Formal validity of operating cost statements: sufficiency of itemized individual costs without subtotals or separate tenant share allocation
Deutschland (DE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe Federal Court of Justice (BGH) intends to reject the tenant's appeal by unanimous order pursuant to § 552a ZPO, leaving the appellate court’s decision in favor of the landlord in force; the underlying dispute concerned the formal validity of an operating cost statement that listed individual costs by type without calculating or displaying subtotals for each category. The court held that the appeal lacks fundamental significance and no prospect of success, establishing that the formal validity of an operating cost statement is determined by its comprehensibility and verifiability for the tenant, which is satisfied by the clear presentation of individual account amounts even without sum totals, as the tenant can independently calculate subtotals in a simple arithmetic step. Furthermore, the court ruled that it is legally unobjectionable if the tenant’s specific share for each cost category is not itemized separately, provided the total operating costs are aggregated and the tenant’s overall share is calculated using the agreed apportionment key, as long as the data allows for effective verification.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 552a ZPO, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO; Formal validity of operating cost statements: sufficiency of itemized individual costs without subtotals or separate tenant share allocation: The court held that the appeal lacks fundamental significance and no prospect of success, establishing that the formal validity of an operating cost statement is determined by its comprehensibility and verifiability for the tenant, which is satisfied by the clear presentation of individual account amounts even without sum totals, as the tenant can independently calculate subtotals in a simple arithmetic step. Furthermore, the court ruled that it is legally unobjectionable if the tenant’s specific share for each cost category is not itemized separately, provided the total operating costs are aggregated and the tenant’s overall share is calculated using the agreed apportionment key, as long as the data allows for effective verification.
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KI-generiertProcedural rule cited in the dispositive to justify the rejection of the revision by unanimous order.
Volltext
Wohnraummiete: Formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung
[TENOR]
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
[GRUENDE]
1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.
Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob eine Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen unwirksam ist, in der die getrennt nach Betriebskostenarten aufgeführten Kosten nur mit den jeweiligen Einzelbeträgen angegeben sind, ohne dass für jede Betriebskostenart eine Summe gebildet wird und als solche aus der Abrechnung ersichtlich ist.
Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht, insbesondere kommt ihr die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Denn sie lässt sich ohne weiteres anhand der bereits ergangenen Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht auch gesehen und zutreffend angewendet hat, dahin beantworten, dass die Angabe der einzelnen Rechnungsbeträge auch ohne deren summenmäßige Zusammenfassung - die der Mieter gegebenenfalls in einem einfachen Rechenschritt selbst vornehmen kann - ausreicht.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Betriebskostenabrechnung der Klägerin zutreffend als formell wirksam angesehen und auf dieser Grundlage eine Nachforderung der Klägerin errechnet.
Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskosten-abrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Not-wendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40). Hierzu genügt - wie ausgeführt - auch eine Auflistung der für die jeweilige Betriebskostenart angefallenen Einzelbeträge. Entgegen der Auffassung der Revision beeinträchtigt diese Vorgehensweise die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit der Abrechnung nicht, weil der Mieter die Einzelsummen mit Hilfe eines einfachen Rechenschritts gegebenenfalls selbst ermitteln kann. Ebenso ist es unschädlich, dass in der Abrechnung der Klägerin nicht der auf jede Betriebskostenart entfallende Anteil des Mieters betragsmäßig gesondert ausgewiesen ist, sondern sämtliche nach dem Flächenmaßstab umgelegten Betriebskosten addiert und daraus unter Anwendung des Umlageschlüssels der vom Mieter insgesamt zu tragende Anteil errechnet wurde.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.