Landlord’s duty to offer substitute housing in self-use terminations: scope of consideration regarding prior residence and non-comparable units
Deutschland (DE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertIn a German civil case regarding residential tenancy, the BGH 8th Civil Senate resolved a non-admission complaint after the parties reached an agreement, ruling that costs be offset and fixing the amount in dispute at €18,406.56, while indicating in its grounds that the appellate court’s decision would have been overturned on appeal. The dispute centered on a landlord’s termination for personal use and whether the landlord violated the duty of consideration by failing to offer its own former, larger apartment to the tenant as an alternative, with the appellate court previously ruling in the tenants’ favor by requiring such an offer. The BGH clarified that the statutory duty to offer substitute housing ends with the termination of the tenancy, and under the principle of consideration, a landlord is not required to offer a prior residence that only becomes vacant after the tenant vacates (a "flying move"), nor is it required to offer a new unit that is objectively not comparable in size, layout, or location, rejecting the lower court’s one-sided focus on tenant interests.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 91a ZPO; Landlord’s duty to offer substitute housing in self-use terminations: scope of consideration regarding prior residence and non-comparable units: The dispute centered on a landlord’s termination for personal use and whether the landlord violated the duty of consideration by failing to offer its own former, larger apartment to the tenant as an alternative, with the appellate court previously ruling in the tenants’ favor by requiring such an offer. The BGH clarified that the statutory duty to offer substitute housing ends with the termination of the tenancy, and under the principle of consideration, a landlord is not required to offer a prior residence that only becomes vacant after the tenant vacates (a "flying move"), nor is it required to offer a new unit that is objectively not comparable in size, layout, or location, rejecting the lower court’s one-sided focus on tenant interests.
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KI-generiertVolltext
Eigenbedarfskündigung bei Wohnraummiete: Anbietpflicht des Vermieters hinsichtlich seiner bisherigen Wohnung; "fliegender Wohnungswechsel" im Rahmen des Rücksichtnahmegebotes
[TENOR] Die Kosten des Rechtsstreits werden nach übereinstimmender Erledigungserklärung gegeneinander aufgehoben.
Der Streitwert des Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird auf 18.406,56 € festgesetzt.
[GRUENDE] I.
1
Die Beklagten zu 1 und 2 waren seit Mitte des Jahres 2000 Mieter einer etwa 170 qm großen Sechszimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhaus der Klägerin in Frankfurt am Main. In der Wohnung lebte zugleich deren erwachsene Tochter, die Beklagte zu 3. Eine Tochter der Klägerin bewohnt zusammen mit ihrem Ehemann eine knapp 100 qm große Vierzimmerwohnung im vierten Obergeschoss des Hauses.
2
Im November 2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Diesen stützte sie darauf, dass ihre im vierten Obergeschoss des Hauses lebende Tochter die Wohnung der Beklagten aus näher bezeichneten gesundheitlichen Gründen benötige. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Im Verlauf des Verfahrens über die von der Klägerin fristgerecht erhobene und begründete Nichtzulassungsbeschwerde haben die Beklagten die Wohnung freiwillig geräumt und an die Klägerin herausgegeben, woraufhin die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben.
II.
3
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist über die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sachund Streitstandes zu entscheiden. Bei der insoweit nur gebotenen summarischen Prüfung ist davon auszugehen, dass die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin voraussichtlich zu einer Zulassung der Revision und zu einer Aufhebung des Berufungsurteils unter Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht geführt hätte.
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Denn die Entscheidung des Berufungsgerichts weicht in zulassungsrelevanter Weise von der Rechtsprechung des Senats ab, nach der die Anbietpflicht jedenfalls mit Ablauf der Kündigungsfrist und der damit eintretenden Beendigung des Mietverhältnisses endet (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604 unter II 2; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12 f.; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, WuM 2012, 160 Rn. 24; vgl. ferner Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547 Rn. 55 [zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen]). Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist der Vermieter danach aufgrund des Gebotes der Rücksichtnahme auch nicht gehalten, die eigene, bisher von ihm selbst bewohnte Wohnung anzubieten, die denknotwendig erst frei wird, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters in die gekündigte Wohnung eingezogen ist. Die Ansicht des Berufungsgerichts, der Vermieter müsse sich auf einen "fliegenden Wohnungswechsel" mit dem Mieter einlassen, beruht auf einer einseitig an den Interessen des Mieters ausgerichteten, den Charakter von Rücksichtnahmepflichten jedoch grundlegend verkennenden Bewertung. Entsprechendes gilt ungeachtet der weiteren Frage, ob unter bestimmten Voraussetzungen die Initiative nicht eher sogar von dem Mieter ausgehen müsste, für die Auffassung des Berufungsgerichts, der Vermieter habe dem Mieter auch eine Wohnung anzubieten, die - wie im Streitfall - bei einer für die Annahme von Pflichtverletzungen gebotenen objektiven Betrachtung nach Größe, Zuschnitt und Lage als mit der bisherigen Wohnung nicht mehr ernsthaft vergleichbar angesehen werden kann.
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Da der weitere Prozess eine Beweisaufnahme über das Bestehen des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs erfordert hätte, ist das Prozessrisiko als für beide Parteien etwa gleich hoch einzuschätzen, weshalb die Kosten gegeneinander aufzuheben sind.
Dr. Milger
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Dr. Fetzer
Hoffmann