V ZR 106/21 · Condominium disturbance claim: Persistence of procedural standing for individual owner after legislative amendment and absence of written opposition from property management (BGH 5. Zivilsenat)

Legislator-Zusammenfassung

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The Federal Court of Justice issued a non-final decision indicating that the case should likely be remanded for further review on the issue of standing, as the appellate court's assumption that the plaintiff could derive procedural standing from individual property rights was deemed questionable. The dispute centers on a disturbance avoidance claim filed by a condominium unit owner under the German Condominium Act (WEG), specifically concerning the validity of the owner's right to litigate after legislative amendments. The decisive legal issue is whether procedural standing (Prozessführungsbefugnis) based on interference with common property persists following the new legal framework, relying on the doctrine that standing continues until the court receives a written statement from the authorized representative (typically the property manager under § 9b WEG nF) expressing the condominium community's contrary will, rather than requiring a valid internal resolution or consideration of the internal validity of such resolutions.

Legislator-Regeste

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Condominium disturbance claim: Persistence of procedural standing for individual owner after legislative amendment and absence of written opposition from property management: b) Das Schreiben des Verwalters (als des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs) vom 17. Mai 2021 dürfte keine schriftliche Äußerung über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in diesem Sinne enthalten. Denn es beschränkt sich darauf, den bereits bekannten Inhalt des 2008 gefassten Beschlusses über eine vorläufige Duldung des Verhaltens der Mieterin zu wiederholen, enthält aber keine eindeutige Äußerung, mit der der Klägerin die weitere Prozessführung in dem viel später eingeleiteten laufenden Verfahren untersagt wird.

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Stockwerkeinheit Liegenschaftsverwaltung Klageänderung Verfahrensrechte gemeinschaftlicher Teil Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter

Zitierte Rechtsprechung

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V ZR 299/19

Landesrechtliche Beseitigungsansprüche at boundary distance violations: Independent statutory basis for NRG BW claims and preservation of individual condominium owner’s litigation capacity in pending proceedings despite the 2020 WEG reform

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4 B 75/17

Condominium owners' standing to challenge adjacent building permit based on neighborhood-protecting regulations

V ZR 86/21

Loss of individual standing to enforce cessation of non-conforming use of condominium units under reformed WEG

V ZR 45/17

Condominium owner standing to assert trespass claims against third parties absent association delegation under WEG § 10 Abs. 6

V ZR 43/22

Condominium resolution challenge: validity of defective party designation against individual owners vs. GdWE and impact on statutory filing deadline

V ZR 48/21

Standing of individual owner to enforce § 1004 BGB claims against disturbance of registered special right of use under reformed WEG

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Störungsabwehrklage eines Wohnungseigentümers: Prozessführungsbefugnis in Übergangsfällen nach Gesetzesänderung

[TENOR]

1. Ob die Prozessführungsbefugnis der Klägerin für die geltend gemachten Unterlassungsansprüche - wie das Berufungsgericht und die Parteivertreter meinen - (auch) aus dem Sondereigentum abgeleitet werden kann, erscheint jedenfalls zweifelhaft.

2. Daher könnte es entscheidend darauf ankommen, ob die Klägerin auf der Grundlage der Ausführungen des Senats in seinem Urteil vom 7. Mai 2021 (V ZR 299/19, NZM 2021, 561) im Hinblick auf die Störung des gemeinschaftlichen Eigentums weiterhin ausübungsbefugt (also prozessführungsbefugt und aktivlegitimiert) ist.

a) In der genannten Entscheidung hat der Senat ausgeführt, dass die Prozessführungsbefugnis in Fallkonstellationen wie der vorliegenden fortbesteht, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird. Dabei hat der Senat ausdrücklich und unmissverständlich hervorgehoben, dass es insoweit auf die Wirksamkeit der Entscheidungsbildung der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis, insbesondere die Wirksamkeit eines dazu gefassten Beschlusses, nicht ankommt (Urteil vom 7. Mai 2021 - V ZR 299/19, aaO Rn. 24; unzutreffend daher Mediger, NZM 2021, 489, 498; ders., NJW 2021, 3104, 3105; Elzer, ZMR 2021, 717, 719 f.). Aufgrund der Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG nF) ist weder die Nichtigkeit eines gefassten Beschlusses zu prüfen noch kommt eine Aussetzung des Verfahrens im Hinblick auf ein etwaiges Beschlussanfechtungsverfahren in Betracht (siehe auch Letzner, ZWE 2021, 307, 308); fehlt es an der wirksamen Willensbildung im Innenverhältnis, kann dies allerdings Regressansprüche des klagenden Wohnungseigentümers begründen.

b) Das Schreiben des Verwalters (als des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs) vom 17. Mai 2021 dürfte keine schriftliche Äußerung über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in diesem Sinne enthalten. Denn es beschränkt sich darauf, den bereits bekannten Inhalt des 2008 gefassten Beschlusses über eine vorläufige Duldung des Verhaltens der Mieterin zu wiederholen, enthält aber keine eindeutige Äußerung, mit der der Klägerin die weitere Prozessführung in dem viel später eingeleiteten laufenden Verfahren untersagt wird.

Stresemann

Brückner

Göbel

Haberkamp

Laube

Condominium disturbance claim: Persistence of procedural standing for individual owner after legislative amendment and absence of written opposition from property management

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