Valuation of admissibility threshold for revision in housing association resolution challenge proceedings

Nichtzulassungsbeschwerde: Streitwert einer wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsklage

[TENOR]

Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 21. August 2024 wird auf ihre Kosten als unzulässig verworfen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 41.238 €.

[GRUENDE]

I. Die Kläger sind Mitglieder der beklagten GdWE. Der Rechtsvorgänger des Klägers zu 1 hatte vor 20 Jahren ohne Gestattungsbeschluss eine Dachterrasse errichtet. Mit E-Mail vom 16. August 2023 lud der Verwalter zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 24. August 2023 ein. Die Kläger teilten mit, dass sie an der kurzfristig anberaumten Versammlung nicht teilnehmen könnten, und baten um Verschiebung. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 1.2, für den Versammlungsort eine Raummiete von 238 € zu zahlen, und fassten hinsichtlich der Dachterrasse folgende Beschlüsse:

TOP 2.1.: „Die Wohnungseigentümer beschließen, der Verwalter wird beauftragt, den Wohnungseigentümer Herrn K. (...) aufzufordern, die ohne Gestattungsbeschluss unmittelbar im Bereich neben seinem Sondereigentum (ehemaliger Spitzboden), auf dem Gemeinschaftseigentum - Dach - errichtete Terrasse zurück zu bauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Zudem ist der Dachaustritt bis zur Klärung über dessen Rückbau mit einer Absperrung gegen einen Austritt zu sichern. Für den Fall, dass Herr K. (...) dieser Aufforderung nicht nachkommt, ist der Verwalter weiter ermächtigt, die Beseitigung dieser baulichen Veränderung unter Beauftragung eines der Gemeinschaft bekannten Rechtsanwalts gerichtlich durchzusetzen. Der Beseitigungsdurchsetzung ist im Falle entgegenstehender Einwendungen gleichgestellt die Durchsetzung der Duldung des Rückbaus und der vorgenannten Wiederherstellung und Absicherung durch die Gemeinschaft. Die Vorfinanzierung der Kosten des Verfahrens und des Anwaltes erfolgen aus den laufenden Hausgeldern.“

TOP 2.2.: „Die Wohnungseigentümer beschließen, dass der Verwalter auch ermächtigt wird, den Auftrag zur Umsetzung dieser Maßnahmen (TOP 2.1.) nach Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung, soweit der Betrag 5.000,00 € nicht übersteigt, zeitnah an einen bekannten Handwerker zu vergeben. Klarstellend: Anderenfalls ist ein Vergabebeschluss mittels mehreren Angeboten herbeizuführen. Zur Vorfinanzierung der Kosten für die Umsetzung der Maßnahme wird der Verwalter ermächtigt, den Betrag aus der Rücklage zu entnehmen.“

TOP 2.3: „Die Wohnungseigentümer beschließen, die Verteilung der gesamten, auf die Gemeinschaft endgültig entfallenden, Kosten nach Abschluss der Maßnahmen neu zu bestimmen und zu beschließen.“

Auf die Anfechtungsklage der Kläger hat das Amtsgericht die Beschlüsse für ungültig erklärt. Die dagegen gerichtete Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Gegen die nicht erfolgte Zulassung der Revision wendet sich die Beklagte mit ihrer Beschwerde.

II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteigt (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

1. Für die Wertgrenze der Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist der Wert des Beschwerdegegenstands aus dem beabsichtigten Revisionsverfahren maßgebend; um dem Revisionsgericht die Prüfung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung zu ermöglichen, muss der Beschwerdeführer innerhalb laufender Begründungsfrist darlegen und glaubhaft machen, dass er mit der beabsichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang, der die Wertgrenze von 20.000 € übersteigt, abändern lassen will (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Februar 2021 - V ZR 140/20, WuM 2021, 333 Rn. 4 mwN).

2. Die Beklagte hat in der Nichtzulassungsbeschwerde eine 20.000 € übersteigende Beschwer nicht dargelegt und glaubhaft gemacht.

a) Sie meint, ihre Beschwer stimme mit dem von dem Berufungsgericht für das Berufungsverfahren auf der Grundlage von § 49 GKG festgesetzten Streitwert überein. Dies trifft nicht zu. Der Streitwert für wohnungseigentumsrechtliche Beschlussklagen entspricht in der Regel - und so auch hier - nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer. Die Festsetzung nach § 49 GKG erfolgt im Ausgangspunkt nach dem Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung. Der Wert der Beschwer bemisst sich hingegen nach dem eigenen Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung (vgl. Senat, Beschluss vom 23. Oktober 2024 - V ZR 52/24, WuM 2025, 127 Rn. 5).

b) Der Verweis der Nichtzulassungsbeschwerde auf die Streitwertfestsetzung des Berufungsgerichts ist auch im Übrigen nicht geeignet, eine 20.000 € übersteigende Beschwer darzulegen. Dafür kommt es neben dem Wert der Beschwer betreffend den Beschluss zu TOP 1.2 (Raummiete) von 238 € auf die aus der Ungültigerklärung der Beschlüsse zu TOP 2.1, 2.2 und 2.3 folgende Beschwer der Beklagten an.

aa) Die sich aus der Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 2.1 ergebende Beschwer lässt sich dem Vorbringen der Beschwerde nicht entnehmen. Folge des Berufungsurteils ist, dass die Beklagte den Kläger zu 1 nicht auf Rückbau in Anspruch nehmen kann. Wie hoch das Interesse der GdWE an dem Rückbau einer baulichen Veränderung - hier der Dachterrasse - zu bewerten ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls; dabei wird es unter anderem auf die Größe der Wohnungseigentumsanlage, das Ausmaß der baulichen Veränderung und deren störende Wirkung ankommen. Dazu macht die Beschwerde keine Angaben. Auch eine Schätzung der Beschwer ist dem Senat mangels tatsächlicher Grundlagen nicht möglich (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 25. Januar 2024 - V ZR 50/23, WuM 2024, 239 Rn. 7 mwN).

bb) Betreffend den Beschluss zu TOP 2.2 beträgt die Beschwer der Beklagten 5.000 €. Dieser Betrag ist als Obergrenze für die Ermächtigung des Verwalters zur Umsetzung der Rückbaumaßnahme beziffert. Der von der Beschwerde insoweit geltend gemachte Wert der Beschwer von 30.000 € ist nicht nachvollziehbar.

cc) Die Beschwer betreffend den Beschluss zu Top 2.3 beträgt, ausgehend von der Wertfestsetzung in den Vorinstanzen, 1.000 €.

III. 1. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

2. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 49 Abs. 1 GKG. Dabei legt der Senat mangels anderer Anhaltspunkte den von den Vorinstanzen angenommenen Wert zugrunde.

Brückner Göbel Haberkamp

Laube Grau