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VIII ZR 106/21 ECLI:DE:BGH:2023:160523BVIIIZR106.21.0 KI-generiert

Modernization rent increase: sufficiency of reference to initial announcement and tenant's right to verify actual incurred costs under § 259 BGB

Geschäftsnummer VIII ZR 106/21
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Deutschland (DE)
Entscheiddatum
Ausgang Teilweise gutgeheissen (Partially Allowed)
Kostenauflage zulasten Beschwerdeführer/in
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Legislator-Zusammenfassung

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The Federal Court of Justice dismissed the tenant's (defendant's) revision as inadmissible regarding the formal validity of the rent increase declaration from December 15, 2016, and otherwise rejected it on the merits, thereby upholding the lower court's judgment in favor of the landlord (plaintiff) and ordering the tenant to bear the litigation costs. The dispute concerned a modernization rent increase where the tenant challenged the formal requirements and the calculation basis of the landlord's subsequent increase declaration, specifically arguing that it must be based on actually incurred costs rather than the initial cost estimates cited in the prior announcement. The Court held that while the revision was procedurally inadmissible for lack of leave to appeal on the specific issue of formal validity, the substantive arguments failed because the reference in the final increase declaration to the original announcement sufficiently satisfied the requirement to inform the tenant that no lower costs were incurred for the performed works, and the tenant's right to verify the plausibility of the costs is fully protected by the comprehensive right to information and inspection under § 259 BGB, rendering the landlord's declaration legally sufficient. Key legal provisions applied include §§ 542, 543, 552, and 552a ZPO regarding procedural admissibility and rejection, and § 259 BGB (applied by analogy) regarding the tenant's inspection rights.

Legislator-Regeste

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§ 552 Abs. 1 ZPO, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, § 552a Satz 1 ZPO, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO, § 259 BGB, § 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO; Modernization rent increase: sufficiency of reference to initial announcement and tenant's right to verify actual incurred costs under § 259 BGB: The dispute concerned a modernization rent increase where the tenant challenged the formal requirements and the calculation basis of the landlord's subsequent increase declaration, specifically arguing that it must be based on actually incurred costs rather than the initial cost estimates cited in the prior announcement. The Court held that while the revision was procedurally inadmissible for lack of leave to appeal on the specific issue of formal validity, the substantive arguments failed because the reference in the final increase declaration to the original announcement sufficiently satisfied the requirement to inform the tenant that no lower costs were incurred for the performed works, and the tenant's right to verify the plausibility of the costs is fully protected by the comprehensive right to information and inspection under § 259 BGB, rendering the landlord's declaration legally sufficient. Key legal provisions applied include §§ 542, 543, 552, and 552a ZPO regarding procedural admissibility and rejection, and § 259 BGB (applied by analogy) regarding the tenant's inspection rights.

Schlagwörter

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Mietzinserhöhung des Vermieters Mitmieter Revisionsgründe Feststellung der Gültigkeit Verfahrenskosten Fehlen materieller Voraussetzungen

Zitierte Gesetzesbestimmungen

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§ 552 Abs. 1 ZPO
Cited as the main ground for declaring the revision inadmissible regarding the issue of formal validity due to lack of permission to appeal.
§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
§ 552a Satz 1 ZPO
Cited as the main ground for rejecting the remaining revision because the conditions for admissibility were not met and there was no prospect of success.
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO
Im Übrigen ist die Revision des Beklagten gemäß § 552a Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet.
§ 259 BGB
Hierdurch wird dem Mieter eine Nachprüfung der Plausibilität ermöglicht, eine Kontrolle der Angaben des Vermieters ist über das dem Mieter zustehende umfassende Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht aus § 259 BGB analog gewährleistet (vgl.
§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
Cited to support the procedural finding that the revision was not permissible due to the lack of leave to appeal by the lower court.

Zitierte Rechtsprechung

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VIII ZR 361/21
Formal validity of modernization rent increase: no requirement for trade-specific cost breakdown in notification under § 559b BGB
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VIII ZR 59/21
Formal sufficiency of rent increase declarations after modernization: no requirement for itemized cost breakdowns by trade or service
VIII ZR 337/21
Formal validity of modernization rent increase notice under § 559b BGB: no requirement for detailed cost breakdown by trade or individual work steps
VIII ZR 333/21
Formal validity of modernization rent increase: sufficiency of total cost aggregation and bundled ancillary costs under § 559b BGB
VIII ZR 344/21
Formal sufficiency of modernization rent increase notice and requirement for itemized cost breakdown under § 559b BGB

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

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§ 552 Abs. 1 ZPO

Cited as the main ground for declaring the revision inadmissible regarding the issue of formal validity due to lack of permission to appeal.

§ 552a Satz 1 ZPO

Cited as the main ground for rejecting the remaining revision because the conditions for admissibility were not met and there was no prospect of success.

§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO

Cited to support the procedural finding that the revision was not permissible due to the lack of leave to appeal by the lower court.

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Volltext

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 6. April 2021 wird als unzulässig verworfen, soweit sie nicht die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen der Mieterhöhungserklärung vom 15. Dezember 2016 betrifft.

Im Übrigen wird die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf bis 1.000 € festgesetzt.

[GRUENDE]

1. Die Revision des Beklagten ist gemäß § 552 Abs. 1 ZPO als unzulässig zu verwerfen, soweit sie nicht die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen der Mieterhöhungserklärung vom 15. Dezember 2016 betrifft. Insoweit ist sie mangels Zulassung durch das Berufungsgericht nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zur weiteren Begründung wird auf den Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 verwiesen. Einwände hiergegen hat die Revision nicht erhoben.

2. Im Übrigen ist die Revision des Beklagten gemäß § 552a Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Zur Begründung wird ebenfalls auf den Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 Bezug genommen.

Die im Anschluss an den Hinweis des Senats erfolgten Ausführungen der Revision im Schriftsatz vom 8. Mai 2023, bei der Mieterhöhungserklärung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme sei - anders als bei der Ankündigung, in welcher die zu erwartende Mieterhöhung naturgemäß nur auf einen Kostenvoranschlag oder ein Kostenangebot bezogen sein könne - die Erhöhung aufgrund der tatsächlich entstandenen Kosten zu berechnen, woran es vorliegend fehle, geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung.

Wie im Hinweisbeschluss des Senats ausgeführt, enthält die in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung erfolgte Bezugnahme auf das Ankündigungsschreiben die von der Revision als fehlend bemängelte Erklärung des Vermieters, dass bei Durchführung (nur) der angekündigten Arbeiten jedenfalls nicht geringere Kosten entstanden sind. Hierdurch wird dem Mieter eine Nachprüfung der Plausibilität ermöglicht, eine Kontrolle der Angaben des Vermieters ist über das dem Mieter zustehende umfassende Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht aus § 259 BGB analog gewährleistet (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 46 ff. mwN).

Dr. Bünger

Dr. Schmidt

Dr. Matussek

Dr. Reichelt

Dr. Böhm