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VIII ZR 237/25 ECLI:DE:BGH:2026:230626BVIIIZR237.25.0 KI-generiert

Eigenbedarf termination abuse: alternative apartment availability and non-admission of revision

Geschäftsnummer VIII ZR 237/25
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Deutschland (DE)
Entscheiddatum
Ausgang Abgewiesen (Dismissed)
Kostenauflage geteilt
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Legislator-Zusammenfassung

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The German Federal Court of Civil Law (BGH) dismissed the appeals against the refusal to admit an appeal on points of law, thereby leaving the Lower Regional Court’s judgment in force. The dispute concerned the validity of a termination for own use (Eigenbedarf) and the tenant’s subsequent claim for damages, with the tenant challenging the appellate court’s assessment of the landlord’s intent. While the BGH acknowledged that the lower court incompletely articulated the doctrine of abuse of rights—specifically by failing to analyze whether the landlord’s housing need could be met in an alternative available apartment, which is relevant beyond just the obligation to offer the property—it ruled that this error did not meet the threshold for admitting revision under § 543 Abs. 2 ZPO given the specific circumstances of the case. The court ordered the costs of the appeal proceedings to be borne by the parties themselves and set the value of the appeal at €8,986.92.

Legislator-Regeste

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§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO, § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO, § 92 Abs. 1 Satz 2 ZPO, § 97 Abs. 1, § 92 Abs. 1 Satz 2 ZPO; Eigenbedarf termination abuse: alternative apartment availability and non-admission of revision: The dispute concerned the validity of a termination for own use (Eigenbedarf) and the tenant’s subsequent claim for damages, with the tenant challenging the appellate court’s assessment of the landlord’s intent. While the BGH acknowledged that the lower court incompletely articulated the doctrine of abuse of rights—specifically by failing to analyze whether the landlord’s housing need could be met in an alternative available apartment, which is relevant beyond just the obligation to offer the property—it ruled that this error did not meet the threshold for admitting revision under § 543 Abs. 2 ZPO given the specific circumstances of the case. The court ordered the costs of the appeal proceedings to be borne by the parties themselves and set the value of the appeal at €8,986.92.

Schlagwörter

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Rechte des Mieters Schadenersatzbemessung zivilrechtliche Revision Wohnkosten Wahlobligation Verwendungsrecht

Zitierte Gesetzesbestimmungen

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§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO
The provision cited to justify the dismissal of the complaints against the non-admission of the appeal on points of law.
§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO
The procedural basis cited for waiving a further detailed reasoning in the decision.
§ 92 Abs. 1 Satz 2 ZPO
1, § 92 Abs. 1 Satz 2 ZPO).
§ 97 Abs. 1, § 92 Abs. 1 Satz 2 ZPO
The provisions cited as the basis for the order that the costs of the complaint proceedings are to be borne by the parties themselves.

Zitierte Rechtsprechung

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VIII ZR 166/14
Eigenbedarfskündigung: Judicial review limits on "far excessive" housing need and validity of a rooming arrangement with a friend.
BGHZ 204, 216
März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn.
VIII ZR 289/23
Owner-occupancy termination for temporary relocation during renovation and subsequent sale of the vacated unit: self-induced need and similarity of housing conditions under § 573(2) No. 2 BGB
VIII ZR 232/15
GbR right to terminate lease for partner's own use under § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB; duty to offer alternative apartment as breach of collateral duty, not abuse of right
BGHZ 213, 136
Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn.
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VIII ZR 78/10
Abusive rent termination due to failure to offer comparable vacant apartment during notice period
VIII ZR 154/14
Eigenbedarfskündigung: Unwirksamkeit wegen Rechtsmissbrauchs nur bei entschlossener oder erwogener Eigennutzung bei Vertragsschluss, nicht bei bloßer Vorhersehbarkeit
VIII ZR 178/15
Eigenbedarfskündigung: Violation of right to be heard by ignoring evidence on timing of tenancy decision relative to alternative housing availability
VIII ZR 338/09
Eigenbedarfskündigung: Verletzung des rechtlichen Gehörs durch unterlassene Prüfung der Ernsthaftigkeit der Selbstnutzung
VIII ZR 186/17
Eigenbedarfskündigung: Validity of termination for personal use as a vacation or secondary home without establishing a primary residence

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

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§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

The provision cited to justify the dismissal of the complaints against the non-admission of the appeal on points of law.

§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO

The procedural basis cited for waiving a further detailed reasoning in the decision.

§ 97 Abs. 1, § 92 Abs. 1 Satz 2 ZPO

The provisions cited as the basis for the order that the costs of the complaint proceedings are to be borne by the parties themselves.

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Volltext

Die Beschwerden des Klägers und des Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 64 - vom 31. Juli 2025 werden zurückgewiesen, weil weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Das Berufungsgericht hat zwar bei der Prüfung des Eigenbedarfs die insoweit nach ständiger Senatsrechtsprechung maßgeblichen Obersätze nur unvollständig wiedergegeben, indem es unerwähnt gelassen hat, dass bereits der Eigennutzungswunsch des Vermieters unter anderem dann rechtsmissbräuchlich sein kann, wenn der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 15; vom 24. September 2024 - VIII ZR 289/23, NZM 2025, 870 Rn. 15; jeweils mwN), und deshalb der Umstand einer freien Alternativwohnung nicht lediglich, wie vom Berufungsgericht angenommen, im Rahmen der - eine Schadensersatzpflicht auslösenden - Verletzung der Anbietpflicht in den Blick zu nehmen ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 54 ff.). Dies erfordert unter den im Streitfall gegebenen besonderen Umständen jedoch nicht die Zulassung der Revision.

Von einer näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abgesehen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden gegeneinander aufgehoben (§ 97 Abs. 1, § 92 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Der Wert der Beschwerdeverfahrens beträgt 8.986,92 €.

Dr. Bünger

Dr. Schmidt

Dr. Reichelt

Messing

Dr. Böhm