BS-3159/2021-LYN · Retten i Lyngby

Sag om foreløbigt forbud mod opførelse af byggeri på grund med tinglyst tilstandsservitut.

[DOKUMENT] Domsresumé (1 sider) Retten i Lyngby har nedlagt forbud mod opførelse af en strandvejsvilla i By.

Sagen kort fortalt

Som led i en udsendelsesrække til TV2 havde et selskab i januar 2020 erhvervet en ubebygget grund i By med henblik på opførelse af en strandvejsvilla. På grunden var tinglyst en såkaldt tilstandsservitut fra 1931, der alene tillod opførelse af en strandpavillon eller lignende. Efter grundkøbet ansøgte selskabet om byggetilladelse til strandvejdsvillaen, og i juli 2020 gav Helsingør Kommune tilladelse til opførelse af et 139 m2 stort enfamilieshus med 7 m2 overdækket ind-gangsparti og 11 m2 overdækning. Kommunen var opmærksom på, at byggeriet stred mod servitutten, men valgte udtrykkeligt i sin afgørelse ikke at benytte sin adgang til at påberåbe servitutten. Kort før jul blev grunden ryddet for beplantning, og den 18. januar 2021 ankom en stor gravemaskine på grunden. Ejeren af den ejendom i nabolaget, der i servitutten var anført som påtaleberettiget, indgav den 23. januar 2021 anmodning om forbud mod byggeriet til Retten i Lyngby, hvor selskabet har sit hjemsted. Sagen blev hovedforhandlet den 29. januar 2021.

I retten erkendte selskabet, at det havde til hensigt at opføre villaen i nærmeste fremtid. Selskabet var bekendt med servitutten på ejendommen, men lagde vægt på bl.a., at kommunen havde meddelt byggetilladelse, og at den påtaleberettigede efter servitutten ikke havde påklaget kommunens afgørelse. Det blev endvi-dere oplyst, at et forbud ville lægge den igangværende TV-produktion ned.

Sagens udfald

Retten nedlagde foreløbigt forbud mod opførelse af villaen.

Retten fastslog, at det sagsøgte selskab agtede at igangsætte byggeri af en villa, der ville stride mod den servitut, som var tinglyst på ejendommen. Den omstæn-dighed, at kommunen har meddelt byggetilladelse, fritager ikke selskabet fra at indhente andre nødvendige tilladelser til projektet, herunder samtykke fra den påtaleberettigede efter servitutten.

Retten lagde vægt på, at selskabet allerede inden erhvervelsen af grunden var bekendt med servitutten. Selskabet havde således forud for grundkøbet forsøgt at betale den påtaleberettigede til at frafalde servitutten, hvilket den påtaleberettigede havde nægtet.

Selskabet skal betale sagens omkostninger med 30.000 kr.

Selskabet har 4 uger til at beslutte, om afgørelsen kæres til Østre Landsret.

Sagens karakter

Sagen angik et foreløbigt forbud (det der tidligere hed et fogedforbud). Hvis en borger eller en virksomhed bliver opmærksom på en truende retskrænkelse, kan man med få dages varsel få en domstol til at nedlægge et forbud mod den pågældende aktivitet. Forbuddet skal følges op af en egentlig retssag, hvor parternes tvist afgøres ved dom.

Afgørelsesdato

Forbudskendelsen blev afsagt af Retten i Lyngby den 29. januar 2021

/

[DOKUMENT] Retsbog med kendelse (9 sider) RETTEN I LYNGBY RETSBOG

Den 29. januar 2021 kl. 09.15 holdt Retten i Lyngby offentligt retsmøde i rets- bygningen.

Dommer behandlede sagen.

Sag BS-3159/2021-LYN

Sagsøger (advokat Henrik Lava Sand Rasmussen)

mod

Sagsøgte ApS (advokat Ellen Skodborggaard)

Sagsøger var mødt v/advokat Henrik Lava Sand Rasmussen.

Advokat Ellen Skodborggaard og advokat Joakim Winther mødte for Sagsøgte ApS og med Person 1.

Sagsøger, nedlagde påstand om, at at der nedlægges foreløbigt forbud mod Sagsøgte ApS' opførelse af byggeri på ejendommen Matrikel nr., beliggende Adresse, By i henhold til byggetilladelse af 9. juli 2020.

Sagsøgte ApS, nedlagde påstand om frifindelse.

Advokat Henrik Lava Sand Rasmussen forelagde sagen.

Advokat Ellen Skodborggaard havde lejlighed til at supplere forelæggelsen.

/ 2

Person 1 har forklaret bl.a., at han er medejer af det sagsøgte selskab. Han er designer og møbelarkitekt. Han har indledt et samarbejde med ejendomsmægler Person 2. De har lavet TV-programmer sammen, der handler om, hvordan man med få penge til at starte med kan komme til at bo i en strandvejsvilla. Udsendelsesrækken er sendt på TV2. De er blevet bedt om at lave endnu en sæson. I den forbindelse endte de med at købe grunden oppe i By. Ejendomskøbene i udsendelserne sker i selskabsregi for at begrænse skatten. Grunden var ikke bebygget, da de købte den, og har ham bekendt ikke været det tidligere. De har ryddet grunden for træer på nær et.

Sagsøgers ejendom er hovedejendommen i området, der måske har været sommerpensionat. Der er udstykket grunde fra denne ejendom. Husene umid- delbart omkring deres ejendom er et træhus henholdsvis et rødt murstenshus. Det er almindelige familieboliger og ikke strandpavilloner.

Deres plan er at opføre et stort træhus, hvis front ud mod vandet kommer til at flugte fronten på naboejendommen.

De har ikke efterset ejendommens byggesag fra kommunen i forbindelse med købet. De var til gengæld opmærksomme på servitutten før købet. De anså den ikke som en hindring. Der var tidligere givet en byggetilladelse til et andet pro- jekt på ejendommen. Tilladelsen var bortfaldet som uudnyttet. De havde dialog med Sagsøger før købet af grunden Det kan passe, at det var i januar 2020. De tilbød Sagsøger penge for at sløjfe servitutten, men Sagsøger var ikke interesseret i en sådan løsning. De valgte at købe grunden alligevel. Tilbuddet til Sagsøger blev alene givet med henblik på at undgå senere besvær i processen.

De blev løbende orienteret om byggesagens gang fra deres arkitekt. Der var to indsigelser, den ene fra Sagsøger. De forhandlede ikke med kommunen i forbindelse med byggesagen. Fra byggetilladelsens meddelelse og frem til indstævning i denne sag har de intet hørt fra Sagsøger.

De er for tiden ved at få grunden planeret og gjort klar til fundering. De er her- under ved at fjerne alle rødder på ejendommen. Byggesagen kører i fem faser. Stålskellettet til huset er lavet. Der er påtænkt rejsegilde på bygningen i juni 2021.

De har skrevet kontrakt med en hovedentreprenør, der skal opføre bygningen. Der er ejendomsskatter for mere end 100.000 kr. om året. Endelig er der en hel TV- produktion, der bliver lagt ned, hvis forbud bliver nedlagt.

/ 3

Sagsøger bliver alene påvirket af projktet ved at få en pæn bygning i nabolaget. Deres projekt berører ikke Sagsøgers udsigt.

Sagen blev procederet.

Sagsøger procederede i overensstemmelse med følgende anbringender, der fremgår af forbudsrekvisitionen:

”Servitutten er tinglyst på Ejendommen, hvorfor Bygherren er fuldt ud be- kendt med den eksistens.

Hertil kommer, at Servitutten tillige er nævnt eksplicit i Byggetilladelsen.

Den Servitutberettigede er påtaleberettiget i henhold til Servitutten.

Byggeriet, som Bygherren har fået byggetilladelse til, jf. bilag 3, ikke er en ”Strandpavillon, Bungalow, et lille Bjælkehus eller lign” .

Den påtænkte opførelse af byggeriet på Ejendommen er i strid med Servi- tutten.

Den Servitutberettigede ikke har givet samtykke til opførelse af byggeri i strid med Servitutten.

Der skal således nedlægges forbud mod Bygherrens opførelse af byggeri på ejendommen Matrikel nr.Matrikel nr.Matrikel nr., beliggende Adresse, By i henhold til byggetilladelse af 9. juli 2020.”

Sagsøgte procederede i overensstemmelse med følgende anbringender, der fremgår af forbudssvarskriftet:

” Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende I. At Sagsøger ikke har godtgjort eller sandsynliggjort at have ret til at kræve et forbud mod det planlagte byggeri på ejendommen i overensstemmelse med byggetilladelsen af 9. juli 2020 (bilag 3), jf. retsplejelovens § 413, nr. 1.

At Sagsøgte ApS således har ret til at disponere i overensstemmelse med den meddelte byggetilladelse, der har karakter af en begunstigende forvaltningsret, som per definition giver en ret til at bygge under iagttagelse af de meddelte vilkår, og i den forbindelse

/ 4

At byggetilladelsen af 9. juli 2020 er endelig, da den hverken er indbragt for (i) Byggeklageenheden efter byggelovens § 23, (ii) Planklagenævnet efter planlovens § 58 eller (iii) domstolene efter enten byggelovens § 25 eller planlovens § 62.

II. At Helsingør Kommune i øvrigt har været berettiget til at dispo- nere som sket. Helsingør Kommune har med hjemmel i plan- loven ret til at regulere arealanvendelse af ejendomme i kom- munen via bl.a. lokalplaner, der som bekendt er en erstat- ningsfri regulering.

Der opstår ofte den situation, at ældre bebyggelsesregulerende servitutter er i strid med senere vedtagne lokalplaner, idet der kan opstå såvel formålsuenighed, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 21, og eller indholdsuenighed, jf. planlovens § 18. I de situatio- ner vil den private tilstandsservitut alt andet lige bortfalde, hvis den strider mod en senere lokalplan på en sådan måde, at det er umuligt at opfylde både plan og servitut samtidig.

Endelig kan der henvises til, at Helsingør Kommune efter planlovens § 43 og den til bestemmelsen hørende praksis har hjemmel til at undlade at påtale private servitutter under iagt- tagelse af reglerne om saglighed, herunder planretligt saglig- hed m.v., hvilket ses iagttaget i nærværende sag.

Ovennævnte anbringende er medtaget for fuldstændighedens skyld, idet en prøvelse af kommunens dispositioner i den ak- tuelle sag ikke er genstand for næreværende [sag om forelø- bigt forbud]

III. At Sagsøger ikke har godtgjort eller sandsynliggjort, at hans mulighed for at opnå sin ret vil forspildes, hvis ikke der med- deles forbud, jf. retsplejelovens § 413, nr. 3.

At Sagsøger således ikke vil blive udsat for retstab, hvis sagen skal afvente domstolenes behandling i en almindelig retssag. Sagsøger har end ikke forsøgt at godtgøre, at han vil lide et retstab, hvis sagen nægtes fremme. Såfremt Sagsøger skulle få medhold i en almindelig retssag, vil han tværtimod kunne kræve, at de til enhver tid værende forhold på ejendommen berigtiges i overensstemmelse med hans ret. Der er

/ 5

derfor ikke grundlag for at anvende fogedforbudsreglerne på en sag som denne.

At Sagsøger har udvist forbudsretlige passivitet ved først den 23. januar 2021 at tage retslige skridt til håndhævelse af sine påståede rettigheder. Byggetilladelsen blev meddelt den 9. juli 2020, og Sagsøger har således i mere end 6 måneder været klar over, at Sagsøgte ApS agtede at opføre et byggeri på ejendommen i overensstemmelse med byggetilladelsen fra Helsingør Kommune. På trods af dette har Sagsøger forholdt sig passiv frem til den 23. januar 2021.

At Sagsøger ved ikke at påklage byggetilladelsen af 9. juli 2020 eller indbringe denne for domstolene har givet Sagsøgte ApS anledning til at indrette sig i overensstemmelse med byggetilladelsen og påbegynde byggeriet.

At Meddelelse af forbuddet vil påføre Sagsøgte ApS en skade, der står åbenbart i misforhold til Sagsøgers interesse i meddelelse af forbuddet, jf. retsplejelovens § 414, stk. 2.

IV. At [Retten] ikke har andre muligheder end at nægte fremme af det rekvirerede [foreløbige forbud] mod byggeri på Adresse. Sagsøger må henvises til at søge sine standpunkter prøvet ved sagsanlæg ved de ordinære domstole o.a. ”

Sagsøgte har endvidere anført, at der skal stilles en sikkerhed på 500.000 kr., hvis forbud nedlægges.

Retten afsagde

KENDELSE

Beskyttet ret Efter den af Person 1 afgivne forklaring kan det lægges til grund, at det sagsøgte selskab, Sagsøgte ApS, før erhvervelsen af ejendommen Matrikel nr., beliggende Adresse, By, var bekendt med den privatretlige tilstandsservitut, der var tinglyst på ejendommen den 5. december 1931. Endvidere kan det lægges til grund, at sel- skabet var bekendt med, at den ifølge servitutten påtaleberettigede ejer af den

/ 6

herskende ejendom end ikke mod betaling var indstillet på at frafalde sin ret efter servitutten.

Servitutten er efter sit indhold ikke uforenelig med lokalplan 4.2, og der er ikke oplyst om forhold i øvrigt, der er egnet til at skabe tvivl om servituttens gyldig- hed.

Ved Helsingør Kommunes behandling af Sagsøgte ApS' byggeandragende, har kommunen lagt til grund, at det projekterede byggeri strider mod servituttens bestemmelser. Dette er i øvrigt ikke bestridt af Sagsøgte ApS. Kommunen traf ved meddelelsen af byggetilladelse den 9. juli 2020 afgørelse om ikke at anvende kommunens adgang i medfør af planlovens § 43 til at påberåbe servitutten. En sådan afgørelse kan ikke påklages til Planklagenævnet, jf. Planklagenævnets afgørelse af 23. august 2018 gengivet i MAD 2018.299. Kommunens manglende anvendelse af sin ret efter planlovens § 43 ville heller ikke kunne indbringes for anden administrativ myndighed. Da der ikke er oplyst om forhold, som kunne begrunde, at den af Helsingør Kommune meddelte byggetilladelse er ugyldig, har der ikke været anledning for Sagsøger til at indbringe kommunens afgørelse for domstolene. En meddelt byggetilladelse fritager ikke en grundejer fra at indhente andre nødvendige tilladelser, jf. Hø-jesterets dom af 20. november 2006 gengivet i U 2007.456, og kommunens manglende anvendelse af planlovens § 43 begrænser ikke Sagsøger som påtaleberettiget fra selv at forfølge sin ret i henhold til servitutten, jf. herved Vestre Landsrets dom af 18. marts 2016 gengivet i MAD 2016.92.

Da Sagsøger både forud for selskabets grundkøb og i forbindelse med sel-skabets byggesag oplyste om sin modstand mod byggeriet, har selskabet ikke kunnet være i tvivl om Sagsøgers indstilling til byggeriet. Den omstændighed, at Sagsøger ikke rettede henvendelse til selskabet efter kommunens meddelelse af byggetilladelse, har derfor ikke betydning for Sagsøgers adgang til at påberåbe servitutten over for ejeren af den servitutbelagte ejendom. Forbudsrekvisition er indgivet til retten i umiddelbar tilknytning til iværksættelsen af de arbejder, der viste, at Sagsøgte ApS ville udnytte den meddelte byggetilladelse. Der er herefter ikke grundlag for at anse Sagsøgers servituthjemlede ret i forhold til Sagsøgte ApS som bortfaldet ved pas-sivitet.

Retten finder på den baggrund, at Sagsøger har den ret, der søges beskyttet ved forbuddet, jf. retsplejelovens § 413, nr. 1.

Nødvendiggørende adfærd Sagsøgte ApS har ubestridt iværksat de arbejder, der har til formål at opføre den bygning, som strider mod Sagsøgers ret. Projektet har i henhold til den forklaring der er afgivet af Person 1, en kort tidshorisont, hvorfor

/ 7

et hus i det væsentlige må forventes færdigopført inden for seks måneder. Sagsøgte ApS har efter erhvervelsen af ejendommen konsekvent søgt at fremme sit bygge-projekt, uanset selskabets positive viden om projektets servitutstridighed.

På den baggrund finder retten, at Sagsøgte ApS har udvist en adfærd, der nødvendiggør forbud, jf. retsplejelovens § 413, nr. 2.

Øjemedsforspildelse Hvis et forbud ikke nedlægges, kan Sagsøger sagsøge Sagsøgte ApS med påstand om fysisk lovliggørelse. Ved en sådan sag, vil Sagsøger kunne mødes med anbringender om værdispildsbetragtninger. Hvis Sagsøger skal afvente udfaldet af en retssag, vil han endvidere skulle leve med gener fra såvel opførelse af byggeriet i det nære nabolag som generne ved den efterfølgende nedrivning. Retten finder, at beskyttelse mod sådanne gener er en afledt del af den ret, som følger af servitutten. Hvis huset bliver opført vil der kunne gå adskillige år, før en sag om fysisk lovliggørelse er tilendebragt ved endelig dom og fuldbyrdet, hvorfor Sagsøger i så fald vil skulle leve med det retsstridige forhold i nabolaget så længe.

Retten finder på den baggrund, at Sagsøgers mulighed for at opnå sin ret vil forspildes, hvis han henvises til at afvente tvistens retlige afgørelse, jf. retspleje- lovens § 413, nr. 3.

Sikkerhedsstillelse Ved vurderingen af, hvorvidt et forbud skal betinges af sikkerhedsstillelse, jf. retsplejelovens 415, stk. 1 og 2, har retten lagt vægt på, at Sagsøgers ret i sagen er klar, og at Sagsøgte ApS allerede før deres køb af grunden var i ond tro om Sagsøgers ret og om Sagsøgers indstilling.

Retten finder herefter, at der ikke er grundlag for at betinge forbuddet af en sik- kerhedsstillelse.

Konklusion og sagsomkostninger Retten tager derfor begæringen om foreløbigt forbud til følge i overensstemmelse med begæringen.

Ved fastlæggelsen af sagsomkostninger har retten lagt vægt på sagens økono- miske værdi, der på grundlag af påstanden om sikkerhedsstillelse skønsmæssigt kan fastlægges til 500.000 kr. Retten har endvidere lagt vægt på forbudssagens karakter og forløb, herunder, at sagen er hovedforhandlet på 2 timer. Sagsomkostninger fastsættes til 30.000 kr. til dækning af Sagsøgers advoka- tomkostninger inklusive moms samt retsafgift på 300 kr.

/ 8

THI BESTEMMES:

Der nedlægges foreløbigt forbud mod Sagsøgte ApS' opførelse af byggeri på ejendommen Matrikel nr., beliggende Adresse, By i henhold til byggetilladelse af 9. juli 2020.

Sagsøgte ApS, skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til Sagsøger med 30.000 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

Retten vejledte om, at Sagsøger skal anlægge sagen 2 uger efter, at afgørelsen er endelig.

Retten vejledte om kæreadgang og oplyste, at kære ikke har opsættende virkning.

Sagen blev sluttet.

/ / div>

/