BS-564/2018-ARH · Retten i Aarhus

Sag om, hvorvidt sagsøgte - i forbindelse med salg af fast ejendom - var forpligtet til at medvirke til tinglysning af skøde til sagsøgerne

[DOKUMENT] Afgørelse (8 sider) RET TEN I A A RHU S DO M afsagt den 13. november 2018

Sag BS-564/2018-ARH

Part 1 ( Part 1 ) og

Part 2 ( Part 1 )

mod

Part A (advokat Klaus Tage Gad)

Denne afgørelse er truffet af Dommer .

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag er anlagt den 8. januar 2018 og er behandlet efter reglerne om småsa- ger. 2

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgte, Part A , i forbindelse med salg af en fast ejendom til Person 1 var forpligtet til at medvir- ke til tinglysning af skøde til sagsøgerne, Part 1 og Part 2 .

Part 1 og Part 2's påstand er, at Part A skal betale 25.630 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.

Part A's påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen:

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Part 1 og Part 2 indgik i april 2017 en købsaftale vedrørende Part A's ejendom beliggende Adresse 1 , By 1 . Købsaftalen var blandt andet betinget af en nærmere undersø- gelse af jordbundsforholdene, som blev gennemført for Part 1 og Part 2's regning. Da parterne ikke kunne nå til enighed om et afslag i købesummen begrundet i resultatet af denne undersøgelse, blev købsaftalen annulleret.

Part A underskrev den 15. juni 2017 en ny købsaftale vedrøren- de ejendommen, nu med Person 1 som køber. Part A var ved handlen repræsenteret af ejendomsmægler Person 2 . Det fremgår af aftalen, at overtagelsesdagen er den 1. oktober 2017, og at købesum- men på kontant 3.995.000 kr. skal berigtiges senest 6 hverdage efter købsafta- lens underskrivelse ved deponering af 70.000 kr. hos ejendomsmægleren og ud- stedelse af bankgaranti for restbeløbet. Det fremgår desuden blandt andet, at sælger og køber er forpligtet til at underskrive endeligt skøde – som udarbejdes af ejendomsmægleren - senest den 1. september 2017, at ejendomsmægleren se- nest den 15. september 2017 skal anmelde skødet til tinglysning, og at køber be- taler tinglysningsafgiften vedrørende skødet.

Af standardvilkårene til købsaftalen fremgår under Frister, berigtigelser og rå- dgivning (købsaftalens afsnit 10) blandt andet, at ”Køber er berettiget til at kræve endeligt skøde, når alle betalinger og garantistillelser er sket som forud- sat i købsaftalen, og når eventuelle øvrige betingelser er opfyldt”.

Den 2. juli 2017 underskrev Person 1 og Part 1 og Part 2 følgende aftale:

”Aftale om rolle som STRÅMAND. 3

Vi formaliserer hermed vores mundtlige aftale om din rolle som stråmand. Du har i overensstemmelse med denne aftale i forhold til Part A […] og dennes ejendomsmægler Virk. 1 v/ Person 2 […] for os ageret køber af Part A's hus beliggende på Adresse 1 , By 1 , med henblik på i første omgang at skjule vores identitet for Part A . Det er i den for- bindelse vores udtrykkelige aftale, at vi er de reelle køber. Det er derfor os, som er forpligtet af handlen i alle henseender i forholdet mellem dig og os.

Vi har aftalt, at vi senest den 1. august oplyser Person 2 om, at vi er de reelle kø- ber af ejendommen. Vi instruerer ham i den forbindelse om at skrive skødet til os. Du giver os lov til i den forbindelse at vise ham denne aftale og lover også mundtligt at bekræfte vores ret til ejendommen.”

Den 28. juli 2017 sendte Part 1 og Part 2 en mail til sælgers ejendomsmægler vedhæftet ”Aftale om rolle som STRÅ- MAND” med oplysning om, at Person 1 havde underskrevet købs- aftalen som stråmand for dem, idet de samtidig anmodede ejendomsmægleren om at udstede skøde til dem.

Ejendomsmægler Person 2 svarede den 3. august 2017, at købsaftalen var indgået og underskrevet af henholdsvis sælger og Person 1 , at der var udstedt bankgaranti for Person 1 , og at han ikke havde mulig- hed for at udstede et skøde til Part 1 og Part 2 på baggrund af stråmandsaftalen.

Part 1 og Part 2 insisterede på, at der blev tinglyst skøde direkte til dem, og der var herefter en omfattende korre- spondance mellem på dem og ejendomsmægleren. Forløbet sluttede med, at Part 1 og Part 2 den 30. august 2017 afle- verede et brev til sælger med forslag om, at sælger senest den 11. september 2017 meddelte ejendomsmægleren, at hun accepterede at underskrive et skøde mellem hende og Part 1 og Part 2 eller et skø- de, ”som på samme tid er mellem dig og Person 1 og mellem Person 1 og os”, således at ejendomsmægleren som led i berigtigelsen af handlen kunne ud- arbejde et skøde, der gjorde det muligt, at tinglyse retten til ejendommen direk- te til dem. Part 1 og Part 2 varslede samtidig, at de – hvis sælger ikke accepterede deres forslag - ville kræve erstatning af sæl- ger for deres tab ved, at der skulle tinglyses to skøder i stedet for et skøde.

Sælgers advokat afviste Part 1 og Part 2's for- slag. 4

Person 1 underskrev herefter et skøde udstedt af sælger til ham, hvorpå mægler anmeldte skødet til tinglysning. To dage efter at dette skøde var blevet tinglyst, blev der tinglyst skøde til Part 1 og Part 2 .

Beløbet i Part 1 og Part 2's påstand svarer til tinglysningsafgiften af det ene skøde.

Parternes synspunkter

Part 1 og Part 2 har i det væsentlige pro- cederet i overensstemmelse med anbringenderne i stævningen og ”duplik” (ret- telig replik), hvori det er anført:

”Det gøres i relation til påstanden gældende,

at det følger af den almindelige grundsætning om kreditorskifte, at rettigheder i henhold til gensidigt bebyrdende kontrakter kan overdrages uden debitors samtykke;

at retten til at modtage tinglyst skøde i henhold til en købsaftale vedrørende køb af fast ejendom derfor kan overdrages uden debitors samtykke;

idet tinglysning af skødet er en tingsretlig sikringsakt, som sker i erhverve- rens interesse;

idet sagsøgtes underskrift på skødet i forlængelse af en indgået købsaftale derfor alene sker med henblik på at godkende, at der registreres en ny ejer af ejendommen i tingbogen;

idet ændring af navnet på skødet ikke er en ændring af den indgåede købs- aftale, da ændring af navnet blot er et led i at foretage sikringsakten på samme måde, som når for eksempel en bil kræves udleveret til en an- den erhverver end den oprindelige køber;

idet arbejdet med at indsætte et andet navn end oprindeligt forudsat er af så bagatelagtig karakter, at det under alle omstændigheder kan kræves udført i henhold til den almindelige loyalitetspligt, der gælder i kon- traktsforhold;

at der ikke er nogen forskel på, om en ret overdrages uden debitors samtykke, eller om den via en stråmand går direkte over til en erhverver, som først afslører sin identitet i forbindelse med krav om opfyldelse af kontrakten indgået med stråmanden; 5

idet situationen i begge tilfælde bliver, at debitor skal opfylde en rettighed i henhold til en gensidigt bebyrdende kontrakt over for en anden ad- komsthaver end den, som fremgår af den gensidigt bebyrdende kon- trakt;

at sagsøgte ikke berettiget har kunnet undlade at forholde sig til, hvem der på tidspunktet for tinglysning af skødet var rette adkomsthaver til ejendom- men;

idet enhver overdragelse af en rettighed i sagens natur baserer sig på en indgået aftale;

idet anerkendelse af en ret til blot at afvise at forholde sig til sådan en aftale de facto ville indebære en generel afskaffelse af grundsætningen om kreditorskifte, eftersom denne grundsætning i sagens natur forudsætter en pligt for debitor til at forholde sig til en overdragelse;

at sagsøgte ikke i øvrigt har haft nogen loyal grund til at modsætte sig tinglys- ning af skøde direkte til sagsøger;

idet Person 1 i henhold til bilag 8 (Købsaftalen) overførte udbetalingen til Person 2 som aftalt;

idet Person 1 i henhold til bilag 8 (Købsaftalen) stillede en bankgaranti for restkøbesummen som aftalt;

at sagsøger derfor har været forpligtet til at medvirke til at tinglyse skøde til sagsøger;

idet Person 1 i henhold til pkt. 10 og i henhold til afsnittet ”Frister, berigti- gelse og rådgivning” på side 5 i bilag 8 (Købsaftalen) havde krav på at modtage tinglyst skøde;

idet sagsøger i henhold til bilag 9 (Stråmandsaftale) var den reelle køber og derfor uden videre kunne kræve alle rettigheder i henhold til bilag 8 (Købsaftalen) opfyldt direkte over for sagsøgte herunder retten til at modtage tinglyst skøde;

at sagsøgte ved at nægte at underskrive et skøde med sagsøgers navn på der- med forsætligt har tilsidesat sin pligt til at medvirke til at tinglyse skøde til sagsøger;

at sagsøgte dermed er erstatningsansvarlig for det tab sagsøger har lidt ved at 6

blive tvunget til først at tinglyse skøde til Person 1 og derefter tinglyse skøde til sagsøger;”

og

”… Der kan ikke udledes nogen retsvirkning af, at sagsøger ikke har valgt at benyt- te en ”eller ordre” klausul. En sådan klausul ville i øvrigt have været mere vidtgående for sagsøgte, idet klausulen ville have berettiget Person 1 til erstatte sig selv som aftalepart med en anden aftalepart. Det ville have gi- vet anledning til en række vanskeligt spørgsmål som for eksempel:

- hvem Person 1 kunne indsætte som endelig erhverver - hvor længe klausulen kunne udnyttes - om Person 1 ved at udnytte ”eller ordre”-klausulen ville bli- ve frigjort for sine forpligtelser over for sagsøgte.

Det er forhold, som parterne i givet skulle have reguleret i købsaftalen. Det ville have resulteret i en mere kompleks transaktion, end det er tilfældet ved anven- delsen af reglerne om kreditorskifte, som netop ikke ændrer noget ved aftale- forholdet mellem sagsøgte og Person 1 . …

Sagsøgte skulle således blot digitalt have underskrevet det skøde, som Virk. 1 udarbejdede som led i berigtigelsen. Men sagsøgte havde - uden grund - på forhånd afvist at ville underskrive et skøde med sagsøgers navn på.”

Part A's har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokumentet, hvori det er anført:

”… Til støtte for Part A's påstand om frifindelse gøres det gælden- de,

1.1 Part A og Part 1 og Part 2 har ikke noget aftalefor- hold.

1.2 Part A er ikke forpligtet til at medvirke til udarbejdelse af et overspringsskøde, da Part A ikke er part i nogen sag med Part 1 og Part 2 .

1.3 Tinglysning af skøde til Part 1 og Part 2 ville være i strid med den indgåede købsaftale, da Part 1 og Part 2 ikke er part i aftalefor- holdet. 7

1.4 Indgåelse af en købsaftale med en ”eller ordre” klausul, ville være et sædvanligt vilkår, såfremt Person 1 havde et ønske om at lade en anden køber indtræde i aftalen.

1.5 Person 1 kan, som køber, ikke ensidigt indsætte Part 1 og Part 2 i sit sted, idet aftalen ikke indeholder en ”eller ordre” klausul.”

Rettens begrundelse og resultat

Købsaftalen af 15. juni 2017 vedrørende ejendommen beliggende Adresse 1 , By 1 , blev indgået mellem Part A som sælger og Person 1 som køber. Det lægges efter bevisførelsen til grund, at Person 1 optrådte på vegne af Part 1 og Part 2 , som ønskede at skjule deres identitet for sælger i forbindelse med aftalens indgåelse.

Det antages efter teori og praksis, at dansk rets almindelige grundsætning om, at fordringer frit kan overføres fra en kreditor til en anden uden debitors samtykke, også gælder fordringer ifølge en endnu ikke opfyldt gensidigt bebyr- dende kontrakt. Det er i denne forbindelse ikke en forudsætning, at parternes aftale indeholder en ”eller ordre-” klausul.

Der er enighed om, at Person 1 som forudsat i købsaftalen depone- rede 70.000 kr. hos ejendomsmægleren og stillede en bankgaranti for restkøbe- summen inden 6 hverdage efter købsaftalens underskrivelse. Det lægges desu- den til grund, at Part 1 og Part 2 efterføl- gende over for sælger/ejendomsmægleren dokumenterede, at Person 1 havde købt ejendommen som stråmand for dem.

Der er ikke påvist nogen risiko eller ulempe for sælger ved under disse om- stændigheder - efter at der var sket deponering og garantistillelse i henhold til købsaftalen - at medvirke til udstedelse/tinglysning af skøde direkte til Part 1 og Part 2 .

Part 1 og Part 2 kunne på denne bag- grund kræve Person 1's rettigheder i henhold til købsaftalen opfyldt af sælger, herunder retten til at modtage tinglyst skøde.

Sælger er ved at nægte at medvirke til tinglysning af skøde til Part 1 og Part 2 herefter erstatningsansvarlig for det tab, Part 1 og Part 2 har lidt i form af udgif- ter til tinglysning af et ekstra skøde. 8

Retten tager derfor Part 1 og Part 2's på- stand til følge.

Sagsomkostningerne fastsættes til 500 kr. til dækning af retsafgift.

THI KENDES FOR RET:

Part A skal inden 14 dage til Part 1 og Part 2 betale 25.630 kr. med tillæg af procesrente fra den 8. januar 2018.

Part A skal inden samme frist betale 500 kr. i sagsomkost- ninger til Part 1 og Part 2 . Sagsomkost- ningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.