet udlægges til boligformål, som en tæt/lav bolig- bebyggelse til helårsbeboelse. ….

§4 UDSTYKNINGER

4.1 Ved udstykning af området skal bestemmelserne i nærværende lo- kalplan sikres opfyldt for alle parceller

4.2 I tilfælde af udstykning skal grundstørrelsen mindst være 300 m ². …

§8 UBEBYGGEDE AREALER

8.1 Der skal udlægges udendørs opholdsarealer med et areal mindst svarende til 100 % af boligetagearealet, heraf skal et større areal ud- lægges til fælles opholdsarealer. Opholdsarealerne skal være regu- lære og anvendelige. Smalle bede og havestrimler kan ikke medreg- nes.

8.2 De ubebyggede arealer skal med beplantning, befæstelse, belysning m.v. gives et ordentligt udseende. ….

8.5 Der skal udlægges areal til en 15 meter bred grøn kile, som vist på kortbilag 2. Den skal samtidig kunne anvendes som gangsti. ……. 4

§10 GRUNDEJERFORENING

10.1 Der skal senest ved boligbebyggelsens ibrugtagning oprettes en andels- eller grundejerforening, hvor samtlige lodsejere indenfor lokalplanområdet skal være medlem. Foreningen overdrages og vedligeholder fællesarealerne, sti og vejrabatter indenfor lokalplan- området.

10.2 Ovenstående andels- eller grundejerforeningen skal være medlem af Grundejerforening med ét medlemskab svarende til ét matr. nr. …

§13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER

13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalpla- nen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstem-melse med planens bestemmelser..…

Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen.

Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.”

Lokalplanen er godkendt den 18. september 2008 af Rebild Kommune med virkning fra den 1. oktober 2008.

Der er i det kortbilag nr. 2, hvortil der er henvist i lokalplanen, angivet place-ring af en fælles parkeringsplads på det omtvistede område, som efterfølgende er blevet udstykket som Matrikel nr. 1.

Af købsaftalerne vedrørende salget af rækkehusene, der indeholder i det væ- sentlige enslydende vilkår, fremgår blandt andet:

”….

2.0 EJENDOMMEN

2.1 På de i nærværende købsaftale fastsatte vilkår overdrager Sælger til Køber det under projektering og opførelse kommende ejerbolig i 5

form af rækkehus nr. …., som er en del af Matrikel nr. 2 beliggende Adresse 1, By med dertil hørende andel i ejendommens fællesarealer. Ejendommen indrettes i overensstemmelse med den som bilag 2.1 fremlagte indretnings-plan. Ejendommen som beskrevet i dette punkt 2.1 og bilag 2.1 er herefter samlet benævnt ”Ejendommen” . …

2.3 Når Ejendommen er endeligt opført, opmåles denne endeligt. Kø-ber er gjort bekendt med, at ændringer i det endelige boligareal i forhold til det i salgsopstillingen anførte, kan forekomme ændrin-ger. Ændringer i det endelige boligareal medfører ikke ændringer i købesummen, såfremt afvigelsen udgør +/- 3 %.

Såfremt det endelige boligareal afviger med mere end 3 % i forhold til det i salgsopstillingen anførte, reguleres Købesummer på følende måde for så vidt angår den del af arealafvigelsen, der overstiger denne procentsats.

Køber gøres opmærksom på, at ovenstående regulering af areal-af- vigelser alene gælder for boligarealer. Arealafvigelse af øvrige area- ler som eksempelvis carport og udhus mv. medfører ikke regule-ring af Købesummen. ….

4.0 EJENDOMMENS INDRETNING

4.1 Ejendommen opføres og indrettes, som det fremgår af bilag 2.1 samt materialeliste, der er vedlagt som bilag 4.1. Der tages forbe-hold for, at der på illustrationer og lignende i udleveret materiale kan være gengivet genstande, udstyr og indretning, som ikke er standard. Køber skal endvidere acceptere mindre afvigelser, herun-der ændringer som følge af konstruktionsmæssige forhold, som ik-ke ud fra en samlet bedømmelse forringer ejendommens kvalitet samt mindre ændringer af de fælles udenoms arealer m.v. ….

4.3 Køber er forpligtet til at tåle ikke-væsentlige afvigelser og ændrin- ger i forhold til det beskrevne i ovennævnte materiale, som ikke ud fra en samlet bedømmelse forringer Ejendommens kvalitet. ….

8.0 AFLEVERING OG MANGLER … 6

8.10 Fællesarealerne/udenoms arealerne færdiggøres i takt med udførel- sen af byggeriet, og når vejrforholdene tillader arbejdet udført. Manglende færdiggørelse af disse arealer betragtes ikke som mang- ler i forbindelse med afleveringsforretning eller 1 års gennemgang. Det bemærkes, at færdiggørelsen af arealerne kan ske efter, at Kø-ber har overtaget Ejendommen. Sælger er også forpligtet til, at fær- diggørelsen udføres snarest muligt. Køber er forpligtet til, også ef-ter den Overtagelsesdagen, at tåle de gener, som er en følge af, at fællesarealerne/udenoms arealerne eventuelt endnu ikke er færdig- gjort, eller at det samlede byggeri eventuelt opføres i etaper.

8.11 Sælger afleverer til Køber færdigt haveanlæg til den ejendommen som nærmere beskrevet i bilag 2.1 …

13.0 GRUNDEJERFORENING

13.1 Køber har ret og pligt til at være medlem af Grundejerforening (”Grundejerforeningen”) i overensstemmelse med de til enhver tid gældende grundejerforeningsvedtægter. Udkast til grundejerforeningsvedtægterne er vedlagt som bilag ….”

Udbuddet af de projekterede rækkehuse skete i henhold til en salgsopstilling udarbejdet af Ejendomsmægler. Der er i denne salgsopstilling, der er dateret den 29. marts 2016, optrykt et oversigtskort over den projekterede bebyggelse. Det fremgår heraf, at projektet med opførelse af rækkehuse på grunden omfat-ter hele arealet svarende til den oprindelige Matrikel nr. 2, således at det sam-lede areal udover rækkehusene er angivet som et udlagt grønt område.

Af salgsopstillingen fremgår i øvrigt følgende:

”Andre forhold af væsentlig betydning:

Ejendomsmægleren har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i at handlen indgås, idet en af firmaets ansatte er samboende med bygher-ren.”

Der har ikke under sagen været afgivet vidneforklaring af den medvirkende ejendomsmægler.

Der blev efter opførelsen og salget af rækkehusene etableret den nævnte grun- dejerforening. 7

Af grundejerforeningens vedtægter, der er vedtaget på en stiftende generalfor- samling den 28. februar 2017, fremgår blandt andet:

”Navn:

Foreningens navn er ”Grundejerforening” . …..

Hjemsted: …..

Grundejerforeningen er stiftet på baggrund af bestemmelser i Rebild Kom- munes Lokalplan nr. for Adresse 1 og til regulering af grundejernes rettigheder og pligter indenfor lokalplanområdet.

Formål og opgaver:

Grundejerforeningens formål er at varetage grundejernes fælles opgaver i forbindelse med foreningens drift, vedligeholdelse af fællesanlæg og fæl- lesarealer, veje, parkeringspladser samt fælles opholdsarealer i overens- stemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Foreningen forestår ren- og vedligeholdelse, snerydning, glatførebekæm- pelse etc. på fælles veje, stier samt græsslåning og pasning af de grønne fællesarealer.

Grundejerforeningen varetager i overensstemmelse med beslutning på ge- neralforsamlingen med-lemmernes fælles interesser. …..

Medlemskab:

Grundejerforeningens medlemmer er alle de, der er ejere af ejendomme på foreningens område Matrikel nr. 2 som er omfattet af Rebild Kommunes Lokalplan nr. for Adresse 1.

Ejendomme, der efterfølgende udstykkes fra det nævnte matr. nr. er lige- ledes omfattet af grundejerforeningen.

Alle grundejere på det nævnte lokalplanområde har pligt til at være med-lem af grundejerforeningen.

Medlemskab af grundejerforeningen er en ret og en pligt, der indtræder pr. datoen for overtagelsen af en fast ejendom beliggende indenfor fore- 8

ningens geografiske område. Bidrag betales fra det tidspunkt, hvor der er pligt til at være medlem af grundejerforeningen. …..

Ordinær generalforsamling:

Generalforsamlingen er grundejernes øverste myndighed. …..

Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved simpelt flertal, med min- dre andet er bestemt i disse vedtægter. …..

Bestyrelsen:

Grundejerforeningens daglige ledelse varetages af en bestyrelse bestående af 5 medlemmer. Be-styrelsen konstituerer sig selv. Ved konstitutionen vælges formand, næstformand, kasserer og sekretær. ….

Bestyrelsen har den daglige ledelse af foreningens virksomhed, herunder drift og vedligeholdelse af fællesarealer og varetager dens formål og inter- esser. Bestyrelsen er dog berettiget til at ansætte og bestemme aflønningen mv. af medarbejdere til at forestå drift og vedligeholdelse af eventuelle fælles anlæg.

Der afholdes møde så ofte formanden eller 2 medlemmer finder det nød- vendigt. Over det under forhandlingerne passerende føres en protokol, der skal fremlægges og godkendes af bestyrelsen på det næstfølgende be- styrelsesmøde.

Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mindst 3 medlemmer giver møde. Bestyrelsens beslutning træffes ved stemmeflerhed. I tilfælde af stemme- lighed er formandens stemme udslagsgivende. …..

Bestyrelsen kan til specielle opgaver nedsætte udvalg, der kan bestå af for- eningens medlemmer uden for bestyrelsen. ….

Tegningsret:

Grundejerforeningen tegnes over for tredjemand af et flertal af bestyrel-sen. 9

….

Påtaleret:

Påtaleberettiget er grundejerforeningen ved dennes bestyrelse.

Tinglysning:

Nærværende vedtægter begæres tinglyst servitut- og pantestiftende på Matrikel nr. 2 og ejendomme, der efterfølgende ud-stykkes fra denne matrikel. ….

Øvrige forhold: ….

I spørgsmålet, som denne vedtægt ikke giver svar på, skal bestyrelsen af- gøre og løse disse spørgsmål efter bedste evne og overbevisning. Bestyrel- sen skal dog fremlægge sagen til medlemmernes godkendelse ved næste generalforsamling. I meget vigtige sager skal bestyrelsen indkalde til ek- straordinær generalforsamling.”

Inden fællesarealerne blev færdiggjort med henblik på overdragelse til grunde- jerforeningen som nævnt i blandt andet købsaftalens punkt 8.10, foretog sagsøgte i oktober 2018 udstykning af en del af Matrikel nr. 2, hvor det senere omtvistede areal blev udstykket og matrikuleret som Matrikel nr. 1.

Da grundejerforeningen blev bekendt hermed, rettede foreningen henvendelse til advokat Person 1, som den 19. august 2019 skrev til sagsøgtes ad-vokat.

Det hedder i denne henvendelse nærmere:

”Jeg er blevet kontaktet af Grundejerforening, By.

Baggrunden for henvendelsen er at Grundejerforeningen har konstateret at Deres klient, Sagsøgte ApS har frastykket en grund, betegnet som Matrikel nr. 1 af areal 1759 m2. Grunden er frastykket det oprindelige jordstykke, Matrikel nr. 2 hvorpå de 27 boliger er opført. Frastykningen har fundet sted i oktober 2018. 10

Jeg vedhæfter kort fra det oprindelige prospekt-materiale hvor den frastykkede grund er markeret med et kryds.

Som det fremgår af kortet fra det oprindelige prospekt-materiale var det frastykkede grundareal angivet som en del af fællesarealet og grundejer- foreningen har derfor haft en berettiget forventning om, at det frastykkede ikke blev anvendt til andet end fællesareal.

Den Lokalplan nr. der blev udarbejdet på det oprindelige jordstykke, Matrikel nr. 2 har på det frastykkede areal angivet en p-plads. Kort nr. 2 fra Lokalplan nr. vedhæftes.

Grundejerforeningen er derfor af den opfattelse, at Deres klient er forplig-tet til atMatrikel nr. 1 overdrages til grundejerfore-ningen sammen med det resterende fællesareal da jeg, efter gennemgang af prospektmateriale og beskrivelser, ikke er i tvivl om, at Matrikel nr. 1 er en del af fællesarealet og at det er en væsentlig, bristet forudsætning for grundejerforeningen, såfremt Deres klient har på-tænkt anvendelse til andet end fællesareal.

Jeg skal derfor anmode om, at De, på vegne af Deres klient bekræfter at Matrikel nr. 1 overdrages til Grundejerforeningen.”

Ved brev af 22. august 2019 fra advokat Hans Christian Andersen afviste sagsøgte kravet.

Det hedder i brevet herom blandt andet:

”Jeg kan indledningsvist bekræfte, at min klient har frastykket en grund, konkret Matrikel nr. 1 …. Jeg kan dog ikke bekræf-te, at min klient vil overdrage denne grund til Grundejerforeningen.

Når arbejdet med etablering af veje og stier er færdiggjort vil min klient overdrage ejendommen Matrikel nr. 2 til Grundejer-foreningen, helt som angivet i de enkelte købsaftaler.

I forhold til det oprindelige prospekt-materiale bemærker jeg, at dette ale-ne er vejledende ligesom det fremgår af de enkelte købsaftaler, at køberne skal acceptere mindre ændringer af de fælles udenoms arealer m.v.

Jeg er også bekendt med at min klient igennem hele forløbet har talt åbent om muligheden for, at arealet eventuelt blev frastykket. 11

Jeg finder afslutningsvis ikke, at lokalplanens angivelser er relevant for sa- gen.”

På baggrund af afvisningen af kravet rettede advokat Thomas Heintzelmann på vegne sagsøgerne henvendelse til sagsøgtes advokat. Det hedder i dette brev blandt andet:

”Jeg repræsenterer fem ejere i de pågældende ejendomme på Adresse 1 i By, nærmere bestemte ejerne af Adresse 1 1A, 1F, 1G, 1H og 3T, og jeg skal i den forbindelse gøre gældende, at Deres klient er forpligtet til at overdrage den oprindelige fulde resterende del af Matrikel nr. 2 til grundejerforeningen, som mine klienter har en ideel andel i.

Det er noteret, at Deres klient har udmatrikuleret en del af restejendom-men til en selvstændig matrikel, Matrikel nr. 1, og jeg har noteret mig Deres oplysning i skrivelse af 22. august 2019 til advokat Person 1 om, at Deres klient ikke agter at overdrage denne grund til grundejerforenin-gen.

Det er min klare vurdering, at mine klienter ved købet af de enkelte ræk- kehuse tillige har købt en ideel andel af et fællesareal, hvorom der nu er oprettet en grundejerforening, og at omfanget af dette fællesareal tillige omfatter den nu udmatrikulerede Matrikel nr. 1, idet fællesarealet dels i vedtægter og dels i kortbilag, som er en del af aftalegrundlaget parterne imellem, er gengivet som værende den resterende del af Matrikel nr. 2, som denne matrikel så ud på salgstidspunktet - og altså inklusiv den nu udmatrikulerende Matrikel nr. 1.

Jeg har noteret mig, at Deres klient fortsat er ejer af Matrikel nr. 1, og jeg skal således gøre gældende, at mine klienter på lige fod med de øvrige eje-re af de enkelte rækkehuse er de retmæssige ejere af Matrikel nr. 1, hvorfor denne matrikel ikke må sælges til anden side, men derimod skal overdra-ges vederlagsfrit til grundejerforeningen.”

Ved brev af 18. december 2019 fra sagsøgtes advokat afviste denne fortsat kra-vet om en overdragelse af matriklen til grundejerforeningen.

Sagsøgerne anlagde herefter den 24. januar 2020 denne sag med påstand som anført.

Af et referat af en ekstraordinær generalforsamling den 8. oktober 2019 i grun- dejerforeningen fremgår, at det på generalforsamlingen blev drøftet, hvorledes 12

en eventuel retssag mod sagsøgte med påstand om overdragelse af det udstyk-kede areal kunne finansieres.

Det hedder herom nærmere i referatet:

”Grundejerforeningen har ikke en retshjælpsdækning, kun ulykkesforsik- ring på fællesarealer. Advokat (indkaldt af Østudvalget) fortæller om vo-res sag. Han fortæller: 1) at vi har en god sag, fordi der fortsat har været salg af huse med prospekt-tegningen om, at Matrikel nr. 1 tilhører hele grundejerfor-eningen, og at købere dermed ikke har fået det, de har købt, og 2) at det vil være en kort sag at føre, da der ikke er store mængder dokumenter at gen-nemgå. Forventet max udgift til advokat og sagsomkostninger vurderer advoka-ten til 100.000 kr. Drøftelser om brug af privat retshjælpsforsikring versus privat betaling. Selvrisiko til private retshjælpsforsikringer ligger ml 2500-4000 kr. Hvis vi kører sagen uden brug af private retshjælpsforsikringer, vil hver boligejer skulle betale 100.000/27 = 3700 kr. Det er advokatens vurdering, at det er et større arbejde at søge alle 27 boli- gejeres retshjælpsforsikringer. Advokaten anbefaler at sagen køres som en sag fra hele grundejerforeningen med privat indbetaling af 3700 kr/hus- stand, hvilket er tæt op af selvrisikoen.

Efter at advokaten har forladt forsamlingen, fortsætter vi til punkterne på dagsordenen.

Punkter til diskussion og afstemning fra bestyrelsen og østudvalget:

1.0 Afstemning om at føre retssag i grundejerforeningens regi: 18 ja, 4 nej, 2 blanke. Forslaget vedtages.

1.1 Skal der afsættes et fast beløb på grundejerforeningens budget til advokatomkostninger og en eventuel retssag? Eller skal udgifterne til advokat og evt. retssag holdes udenom grundejerforeningens budget (dvs. i privat regi af interesserede i sagen)?

Budget til advokatomkostninger og retssag: 100.000 kr.

Afstemning om finansiering til retssag skal komme fra Grundejer- foreningens kasse eller privat indbetaling. Vi diskuterer mulighe-den for, at 50% dækkes fra grundejerforeningens formue, hvormed beslutning om indkøb af robotplæneklippere ophæves, og 50% dækkes ved privat indbetaling fra de 18 husstande, som ønsker at føre retssag om Matrikel nr. 1. 13

Beløbene dækker over 50.000 kr. fra foreningens konto og 50.000 kr. som østudvalget sørger for at inddrive og indbetale på foreningens konto, inden en advokat må begynde sagen.

Afstemning: 18 ja, 4 nej, 2 blanke. Forslaget vedtages.

1.2 Hvis det besluttes under punkt 1.1, at grundejerforeningen skal dække alle udgifter, hvilken størrelse skal det budgetterede beløb have?

Der besluttes: 50.000 kr. fra grundejerforeningens konto og 50.000 kr. indbetales af de 18 husstande, som har stemt for at føre sag. Østudvalget har ansvaret for at inddrive de 50.000 kr. og indbetale dem på foreningens konto.

Der er ikke truffet beslutning om, hvordan østudvalget fordeler indbetalingerne på de i alt 50.000 kr. imellem de 18 husstande. Der er hermed mulighed for, at nogle betaler mere end andre under hensyn til husstandens individuelle økonomi.

1.3 Punktet udgår, da der er vedtaget en anden finansieringsmodel un- der punkt 1.1 (og gengivet under punkt 1.2). Der er således ikke brug for, at hver husstand Indbetaler ekstraordinært 1/27 af beløbet fastsat under punkt 1.1.

1.4 Hvis punkt 1.1 besluttes, skal østudvalget løbende orientere besty- relsen om sagens udvikling, herunder løbende tilbagemeldinger på, om budgettet (punkt 1.1) kan overholdes. Enstemmigt vedtaget.

1.5 Såfremt udgiften til advokat og sagsomkostninger forventes at overstige budget (punkt 1.1) skal østudvalget straks orientere be- styrelsen, der indkalder til ekstraordinær generalforsamling. Øst- udvalget skal da gøre det klart for advokaten, at sagen er på stand-by (så udgifterne ikke stiger), indtil en ekstraordinær generalfor-samling er afholdt. Enstemmigt vedtaget. Brev underskrives af bestyrelsen og østudvalget angående max.beløb 100.000 kr. til sagen.

1.6 Hvis punkt 1.5 er gældende, kan medlemmerne på en ekstraordi-nær generalforsamling beslutte, om arbejdet skal fortsættes eller sa-gen ophøre i forenings regi. Beslutter den ekstraordinære general- 14

forsamling at fortsætte sagen, skal man fastsætte et beløb til dæk- ning af de ekstra udgifter i sagen. Enstemmigt vedtaget.

1.7 Punktet vedr. mandat til østudvalget om at forestå arbejdet, er alle- rede besluttet. Derfor udgår punkt 1.7 til afstemning.”

Af et referat af et bestyrelsesmøde den 7. april 2020 i grundejerforeningen frem- går blandt andet:

”Grundet corona-situationen i Danmark med forsamlingsforbud for mere end ti personer, er det ikke muligt at afholde ordinær generalforsamling den 22.04.20. Når myndighederne åbner op for muligheden for at afholde generalforsamling, vil nedenstående beslutninger blive stillet til afstem-ning på dagsordenen med henblik på at søge hele generalforsamlingens opbakning til bestyrelsens beslutninger.

Som besluttet ved flertal på den ekstraordinære generalforsamling den 08.10.19, ønsker vi som Grundejerforening at gøre krav på vores ret til Matrikel nr. 1, som på salgsmaterialet var en del af vores fællesareal.

Ved samme ekstraordinære generalforsamling blev der nedsat en gruppe til at varetage arbejdet med sagen på vegne af bestyrelsen.

Bestyrelsen er enstemmigt enige om, at Grundejerforening ønsker at gøre vores ret til Matrikel nr. 1 gældende.

Bestyrelsen er enstemmigt enige om, at Sagsøger 5 3T, Sagsøger 2 1H, Sagsøger 4 1F, Sagsøger 3 1G og Person 2 1A bemyndiges til at handle på vegne af Grundejerforening i relation til sagen om at gøre krav på vores ret til Matrikel nr. 1.”

Af et referat af den ordinære generalforsamling den 10. september 2020 i grun- dejerforeningen fremgår blandt andet:

”Deltagere:

24 grundejere var repræsenteret

Dagsordenen: ….. 15

1. Valg af dirigent og referent. ….

Det konstateres at generalforsamlingen er lovligt indkaldt og beslutnings-dygtig.

Person 3 3P anerkender ikke, at generalforsamlingen er retmæssigt ind-kaldt, da Vidne 1 ikke er orienteret om generalforsamlingen.

Generalforsamlingen fortsættes, da bestyrelsen kan berette at alle formalia er i orden. Vidne 1 ikke indbetaler kontingent. …..

3. Fremlæggelse af regnskab for 2019 og godkendelse heraf. ……

Person 3 3P stiller spørgsmål til, hvem der har ansat Person 4.

Bestyrelsen har på den ekstraordinære generalforsamling tirsdag den 8. oktober, givet østudvalget mandat under punkt 1 til 1.2 til at køre sagen og gå videre med advokat når østudvalget havde sørget for at skaffe kr. 50.000 og indbetale på foreningens konto. Punktet blev vedtaget med 18 for og 4 imod samt 2 blanke stemmer. ……

Indkomne forslag fra medlemmerne: ……

8. Status fra Østudvalget inkl. evt. valg.

Arbejdet med sagsanlægget omkring østgrunden blev formelt sat i gang ef-ter den ekstraordinære generalforsamling tirsdag den 8. oktober. Se punkt 3 for forklaring.

Efter en tid med Advokat Person 4, valgt udvalget at gå med en anden advokat.

Østudvalget valgte herefter en løsning, hvor 5 grundejere med deres for-sikringsselskaber ville køre retssagen for at østgrunden kan forblive i grundejerforeningen.

Status er nu at den 20. jan 2021 kl. 09 til 15. er retssagen berammet.

De respektive forsikringsselskaber har accepteret at føre retssagen. 16

Tabes sagen, skal der betales selvrisiko. Pengene der er afsat, skal dække selvrisiko m.m.

Vindes sagen føres pengene tilbage til bidragsyderne.

Retshjælpsforsikringen dækker ved en evt. anke, hvis vi vinder sagen.

Hvis sagen tabes, ønsker østudvalget ikke at anke sagen. ”

Ved brev af 23. april 2020 har Rebild Kommune oplyst, at bebyggelsesprocenten på Adresse 1 under matrikel Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 1 var opbrugt, og at der ikke i fremtiden kunne søges eller gives byggetilladelse til yderligere bebyggelse.

Forklaringer

Der har under hovedforhandlingen været afgivet partsforklaring af Sagsøger 5 samt vidneforklaringer af Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3, Vidne 4 og Vidne 5.

Da dommen som anført er udfærdiget uden en fuldstændig sagsfremstilling, er disse forklaringer ikke gengivet i dommen.

Parternes synspunkter

Sagsøgerne har i deres påstandsdokument af 6. januar 2021 anført følgende til støtte for den nedlagte påstand:

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det indledningsvist gælden-de, at sagsøgerne har en retlig interesse i at få prøvet den nedlagte på-stand ved domstolene, idet Grundejerforening (her-efter benævnt ”Grundejerforeningen”) ønsker at gøre sit krav gældende mod sagsøgte og har bemyndiget sagsøgerne til at føre sagen på vegne af Grundejerforeningen, jf. navnlig sagens bilag 17.

Hertil kommer, at sagsøgerne har en selvstændig interesse i sagen, idet sagsøgerne ved køb af deres respektive boliger og deraf følgende (tvun- gen) medlemskab af Grundejerforeningen har købt en ideel andel af fællesarealerne tilhørende Grundejerforeningen.

En dom i overensstemmelse med den nedlagte påstand vil således have betydning for såvel Grundejerforeningens som sagsøgernes retsstilling, idet det hermed fastslås, at Matrikel nr. 1 rettelig tilkommer Grunde- jerforeningen og ultimativt medlemmerne heraf, herunder sagsøgerne. 17

Dernæst gøres det gældende, at hele den oprindelige Matrikel nr. 2, herunder tillige den udstykkede Matrikel nr. 1 (dvs. området frem-hævet i bilag 4), i henhold til de indgåede aftaler udgør fællesareal til-hørende Grundejerforeningen.

Sagsøgerne fik ved aftaleindgåelserne udleveret en række materiale, herunder beskrivelser samt billeder af boligprojektet, og der var intet i det udleverede materiale, der indikerede, at en del af Matrikel nr. 2 ville blive udmatrikuleret som sket.

Tværtimod fremgik det af alt udleveret materiale, at boligprojektet om- fattede hele den oprindelige Matrikel nr. 2, jf. herved bl.a. både salgsopstilling (bilag 2), kort over vejforsyning (bilag 3) og oversigt over området (bilag 4), ligesom det var forudsat i købsaftalen, at der til boli- gerne blev knyttet fællesarealer, jf. pkt. 8.10 (bilag 1).

Det bestrides i den forbindelse, at en udstykning af Matrikel nr. 1 kan anses som en mindre ændring af fælles udenomsarealer i overensstem- melse med aftalernes pkt. 4.1, idet Matrikel nr. 1 udgør en betydelig del af det oprindeligt skitserede fællesareal, som sagsøgerne fik stillet i udsigt.

Sagsøgerne havde således ved aftaleindgåelserne en berettiget forvent- ning om, at hele den oprindelige Matrikel nr. 2, herunder tillige Matrikel nr. 1, endeligt skulle tilfalde Grundejerforeningen og hermed ultimativt grundejerne.

Denne forventning var - eller burde være - kendt for sagsøgte, idet det fremgik udtrykkeligt af købsaftalerne, at sagsøgerne alene skulle accep- tere mindre ændringer af fælles udenomsarealer. Sagsøgte har således selv medvirket til, at sagsøgerne fik den berettigede tro, at de ved hand-lerne fremhævede fællesarealer ville udgøre de endelige fællesarealer tilhørende Grundejerforeningen med undtagelse af mindre ændringer. Udstykning af et areal, der udgør over ¼ af de oprindelige fællesarea-ler, kan ikke betragtes som en mindre ændring.

Ovenstående understøttes tillige af den gældende Lokalplan nr. (bi-lag 8), hvor det af kort nr. 2 fremgår, at det omdiskuterede areal skulle udlægges som p-plads tilknyttet boligerne på Adresse 1, samt af, at det var en forudsætning for lovliggørelse af bebyggelsen, at den reste-rende del af den oprindelige Matrikel nr. 2, herunder Matrikel nr. 1, udgjorde friareal, idet man ved opførslen udnyttede den fulde til-ladte bebyggelsesprocent for begge matrikler. 18

Det bestrides, at vedtægterne fremlagt i sagen som bilag 6 skulle være udtryk for, at der kunne ske ”efterfølgende” udstykninger. Formulerin-gen i vedtægterne er alene et udtryk for, at de 27 rækkehuse, som efter opførslen blev udmatrikulereret, alle er forpligtet til at være medlem af Grundejerforeningen.

Endvidere bestrides det, at bilag 3 ikke er relevant for sagen, idet ejen- domsdatarapporten, inkl. ”Kort over vejforsyning” (bilag 3), udgjorde en del af det materiale, der blev udleveret fra sagsøgtes ejendomsmæg-ler i forbindelse med handlerne.

Det gøres på den baggrund gældende, at Grundejerforeningen er rette ejer af både den resterende del af Matrikel nr. 2 og den udstykkede Matrikel nr. 1, og at sagsøgte ved udstykningen og nægtelse af at overdrage Matrikel nr. 1 til Grundejerforeningen har handlet i strid med de indgåede aftaler.

Endeligt gøres det gældende, at sagsøgte skal pålægges at overdrage Matrikel nr. 1 til Grundejerforeningen sammen med Matrikel nr. 2.”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument af 6. januar 2021 anført følgende til støtte for de nedlagte påstande:

”ANBRINGENDER:

Vedrørende afvisningspåstanden:

Sagsøgte skal gøre gældende, at sagen bør afvises, da spørgsmålet om overdragelse af fællesareal er en rettighed, der alene kan påtales og gø-res gældende af Grundejerforening (i det følgende blot betegnet som ”Grundejerforeningen”).

Det gøres yderligere gældende, at beslutning om at anlægge retssag el-ler bemyndige andre hertil alene kan træffes af Grundejerforeningens generalforsamling, jf. bl.a. til støtte herfor afgørelsen trykt i U2011.1530 Ø, og beslutning om at anlægge retssag eller bemyndige andre hertil skal træffes af Grundejerforeningen, inden sagen anlægges, hvilket ikke er sket i nærværende sag.

Vedrørende frifindelsespåstanden: 19

Sagsøgte er uforstående over for sagsøgernes anbringende om, at det skulle fremgå af salgs- og projektmateriale, at Matrikel nr. 1 udgjorde et fællesareal tilhørende det nu etablerede boligområde.

Herunder gør sagsøgerne gældende, at forinden udstykningen af Matrikel nr. 1 udgjorde grønne fællesarealer 6.439 m2, mens grønne fælles-arealer efter den af sagsøgte foretagne udstykning alene udgør 4.680 m2.

Sagsøgte skal i den forbindelse gøre gældende, at salgs- og projektmate- rialet aldrig har indeholdt nærmere angivelse af størrelsen af fællesare- aler angivet i kvadratmeter.

Matrikel nr. 1 fremstår i dag som et grønt område helt i overensstem- melse med det i sagen fremlagte salgs- og projektmateriale.

Sagsøgerne har selv med mail af 23. april 2020 fra Rebild Kommune (bi- lag 15) fremlagt dokumentation for, at arealet vil vedblive med at have denne status.

Der er således ikke mangler ved det leverede i forhold til det angivne i salgs- og projektmaterialet.

….

Til støtte for den nedlagte afvisningspåstand gøres det yderligere gæl- dende,

at sagsøgerne ikke har retslig interesse i sagen,

at alene Grundejerforeningen har en retslig interesse i sagen, da det alene er Grundejerforeningen, der har et retskrav på at få overdra-get ejendommen Matrikel nr. 2,

at ovennævnte netop understøttes af, at det af Grundejerforeningens vedtægter under afsnittet ”Hjemsted” fremgår, at ”Grundejerfore- ningen er, ved dennes formand, som sådan rette procespart for alle fælles rettigheder og forpligtelser i grunderforeningens anliggen-der” , samt at ” Påtaleberettiget er grundejerforeningen ved dennes bestyrelse.” ,

at spørgsmål om overdragelse af fællesareal er en rettighed, der alene kan påtales og gøres gældende af Grundejerforeningen, 20

at Grundejerforeningen har frafaldet krav i sagen og ikke ønsker at gøre krav gældende mod sagsøgte,

at sagsøgerne ikke er tegningsberettigede for Grundejerforeningen, hvorfor sagsøgerne ikke kan indtale krav på vegne af Grundejerfor- eningen,

at en forøgelse af fællesarealet vil kunne påføre Grundejerforeningen øget omkostninger til bl.a. vedligeholdelse, samt at sagsøgerne ikke har hjemmel til at føre sag, der potentielt vil kunne påføre Grunde- jerforeningen øget omkostninger,

at sagsøgerne ikke har lidt noget værditab ved udstykningen af Matrikel nr. 1,

at sagen skal afvises.

Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det yderligere gæl- dende,

at det oprindelige prospekt-materiale alene er vejledende, ligesom det fremgår af de enkelte købsaftaler, at køberne skal acceptere mindre ændringer af de fælles udenomsarealer m.v., jf. købsaftalernes pkt. 4.1,

at der i nærværende tilfælde er tale om en mindre ændring, der ikke har betydning for værdien af sagsøgernes ejendom,

at den af sagsøgte foretagne udstykning ikke er i strid med lokalpla- nens angivelser,

at det som sagens bilag 3 fremlagte kort over vejforsyning ikke er re- levant for sagen,

at det af de som sagens bilag 6 fremlagte vedtægter fremgår, at ejen- domme, der efterfølgende udstykkes fra Matrikel nr. 2, tillige skal være medlem af Grundejerforeningen. Der er altså i vedtægterne lagt op til, at der vil kunne ske efterfølgende udstykninger,

at Matrikel nr. 2, vil blive overdraget til Grun-dejerforeningen som angivet i de enkelte købsaftaler, hvorfor sagsøgte skal frifindes.” 21

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Det er ubestridt, at kompetencen til at beslutte at anlægge en retssag vedrøren-de tvisten om retten til det pågældende areal tilkommer grundejerforeningens generalforsamling.

Sagen er anlagt af fem af grundejerforeningens 27 medlemmer som sagsøgere med påstand om, at arealet skal overdrages til grundejerforeningen. Som ud- gangspunkt har disse grundejere ikke selvstændig søgsmålskompetence til at nedlægge en sådan påstand.

Det fremgår af referatet fra bestyrelsesmødet den 7. april 2020 og generalfor- samlingerne den 8. oktober 2019 og 10. september 2020, at bestyrelsen i overens- stemmelse med vedtægterne havde nedsat et udvalg (benævnt østudvalget), som skulle arbejde med at undersøge muligheden for at anlægge en retssag mod sagsøgte med påstand om, at det udstykkede areal overdrages til grunde- jerforeningen.

Det fremgår af såvel referatet fra den ekstraordinære generalforsamling den 8. oktober 2019 som den ordinære generalforsamling den 10. september 2020, at generalforsamlingen har vedtaget at forfølge kravet om en overdragelse af det omstridte areal gennem sagsanlæg mod sagsøgte. Det fremgår videre heraf, at den omstændighed, at sagen ikke formelt er anlagt af grundejerforeningen, men af de fem grundejere efter bemyndigelse fra generalforsamlingen, udelukkende beror på procesøkonomiske overvejelser, herunder med hensyn til at fremskaf-felse midler til at finansiere sagen. Der er på denne baggrund ikke grundlag for at afvise sagen under henvisning til, at søgsmålet ikke er tiltrådt af grundejer-foreningen.

Det pågældende areal udgjorde på salgstidspunkterne en del af Matrikel nr. 2, som i salgs- og projektmaterialet, herunder navnlig kort-materialet, klart fremstod som det samlede areal for projekteringen af boligerne med tilhørende fællesarealer. Der er ikke i dette materiale oplyst noget om, at arealet ikke medfulgte, herunder at arealet var påtænkt udstykket og angiveligt bebygget, ligesom det ikke er godtgjort, at sagsøgte på tidspunkterne for salget af boligerne har gjort sagsøgerne eller grundejerforeningen i øvrigt bekendt med, at arealet ikke var en del af fællesarealerne.

Hertil kommer, at byggeprojektet, som oprindelig omfattede 22 projekterede boliger, under forløbet blev ændret til at omfatte 27 boliger, hvilket indebar, at bebyggelsesgraden for arealet blev opbrugt med den følge, at det allerede på 22

tidspunktet for udstykningen lå fast, at der ikke ville kunne bygges på det ud- stykkede areal.

Sagsøgerne har således på de respektive købstidspunkter haft en berettiget for- ventning om, at hele Matrikel nr. 2, med indtegnede grønne udenoms arealer udgjorde den samlede ejendom, og at disse arealer ud-gjorde de fællesarealer, som sagsøgte efter sin færdiggørelse skulle overdrage til grundejerforeningen. Denne forventning har været kendt for sagsøgte, som ikke forinden salget af boligerne har oplyst dem om, at det pågældende areal ikke medfulgte.

Det forhold, at sagsøgerne efter købsaftalernes vilkår er forpligtet til at accepte-re mindre ændringer af de fælles udenoms arealer kan ikke begrunde, at de skal tåle, at der ved en udstykning sker en reduktion af de projekterede fællesarealer i et omfang som tilfældet.

Som følge heraf tages sagsøgernes påstand til følge, idet bemærkes, at den om- stændighed, at det pågældende areal aktuelt henligger som et grønt område, og at der i hvert fald ikke for nærværende kan bygges på arealet, ikke kan føre til noget andet resultat.

Efter sagens udfald skal sagsøgte betale sagsomkostninger til sagsøgerne, jf. retsplejelovens § 312, stk. 1, med et beløb, som efter sagens værdi, karakter og forløb, er fastsat til 40.400 kr. Beløbet er til dækning af sagsøgernes udgift til ad- vokat med 35.000 kr. og udgift til retsafgift med 5.400 kr. Beløbet vedrørende udgift til advokat er inklusiv moms, da ingen af sagsøgerne er momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte ApS, tilpligtes at anerkende, at Matrikel nr. 1, skal overdrages til Grundejerforening, CVR nr., for 0,00 kr. på tidspunktet for sagsøgtes overdragelse af Matrikel nr. 2, til Grundejerforening, CVR nr..

Sagsøgte skal inden 14 dage fra dato betale 40.400 kr. i sagsomkostninger til sagsøgerne. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

[DOKUMENT] Retsbog (11 sider) RETTEN I AALBORG RETSBOG

Den 3. maj 2021 kl. 8.00 holdt Retten i Aalborg offentligt retsmøde i retsbygningen.

Dommer behandlede sagen.

Sag BS-3404/2020-ALB

Sagsøger 1 (advokat Thomas Heintzelmann)

Sagsøger 2 (advokat Thomas Heintzelmann)

Sagsøger 3 (advokat Thomas Heintzelmann)

Sagsøger 4 (advokat Thomas Heintzelmann)

Sagsøger 5 (advokat Thomas Heintzelmann)

mod

Sagsøgte ApS (advokat Hans Christian Andersen)

Ingen var mødt eller indkaldt.

Rettens dom af 17. februar 2021 er efter det oplyste anket til landsretten. 2

Dommen er i medfør af retsplejelovens § 218 a, stk. 2, affattet uden en fuldstændig sagsfremstilling. Det betyder, at dommen ikke indeholder en gengivelse af de forklaringer, der er afgivet under hovedforhandlingen.

På denne baggrund meddeles i medfør af retsplejelovens § 218 a, stk. 4, følgende

supplerenderedegørelse:

Der har under sagen været afgivet forklaringer af Sagsøger 5, Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3 og Vidne 5.

Det bemærkes, at det beror på en beklagelig fejlskrift, når det i retsbogen af 20. januar 2021 fra hovedforhandlingen og i dommen er angivet, at der tillige er afgivet vidneforklaring af Vidne 4. Dette er ikke tilfældet, hvilket hermed berigtiges.

Sagsøger 5 har forklaret, at han var en af de første, som købte et rækkehus i bebyggelsen på Adresse 1. Han købte huset for enden af rækken, som har facade og vinduer ud mod det omstridte areal. Han beklagede sig over, at huset var omkring 100.000 kr. dyrere end de andre huse, men fik at vide, at den højere pris skyldtes husets beliggenhed med panoramaudsigt over det pågældende friareal som et grønt område. Arealet har stor betydning for beboerne, som gennem nogen tid havde diskuteret, hvorledes de kunne bruge arealet, herunder til eventuel opførelse af et fælleshus eller en legeplads. Hvis det pågældende areal, der ligger ved indkørslen til bebyggelsen, ikke længere vil være et grønt friareal, men i stedet blive bebygget, vil hele området ændre karakter. Det er muligt, at der ikke for øjeblikket kan gives tilladelse til at bygge på arealet, men dette kan med tiden ændre sig.

Han havde siden 2009 boet på Adresse 1, da han efter vinterferien i 2016 kom forbi og lagde mærke til, at der var sat nogle skilte op med præsentation af byggeprojektet. Han kiggede nærmere på projektet om søndagen i uge 8, og kontaktede ejendomsmægleren enten samme dag eller om mandagen. Han fik i den forbindelse udleveret noget salgsmateriale, herunder nogle tegninger og oversigtskort. Det er efter dette materiale ikke muligt at være i tvivl om, hvad det er, at man køber en del af. Det billede, der er i materialet, er det samme, som stod oppe i salgsskuret på grunden inden det blev til en byggeplads. Ejendomsmægleren nævnte på intet tidspunkt, at der kunne ske ændringer i forhold til, hvad der fremgik af salgsmaterialet.

Han fik kendskab til sagsøgtes planer om at udstykke det omstridte areal i forbindelse med, at han selv havde interesse i at erhverve et jordstykke, som er beliggende ved siden af arealet. Det var et jordstykke, som tilhørte kommunen. 3

Han havde inden sommerferien 2018 haft en dialog med kommunen for at forhøre sig om, hvad der skulle ske med denne grund, som han kunne være interesseret i at erhverve. Da han kom hjem fra sommerferie, bemærkede han, at der gik tre personer på området og tog nogle billeder. Da han den næste dag ringede til kommunen, fik han oplyst, at det pågældende stykke jord var blevet solgt til anden side. Han var uforstående overfor dette, og ringede til Vidne 1 for at høre, om det var ham, som havde købt grunden. Det var det ikke. Vidne 1 fortalte, at han også havde været i dialog med kommunen om et eventuelt køb, men at grunden ikke længere var til salg. Han og Vidne 1 blev enige om, at forløbet ikke var i orden, og besluttede at undersøge det nærmere.

Den 10. september 2018 mødtes han og Vidne 1 i nogle lokaler på Adresse 2, hvor også Advokat deltog sammen med Vidne 1. Under dette møde sagde Advokat pludselig til Vidne 1, at han jo kunne bruge situationen mod kommunen til at få lov til at bygge på det græsareal, som han havde på Adresse 1, og som han ville udstykke. Det var første gang, at han hørte om, at Vidne 1 havde planer med det omstridte areal. Han sendte en uges tid senere en sms-besked til Vidne 1 med spørgsmål om, hvorvidt han ville sælge grunden. Det var ikke fordi, at han selv ville købe grunden, men han var interesseret i at vide, hvad der skulle ske med grunden, idet han i tilfælde af en udstykning og eventuel bebyggelse ville miste en stor del af det friareal, som han havde betalt 100.000 kr. mere for end de andre. Han modtog ikke noget svar fra Vidne 1.

Der var i mellemtiden begyndt at være en snak blandt medlemmerne i ejerforeningen, hvor man var fuldstændig uforstående overfor, at Vidne 1 kunne udstykke arealet. Det ville efter hans opfattelse svare til at købe et parcelhus, hvorefter haven ville være væk, når man overtog huset. Der var herefter en dialog i ejerforeningen, hvor man blev enige om at nedsætte et udvalg, som skulle se på spørgsmålet. Det var ham, som kom til at tage teten i dette udvalg. På daværende tidspunkt var Vidne 3 bestyrelsesformand, men han blev forholdsvis hurtigt klar over, at Vidne 3 tilsyneladende ikke var interesseret i, at det pågældende stykke jord skulle overgå til grundejerforeningen. Vidne 3 stemte imod, og var generelt imod alt i forhold til drøftelserne om det pågældende areal. Det undrede dem alle, og på et møde stemte Vidne 3 så meget imod, at der opstod en heftig diskussion. Vidne 3 trak sig kort efter som bestyrelsesformand og flyttede senere fra Adresse 1.

Det er for ham indlysende, at Vidne 1 har fortiet og først valgt at udstykke det pågældende areal efter at have solgt de 27 boliger. Der blev på et tidspunkt afholdt et møde, fordi medlemmerne havde behov for en dialog med Vidne 1 for at høre om hans overvejelser med hensyn til arealet. På dette møde var Vidne 3 fortsat formand, men deltog ikke, hvilket undrede ham. På dette møde 4

blev Vidne 1 spurgt, om de kunne forvente at få overdraget arealet til grundejerforeningen som en del af fællesarealerne. Vidne 1 sagde klart, at det ikke ville komme til at ske. Vidne 1 sagde i den sammenhæng, at han havde behov for at ”optimere sagen rent økonomisk” . Ejerforeningen svarede, at han måtte regne med, at sagen i så fald kunne munde ud i en retssag, hvortil Vidne 1 svarede, at ”det skal I bare gøre - I skal bare kontakte en advokat og give den fuld gas” . Det var den sidste bemærkning på mødet.

Han havde ikke før mødet den 10. september 2018 med Vidne 1 haft noget kendskab til, at Vidne 1 havde planer med det pågældende stykke jord. Det var først, da Advokat nævnte det på mødet, at han hørte om det. Det passer i øvrigt også tidsmæssigt med, at udstykningen blev gennemført kort efter. Der var oprindelig en plan om at etablere en fælles parkeringsplads på området. Han er bekendt med, at der i den forbindelse har været en dialog om, hvilken type belægning, der skulle være på denne parkeringsplads. Det kom derfor fuldstændig bag på ham og de andre, at arealet ikke var en del af ejerforeningens fællesareal.

Han har aldrig været medlem af bestyrelsen. Det har hele tiden undret ham og de andre beboere, at den daværende bestyrelsesformand tilsyneladende havde den holdning, at arealet - som havde så stor en betydning for ejerforeningen -åbenbart bare skulle gives væk. Der er ikke bygget på arealet, som fortsat fremstår som et grønt areal. Han er ikke bekendt med, at kommunen har meddelt, at der ikke må bygges på arealet. Han var til et møde hos kommunen, hvor det blev oplyst, at der ikke kan bygges yderligere, således som området er bebygget, herunder særligt med overdækninger af indgange og udvidelse af udhuse, hvilket betyder, at bebyggelsesprocenten er opbrugt inden udstykningen af det omstridte areal. Der er ingen garanti for, at der ikke senere vil kunne bygges på grunden, idet lokalplaner og lignende altid vil kunne ændres. Hertil kommer, at grundejerforeningen har brug for arealet til udendørs aktiviteter, herunder for børnene. De har set frem til at have et fællesareal, som de kan udnytte.

Vidne 1 har forklaret, at han er direktør i Sagsøgte ApS. Han er ikke indehaver af selskabet. Han har i 20 år beskæftiget sig med ejendomsudvikling, og arbejder til daglig i en virksomhed, der arbejder med projektudvikling af ejendomme. Byggeprojektet på Adresse 1 startede i slutningen af 2013, hvor han erhvervede grunden fra Rebild Kommune. Der var herefter en sædvanlig proces med udvikling af grunden. Den lokalplan, der forelå på matriklen, var en kopi af naboprojektet, som var et andelsbyggeri, der var blevet opført i 2005-07. Lokalplanen var ikke tidssvarende, hvorfor den blev ændret, således at den passede til det byggeri, som de gerne ville lave. Der blev lavet nogle ændringer til lokalplanen, hvorfor det tog omkring to år inden der blev givet byggetilladelse. En af disse ændringer var den parkeringsplads, som oprindelig 5

fremgik af den tidligere lokalplan. Der er altid noget, som løbende ændrer sig i et sådant projekt. Det gælder både før, under og efter, at man er gået i gang. Der er lavet mange ændringer af byggeriet, ligesom der er blevet rykket rundt på parkeringsarealerne. Det er blandt andet sket i forhold til, at noget af underetagen i boligerne kunne fremkomme som kælderareal, hvorfor han af hensyn til køberne har gjort alt for, at hele boligarealet kunne registreres som bolig, herunder i forbindelse med en fritlægning af gavlene for enden af husene.

Der var fra begyndelsen projekteret 27 rækkehuse, således som det fremgår af salgsmaterialet, hvortil kommer det omstridte areal, som oprindelig var tiltænkt til opførelse af en privat bolig for ham og hans daværende samlever og deres børn. Samleveren var ejendomsmægler på projektet, men de bor ikke længere sammen. Hendes forældre bor også i bebyggelsen på Adresse 1. Der ville fortsat kunne opføres 27 rækkehuse, hvis han havde opført et hus på det omstridte areal. Han har aldrig lagt skjult på, at arealet ville blive særskilt udstykket og bebygget, men at det aldrig blev til noget, skyldes først og fremmest hans private samlivsophævelse.

Salget af rækkehusene blev påbegyndt i påsken 2016. Sagsøger 5 var én af de første, der henvendte sig sammen med sin ægtefælle, og vistnok også sammen med sin bror og dennes ægtefælle. De kom hen over pladsen, hvor de havde den første snak om, hvad der ville blive opført. Samtlige møder med kunderne blev afholdt i en salgspavillon, hvor der hang en planche med et oversigtskort, hvorpå der med markering af ”solgt” blev angivet efterhånden som husene blev solgt. Det er en planche, som alle har kunnet se, både inde i pavillonen og udefra. Det pågældende areal var under byggeriet en oplagsplads, hvor der lå jord fra udgravningerne. Det har været en hel naturlig ting, at der under kundemøderne blev talt om, hvad der ville komme til at ske med dette areal. Hvis der blev spurgt herom, er det blevet svaret, at der skulle han bo sammen med sin samlever og deres børn. Der er ikke blevet spurgt, om der skulle være en parkeringsplads på arealet, fordi de ikke solgte efter lokalplanen, men efter det projekt, som de havde fået godkendelse til. Arealet fremstår i dag som et grønt areal med græs. Der må ikke bygges på arealet.

Sagsøger 5 var interesseret i at investere i nogle ejendomme, og har købt to rækkehuse på Adresse 1. Han købte det første hus til egen bolig, mens han senere købte et hus i etape 3, som han bruger til udlejning. Der ligger ved siden af det omstridte areal en anden matrikel, som tilhører Rebild Kommune. Han havde været i dialog med Rebild Kommune om at købe denne grund, hvilket de for så vidt var blevet enige om. Han fik imidlertid pludselig en e-mail fra kommunen om, at grunden ikke længere var til salg. Hun modtog senere en besked fra Sagsøger 5 med spørgsmål om, hvorvidt han havde købt denne grund. Han svarede, at det havde han ikke, og at han havde fået oplyst, at grunden var blevet solgt til anden side. Han og Sagsøger 5 talte nærmere herom, 6

herunder på et møde, hvor også Advokat var til stede. Advokat har intet haft med projektet på Adresse 1 at gøre, således som Sagsøger 5 har forklaret. Det er ikke korrekt, at Sagsøger 5 først på dette møde fandt ud af, at han havde planer om at udstykke arealet. Det har været ”velvidende for alle, fordi der har ikke været nogen hemmelighed i” , at der skulle bygges på arealet. Der har været flere tilfælde, hvor folk har spurgt, hvad der skulle ske med arealet. Han opfattede Sagsøger 5's henvendelse til ham vedrørende det omtvistede areal på den måde, at Sagsøger 5 var interesseret i at købe arealet.

Han har været medlem af ejerforeningens bestyrelse i flere år. Der har på disse bestyrelsesmøder aldrig været talt om, at arealet skulle overgå til ejerforeningen. Det har været kendt for alle, at den del af matriklen ikke fulgte med handlen. Alle de grønne arealer foran husene er kategoriseret som fællesarealer. Der er flyttet flere børnefamilier ind, som eksempelvis har sat trampoliner ud på disse fællesarealer foran husene, men de er af andre beboere blevet bedt om at fjerne dem med besked om, at trampolinerne skal stå inde på ens egen matrikel. Det var været et stort emne. Det er korrekt, at der har været talt om opførelse af et fælleshus, og hvordan man kan imødekomme et ønske herom. Der blev i forbindelse med etape 2 lavet en vendeplads for enden af vejen, hvor der er nogle skrænter, og hvor det er blevet undersøgt, hvad det vil koste at bygge et fælleshus på dette sted.

Der har ikke på bestyrelsesmøder været indvendinger mod, at han havde planer om at bygge på arealet. Det har på bestyrelsesmøder været drøftet, om der måtte laves en bålplads på arealet, hvortil han har svaret, at det havde han ikke noget imod.

Der er et samlet fællesareal på 6.437 m². Det resterende fællesareal bestående af de grønne områder foran de enkelte etaper vil som aftalt blive overdraget til grundejerforeningen. Det har ikke ham bekendt haft nogen betydning for salgsprisen, at det omtvistede areal ikke tilhører ejerforeningen, men han er tværtimod bekendt med, at de købere, som efterfølgende har solgt deres hus, har opnået en betydelige højere pris end de selv har givet.

Det er ikke korrekt, når det af referatet fra generalforsamlingen fremgår, at han ikke har deltaget i generalforsamlingen, fordi han ikke har betalt kontingent. Han har løbende betalt sit kontingent til ejerforeningen, men alle indbetalinger er blevet returneret til ham uden nogen begrundelse.

På sagsøgernes advokats forespørgsel om, hvad han konkret har foretaget sig for at gøre køberne opmærksomme på, at det omstridte areal ikke medfulgte, har han forklaret, at ”samtlige kundeaftaler og kundemøder har egentlig næsten kun foregået i den salgspavillon” på byggepladsen, hvor det på 7

planchen var angivet, at arealet var solgt. Han har ikke selv været mægler på sagen, men når han er blevet spurgt om, hvad der ville komme til at ske på den pågældende oplagsplads, har han svaret, at der skulle han selv bo med sin familie. Efter etape 1, der bestod af 8 huse, har mange af kundemøderne været afholdt i de færdige råhuse, hvor der endnu ikke var lagt trægulve, og hvor der ikke har været monteret badeværelse og køkkener. Han er næsten sikker på, at i ”9,8 ud af 10 gange” har salgsmøderne været afholdt i salgspavillonen. Køberne har i forbindelse med handlerne fået udleveret det salgsmateriale, som sagsøgerne har fremlagt.

På sagsøgernes advokats forespørgsel om, hvorfor det ikke på oversigtskortet er markeret, at det omstridte areal ikke er en del af fællesarealet, har han forklaret, at det er åbenlyst, at arealet ikke er en del af fællesarealet. Der er ved siden af Sagsøger 5's hus en sti med en bredde på 1,2 meter med et fald i terrænet på 8-10 meter, hvilket fremstår som en naturlig afgrænsning af området. Der er for ham ingen tvivl om, at det har været ”offentligt kendt af alle, at den matrikel hørte ikke til bebyggelsen” . Han kan ikke svare på, hvorfor Sagsøger 5 og andre må have misforstået det.

På samme advokats forespørgsel om, hvorfor han er interesseret i at beholde arealet, når det ikke kan bebygges, har han forklaret, at det beror ”egentlig af private årsager, som [han] egentlig ikke rigtig ønsker” at komme ind på ud over, at det er af ”sentimentale” grunde. Han har ingen planer om at benytte arealet, der er udstykket som et grønt område, hvilket det vil forblive med at være.

Selve hovedmatriklen udgør 14.646 m². Der er ikke blevet bygget yderligere efter at han fandt ud af, at han alligevel ikke skulle bygge en privat beboelse på arealet, men kunderne har selv entreret med entreprenøren om de omtalte overdækninger, som har medført, at bebyggelsesprocenten er blevet opbrugt.

Vidne 2 har som vidne forklaret, at han bor i nr. 1B. Han købte sit rækkehus i midten af marts 2018 med overtagelsesdag den 1. september 2018, men fik mulighed for at overtage huset allerede den 1. august 2018. Da han indgik købsaftalen, fik han ikke oplyst noget om, at der skulle ske andet med det omstridte areal end hvad der fremgik af salgsmaterialet. Han fik udleveret salgsprospektet sammen med resten af det materiale, som han har skrevet under på. Da han overvejede at købe huset, var der nogle af hans bekendte, som kendte Vidne 1, og som frarådede ham at handle med ham. De pågældende mente ikke, at han kunne stole på Vidne 1. Han mente dog, at han i kraft af, at han var vant til at læse sådanne salgsprospekter, godt kunne overskue tingene, som for ham så ud til at være i orden. Han havde ikke nogen anelse om, at det pågældende areal ville blive udstykket særskilt, og dermed ikke medfulgte handlen som et fællesareal, således som det var angivet i salgsmaterialet. Hvis 8

der er forhold vedrørende det pågældende areal, som man efterfølgende havde til hensigt at ændre, ville han rimeligvis have en forventning om, at arealet var særskilt markeret på kortet, herunder stiplet eller med en anden farve, som i hvert fald indikerer, at arealet vil blive brugt til andet end hvad der fremgår af udbuds- og salgsmaterialet. Hvis det har været så åbenlyst, at arealet ikke medfulgte som et fællesareal, således som Vidne 1 har forklaret, skulle det i hvert fald have været oplyst overfor ham som køber inden købsaftalens indgåelse. Han mener ikke, at han i forbindelse med købsforhandlingerne har været inde i den nævnte salgspavillon på byggepladsen. Der var den pågældende sommerdag, hvor han var på pladsen, rigtig mange kunder, og der kunne kun være få personer ad gangen i pavillonen. Han erindrer ikke at have set planchen, men uanset dette vil han til enhver tid henholde sig til det salgsmateriale, som han har fået udleveret, og på grundlag af hvilket han har købt sit hus. Hvis planchen så åbenlyst skulle være blevet vist til alle kunderne, skulle den rimeligvis også have indgået i det salgsmateriale, som han har skrevet under på.

Han kan ikke huske, hvordan han fik kendskab til, at der var planer om at udstykke arealet, men det var vistnok gennem bestyrelsen. Det kom ”sindssygt meget” bag på ham, da han på ingen måde var i tvivl om, hvad han havde købt. De var nogle stykker, som talte sammen, og fandt ud af, at der var andre, der sad med samme holdning. De afholdt en generalforsamling, hvor Vidne 1 deltog for at svare på deres spørgsmål. Det blev på denne generalforsamling hurtigt klart, at de ikke kunne blive enige. Det er hans indtryk, at alle medlemmerne sad med en fornemmelse af at være blevet snydt, dog måske bortset fra en enkelt, som havde en privat relation til Vidne 1. Han nævnte på et tidspunkt, at hvis Vidne 1 efter salget kunne udstykke en del af fællesarealet, ville det svare til, at han også kunne tage en del af det grønne område umiddelbart foran hans hus. Det svar, som de fik af Vidne 1 på generalforsamlingen, var noget provokerende. De sagde til Vidne 1, at der måtte være andre, som var klogere end dem til at afgøre deres uenighed - underforstået, at sagen nok ville havne i retten - hvortil Vidne 1 svarede, at de ”bare skulle give den gas” . Der er ingen tvivl om, at Vidne 1 var klar over, at de var utilfredse. Det var vistnok på samme generalforsamling, at han første gang hørte noget om, at Vidne 1 havde planer om at opføre en privat bolig på arealet. Det er ikke noget, som var blevet nævnt overfor ham forud for hans køb af sit hus. Hvis det også i denne situation havde været så åbenlyst, at der skulle opføres et hus på arealet, og beslutningen herom var truffet længe før han købte sit hus, burde han havde fået dette oplyst, da han indgik købsaftalen. Datoen for hans køb og overtagelse af sit hus ligger omkring det tidspunkt, hvor Vidne 1 begyndte at udstykke arealet. Hertil kommer, at også mægleren - som var Vidne 1's ægtefælle, og som angiveligt også skulle bo i et opført hus på grunden - må have været bekendt med disse planer, og dermed have oplyst ham og de andre købere herom. 9

Det er hans erfaring fra branchen, at hvis man andre planer med en del af grunden, herunder at den ikke medfølger handlen som et fællesareal, vil man markere det på kortmaterialet med en anden farve eller i hvert fald skrive en oplysning herom ind i salgskontrakten. Hvis det grønne areal, som er det første, som man ser, når man kommer til bebyggelsen, ikke fremover sikres som et åbent grønt område, vil det indebære en markant ændring af bebyggelsens karakter. Det er hans opfattelse, at Vidne 1 ikke ønsker at afstå det omtvistede areal, som vil være én af den bedst beliggende grunde i By, hvis han senere måtte få tilladelse til at bygge på grunden. Arealet fremstår i dag som et grønt areal. Han er ikke bekendt med, hvorvidt udstykningen af arealet har haft nogen betydning for handelsprisen for de ejendomme, som efterfølgende måtte være blevet solgt igen.

Vidne 3 har som vidne forklaret, at han boede i nr. 3H. Han har efterfølgende solgt sit hus med overtagelse den 1. januar 2020, og bor ikke længere på Adresse 1. Han købte sit rækkehus som én af de første. På det tidspunkt var der kun blevet opført en mindre klynge af husene. Der skulle etableres en beboerforening, og Vidne 1 spurgte, om det var noget, som han ville påtage sig. Der var ikke så mange beboere på det tidspunkt, hvorfor det var forholdsvis nemt at finde medlemmerne til bestyrelsen, hvor han blev formand. Der var løbende noget snak om, hvad der ville komme af grønne områder. Han talte med Vidne 1, der fortalte, at han havde en ”ambition om, at det der grønne område nok skulle udstykkes til at han selv kunne bygge et hus” , hvor han kunne bo med sin familie. Vidne 1's daværende samlever var ejendomsmægler på projektet, og hendes forældre bor også i bebyggelsen, hvor de ligeledes flyttede ind som nogle af de første. Det gav god mening for ham, at Vidne 1 selv ville bruge arealet, og dermed var der et område mindre for ejerforeningen at skulle vedligeholde. Arealet var i hans verden et område, der var fyldt op med jord, og som bare skulle passes. Der er ikke på nogen måde tale om, at Vidne 1 eller ejendomsmægleren har sagt til ham, at han skulle gå stille med denne oplysning. På det tidspunkt har de helt sikkert vendt det i bestyrelsen, at det pågældende stykke jord skulle udmatrikuleres, men ellers var det ikke noget, som han kan erindre er blevet drøftet. Da han efterfølgende solgte sit hus og flyttede fra Adresse 1, tjente han en ”pæn beskeden sum” på salget i forhold til, hvad han havde givet.

Han og hans ægtefælle boede i Randers, men havde tidligere boet i By, hvor de gerne ville tilbage til. Det var derfor nærliggende for dem at holde øje med, hvad der fandtes af muligheder for at bo i By, hvor hans ægtefælle på daværende tidspunkt arbejdede. De blev opmærksomme på byggeprojektet på Adresse 1, og fik udleveret det prospekt, der er udarbejdet for området. Det fremgik ikke af dette materiale, at der efterfølgende kunne ske en udstykning af arealet. 10

Han fratrådte som bestyrelsesformand i slutningen af 2019 kort før sin fraflytning. Der var i den tid, hvor han var bestyrelsesformand, blevet nedsat et udvalg, som skulle arbejde med muligheden for at få overdraget det omstridte areal til ejerforeningen. Der var nogle af medlemmerne, der ikke var enige i, at jordstykket tilhørte Vidne 1, og som mente, at det skulle tilbage til ejerforeningen. Bestyrelsen traf i den forbindelse en klar beslutning om, at det ikke var noget, som bestyrelsen ville beskæftige sig med. Han meldte for sit eget vedkommende klart ud, at han var uenig i at bruge ejerforeningens midler på at føre en sag mod Vidne 1. Ejerforeningens midler var for størstedelens vedkommende tilvejebragt ved indbetalinger fra Vidne 1, som på dette tidspunkt ejede størstedelen af husene indtil de blev solgt. Han syntes ikke, at man skulle bruge disse penge på en sådan sag, idet pengene bedre kunne bruges til andre formål. Det var på den baggrund, at der blev etableret et udvalg, hvilket ikke skete i bestyrelsens regi.

Han har i en korrespondance med blandt andet Vidne 1 om græsslåning af fællesarealerne spurgt, om Vidne 1 var villig til at indkøbe en plæneklipper til sit stykke jord. Når han overfor Vidne 1 har beskrevet arealet som ”dit” stykke jord med angivelse af ”dit” i gåseøjne, ligger der ikke noget nærmere heri. På det tidspunkt var arealet på vej til at blive udmatrikuleret, og der var ikke nogen, som havde forholdt sig til det pågældende jordstykke. Hertil kommer, at alle udenoms arealerne på dette tidspunkt tilhørte Vidne 1 inden de senere skulle overdrages til ejerforeningen.

Vidne 5 har som vidne forklaret, at han købte sit hus som en af de første, da der blev åbnet for salg. Han boede forinden i samme område lige på den anden side af vejen, og kunne se byggeriet gå i gang. Der var i begyndelsen lagt op til, at det omstridte areal skulle være et grønt område, og senere var arealet angivet som en parkeringsplads. Da han købte sit hus, sagde han til Vidne 1, at der ikke var ret mange parkeringspladser i bebyggelsen, hvortil Vidne 1 oplyste, at der ville blive etableret nogle flere parkeringspladser på det pågældende areal.

Han blev senere medlem af ejerforeningens bestyrelse. Det er i den forbindelse, at han på et tidspunkt blandt andet har indhentet et tilbud på græsslåning. De havde i bestyrelsen talt om vedligeholdelse af udenoms arealerne. Når det omstridte areal i korrespondancen åbenbart er blevet benævnt som Vidne 1's jordstykke, er det ikke unaturligt, idet det var aftalen, at Vidne 1 skulle stå for at vedligeholde udenoms arealerne indtil de på et tidspunkt blev overdraget til ejerforeningen. Det har hele tiden været aftalen, at Vidne 1 skulle vedligeholde dette areal indtil det blev overdraget til ejerforeningen sammen med de øvrige fællesarealer. Det har ikke været nævnt på bestyrelsesmøder, at arealet ikke skulle overdrages til foreningen. Han kan huske, at der på et bestyrelsesmøde 11

er blevet talt om, at foreningen ville opsætte en flagstang på arealet, når det blev overdraget, og at området skulle være et fælles sted, hvor man kunne sidde om aftenen og nyde udsigten.

Da de fandt ud af, at Vidne 1 ikke ville overdrage arealet til ejerforeningen, protesterede de overfor ham. De anførte, at han alene skulle vedligeholde arealet indtil det som aftalt blev overdraget som fællesareal til ejerforeningen. Arealet fremstår i dag som et grønt område. Han ved ikke, hvorvidt der må bygges på arealet. Det er vigtigt for ham, at det også fremover kommer til at fremstå som et pænt grønt areal.

Han kan ikke huske, hvornår han fandt ud af, at Vidne 1 havde tænkt sig at udstykke arealet, men det var vistnok under en almindelig snak mellem beboerne over hækken. Der blev herefter indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling, hvor Vidne 1 deltog. De sagde stort set alle til Vidne 1, at det ikke var i orden at udstykke arealet. Det eneste, som Vidne 1 sagde, var, at ”de bare kunne komme an” . Vidne 1 havde ellers på flere bestyrelsesmøder sagt, at alle de grønne området ville blive overdraget til ejerforeningen, når alle husene var blevet solgt. Hvis han havde vidst, at der med tiden kan blive bygget på arealet, ville han næppe have købt sit hus.

Sagen sluttet.

Retten hævet.

Dommer